نظریه قابل دفاع در بررسی فقهی و حقوقی اَحکام و ماهیّت قرارداد پیش فروش ساختمان در قالب عقد بیع
محورهای موضوعی : دستاوردهای نوین در حقوق عمومیالهیار قزوینی فیروزکلا 1 , عباس سماواتی 2 , جبرائیل امیدی 3
1 - دانشجوی دکتری گروه فقه و حقوق اسلامی، واحد یادگار امام خمینی (ره) شهرری، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران ـ دستیار آموزشی دانشگاه آزاد اسلامی شهر قدس
2 - استادیار گروه فقه و حقوق دانشگاه آزاد اسلامی واحد شهر ری
3 - عضو هیئت علمی دانشگاه آزاد اسلامی واحد یادگارامام شهرری
کلید واژه: قرارداد, پیش فروش ساختمان, احکام فقهی و حقوقی, بیع مُعَلَّق, بیع,
چکیده مقاله :
قانون پیش فروش ساختمان، با محوریت نحوه تنظیم یک قرارداد خاص تحت عنوان قرارداد پیش فروش ساختمان و مقررات پیرامون آن وضع گردیده است. شناخت شرایط، آثار، احکام و مقررات هر قراردادی مستلزم تبیین ماهیّت آن قرارداد است. لذا ماده یک قانون پیش فروش ساختمان در جهت تبیین این قرارداد و تمییز آن از سایر عقود برآمده است؛ اما ماهیّت حقوقی این قرارداد مبهم گذاشته شده است. برای بررسی مسائل اجرایی و همچنین آثار حقوقی این قرارداد، لازم است ماهیت آن تبیین گردد. مقاله حاضر با تحلیل و بررسی تمامی حالات فقهی و حقوقی احکام و ماهیّت قرارداد پیش فروش ساختمان آن را در قالب عقد بیع قابل دفاع دانسته و به تبیین و بررسی آن ها پرداخته است. هر چند این قرارداد به لحاظ فقهی در قالب عقدهای مُعلَّق، جعاله، صُلح، استصناع، کلی فی الذِمه، ما لم یقبض، سَلَم و صَرف، بیع عهدی بی نام، و به لحاظ حقوقی در قالب عقدهای خصوصی، مستقل، تعهد به بیع، تشریفاتی، رضایی، عهدی، تملیکی، پیمانکاری، نیز مطرح شده و هر یک از آنها دارای مُحَسناتی است. و ممکن است نظریات دیگری نیز در تحلیل و ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان طرح گردد که به لحاظ فقهی و حقوقی مورد بررسی قرار گیرد.
The Building Pre-Sale Law has been enacted with the focus on the way to prepare a specific contract under the title of Building Pre-Sale Contract and the regulations surrounding it. Understanding the conditions, effects, rulings, and regulations of any contract requires explaining the nature of that contract. Therefore, Article 1 of the Building Pre-Sale Law was created to explain this contract and distinguish it from other contracts; however, the legal nature of this contract has been left ambiguous. In order to examine the implementation issues and the legal effects of this contract, it is necessary to explain its nature. The present article, by analyzing and examining all the jurisprudential and legal situations, considers the rulings and nature of the building pre-sale contract to be defensible in the form of a contract of sale and explains and examines them. Although this contract has been presented jurisprudentially in the form of contracts of suspension, ji'ala, sool, istisna', kulli fi' dhimmah, ma lam yaqqab, salam wa sarf, anonymous contract of sale, and legally in the form of private, independent, obligation to sell, ceremonial, consent, covenant, ownership, and contractual contracts, and each of them has its merits. And other theories may also be proposed in the analysis and nature of the contract of advance sale of a building that will be examined jurisprudentially and legally.
الف ـ منابع فارسی ـ کتاب ها:
1ـ امامی، سید حسن. حقوق مدنی، ج 1، چ 18، انتشارات کتاب فروشی اسلامی، سال 1376.
2ـ جعفری لنگرودی، محمد جعفر. ترمینولوژی حقوق، چ 9، انتشارات کتابخانه گنج دانش 1382.
3ـ شهیدی، مهدی. حقوق مدنی 6، چ 19، تهران: انتشارات مجد، سال 1394.
4ـ کاتوزیان، ناصر. حقوق مدنی: قواعد عمومی قراردادها، ج 1 و 2، چ 13، نشر میزان 1395.
ب ـ مقالات:
1ـ ایزدی فرد، علی اکبر و کاویار، حسین. بررسی فقهی ـ حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان، مجله فقه و حقوق. صفحه 87 ـ 115، سال پنجم، شماره 18، سال 1387.
2ـ ولویون، رضا. فروش آپارتمان های ساخته نشده. مجله پژوهش حقوق و سیاست، صفحه 44 ـ 31، سال سوم، شماره چهارم، سال 1380.
ج ـ منابع عربی:
1ـ ابو جعفر، طوسی (ره)، (1387 هـ.ق.): المبسوط في فقه الامامیه، جلد دوم، نوبت چاپ سوم، تهران: ناشر المکتبة المرتضویة لاحیاء الاثار الجعفریه.
2ـ انصاری دزفولی (ره)، مرتضی بن محمد امین. (1415 هـ. ق.)، کتاب المکاسب المحرمه و البیع و الخیارات، (ط ـ الحدیثه)، ج 3، چ 1، قم: انتشارات کنگره جهانی بزرگداشت شیخ اعظم انصاری.
3ـ حلّي (ره)، علامه. (1388 هـ.ق.)، تذکرة الفقها، (ط ـ القدیمیة)، تک جلدی، قم: انتشارات مؤسسه آل البیت علیهم السلام، نوبت چاپ اول.
