A Sociological Analysis Of The Commodification Of Land And Speculation In The Housing Market; The Role Of Municipalities And Housing Cooperatives In Addressing The Crisis (Case Study: Tabriz Metropolis)
Subject Areas : Development
Seyed Hosein Sadri
1
,
Eghbaleh Azizkhani
2
,
Mehrdad Mohammadian
3
,
Mirfarhad Mir Sedig Mohamadi
4
1 - University, Khalkhal BranDepartment of Sociology, Kha.C., Islamic Azad University, Khalkhal, Iran.ch, Khalkhal, Iran.
2 - Department of Sociology, Kha.C., Islamic Azad University, Khalkhal, Iran.
3 - Department of Sociology, Kha.C., Islamic Azad University, Khalkhal, Iran.
4 - Department of Management, Kha.C., Islamic Azad University, Khalkhal, Iran.
Keywords: Speculation, Real Estate Market, Housing Prices, Sociological Analysis, Commodification, Tabriz City, Municipality.,
Abstract :
Studies indicate that speculation and investment practices in the real estate market play a significant role in driving up housing prices. This trend exacerbates the housing crisis, limits access to housing for ordinary social groups, and displaces them from desirable neighborhoods. The aim of this study is to provide a sociological analysis of the phenomenon of land commodification and speculation in Tabriz's housing market, with a focus on the role of municipalities and housing cooperatives in mitigating this crisis. A mixed-methods approach (qualitative–quantitative) was adopted. In the qualitative phase, grounded theory was employed to analyze the data, while in the quantitative phase, a survey was the main data collection tool. The study analyzed the factors, contexts, consequences, and strategies of land and housing speculation, as well as the relationship between the actions of municipalities and housing cooperatives and this phenomenon. The statistical population comprised urban experts in the fields of sociology and economics, selected through purposive sampling. Data collection tools included a semi-structured interview based on open and axial coding in the qualitative phase, and a researcher-designed questionnaire validated using Cronbach’s alpha in the quantitative phase. The data were analyzed using AMOS software. The findings showed that the path coefficient for municipal performance → commodification and speculation was estimated at 0.464 with a negative relationship, and the coefficient of determination was 0.215. Similarly, the path coefficient for cooperatives’ performance → commodification and speculation was estimated at 0.391 with a negative relationship, and the coefficient of determination was 0.152.
بورکهارت‌کوریشی، رگولا. (1387). موسیقی و مارکس: ایده‌ها، عمل، سیاست. ترجمۀ: شهریار خواجیان، ویراستان: نیکو خاکپور و مجید سینکی، چاپ‌اول، تهران: انتشارات تصنیف، آموزشگاه هم‌آوازان.
بووی، اندرو. (1394). زیبایی‌شناسی وذهنیت: از کانت تا نیچه. ترجمۀ: فریبز مجیدی، چاپ‌پنجم، تهران: انتشارات فرهنگستان‌هنر.
بیات، آصف. (1391). سیاست‌های خیابانی: جنبش تهی‌دستان در ایران. ترجمۀ: سیداسدالله نبوی‌چاشمی. تهران: انتشارات پردیس دانش.
پاک‌نژاد، نوید. (1402). تحلیل سیاست‌های مسکن در برنامه‌های پنج‌سالۀ توسعۀ اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی و رهنمودهایی برای برنامۀ هفتم توسعه. ماهنامۀ گزارش‌های کارشناسی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای‌اسلامی، دورۀ 31، شمارۀ 5، 30-6.
تیموری، سمیه. (1403). نقش سیاست‌های مسکن در توسعۀ شهری برنامه‌های عمرانی (باتاکیدبر برنامۀ سوم و چهارم قبل‌از انقلاب‌اسلامی). یازدهمین کنفرانس ملی مهندسی عمران، معماری و توسعۀ شهری پایدار ایران، تهران-ایران، 11-1.
چاری‌صادق، مسعود. اصغرپور ماسوله، احمدرضا. صدیق‌اورعی، غلامرضا. کرمانی، مهدی. فیضی، مهدی. (1397). سرمایه‌گذاران واسطه‌ای و سوداگری حرفه‌ای در بازار مسکن مشهد تحلیل جامعه‌شناختی پدیده‌ای اقتصادی. فصلنامۀ مطالعات و تحقیقات اجتماعی در ایران، دورۀ 7، شمارۀ 4؛ (پیاپی 28)، 729-701.
رافائل، ماکس. (1401). سه پژوهش در جامعه‌شناسی هنر: پرودن، مارکس، پیکاسو. ترجمۀ: اکبر معصوم‌بیگی، چاپ‌سوم، تهران: انتشارات آگه.
رفیعیان، مجتبی. الوندی‌پور، نینا. (1394). مفهوم‌پردازی اندیشۀ حق به شهر؛ در جست‌وجوی مدلی مفهومی. فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-جامعه‌شناسی ایران، دورۀ 16، شمارۀ 2، 47-25.
شفیعی‌دارافشانی، علی. (1401). ارائۀ راهکارهای مؤثر جهت ارتقای بهره‌وری تعاونی مسکن کارکنان شهرداری اصفهان. فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-پژوهش‌های مکانی فضایی، دورۀ 6، شمارۀ 2؛ (پیاپی 22)، 52-43.
صادقی، علیرضا. (1402). شهرنشینی نولیبرال و سکونتگاههای غیررسمی: مسکن و سیاست تهی‌دستان در حومۀ شهر تهران. فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-توسعۀ محلی (روستائی-شهری)، دورۀ 15، شمارۀ 1؛ (پیاپی 28)، 86-67.
عابدینی، غلامرضا. ورسهء، مهران. (1400). سامان‌دهی و احیاء بافت فرسوده باتأکیدبر پروژه‌های محرک توسعه با رویکرد بهبود کیفیت زندگی )مور مطالعه: شهر باغستان(. فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-جغرافیا و روابط‌انسانی، دورۀ 3، شمارۀ 4، 495-473.
علی‌پورکوهی، پانته‌آ. علی‌کائی، سعیده. مداح‌زاد، سیده‌مریم. (1401). تدوین چارچوب مفهومی نظریۀ «حق به شهر»، با سیری در اندیشه‌های لوفور. فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-مطالعات میان فرهنگی، دورۀ 17، شمارۀ 53، 30-9.
عیسی‌زاده، اسماعیل. پریزادی، طاهر. عیسی‌زاده، وحید. (1401). توانمندسازی محلات دارای فقر شهری (مطالعۀ موردی: محلۀ اسماعیل‌آباد، منطقۀ 19 شهرداری تهران). فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-جغرافیا و برنامهریزی، دورۀ 26، شمارۀ 81، 171-151.
عیسی‌زاده، اسماعیل. پریزادی، طاهر. کمانرودی‌کجوری، موسی. (1402). تحلیل فضایی ارزش مبادله‌ای مسکن شهری (موردمطالعه: منطقۀ ۱۰ تهران). فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-برنامهریزی فضایی. دورۀ 13، شمارۀ 4؛ (پیاپی 51)، 148-115.
گلی، علی. هدایت، عثمان. (1404). سیاست‌های توسعۀ مسکن شهری و عدالت‌فضایی (اتنوگرافی نهادی مسکن مهر سنندج). فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-زیست سیاست و توسعه، دورۀ 1، شمارۀ 1، 110-96.
مشکینی، ابوالفضل. عروجی، محمدرضا. علیپور، سمیه. (1401). تحلیل زمینه‌های کالایی شدن مسکن در بازار مسکن ایران. فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-برنامهریزی و توسعۀ محیط‌شهری، دورۀ 8، شمارۀ 2، 74-59.
Bayat, Asef. (2012). Politics In The City-Inside-Out. Journal Of City & Society, 24(2): 110–128.
Brenner, Neil. Marcuse, Peter. Mayer, Margit. (2012). Cities For People, Not For Profit Critical Urban Theory And The Right To The City. Routledge.
Gimeno, Ricardo. Martínez-Carrascal, Carmen. (2010). The Relationship Between House Prices And House Purchase Loans: The Spanish Case. Journal Of Banking & Finance, 34(8): 1849-1855.
Harvey, David. (2009). Social Justice And The City. University Of Georgia Press.
