بررسي نقش اراضي رهاشده در ناپايداري شهري (مطالعه موردي: شهر ايلام)
محورهای موضوعی : توسعه پایدار
مریم رضائی
1
(دانش¬آموخته دکتری جغرافیا و برنامه¬ریزی¬شهری دانشگاه سیستان¬و¬بلوچستان، زاهدان، ایران. *(مسوول مکاتبات))
عیسی ابراهیم زاده
2
(استاد تمام گروه جغرافیا و برنامه¬ریزی¬شهری دانشگاه سیستان¬و¬بلوچستان، زاهدان، ایران.)
مجتبی رفیعیان
3
(استاد تمام گروه شهرسازی دانشگاه تربیت مدرس، تهران، ایران.)
کلید واژه: زمين شهري, اراضي رهاشده, ناپايداري شهري, شهر ايلام.,
چکیده مقاله :
زمینه و هدف: يکي از مسائلي که در شهرها وجود دارد و از جهات مختلف، چالش‌هاي جدي را براي شهر و شهروندان در پي داشته، وجود زمين‌هاي رهاشده و بلااستفاده در مناطق و محلات شهري است. اين مسئله که امروزه يکي از دغدغه‌هاي اصلي مديران و مسئولان شهري است، مولد بسياري از معضلات اجتماعي، زيست‌محيطي، بهداشتي و اقتصادي در شهرها است. هدف اين پژوهش، بررسي نقش اراضي رهاشده در ناپايداري شهري در ابعاد سه‌گانه‌ي اجتماعي، اقتصادي و زيست‌محيطي با مطاله موردی شهر ایلام مي‌باشد. روش بررسی: نوع تحقيق از لحاظ هدف کاربردی و از لحاظ ماهیت و روش توصيفي- تحليلي است. براي جمع‌آوري داده‌ها از روش پيمايشي و کتابخانه¬اي استفاده شده است. جامعه‌ي آماري پژوهش شامل خبر‌گان زمين و مسکن در شهر ايلام است؛ حجم نمونه پژوهش از طریق فرمول کوکران 311 نفر تعیین شد که به روش نمونه‌گیری طبقه¬ای متناسب با حجم مورد پرسشگری قرار گرفتند. تجزيه‌وتحليل داده‌ها با استفاده از نرم‌افزار SPSS و بهره‌گيري از آزمون‌هايي همچون آزمون T تکنمونهاي و نيز رگرسيون خطي انجام شده است. یافته¬ها: يافته‌ها، نشان ميدهد که رهاشدگي اراضي در ناپايداري شهري در ابعاد سه‌گانه زيست‌محيطي، اقتصادي و اجتماعي نقش دارد. در اين ميان، با توجه به ضرايب به‌دست‌آمده، نقش رهاشدگي اراضي در ناپايداري زيست‌محيطي به‌مراتب بيشتر از دو بعد ديگر در محدوده‌ي موردمطالعه است. بحث و نتیجه¬گیری: به‌طورکلي ميتوان گفت درصورتي‌که از اراضی درون شهری ايلام، درست استفاده شود و به شکل صحيحي مديريت گردد تا چند دهه‌ي آينده نياز به گسترش فيزيکي شهر نیست و ميتوان در جهت رسيدن به پايداري شهري گام برداشت.
Background & Objective: One of the problems in cities which had been followed by serious challenges for the city and citizens from different directions is the existence of abandoned and unused lands in various areas as well as the city districts. This problem which is nowadays one of the main concerns of managers and city officials has been itself, the reason of many social, environmental, sanitary and economic problems in cities. The objective of this paper is to survey the role of abandoned lands in the urban instability at the three dimensions of social, economic and environmental (case study: Ilam city). Material and Methodology: The type of research is applied in terms of purpose and descriptive-analytical in terms of nature and method. To collect the data, the library and survey method were used. The statistical community of the investigated research includes land and housing experts in Ilam city; the sample size of the research was determined through Cochran's formula of 311 people that were questioned by stratified sampling method. Data analysis was performed by SPSS software, as well as some testing methods e.g. T test, and linear regression. Findings: The obtained results from data analysis show that the abandoned lands effect on the urban instability in the three dimensions of environmental, economic and social. Among them, according to the obtained coefficients, the effect of abandoned lands on the environmental instability in the study area is more than that on the other two studied dimensions. Discussion and conclusion: In overall, it could be said if the urban land is used and managed properly, there is no need to its physical development up to the next few decades and, it could be achieved to a sustainable urban form.
1. Rafiyan, M., Rezaee, M. (2021): An analysis of urban land management (concepts, policies and approaches) Focus on Iran, Tarbiat Modares University Publications, Tehran. (In Persian)
2. Fani, Z., Mousavi, S. M. (2021): Evaluation of priorities for the redevelopment of abandoned urban spaces (Case study: District 18 of Tehran), Sustainable Urban Development Quarterly, Volume 2, Number 5, pp. 1-21. (In Persian)
3. Ardeshiri, M. (1999): The role of land management in urban development policies. Abadi Quarterly, No. 33, Tehran. (In Persian)
4. Naqibzadeh, A. (2003), Abandoned Land Management, Case study: Shiraz City, Master's Thesis in Urban Planning, Shiraz University. (In Persian)
5. Saraei, M. H. (2010), Investigation of the reasons for the abandonment assigned lands with residential use in Yazd city, Urban and Regional Studies and Research Quarterly, 1st year, 3rd issue, Isfahan. (In Persian)
6. Amiri, A. (2007). The role of land management in the development of small cities, case study: the city of Ardakan, Fars, master's thesis, Shiraz University. (In Persian)
7. Nastern, M, Yazdi, A. & Matloobi, F. (2014): Analysis of physical-social dimensions of intelligent growth in Isfahan city, Scientific Journal of Reaserch of Art Volume 3, Issue 6, Arts University of Isfahan. (In Persian)
8. Khatami, S. Y, Moulai, A. (2012): Investigation of different approaches in the sustainable use of urban land, the second conference on environmental planning and management, University of Tehran. (In Persian)
9. Dair, C.M, Williams, K. (2006). Sustainable land reuse: the influence of different stakeholders in achieving sustainable brownfield developments in England, Environment and Planning 38, pp: 1345-1366.
10. Baing, - A.S. (2010). Containing urban sprawl? Comparing brownfield reuse policies in England and Germany, International Planing Studies 15(1), pp: 25-35.
11. NRTEE (2003). Cleaning up the past, Building the future: A national brownfield redevelopment strategy for Canada. Ottawa, Ontario: National Rond Table on the Environment and the Economy.
12. Subooti, H. & Alavi, P. (2012). Environmental impact of abandoned fabrics, the second conference of environmental planning and management (EPM), Tehran University, 15-16 May.
13. Encyclopedia of the city (2005), Edit by Ragger w. Cave/ Rutledge Taylor & Francis group/ London & New York.
14. Thornton, G, Franz- M, Edward, D, Pahlen, G, Nathanial, P. (2007), The challenge of sustainability: incentives for brownfield regeneration in Europe, Environmental Science & Policy, Volume 10, Issue 2, Pages 116-134.
15. Sheikh Eslami, A., Ahmadi, A., & Nowrozi, M. (2020): Urban redevelopment strategies with an emphasis on the use of brown lands (case study: Aligudarz city), studies of geography, civil engineering and urban management, volume 6, number 3, pp. 54-66. (In Persian)
16. Barakpour, Nasser, Bahrami, Sediqeh (2011). A Feasibility Study Of Redevelopment In Urban Inefficient Textures A Case Study: Anbar-E Naft Quarter, Zone 11, And Tehran , Journal: Journal Of Studies On Iranian Islamic City , Volume1 , Issue 4 pp. 1-14. (In Persian)
17. Mahmoudi Pati, F., Mohammadpour Omran, M. (2017), urban land management policies; Approaches for the access of people with low income to urban land, Shahidi Publications, Tehran. (In Persian)
18. Ahmad, N, Zhu, Y, Ibrahim, M, Waqas, M, Waheed, A. (2018). Development of a Standard Brownfield Definition, Guidelines, and Evaluation Index System for Brownfield Redevelopment in Developing Countries: The Case of Pakistan. Sustainability, (10). (In Persian)
19. Song, Y, Lyu, Y., Qian, S., Zhang, X., Lin, H., Wang, S. (2022). Identifying urban candidate brownfield sites using multi-source data: The case of Changchun City, China, Land use policy, volume 117.
20. Pourmohammadi, M., Taqipour, A.A. (2013). Resumption of urban barren lands, Journal of Geography and Planning, Volume16, Issue 42, pp. 65-88. (In Persian)
21. Naqibzadeh, A. (2013). The effect of abandoned land in urban development, Proceedings of Iran Urban Planning Conference, Shiraz University. (In Persian)
22. http://www.khorasannews.com.
