آینده نگاری سرمایه‌گذاری در صنعت مسکن ایران با بکارگیری رویکرد سناریونویسی و ماتریس تاثیرات متقاطع

محورهای موضوعی : آینده پژوهی

محمد رضا فتحی ¹ (استادیار دانشکده مدیریت و حسابداری، پردیس فارابی دانشگاه تهران، ایران)
محمد حسن ملکی ² (استادیار دانشکده اقتصاد و مدیریت، دانشگاه قم، ایران، (نویسنده مسئول) [e-mail])
وحید رضوانی اصل ³ (کارشناس ارشد مدیریت صنعتی گرایش مالی، موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه ریزی، ایران)

تاریخ دریافت : 1396/03/05 تاریخ پذیرش : 1396/08/14 تاریخ انتشار : 1396/11/01

کلید واژه: آینده نگاری, صنعت مسکن, سرمایه گذاری, سودآوری, تحلیل تاثیر متقابل,

چکیده مقاله :

بخش مسکن یکی از بخش های پیشرو در هر اقتصادی است که توجه به آن علاوه بر تأثیرات ژرف اجتماعی، فرهنگی، به لحاظ اقتصادی نیز حایز اهمیت بوده، همچون موتور رشد و توسعه عمل می نماید. این بخش با ایجاد رشد اقتصادی و ایجاد اشتغال در بخش ساختمان و بخش های وابسته، از طریق تاثیر بر مخارج مصرفی و سرمایه گذاری تغییرات در تولید ناخالص داخلی و نوسانات اقتصادی را به شدت تحت تاثیر قرارمی دهد. هم چنین در سال های اخیر این صنعت همواره با دوره های رونق و رکود مواجه بوده است. بنابراین در این پژوهش صنعت مسکن با توجه به اهمیت و نقش آن در توسعه اقتصادی و رفاه عمومی، از دیدگاه مالی مورد آینده پژوهی و بررسی قرار می گیرد. از آنجایی که شناسایی عوامل کلیدی موثر برسرمایه گذاری و سودآوری آینده صنعت مسکن حائز اهمیت می باشد. در این پژوهش با مطالعه ادبیات موضوع و مصاحبه با خبرگان صنعت مسکن، عوامل موثر بر متغیرهای تحقیق شناسایی شده و سپس با استفاده از رویکرد تحلیل تاثیر متقابل، داده ها وارد نرم افزار میک مک شده و چهار عامل کلیدی موثر بر آینده سرمایه گذاری و سودآوری مشخص گردید که عبارتند از تحریم های اقتصادی، میزان سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن، رونق ور کود اقتصادی و میزان دسترسی به شبکه های زیرساختی که از میان چهل عامل موثر انتخاب گردیدند، در مرحله ی بعدی، برای تدوین سناریو، چهار عامل کلیدی موثر با تعیین حالت های عدم قطعیت در پرسشنامه توسط خبرگان وارد نرم افزار سناریو ویزارد گردیده و سازگارترین سناریو های پیش روی آینده صنعت مسکن، مشخص گردید. پس از شناسایی سناریوها و مشورت با خبرگان، تحریم های اقتصادی و میزان سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن برای تدوین سناریوها انتخاب گردید و با توجه به شرایط آنها آینده صنعت مسکن در قالب چهار سناریو ارائه شد.

چکیده انگلیسی:

Housing sector is one of the  pioneer sectors of  every  economy  that  attention to  that moreover deep social and  cultural  influences and  making  jobs in building sector and  dependent sectors, by means of  influence on consuming expenditures and investment, effects strongly on gross domestic product changes and economical fluctuations. Also in recent years, this industry always has faced with splendor and stagnancy. so in this research, housing industry with regard to importance and it`s role in economical development and public welfare, with financial view investigated as Futures study. As identifying effective key factors on investment and future profitability of housing industry are important, this research with using ultra disciplinary of futures study intends to apply recognitional instruments and scenario writing, presents a clear view of future of Iran housing industry to programmers and investors. because of  this  research  is done  with  general  and comprehensive view  related to research variables, results of this research can be generalized to housing industry of country. in  this  research with studying subject literature and interview with experts of housing  industry, effective factors on research variables are identified and next, with using cross impact analysis approach, data entered to Mic-mac software and 4 effective key factors on future of investment and profitability are specified including economical sanctions, scale of government investment in housing sector, economical splendor and stagnancy, scale of access to  infrastructural networks that are selected among 40 effective factors. in next phase, for  writing scenarios, 4 effective  key factors  with specifying uncertainty states in questionnaire by experts, entered to Scenariowizard  software and the most consistent future forthcoming scenarios  of  housing   industry  specified . After identifying scenarios and consult experts, economical sanctions and scsle of government investment in housing sector selected for writing scenarios and with regards to their conditions, future of housing industry presented in the form of 4 scenarios.

متن کامل:



آینده نگاری سرمایه گذاری در صنعت مسکن ایران با بکارگیری رویکرد سناریونویسی و ماتریس تاثیرات متقاطع

 

چکیده: بخش مسکن یکی از بخش هاي پيشرو در هر اقتصادي است که توجه به آن علاوه بر تأثيرات ژرف اجتماعي، فرهنگي، به لحاظ اقتصادي نيز حايز اهميت بوده، همچون موتور رشد و توسعه عمل مي نمايد. اين بخش با ايجاد رشد اقتصادي و ايجاد اشتغال در بخش ساختمان و بخش هاي وابسته، از طريق تاثير بر مخارج مصرفي و سرمايه گذاري تغييرات در توليد ناخالص داخلي و نوسانات اقتصادي را به شدت تحت تاثير قرارمي دهد. هم چنین در سال های اخیر این صنعت همواره با دوره های رونق و رکود مواجه بوده است. بنابراین  در اين پژوهش صنعت مسکن با توجه به اهميت و نقش آن در توسعه اقتصادی و رفاه عمومی، از دیدگاه مالی مورد آينده پژوهی و بررسی قرار می گیرد. از آنجایی كه شناسايي عوامل کلیدی موثر برسرمایه گذاری آينده صنعت مسکن حائز اهمیت می باشد. در اين پژوهش با مطالعه  ادبیات موضوع و مصاحبه با خبرگان صنعت مسکن، عوامل موثر بر متغیرهای تحقیق شناسایی شده  و سپس با استفاده از رویکرد تحلیل تاثیر متقابل، داده ها وارد نرم افزار میک مک شده و چهار عامل کلیدی موثر بر آینده سرمایه گذاری مشخص گردید که عبارتند از تحریم های اقتصادی، میزان سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن، رونق ور کود اقتصادی  و میزان دسترسی به شبکه های زیرساختی که از میان چهل عامل موثر انتخاب  گردیدند، در مرحله ی بعدی، برای تدوین سناریو، چهار عامل کلیدی موثر با تعیین حالت های عدم قطعیت در پرسشنامه توسط خبرگان وارد نرم افزار سناریو ویزارد گردیده و سازگارترین سناریو های پیش روی آینده صنعت مسکن، مشخص گردید. پس از شناسایی سناریوها و مشورت با خبرگان، تحریم های اقتصادی و میزان سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن برای تدوین سناریوها انتخاب گردید و با توجه به شرایط آنها آینده صنعت مسکن در قالب چهار سناریو ارائه شد.

