Evaluating the effects of the metro station construction on the spatial value of the surrounding area; A comparison between built and under-construction stations in Tabriz

Javad Imani Shamloo ¹ ( Assistant Professor of Urban Planning, Faculty of Architecture and Urban Planning, Tabriz Islamic Art University. )
Mohammad Reza Ezzatimehr ² ( Faculty of Architecture and Urban Planning, Tabriz University of Islamic Arts, Tabriz, Iran )
yosef khayami ³ ( Faculty of Architecture and Urban Planning, Tabriz University of Islamic Arts, Tabriz, Iran )
Sahar saaedi ⁴ ( Faculty of Architecture and Urban Planning, Tabriz University of Islamic Arts, Tabriz, Iran )

Submited date : 2023-03-28 Accepted date : 2024-01-10

Keywords: Tabriz, Metro, Evaluation of the effects, neighboring fabric,

Abstract :

From the past until today, transportation has been one of the basic needs of mankind. With the increase in population in cities, the need for public transportation has also increased. The construction of the metro system as one of the modes of rail transportation, in addition to meeting the transportation needs of the citizens, also affects the surrounding area and causes changes in the area of land use, the formation of activities and the price of land. In this research, the effects of the construction of metro stations on the value of residential properties are investigated. In this regard, by comparing the stations built and under construction, the impact of each of the stations of Tabriz Metro Line 1 on the price of residential land is measured. For this purpose, intervention and control areas with a radius of 400 meters and 800 meters were determined around each station, and information on residential land transactions during different years was collected in those areas. Then, intervention and control techniques and Difference in Difference (DID) were used to analyze the obtained information. According to the results of the analysis carried out in the present research, it can be acknowledged that in general, the trend of land price changes in the area around the stations has been increasing during different years, but the intensity of the impact of each station is different based on different characteristics. In a way, the intensity of the economic effects of metro stations on the area around the built stations is equal to 0.1, 0.9, 049 and 0.56 and has been evaluated positively. But in the range of stations under construction, it is 0.1 and 0.32, respectively, and is evaluated as negative.

Full-Text:



Journal Research and Urban Planning ISSN (Print): 2228-5229 - ISSN (Online):  2476-3845

autumn 2023. Vol ?. Issue ?

 

 

 

 

Research Paper

Evaluating the effects of the metro station construction on the spatial value of the surrounding area; A comparison between built and under-construction stations in Tabriz

Abstract From the past until today, transportation has been one of the basic needs of mankind. With the increase in population in cities, the need for public transportation has also increased. The construction of the metro system as one of the modes of rail transportation, in addition to meeting the transportation needs of the citizens, also affects the surrounding area and causes changes in the area of land use, the formation of activities and the price of land. In this research, the effects of the construction of metro stations on the value of residential properties are investigated. In this regard, by comparing the stations built and under construction, the impact of each of the stations of Tabriz Metro Line 1 on the price of residential land is measured. For this purpose, intervention and control areas with a radius of 400 meters and 800 meters were determined around each station, and information on residential land transactions during different years was collected in those areas. Then, intervention and control techniques and Difference in Difference (DID) were used to analyze the obtained information. According to the results of the analysis carried out in the present research, it can be acknowledged that in general, the trend of land price changes in the area around the stations has been increasing during different years, but the intensity of the impact of each station is different based on different characteristics. In a way, the intensity of the economic effects of metro stations on the area around the built stations is equal to 0.1, 0.9, 049 and 0.56 and has been evaluated positively. But in the range of stations under construction, it is 0.1 and 0.32, respectively, and is evaluated as negative.

 

Received: Accepted: 2023/?/? PP:                                 Keywords: Evaluation of the effects, metro, neighboring fabric, Tabriz.

 

 

 

Use your device to scan and read the article online

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Citation:  DOI: ?

 

Extended Abstract

 

Introduction

 

With the passage of time and the increase in population, the need for transportation has increased. As a result of the increase in the need for transportation in cities, challenges have arisen in this field, among these challenges, we can mention air pollution, noise pollution, increasing the density of transportation vehicles on the streets and urban traffic. Nowadays, the need for public transportation is felt more by citizens because it has advantages such as saving time, increasing speed and allowing faster access to the destination. The metro system provides mobility and access of people to employment, education and shopping, recreation and social resources. They benefit others by helping to reduce traffic congestion, travel time and air pollution caused by over-reliance on cars. According to the researches, the construction of subway systems has an effect on the economic value of land and these effects are different in different parts of the cities. Building a public rail transportation system in a neighborhood can increase or decrease the value of land in that neighborhood. But the distance of the stations is also effective in the price changes of residential land; It is possible that with the increase in the distance of residential areas from metro stations, the price of residential land will decrease, and with the decrease of the distance of residential areas from metro stations, the price of residential land will increase with a greater slope. For this purpose, this article examines the price changes of residential land around the built and under construction metro stations in Tabriz city.