23. Razavian, M. T., Rahimi, A. (2021): Estimation of urban sprawl and its impacts on land use/land cover changes (case study: Zanjan City during 1986-2016), Environmental Science Quarterly, Volume 18, Issue 4, pp. 141-160. (In Persian)
24. Hassani, F., Aftabi, M., Puyafar, H. (2022): Redevelopment of urban brown−fields with social aspect of place making procedure (Case study of Abkuh Sugar Factory in Mashhad), journal of urban planning and architecture environment identity (JUPA-EI), Volume 3, Issue 9. (In Persian)
25. Lahmian, R., Nabizadeh, Z. (2020): The Role of Unbalanced Spatial-Physical Development on Urban Instability (Case Study: Sorkhroud City),journal of physical development planning, Volume 6, Issue 4 - Serial Number 16, pp. 121-132. (In Persian)
26. Moshiri, S. R. & Maleki Nezam Abad, R. (2011). An analysis of land use planning with an emphasis on sustainable urban development (Case Study: Miandoab City), Journal of Encyclopedia of Geography, Issue 82. (In Persian)
27. Aminzadeh, B. (2008). Proceedings of sustainable urban development, Tehran, Institute of Tehran University Press. (In Persian)
28. Shamsi, kh. & Nassiri, M. (2013). The survey of environmental consequences of urban sprawl with emphasis on sustainable development, The first national conference on environmental research, Hamadan, Shahid Mofateh Faculty, 31 October . (In Persian)
29. Short, J. R. (2009). Urban theory: o a critical assessment, translated by Ziyari, Z. Mahdnejad, H., and Parheiz, F, Tehran: Tehran University Press.
30. Heidarzadeh, M.H. Jafari Varamini, A.H. & Khoshnam, H. (2007). The assessment of environmental impact of urban projects, an approach towards sustainable urban development, 6nd Symposium of Iranian Society of Environmentalists.
31. Karimi, F., Jalili¬Sadrabad, S., (2021). Evaluation of redevelopment capacity in abandoned manufactory - industrial lands of Yazd city, Journal of Iranian Architecture and Urbanism (JAIU), Volume 12, Issue 2, pp. 82-69. (In Persian)
مقاله پژوهشی
علوم و تکنولوژی محيط زيست، دوره بیست و پنجم، شماره یک، فروردین ماه 1402(81-94)
سنجش تأثیر اراضی رها شده در ناپایداری شهری (نمونه موردی: شهر ایلام)
مریم رضائی1*
عیسی ابراهیمزاده2
مجتبی رفیعیان3
تاريخ دريافت: 27/1/95 | تاريخ پذيرش: 10/3/95 |
چكيده
زمینه و هدف: يکي از مسائلي که در شهرها وجود دارد و از جهات مختلف، چالش‌هاي جدي را براي شهر و شهروندان در پي داشته، وجود زمين‌هاي رهاشده و بلااستفاده در مناطق و محلات شهري است. اين مسئله که امروزه يکي از دغدغه‌هاي اصلي مديران و مسئولان شهري است، مولد بسياري از معضلات اجتماعي، زيست‌محيطي، بهداشتي و اقتصادي در شهرها است. هدف اين پژوهش، بررسي نقش اراضي رهاشده در ناپايداري شهري در ابعاد سه‌گانه‌ي اجتماعي، اقتصادي و زيست‌محيطي با مطاله موردی شهر ایلام مي‌باشد.
روش بررسی: نوع تحقيق از لحاظ هدف کاربردی و از لحاظ ماهیت و روش توصيفي- تحليلي است. براي جمع‌آوري داده‌ها از روش پيمايشي و اسنادی استفاده شده است. جامعه‌ي آماري پژوهش شامل خبر‌گان زمين و مسکن در شهر ايلام است؛ حجم نمونه پژوهش از طریق فرمول کوکران 311 نفر تعیین شد که به روش نمونه‌گیری طبقهای متناسب با حجم مورد پرسشگری قرار گرفتند. تجزيه‌وتحليل داده‌ها با استفاده از نرم‌افزار SPSS و بهره‌گيري از آزمون‌هايي همچون آزمون T تکنمونهاي و نيز رگرسيون خطي انجام شده است.
یافتهها: يافته‌ها، نشان ميدهد که رهاشدگي اراضي در ناپايداري شهري در ابعاد سه‌گانه زيست‌محيطي، اقتصادي و اجتماعي نقش دارد. در اين ميان، با توجه به ضرايب به‌دست‌آمده، نقش رهاشدگي اراضي در ناپايداري زيست‌محيطي به‌مراتب بيشتر از دو بعد ديگر در محدوده‌ي موردمطالعه است.
بحث و نتیجهگیری: به‌طورکلي ميتوان گفت درصورتي‌که از اراضی درون شهری ايلام، درست استفاده شود و به شکل صحيحي مديريت گردد تا چند دهه‌ي آينده نياز به گسترش فيزيکي شهر نیست و ميتوان در جهت رسيدن به پايداري شهري گام برداشت.
واژههای کلیدی: زمين شهري، اراضي رهاشده، ناپايداري شهري، شهر ايلام.
J. Env. Sci. Tech., Vol 24, No. 1, April, 2022
|
Measuring the impact of abandoned lands on urban instability (case study: Ilam city)
Maryam Rezaee4*
Issa Ebrahimzadeh5
Mojtaba Rafiyan6
Admission Date:May 23, 2022 |
| Date Received: April 27, 2022 |
Abstract
Background and purpose: One of the issues that exist in cities and from different aspects, which have caused serious challenges for the city and citizens, is the existence of abandoned and unused land in urban areas and neighborhoods. This issue, which is one of the main concerns of city managers and officials, is the generator of many social, environmental, health, and economic problems in cities. This research aims to investigate the role of abandoned land in urban instability in three social, economic, and environmental dimensions with the case study of Ilam City.
Research method: The type of research is applied in terms of purpose and descriptive-analytical in terms of nature and method. Survey and documentary methods have been used to collect data. The statistical community of the research includes land and housing experts in Ilam City. The sample size of the research was determined through Cochran's formula of 311 people who were questioned by stratified sampling method according to the size. Data analysis was done using SPSS software and using tests such as one-sample T-test and linear regression.
Findings: The findings show that land abandonment plays a role in urban instability in environmental, economic, and social dimensions. Meanwhile, according to the obtained coefficients, the role of land abandonment in environmental instability is much higher than the other two dimensions in the studied area.
Discussion and conclusion: In general, it can be said that if the lands within the city of Ilam are used and managed correctly, there will be no need for the physical expansion of the city for the next few decades, and steps can be taken to achieve urban sustainability.
Keywords: Urban land, Abandoned Lands, Urban instability, Ilam city.
[1] - دانشآموخته دکتری جغرافیا و برنامهریزیشهری دانشگاه سیستانوبلوچستان، زاهدان، ایران. *(مسوول مکاتبات)
[2] - استاد تمام گروه جغرافیا و برنامهریزیشهری دانشگاه سیستانوبلوچستان، زاهدان، ایران.
[3] - استاد تمام گروه شهرسازی دانشگاه تربیت مدرس، تهران، ایران.
[4] 1-PhD graduat in geography and urban planning, University of Sistan and Baluchistan, Zahedan, Iran. *(Corresponding Author)
[5] 2- Professor, Department of Geography and Urban Planning, University of Sistan and Baluchistan, Zahedan, Iran.
[6] 3- Professor of Urban Planning Department, Tarbiat Modares University, Tehran, Iran.
مقدمه
شهرها به دليل توسعه ناهماهنگ و ناهمگون، همواره با مشکلات و معضلات بسياري همچون آلودگي هوا، معضل ترافيک، وجود بافت‌هاي فرسوده و... روبه‌رو هستند؛ اين معضلات روح و جسم شهرها را در برگرفته است. در اين ميان، وجود زمين‌هاي رهاشده، مخروبه و بلاتکليف يکي از مسائلي است که امروزه در گوشه و کنار اکثر شهرها، مشاهده ميشود. اين اراضي ازلحاظ اقتصادي، اجتماعي، بهداشتي، فرهنگي و امنيتي بسياري از ناهنجاري‌هاي موجود شهري را در دل خود نهفته دارند(1). در این راستا برنامهریزي شهري همواره به دنبال استفاده بهینه از زمینهاي بایر، متروکه و رها شده شهري است؛ بیتوجهی به این موضوع، باعث ناپایداري و بروز مشکلاتی در پهنههای شهری گردیده است (2).
بدين‌صورت که اين اراضی، علاوه بر اينکه چهره‌اي زشت بر فضاهاي شهري تحميل نموده و باعث برهم زدن آرامش بصري شهروندان شده است، به جهت تبديل‌شدن به محل انباشت زباله و نخاله‌هاي ساختماني و همچنين به علت اينکه محل مناسبي جهت تجمع بزهکاران و افراد ناباب هستند، سلامتي و امنيت شهروندان را به خطر انداخته‌اند. معضلاتي که زمين‌هاي رهاشده براي زندگي ساکنان شهري پديد مي‌آورند؛ از بهداشت محيطي گرفته تا امنيت رواني و اجتماعي، قابل‌مشاهده و بررسي است(1).