Journal Of Socio-Cultural Changes
Summer 2025. Volume 22. Issue 2; (Ser. 86) ISSN: 2008-1480 https: https://journal.khalkhal.iau.ir/
|
|
Type of Article (Research Article)
A Sociological Analysis Of The Commodification Of Land And Speculation In The Housing Market; The Role Of Municipalities And Housing Cooperatives In Addressing The Crisis (Case Study: Tabriz Metropolis)
Seyed Hossein Sadri: Department of Sociology, Kha.C., Islamic Azad University, Khalkhal, Iran.
1Eghbaleh Azizkhani: Department of Sociology, Kha.C., Islamic Azad University, Khalkhal, Iran.
Mehrdad Mohammadian: Department of Sociology, Kha.C., Islamic Azad University, Khalkhal, Iran.
Mir Farhad Sedigmohamadi: Department of Management, Kha.C., Islamic Azad University, Khalkhal, Iran.
[1] This Article Is Extracted From The Doctoral Thesis Of ‘Seyed Hossein Sadri’, Titled "Sociological Analysis Of Land Commodification And Speculation In The Housing Sector With An Approach To The Role Of The Municipality And Housing Cooperatives", Under The Supervision Of ‘Dr. Eghbaleh Azizkhani’, & Advisory ‘Dr. Mehrdad Mohammadian’, &‘Dr. MirFarhad Sedigmohamadi’.
Corresponding Author: Eghbal Azizkhani
E-mail Address: azizkhani_aukh@yahoo.com
Tel: +989144542611
Abstract | Article Einfo |
Studies indicate that speculation and investment practices in the real estate market play a significant role in driving up housing prices. This trend exacerbates the housing crisis, limits access to housing for ordinary social groups, and displaces them from desirable neighborhoods. The aim of this study is to provide a sociological analysis of the phenomenon of land commodification and speculation in Tabriz's housing market, with a focus on the role of municipalities and housing cooperatives in mitigating this crisis. A mixed-methods approach (qualitative–quantitative) was adopted. In the qualitative phase, grounded theory was employed to analyze the data, while in the quantitative phase, a survey was the main data collection tool. The study analyzed the factors, contexts, consequences, and strategies of land and housing speculation, as well as the relationship between the actions of municipalities and housing cooperatives and this phenomenon. The statistical population comprised urban experts in the fields of sociology and economics, selected through purposive sampling. Data collection tools included a semi-structured interview based on open and axial coding in the qualitative phase, and a researcher-designed questionnaire validated using Cronbach’s alpha in the quantitative phase. The data were analyzed using AMOS software. The findings showed that the path coefficient for municipal performance → commodification and speculation was estimated at 0.464 with a negative relationship, and the coefficient of determination was 0.215. Similarly, the path coefficient for cooperatives’ performance → commodification and speculation was estimated at 0.391 with a negative relationship, and the coefficient of determination was 0.152. | Received: 2025/01/03 Accepted: 2025/05/10 PP: 1-12.
Keywords: Speculation Real Estate Market Housing Prices Sociological Analysis Commodification Tabriz City Municipality |
Citation: Sadri, Seyed Hossein. Azizkhani, Eghbaleh. Mohammadian, Mehrdad. Sedigmohamadi, MorFarhad. (2025). Sociological Examination Of The Commodification Process Of Land And Speculation In The Housing Market; The Role Of Municipalities And Housing Cooperatives In Resolving The Crisis. Journal Of Socio-Cultural Changes, 22(2; Ser. 86): 1-12.
DOI: | |
Extended Abstract
Introduction
The housing crisis in developing countries, including Iran, has in recent decades become one of the most serious social, economic, and spatial challenges. This crisis is rooted not only in population growth and urbanization but also in deeper processes such as the commodification of land and speculation in the housing market. In this context, land and housing — as basic human needs — have been transformed into investment commodities and instruments for profit accumulation, leading to intensified class and spatial inequalities in cities, rising crime rates, the expansion of informal settlements, and the deterioration of urban quality of life. Theoretical studies by Marx, Bourdieu, and Harvey, emphasizing the capitalist logic governing land and housing, demonstrate that the housing market — especially in large cities — is driven more by financial interests and rent-seeking behaviors than by human needs. In Tabriz as well, the privatization of public spaces, land speculation, and the proliferation of vacant homes have reshaped the city’s social and spatial fabric, deepening social divides. Under such circumstances, although housing cooperatives and municipalities, as local institutions, have at times managed to partially control the crisis, their role has been weakened due to the dominance of speculative approaches and poor policy coordination. Therefore, revising housing policies, reforming urban management, and strengthening grassroots and local institutions through a multidimensional approach are undeniable necessities. The present study, by sociologically examining the processes of commodification and speculation in the housing market and analyzing the role of municipalities and cooperatives in the city of Tabriz, seeks to provide a response to part of these challenges.
Methodology
This study is quantitative in nature and was conducted using a survey method. Data were collected through a researcher-designed questionnaire. The statistical population consisted of households residing in the ten municipal districts of Tabriz (497,898 households), and the sample size was determined to be 327 based on power analysis and the structural equation modeling approach in G-Power software. Sampling was carried out using a multi-stage cluster method by dividing the districts into larger and smaller clusters and randomly selecting households, in order to obtain a representative sample of the target population. The research questionnaire was designed based on the economic, social, and speculative components of the housing market, its validity was assessed through group tests, and its reliability was evaluated using Cronbach’s alpha coefficient. The collected data were analyzed using statistical software, and hypothesis testing was performed with Amos version 24.
Results And Discussion
The findings of the study showed that the collected data exhibited an acceptable level of normal distribution, and the designed structural equation model demonstrated a good fit with the data. Model fit indices, such as [insert indices: e.g., RMSEA, CFI, NFI, etc.], all fell within desirable ranges, indicating the validity of the study’s conceptual framework. The results of the model’s causal paths revealed a significant and inverse relationship between the performance of municipalities and the commodification and speculation in the housing market, such that better municipal performance in land management, policymaking, and market control was associated with reduced levels of speculation and commodification. Likewise, the performance of housing cooperatives also had a significant but weaker inverse effect on speculation and commodification compared to that of municipalities. Descriptive index analysis further indicated that municipalities performed relatively better in terms of tax policies, urban infrastructure, and market oversight, whereas cooperatives faced challenges in financing and construction. Overall, the results demonstrated that the housing market in Tabriz is influenced by a complex interplay of economic, social, and institutional factors, which can be analyzed in four main categories: changes in supply and demand, macroeconomic policies, inefficient market structures, and socio-cultural factors. An investment-oriented view of housing, multiple ownerships, liquidity growth, and the ineffectiveness of supportive and tax policies were identified as key drivers of speculation in the housing market. The findings also highlighted the need to improve urban management policies, reform tax procedures, increase transparency in transactions, control bank facilities, and facilitate sustainable construction processes to curb speculative trends and create a foundation for sustainable improvement of the housing market. Therefore, the proposed model of this study can serve as a basis for developing optimal policies and making strategic decisions in the housing sector in the metropolis of Tabriz and similar cities.
.
نوع‌مقاله (علمی‌پژوهشی)
بررسی جامعه‌شناختی فرایند کالاشدگی زمین و سوداگری در بازار مسکن؛
نقش شهرداری‌ها و تعاونی‌های مسکن در حل بحران (موردپژوهی: کلان‌شهر تبریز)
سیدحسین صدری: گروه جامعه‌شناسی، واحد خلخال، دانشگاه آزاداسلامی، خلخال، ایران.
1اقباله عزیزخانی: گروه جامعه‌شناسی، واحد خلخال، دانشگاه آزاداسلامی، خلخال، ایران.
مهرداد محمدیان: گروه جامعه‌شناسی، واحد خلخال، دانشگاه آزاداسلامی، خلخال، ایران.
میرفرهاد صدیق‌محمدی: گروه مدیریت، واحد خلخال، دانشگاه آزاداسلامی، خلخال، ایران.
[1] این مقاله برگرفته از رسالۀ دکتری «سیدحسین صدری»، باعنوان «بررسی جامعه‌شناختی فرایند کالاشدگی زمین و سوداگری در بازار مسکن: نقش شهرداری‌ها و تعاونی‌های مسکن»، است‌که به راهنمایی «دکتر اقباله عزیزخانی»، و مشاورۀ «دکتر مهرداد محمدیان»، و «دکتر میرفرهاد صدیق‌محمدی»، استخراج شده است.