Methodology

The current research is quantitative and has a comparative-hypothetical approach. The construction of metro stations has significant effects on the surrounding environment. Therefore, in this research, the variables of residential property prices and time (years before and after the construction of the metro station) have been used in order to evaluate the effects of their construction on the surrounding environment in Tabriz city. In this research, a quantitative method was used to measure the number of changes in the value of residential properties before and after the construction of metro stations. The techniques used in this research include; Control-intervention (Treated-Control) and (DID). In this regard, Difference In Difference has been used as a statistical technique to calculate the effect of a project on the value of the surrounding environment by comparing the average change in the value of residential properties during different times. For this purpose, using the control and intervention technique, the value of residential properties was compared in the control and intervention groups. The method of data collection was using library and field sources, and the first category of data used was the price of residential properties, which was based on transactions carried out at the level of intervention and control areas in order to obtain it now and in the past years. And, in general, the transaction data of residential apartments that are not located on the edges of the main street have been used.After performing the research stages, a suitable model of good urban governance for Mashhad with 3 concepts, 9 dimensions and 30 indicators was obtained and their scores and weight indicating desirable status were calculated. Also, the current status of Mashhad was obtained with respect to these dimensions and indicators. Among the indigenous dimensions of good urban governance for Mashhad, about 70% were from global model dimensions and about 30% were new and proposed by Delphi panel experts. For the indices, about 63% were derived from global

Conclusion

Price changes are different in the intervention and control ranges of each station. So that the difference in the average land price in the intervention and control areas before and after the construction of Sahand, Khayyam, Abersan, Shahid Beheshti, Gazran and Imam Hossein metro stations is 14.24, 14.14, 12.62, 11.72,13.17, 12.68, 12.89, 12.33, respectively. 12.47,12.57,6.56and6.8 According to the analysis, the trend of price increase changes in the study areas is always positive, but the amount of changes in the intervention and control areas is different in different time periods. Based on the results, the effect of the construction of Sahand, Khayyam, Abersan and Shahid Beheshti stations on the value of the surrounding lands is positive, but on the other hand, the effects of the construction of Gazran and Imam Hossein stations on the value of the surrounding lands are negative due to the construction operations and lack of full utilization of the stations. has been evaluated. One of the limitations of this research is the collection of land value information and the fluctuation of land prices due to economic inflation. Finally, investigating the effects of construction and construction of metro stations on the changes and creation of new uses in Tabriz city can be proposed as a suggestion for future research.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

مقاله پژوهشی

ارزیابی تاثیرات ساخت ایستگاه مترو بر بافت همجوار؛ مقایسه‌ای میان ایستگاه‌های ساخته شده و در حال ساخت در شهر تبریز

 

 

چکیده از گذشته تا به امروز حمل و نقل یکی از نیازهای اساسی بشر به حساب می‌آید. با افزایش جمعیت در شهرها نیاز به حمل‌ونقل عمومی نیز بیش از پیش افزایش پیدا کرده‌است. ساخت سیستم مترو به عنوان یکی از مدهای حمل و نقل ریلی، علاوه بر تامین نیازهای حمل‌ونقل شهروندان، حوزه پیرامونشان را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهند و باعث ایجاد تغییرات در حوزه‌ی کاربری اراضی، شکل‌گیری فعالیت‌ها و قیمت اراضی می‌شوند. در این پژوهش به بررسی تاثیرات احداث و ساخت ایستگاه‌های مترو برارزش املاک مسکونی پرداخته می‌شود. در این راستا با مقایسه بین ایستگاه‌های ساخته شده و در حال ساخت میزان تاثیرگذاری هر یک از ایستگاه‌های خط 1 مترو تبریز بر روی قیمت اراضی مسکونی مورد سنجش قرار می‌گیرد. برای این منظور محدوده مداخله و کنترل به شعاع 400 متر و 800 متر در اطراف هر ایستگاه مشخص شده و اطلاعات معاملات زمین‌های مسکونی در طی سال‌های مختلف در آن محدوده‌ها جمع آوری شد. سپس برای تحلیل اطلاعات بدست آمده از تکنیک‌های مداخله و کنترل و Difference in Difference (DID)  بهره گرفته شده‌است. با توجه نتایج تحلیل‌های صورت گرفته در پژوهش حاضر، می‌توان اذعان داشت که بصورت کلی روند تغییرات قیمت اراضی در حوزه پیرامون ایستگاه‌ها در طی سال‌های مختلف افزایشی بوده اما شدت اثر گذاری هریک از ایستگاه‌‌ها بر اساس ویژگی‌های مختلف، متفاوت می‌باشد. بطوری شدت تاثیرات اقتصادی ایستگاه‌های مترو بر محدوده پیرامون ایستگاه‌های احداث شده برابر 0.1، 0.9، 049 و 0.56 بوده و مثبت ارزیابی شده‌است. ولی در محدوده ایستگاه‌های در حال ساخت به ترتیب 0.1 و 0.32 بوده و منفی ارزیابی شده‌است.

