تحلیل عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر تهران
محورهای موضوعی : اقتصاد کار و جمعیت
میرحسین موسوی
1
(استادیار اقتصاد دانشگاه الزهرا)
حسین درودیان
2
(دکتری اقتصاد دانشگاه تهران)
کلید واژه: طبقه‌بندی JEL: R31, O18 واژگان کلیدی: قیمت مسکن, کالمن فیلتر, سری‌های زمانی ساختاری, روند ضمنی,
چکیده مقاله :
چکیده در مقاله حاضر عوامل مؤثر بر نوسانات قیمت مسکن در تهران مورد بررسی قرار گرفته است. با شاخص‌سازی و تلفیق برخی متغیرها، در نهایت تأثیر قیمت زمین، هزینه ساخت، نرخ بهره حقیقی، سرانه ساختمان‌های مسکونی تکمیل شده، نقدینگی و بازدهی بازارهای رقیب با استفاده از دادههای فصلی مورد اندازه‌گیری قرار گرفت. برای تخمین، از روش سری‌های زمانی ساختاری و الگوریتم کالمن فیلتر استفاده شد تا با به‌کارگیری روش حداکثر راستنمایی پارامترهای نامعلوم برآورد شود. نتایج نشان‌دهنده معنا‌داربودن تأثیر منفی نرخ بهره حقیقی، بازدهی دارایی‌های جایگزین (طلا، ارز، سهام)، سرانه ساختمان‌های مسکونی تکمیل شده و تأثیر مثبت هزینه ساخت در کنار اثرگذاری ناچیز و غیرمعنادار رشد نقدینگی است. ارتباط قوی قیمت زمین و مسکن نیز بیشتر به همزمانی حرکات این دو متغیر مربوط است تا اثرگذاری علّی. از جمله دلالت‌های سیاستی نتایج آن است که کنترل نوسانات بازار مسکن باید معطوف به تقویت روند عرضه و کنترل هزینه‌های ساخت به عنوان دو عامل مهم درون‌بخشی مؤثر بر قیمت مسکن باشد.
Abstract In this paper, the factors affecting house prices have been studied in Tehran during 1991-2007. After combining the parameters and variables, land prices, construction costs, interest rates, per capita residential buildings completed, money supply and the returns in alternative markets are considered as theoretical determinants of housing prices, in which their effects should be tested and measured. Besides these factors, a component of unobserved or implicit trend including technical performance, preferences and non-economic factors is considered in the model. In order to estimate the model, a structural time series is used. This model has the capability to specify the regression equation of state - space and Kalman filter algorithm and the maximum likelihood method to estimate unknown parameters. The results have reflected the negative impact of real interest rates, returns on alternative assets such as gold, foreign exchange, equities, per capita residential buildings completed and the positive impact of construction costs. But, M2 is weak and insignificant. Strong relationship between land prices and housing prices identified seem to bo a simultaneous movement of two variable rather than a causal relationship.
منابع
- جعفری صمیمی، احمد، علمی، زهرا، هادیزاده آرش (1386). عوامل مؤثر بر تعیین رفتار شاخص قیمت مسکن در ایران، فصلنامه پژوهشهای اقتصادی ایران، 9 (32): 53-31.
- چیت نیس، مونا (1384). اثر سیاست قیمت گذاری بنزین بر رفاه اجتماعی در ایران، رساله دکتری، دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران.
- خیابانی، ناصر (1382). عوامل تعیین کننده قیمت مسکن در ایران. فصلنامه اقتصادمسکن، (34): 46-52.
- درودیان حسین، محمدی شاپور، متوسلی محمود (1389). تحلیل تسری نوسانات قیمت مسکن بین مناطق مختلف شهر تهران با استفاده از الگوی خود رگرسیون فضایی تلفیقی (SAR Panel) و الگوی تصحیح خطای برداری (VECM). پژوهشهای اقتصادی. 10 (1): 131-113.
- رفیعی، مینو (1382). سرمایه گذاری در مسکن در مناطق مختلف کشور. فصلنامه اقتصاد مسکن. (34): 45-28.
- سوری امیررضا، حیدری حسن، افضلی حسین (1391). بررسی رابطه متغیرهای طرف تقاضا و عرضه مؤثر بر بخش مسکن بر قیمت مسکن در ایران. پژوهشهای اقتصادی. 12 (1): 140-113.
- صباغ کرمانی مجید، احمدزاده خالد، موسوینیک سیدهادی (1389). عوامل تعیین کننده قیمت مسکن با رویکرد روابط علیتی در مدل تصحیح خطای برداری: مطالعه موردی تهران. پژوهشنامه اقتصادی. 10 (37): 293-267.
- عسگری، علی و قادری، جعفر (1381). مدل هدانیک قیمت مسکن. مجله پژوهشهای اقتصادی. (4):91-108.
- عسکری، حشمتالله و الماسی اسحاق (1388). بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در مناطق شهری کشور به روش دادههای تابلویی. پژوهشنامه اقتصادی. 11 (2): 224-201.
- عسگری، حشمت ا... و چگنی، علی (1385). تعیین عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در استانهای کشور. فصلنامه اقتصادمسکن، (40): 19-43.
- قرشی، منیره سادات (1385). بررسی تأثیر درآمدهای بخش نفت بر قیمت و سطح فعالیت مسکن در ایران. رساله دوره کارشناسی ارشد اقتصاد دانشگاه علامه طباطبایی.