نویسندۀ مسئول: اقباله عزیزخانی
آدرس پست‌الکترونیک: azizkhani_aukh@yahoo.com
تلفن: 09144542611
اطلاعات مقاله | چکیده |
تاریخ دریافت: 14/10/1403 تاریخ پذیرش: 20/02/1404 شمارۀ صفحات: 12-1.
واژگان کلیدی: سوداگری بازار املاک قیمت مسکن جامعه‌شناختی کالاشدگی شهر تبریز شهرداری | مطالعات نشان می‌دهند که سوداگری و شیوه‌های سرمایه‌گذاری در بازار املاک نقش مهمی در افزایش قیمت مسکن ایفاء می‌کنند. این روند به تشدید بحران مسکن، دشواری دسترسی اقشار عادی به مسکن و جابه‌جایی آنان از محله‌های مطلوب منجر می‌شود. هدف این پژوهش، تحلیل جامعه‌شناختی پدیدۀ کالاشدگی زمین و سوداگری در بازار مسکن شهر تبریز، باتمرکزبر نقش شهرداری‌ها و تعاونی‌های مسکن در کاهش این بحران است. روش‌تحقیق به‌صورت ترکیبی (کیفی–کمی)، انتخاب شده است. در بخش کیفی، از روش گرندد تئوری برای تحلیل داده‌ها استفاده شد و در بخش کمی، پیمایش ابزار اصلی گردآوری داده‌ها بود. دراین مطالعه، عوامل، زمینه‌ها، پیامدها و راهبردهای سوداگری در زمین و مسکن تحلیل و رابطۀ اقدامات شهرداری‌ها و تعاونی‌های مسکن با این پدیده بررسی شد. جامعۀ آماری پژوهش، نخبگان حوزۀ شهری در دو بُعد جامعه‌شناسی و اقتصاد بودند که با روش نمونه‌گیری هدف‌مند انتخاب شدند. ابزار گردآوری داده‌ها در بخش کیفی، مصاحبۀ نیمه‌ساختاریافته براساس کدگذاری باز و محوری بود و در بخش کمی از پرسش‌نامۀ محقق‌ساخته با اعتبارسنجی از طریق آلفای کرونباخ بهره گرفته شد. داده‌ها بااستفاده‌از نرم‌افزار AMOS، تحلیل شدند. یافته‌ها نشان داد که ضریب مسیر عملکرد شهرداری-->کالاشدگی و سوداگری برابر 464/0- است و مقدار ضریب تعیین برآورد شده برابر 215/0 است‌که نشان می‌دهد بین عملکرد شهرداری-->کالاشدگی و سوداگری رابطۀ معکوس وجود دارد. همچنین ضریب مسیر عملکرد تعاونی‌ها-->کالاشدگی و سوداگری برابر 391/0- است و مقدار ضریب تعیین برآورد شده برابر 152/0 است‌که نشان می‌دهد بین عملکرد تعاونی‌ها-->کالاشدگی و سوداگری رابطۀ معکوس وجود دارد. |
استناد: صدری، سیدحسین. عزیزخانی، اقباله. محمدیان، مهرداد. صدیق‌محمدی، میرفرهاد. (1404). بررسی جامعه‌شناختی فرایند کالاشدگی زمین و سوداگری در بازار مسکن؛ نقش شهرداری‌ها و تعاونی‌های مسکن در حل بحران. فصلنامۀ تغییرات اجتماعی-فرهنگی، دورۀ 22، شمارۀ 2؛ (پیاپی 86)، 12-1.
DOI: | |
مقدمه
بحران مسکن در سطح جهانی و به‌ویژه در کشورهای درحال توسعه نظیر ایران، به یکی‌از چالش‌های جدی اجتماعی، اقتصادی و فضایی تبدیل شده است. این بحران نه‌تنها ناشی از رشد سریع جمعیت و شهرنشینی بلکه متأثر از فرایندهای عمیق‌تری همچون سوداگری و کالاشدگی زمین و مسکن است‌که ساختار بازار و روابط اجتماعی را دگرگون کرده‌اند (مشکینی، عروجی، علیپور، 1401: 60). در چنین بستری، زمین و مسکن از یک نیاز اولیه و اجتماعی به کالایی سرمایه‌ای و ابزاری برای سودجویی بدل شده‌اند و این امر نابرابری‌های فضایی و طبقاتی را در شهرها تشدید کرده است. مفهوم کالاشدگی1، به‌عنوان یک فرایند اجتماعی، به دگرگونی بنیادی روابط انسانی و اقتصادی اشاره دارد، به‌گونه‌ای که کالاها و خدمات براساس ارزش اقتصادی‌شان در بازار مبادله می‌شوند. این مفهوم نخستین‌بار توسط کارل مارکس2، در قرن 19میلادی مطرح شد و در تحلیل‌های پیر بوردیو3، در دهۀ 80م، بسط یافت. وی باتأکیدبر کارکرد نمادین کالاها، نشان داد که زمین و مسکن نه‌تنها اشیائی مادی بلکه حامل معانی اجتماعی و بازتولیدکنندۀ سلطۀ طبقاتی نیز هستند. در سال‌های اخیر، در پرتو گسترش سرمایه‌داری پست‌مدرن و جهانی‌شدن، این تحولات در بازار مسکن اهمیت مضاعف یافته‌اند و شکل‌های تازه‌ای از بی‌عدالتی فضایی پدید آورده‌اند (علی‌پورکوهی، علی‌کائی، مداح‌زاد، 1401: 11). دیوید هاروی4، نیز در سال ۲۰09م، با تحلیل فرایندهای شهری در چارچوب اقتصاد سیاسی، زمین را یک «کالای استراتژیک»، خواند که در نظام سرمایه‌داری متأخر بیشتر برای سوداگری و انباشت سرمایه به‌کار گرفته می‌شود تا برای پاسخ به نیازهای واقعی انسان‌ها. از نگاه او، منطق سرمایه‌سالارانه در استفاده‌از زمین و مسکن، سبب تشدید نابرابری‌های اجتماعی و گسترش فضاهای حاشیه‌ای در کلان‌شهرها شده است (Harvey, 2009: 85). درهمین‌راستا، مطالعات اخیر بر نقش سیاست‌های اقتصادی و رفتار رانتی دولت‌ها در تشدید این بحران تأکید می‌کنند. سیاست‌های ناعادلانه، تغییرات جمعیتی، و اولویت‌دهی به منافع گروه‌های پرقدرت مالی، زمینه‌ساز تعمیق بحران مسکن در کشورهای درحال توسعه بوده است (Bayat, 2012, 111). مسکن به‌عنوان نهادی اجتماعی و فضایی، در تقویت پیوندهای اجتماعی، امنیت خانوارها، و کیفیت زندگی شهری نقشی اساسی ایفاء می‌کند. بحران کنونی مسکن، به‌ویژه در شهرهای بزرگ، با کاهش دسترسی به مسکن مقرون‌به‌صرفه، رشد اجاره‌بها و افزایش بی‌خانمانی شناخته می‌شود. برخلاف بحران‌های پیشین که بیشتر ریشه در رکود اقتصادی یا کمبود عرضه داشتند، بحران امروز ریشه در رشد نابرابر اقتصادی، تقاضای سوداگرانه، و تمرکز ثروت در دست گروه‌های خاص دارد. زمین و مسکن در بسیاری از کشورها، به‌ویژه در کلان‌شهرهای درحال توسعه، به دارایی مالی سودآور بدل شده‌اند. فرایند کالاشدگی و سوداگری در بازار، با کاهش عرضه واقعی، افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید خانوارهای متوسط و ضعیف، بحران‌های اجتماعی و فضایی تازه‌ای به‌وجود آورده است. این شرایط در شهر تبریز نیز مشهود است؛ به‌طوری‌که خصوصی‌سازی فضاهای عمومی، افزایش خانه‌های خالی، بورس‌بازی زمین و تورم مستغلات، سیمای فضایی و اجتماعی شهر را تحت‌تأثیر قرار داده است(عیسی‌زاده، پریزادی، کمانرودی‌کجوری، 1402: 116). پیامد این تحولات، بروز مسائل اجتماعی همچون رشد بزهکاری، تعمیق شکاف طبقاتی و گسترش سکونتگاههای غیررسمی بوده است. در ایران، تعاونی‌های مسکن به‌عنوان راهکاری نهادی برای کاهش بحران و حمایت از اقشار کم‌درآمد معرفی شده‌اند. این تعاونی‌ها در دهه‌های نخست انقلاب‌اسلامی توانستند بخشی از نیازهای مسکن گروه‌های کم‌برخوردار را تأمین کنند. اما در دهه‌های اخیر، با تغییر سیاست‌های اقتصادی و غلبه نگاه سوداگرانه در بازار، نقش تعاونی‌ها کمرنگ‌تر شده و کارایی آن‌ها در کنترل بحران کاهش یافته است. درعین‌حال، شهرداری‌ها به‌عنوان مدیریت‌کنندگان محلی، باوجود برخورداری از ابزارهای سیاست‌گذاری، به‌دلیل ضعف در هماهنگی سیاست‌های کلان و محلی، موفق به مهار سوداگری و بازگرداندن تعادل به بازار نشده‌اند. از این رو، بازنگری اساسی در سیاست‌های مسکن و اصلاح فرایندهای مدیریت‌شهری ضرورتی انکارناپذیر است. تقویت نقش نهادهای محلی و مردمی به‌مانند شهرداری‌ها و تعاونی‌های مسکن، همراه‌با اتخاذ رویکردی چندبعدی و میان‌رشته‌ای که ابعاد اقتصادی، اجتماعی و کالبدی بحران را درنظر بگیرد، می‌تواند گامی مهم درجهت مهار سوداگری، کاهش کالاشدگی زمین و تأمین مسکن مناسب برای گروه‌های آسیب‌پذیر باشد. این پژوهش باهدف واکاوی جامعه‌شناختی فرایند کالاشدگی زمین و سوداگری در بازار مسکن و بررسی نقش شهرداری‌ها و تعاونی‌های مسکن در حل بحران مسکن شهر تبریز، تلاش می‌کند پاسخی به بخشی از این چالش‌ها ارائه دهد.