تاریخ دریافت: 08/01/1402 تاریخ پذیرش: ?/?/1402 شماره صفحات: ?- ?                         واژه­های کلیدی: ارزیابی اثرات ، مترو، بافت همجوار، تبریز.

 

 

 

از دستگاه خود برای اسکن و خواندن مقاله به صورت آنلاین استفاده کنید

 

 

 

 

 

 

 

 

 

استناد 

DOI:        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

مقدمه:

با گذشت زمان و افزایش جمعیت نیاز به حمل‌ونقل بیش از پیش افزایش پیداکرده‌است. در اثر افزایش این نیاز در شهرها چالش‌هایی بوجودآمده‌است از جمله این چالش‌ها می‌توان به آلودگی هوا، آلودگی صوتی، افزایش تراکم وسایط حمل‌ونقل در خیابان‌ها و ترافیک شهری اشاره کرد.(Abdi et al, 2013: 251). حمل و نقل به عنوان يكي از بزرگتـين چـالش‌هـاي زيرساختي پيش روي كلانشهرها شناخته شده اسـت. به عبارتي اگر كلانشهرها موتور اقتصاد جهاني باشند، اين شبكه حمـل و نقـل اسـت كـه ايـن موتورهـا را كارآمد نگـه مـي‌دارد(Fallahmonshadi et al, 2015: 84 ). آنچـه كـه از تحقيقات بر مي‌آيد هر قدر در كشوري حمـل و نقـل عمومي گسترش يابد و كيفيت آن افزايش يابد مـردم آن كشور بـه طـور معنـاداري كمتـر از وسـيله نقليـه شخصـي اسـتفاده کرده و بيشـتر از وسـيله نقليـه عمومي براي رفـتن بـه مقصـد اسـتفاده ميكننـد (Kazemain et al,2015:91). در دنیای کنونی توجه به حمل‌ونقل ریلی به خصوص مترو، یکی از الزامات رشد و توسعه اقتصادی محسوب می‌شود(Nayeb& Eskandari Ata, 2023:147). زیرا دارای مزیت‌هایی مانند صرفه جویی در زمان، افزایش سرعت و امکان دسترسی سریعتر به مقصد می‌باشد. (11 :2016 ،Laznicka). سیستم مترو یکی از مدهای حمل‌نقل همگانی در شهرها مورد استفاده قرار می‌گیرد.(Abdollah Milani& Haddadi, 2012:80). سیستم مترو امکان تحرک و دسترسی افراد را به اشتغال، آموزش و خرید، تفریح و منابع اجتماعی فراهم می‌کند. آنها با کمک به کاهش ازدحام ترافیک، زمان سفر و آلودگی هوا که ناشی از وابستگی بیش ازحد به خودروها است به دیگران سود می‌رساند.(Salon et al, 2014: 36). با توجه به پژوهش‌های انجام شده، ساخت سیستم‌های مترو بر ارزش اقتصاد زمین تاثیر گذار بوده و این تاثیرات در بخش‌های مختلف شهرها متفاوت می‌باشد.(Mohammad et al, 2017: 263). ساخت یک سیستم حمل‌ونقل همگانی ریلی در یک محله می‌تواند باعث افزایش یا کاهش ارزش قیمت اراضی در آن محله شود.(Forouhar, 2016: 2). اما فاصله ایستگاه‌ها نیز در تغییرات قیمت اراضی مسکونی موثر می‌باشد؛ بطوری که ممکن است با افزایش فاصله مناطق مسکونی از ایستگاه‌های مترو شیب افزایش قیمت اراضی مسکونی کاهش یافته و با کاهش فاصله مناطق مسکونی از ایستگاه‌های مترو قیمت اراضی مسکونی با شیب بیشتر افزایش پیدا کند.( Forouhar & Hasankhani, 2018: 2). شهر تبریز، یکی از کلانشهرهای ایران است که در سال‌های اخیر به دلیل رشد جمعیت و گسترش شهر از حمل‌ونقل همگانی ریلی مترو بهره می‌برد. شبکه مترو تبریز داری 5 خط می‌باشد. خط اول مترو تبریز از سال 1384 شروع به فعالیت کرده و در حال حاضر بخش‌هایی از آن در دست ساخت می‌باشد. سوال اصلی پژوهش این است که احداث ایستگاه‌های مترو در شهر تبریز چه تاثیراتی در بافت همجوار مسکونی ایجاد می‌کند؟ بنابراین هدف پژوهش حاضر درک تاثیرات اقتصادی احداث ایستگاه‌های مترو تبریز بر ارزش اراضی پیرامونشان می‌باشد و فرض بر این است که احداث ایستگاه‌های مترو در این شهر باعث افزایش قیمت اراضی مسکونی همجوار آن شود. بدین منظور در این مقاله به بررسی تغییرات قیمت اراضی مسکونی پیرامون ایستگاه‌های مترو ساخته شده و در دست ساخت در شهر تبریز پرداخته می‌شود.