از ديدگاه اقتصادي، بلااستفاده ماندن زمين‌هاي شهري در مناطقي که داراي خدمات و تأسيسات زيربنايي هستند، باعث افزايش هزينه‌هاي سازمان‌هاي مسئول در خدمات‌رساني ميشود (3). علاوه بر اين رها ماندن زمين‌هاي شهري به مفهوم دفن سرمايههايي است که مي‌بايست در جهت افزايش ظرفيت‌هاي توليدي به کار گرفته شود. از سوي ديگر، بلااستفاده ماندن این اراضی در حالي صورت مي‌گيرد که درصد زيادي از خانوار‌هاي با درآمد کم و متوسط، در تأمين مسکن موردنياز خود به علت گراني بيش‌ازحد قيمت زمين عاجز هستند (4).
ميتوان گفت؛ زمين، بزرگ‌ترين سرمايه‌ي شهر، بسـتر و محـور توسـعه‌ي شهري است (5). به‌طوري‌که توسعه‌ي مطلوب شهري، کاملاً به تأمين به‌موقع و کافي زمين و مديريت صحيح آن بستگي دارد. مديريت زمين، نقش اساسي در توسعه کالبدي داشته و توسعه کالبدي تأثير ژرفي بر توسعه‌هاي اقتصادي و اجتماعي دارد (6). اين موضوع ضرورت استفاده هدفمند و کنترل‌شده از زمين را روشن‌تر مي‌سازد (7). فقدان مديريت صحيح زمين و استفاده ناکارآمد از آن، به ايجاد مسائل اساسي مانند ناپايداري زيست‌محيطي (آلودگي‌هاي صـوتي، آب‌وهوا، بصري) و ناپايداريِ اجتماعي- اقتصادي (بي‌عدالتي و کيفيت پايين زندگي)، تهديد سلامتي انسان‌ها و شهرها منجر خواهد شد (8). بهره‌گيري بهينه از زمين به‌گونه‌اي که تضمين‌کننده‌ي کارايي اقتصادي، عدالت اجتماعي و حفظ محيط‌زيست گردد، شرط توسعه پايدار جامعه و شهر است (5).
امروزه اين مسئله که احياي اراضي رهاشده و بلااستفاده با مهيا نمودن طيف وسيعي از منافع اجتماعي، اقتصادي و محيطي به توسعه پايدار شهرها کمک مي‌کند، به‌طور گسترده‌اي موردپذيرش واقع‌شده است. به‌عبارت‌ديگر، استفاده از اراضي رهاشده به افزايش پايداري شکل شهر مي‌انجامد. مطالعاتي در آلمان، هلند و انگلستان نشان ميدهد به‌کارگيري اراضي رهاشده و بلااستفاده در مقابل توسعه در اراضي حومه‌ي شهر، بيشتر به پايداري شهري کمک مي‌کند (9). در دهه‌هاي اخير، کشورهاي آمريکا، انگلستان، کانادا، چين و فرانسه، فرايندهاي مهمي در راستاي غلبه بر معضلاتي که ارضي بلااستفاده و رهاشده به دنبال دارند، شروع کرده‌‌اند (10). به‌طوري‌که در کشورهاي انگلستان و آمريکا، به‌منظور جلوگيري از گسترش بي‌رويه و رشد پراکنده‌ي شهرها، سياست بهره‌گيري و احياي اراضي رهاشده را در پيش‌گرفته‌اند (11).
شهر ايلام به‌عنوان يکي از شهرهاي رو به رشد کشور در درون خود داراي اراضي بلااستفاده‌اي است، به‌طوري‌که در سال‌هاي اخير با معضل رهاشدگي اراضي درون‌شهري، پراکندگي شهري و رشد بي‌رويه چشمگيري روبرو بوده، عوامل مختلفي چون بورس‌بازي زمين، پيش‌بيني نادرست طرح‌هاي شهري و ... در اين امر دخالت مؤثر داشته است که همه‌ي اين عوامل به ناپايداري شهري دامن زده است. تحقيق حاضر درصدد است به بررسي نقش اراضي رهاشده در ناپايداري شهري با تأکید بر شهر ایلام بپردازد. به همين منظور و با توجه به مطالب مطرح‌شده سؤال اصلي در اين تحقيق اين است که اراضي رهاشده، به چه ميزان موجب ناپايداري شهري در محدوده‌ي موردمطالعه (در ابعاد افقصادی، اجتماعی و زیستمحیطی) شده است؟
مبانی نظري پژوهش
تعاريف و مفاهيم، ويژگي‌ها و انواع اراضي رهاشده‌ي شهري
يکي از مسائلي که امروزه در شهرها با آن روبرو هستيم؛ شناسايي بخشي از اراضي و بافت‌هاي شهري است که از چرخه‌ي متصل با شهر، خارج و تبديل به بافت‌ها و زمين‌هاي ناکارآمد، رهاشده و بدون استفاده‌ي شهر شده‌اند. وجود اين اراضي و بافت‌هاي غير‌مجاز در فضاهاي شهري يکي از بيماري‌هاي شهر محسوب ميشود که از لحاظ اقتصادي، اجتماعي، بهداشتي، فرهنگي و امنيتي بسياري از ناهنجاري‌هاي موجود شهري را در دل خود نهفته دارد. براي حل اين‌گونه معضلات و تأمين سلامتي شهر و شهروندان بايد به احيا و توسعه‌ي اين مناطق پرداخت و اين مسئله را با يک نگاه جامع و مديريت قوي دنبال نمود (12). ميتوان گفت، اين نوع از بافت‌ها، بخش‌هايي از شهر هستند که داراي يکي يا بيشتر از ويژگي‌هاي زير باشند:
- زميني که از آن استفاده نمي‌شود يا استفاده از آن بسيار محدود است.
- محيط ساخته‌شده‌اي که روبه‌زوال و خرابي مي‌رود.
- محدوده‌اي که فرصت‌هاي اقتصادي آن کاهش‌يافته است.
ويژگي نخست را ميتوان در اراضي باير داخل شهر، محوطه‌هاي رهاشده و ساختمان‌هاي بلااستفاده يا تخريب‌شده و يا حتي کاربري‌هاي موجودي يافت که از آن‌ها استفاده‌ي مناسب و کافي نمي‌شود. ويژگي دوم عمدتاً به بافت‌هاي فرسوده اشاره دارد و ويژگي سوم مربوط به قسمت‌هايي از شهر است که استفاده‌ي کنوني از آن‌ها صرفه‌ي اقتصادي ندارد يا کاربري آن‌ها به‌گونه‌اي است که باارزش زميني که در اختيار آن کاربري قرارگرفته، هماهنگ نيست. مناطق تجاري و اقتصادي شهر که روبه‌زوال رفته و يا متروک‌شده‌اند و همچنين کاربري‌هاي ناسازگار را ميتوان در اين دسته قرارداد (13).
آژانس حفاظت محيط (Environmental Preservation Agency) در سال 1994، زمين‌هاي رهاشده را اين‌گونه تعريف مي‌کند: زمين‌هاي رهاشده، زمين‌هاي باير، بدون کاربري خاص يا زمين‌هاي تحت استفاده‌ي تسهيلات صنعتي يا تجاري است که توسعه يا توسعه‌ي دوباره‌ي آن‌ها به خاطر آلودگي‌هاي طبيعي و مصنوعي که دارند، پيچيده است (14). یکی از نظریهپردازان شهرسازی به نام راجرتر انسیک در مورد زمینهای رها شده معتقد است که این اراضی شکافهایی هستند که تداوم فضایی محیط شهری را مختل میکنند، توسعه مجدد این زمینها میتواند فرصتهایی برای سرمایهگذاری فراهم کند (15).
بنابراين با توجه به مباحث مطرح‌شده، اراضي رهاشده‌ي شهري بخشي از سطوح شهري مانند اراضي باير، اراضي متروکه و بافت‌هاي فرسوده‌اي هستند که از آن بهره‌برداري مفيد و در‌خوري صورت نمي‌گيرد و به تعبيري فاقد کاربري و بدون استفاده بوده يا به فعاليت‌هاي نامناسب و ناسازگار با فعاليت‌هاي شهري نظير زندان، پادگان، صنايع مزاحم و آلاينده و ساير کاربري‌هاي مشابه اختصاص‌يافته‌اند (16). ميتوان گفت اراضي رهاشده و بلااستفاده طيف وسيعي از زمين‌هاي شهري را شامل مي‌شوند که با توجه به سابقه‌ي رشد و توسعه‌ي شهر و شرايط هر کشور متفاوت‌اند. در اين پژوهش، اراضي رهاشده در دودسته عمده قرار مي‌گيرند:
دسته اول؛ زمين‌هاي قهوه‌اي: اراضي که سابقاً مورداستفاده قرارگرفته و در حال حاضر به‌طور کامل مورد استفاده نيستند، هرچند ممکن است بخشي از آن‌ها اشغال‌شده يا از آن‌ها استفاده شود. اين اراضي ممکن است رهاشده، متروک يا مخروبه باشند که در اينجا تحت عنوان اراضي قهوه‌اي از آن‌ها ياد ميشود. فضاهاي ناکارآمد حاشيه‌ي شهرها و بافت‌هاي فرسوده و مخروبه، کاربري‌هاي ناسازگار (نظير زندان‌ها، پادگان‌ها و...) همگي در اين طيف قرار مي‌گيرند(17). این نوع زمین ها نه تنها از آلودگی محیط زیست رنج می برند، بلکه منجر به کمبود زمین شهری، افزایش جرم و جنایت، نابرابری های اقتصادی و اجتماعی و غیره می شود(18). پرداختن به اراضی قهوهای جزء کلیدی توسعه شهری پایدار است(19).