پیشینۀ پژوهش
علی گلی و عثمان هدایت (1404)، به‌طورخاص در تفحصی به‌بررسی سیاست‌های مسکن‌مهر سنندج و مشکلات ناشی‌از مهاجرت و ازدحام آپارتمان‌ها پرداخته‌اند. نتایج نشان می‌دهد که تعارضات اجتماعی، عدم تعلق مکانی و کاهش اعتماد اجتماعی، همراه‌با امکانات ناکافی، عدالت‌فضایی را دراین مناطق به خطر انداخته و زیست ناپایداری را رقم زده است. همچنین، افزایش ناامنی اجتماعی به‌ویژه بر زنان و کودکان تأثیرات منفی داشته است (گلی، هدایت، 1404: 110-96). سمیه تیموری (1403)، در پژوهش خود به‌مرور سیاست‌های مسکن در دوران برنامه‌های عمرانی پیش‌از انقلاب‌اسلامی پرداخته و نتایج نشان می‌دهد که هدف اصلی برنامه‌های سوم و چهارم، تأمین مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار کم‌درآمد بوده است. بااین‌حال، کمبود برنامهریزی مشخص و ضعف در تأمین اعتبارات مانع از تحقق این اهداف شده است (تیموری، 1403: 11-1). نوید پاک‌نژاد (1402)، به‌بررسی آسیب‌شناسی سیاست‌های مسکن در برنامه‌های پنج‌سالۀ قبلی پرداخته و نقاط ضعف موجود به‌خصوص در زمینۀ عدم‌وجود یک برنامۀ جامع و یکپارچه را شناسایی کرده است. اهمیت ایجاد یک بستۀ جامع در سیاست‌گذاری مسکن موردتأکید قرار گرفته است (پاک‌نژاد، 1402: 30-6). علیرضا صادقی (1402)، برروی پیامدهای نولیبرالیسم بر سکونتگاههای غیررسمی پرداخته و تغییرات عمده‌ای در وضعیت مسکن تهی‌دستان تبیین نموده است. نکتۀ کلیدی پژوهش، محدودیت‌های دسترسی به منابع برای ساخت‌وساز غیرقانونی است. طوری‌که یافت‌نشان از آن است‌که تغییر از «پیش‌روی افقی» به «عمودی»، در تلاش‌های مسکن برای تهی‌دستان به افزایش اجاره‌نشینی منجر شده است (صادقی، 1402: 86-67).
ادبیات و مبانی‌نظری
فرایند کالاشدگی به‌معنای تبدیل زمین و مسکن ازیک نیاز اساسی و اجتماعی به‌یک کالای اقتصادی و سرمایه‌ای است. در ادبیات اقتصاد شهری، این پدیده با تغییر نگرش به زمین و مسکن به‌عنوان ابزاری برای انباشت سرمایه، سودآوری و ذخیرۀ ارزش شناخته می‌شود (Brenner, Marcuse, Mayer, 2012: 74). این نگاه، سبب می‌شود که زمین و مسکن صرفاً در خدمت تأمین نیاز سرپناه نباشد بلکه به‌یکی از محورهای سرمایه‌گذاری در اقتصادهای شهری تبدیل شود (شفیعی‌دارافشانی، 1401: 44). کالاشدگی زمین ریشه در تحول ساختارهای اجتماعی و اقتصادی شهر دارد؛ به‌ویژه در جوامعی که بازارهای مالی ناپایدارند، زمین و مسکن به‌عنوان یکی‌از معدود دارایی‌های ایمن شناخته می‌شوند. این وضعیت نه‌تنها الگوی مالکیت و استفاده‌از زمین را تغییر می‌دهد، بلکه موجب افزایش رقابت و درنتیجه افزایش قیمت‌ها و نابرابری در دسترسی به مسکن نیز می‌شود (عابدینی، ورسهء، 1400: 474). سوداگری در بازار مسکن به‌معنای فعالیت‌هایی است‌که باهدف کسب سود ازطریق خریدوفروش مکرر و غیرمولد زمین و مسکن، بدون ایجاد ارزش واقعی، انجام می‌شود. سوداگری به‌عنوان یکی‌از پیامدهای مستقیم کالاشدگی زمین، موجب افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها، تشدید حباب‌های قیمتی و بی‌ثباتی در بازار مسکن می‌شود. ازمنظر اقتصادی، سوداگری باعث انحراف سرمایه از تولید واقعی مسکن به معاملات غیرمولد می‌شود (عیسی‌زاده، پریزادی، عیسی‌زاده، 1401: 152). این امر ظرفیت عرضۀ مسکن را کاهش می‌دهد و منابع مالی را از پروژه‌های مسکن اجتماعی و پایدار دور می‌کند. پیامد این وضعیت، کاهش توان خرید خانوارهای متوسط و کم‌درآمد و افزایش شکاف طبقاتی در دسترسی به مسکن است. ازمنظر اجتماعی، سوداگری با تقویت نگاه سرمایه‌ای به مسکن، امنیت اجتماعی و تعلق مکانی شهروندان را تضعیف می‌کند. نوسانات شدید قیمتی ناشی‌از سوداگری، منجربه افزایش مهاجرت، رشد سکونتگاههای غیررسمی و تضعیف انسجام اجتماعی در شهرها می‌شود (رافائل، 1401: 47). سیاست‌های کلان اقتصادی ازجمله سیاست‌های مالیاتی، پولی، اعتباری و بانکی، نقش تعیین‌کننده‌ای در شکل‌گیری یا کنترل بحران‌های بازار مسکن ایفاء می‌کنند. ناکارآمدی یا ضعف این سیاست‌ها اغلب باعث تشدید سوداگری و بی‌ثباتی در بازار می‌شود. سیاست‌های مالیاتی ناکافی بر عایدی سرمایه و معاملات مکرر مسکن، موجب می‌شود انگیزه‌های سوداگری بدون مانع ادامه یابد (بووی، 1394: 28). ازسویی، اعطای بی‌رویۀ تسهیلات بانکی و رشد نقدینگی در اقتصاد، بدون هدایت این منابع به‌سمت تولید واقعی مسکن، موجب افزایش تقاضای سرمایه‌ای و دامن‌زدن به حباب‌های قیمتی می‌شود. سیاست‌های کلان اقتصادی ازطریق اثرگذاری بر نرخ بهره، تورم، و ارزش پول ملی، قدرت خرید خانوارها را کاهش داده و دسترسی گروه‌های آسیب‌پذیر به مسکن را دشوارتر می‌کند (بیات، 1391: 46). شهرداری‌ها و تعاونی‌های مسکن به‌عنوان بازیگران کلیدی در عرصۀ مدیریت‌شهری و بازار مسکن، نقش مهمی در تعدیل بحران‌های بازار ایفاء می‌کنند (رفیعیان، الوندی‌پور، 1394: 26). عملکرد این نهادها در توسعۀ زیرساخت‌های شهری، تهیۀ طرح‌های جامع، نظارت بر ساخت‌وساز و تأمین مسکن اجتماعی، ازجمله وظایف کلیدی آن‌هاست. شهرداری‌ها با ابزارهای مالیاتی و تسهیلاتی در اختیار خود، می‌توانند نقش مؤثری