پیشینه و مبانی نظری تحقیق:

پژوهش‌های گسترده‌ای در حوزه تاثیر مجاورت ایستگاه‌های حمل و نقل عمومی سریع مانند BRT و مترو بر قیمت زمین انجام شده است. این پژوهش‌ها نشان می‌دهد بدلیل مزیت‌ها و معایب مجاورت به ایستگاه‌های مترو قیمت زمین میتواند تاثیر افزایشی و کاهشی از این مجاورت داشته باشد. برخی از این پژوهش‌ها که در سال‌های اخیر صورت گرفته‌اند مورد بررسی قرار گرفته.

امیر فروهر (2016)، در مقاله‌ای که تاثیرات ایستگاه مترو بر روی قیمت‌زمین مسکونی در تهران را بررسی کرده بود، به این نتیجه رسید که ایستگاه‌های مترو تأثیر منفی کلی بر ارزش فروش املاک مسکونی واقع در محله‌های مرفه تهران و تأثیر مثبت  بر روی املاک واقع در نزدیکی ایستگاه‌های جنوبی دارد. در این مقاله از تکنیک تحلیل روند و DID استتفاده شده است (Forouhar, 2016 ).امیر فروهر و مهنوش حسن‌خانی (2018)، در مقاله‌ای به مقایسه تاثیرات ایستگاه مترو بر روی قیمت‌زمین مسکونی در مناطق با درآمد بالا و پایین در شهر تهران پرداختند. نتایج این تحقیق نشان داد که ساخت ایستگاه مترو تاثیر مثبت زیادی بر روی قیمت زمین در مناطق کم درآمد تهران داشته ولی در مناطق پر درآمد منجر به کاهش روند افزایشی قیمت زمین مسکونی شده است. در ادامه این پژوهش تحلیل‌های کیفی ارائه شده است که نشان می‌دهد علت این پدیده تفاوت در درصد مالکیت خودروی شخصی، انگیزه سفر و نیازهای به حمل و نقل عمومی در مناطق پردرآمد و کم درآمد است(Forouhar& Hasankhani, 2018 ). تانهوا جین و همکاران (2022)، در مقاله‌ای به بررسی روابط پیچیده بین دسترسی حمل‌ونقل عمومی و قیمت مسکن در شانگهای چین پرداخته‌اند. نتایج این پژوهش نشان می‌دهد که الگوهای متفاوتی در بخش‌های قیمتی مشاهده می‌شود. خانه‌های با قیمت بالا از نزدیک بودن به منطقه تجاری مرکزی (CBD) و دسترسی به مترو در سراسر سیستم، اضافه قیمت بسیار بیشتری دریافت می‌کنند، اما در مقایسه با خانه‌های با قیمت پایین و متوسط، تحت تأثیر منفی دسترسی اتوبوس‌های محلی و سراسری سیستم قرار دارند (Jin et al, 2022). لینچوان یانگ و همکاران (2020)، در مقاله‌ای با ساخت مجموعه‌ای از مدل‌های قیمت‌گذاری هدانیک تلاش کرده‌اند دو سوال؛ (آیا ایستگاه‌های انتقال اضافه قیمت بیشتری را نسبت به ایستگاه‌های معمولی ارائه می‌دهند؟ و آیا اثر قیمت دسترسی به مترو بیشتر قابل درک است؟) را پاسخ دهند. نتایج این پژوهش بیانگر این است که؛ (1) مترو تأثیر مثبتی بر قیمت املاک مجاور دارد. (2) با افزایش فاصله تا ایستگاه مترو، تأثیر مثبت به سرعت کاهش می‌یابد. (3) ایستگاه‌های انتقال نسبت به ایستگاه‌های معمولی تأثیر مثبت بیشتری بر قیمت املاک نزدیک دارند. و (4) اثرات قیمت دسترسی به مترو در منطقه حومه شهر قوی‌تر از شهری است (Yang et al, 2020). لینچوان یانگ و همکاران (2022)، در مقاله خود بر اساس مجموعه داده معاملات دارایی منحصر به فرد (شامل ده‌ها هزار تراکنش بین سال‌های 2018 تا 2020) در چنگدو، چین، مجموعه‌ای از مدل‌های قیمت‌گذاری هدانیک و مدل‌های تفاوت در تفاوت‌ها را برای رمزگشایی رابطه متغیر زمانی بین مترو در زمان کووید-19 توسعه می‌دهند. دسترسی و قیمت ملک مسکونی نتایج نشان می‌دهد که قیمت ضمنی دسترسی به مترو در کووید-19 به طور متوسط ​​کاهش می‌یابد، که می‌توان آن را با کاهش نقش مترو توضیح داد. به عبارت دیگر، شکاف قیمت بین املاک نزدیک و دور کاهش می‌یابد و شیب قیمت ملک صاف می‌شود (Yang et al, 2022). سارا محمد، دنیل گراهام و پاتریشا مئلو (2017)، در مقاله‌ای به بررسی تاثیر توسعه مترو دبی بر قیمت املاک تجاری و مسکونی پرداختند. در این پژوهش تغییرات قیمت در دو حوزه مداخله و کنترل و همچنین املاک تجاری و مسکونی مورد بررسی قرار گرفته است. نتایج نهایی نشان دهنده افزایش قیمت مسکونی و تجاری پس از احداث مترو است. میزان این تغیرات بسته به منطقه قرارگیری متفاوت است و در املاک تجاری بیشتر از مسکونی تاثیر داشت. این تاثیر در فاصله 700-900 متری بیشترین حد خود می‌رسد. در این پژوهش از تکنیک DID بهره گرفته شده(Mohammad et al, 2017).

 روبرت کرورو و چانگ دئوک کانگ (2010)، در مقاله‌ای به بررسی تاثیرات سیستم BRT بر روری قیمت و کاربری زمین در شهر سئول کره جنوبی پرداختند که در آن از تکنیک‌های هدانیک، رگرسیون چندگانه و رگرسیون لجستیک استفاده شده در نتیجه این تحقیق افزایش قیمت زمین تا 10% برای منازل مسکونی در فاصله 300 متری ایستگاه‌های BRT و بیش از 25% برای خرده فروشی و سایر کاربری های غیرمسکونی در یک منطقه کوچکتر 150 متری برآورد شده است. همچنین این تحقیق نشان می‌دهد که با گسترش BRT مالکین خانه‌های یک طبقه، خانه‌های خود را به ساختمان با تراکم بالاتر تبدیل کنند(Cervero& et al, 2010). جن لازنیکا (2015)، در مقاله‌ای تاثیر مجاورت ایستگاه‌های مترو بر قیمت آپارتمان را در شهر پراگ جمهوری چک بررسی کرده است. در نتیجه این تحقیق نشان می‌دهد ایستگاه‌ها در فاصله‌ی نزدیک به آپارتمان‌ها تاثیر زیادی بر قیمت آنها ندارند اما از طرفی دیگر در فاصله‌های 250 -500 متر تاثیر آنها بیشتر از فاصله‌های  500-1000 است(Laznicka, 2015).