دسته دوم؛ اراضي باير و بلااستفاده شهري: زمين باير را ميتوان زميني تعريف کرد که هيچ نوع استفاده‌اي از آن نمي‌شود و به‌صورت بلااستفاده در يک مکان وجود دارد (20). يکي از دلايل اصلي که باعث باير ماندن و بلااستفاده ماندن اراضي به‌خصوص در مراکز شهرها ميشود، مسئله‌ي بورس‌بازي زمين است (17).
مهم‌ترين پيامدها و اثرات رها ماندن زمين‌هاي شهري
اراضي رهاشده داراي پيامدها و اثرات منفي در ابعاد مختلف اقتصادي، اجتماعي، زيست‌محيطي مي‌باشند، مهم‌ترين اين پيامدها عبارت‌اند از:
- وجود اراضي رهاشده به‌طور مستقيم و غيرمستقيم باعث افزايش هزينه خدمات‌رساني مي‌گردد. شهرداري و ساير سازمان‌هاي مسئول عرضه خدمات عمومي ناگزير به‌صرف هزينه‌هاي زيادي براي عرضه خدمات به نواحي حاشيه‌اي شهرها هستند. درصورتي‌که اگر اين اراضي ساخته مي‌شدند، به علت کاهش خدمات که بايد ارائه شوند، هزينه‌ها کاهش مي‌يابد (21).
- با توجه بااينکه بيش از 50 درصد قيمت مسکن مربوط به قيمت زمين است. لذا با به وجود آمدن جريان افزايش قيمت، بورس‌بازي و احتکار زمين در جامعه، قيمت مسکن نيز افزايش مي‌يابد و درنتيجه خانواده‌هاي با درآمد اندک و متوسط، قدرت خريد زمين براي ساخت يا خريد مسکن را از دست مي‌دهند (4).
- با تضعيف بنيه مالي اقشار با درآمد کم و متوسط براي خريد مسکن و عدم دسترسي گروه‌هاي کم‌درآمد به بازار رسمي زمين شهري، اين افراد به‌ناچار به زمين‌هاي حاشيه شهر براي تأمين حداقل سر‌پناه جهت ادامه زندگي پناه مي‌برند که نتيجه آن ايجاد بافت‌هاي حاشيه‌نشين و بعضاً سکونتگاه‌هاي غصبي است (21). اين در حالي است که اراضي بسياري در درون شهر به علت بورس‌بازي بدون استفاده رهاشده‌اند.
- با تبديل زمين به کالاي سرمايه‌اي و جذابيت‌هايي که اين بازار به‌ويژه در سال‌هاي اخير پيداکرده تمام نقدينگي‌ها و سرمايههايي که بايد در ساير بخش‌هاي اقتصادي و در جريان سرمايه‌گذاري‌هاي توليدي به کار گرفته شوند و عامل ايجاد اشتغال گردند، به سمت اين بازار سرازير شده و در خريد احتکار و بورس‌بازي زمين به کار گرفته مي‌شوند (17). در چنين شرايطي تنها مرجع توليد اشتغال، بخش دولتي خواهد بود که با توجه به محدوديت‌هايي که در اين بخش وجود دارد و همچنين سياست‌هايي که دولت‌ها در راستاي واگذاري امور به بخش خصوصي اتخاذ نموده‌اند، اين بخش نمي‌تواند جوابگوي تأمين نياز اشتغال جامعه باشد. در چنين وضعيتي افزايش بيکاري به‌عنوان يکي از پيامدهاي اجتماعي بورس‌بازي، احتکار و بدون استفاده گذاشتن زمين به‌خوبي در جامعه نمايان ميشود (4).
- يکي از پيامدهاي زيست‌محيطي اراضي رهاشده که در گوشه و کنار اکثر شهرها قابل‌مشاهده هستند، اين است که اين اراضي باعث به وجود آمدن ترکيب کالبدي نامناسب در بافت‌هاي ساخته‌شده‌ي شهري مي‌شوند به‌طوري‌که ساکنان و شهروندان از جلوه‌ي زشت و آلودگي‌هاي بصري آن‌ها و درنهايت بدمنظرگي فضاي شهري رنج مي‌برند ازآنجاکه اين فضاها محلي براي تجمع زباله شده، ازنظر نماي ظاهري به‌شدت نازيبا و زننده هستند (13).
- وجود زمين‌هاي رهاشده در شهر و بدون استفاده ماندن آن‌ها سبب ميشود که جهت ساخت‌وساز و توسعه شهري به زمين‌هاي ذخيره اطراف شهر روي آورده شود (22). در اين شرايط روند گسترش فضایی موجب خورندگی زمینهای پیرامون شهر میشوند. توسعه و رشد یکباره و بدون برنامه شهرها که منجر به ایجاد ساختار فضایی نامناسب میگردد در اثر جابجایی و تغییر مکان فعالیتها و جمعیت از مرکز شهر به طرف حومه پدیدار میشود. چنین پدیدهای پیامدهای جبرانناپذیری همچون تهدید منابع طبیعی که به خودی خود سبب ناپایداری توسعه و همچنین محدودیتها و زیانهای اجتماعی، اقتصادی، کالبدی و محیطی میشود را به بار میآورد(23)
- زمين‌هاي رهاشده به علت نداشتن حصار و بي‌اهميتي مالکان آن‌ها نسبت به وضعيت اين اراضي، به محل تجمع زباله و تخليه نخاله‌هاي ساختماني تبديل‌شده‌اند؛ که اين امر داراي پيامدهاي منفي زيست‌محيطي است (17) بدين‌صورت که اين زمين‌ها محل مناسبي براي رشد و نمو موجودات ناقل بيماري، تجمع حشرات و حيوانات موذي، آتش‌سوزي و آلودگي هوا و زشت جلوه دادن مبلمان شهري مي‌شوند. بوي نامطبوع زباله‌ها بسيار آزاردهنده است و شهروندان و ساکنين به‌شدت از اين مسئله اظهار نارضايتي مي‌کنند (22). در شکل 1، پيامدها و اثرات اراضي رهاشده شهري قابل‌مشاهده است.
شکل 1- پيامدها و اثرات منفي اراضي رهاشده شهري
Figure 1. negative Consequences and effects of abandoned urban land
پايداري شهري و اراضي رهاشده
امروزه بیش از 47 درصد از جمعیت جهان در مناطق شهری زندگی میکنند و حدود 60 درصد از جمعیت هم تا سال 2030 جزء جمعیت شهری میشوند. لذا نقش پایداری در برنامهریزی و طراحی مناطق شهری به عنوان یک موضوع حیاتی تبدیل شده است(24). در همین راستا؛ شهر پايدار شهري است که در آن روابط منطقي ميان محيط، عوامل اقتصادي و اجتماعي به‌خوبي مراعات گردد. در واقع شرایط شهر پایدار زمانی فراهم میشود که مجموعهای از پایداری اجتماعی با هدف عدالت اجتماعی، پایداری اقتصایی با هدف ابقای اقتصای و پایداری زیستمحیطی با هدف تعالی اکولوژیت به وجود میآید(25). به‌عبارت‌ديگر درگرو ارتباط متقابل و تنگاتنگ سه عامل محيطي، اقتصادي و اجتماعي يک شهر پايدار ايجاد ميشود (26). شهر پايدار درصدد حرکت به‌سوي کارايي بيشتر، در استفاده از منابع، به حفظ کيفيت زيست‌محيطي، عدالت اجتماعي و کارايي اقتصادي توجه دارد. (27)
در اين شهر ازلحاظ استفاده از زمين، توجه عمدتاً به زمين‌هايي است که تحت پوشش توسعه‌ي شهري درآمده‌اند. بخش اعظم رشد جمعيت و مسکن در منطقه يا شهر را ميتوان از طريق پر کردن بافت موجود شهر، افزايش متعادل تراکم، نوسازي و بازسازي مناطق متروک و فرسوده و احيا و تغيير کاربري بناهاي قديمي موجود برآورده ساخت. اهداف شهر پايدار با اقداماتي که بايد در جهت بازسازي و نوسازي بافت‌هاي قديمي و کهن مرکزي شهر صورت گيرد و همچنين با به‌کارگيري اراضي بلااستفاده و رهاشده درون‌شهري در جريان توسعه شهر، کاملاً هماهنگ است؛ زيرا در شهر پايدار نيز هدف اين است که قبل از مصرف و يا تخريب اراضي مهم طبيعي و يا اراضي باير موجود در اطراف شهر، از زمين‌هاي موجود در داخل شهر استفاده به عمل آيد (28).
