بررسی فقهی- حقوقی ضمانت اجرای تخلف از شرط داشتن پارکینگ برای واحد پیش فروش شده در قرارداد پیش فروش ساختمان
محورهای موضوعی : حقوق خصوصی
فرزاد کرمی کلمتی
1
(استادیار مدعو گروه حقوق، دانشکده حقوق و علوم سیاسی، دانشگاه شهید چمران اهواز، اهواز، ایران.)
سیدمحمد حسن ملائکه پور شوشتری
2
(استادیار گروه حقوق، دانشکده حقوق و علوم سیاسی، دانشگاه شهید چمران اهواز، اهواز، ایران.)
کلید واژه: شرط, جزئیت, وصفیت, تخصیص پارکینگ, حق مالی ذمی.,
چکیده مقاله :
عده‌ای از فقها شرط را جزئی از ثمن دانسته و برخی دیگر برای شرط در برابر عوضین، وجود استقلالی قائل شدهاند. بر مبنای نظریه دوم، هر شرط باطلی لاجرم موجب بطلان عقد خواهد شد. گروهی از فقها وفای به شرط را یک تکلیف شرعی محض دانسته در مقابل برخی شرط را توامان موجب تکلیف بر ذمه مشروط علیه و مستوجب حکم وضعی به نفع مشروط له پنداشتهاند. بر این اساس یک سو، مشروط علیه مکلف به انجام مفاد شرط است و از سوی دیگر، مشروط له حق مطالبه آن را دارد. بنابراین، تعذر یا تخلف از شرط، مشروط له را بر سر دو راهی فسخ یا امضای مجانی عقد، سرگردان نمیکند؛ بلکه مشروط له در ردیف حقوق سنتی خود -یعنی حق فسخ- حق مطالبه بهای مالی شرط را نیز دارد. در قانون پیش فروش برابر مواد 6 و 7 و 8 احکام متفاوت با قواعد عمومی قراردادها از جمله بازیافت ثمن پرداختی به نرخ روز بناء،جریمه تأخیر قانونی به شرط فزونی بر مقدار توافق شده و جمع آن با فسخ قرارداد و رعایت قیودی جهت فسخ در فرض فزونی یا کسری مساحت بناء مقرر شده است. بنابراین هر گونه تفسیری از ضمانت اجراهای قرارداد پیش فروش باید با توجه به اصول حاکم بر قرارداد از جمله حمایتی بودن قانون و اصل در وضعیت اجرای کامل قرارداد قرار گرفتن متعهدله بر فرض تخلف متعهد صورت گیرد(ماده 8). در قرارداد پیش فروش، بر فرض فقدان پارکینگ حین تسلیم به شرط وجود، آنچه متعلق قصد طرفین بوده پرداخت عوض در برابر واحد ساختمانی به همراه پارکینگ میباشد و تحویل آپارتمان بدون پارکینگ، خارج از قصد معاملی طرفین بوده است. لذا اجبار خریدار به رضایت به معامله یا فسخ، با توجه به افزایش قیمتها، موجب ضرر است. بنابراین، سوای از ایجاد حق فسخ با لحاظ تعذر تسلیم یا تخلف از شرط، با توجه به اینکه هنگام تحویل واحد ساختمانی؛ از لحاظ ایفای تعهد مشمول عمومات مربوط به عین معین میباشد، تحویل آن در همان وضعیتی که حین تسلیم دارد، موجب برائت ذمه متعهد می‌شود، لکن از آنجایی که عدم اختصاص پارکینگ برای واحد ساختمانی، معلول تقصیر پیش فروشنده میباشد، پیش فروشنده ضامن پرداخت تفاوت قیمت خواهد بود، نتیجهای که از ماده ۲۷۸ قانون مدنی به دست می‌آید.