واژگان کلیدی: صنعت مسکن، سرمایه گذاری، آینده نگاری، تحلیل تاثیر متقابل

 

مقدمه

از زمان تصویب بیانیه جهانی حقوق بشر در سال 1948، حق داشتن مسکن مناسب به عنوان یکی از اجزای مهم استانداردهای زندگی مطلوب معرفی شده است. از آن تاریخ تمام دولت ها مقررات خاصی در خصوص سرپناه وضع نمودند و اقدام به ایجاد وزارتخانه های مسکن یا گنجاندن دپارتمان مسکن در سایر وزارتخانه ها به منظور تخصیص وجوه و تدوین سیاست ها، مقررات ، برنامه ها و پروژه های خاص در بخش مسکن کرده اند. ایران نیز با تشکیل وزارت آبادانی و مسکن در سال 1343 و وزارت مسکن و شهرسازی در سال 1353 گام هایی را در این زمینه برداشت. بر اساس برخی از اسناد بین المللی از جمله دستور کار دومین کنفرانس اسکان بشر سازمان ملل متحد ترکیه، جمهوری اسلامی ایران به عنوان یک عضو تعهداتی از جمله توجه به داشتن حق مسکن مناسب، توانمند ساختن تمام اقشار برای دسترسی به سرپناه مناسب، افزایش موجودی مسکن مطلوب در قالب واحدهای مسکونی استیجاری، اجتماعی و تعاونی از طریق افزایش مشارکت بخش های دولتی، خصوصی و اجتماعی و تأمین سرپناه به عنوان یک اولو یت اجتماعی را پذیرفته است. حق مسکن در قانون اساسی کشورمان نیز به صراحت بیان شده است. براساس اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، داشتن مسکن متناسب با نیاز حق هر فرد و خانوار ایرانی است و دولت نیز موظف است با رعایت اولویت برای آنان که نیازمندترند به ویژه روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم نماید (اصلانی،1387). طی چهار دهه گذشته بخش مسکن همواره یکی از مهم ترین بخش های اقتصاد ایران بوده است که نقش عمده ای در تولید ناخالص داخلی، اشتغال و سرمایه گذاری داشته و به لحاظ ارتباط قوی پسین و پیشین¹ با بخش های مختلف اقتصادی به عنوان محرک بسیاری از فعالیت های اقتصادی عمل نموده است؛ به گونه ای که رونق و رکود این بخش تغییرات بسیاری بر سایر بخش ها و اقتصادکلان را به همراه داشته است. با توجه به این اهمیت در ادامه به بررسی این بازار و عوامل مؤثربر آن پرداخته می شود (صبوری،1391). تصمیم گیران برنامه ریزی شهری و منطقه ای در جهان پر از تحول و تغییر ، نیازمند توسعه رهیافت های جدید پیش بینی و آمادگی برای آینده هستند (پورتر،1999). از آنجایی که کشور ایران نیز یکی از کشورهای پرجمعیت با شهرهای بسیاری می باشد و در سال های اخیر با رونق و رکود اقتصادی در بخش مسکن مواجه بوده است بنابراین، آینده پژوهی عوامل موثر بر سرمایه گذاری در بخش مسکن ان ضروری می باشد. از انجایی که در این تحقیق صنعت مسکن و آینده پژوهی  شیوه های سرمایه گذاری در آن مورد بررسی قرار گرفته است، این تحقیق فرضیه ندارد و سوالات تحقیق عبارتند از:

1) عوامل کلیدی تاثیرگذار سرمایه گذاری در صنعت مسکن ایران کدامند؟

3) سناریو های محتمل برای سرمایه گذاری در صنعت مسکن ایران کدامند؟

4) راه حل های پیشنهادی برای هر یک از سناریوهای محتمل آینده کدامند؟

 

مبانی نظری و پیشینه پژوهش

آینده پژوهی

به نظر می رسد ارائه تعریف مشخص و دقیق از آینده‌نگاری به دو دلیل مشکل باشد. اولا تفاوت دیدگاه‌های افراد مختلف که آینده‌نگاری را از حوزه مورد علاقه خود و یا احیانا از حوزه دانش خود می‌نگرند، باعث می شود تا آنان تعریفی بر اساس دیدگاه موجود در آن حوزه یا دانش ارائه دهند. ثانیاً عمر کوتاه و سر تجربیات گوناگون از این دانش باعث گردیده است که مفهوم آینده‌نگاری مرتباً تغییر یابد. جهت روشن شدن ابعاد مختلف آینده نگاری برخی از تعاریف مطرح شده در متون علمی را از منظر اندیشمندان این حوزه بیان کرده و درنهایت مورد مقایسه قرار می دهیم.

به زعم جورجیو²،  "آینده‌نگاری ابزاری سیستماتیک برای ارزیابی آن دسته از پیشرفت‌های علمی و فناورانه است که می‌توانند تاثیرات بسیار شدیدی بر رقابت صنعتی، خلق ثروت و کیفیت زندگی داشته باشند." (Kelliher & Daragh, 2015)

 

از منظر گویگان³، آینده‌نگاری " فرآیندی سیستماتیک، مشارکتی و گردآورنده ادراکات آینده است که چشم اندازی میان‌مدت تا بلندمدت را با هدف اتخاذ تصمیمات روزآمد و بسیج اقدامات مشترک بنا می‌سازد." . (Slaughter, 2014)

به زعم وبستر⁴، " آینده‌نگاری فرآیند سازماندهی شده و هدفمندی است که انتظارات بازیگران مختلف در مورد فناوری را با هم جمع کرده و چشم‌اندازهای استراتژیک در مورد آینده را تدوین می‌کند تا حامی توسعه اقتصادی و اجتماعی گسترده گردد." . (Kaku, 2011)

از نقطه‌نظر لاوریدج⁵، "آینده نگاری توصیف مجموعه ای از رهیافت‌ها برای بهبود شیوه‌های تصمیم‌گیری و تصمیم‌سازی شامل تحلیل عوامل کلیدی موثر بر تغییرات جهت توسعه چشم‌انداز استراتژیک و پیش بینی هوشمند است." (Loveridge, 2009)

از منظر اسلاتر⁶، "آینده نگاری بک ظرفیت عام است که فرد را قادر می سازد تا در باب آینده بیندشید و احتمالات آینده را بررسی، مدل سازی و خلق کرده و در مقابلش نشان دهد." (Slaughter, 2014)

کمیسیون اتحادیه اروپایی توسعه منطقه‌ای هم از آینده‌نگاری چنین توصیفی دارد: "آینده‌نگاری فرآیند مشارکت سیستماتیک، اجتماع هوشمندانه و ساختن چشم انداز میان‌مدت و بلند‌مدت آینده است که با هدف شکل‌دهی تصمیمات جهت معماری فعالیت‌های آینده صورت می پذیرد." (Ringland, 2012)

جمع‌بندی تعاریف و دیدگاه‌های مختلف از آینده‌نگاری بیانگر مشترک بودن مفاهیم سازمان‌مندی و سیستماتیک بودن، ساخت چشم‌انداز و آینده بلندمدت تنها نقطه اشتراک این تعاریف است که بعضاً برخی اندیشمندان به فرایندی بودن این کار نیز تأکید کرده‌اند.

 

سرمایه گذاری در بخش مسکن

مسکن دارای ویژگی های خاصی است که با سایر کالاها و خدمات تفاوت دارد .این کالا بدلیل با دوام بودن ، یک کالای سرمایه ای محسوب می شود و بدلیل این که نسبت به سایر کالاهای سرمایه ای دارای امنیت برای سرمایه گذاری است، سرمایه گذار مایل به سرمایه گذاری در این بخش می باشد. در کشور های در حال توسعه بین رشد فعالیت های ساختمانی و رشد اقتصادی ارتباطی وجود دارد ، بطوریکه در صورت کاهش فعالیت ساختمانی ،این کاهش بر سایر بخش های اقتصادی موثر خواهد بود. بعنوان شاهدی بر این مدعی می توان به رشد اقتصادی 7.6و 6.8 درصدی کشور در سال های 1381 و 1382 اشاره کرد که در این سال ها شاهد رونق فعالیت های ساختمانی بوده است اما در سالهای 83، نرخ رشد اقتصادی ،4.8درصد کاهش یافت که یکی از دلایل عمده آن رکود فراگیر بخش مسکن بوده است (نصراللهی و دیگران،1383). سرمایه گذاری بخش خصوصی به قیمت جاری در چند سال اخیر از روند خوبی برخوردار بوده است و از حدود 3000 میلیارد ریال در سال 1383 به حدود 74000 میلیاردریال در سال 1387 افزایش یافته است. آنچه قابل توجه است نرخ کاهنده رشد سرمایه گذاری در طی سال 1387 است. این موضوع حاکی از آغاز دوره ی رکود بود . در طی سال 85 بدلیل مشکلات ساختاری در نظام اقتصادی کشور و نبود بازار مطمئن برای سرمایه گذاری در جذب نقدینگی، تقاضای سرمایه ای در بخش مسکن به شدت افزایش یافته و این موضوع سبب افزایش قیمت چشمگیر و بی سابقه در کل کشور شد (فراهانیان،1385). مسکن علاوه بر این که دارای ارزش مصرفی است، از منظر یک دارایی نیز آحاد اقتصادی را به حضور در بازار ترغیب می کند (فرهادی پور،1385).