اين در حالي است که امروزه فرآيند رو به رشد شهرنشيني با محوريت ماشين، ضمن توسعه‌ي کالبدي شهرها باعث از بين رفتن زمين‌هاي کشاورزي و تحميل هزينه‌هاي غيرقابل جبراني بر محيط‌زيست منطقه و شهرها شده است (29)؛ که اين امر با اهداف پايداري شهري کاملاً در تضاد است. درواقع، توسعه شهرنشيني و رشد و گسترش شهرها با اجراي انواع پروژه‌هاي عمراني، باوجود اينکه در جهت امنيت و رفاه شهروندان مؤثر بوده و دستاوردهاي بسياري براي انسان‌ها در بر‌‌داشته، ولي نارسايي‌هايي در زندگي ساکنان ايجاد نموده که در بسياري از موارد اين نارسايي‌ها به‌صورت مسائل حاد جلوه‌گر شده‌اند که اين امر ناپايداري محيط شهري را به دنبال داشته است (30). يکي از بارز‌ترين نمودهاي ناپايداري اغلب فضاهاي شهري، وجود زمين‌هاي نسبتاً وسيع رهاشده يا حامل کاربري‌هاي غيرشهري، مزاحم متروکه و... در درون يا حاشيه‌ي آن‌ها است. که باعث ناپايداري در ابعاد مختلف شده است. در حقیقت معضلات ناشي از وجود زمين‌هاي بلاتکليف و رهاشده، به دليل توسعه بي‌برنامه‌ي شهر، به اشکال مختلف خودنمايي کرده است ( 31).
روش‌شناسي و تعريف متغيرها
پژوهش حاضر ازلحاظ هدف، کاربردي و ازنظر روش، توصيفي- تحليلي است. براي گردآوري اطلاعات از دو شيوه‌ي ميداني و کتابخانهاي استفاده‌شده است. بد‌‌ين تر‌‌‌تيب که ابتدا ادبيات و پيشينه‌ي تحقيق بامطالعه‌ي متون مرتبط، با روش کتابخانهاي گردآوري‌شده و در مرحلهي بعدي با مشخص کردن شاخصها و گويه‌هاي مربوطه (جدول 1)، سؤالات پرسشنامه تدوين‌شده و پرسشنامهها در بين نمونه‌هاي پژوهش توزيع گرديد.
جدول 1- شاخصها و گويه‌هاي موردسنجش براي نقش اراضي رهاشده در ناپايداري شهري
Table 1. Indicators and measured items for the role of abandoned lands in urban instability
شاخص | گويه‌هاي مربوطه |
ناپايداري زيست‌محيطي | - ايجاد منظر شهري نامطلوب و آلودگي‌هاي صوتی و بصري؛ - دست‌اندازي و تخريب اراضي مرغوب کشاورزي و ذخیره شهر ؛ - رشد افقي و پراکنده شهرها؛ - مکان انباشت زباله، ايجاد بوهاي نامطبوع تجمع حيوانات موذي؛ - تبديل‌شدن اراضي رهاشده به‌طور موقت به پارکينگ خودروها و به دنبال آن آلودگي هوا و آلودگي صوتي و سلب آسايش ساکنين هم‌جوار. |
ناپايداري اقتصادي | - رواج بورس‌بازی زمین در اثر بالا بودن ضریب اطمینان به سود در آینده؛ - افزایش هزینه در تأمین زمین موردنیاز برای سرمایه‌گذاری‌ها در بعد اقتصادی؛ - نداشتن قدرت خريد زمين خانواده‌هاي کم‌درآمد براي ساخت مسکن؛ - افزايش هزينه ايجاد و نگهداري زير‌ساخت‌ها و خدمات شهري توسط شهردارها و ساير سازمان‌هاي مسئول؛ - دور شدن مسافت مراکز تجاری و خدماتی از مراکز سکونتی مسکونی و افزایش هزینههای حمل و نقل؛ - افزایش مصرف بنزین و سایر سوخت‌های فسیلی. |
ناپايداري اجتماعي | - روي آوردن گروه‌هاي کم‌درآمد به بازار غيررسمي زمين شهري؛ - ايجاد بافت‌هاي حاشيه‌اي و سکونتگاه‌هاي غصبي؛ - حضور و تجمع اراذل‌واوباش در اين اراضي و مکان مناسبي جهت وقوع جرم و جنايت؛ - ايجاد رکود در ساير بخش‌هاي اقتصادي و به دنبال آن بيکاري و عدم اشتغال؛ -نارضايتي اقشار کم‌درآمد از دولت و نظام حاکم. |
رهاشدگی اراضی | - وجود زمین بدون استفاده( خالی، بایر)؛ - وجود بافت متروکه و با کاربری بدون استفاده (مثل پادگانهای نظامی بدون استفاده درون شهر،کارخانههای قدیمی متروکه درون شهر ...)؛ - وجود بافتهای فرسوده و مخروبه رها شده. |
همچنين لازم به ذکر است که پرسشنامه‌ي پژوهش حاضر، از نوع محقق ساخته بوده که پايايي و اعتبار آن بر اساس ضريب آلفاي کرونباخ به‌دست‌آمده که ميزان اين ضريب براي هر يک از شاخصها در جدول 2، آمده است. با توجه به اعداد به‌دست‌آمده براي هر يک از ابعاد موردبررسي، نتيجه گرفته ميشود که ابزار پژوهش از ثبات و پايايي قابل قبولي برخوردار است (جدول 2).
جدول 2- ميزان آلفاي کرونباخ براي ابعاد مختلف پژوهش
Table 2. Cronbach's alpha for different research dimensions
ابعاد | آلفاي کرونباخ | |
ناپايداري شهري | ناپايداري زيست‌محيطي | 730/0 |
ناپايداري اقتصادي | 772/0 | |
ناپايداري اجتماعي | 710/0 | |
رهاشدگی اراضی | 756/0 | |
جامعه‌ي آماري پژوهش موردبررسي، شامل متخصصين، کارشناسان و متصديان حوزه‌ي زمين و ساخت‌وساز (خبر‌گان زمين و مسکن) در شهر ايلام است؛ که خود در سه گروه اصلي شامل «بخش دولتي، بخش خصوصي و گروه متخصصين» موردبررسي قرارگرفته‌اند. با مطالعات صورت گرفته و مراجعه به ادارات مرتبط تعداد کل خبر‌گان زمين و مسکن (سه گروه مربوطه) در شهر ايلام 1649 نفر در نظر گرفته شد که از طریق فرمول کوکران با خطاي استاندارد 5 درصد و ضريب اطمينان 95 درصد، حجم نمونه از تعداد کل جامعه آماري، 311 نفر برآورد شده است. همچنين براي انتخاب نمونه‌ها از روش نمونه‌گيري طبقه‌اي متناسب با حجم، استفاده‌شده است. در اين پژوهش هريک از گروه‌هاي سه‌گانه (بخش دولتي، بخش خصوصي و گروه متخصصين) به‌عنوان طبقات موردمطالعه در نظر گرفته‌شده‌اند، روش نمونه‌گيري در درون هر يک از طبقات، روش نمونه‌گيري تصادفي ساده بوده است. در جدول 3، طبقات، حجم نمونه هر يک از طبقات و درصد آن‌ها ارائه‌شده است. سپس براي تحليل داده‌ها از آزمونهاي T تکنمونهاي و رگرسيون خطي ساده به کمك نرم‌افزار spss استفاده‌شده است
جدول 3- حجم نمونه پژوهش
Table 3. Research sample size
طبقات | حجم جامعه آماري | حجم نمونه (تعداد) | حجم نمونه (درصد) |
بخش دولتي | 198 | 37 | 12 |
بخش خصوصي | 536 | 101 | 33 |
متخصصين | 915 | 173 | 55 |
کل | 1649 | 311 | 100 |
يافته‌ها و تحليل نتايج
محدوده موردمطالعه
شهر ايلام به‌عنوان مرکز استان ايلام، در غرب کشور واقع‌شده است. بر طبق آخرين آمار، اين شهر، داراي چهار منطقه، 14 ناحيه و 38 محله‌ي شهري مي‌باشد. بر اساس بازنگري طرح جامع شهر ايلام در سال 1392، مساحت شهر ايلام برابر با 1/1776 هکتار است که از اين مقدار، حدود 132 هکتار، اراضي بدون استفاده است که برابر با 1328856 مترمربع مي‌باشد و حدود 4/7 درصد مساحت شهر را به خود اختصاص ميدهد . بيشترين اراضي بدون استفاده متعلق به منطقه 3 شهر ايلام است که داراي 591844 مترمربع اراضي باير و رهاشده بوده، اين مسئله به دليل نو‌ساز بودن منطقه و دست‌اندازي به اراضي حاشيه شهر است و کمترين اراضي بلااستفاده متعلق به منطقه 2 شهر ايلام، با داشتن 125465 مترمربع اراضي باير و رهاشده است (جدول 4 و شکل 2)، منطقه دو شهر ايلام به دليل قرار گرفتن در مرکز شهر و باارزش بودن زمين در اين منطقه، داراي بافتي متراکم و پيوسته است.
