سرمایه‌داری مستغلات بخشی از سرمایه‌داری است، مادامی‌که ارزش افزوده را از طریق ارزش مصرفی تولید کند در خدمت گردش سرمایه مولد است، اما زمانی‌که با سوداگری و انگیزه سودجوئی فقط به تولید ارزش دارائی بپردازد، سرمایه‌داری غیرمولد محسوب می‌شود. هدف این پژوهش بررسی و شناخت سازوکارهای سرمایه‌داری مستغلات در ناحیه میاندوآب است. بنیان فلسفی تحقیق مبتنی بر پراگماتیسم است و با روش تحقیق آمیخته انجام گرفت. با تکنیک RS تغییرات پوشش اراضی محدوده مطالعاتی در مقاطع زمانی (1998، 2006 و 2016م) از تصاویر ماهواره‌ Landsat بدست آمد. افزایش 47.49 درصدی سطح ساخته شده نشان از فعالیتهای گسترده مستغلاتی در این قلمرو داشت. جمع‌آوری و تحلیل داده‌ها با روش کیو انجام گرفت. منطق استدلال این روش قیاس اقترانی است. جامعه گفتمان شامل32 نفر از اساتید اقتصاد، جغرافیا و برنامه‌ریزی روستایی و شهری است که از طریق نمونه‌گیری هدفمند انتخاب شدند. فضای گفتمان از منابع دست اول و مصاحبه‌ها در قالب 107 گویه، توسط جامعه گفتمان در کارتهای کیو مرتب شدند. نتایج برمبنای تحلیل عاملی اکتشافی فردمحور (روش استفنسون) نشان داد هشت عامل: بستر اقتصادی و دولت رانتیر، نقص ساختارهای قانونی و فعالیتهای مافیایی، ریسک پایین سرمایه‌گذاری در مستغلات، ضعف سرمایه‌داری مولد و فقدان شبکه رسمی مالکیت، کالایی شدن زمین، خزش شهری و گسترش خدمات، نمودهای فضایی – مکانی بورژوازی مستغلات و احتکار و رانت زمین در مکانیسم سرمایه‌داری مستغلات اثر داشته‌است. همچنین ضعفهای بستر اقتصادی، وابستگی به رانت نفت و کم‌توجهی به مالیات اراضی موجب نضج گرفتن سرمایه‌داری مستغلات شده و در نهایت سرمایه را از مدار مولد خارج کرده است. پرونده مقاله