در هدایت تقاضا و کنترل سوداگری تبیین کنند (Gimeno, Martínez-Carrascal, 2010: 1850). بااین‌حال، در بسیاری از موارد، ضعف در اجرای سیاست‌های پایدار و محدودیت منابع مالی، عملکرد آن‌ها را با چالش مواجه کرده است. در حوزۀ مسکن اجتماعی و ساخت‌وساز پایدار، شهرداری‌ها نیازمند بازنگری و تقویت ظرفیت‌های اجرایی خود هستند. تعاونی‌های مسکن نیز به‌عنوان نهادی مردمی برای تأمین مسکن خانوارها به‌ویژه گروه‌های کم‌درآمد طراحی شده‌اند (بورکهارت‌کوریشی، 1387: 56). اما در عمل، ضعف مدیریتی، نبود منابع مالی کافی و مشکلات نظارتی، موجب کاهش اثربخشی آن‌ها در تأمین مسکن مناسب شده است. تقویت نقش شهرداری‌ها و تعاونی‌ها مستلزم بهبود سیاست‌گذاری، شفافیت عملکرد، اصلاح سازوکارهای مالی و توسعۀ برنامه‌های مشارکتی در بازار مسکن است (چاری‌صادق و دیگران، 1397: 702). این نهادها با بازتعریف مأموریت‌ها و هماهنگی با سیاست‌های کلان اقتصادی، می‌توانند به کاهش سوداگری و بهبود دسترسی شهروندان به مسکن کمک کنند.
مواد و روش‌تحقیق
این تحقیق از نوع کمی و به روش پیمایش5، برای گردآوری داده‌ها استفاده شده است. هدف ازاین مطالعه بررسی و تحلیل وضعیت اقتصادی و اجتماعی خانوارهای ساکن در مناطق 10گانۀ شهرداری تبریز باتمرکزبر مؤلفه‌های مرتبط‌با مسکن و سوداگرانه بودن دراین مناطق است. جامعۀ آماری پژوهش شامل خانوارهای ساکن در مناطق 10گانۀ شهرداری تبریز است. طبق داده‌های موجود در «سالنامۀ آماری شهرداری تبریز، 1399ش»، تعداد کل خانوارها دراین مناطق به 898/497خانوار می‌رسد. که به‌عنوان مبنای تحلیل‌های اقتصادی، اجتماعی و مسکن در تحقیق مدنظر قرار گرفته‌اند. برای تعیین اندازه نمونه در تحلیل معادلات ساختاری6، بااستفاده‌از نرم‌افزار-G Power، نمونه براساس پارامترهای زیر را مشخص گردید.
¬ تعداد متغیرهای مشاهده‌شده و پنهان: متغیرهای مشاهده‌شده (95)، و متغیرهای پنهان (25)،
نسبت شاخص‌های مشاهده‌شده به متغیرهای پنهان؛ برای تحلیل معادلات ساختاری، حداقل تعداد شاخص‌های مشاهده‌شده به‌ازای هر متغیر پنهان معمولاً 3 است. دراینجا این نسبت به‌صورت میانگین برابر 8/3 بوده، که مناسب است.
· توان آزمون (β): مبنی‌بر مقادیر پیش فرض (1-β)، برابر (8/0)، درنظر گرفته شده است.
· توان آزمون (𝛼): باتوجه‌به مقادیر خطای حوزۀ مطالعه و سطح اطمینان 95/0 برابر 05/0 است.
· اثرات اندازه (Effect Size): اندازه اثر در تحلیل معادلات ساختاری اگر اندازه اثر متوسط باشد، مقدار (15/0=𝑓) است برپایۀ (نمودار 1).
نمودار 1. تحلیل توان برای تعیین اندازه نمونه در مدل معادلات ساختاری-(مأخذ: یافته‌های پژوهشی، 1403)
قدرت موثر مدل براب 80/0 و مقدر بحرانی برابر 317/1 برآورد شد و باتوجه‌به مقادیر فوق نمونه مناسب برابر 327نفر تعیین شد. برای انتخاب نمونه، از روش خوشه‌ای چندمرحله‌ای استفاده شده است. دراین روش، ابتدا شهرداری تبریز به چند خوشه بزرگتر تقسیم می‌شود و سپس در مراحل بعدی، انتخاب نمونه‌ها به‌صورت تصادفی یا هدف‌مند از هر خوشه صورت می‌گیرد. روش خوشه‌ای چندمرحله‌ای درمواقعی‌که دسترسی به تمام بخش‌های جامعه دشوار است، بسیار مفید بوده و می‌تواند نمونه‌ای نمایانگر و دقیق از کل جامعۀ هدف فراهم کند؛ 1. تقسیم‌بندی اولیه (خوشه‌های بزرگتر): دراین مرحله، شهرداری تبریز به خوشه‌های مختلف تقسیم می‌شود. تقسیم‌بندی این خوشه‌ها می‌تواند بر ساس ویژگی‌های جغرافیایی، اجتماعی یا اقتصادی صورت گیرد. به‌عنوان مثال، این خوشه‌ها می‌توانند شامل نواحی مختلف شهری (به‌مانند مرکز شهر، مناطق حاشیه‌ای و غیره)، یا تقسیم‌بندی‌های اقتصادی (به‌مثابۀ طبقات درآمدی مختلف)، باشند. 2. انتخاب خوشه‌ها (مرحلۀ اول نمونه‌گیری: دراین مرحله، از بین خوشه‌های اولیه انتخاب‌هایی به‌صورت تصادفی یا هدف‌مند انجام می‌شود. این انتخاب‌ها می‌توانند براساس معیارهای مختلفی صورت گیرند که بسته‌به هدف تحقیق و ویژگی‌های خاص مناطق مختلف در شهرداری تبریز تعیین می‌شود. 3. تقسیم‌بندی داخل خوشه‌ها (خوشه‌های کوچکتر): پس‌از انتخاب خوشه‌های بزرگتر، در هر خوشه به‌طور مشابه به مراحل قبلی تقسیم‌بندی‌های بیشتری انجام می‌شود. این خوشه‌های کوچکتر می‌توانند شامل محله‌ها، بخش‌ها یا دیگر تقسیمات جغرافیایی در داخل خوشه اصلی باشند. 4. انتخاب خانوارها (مرحلۀ دوم نمونه‌گیری): دراین مرحله، خانوارها به‌طور تصادفی یا هدف‌مند از داخل خوشه‌های کوچکتر انتخاب می‌شوند. انتخاب‌ها باید به‌گونه‌ای صورت گیرند که ویژگی‌های مختلف جمعیت درنظر گرفته شده و نمایانگر جامعۀ آماری باشند. جمع‌آوری داده‌ها: پس‌از انتخاب خانوارها، داده‌ها ازطریق پرسش‌نامه‌های محقق‌ساخته از آن‌ها جمع‌آوری می‌شود. این داده‌ها شامل اطلاعات اقتصادی، اجتماعی و جمعیتی خانوارها هستند که به تحلیل وضعیت مسکن و عوامل سوداگرانه در مناطق مختلف شهرداری تبریز کمک می‌کنند. این روش نمونه‌گیری به‌ویژه در مواقعی که دسترسی به بخش‌های مختلف جامعه دشوار است، کارآمد بوده و با کاهش هزینه‌ها و زمان تحقیق، نمونه‌ای نمایانگر و دقیق از جامعه موردمطالعه ارائه می‌دهد.