Some jurists have considered the condition as a part of the price, and others have considered the condition to be an independent condition. Based on the second theory, any invalid condition will necessarily cause the contract to be invalid. A group of jurists consider fulfilling the condition as a pure Shari'ah obligation, on the other hand, some of the jurists have considered the condition to be the cause of the conditional obligation against and subject to a conditional ruling in favor of the conditional. Based on this, on the one hand, the conditional opponent is obliged to fulfill the provisions of the condition, and on the other hand, the conditional has the right to demand it. Therefore, the excuse or violation of the condition does not lead the party to the two ways of terminating the contract or signing the contract for free; Rather, in the line of his traditional rights - that is, the right of termination - the conditional has the right to demand the financial price of the condition. In the pre-sale law, articles 6, 7 and 8 differ from the general rules of contracts, including the recovery of the price paid at the construction day rate, the legal delay penalty provided that it exceeds the agreed amount and its sum with the termination of the contract and compliance with the restrictions for termination in the assumption The increase or decrease of the building area is determined. Therefore, any interpretation of the performance guarantee of the pre-sale contract should be done according to the principles governing the contract, including the protective nature of the law and the principle that the obligor is in the position of full execution of the contract on the assumption of the obligee's violation (Article 8). In the pre-sale contract, on the assumption of lack of parking during delivery, if there is any, what was the intention of the parties is to pay in exchange for the building unit with parking, and the delivery of the apartment without parking was outside the transactional intention of the parties. Therefore, forcing the buyer to agree to the transaction or cancel it, due to the increase in prices, causes loss. Therefore, apart from establishing the right of termination in terms of the excuse of submission or violation of the condition, considering that when the construction unit is delivered; In terms of the fulfillment of the obligation, it is subject to the generalities related to the specified object, its delivery in the same condition as it is at the time of delivery, will result in the release of the obligee's liability, but since the non-allocation of parking for the building unit is due to the fault of the seller, The seller will be the guarantor of the payment of the price
difference, which is the result of Article 278 of the Civil Code.
ابهری، حمید، تقی پور درزی نقیبی، محمد حسین (1394). تعهد پیش فروشنده به ساخت و تکمیل ساختمان و ضمانت اجرای آن در قانون پیش فروش ساختمان و مقایسه آن با قانون مدنی، فصلنامه مطالعات حقوق خصوصی 1، 59-78.
احمدزاده، حامد (1396). بررسی فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان، کنفرانس ملی تحقیقات علمی جهان در مدیریت، حسابداری، حقوق و علوم اجتماعی، 1، 44-63.
اصفهانی، سید ابولحسن ( 1380 ق ). وسیله النجات (چاپ دوم). تهران: نشر عروج.
امامی، سید حسن ( 1387). حقوق مدنی (چاپ اول). تهران: انتشارات اسلامیه.
امین، سید امیر مهدی، شبیری زنجانی، سید حسن (1402). عمومیت شرط قدرت بر تسلیم از منظر فقه امامیه و حقوق ایران، پژوهش های فقه و حقوق اسلامی، 74، 42-64.
جعفری لنگرودی، محمدجعفر ( 1397) تئوری موازنه (چاپ دوم). تهران: گنج دانش.
حسین زاده، جواد، سکوتی، نیما (1395). ماهیت و اوصاف قرارداد پیش فروش ساختمان، فصل نامه تعالی حقوقی 17، 1-20.
حسینی العاملی، سید محمد جواد ( 1419 ق). مفتاح الکرامه فی شرح قواعد العلامه، تحقیق محمد باقر مجلسی (چاپ اول). قم: موسسه نشر الاسلامی.
حکیم، سید محسن ( 1404 ق). مستمسک عروه الوثقی (چاپ دوم). قم:،کتابخانه آیت الله مرعشی.
حلی، ابومنصور جمال الدین حسن بن یوسف بن مطهر ( بیتا ). تحریرالاحکام (چاپ اول). مشهد: موسسه طوس.
حلی، ابومنصور جمال الدین حسن بن یوسف بن مطهر ( بیتا ). مختلف الشیعه (چاپ اول). قم: چاپ سنگی.
خدا رحمی، نسرین (1392). مطالعه تطبیقی قرارداد پیش فروش آپارتمان در حقوق ایران و انگلیس (جاپ اول). تهران: انتسارات جاودانه جنگل.
خمینی، روح الله ( 1410 ق ). البیع (چاپ اول). قم: موسسه اسماعیلیان.