 

پیشینه پژوهش های حوزه سرمایه گذاری در صنعت مسکن

بیسپینگ و پاترون (2008) اثر سرمایه گذاری مسکن و سرمایه گذاری غیرمسکن رابر رشد اقتصادی برای ایالات متحده بررسی کردند آنها با استفاده از توابع واکنش آنی نشان دادندکه شوک ها برای سرمایه گذاری مسکن نسبت به سرمایه گذاری غیرمسکن در یک اقتصاد بسته بدون ورود خالص صادرات اثر بزرگتری بر GDP داردکه این اثر در یک اقتصاد باز کاهش خواهد یافت.

کریمی (1390) در تحقیقی با عنوان "امکان سنجی و تعیین اولویت سرمایه گذاری در بخش مسکن و ساختمان؛در شرایط ریسک و عدم قطعیت" بیان نموده است که اقتصاد مسکن یکی از شاخه های جوان علم اقتصاد است. طی سال‌های اخیر به دلیل توسعه بازار مسکن درکشور و وجود نوسان‌های شدید در میزان عرضه و تقاضای این کالا و تأثیرات مستقیم و غیرمستقیم این بخش بر سایر بخش‌های اقتصادی لزوم برنامه‌ریزی دقیق و حساب شده به منظور اتخاذ سیاست های سرمایه گذاری در این بخش را امری ضروری و اجتناب ناپذیر ساخته است. این تحقیق در پی آن بوده است تا به طراحی یک مدل و با توجه به شرایط ریسک، عدم قطعیت و وجود نوسان های موجود در بازار عرضه و تقاضا مسکن، الگویی بهینه در جهت تعیین اولویت و امکان سنجی اقتصادی برای سرمایه گذاری در این بخش را به سرمایه گذاران و فعالان در این عرصه معرفی نماید. اکبری و همکاران (1391) در تحقیقی با عنوان" تأثیر شوک های مالی بر اشتغال و سرمایه گذاری در بخش مسکن"بیان نمودند که از دیدگاه اقتصاد کلان، مطالعات متعددی نشان می دهد که مسکن پرتحرک ترین و پویاترین بخش اقتصاد کشور در چند دهه ی اخیر بوده است. جودان و دهمرده ( 1392) در تحقیقی با عنوان "اثر سیاست پولی بر سرمایه گذاری مسکن در ایران "بیان نمودند که مسکن نياز اوليه بشر و مهم ترين کالايي است که تامين آن(اعم از تملک و يا استيجار)، سهم معتنابهي از درآمد عامه مردم را به خود مشغول مي دارد، به گونه اي که نوسانات قيمتي غير معمول در اين بخش که به وفور در تجربه کشورها نيز يافت مي شود،باعث حذف قشر با درآمد متوسط وضعيف جامعه از زمره تقاضاي موثر شده و بعضأ دسترسي به مسکن مناسب را به يک آرزوي دست نيافتني مبدل مي سازد.

با مرور ادبیات و پیشینه تحقیق، عوامل موثر شناسایی گردید و همچنین مشخص شد که در زمینه آینده پژوهی صنعت مسکن ایران، پژوهشی انجام نشده است بنابراین، در این پژوهش به این موضوع پرداخته شده است.

 

روش شناسی پژوهش

رویکرد پژوهش حاضر به خاطر درک و شناسایی و آینده پژوهی سرمایه گذاری در یک بازه زمانی معین، نوعی تحقیق اکتشافی به شمار می‌رود. روش اين پژوهش از منظر هدف كاربردي است، چرا كه به دنبال آينده پژوهی در صنعت مسکن در جهت شناسايي فرصت ها، تهديدها و اولويت هاي سرمايه گذاري است، تا سياست گذاران و برنامه ريزان را در انتخاب بهترين سياست براي دستيابي به مطلوب ترين آينده ياري نمايد. در این پژوهش از طریق مطالعه منابع موجود در ادبیات، مصاحبه با افراد خبره در زمینه آینده پژوهی و استفاده از پرسشنامه به منظور نظرخواهی از متخصصین آینده پژوهی، تلاش می شود به سوالات تحقیق پاسخ داده شود.  بنابراین این تحقیق از منظر گردآوری اطلاعات توصیفی می باشد .بدین صورت که ابتدا منابع موجود در ادبیات مورد مطالعه قرارخواهد گرفت و شناخت اولیه اي از ابعاد و متغیرها حاصل می شود. پس از آن از طریق مصاحبه با افراد خبره، از آنان در خصوص متغیرهاي شناسایی شده نظرخواهی می شود و از آنها خواسته خواهد شد که دیگر متغیرهایی را که به نظر آنان بر ابعاد سرمایه گذاری تاثیر گذارند، نام ببرند. سپس تمامی متغیرهاي شناسایی شده از طریق پرسشنامه به قضاوت خبرگان و متخصصان گذاشته می شود تا میزان ارتباط متغیرها را با ابعاد مورد نظر تعیین نمایند. جامعه آماری این تحقیق خبرگان صنعت مسکن ایران  می باشد. با توجه به اهداف متصور شده برای این تحقیق و همچنین مجموعه عوامل موثر سرمایه گذاری مسکن در ایران ، جامعه آماری مورد نظر در اين تحقيق خبرگان حوزه‌های مسکن، جامعه‌شناسی و اقتصادی مي‌باشند. در این تحقیق ازروش نمونه گیری گلوله برفی استفاده می شود. در اين پژوهش از 25 نفر از خبرگان و متخصصان حوزه‌هاي مسکن، جامعه‌شناسی و اقتصاد خواسته شده تا به سئوالات پرسشنامه به دقت پاسخ دهند. این تحقیق شامل 3 پرسشنامه می باشد که به بررسی روایی و پایایی هر کدام از انها می پردازیم. اولین پرسشنامه، میزان اهمیت عوامل کلیدی با نظر خبرگان تکمیل می شود. روایی این پرسشنامه، روایی محتوا می باشد. پرسشنامه دوم مربوط به تجزیه و تحلیل متقابل می باشد. این پرسشنامه استاندارد روش تحلیل ساختاری است، بنابراین ابزار استاندارد و ميزان شده معمولاً از قابليت اعتماد و اعتبار مناسب برخور دارند. پرسشنامه سوم، پرسشنامه عدم قطعیت می باشد، روایی این پرسشنامه روایی محتوا می باشد، و توسط خبرگان تایید گردیده است. پایایی پرسشنامه با استفاده از ضریب الفای کرونباخ 0.8 بدست آمد که نشان دهنده قابلیت اعتماد پرسشنامه می باشد. افق زمانی تحقیق حاضر، 5 الی 10 سال آینده است. تحقیقات آینده‌پژوهی رویکرد میان‌مدت و بلندمدت دارند. افق زمانی 5 تا 10 سال، میان‌مدت و بیش از 10 سال بلندمدت تلقی می‌شود.

 

تجزیه و تحلیل داده ها

در این بخش از پژوهش مراحل ذیل طی می گردد:

مرحله 1: جهت تحلیل سرمایه گذاری در صنعت مسکن ایران ابتدا از طریق روش مصاحبه با خبرگان صنعت مسکن و مرور ادبیات تحقیق، 40 عامل موثر شناسایی شد.