ابزار اصلی جمع‌آوری داده‌ها از نوع پرسش‌نامۀ محقق‌ساخته است. پرسش‌نامه باتوجه‌به مؤلفه‌های مرتبط باوضعیت مسکن و عوامل سوداگرانه طراحی شده است. به‌منظور تأمین اعتبار و پایایی پرسش‌نامه، از روش آلفای کرونباخ برای ارزیابی پایایی ابزار استفاده می‌شود. علاوه‌براین، روایی تحقیق از طریق انجام آزمون‌های گروهی بررسی خواهد شد تا اطمینان حاصل شود که پرسش‌نامه به‌درستی به اهداف تحقیق پاسخ می‌دهد. تجزیه و تحليل اطلاعات از اصلي‌ترين و مهمترين بخش‌هاي پژوهش محسوب مي‌شود. داده‌هاي خام بااستفاده‌از نرم افزارهاي آماري مورد تجزيه‌وتحليل قرار مي‌گيرند و پس‌از پردازش به‌شكل اطلاعات در اختيار استفاده‌كننده‌گان قرار مي‌گيرند. قابل ذكر است‌كه جهت آزمون فرضيات در اين پژوهش از نرم‌افزار-Amos نسخۀ 24، استفاده شده‌است.
بحث و یافته‌های تحقیق
برپایۀ (در جدول 1)، شاخص‌های توصیفی میانگین، انحراف استاندارد، کمینه و بیشینۀ نمره‌هاي شرکت‌کنندگان در مطالعه در متغیرهای موردبررسی را نشان می‌دهد. و برپایۀ (جدول 2)، شاخص‌های مربوط‌به توزیع متغیرهای پژوهش همچون کجی، کشیدگی و کشیدگی چندمتغیره آورده شده است. یافته‌ها مبنی‌بر تبیینات نشان داد متغیرها برحسب دو شاخص کجی و کشیدگی بادرنظر گرفتن مقدار 2± برای کجی و 7± بری کشیدگی، نرمال هستند. باتوجه‌به اینکه آمارۀ کلموگروف اسمیرنف در تمام متغیرها در بازۀ موردقبول (96/1- تا96/1+)، قرار دارند داده‌ها نرمال بوده و از آنجایکه سطح معناداری (sig)، در تمام موارد از مقدار خطا (05/0)، بزررگتر است می‌توان ادعا نمود که توزیع داده‌های مربوط‌به متغیرها نرمال است.
جدول 1. شاخص‌هاي توصیفی متغیرهای پژوهش-(مأخذ: یافته‌های پژوهشی، 1403)
تبیین | مؤلفه | کمینۀ نمره | بیشینۀ نمره | ميانگين | انحراف معیار |
عملکرد شهرداری‌ها | توسعّ زیرساخت‌های شهری | 40/1 | 00/5 | 731/3 | 675/0 |
تهیه و اجرای طرح‌های جامع شهری | 33/1 | 00/5 | 690/3 | 785/0 | |
پایش و مدیریت اراضی شهری | 25/2 | 00/5 | 705/3 | 451/0 | |
تسهیل مشارکت بخش خصوصی | 25/1 | 00/5 | 864/3 | 494/0 | |
حمایت از ساخت‌وساز پایدار | 00/1 | 00/5 | 480/3 | 616/0 | |
ارائّ وام و تسهیلات مالی | 00/1 | 00/5 | 563/3 | 675/0 | |
پروژه‌های مسکن اجتماعی | 67/1 | 00/5 | 412/3 | 584/0 | |
نظارت بر بازار مسکن | 00/1 | 75/4 | 404/3 | 630/0 | |
برنامهریزی و مدیریت بحران | 00/1 | 75/4 | 252/3 | 676/0 | |
عملکرد تعاونی‌ها | برنامهریزی اولیه | 00/1 | 00/5 | 433/3 | 750/0 |
تأمین منابع مالی | 25/1 | 00/5 | 432/3 | 739/0 | |
خرید زمین | 00/1 | 00/5 | 148/3 | 779/0 | |
ساخت‌وساز | 00/1 | 00/5 | 953/2 | 883/0 | |
نظارت و کنترل | 00/1 | 00/5 | 976/2 | 803/0 | |
بهره‌برداری | 00/1 | 00/5 | 223/3 | 823/0 | |
کالاشدگی و سوداگری | افزایش تقاضای سرمایه‌ای | 00/1 | 67/4 | 032/3 | 713/0 |
تقاضای سفته‌بازی | 00/1 | 00/5 | 308/3 | 710/0 | |
حباب‌های قیمتی | 00/1 | 00/5 | 112/3 | 678/0 | |
دستکاری در عرضه و تقاضا | 00/1 | 67/4 | 194/3 | 593/0 | |
سیاست‌های مالیاتی و تسهیلاتی | 00/2 | 00/5 | 893/3 | 617/0 | |
نوسازی یا تغییرکاربری زمین‌ها | 00/2 | 00/5 | 787/3 | 675/0 | |
مالکیت‌های چندگانه | 00/1 | 00/5 | 765/3 | 751/0 | |
عدم‌شفافیت و اطلاعات ناکافی | 33/1 | 00/5 | 817/3 | 727/0 | |
افزایش تسهیلات بانکی و نقدینگی | 00/2 | 00/5 | 555/3 | 694/0 | |
محدودیت‌های قانونی و مقررات | 67/1 | 00/5 | 975/3 | 856/0 | |
اقتصاد و سیاست‌های کلان | 33/1 | 00/5 | 161/4 | 906/0 |
جدول 2. شاخص‌هاي توزیع متغیرهای پژوهش-(مأخذ: یافته‌های پژوهشی، 1403)
تبیین | متغیر | کجی | کشیدگی | آمارۀ KS | sig |
عملکرد شهرداری | توسعۀ زیرساخت‌های شهری | 342/0- | 154/0- | 325/0 | 081/0 |
تهیه و اجرای طرح‌های جامع شهری | 394/0- | 26/0- | 215/0 | 054/0 | |
پایش و مدیریت اراضی شهری | 206/0 | 156/0 | 549/0 | 137/0 | |
تسهیل مشارکت بخش خصوصی | 584/0- | 976/1 | 506/0 | 126/0 | |
حمایت از ساخت‌وساز پایدار | 300/0- | 389/0 | 384/0 | 096/0 | |
ارائۀ وام و تسهیلات مالی | 359/0- | 399/0 | 325/0 | 081/0 | |
پروژه‌های مسکن اجتماعی | 051/0- | 063/0 | 416/0 | 104/0 | |
نظارت بر بازار مسکن | 532/0- | 890/0 | 370/0 | 092/0 | |
برنامهریزی و مدیریت بحران | 497/0- | 009/1 | 324/0 | 081/0 | |
عملکرد تعاونی | برنامهریزی اولیه | 011/0 | 046/0 | 250/0 | 062/0 |
تأمین منابع مالی | 370/0- | 284/0 | 261/0 | 065/0 | |
خرید زمین | 054/0- | 175/0- | 221/0 | 055/0 | |
ساخت‌وساز | 155/0- | 444/0- | 317/0 | 079/0 | |
نظارت و کنترل | 044/0- | 158/0- | 297/0 | 074/0 | |
بهره‌برداری | 203/0- | 049/0- | 277/0 | 069/0 | |
کالاشدگی و سوداگری | افزایش تقاضای سرمایه‌ای | 328/0- | 256/0 | 287/0 | 072/0 |
تقاضای سفته‌بازی | 259/0- | 682/0 | 290/0 | 073/0 | |
حباب‌های قیمتی | 010/0- | 167/0 | 322/0 | 081/0 | |
دستکاری در عرضه و تقاضا | 440/0- | 283/0 | 407/0 | 102/0 | |
سیاست‌های مالیاتی و تسهیلاتی | 079/1- | 094/1 | 383/0 | 096/0 | |
نوسازی یا تغییرکاربری زمین‌ها | 524/0- | 114/0 | 325/0 | 081/0 | |
مالکیت‌های چندگانه | 758/0- | 088/1 | 249/0 | 062/0 | |
عدم‌شفافیت و اطلاعات ناکافی | 723/0- | 589/0 | 273/0 | 068/0 | |
افزایش تسهیلات بانکی و نقدینگی | 216/0- | 310/0- | 306/0 | 076/0 | |
محدودیت‌های قانونی و مقررات | 504/0- | 699/0- | 444/0 | 111/0 | |
اقتصاد و سیاست‌های کلان | 911/0- | 279/0- | 494/0 | 124/0 |
دراین بخش با ارائۀ معادلات ساختاری (مدل اصلی)، و تخمین استاندارد مدل برپایۀ (نمودار 1)، ضرایب مربوط‌به شاخص‌های سنجیده شده هر متغیر پنهان (متغیرهای آشکار)، موردبررسی قرار می‌گیرد.