- محمدی، تیمور (1390). خطای متداول در کاربرد مدلهای سری زمانی: کاربرد نادرست مدل خودرگرسیونی و توزیع با وقفه. فصلنامه تحقیقات اقتصادی. (47): 183-163.
- وزارت مسکن و شهرسازی، فصلنامه اقتصادمسکن، شمارههای مختلف.
- بانک مرکزی، گزارش اقتصادی و ترازنامه، سالهای 1387 و 1388.
- مرکز آمار ایران، سالنامه آماری کشور، 1389.
- Abelson, P, Joyeux, R., Milunovich, G. and Chung, D. (2005). Explaining House Prices in Australia: 1970-2003 , Economic Record, 81(1).
- Ahmadian, M, Chitnis, M and Lester C Hunt (2007). Gasoline Demand, Pricing Policy and Social Welfare in Iran. SEEDS, Discussion Paper Series. NO.117
- Benjamin,John D, Chinloy,Peter,Jud G. Donald (2004),Why Do Household Concentrate Their Wealth in Housing?. Journal of Real Estate Research, 26(4).
- Brown, R.L., Durbin, J., Evans, J.M. (1975). Techniques for testing the constancy of regression relationships over time. Journal of the Royal Statistical Society, 37, 149-163.
- Cameron Gavin, Muellbauer John and Murphy Anthony (2006). Was There a British House Price Bubble? Evidence from a Regional Panel, University of Oxford.
- Campbell,John Y and Cocco,Joao F (2004). How Do House Price Affect Consumption? Evidence from Micro Data. Harvard Institue of Economic Research .Discussion Paper No.2045
- Capozza,Denis R. Hendershott,Patric H. Mack,Charlotte and Mayer Christopher J (2002). Determinants of Real House Price Dynamics. NBER working Papers, No.9262
- Case,Karl E, Quigley,John M. and Shiller,Robert J.(2001). Comparing Wealth Effects: The Stock Market Versus The Housing Market. NBER working Papers,8606.
- Chen, Ming-Chi and Patel, Kanak (1998). House Price Dynamics and Granger Causality:An Analysis of Taipei New Dwelling Market, Journal of Asian Real Estate Society, 1(1), 121-137.
- Clapp J .M , Dolde.W and Titiroglu D.(1995). Imperfect Information and Investor Inferences from Housing Price Dynamics. Real Estate Economics, 23(3), 239.
- De La paz ,PalomaTaltavul (2003), Determinants of Housing Prices in Spanish Cities, Journal Investment and Finance, vol.21(2),109-137.
- Dimitropoulos, John, Hunt, Lester C. and Guy Judge (2004). Estimates Underlying Energy Demand Trends Using UK Annual Data, Surrey Energy Economics Centre (SEEC), Department of Economics, University of Surrey
- Dipasquale, Denis and Wheaton, William C. (1994), Housing Market Dynamics and The Future of Housing Price, Journal of Urban Economics,35(1), 1.
- Flamin, Marjorie and Yamashita, Takashi (2002). Owner-occupied Housing and The Composition of The Household Portfolio. American Economic Review,92(1),345.
- Galati, Gabriele; Teppa, Federica; Alessie, Rob (2011). Macro and micro drivers of house price dynamics: An application to Dutch data. DNB Working Paper, Working Paper No. 288.
- Harvey, A. C. (1989). Forecasting, Structural Time Series Models and The Kalman Filter. Cambridge University Press, Cambridge, UK.
- Harvey, A. C. and Koopman, S. J. (1992). Diagnostic Checking of Unobserved Components Time Series Models, Journal of Business and Economic Statistics, 10: 377-389.
- Hotelling, H. (1933). Analysis of a Complex of Statistical Variables into Principal Components. Journal of Educational Psychology, 24:417–441,498–520.
- Johnson, Richard A., and Dean W. Wichern (1992). Applied Multivariate Statistical Analysis, Third Edition, Upper Saddle River, New Jersey: Prentice-Hall, Inc.
- Johnstone , Harvey and Watuwa, Richard (2007). House Price in Canada: An Empirical Investigation. Journal of Urban Economics,35(1): 1-27.
- Levin. Eric J and Wright, Robert E. (1997). Speculation in The Housing Market?. Journal of Urban Studies, 34(9), 1419.
- Mankiw, N.G and Weil, D.N.(1989). The Baby Boom, the Baby Bust, and the Housing Market. Journal of Regional Science and Urban Economics, 19(2): 235-258.
- Meese, Richard and Wallace Nancy (2003). House Price Dynamics and Market Fundamentals: The Parisian Housing Market. Urban Studies,Mayvol, 40, 5-6.
- Oikarinen , Elias (2007). Studies on Housing Price Dynamics, Turku School of Economics, sarja/series A-9:2007.
- Oikarinen, Elias(2006). The Diffusion of Housing Price Movements from Centre to Surrounding Areas, Journal of Housing Research, 15(1).
- Panagiotidis, Theodore & Panagiotis Printzis (2015). On the macroeconomic determinants of the housing market in Greece: A VECM approach. Hellenic Observatory Papers on Greece and Southeast Europe, GreeSE Paper No.88.
- Pearson, K. (1901). On Lines and Planes of Closest Fit to Systems of Points is Space, Philosophical Magazine, 23(6):559–572.
- ShenYue, Eddie Chi-man Hui, Hongyu Liu (2005). Housing price bubbles in Beijing and Shanghai, Emerald 43.