 

---

[1]  forward and backward linkage

[2]  Georghiou

[3] Gavigan 

[4]  Webster

[5]  Loveridge

[6]  Slaughter

جدول 1: فهرست عوامل موثر بر سرمایه گذاری در صنعت مسکن ایران

1) رونق ورکود اقتصادی	9)قوانین دولتی	17)هزینه واقعی ساخت مسکن	25)پس انداز ملی
2)درامد خانوار	10)نوسان نرخ ارز	18)عوارض مازاد بر تراکم	26)ریسک سرمایه گذاری داخلی و خارجی
3)میزان تورم	11)میزان اجاره بها	19)عوارض پروانه های ساختمانی	27)عرضه ی زمین و قیمت آن
4)ریسک سرمایه گذاری داخلی و خارجی	12)نوسان نرخ بهره	20)قیمت مصالح ساختمانی	28)لیزینگ مسکن و زمین
5)میزان سرمایه گذاری و سوداوری سایر صنایع	13)میزان وام مسکن	21)تعداد ساختمان خالی از سکنه	29)دسترسی به زیرساخت ها
6)تحریم های اقتصادی	14)ضعف بازاریابی و تبلیغات در صنعت مسکن	22)تولید ناخالص داخلی	30)مساحت عرضه و اعیانی مسکن
7)میزان انبوه سازی بخش خصوصی	15)تورم	23)سیاست های پولی و مالی	31)تقاضای دلالی در مسکن
8)رشد سریع جمعیت و مهاجرت	16)شکاف بین عرضه و تقاضا	24)نبود انسجام در جذب سرمایه خارجی	32)شوک های اقتصادی
33) درآمد حاصل از صادرات	34) قیمت مسکن	35)نرخ بیکاری	36) هزینه فرصت سرمایه گذاری در مسکن
37) حاشیه سود	38) کارآمدی نظام مالی	39)جذب نقدینگی	40) میزان سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن

 

 

 این عوامل از طریق پرسشنامه سنجش میزان اهمیت، بر اساس نظرات خبرگان مورد ارزیابی قرار گرفتند. سپس با قرار دادن این عوامل در یک ماتریس تاثیر هر کدام از این عوامل بر یکدیگر در قالب یک پرسشنامه مشخص شد. لازم به ذکر است که این پرسشنامه توسط نخبگان و صاحب نظران ایران تکمیل گردیده است. پس از تکمیل پرسشنامه میزان اهمیت داده های پرسشنامه وارد نرم افزار spss گردید و با فرض آماری زیر 14 عاملی که میزان معناداری آنها از 0.5 بیشتر بود به عنوان عامل کلیدی شناخته می گردد. پس از شناسایی 14 عامل موثر، متغیرها وارد ماتریس تحلیل تاثیر متقابل نموده و مجددا در بین خبرگان توزیع گردید و به خبرگان از 0 تا 3 امتیازدهی نموده اند. در ادامه نتیجه پرسشنامه به صورت ذیل نشان داده شده است.

 

 

شکل1: خروجی نرم افزار spss پرسشنامه میزان اهمیت عوامل موثر

 

 

جدول 2: پرسشنامه نهایی تکمیل شده تحلیل تاثیر متقابل

عوامل کلیدی	رونق و رکود اقتصادی	سیاستهای پولی و مالی دولت	هزینه واقعی ساخت مسکن	میزان سرمایه گذاری و سودآوری سایر صنایع	ضعف بازاریابی و تبلیغات مسکن	رشد سریع جمعیت و مهاجرت	میزان انبوه سازی بخش خصوصی	میزان سرمایه گذاری دولت در مسکن	درآمد خانوار	تحریم های اقتصادی	شکاف بین عرضه و تقاضا	میزان دسترسی به شبکه های زیرساختی	میزان سرمایه گذاری خارجی	نوسان نرخ ارز
رونق و رکود اقتصادی	*	2	2	2	1	2	2	3	2	2	2	2	2	1
سیاستهای پولی و مالی دولت	3	*	2	2	1	1	2	2	2	2	2	2	2	2
هزینه واقعی ساخت مسکن	2	1	*	2	2	1	3	2	2	1	2	2	2	1
میزان سرمایه گذاری و سودآوری سایر صنایع	2	2	1	*	1	2	2	2	2	1	2	2	2	2
ضعف بازاریابی و تبلیغات مسکن	1	1	2	2	*	2	2	2	1	1	1	1	2	1
رشد سریع جمعیت و مهاجرت	2	2	2	2	1	*	2	3	2	1	2	2	1	1
میزان انبوه سازی بخش خصوصی	2	2	2	2	1	3	*	3	2	2	2	1	1	1
میزان سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن	2	2	2	1	2	2	2	*	2	1	3	2	2	1
درآمد خانوار	2	2	2	2	2	2	2	2	*	1	2	1	1	2
تحریم های اقتصادی	3	3	2	2	2	2	2	2	2	*	2	1	2	2
شکاف بین عرضه و تقاضا	2	2	2	2	2	2	2	2	2	2	*	1	1	1
میزان دسترسی به شبکه های زیرساختی	2	2	2	2	1	3	2	2	2	1	2	*	1	1
میزان سرمایه گذاری خارجی	2	2	2	2	1	2	2	2	2	1	1	1	*	2
نوسان نرخ ارز	2	2	2	2	1	1	2	2	1	2	1	1	1	*

 

پس از اینکه داده های پرسشنامه جمع آوری و وارد نرم افزار میک مک شد. نرم افزار میک مک تاثیر متغیرهای موثر بر سرمایه گذاری در صنعت مسکن ایران را به صورت مستقیم و غیر مستقیم محاسبه می نماید. این جدول از جمع ردیف ها و ستون ها برای ورود به مرحله بعدی تجزیه و تحلیل داده ها انجام می گیرد. در جدول (3) تاثیرات مستقیم عوامل موثر بر سرمایه گذاری صنعت مسکن نشان داده شده است.

 

 

جدول 3: ماتریس تاثیرات مستقیم عوامل سرمایه گذاری در صنعت مسکن ایران

ردیف	شاخص	مجموع ردیفها	مجموع ستونها
1	رونق و رکود اقتصادي	25	27
2	سياستهاي پولي و مالي دولت	25	25
3	هزينه واقعي ساخت مسکن	23	25
4	ميزان سرمايه گذاري و سودآوري ساير صنايع	23	25
5	ضعف بازاريابي وت بليغات مسکن	19	18
6	رشد سريع جمعيت و مهاجرت	23	25
7	ميزان انبوه سازي بخش خصوصي	24	27
8	ميزان سرمايه گذاري دولت در بخش مسکن	26	29
9	درآمد خانوار	23	24
10	تحريم هاي اقتصادي	27	18
11	شکاف بين عرضه و تقاضا	23	24
12	ميزان دسترسي به شبکه هاي زيرساختي	23	20
13	ميزان سرمايه گذاري خارجي	22	21
14	نوسان نرخ ارز	20	18
	کل	326	326

 

 

سپس نرم افزار ماتریس تاثیرات مستقیم را بصورت خودکار به توان 2 یا بالاتر می رساند تا جایی که متغیرها در ماتریس تاثیرات مستقیم و غیر مستقیم به نزدیکترین حالت ممکن در رتبه بندی برسند.

 

 

جدول 4: ماتریس تاثیرات غیر مستقیم عوامل سرمایه گذاری در صنعت مسکن ایران

ردیف	شاخص	مجموع ردیفها	مجموع ستونها
1	رونق و رکود اقتصادي	13775	14614
2	سياستهاي پولي و مالي دولت	13709	13552
3	هزينه واقعي ساخت مسکن	12548	13555
4	ميزان سرمايه گذاري و سودآوري ساير صنايع	12600	13463
5	ضعف بازاريابي وت بليغات مسکن	10492	10036
6	رشد سريع جمعيت و مهاجرت	12724	13659
7	ميزان انبوه سازي بخش خصوصي	13302	14613
8	ميزان سرمايه گذاري دولت در بخش مسکن	14043	15763
9	درآمد خانوار	12532	13297
10	تحريم هاي اقتصادي	14665	10032
11	شکاف بين عرضه و تقاضا	12664	13453
12	ميزان دسترسي به شبکه هاي زيرساختي	12676	11427
13	ميزان سرمايه گذاري خارجي	12095	11693
14	نوسان نرخ ارز	11200	9868

 

 

نرم افزار میزان سازگاری ماتریس در دوحالت تاثیرپذیری و تاثیرگذاری را نیز حساب می کند که هرچه درصدها بالاتر باشد نشان دهنده میزان سازگاری بیشتر بین عوامل و منطقی بودن رابطه بین عوامل می باشد.