نمودار 2. ارزیابی مدل تحلیل مسیر محور مطالعه-(مأخذ: یافته‌های پژوهشی، 1403)
باتوجه‌به شکل فوق مشاهده مینماییم که تمامی متغیرها با کالاشدگی و سوداگری دارای ارتباط هستند. همچنین برپایۀ (جدول 3)، شاخص‌های برازش مدل بعداز اصلاح را به‌همراه مقادیر مطلوب نشان می‌دهد.
جدول 3. تحلیل عاملی تأییدی مدل اندازهگیری-(مأخذ: یافته‌های پژوهشی، 1403)
شاخص‌های برازندگی | (2c) | (df | (df/2c) | Sig |
مقدار شاخص | 451/382 | 296 | 292/1 | 001/0 |
یافته‌ها نشان دادکه مقدار (001/0=p ،132 df=،451/382=
)، است‌که حاکی‌از برازندگی قابل‌قبول الگو در جامعه است، همچنین به‌منظور تعیین مناسب بودن معنی داری الگو لازم است‌که مقدار شاخص (df/2c)، از 3کمتر باشد که در اینجا برابر 292/1 برآورد شده است.
برپایۀ (جدول 4)، مقدار (029/0=RSMEA)، بوده ای مقدار 08/0 کوچکتر است‌که حاکی‌از برازندگی قابل قبول الگو در جامعه است، همچنین به‌منظور تعیین مناسب بودن برازندگی الگو با داده‌ها از شاخص‌های برازندگی استفاده شد. اگر جذر برآورد واریانس خطای تقریب7 (05/0RMSEA£)، بسیار خوب، بین 05/0 تا 08/0 است برازش قابل‌قبول و اگر بالاتر از 08/0 باشد برازش ضعیف می‌باشد دراین مطالعه RMSEA بین 05/0 تا 08/0 بود که حاکی‌از برازش قابل‌قبول است. یافته‌ها نشان داد که شاخص نرم شده برازندگی8 935/0=(NFI)، و شاخص برازندگی تطبیقی9 973/0=(CFI)، است‌که نشان‌دهندۀ برازندگی بسیارخوب مدل با داده‌ها است.
جدول 4. شاخص‌های برازندگی مدل اندازهگیری-(مأخذ: یافته‌های پژوهشی، 1403)
شاخص‌های برازندگی | (RMSEA) | (NFI) | (NNFI) | (CFI) | (GFI) | (AGFI) |
مقدار شاخص | 029/0 | 935/0 | 968/0 | 973/0 | 944/0 | 922/0 |
برپایۀ (جدول 5)، ضریب مسیر عملکرد شهرداری --> کالاشدگی و سوداگری برابر 464/0- است و مقدار ضریب تعیین برآورد شده برابر 215/0 است‌که نشان می‌دهد بین عملکرد شهرداری --> کالاشدگی و سوداگری رابطۀ معکوس وجود دارد. ازانجایی‌که مقدار آمارۀ t براورد شده برابر 951/9- و از حد بحرانی 96/1 بزرگتر است و مقدار خطای برابر 001/0 و از حداکثر خطای قابل‌پذیرش 05/0 کوچکتر است درنتیجه رابطۀ بین این متغیرها معنی‌دار است. همچنین ضریب مسیر عملکرد تعاونی ها --> کالاشدگی و سوداگری برابر 391/0- است و مقدار ضریب تعیین برآورد شده برابر 152/0 است‌که نشان می‌دهد بین عملکرد تعاونی ها --> کالاشدگی و سوداگری رابطۀ معکوس وجود دارد. ازانجایی‌که مقدار آمارۀ t براورد شده برابر 643/7- و از حد بحرانی 96/1 بزرگتر است و مقدار خطای برابر 001/0 و از حداکثر خطای قابل‌پذیرش 05/0 کوچکتر است درنتیجه رابطه بین این متغیرها معنی‌دار است.
جدول 5 : آزمون اثرات مستقیم-(مأخذ: یافته‌های پژوهشی، 1403)
مسیر | ضریب مسیر | ضریب تعیین | آماره t | p-value |
عملکرد شهرداری --> کالاشدگی و سوداگری | 464/0- | 215/0 | 951/9- | 001/0 |
عملکرد تعاونی ها --> کالاشدگی و سوداگری | 391/0- | 152/0 | 643/7- | 001/0 |
نتیجه‌گیری و ارائۀ پیشنهادها
این پژوهش به تحلیل جامعه‌شناختی وضعیت مسکن و تأثیر کالاشدگی زمین و سوداگری در بازار مسکن شهر تبریز، باتأکیدبر نقش شهرداری‌ها و تعاونی‌های مسکن در مدیریت بحران، پرداخته است. داده‌ها بااستفاده‌از پرسش‌نامه‌های محقق‌ساخته و تحلیل‌های آماری گردآوری شده و نتایج در قالب شاخص‌های توصیفی مانند میانگین و انحراف معیار گزارش شده است. نتایج نشان می‌دهد که عملکرد شهرداری‌ها در زمینه‌های مختلف ازجمله توسعۀ زیرساخت‌ها، تهیه و اجرای طرح‌های جامع شهری و پایش اراضی شهری، در مجموع نسبتاً مطلوب ارزیابی می‌شود و میانگین نمرات در محدودۀ ۳تا۴ از ۵ قرار دارد. دراین میان، سیاست‌های مالیاتی و تسهیلاتی شهرداری‌ها با میانگین 89/3 بالاترین تأثیر را در کنترل بازار مسکن داشته است. درمقابل، عملکرد تعاونی‌های مسکن در مقایسه با شهرداری‌ها ضعیف‌تر ارزیابی شده و میانگین متغیر ساخت‌وساز در آن‌ها تنها 95/2 به‌دست آمده است‌که نشان‌دهندۀ چالش‌های جدی در فرایند ساخت‌وساز و کمبود منابع مالی کافی است. در حوزۀ کالاشدگی زمین و سوداگری، مشخص شد که سیاست‌های کلان اقتصادی و سیاست‌های مالیاتی و تسهیلاتی با میانگین‌های به‌ترتیب 16/4 و 89/3 از مهمترین عوامل اثرگذار در نوسانات و بحران‌های بازار مسکن هستند. همچنین افزایش تسهیلات بانکی، رشد نقدینگی و مالکیت‌های چندگانه از دیگر عوامل اصلی تشدید سوداگری و افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازار محسوب می‌شوند. تحلیل نهایی نشان می‌دهد که وضعیت فعلی بازار مسکن حاصل برآیند پیچیده‌ای از عوامل اقتصادی، اجتماعی و سیاست‌های کلان است‌که در 4دسته قابل تفکیک‌اند:
v تغییرات در عرضه و تقاضا: افزایش تقاضای سرمایه‌ای ناشی از نگاه به مسکن به‌عنوان یک سرمایۀ ایمن و کمبود عرضه به‌دلیل موانع متعدد در ساخت‌وساز، ازجمله بروکراسی پیچیده، دسترسی محدود به زمین و عدم تأمین مالی کافی، منجربه حباب‌های قیمتی و تشدید سوداگری شده است.
v سیاست‌های اقتصادی و کلان: ناکارآمدی سیاست‌های مالیاتی و تسهیلاتی و همچنین تسهیلات بانکی بیش‌از حد یا بدون نظارت کافی، به افزایش تقاضا و سوداگری در بازار دامن زده است.
v ساختارهای بازار و تأمین مالی: مالکیت‌های چندگانه، ناکارآمدی در مدیریت زمین و مسکن و نبود شفافیت اطلاعاتی در معاملات، سبب اختلال در ثبات بازار شده است.
v عوامل اجتماعی و فرهنگی: تغییر نگرش به مسکن از یک کالای مصرفی به یک دارایی سرمایه‌ای و نیز رشد جمعیت و مهاجرت به شهرها باعث افزایش فشار بر بازار و تشدید روند سوداگری شده است.