جدول 4- مساحت اراضي باير و مخروبه در مناطق چهارگانه‌ي شهر ايلام
Table 4. The area of barren and ruined lands in the four regions of Ilam city
منطقه شهري | مساحت کل (هکتار) | اراضي بلااستفاده (مترمربع) |
منطقه يک | 3/413 | 157240 |
منطقه دو | 261 | 125465 |
منطقه سه | 8/581 | 591844 |
منطقه چهار | 9/519 | 254307 |
کل شهر | 1/1776 | 1328856 |
شکل 2- نقشه اراضي رهاشده در سطح شهر ايلام
Figure 2. Map of abandoned lands in the city of Ilam
همان‌طور که در شکل 2، مشاهده ميشود نوع بافت ساخته‌شده‌ي شهر ايلام، به‌گونه‌اي است که در نيمه غربي شهر، يعني مناطق 3 و 4، فضاهاي خالي و ساخته نشده‌ي زيادي به چشم مي‌خورد؛ و درواقع بين نواحي مختلف شهر به لحاظ تراکم جمعيتي هيچ‌گونه تعادلي وجود ندارد. عوامل مختلفي همچون مهاجرت‌هاي ناشي از جنگ تحميلي و مهاجرت‌هاي روستا شهري، سياست‌هاي واگذاري زمين شهري، پيش‌بيني‌هاي نادرست طرح‌هاي شهري، بورس‌بازي زمين و در کل عدم وجود برنامه و طرح از پيش تعيين‌شده، رشد نا‌متوازن و بي‌قواره‌ي شهر را موجب گرديده است.
تجزيه‌وتحليل توصيفي داده‌ها
نتايج داده‌هاي جمعيت شناختي پژوهش، نشان ميدهد: 79 درصد پاسخگو‌يان مرد،34 درصد حجم نمونه بين 55-35 سال سن دارند، 45 درصد آن‌ها داراي تحصيلات کارشناسي مي‌باشند 55 درصد پاسخگو‌يان مربوط به گروه متخصصين بوده است همچنین 44 درصد پاسخگویان سابقه فعالیت خود را بین 15 تا 20 سال اعلام کردهند که دارای بیشترین فراوانی در این نمونه آماری مورد بررسی هستند (جدول5).
جدول 5- خلاصه نتايج تحليل داده‌هاي جمعيت شناختي
Table 5. Summary of results of demographic data analysis
ويژگي | گزينهها | فراواني | درصد |
جنسيت | زن | 65 | 21 |
مرد | 264 | 79 | |
سن | زير 25 سال | 0 | 0 |
25-35 | 99 | 32 | |
35-45 | 106 | 34 | |
45-55 | 84 | 27 | |
55 به بالا | 22 | 7 | |
ميزان تحصيلات | کارشناسي | 140 | 45 |
کارشناسي ارشد | 131 | 42 | |
دکتري | 40 | 13 | |
گروه پاسخگو | بخش دولتي | 37 | 12 |
بخش خصوصي | 102 | 33 | |
متخصصين | 172 | 55 | |
سابقه فعالیت
| کمتر از 5 سال | 19 | 6 |
5- 10 | 81 | 26 | |
10-15 | 50 | 16 | |
15-20 | 136 | 44 | |
20 به بالا | 25 | 8 |
همچنين آمارههاي توصيفي عوامل و نيروهاي مؤثر بر رهاشدگي اراضي درون‌شهري، در جدول 6، آمده است:
جدول 6- نتايج حاصل از محاسبه آمارهاي توصيفي اراضي رهاشده و ناپايداري شهري
Table 6. The results of calculating the descriptive statistics of abandoned land and urban instability
شاخصها | آماره | ||
ميانگين | ميانه | انحراف معيار | |
ناپايداري زيست‌محيطي | 25/4 | 00/4 | 84/0 |
ناپايداري اقتصادي | 00/4 | 00/4 | 79/0 |
ناپايداري اجتماعي | 90/3 | 00/4 | 72/0 |
تجزيه‌وتحليل استنباطي داده‌ها
در جهت بررسي و سنجش نقش اراضي رهاشده در ناپايداري شهري، از آزمونهاي آماري T تکنمونهاي و تحليل رگرسيون خطي ساده استفاده‌شده است که در ادامه يافته‌هاي به‌دست‌آمده ارائه مي‌شوند:
در ابتدا در جهت مقايسه ميانگين شاخص‌هاي سه‌گانه ناپايداري (زيست‌محيطي، اجتماعي و اقتصادي) از آزمون T تکنمونهاي استفاده‌شده است که نتايج آن در جدول 7، آمده است.
جدول 7- نتايج آزمون T تکنمونهاي مقايسهي ميانگين ابعاد سه‌گانه ناپايداري شهري
Table 7. The results of the single-sample T-test comparing the mean of the three dimensions of urban instability
متغيرها | آماره | حد | نتيجه آزمون | |||
ميانگين | T | p-value | بالا | پائين | ||
ناپايداري زيست‌محيطي | 25/4 | 414/27 | 000/0 | 344/1 | 162/1 | رد H0 |
ناپايداري اقتصادي | 00/4 | 162/14 | 000/0 | 103/1 | 831/0 | رد H0 |
ناپايداري اجتماعي | 90/3 | 156/13 | 000/0 | 085/1 | 801/0 | رد H0 |
نتايج به‌دست‌آمده در جدول 7، نشان ميدهد که مقدار P-value (سطح معناداري) براي متغيرهاي سه‌گانه کمتر از 05/0 است. ازاين‌رو فرض H0 براي هر سه متغير موردبررسي، رد ميشود. همچنين بيشترين ميانگين در ميان متغيرها، براي متغير ناپايداري زيست‌محيطي بوده و کمترين ميانگين براي متغير ناپايداري اجتماعي است. با توجه به آنچه گفته شد، ميانگين همه شاخصها فراتر از ميانگين مورد انتظار بوده است. در مرحلهي بعد با بهره‌گيري از آزمون رگرسيون خطي ساده به تحليل نقش رهاشدگي اراضي در ناپايداري شهري در ابعاد سه‌گانه زيست‌محيطي، اقتصادي و اجتماعي پرداخته ميشود:
- بعد زيست‌محيطي
به‌منظور مشخص شدن ميزان تأثير رهاشدگي اراضي به‌عنوان متغير مستقل بر ناپايداري شهري در بعد زيست‌محيطي به‌عنوان متغير وابسته، از آزمون تحليل رگرسيون خطي ساده بهره گرفته‌شده است.
بر اساس نتايج به‌دست‌آمده (جدول 8 و 9)، رهاشدگي اراضي با ناپايداري شهري (در بعد زيست‌محيطي) داراي 575/0 همبستگي بوده است همچنين ضريب تعيين تعديل‌شده، نشان ميدهد که 377/0 از ناپايداري شهري (در بعد زيست‌محيطي) از طريق رهاشدگي اراضي درون‌شهري تبيين شده است. علاوه بر آن مقدار محاسبه‌شده براي F ( 04/12) نشان ميدهد که متغير مستقل به‌صورت معنيداري قادر به تبيين و پیش‌بینی تغييرات متغير وابسته است؛ همچنين به لحاظ ضريب شدت اثرگذاري متغير رهاشدگي اراضي بر ناپايداري شهري در بعد زيست‌محيطي، با توجه به مقدار بتا (575/0) و سطح معناداري به‌دست‌آمده (000/0) که کوچک‌تر از 05/0 است، ميتوان گفت که با افزايش شدت رهاشدگي ميزان ناپايداري زيست‌محيطي بيشتر خواهد شد.
- بعد اقتصادي
در راستاي بررسي ميزان تأثير رهاشدگي اراضي بر ناپايداري شهري در بعد اقتصادي، نتايج به‌دست‌آمده (جدول 8 و 9) نشان ميدهد مقدار ضريب همبستگي بين دو متغير رهاشدگي اراضي (متغير مستقل) و ناپايداري اقتصادي (متغير وابسته) 457/0 است که نشان ميدهد همبستگي متوسطي بين دو متغير نامبرده برقرار است همچنين با توجه به ضريب تعديل‌شده ميتوان گفت 252/0 از ناپايداري اقتصادي از طريق رهاشدگي اراضي درون‌شهري تبيين شده است ضمن اینکه مقدار محاسبه‌شده براي F (29/11) نشان ميدهد که متغير مستقل به‌صورت معنيداري قادر به تبيين و پيش‌بيني تغييرات متغير وابسته است. ازنظر ضريب شدت اثرگذاري رهاشدگي اراضي بر ناپايداري اقتصادي نیز با توجه به مقدار بتا (457/0) و سطح معناداري به‌دست‌آمده (000/0) ميتوان گفت: که با افزايش شدت رهاشدگي ميزان ناپايداري اقتصادي بيشتر خواهد شد و رهاشدگي اراضي درون‌شهري بر ناپايداري شهري در بعد اقتصادي نقش مثبت و مؤثر دارد.