دارویی، عباسعلی (1391). قرارداد پیش فروش ساختمان در قانون پیش فروش ساختمان، فصل نامه حقوق مجله دانشکده حقوق و علوم سیاسی، 2، 80-101.
سبزواری، محمد باقر ( 1423 ق). کفایه الاحکام (چاپ اول). قم: موسسه نشر الاسلام.
مصطفوی، سید مصطفی، اصغر رحیمی، سید علی (1389). ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان در حقوق ایران و فقه امامیه، پژوهشنامه حقوق اسلامی1، 70-89.
شاه باغ حائری، سید علی ( 1376). شرح قانون مدنی (چاپ اول). تهران: گنح دانش.
شهید ثانی، زین الدین بن علی ( 1379ق ). الروضه البهیه (چاپ دوم). قم: دلیل ما.
شهیدی، مهدی (1377). تشکیل قراردادها و تعهدات (چاپ سوم). تهران: نشر حقوقدان.
شیخ انصاری، مرتضی ( 1420 ق). مکاسب (چاپ اول). مجمع الفکر اسلامی.
صاحب جواهر، محمد حسن ( 1394 ق). جواهرالکلام (چاپ سوم). تهران: دارالکتب الاسلامیه.
طالقان غفاری، مهدی. احسان نعمتی (1397). حق فسخ در قرارداد پیش فروش ساختمان و مقایسه آن با قانون مدنی، فصلنامه روانشناسی و علوم رفتاری ایران 13، 50-77.
طباطبایی یزدی، سید محمد کاظم (1388 ق،). عروه الوثقی (چاپ پنجم). تهران: دارالکتب اسلامیه.
طباطبایی، علی بن احمد (بیتا). ریاض المسائل (چاپ دوم). قم: موسسه آل بیت.
عاملی، سید حسن (1395). رابطه عقد و شرط، فقه اهل بیت، 62، 101-122.
غریبه، علی. ناصر مسعودی (1390). تحلیل فقهی حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان با تأملی بر انواع بیع، مطالعات حقوق تطبیقی معاصر، 2، 1-20.
فقیه، محمد تقی ( 1407 ق). قواعد الفقیه (چاپ اول). بیروت: دارالضواء.
کاتوزیان، ناصر ( 1376). عقود معین (چاپ اول). تهران: انتشارات مجد.
کاتوزیان، ناصر ( 1387). قواعد عمومي قراردادها (چاپ دوم). تهران: شركت سهامي انتشار.
کاتوزیان، ناصر ( 1380) . نظریه عمومی تعهدات (چاپ پنجم). تهران: نشر دادگستر.
کرکی، علی بن حسین ( 1411 ق). جامع المقاصد (چاپ اول). موسسه آل بیت.
کرمی کلمتی، فرزاد ( 1398). داوری اجباری در حقوق ایران (چاپ اول). تهران: انتشارات پژوهندگان راه دانش.
کرمی کلمتی، فرزاد، صالحی مازندرانی، محمد (1399). تأملی بر نحوه حل و فصل اختلافات ناشی از قرارداد پیش فروش ساختمان و قلمروی آن، مطالعات حقوقی معاصر 22، 55-75.
کیائی، عبدالله ( 1376). الزامات بایع و مشتری قبل و بعد از تسلیم مورد معامله (چاپ اول). تهران: انتشارات ققنوس، تهران.
محقق داماد، سید مصطفی ( 1398). نظریه عمومی شروط و التزامات در حقوق اسلامی (چاپ دوم). مرکز نشر علوم اسلامی.
محمصانی، صبحی ( 1972 ق). الموجبات و العقود (چاپ اول). بیروت: دارالملائین .
مراغی، میرفتاح ( 1417 ق). عناوین (چاپ سوم). قم: انتشارات جامعه مدرسین.
الموسوی خمینی، روح الله ( 1380 ق). تعلیقه بر وسیله النجات (چاپ اول). نشر عروج.
نراقی، ملااحمد ( 1408 ق)، عوائد الایام (چاپ چهارم). قم: مکتبه بصیرتی.