 

جدول 5: میزان سازگاری تاثیرات مستقیم عوامل سرمایه گذاری  در صنعت مسکن ایران 

تکرار	تاثیرگذاری	تاثیرپذیری
1	95 %	88 %
2	98 %	93 %

 

همان گونه که در توضیحات قسمت ماتریس مستقیم و غیر مستقیم بیان شد نرم افزار، عوامل را در دو حالت تاثیرگذار و تاثیرپذیر به صورت مستقیم و غیرمستقیم طبقه بندی و رتبه بندی می کند تا جایی که متغیرها کمترین اختلاف در رتبه بندی را داشته باشند. در ادامه نتیجه محاسبات در دو جدول (6) و (7) نشان داده شده است.

 

 

جدول 6: طبقه بندی متغیرها بر اساس میزان تاثیرگذاری آنها به صورت مستقیم و غیر مستقیم

 

 

 

همانگونه که در جدول (6) ملاحظه می گردد رتبه بندی متغیرها ی تحریم های اقتصادی و میزان دسترسی به شبکه های زیر ساختی و رونق و رکود اقتصادی و سیاست های پولی ومالی در رتبه های 1تا 4 تاثیر گذاری مستقیم و غیر مستقیم قرار گرفته اند. در ادامه به رتبه بندی متغیرها بر مبنای تاثیر پذیری آنها پرداخته می شود.

 

 

جدول 7: طبقه بندی متغیرها بر اساس میزان تاثیرپذیری آنها به صورت مستقیم و غیر مستقیم

 

 

 

همان طور که در جدول (7) ملاحظه می گردد رتبه بندی متغیرهای تحریم های اقتصادی، میزان دسترسی به شبکه های زیر ساختی، رونق و رکود اقتصادی در رتبه های 1تا 3 تاثیر پذیری مستقیم و غیر مستقیم قرار گرفته اند. در مرحله بعد با توجه به اعداد پرسشنامه که به صورت ماتریس تکمیل شده است. نرم افزار رابطه آنها را محاسبه کرده و در نهایت برای هر عامل یک امتیاز عددی در نظر می گیرد. سپس بر اساس این امتیاز عوامل را بر اساس تاثیرگذاری و تاثیرپذیری به صورت مستقیم و غیرمستقیم رتبه بندی می کند. که در این حالت عواملی که بیشترین امتیاز را کسب کنند میزان تاثیرگذاری و تاثیرپذیری آنها نیز بر این اساس تغییر می کند. در جدول (8) عوامل سرمایه گذاری در صنعت مسکن ایران را براساس تاثیرپذیر و تاثیرگذاری به صورت مستقیم و غیرمستقیم رتبه بندی کرده است.

 

جدول 8: امتیاز تاثیر گذاری و تاثیر پذیری عوامل به صورت مستقیم و غیرمستقیم

رتبه	عامل	تاثیرگذاری مستقیم	عامل	تاثیرپذبری مستقیم	عامل	تاثیرگذاری غیر مستقیم	عامل	تاثیرپذیری غیر مستقیم
1	تحريم هاي	828	ميزان	889	تحريم هاي	819	ميزان	880
2	ميزان	797	رونق و رکو	828	ميزان	784	رونق و رکو	816
3	رونق و رکو	766	ميزان انبو	828	رونق و رکو	769	ميزان انبو	816
4	سياستهاي پ	766	سياستهاي پ	766	سياستهاي پ	765	رشد سريع ج	762
5	ميزان انبو	736	هزينه واقع	766	ميزان انبو	743	هزينه واقع	757
6	هزينه واقع	705	ميزان سرد	766	رشد سريع ج	710	سياستهاي پ	756
7	ميزان سرد	705	رشد سريع ج	766	ميزان دستر	708	ميزان سرد	752
8	رشد سريع ج	705	درآمد خانو	736	شکاف بين ع	707	شکاف بين ع	751
9	درآمد خانو	705	شکاف بين ع	736	ميزان سرد	703	درآمد خانو	742
10	شکاف بين ع	705	ميزان سرما	644	هزينه واقع	700	ميزان سرما	653
11	ميزان دستر	705	ميزان دستر	613	درآمد خانو	700	ميزان دستر	638
12	ميزان سرما	674	ضعف بازاري	552	ميزان سرما	675	ضعف بازاري	560
13	نوسان نرخ	613	تحريم هاي	552	نوسان نرخ	625	تحريم هاي	560
14	ضعف بازاري	582	نوسان نرخ	552	ضعف بازاري	586	نوسان نرخ	551
1	تحريم هاي	828	ميزان	889	تحريم هاي	819	ميزان	880
2	ميزان	797	رونق و رکو	828	ميزان	784	رونق و رکو	816

 

 

تفسیر تاثیرگذاری و تاثیرپذیری متغیرها

مهم ترین خروجی نرم افزار میک مک بصورت نمودار تاثیر گذاری و تاثیر پذیری متغیرها می باشد. در این نمودار نواحی به چهار قسمت طبقه بندی شده است که قرار گرفتن هر متغیر در هر یک از نواحی نشان دهنده نوع آن متغیر می باشد. در شکل (2) نمودار وضعیت عوامل کلیدی در صنعت مسکن ایران ارائه شده است.

 

 

 

شکل 2: نمودار موقعیت عوامل سرمایه گذاری و سود آوری در صنعت مسکن ایران براساس وضعیت آنها

 

 

با توجه به شکل (2) و نحوه قرار گیری عوامل موثر، متغیرهای تحریم اقتصادی و میزان دسترسی به شبکه های زیرساختی و میزان سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن و رونق و رکود اقتصادی بعنوان عوامل کلیدی موثر بر سرمایه گذاری و سودآوری ایران شناخته شدند. 

 

 

جدول 9: وضعیت هر یک از متغیرها براساس تحلیل در نرم افزار میک مک

ردیف	نوع متغیر	متغیر
1	تاثیرگذار	تحریم های اقتصادی
2	میزان دسترسی به شبکه های زیرساختی
6	دو وجهی	میزان سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن
7	رونق و رکود اقتصادی
8	ریسک	سیاست های پولی و مالی دولت
9	هدف	میزان انبوه سازی بخش خصوصی
11	تاثیرپذیر	میزان سرمایه گذاری و سودآوری سایر صنایع
12	هزینه واقعی ساخت مسکن
13	درآمد خانوار
14	رشد سریع جمعیت و مهاجرت
15	مستقل	میزان سرمایه گذاری خارجی
16	نوسان نرخ ارز
17	ضعف بازاریابی و تبلیغات مسکن
19	تنظیمی	شکاف بین عرضه و تقاضا
20	اهرمی ثانویه	-

 

 

در جدول (9) وضعیت هر یک از عوامل موثر بر سرمایه گذاری مشخص گردید. در مرحله بعد نرم افزار میک مک روابط تاثیرات عوامل به صورت مستقیم و غیرمستقیم را در پنج سطح نشان داده شده اند که عبارتند از:

·       تاثیرات بسیار ضعیف تا بسیار قوی

·       تاثیرات ضعیف تا بسیار قوی

·       تاثیرات نسبتاً قوی تا بسیار قوی

·       تاثیرات قوی تا بسیار قوی

·       تاثیرات بسیار قوی

ماتریس های بدست امده از خروجی نرم افزار را می توان با نمودار متناظر آن نیز نمایش داد که در آن نمودار جهت تاثیرگذاری هر پیشران بر دیگری توسط "فلش ها " و میزان تاثیر گذاری به صورت عددی، در بالای فلش نمایش داده می شود.

 

 

شکل 3: دیاگرام تاثیرات مستقیم عوامل (تاثیرات بسیار ضعیف تا بسیار قوی)

 

 

شکل 4: دیاگرام تاثیرات مستقیم عوامل (تاثیرات ضعیف تا بسیار قوی)

 

دیاگرام تاثیرات مستقیم عوامل به صورت سطح به سطح مطابق با پنج سطح روابط عوامل ارائه می گردد.