- بعد اجتماعي
و در آخر، به بررسي ميزان تأثير‌گذاري رهاشدگي اراضي به‌عنوان متغير مستقل بر ناپايداري شهري در بعد اجتماعي به‌عنوان متغير وابسته، با استفاده از آزمون رگرسيون خطي ساده پرداخته‌شده است. همان‌طور که در جدول 8 و 9 مشاهده ميشود رهاشدگي اراضي با ناپايداري شهري (در بعد اجتماعي) داراي 350/0 همبستگي بوده است همچنين ضريب تعيين تعديل‌شده، نشان ميدهد که 204/0 از ناپايداري اجتماعي از طريق رهاشدگي اراضي درون‌شهري تبيين شده است. به‌عبارت‌ديگر رهاشدگي اراضي درون‌شهري توانسته است 204/0 از تغييرات متغير وابسته (ناپايداري اجتماعي) را تبيين نمايد. همچنين با توجه مقدار F(60/9) و مقدار بتا ميتوان گفت که با افزايش شدت رهاشدگي اراضي درون‌شهري، ناپايداري اجتماعي افزايش مي‌بايد.
جدول8- ضرایب شدت اثرگذاری متغیرهای مستقل و وابسته
Table 8. Effect intensity coefficients of independent and dependent variables
متغیرها | ضریب همبستگیR | ضریب تعیین تعدیل شدهR2 | F | سطح معناداری (sig) | |
مستقل | وابسته | 575/0 | 377/0 | 04/12 | 000/0 |
رها شدگی اراضی | ناپایداری زیست محیطی | ||||
رها شدگی اراضی | ناپایداری اقتصادی | 457/0 | 252/0 | 29/11 | 000/0 |
رها شدگی اراضی | ناپایداری اجتماعی | 350/0 | 204/0 | 60/9 | 000/0 |
جدول 9- نتايج رگرسيون خطي ساده رهاشدگي اراضي بر ناپايداري شهري در ابعاد سه‌گانه
Table 9. Results of simple linear regression of land abandonment on urban instability in three dimensions
متغيرها | ضرايب غيراستاندارد | ضرايب استاندارد | T | Sig (معناداري) | ||
وابسته | مستقل | B | خطاي استاندارد | بتا | ||
ناپايداري زيست‌محيطي | رهاشدگي اراضي | 482/0 | 118/0 | 575/0 | 544/6 | 000/0 |
ناپايداري اقتصادي | رهاشدگي اراضي | 469/0 | 203/0 | 457/0 | 310/5 | 000/0 |
ناپايداري اجتماعي | رهاشدگي اراضي | 477/0 | 131/0 | 350/0 | 641/4 | 000/0 |
با توجه به نتايج به‌دست‌آمده ميتوان گفت رهاشدگي اراضي در ناپايداري شهري در ابعاد سه‌گانه نقش دارد؛ که در اين ميان، با توجه به ضرايب به‌دست‌آمده نقش رهاشدگي اراضي در ناپايداري زيست‌محيطي به‌مراتب بيشتر از دو بعد ديگر است.
بحث و نتيجه‌گيري
يکي از معضلاتي که امروزه شهر و شهروندان با آن مواجه هستند و سلامت و امنيت زندگي شهري را به خطر انداخته، اراضي رهاشده‌ي درون‌شهري است اين اراضي، فضا‌هايي هستند که دچار رکود يا فرسايش اقتصادي، اجتماعي و کالبدي شده‌اند؛ فضا‌هايي که از چرخه‌ي توسعه‌ي بافت‌هاي شهري خارج گرديده و به ناپايداري شهري دامن زده‌اند. پژوهش حاضر، باهدف بررسي نقش اراضي رهاشده در ناپايداري شهري( در ابعاد سه‌گانه اقتصادي، اجتماعي و زيست‌محيطي) با مطالعه موردي شهر ايلام انجام شده است. با توجه به نتايج به‌دست‌آمده ميتوان گفت:
با بررسي گويه‌هاي موردمطالعه در شاخص ناپايداري زيست‌محيطي در پژوهش حاضر که شامل مواردي همچون ايجاد منظر شهري نامطلوب و آلودگي‌هاي زيست‌محيطي، دست‌اندازي و تخريب اراضي مرغوب کشاورزي در حاشيه‌ي شهرها که درنهايت رشد افقي و پراکنده شهرها را به دنبال خواهد داشت، مکان انباشت زباله، ايجاد بوهاي نامطبوع و تجمع حيوانات موذي و... مي‌باشند، نتايج نشان ميدهد که رهاشدگي اراضي نقش مثبت و مؤثري در ناپايداري زيست‌محيطي دارد. در ارتباط با شاخص ناپايداري اقتصادي، از گويه‌هايي همچون جذب و دفن سرمايههايي که مي‌بايست در جهت ظرفيت‌هاي توليدي سرمايه‌گذاري گردد، افزايش هزينه در تأمين زمين موردنياز براي سرمايه‌گذاري‌ها در بعد اقتصادي، افزايش هزينه ايجاد و نگهداري زير‌ساخت‌ها و خدمات شهري توسط شهردارها و ساير سازمان‌هاي مسئول و... استفاده‌شده است. نتايج به‌دست‌آمده نشان ميدهد که بين رهاشدگي اراضي و ايجاد ناپايداري اقتصادي در محدوده موردمطالعه رابطه مثبت وجود دارد، به‌عبارت‌ديگر رهاشدگي اراضي منجر به ناپايداري اقتصادي خواهد شد و در نهایت جهت سنجش ارتباط شاخص رهاشدگي اراضي با ناپايداري اجتماعي، از گويه‌هايي همچون روي آوردن گروه‌هاي کم‌درآمد به بازار غيررسمي زمين شهري و درنهايت ايجاد بافت‌هاي حاشيه‌اي و سکونتگاه‌هاي غصبي، نداشتن قدرت خريد زمين خانواده‌هاي کم‌درآمد براي ساخت مسکن، ايجاد رکود در ساير بخش‌هاي اقتصادي و به دنبال آن بيکاري و عدم اشتغال، نارضايتي اقشار کم‌درآمد از دولت و نظام حاکم و... بهره گرفته‌شده است. نتايج و يافته‌ها حاصل از تحليل اين رابطه نشان ميدهد ميان رهاشدگي اراضي درون‌شهري و ناپايداري اجتماعي رابطه معناداري وجود دارد به‌عبارت‌ديگر، رهاشدگي اراضي در ناپايداري اجتماعي در شهر ايلام نقش دارد.
به‌طورکلي، با توجه به نتايج به‌دست‌آمده از تحليل داده‌ها با به‌کارگيري آزمون T تک نمونهاي و همچنين تحليل رگرسيون خطي ساده در مورد نقش اراضي رهاشده در ناپايداري شهري در ابعاد سه‌گانه‌ي زيست‌محيطي، اقتصادي و اجتماعي در شهر ايلام، مشخص گرديد که ضمن تأثير‌گذاري و نقش مثبت رهاشدگي اراضي در ناپايداري شهر ايلام در ابعاد سه‌گانه، تأثير رهاشدگي اراضي در ناپايداري زيست‌محيطي به‌مراتب بيشتر از دو بعد ديگر است.
روند توسعه‌ي فيزيکي شهر ايلام نشان ميدهد که هيچ الگو و برنامه‌اي براي استفاده صحيح از زمين و هدايت توسعه‌ي شهر وجود نداشته است. به‌طوري‌که گسترش شهر به‌صورت افقي، اکثراً در يك يا دوطبقه و اخيراً به‌صورت پراكنده است و عمدتاً در دامنه‌ي تپه‌ها، مجتمع‌ها و آپارتمان‌هايي چندطبقه ظهور پيداکرده‌اند. عوامل و نيروهاي متعددي همچون بورس‌بازي زمين، پيش‌بيني نادرست طرح‌هاي شهري و... رشد نا‌متوازن و بي‌رويه‌ي شهر را موجب گرديده و پايداري شهر را به مخاطره انداخته است. حل اين معضل، نيازمند راهکارها و سياست‌هاي مديريتي است. به‌طورکلي بايستي گفت درصورتي‌که از زمين درون شهر ايلام، درست استفاده شود و به شکل صحيحي مديريت گردد تا چند دهه‌ي آينده نياز به گسترش فيزيکي نداشته و ميتوان در جهت رسيدن به پايداري شهري گام برداشت. در همين راستا پيشنهاد‌هاي زير ارائه ميشود:
- با توجه به اينکه سازمان و متولي مشخصي در حوزه مديريت زمين شهري وجود ندارد و هر نهادي به فراخور شرايط خود و بهره‌مندي از قدرت، در زمين دخالت مي‌نمايند و اين امر باعث پيچيدگي مديريت زمين شهري شده است، ايجاد نهاد و سازماني مستقل که مديريت يکپارچه زمين را در دستور کار خود قرار دهد، لازم و ضروري به نظر مي‌رسد.