به‌طورکلی، شهرداری‌ها در زمینۀ توسعۀ زیرساخت‌ها و طرح‌های جامع شهری عملکرد نسبتاً قابل‌قبولی داشته‌اند، اما در حوزه‌هایی مانند ساخت‌وساز پایدار و مسکن اجتماعی همچنان نیازمند بهبود هستند. در مقابل، تعاونی‌های مسکن به‌ویژه در زمینۀ ساخت‌وساز و نظارت، عملکرد ضعیف‌تری نشان داده‌اند. براساس یافته‌های مدل معادلات ساختاری، مدل مفهومی پژوهش از برازندگی قابل‌قبولی برخوردار است و می‌تواند مبنایی برای طراحی و اصلاح سیاست‌های بهینه در زمینۀ مسکن در شهرداری تبریز و سایر کلان‌شهرها قرار گیرد. بهبود وضعیت بازار مسکن نیازمند اصلاح سیاست‌های مالیاتی، کنترل تسهیلات بانکی، افزایش شفافیت اطلاعاتی و تسهیل فرلیندهای ساخت‌وساز پایدار است تا از تشدید سوداگری و کالاشدگی دراین بازار جلوگیری شود و زمینه‌ای برای بهبود پایدار فراهم آید.
منابع
− بورکهارت‌کوریشی، رگولا. (1387). موسیقی و مارکس: ایده‌ها، عمل، سیاست. ترجمۀ: شهریار خواجیان، ویراستان: نیکو خاکپور و مجید سینکی، چاپ‌اول، تهران: انتشارات تصنیف، آموزشگاه هم‌آوازان.
− بووی، اندرو. (1394). زیبایی‌شناسی وذهنیت: از کانت تا نیچه. ترجمۀ: فریبز مجیدی، چاپ‌پنجم، تهران: انتشارات فرهنگستان‌هنر.
− بیات، آصف. (1391). سیاست‌های خیابانی: جنبش تهی‌دستان در ایران. ترجمۀ: سیداسدالله نبوی‌چاشمی. تهران: انتشارات پردیس دانش.
− پاک‌نژاد، نوید. (1402). تحلیل سیاست‌های مسکن در برنامه‌های پنج‌سالۀ توسعۀ اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی و رهنمودهایی برای برنامۀ هفتم توسعه. ماهنامۀ گزارش‌های کارشناسی مرکز پژوهش‌های مجلس شورای‌اسلامی، دورۀ 31، شمارۀ 5، 30-6.
− تیموری، سمیه. (1403). نقش سیاست‌های مسکن در توسعۀ شهری برنامه‌های عمرانی (باتاکیدبر برنامۀ سوم و چهارم قبل‌از انقلاب‌اسلامی). یازدهمین کنفرانس ملی مهندسی عمران، معماری و توسعۀ شهری پایدار ایران، تهران-ایران، 11-1.
− چاری‌صادق، مسعود. اصغرپور ماسوله، احمدرضا. صدیق‌اورعی، غلامرضا. کرمانی، مهدی. فیضی، مهدی. (1397). سرمایه‌گذاران واسطه‌ای و سوداگری حرفه‌ای در بازار مسکن مشهد تحلیل جامعه‌شناختی پدیده‌ای اقتصادی. فصلنامۀ مطالعات و تحقیقات اجتماعی در ایران، دورۀ 7، شمارۀ 4؛ (پیاپی 28)، 729-701.
− رافائل، ماکس. (1401). سه پژوهش در جامعه‌شناسی هنر: پرودن، مارکس، پیکاسو. ترجمۀ: اکبر معصوم‌بیگی، چاپ‌سوم، تهران: انتشارات آگه.
− رفیعیان، مجتبی. الوندی‌پور، نینا. (1394). مفهوم‌پردازی اندیشۀ حق به شهر؛ در جست‌وجوی مدلی مفهومی. فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-جامعه‌شناسی ایران، دورۀ 16، شمارۀ 2، 47-25.
− شفیعی‌دارافشانی، علی. (1401). ارائۀ راهکارهای مؤثر جهت ارتقای بهره‌وری تعاونی مسکن کارکنان شهرداری اصفهان. فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-پژوهش‌های مکانی فضایی، دورۀ 6، شمارۀ 2؛ (پیاپی 22)، 52-43.
− صادقی، علیرضا. (1402). شهرنشینی نولیبرال و سکونتگاههای غیررسمی: مسکن و سیاست تهی‌دستان در حومۀ شهر تهران. فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-توسعۀ محلی (روستائی-شهری)، دورۀ 15، شمارۀ 1؛ (پیاپی 28)، 86-67.
− عابدینی، غلامرضا. ورسهء، مهران. (1400). سامان‌دهی و احیاء بافت فرسوده باتأکیدبر پروژه‌های محرک توسعه با رویکرد بهبود کیفیت زندگی )مور مطالعه: شهر باغستان(. فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-جغرافیا و روابط‌انسانی، دورۀ 3، شمارۀ 4، 495-473.
− علی‌پورکوهی، پانته‌آ. علی‌کائی، سعیده. مداح‌زاد، سیده‌مریم. (1401). تدوین چارچوب مفهومی نظریۀ «حق به شهر»، با سیری در اندیشه‌های لوفور. فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-مطالعات میان فرهنگی، دورۀ 17، شمارۀ 53، 30-9.
− عیسی‌زاده، اسماعیل. پریزادی، طاهر. عیسی‌زاده، وحید. (1401). توانمندسازی محلات دارای فقر شهری (مطالعۀ موردی: محلۀ اسماعیل‌آباد، منطقۀ 19 شهرداری تهران). فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-جغرافیا و برنامهریزی، دورۀ 26، شمارۀ 81، 171-151.
− عیسی‌زاده، اسماعیل. پریزادی، طاهر. کمانرودی‌کجوری، موسی. (1402). تحلیل فضایی ارزش مبادله‌ای مسکن شهری (موردمطالعه: منطقۀ ۱۰ تهران). فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-برنامهریزی فضایی. دورۀ 13، شمارۀ 4؛ (پیاپی 51)، 148-115.
− گلی، علی. هدایت، عثمان. (1404). سیاست‌های توسعۀ مسکن شهری و عدالت‌فضایی (اتنوگرافی نهادی مسکن مهر سنندج). فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-زیست سیاست و توسعه، دورۀ 1، شمارۀ 1، 110-96.
− مشکینی، ابوالفضل. عروجی، محمدرضا. علیپور، سمیه. (1401). تحلیل زمینه‌های کالایی شدن مسکن در بازار مسکن ایران. فصلنامۀ علمی‌پژوهشی-برنامهریزی و توسعۀ محیط‌شهری، دورۀ 8، شمارۀ 2، 74-59.
− Bayat, Asef. (2012). Politics In The City-Inside-Out. Journal Of City & Society, 24(2): 110–128.
− Brenner, Neil. Marcuse, Peter. Mayer, Margit. (2012). Cities For People, Not For Profit Critical Urban Theory And The Right To The City. Routledge.
− Gimeno, Ricardo. Martínez-Carrascal, Carmen. (2010). The Relationship Between House Prices And House Purchase Loans: The Spanish Case. Journal Of Banking & Finance, 34(8): 1849-1855.
− Harvey, David. (2009). Social Justice And The City. University Of Georgia Press.
[1] Commodification
[2] Karl Heinrich Marx
[3] Pierre Bourdieu
[4] David Harvey
[5] Survey
[6] Structural Equation Modeling (SEM)
[7] Root Mean Square Error of Approximation (RMSEA)
[8] Normed Fit Index) NFI(
[9] Comparative Fit Index (CFI)