 

 

شکل 5: دیاگرام تاثیرات مستقیم عوامل (تاثیرات نسبتاً قوی تا بسیار قوی)

 

 

شکل 6: دیاگرام تاثیرات مستقیم عوامل (تاثیرات قوی تا بسیار قوی)

 

در شکل زیر تاثیرات مستقیم بین عوامل موثر در سطح بسیار قوی نشان داده شده است.

 

 

شکل 7: تاثیرات مستقیم عوامل (تاثیرات بسیار قوی)

در شکل (8) تاثیرات غیرمستقیم عوامل بر یکدیگر در پنج سطح نشان داده شده است.

 

شکل 8: دیاگرام تاثیرات غیر مستقیم (تاثیرات بسیار ضعیف تا بسیار قوی)

 

 

همان گونه که نتایج تحقیق نشان می دهد دو عامل اصلی الف) تحریم های اقتصادی و ب) میزان دسترسی به شبکه های زیرساختی به عنوان عوامل به عنوان مهمترین و تاثیرگذارترین عوامل فضای سرمایه گذاری و سود آوری در صنعت مسکن ایران که همه عوامل دیگر به شیوه مستقیم و غیر مستقیم تحت تاثیر این سه عامل می‌باشند و میزان سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن، رونق و رکود اقتصادی به عنوان متغیرهای دو وجهی شناسایی شدند که می‌توانند تاثیرگذار باشند، هم تاثیرپذیر. بنابراین چهار عامل موثر کلیدی تحریم های اقتصادی، میزان سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن، میزان دسترسی به زیرساخت ها و رونق و رکود اقتصادی بر سرمایه گذاری صنعت مسکن شناسایی شدند. در مرحله بعدی برای آینده صنعت مسکن براساس این چهار عامل کلیدی به تدوین سناریو می پردازیم. بدین منظور حالات مختلفی که هرکدام از این چهار عامل کلیدی در آینده می توانند داشته باشند توسط خبرگان تشریح گردید حالات مختلف برای متغیر های کلیدی بصورت زیر می باشد:

1) تحریم های اقتصادی: الف) تشدید تحریم های اقتصادی ب) کم شدن تحریم های اقتصادی ج) تشدید تحریم های اقتصادی

2) سرمایه گذاری دولت در صنعت مسکن: الف) افزایش سرمایه گذاری دولت در صنعت مسکن ب)کاهش سرمایه گذاری دولت در صنعت مسکن ج) عدم سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن

3) میزان دسترسی به زیرساخت ها: الف)کاهش دسترسی به زیرساختی ب) افزایش دسترسی به شبکه های زیرساختی

4) رونق ورکود اقتصادی: الف) رکود اقتصادی ب)رونق اقتصادی

بعد از مشخص شدن حالات مختلف عوامل، این حالات وارد پرسشنامه عدم قطعیت می گردد و از خبرگان خواسته شده از 3- تا 3 + به میزان تاثیر رخداد یک حالت بر وقوع حالت دیگر امتیاز بدهند. پس از جمع اوری اطلاعات پرسشنامه عدم قطعیت، داده ها وارد نرم افزار سناریو ویزارد می گردند. پس از انتخاب عوامل کلیدی، هریک از عوامل به وضعیت‌های مختلف طبقه ‌بندی ‌شده و این وضعیت‌ها برای تمام عوامل کلیدی به‌ صورت ماتریسی در اختیار متخصصین توسـعه قرار می‌گیرد (زالی،1390). در ادامه سناریوها به شیوه کمی تدوین می‌شوند. به طوری که برای این 4 عامل کلیدی تاثیرگذار با توجه به وضعیت هر کدام از آنها در دنیای واقعی جایگشت‌ها و حالتهای مختلفی در نظر گرفته می‌شود. نرم‌افزار سناریو ویزارد با مقایسه همه حالت‌ها نسبت به همدیگر سناریوهای مختلفی در اختیار کاربر قرار می‌دهد. شکل (9) بخشی از نتایج نهایی نرم‌افزار را در قالب نمودار نشان می‌دهد.

 

 

 

شکل 9: ماتریس متقاطع متغیرهای اصلی (3+ تا 3-)

 

نرم افزار با انجام محاسبات پیچیده سه سناریو را برای آینده سرمایه گذاری در صنعت مسکن ایران معرفی نموده است.

 

جدول 10: پایداری و میزان تاثیر در هر سناریو

سناریو	وضعیت	میزان پایداری	میزان تاثیر کلی
سناریو 1	تحريم هاي اقتصادي :تشديد تحريم هاي اقتصادي ميزان دسترسي به شبکه هاي زيرساختي: کاهش دسترسي به شبکه هاي زيرساختي ميزان سرمايه گذاري دولت در بخش مسکن: عدم سرمايه گذاري دولت در بخش مسکن رونق و رکود اقتصادي : رکود اقتصادي	2	19
سناریو 2	تحريم هاي اقتصادي: کم شدن تحريم هاي اقتصادي ميزان دسترسي به شبکه هاي زيرساختي: کاهش دسترسي به شبکه هاي زيرساختي ميزان سرمايه گذاري دولت در بخش مسکن: افزايش سرمايه گذاري دولت در بخش مسکن رونق و رکود اقتصادي: رونق اقتصادي	0	9
سناریو 3	تحريم هاي اقتصادي: برداشتن تحريم هاي اقتصادي ميزان دسترسي به شبکه هاي زيرساختي: افزايش دسترسي به شبکه هاي زيرساختي ميزان سرمايه گذاري دولت در بخش مسکن: افزايش سرمايه گذاري دولت در بخش مسکن رونق و رکود اقتصادي: رونق اقتصادي	0	12

 

 

واریانس‌های هر کدام از جایگشت ‌های وارد شده در ماتریس تاثیر متقابل در نرم افزار نشان دهنده ارزش پایداری می باشد. عدد ارزش پایداری نشان دهنده این است که روابط بین حالات متغیرها متناسب بوده و از یک منطق خاصی پیروی می‌کند هم چنین ارزش پایداری با میزان تاثیرکلی رابطه مستقیم دارد.

 

 

 

شکل 10: خروجی بدست آمده از سناریوها از نرم افزار سناریو ویزارد

 

 

از مهم ترین عوامل کلیدی موثر در سرمایه گذاری در صنعت مسکن ایران، تحریم‌های اقتصادی، ميزان سرمايه گذاري دولت در بخش مسکن می‌باشد. بنابراین عوامل کلیدی دیگر نیز متاثر از وضعیت متغیر این دو نیرو می باشند. این دو نیرو به عنوان محورهای سناریو شناسایی شدند که برای هر کدام از حالتهای احتمالی آنها سناریوها تدوین می شوند. بنابراین محورهای سناریوهای مربوط به آینده سرمایه گذاری در صنعت مسکن ایران شامل عوامل بیرونی (تحریم‌های اقتصادی) و عوامل درونی (ميزان سرمايه گذاري دولت در بخش مسکن) می‌باشد. در این مرحله میزان دسترسی به زیرساخت ها به دلیل آنکه از میزان سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن نشات می گیرد و معمولا زیرساخت های اقتصادی توسط دولت تهیه می شود و رونق و رکود اقتصادی نیز خود منبعث از تحریم های اقتصادی است در منطق سناریو گنجانده نشد.