- وجود بانک جامع اطلاعات املاک، در راستاي مديريت اراضي شهري بسيار مهم و حياتي است.
- نظارت منطقي نهادهاي ذي‌ربط بر فعاليت‌هاي بنگاه‌هاي زمين و مسکن و شناسايي و حذف بنگاه‌داران و مشاوران املا‌کي که خارج از ضوابط و منشور صنفي فعاليت مي‌کنند، مي‌تواند در کاهش بورس‌بازي زمين مؤثر باشد.
- گرفتن ماليات از اراضي رهاشده و بلااستفاده، مالکين اين اراضي را وادار به ساخت‌وساز خواهد کرد.
- منطقي کردن و کاهش هزينه صدور پروانه و همچنين تعديل روند طولاني اخذ پروانه ساخت، مالکين را تشويق به ساخت‌وساز در اراضي رهاشده خواهد کرد.
- ماليات بر معاملات مکرر زمين مي‌تواند تا حدودي در کاهش بهابازار بازي و سوداگري زمين مؤثر باشد.
- استراتژي توسعه از درون و داخل محدوده‌ي فعلي شهر ايلام، به‌جاي استراتژي توسعه از بيرون و دست‌اندازي به اراضي ذخيره‌ي شهر بايد در اولويت قرار گيرد.
- با استفاده از سيستم‌هاي کاداستر شهري و GIS، مالکيت اراضي شهري شفاف‌سازي شود و تهيه‌ي لايه‌ي اطلاعاتي زمين‌هاي رهاشده که در آن علاوه بر موقعيت اين زمين‌ها، علل رها ماندن و راهکارهاي لازم جهت رفع موانع عرضه‌ي زمين مشخص‌شده باشد.
- تعيين و تثبيت قيمت اراضي در مناطق مختلف شهر توسط کارشناسان و متخصصين مربوطه و خارج نمودن نرخ‌گذاري‌هاي متفاوت توسط دلالان و واسطه‌هاي غيرحرفه‌اي.
- به مشکلات تأخير در آماده‌سازي زمين و تأمين در تأسيسات آن در طرح‌هاي آماده‌سازي به‌ويژه در نيمه غربي شهر و نواحي که مسکن مهر ايجادشده، توجه شود.
References
1. Rafiyan, M., Rezaee, M. (2021): An analysis of urban land management (concepts, policies and approaches) Focus on Iran, Tarbiat Modares University Publications, Tehran. (In Persian)
2. Fani, Z., Mousavi, S. M. (2021): Evaluation of priorities for the redevelopment of abandoned urban spaces (Case study: District 18 of Tehran), Sustainable Urban Development Quarterly, Volume 2, Number 5, pp. 1-21. (In Persian)
3. Ardeshiri, M. (1999): The role of land management in urban development policies. Abadi Quarterly, No. 33, Tehran. (In Persian)
4. Naqibzadeh, A. (2003), Abandoned Land Management, Case study: Shiraz City, Master's Thesis in Urban Planning, Shiraz University. (In Persian)
5. Saraei, M. H. (2010), Investigation of the reasons for the abandonment assigned lands with residential use in Yazd city, Urban and Regional Studies and Research Quarterly, 1st year, 3rd issue, Isfahan. (In Persian)
6. Amiri, A. (2007). The role of land management in the development of small cities, case study: the city of Ardakan, Fars, master's thesis, Shiraz University. (In Persian)
7. Nastern, M, Yazdi, A. & Matloobi, F. (2014): Analysis of physical-social dimensions of intelligent growth in Isfahan city, Scientific Journal of Reaserch of Art Volume 3, Issue 6, Arts University of Isfahan. (In Persian)
8. Khatami, S. Y, Moulai, A. (2012): Investigation of different approaches in the sustainable use of urban land, the second conference on environmental planning and management, University of Tehran. (In Persian)
9. Dair, C.M, Williams, K. (2006). Sustainable land reuse: the influence of different stakeholders in achieving sustainable brownfield developments in England, Environment and Planning 38, pp: 1345-1366.
10. Baing, - A.S. (2010). Containing urban sprawl? Comparing brownfield reuse policies in England and Germany, International Planing Studies 15(1), pp: 25-35.
11. NRTEE (2003). Cleaning up the past, Building the future: A national brownfield redevelopment strategy for Canada. Ottawa, Ontario: National Rond Table on the Environment and the Economy.
12. Subooti, H. & Alavi, P. (2012). Environmental impact of abandoned fabrics, the second conference of environmental planning and management (EPM), Tehran University, 15-16 May.
13. Encyclopedia of the city (2005), Edit by Ragger w. Cave/ Rutledge Taylor & Francis group/ London & New York.
14. Thornton, G, Franz- M, Edward, D, Pahlen, G, Nathanial, P. (2007), The challenge of sustainability: incentives for brownfield regeneration in Europe, Environmental Science & Policy, Volume 10, Issue 2, Pages 116-134.
15. Sheikh Eslami, A., Ahmadi, A., & Nowrozi, M. (2020): Urban redevelopment strategies with an emphasis on the use of brown lands (case study: Aligudarz city), studies of geography, civil engineering and urban management, volume 6, number 3, pp. 54-66. (In Persian)
16. Barakpour, Nasser, Bahrami, Sediqeh (2011). A Feasibility Study Of Redevelopment In Urban Inefficient Textures A Case Study: Anbar-E Naft Quarter, Zone 11, And Tehran , Journal: Journal Of Studies On Iranian Islamic City , Volume1 , Issue 4 pp. 1-14. (In Persian)
17. Mahmoudi Pati, F., Mohammadpour Omran, M. (2017), urban land management policies; Approaches for the access of people with low income to urban land, Shahidi Publications, Tehran. (In Persian)
18. Ahmad, N, Zhu, Y, Ibrahim, M, Waqas, M, Waheed, A. (2018). Development of a Standard Brownfield Definition, Guidelines, and Evaluation Index System for Brownfield Redevelopment in Developing Countries: The Case of Pakistan. Sustainability, (10). (In Persian)
19. Song, Y, Lyu, Y., Qian, S., Zhang, X., Lin, H., Wang, S. (2022). Identifying urban candidate brownfield sites using multi-source data: The case of Changchun City, China, Land use policy, volume 117.
20. Pourmohammadi, M., Taqipour, A.A. (2013). Resumption of urban barren lands, Journal of Geography and Planning, Volume16, Issue 42, pp. 65-88. (In Persian)
21. Naqibzadeh, A. (2013). The effect of abandoned land in urban development, Proceedings of Iran Urban Planning Conference, Shiraz University. (In Persian)
22. http://www.khorasannews.com.
23. Razavian, M. T., Rahimi, A. (2021): Estimation of urban sprawl and its impacts on land use/land cover changes (case study: Zanjan City during 1986-2016), Environmental Science Quarterly, Volume 18, Issue 4, pp. 141-160. (In Persian)
24. Hassani, F., Aftabi, M., Puyafar, H. (2022): Redevelopment of urban brown−fields with social aspect of place making procedure (Case study of Abkuh Sugar Factory in Mashhad), journal of urban planning and architecture environment identity (JUPA-EI), Volume 3, Issue 9. (In Persian)
25. Lahmian, R., Nabizadeh, Z. (2020): The Role of Unbalanced Spatial-Physical Development on Urban Instability (Case Study: Sorkhroud City),journal of physical development planning, Volume 6, Issue 4 - Serial Number 16, pp. 121-132. (In Persian)
26. Moshiri, S. R. & Maleki Nezam Abad, R. (2011). An analysis of land use planning with an emphasis on sustainable urban development (Case Study: Miandoab City), Journal of Encyclopedia of Geography, Issue 82. (In Persian)
27. Aminzadeh, B. (2008). Proceedings of sustainable urban development, Tehran, Institute of Tehran University Press. (In Persian)
28. Shamsi, kh. & Nassiri, M. (2013). The survey of environmental consequences of urban sprawl with emphasis on sustainable development, The first national conference on environmental research, Hamadan, Shahid Mofateh Faculty, 31 October . (In Persian)
29. Short, J. R. (2009). Urban theory: o a critical assessment, translated by Ziyari, Z. Mahdnejad, H., and Parheiz, F, Tehran: Tehran University Press.
30. Heidarzadeh, M.H. Jafari Varamini, A.H. & Khoshnam, H. (2007). The assessment of environmental impact of urban projects, an approach towards sustainable urban development, 6nd Symposium of Iranian Society of Environmentalists.
31. Karimi, F., Jalili¬Sadrabad, S., (2021). Evaluation of redevelopment capacity in abandoned manufactory - industrial lands of Yazd city, Journal of Iranian Architecture and Urbanism (JAIU), Volume 12, Issue 2, pp. 82-69. (In Persian)