تدوین سناریو 

سناریو اول (فردوس) – سرمايه گذاري دولت در بخش مسکن– عدم تحریم‌های اقتصادی

در سناریو اول وضعیت سرمایه گذاری در بخش مسکن وضعیت خوبی را در ایران نشان می‌دهد. به طوری که عوامل درونی و بیرونی موثر بر سرمایه‌گذاری بخش مسکن وضعیت خوبی دارد. دولت مسکن را به عنوان سیاست اصلی خود در بخش بودجه قرار داده و راه فعالیت بخش خصوصی را هموار کرده و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در این سناریو دارای صرفه اقتصادی خواهد بود. از طرف دیگر تحریم‌های مالی، بانکی و تجاری در این سناریو  برداشته شده و سرمایه لازم برای توسعه بخش خصوصی بخش مسکن تامین خواهد شد. بنابراین در سناریو اول سرمایه‌گذاری بخش خصوصی مسکن در ایران دارای وضعیت خوب می‌باشد. در این سناریو با برداشتن تحریم‌های اقتصادی و تزریق سرمایه به بخش مسکن توسط دولت و افزایش درآمد خانوارها، تقاضا برای مسکن افزایش پیدا می‌کند و در نتیجه انبوه‌سازی بخش خصوصی فعال خواهد شد. در واقع بین عرضه و تقاضا تعادل به وجود خواهد آمد و حتی سرمایه‌گذاری خارجی نیز تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش خصوصی خواهد کرد. در این آینده، با کمبود مسکن مواجه نبوده و قیمت مسکن واقعی شده و به عنوان کالای مصرفی تلقی خواهد شد. در حقیقت وجود مسکن مناسب و کافی، دلالی در بازار را کاهش خواهد داد.

سناریو دوم (اطلال) – عدم سرمايه گذاري دولت در بخش مسکن– عدم تحریم‌های اقتصادی

در سناریو دوم وضعیت یکی از محورها با محور سناریو اول تفاوت پیدا می کند. به طوریکه در سناریو دوم تحریم‌های اقتصادی وجود ندارد ولی دولت در بخش مسکن تمایلی به سرمایه‌گذاری ندارد و در واقع علنا بخش خصوصی با هزینه خود و یا با همکاری سرمایه‌گذاری خارجی شروع به سرمایه‌گذاری کرده و در این حالت امکان توسعه سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن کاهش پیدا می‌کند چون همه هزینه‌های ساخت مسکن خانوارها و مصرف کننده‌گان متقبل می‌شوند. با توجه به وضعیت معیشت مردم تعداد کمی از مردم راضی به تقبل همه هزینه‌های مسکن خواهند شد. بنابراین سرمایه‌گذاری بخش خصوصی کاهش پیدا می‌کند. و دولت تمایلی به تزریق پول در این حوزه نخواهد داشت. باید توجه داشت که هزینه‌های تولید مسکن صرفا به ساخت محدود نمی‌شود و این بخش به زیرساخت‌های دیگری هم نیاز دارد که اگر دولت در این حوزه وارد نشود، تمایل بخش خصوصی به سرمایه‌گذاری هم در بلندمدت کاهش خواهد یافت. نتیجه چنین روندی در آینده از میان رفتن تعادل در بازار و کمبود مسکن خواهد بود.

سناریو سوم (یوز بیمار)– عدم سرمايه گذاري دولت در بخش مسکن– وجود تحریم‌های اقتصادی

 در این سناریو، تحریم های اقتصادی وجود دارد و هم چنین دولت نیز تمایلی به سرمایه گذاری در بخش مسکن از خود نشان نمی دهد این شرایط بدترین وضعیت ممکن را برای آینده سرمایه گذاری  در این صنعت را نشان می دهد. بنابراین، نمی توان به رونق بازار مسکن و هم چنین رشد این بازار امیدوار بود. در چنین شرایطی، به دلیل تحریم‌های اقتصادی، امکان سرمایه‌گذاری شرکای خارجی در بخش خصوصی محدود خواهد بود. همچنین مقوله انتقال فناوری هم با مشکلات گسترده‌ای مواجه خواهد شد که نتیجه آن کاهش کیفیت ساخت خواهد بود و باعث نارضایتی متقاضیان می‌شود. علاوه بر این، تحریم‌های اقتصادی و عدم ورود دولت به این حوزه، منجر به تبعاتی چون گرانی مصالح، بالا رفتن هزینه ساخت، کاهش عرضه و نهایتا گرانی مسکن خواهد شد.

 سناریو چهارم (قربانی) سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن –وجود تحریم های اقتصادی

در این سناریو دولت با توجه به شرایط اجتماعی و اقتصادی جامعه تمایل به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نشان می‌دهد. اما در این سناریو تحریم‌ها نیز وجود دارد و سرمایه خارجی جهت وجود به بخش مسکن با محدودیت مواجه خواهد بود. اما در این سناریو درآمد دولت نقش بسیار مهمی بازی خواهد کرد در صورتی که قیمت نفت بالا رود و بودجه کافی در اختیار دولت باشد بخش سرمایه‌گذاری در مسکن مشکل آنچنانی نخواهد داشت و دولت بدون محدودیت در بخش مسکن سرمایه گذاری خواهد کرد و در نتیجه سرمایه گذاری در بخش خصوصی در مسکن ایران رونق می‌گیرد. اما در صورت کاهش درآمد دولت و وجود تحریم‌های اقتصادی بخش سرمایه گذاری در بخش مسکن را با مشکل مواجه خواهد کرد. بنابراین نفت به عنوان متغیر کمکی در این سناریو نقش مهمی را بازی می‌کند. این سناریو بستگی به متغیرهایی چون نوع رابطه سیاسی و اقتصادی کشور با قدرت‌های بزرگ دارد. در صورت تحریم‌های گسترده همانند تحریم‌های چند سال گذشته حتی ممکن است فروش نفت و درآمدهای ناشی از آن هم با اختلال گسترده مواجه شود که نتیجه آن رکود عمیق بازار مسکن خواهد بود. میزان وخامت این آینده بستگی به نوع و شدت تحریم‌های اقتصادی دارد. اگر تحریم‌های اقتصادی از طریق از میان رفتن برجام گسترده باشد، وضعیت مسکن در بلندمدت فاجعه‌بار خواهد بود.

 

بحث و نتیجه گیری

مسکن بعد از خوراک و پوشاک از اساسی ترین نیازهای زیستی انسان است که برای حفظ و ابقای فرد و جامعه از اهمیت فراوانی برخوردار می باشد و هریک از افراد جامعه بشری از هر قشر و یا گروهی که باشند به نوعی سرپناه و مأوای مناسب با الگوی زیستی خود نیازمنداند. حل مشکل مسکن بدون توجه به ویژگی های جمعیتی یک منطقه اگر ناممکن نباشد، بسیار دشوار خواهد بود، چرا که متغیرهای جمعیتی از قبیل تعداد و روند افزایش جمعیت، ساخت و ترکیب آن، درجه عمومیت و پیشرسی ازدواج و وضع مهاجرت مستقیمأ بر حدود نیاز به مسکن تأثیر گذاشته و به همین علت نیز شناخت جمعیت و ویژگی های آن گام نخست در رفع این مشکل محسوب می شود. با رشد جمعیت نیاز به مسکن روز به روز بیشتر احساس می شود و از آنجا که داشتن مسکن امری است اجتناب ناپذیر، باید اقدامات لازم انجام شود تا برای گروه های مختلف درآمدی امکان تهیه مسکن، فراهم آید. در شرایط عدم تحریم های اقتصادی و تمایل دولت به سرمایه گذاری در بخش مسکن، شرایط بسیار مناسبی برای رشد صنعت مسکن مهیا می باشد. در این شرایط اقدامات زیر معرفی می شود:

1) دولت با تسهیل قوانین و دستورالعمل ها بخش خصوصی را به سرمایه گذاری در بخش مسکن ترغیب نماید.

2) مشوق‌های لازم برای ورود سرمایه گذاران خارجی در صنعت مسکن ارائه گردد.

3) دولت و بخش خصوصی در این شرایط باید تلاش کند تا ورود و انتقال فناوری به کشور را تسهیل کند.

3) با ایجاد زیرساخت‌های مورد نیاز مانند راه‌های ارتباطی، امنیت، بهداشت، آموزش و سرگرمی توسط دولت، شرایط برای افزایش ساخت و ساز مهیا گردد.

4) بانک ها با افزایش میزان وام مسکن و کاهش نرخ بهره آن به خانه دارشدن اقشار کم درآمد نماید.

5) با تسهیل صدور پروانه‌های ساختمانی و کاهش عوارض نوسازی، ساخت و ساز و نوسازی بافت های فرسوده افزایش خواهد یافت.

6) استفاده از استانداردهای روز دنیا برای ساخت، مقاوم‌سازی ساختمان و افزایش عمر مفید آن؛

7) تلاش برای تقسیم وظیفه میان دولت و بخش خصوصی به نحوی که دولت در زیرساخت‌ها و بخش خصوصی در ساخت مشارکت کند. البته نقش دولت نباید به همین مقوله محدود شود بلکه باید تلاش کند تا در این زمینه سیاست‌گذاری نماید؛

در شرایط عدم سرمایه گذاری دولت و عدم تحریم ها، شرایط سرمایه گذاری در بخش مسکن دشوار می باشد. بنابراین در این شرایط پیشنهادات زیر معرفی می گردد:

1) تسهیل قوانین ورود سرمایه گذار خارجی به کشور

2) تسهیل صدور مجوزهای ساخت و ساز

3) کاهش هزینه عوارض ساختمانی شیوه جذابی برای جبران عدم سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها تلقی می‌شود. 

4) در این شرایط چون دولت قصدی برای ورود به سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را ندارد، حداقل بایستی به شیوه‌های دیگری از سرمایه‌گذاری‌های داخلی و خارجی در تقویت زیرساخت‌ها حمایت نماید.

5) تسهیل قوانین ارتباطات بانک ها با خارج از کشور.

6) ایجاد امنیت و ثبات برای تسهیل سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت. به این خاطر که سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بلندمدت زیرساختی به ثبات نیاز دارد.

6) قوانین تشویقی از جمله معافیت‌های مالیاتی به سرمایه گذاری خصوصی در بخش مسکن؛ 

در شرایط عدم سرمایه گذاری دولت در بخش مسکن و وجود تحریم های اقتصادی

1) تلاش برای بکارگیری مشارکت مردمی در این بخش به دلیل وجود تحریم‌ها؛

2) استفاده از راهکارها و مدل‌های اقتصاد مقاومتی برای تقویت توانمندی شرکت‌های فعال داخلی در بخش ساخت‌و‌ساز؛

3) تشویق کارآفرینی و نوآوری در بخش ساختمان از طریق توسعه شرکت‌های دانش‌بنیان؛

4)به دلیل وجود تحریم‌های گسترده و مشکلات دولت از نظر مالی و ارزی، دولت حداقل باید تلاش کند تا هزینه‌هایی چون صدور مجوز و عوارض‌های مربوطه را کاهش دهد؛

5) کاهش هزینه‌های جاری دولت و انظباط مالی؛ 

در شرایط وجود تحریم های اقتصادی و تمایل دولت به سرمایه گذاری در بخش مسکن،  پیشنهادات زیر ارائه می گردند:

 

1) تعیین اولویت‌ها برای سرمایه‌گذاری دولتی به دلیل محدودیت‌های ارزی؛

2) جمع‌آوری سرمایه‌های مردمی برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن از طریق اوراق قرضه؛

3) تخصیص سرمایه‌گذاری در بخش‌هایی که منجر به تولید بیش‌تر و کیفیت بیش‌تر ساخت‌وسازها می‌شود؛

4) تخصیص بخشی از درآمدهای هدفمندی یارانه‌ها در حمایت از شرکت‌های تولیدی فعال در این زمینه.

 

منابع

·       اصلانی، پروانه (1387) بررسی و ارزیابی نظام موجود تأمین مالی مسکن، دبیرخانه مجمع تشخیص مصلحت نظام، آبان.

·       اکبری, احمد؛ مصیب پهلوانی؛ غلامرضا زمانیان و معصومه حیدری (1391) تأثیر شوک های مالی بر اشتغال و سرمایه گذاری در بخش مسکن، اولین همایش بین المللی اقتصاد سنجی، روشها و کاربردها، سنندج، دانشگاه آزاد اسلامی واحد سنندج.

·       ام البنین یوسفی، امین کلیوند عبدالهی (1392) "دورنمای صنعت خودروی ایران در گذر چالش های جهانی (آینده پژوهی با رویکرد سناریو پردازی(، دومین همایش ملی آینده پژوهی.

·       جودان، مهدی و نظر دهمرده (1392) "اثر سیاست پولی بر سرمایه گذاری مسکن در ایران با استفاده از روش VAR".

·       باقر و نادر زالی (1390) شناسایی عوامل کلیدي توسعه منطقهاي با رویکرد برنامه ریزي بر پایه سناریو: مطالعه موردي استان آذربایجان شرقی. مجله برنام هریزي و آمایش فضا، دوره پانزدهم، شماره یک.

·       فراهانیان، محمدجواد (1385) آسیب شناسی افزایش قیمت در بازار مسکن، مدیریت پژوهش توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس اوراق بهادار.

·       كريمي، فرزاد, زاهدي كيوان مهدی (1390) "امکان ‌سنجي و تعيين اولويت سرمايه ‌گذاري در بخش مسکن و ساختمان: در شرايط ريسک و عدم قطعيت" نشریه: پژوهش ها و سياست هاي اقتصادي : بهار 1390 , دوره 19, شماره 57 .

·       محمدحسن صبوری دیلمی ،سعیده شفیعی (1391)،" بررسی ساختارها و متغیرهای اثرگذار در بازار مسکن".

·       نصراللهی، خدیجه، طیبی، سیدکمیل و دیگران (1383) "بررسی چگو نگی عملکرد بیماری هلندی و تاثیر نرخ "(ARDL) تسهیلات بانکی برقیمت مسکن در ایران با استفاده از یک الگوی خودتوصیح با وقفه برداری  فصلنامه علمی اقتصاد مسکن.

·       Bisping, T. O. & H. Patron (2008), "Residential Investment and Business Cycle in an Open Economy: A Generalized Impulse Response Approach", Real Estate Finance Econmic, Vol. 37, PP. 33-49.

·       Poter,A.L.et (1991),”forecasting and management technology “,john wiley and son ,new York.

·       Loveridge, D.(2009). “Foresight, The art and science of anticipating the future “New york, Routledge.

·       Ringland, G.(2012). “Scenario Planning, Managing for the Future”, John Wiley & Sons, Ltd, England.

·       Slaughter, R. A.(2014). “Knowledge Base of Futures Studies”, the Futures Study Centre, Australia.

·       Kelliher, A., Daragh, B.(2015). "Design futures in action: Documenting experiential futures for participatory audiences". Futures 70,pp.36-47.

 

 

 

 

Future Study of Investment in the Housing Industry in Iran Using Scenario Planning Approach and Cross-Impact Matrix

 

Abstract: Housing sector is one of the pioneer sectors of every economy that attention to that moreover deep social and cultural influences and making jobs in building sector and dependent sectors, by means of influence on consuming expenditures and investment, effects strongly on gross domestic product changes and economical fluctuations. Also in recent years, this industry always has faced with splendor and stagnancy. so in this research, housing industry with regard to importance and it`s role in economical development and public welfare, with financial view investigated as Futures study. As identifying effective key factors on investment and future profitability of housing industry are important, this research with using ultra disciplinary of futures study intends to apply recognitional instruments and scenario writing, presents a clear view of future of Iran housing industry to programmers and investors. because of this research is done with general and comprehensive view related to research variables, results of this research can be generalized to housing industry of country. in this research with studying subject literature and interview with experts of housing industry, effective factors on research variables are identified and next, with using cross impact analysis approach, data entered to Mic-mac software and 4 effective key factors on future of investment and profitability are specified including economical sanctions, scale of government investment in housing sector, economical splendor and stagnancy, scale of access to infrastructural networks that are selected among 40 effective factors. in next phase, for writing scenarios, 4 effective key factors with specifying uncertainty states in questionnaire by experts, entered to Scenariowizard software and the most consistent future forthcoming scenarios of housing industry specified . After identifying scenarios and consult experts, economical sanctions and scsle of government investment in housing sector selected for writing scenarios and with regards to their conditions, future of housing industry presented in the form of 4 scenarios.

Keywords: Housing industry, Investment, Profitability, Futures study, Cross impact analysis.

 

8

 

---

مقالات مرتبط