کلودیو آگوستینی و گاستون پالموچی (2008)، در مقاله‌ای به بررسی تاثیرات شروع ساخت خط مترو بر روی قیمت زمین و مقایسه آن با وضعیت ساخته شده پرداختند که یافته‌های آنها نشان می‌‌دهد که در شهر سانیاگو شیلی پس از اعلام به ساخت ایستگاه‌ها میزان افزایش قیمت زمین بین 4.2 تا 7.9 درصد افزایش یافته و بعد از بهره برداری شدت افزایش قیمت به 3.1 تا 5.5 درصد رسیده است(Agostini& Palmucci, 2008 ). شنگ خیائو لی، لیئو چئن و پنگ جوئن ژائو (2017)، در مقاله‌ای به بررسی تاثیرات خدمات مترو بر قیمت مسکن پرداختند. نتایج این مطالعه که در حوزه شهر پکن چین صورت گرفته حاکی از آن است که مناطقی که فرصت‌های شغلی بیشتری از طریق حمل و نقل عمومی دارند، قیمت مسکن بالاتری نسبت به سایر مناطق دارند. پیشرفت کوتاه تر مترو به طور مثبت با قیمت مسکن در نزدیکی ایستگاه ها مرتبط است. قیمت مسکن برای محله‌هایی که به بیش از یک خط مترو در محدوده 800 متری بافر دسترسی دارند، بالاتر از مسکن‌هایی است که به خطوط مترو دسترسی ندارند و تعداد مشاغل قابل دسترس را در 30 دقیقه کنترل می‌کنند. این مطالعه اهمیت خدمات مترو بر قیمت مسکن را روشن می کند. این پیامدهایی برای تحقیقات بیشتر و سیاست های برنامه ریزی شهرهای وابسته به مترو دارد(Li& et al, 2017). جن لیا لین و چی هان هوانگ (2004)، در مقاله‌ای به بررسی تاثیر افتتاح ایستگاه مترو بر روی قیمت املاک در تایوان پرداختند که نتیجه بررسی آنها نشان می‌‌دهد افتتاح مترو بر قیمت قطعات موثر بوده و با توجه به ویژگی‌های مختلف قطعات شدت این تاثیرات متفاوت می‌باشد. در این پژوهش از تکنیک‌های رگرسیون چندگانه، آزمون چاو، رگرسیون فازی و هدانیک استفاده شده است(Xinyue& Yanqing, 2004). کانگ وئون شین، سیمون واشنگتون و کئچو چوئی (2007)، در مقاله‌ای به بررسی اثرات دسترسی حمل‌ونقل بر ارزش‌های املاک مسکونی در منطقه شهری سئول پایتخت کره جنوبی پرداختند که این تحقیق نشان داد قیمت فروش آپارتمان‌ها با کاهش کیفیت ترافیک شهری کاهش پیدا می‌کند و همچنین فاصله آپارتمان‌ها تا منطقه تجاری یک عامل مهم در تعیین قیمت فروش آپارتمان‌ها محسوب می‌شود. در این پژوهش از تکنیک هدانیک بهره گرفته شده بود(Kangwon& et al, 2007).

هوی سون یونینگ و وانگ چینگبو لی (2016)، در مقاله‌ای با استفاده از تکنیک هدانیک به تأثیر خطوط مترو بر ارزش املاک مسکونی در تیانجین چین پرداختند که در نتیجه این تحقیق ثابت کرد ساخت مترو نقش مهمی در افزایش قیمت زمین اطراف دارد. خطوط مترو که قبلاً ساخته شده اند، تأثیر بیشتری بر مسکن های مسکونی اطراف دارند تا خطوطی که در حال ساخت هستند. ساخت خطوط مترو تأثیر بیشتری بر قیمت زمین مناطق حاشیه ای شهر نسبت به منطقه مرکزی شهر دارد(Hui& et al, 2016). رادوسلاو تروجانک و مایکل گلوساک (2018)، در مقاله‌ای تأثیر مکانی و زمانی مترو بر قیمت ملک از مورد بررسی قرار دادند آنها در این پژوهش با استفاده از تکنیک هدانیک و DID به بررسی آثار ایجاد خط جدید مترو ورشو لهستان پرداختند و دریافتند که این خط حتی قبل از تکمیل نیز بر روی قیمت آپارتمان‌ها مجاور تاثیرگذار بود(Radoslaw& Michal, 2018). ژنگ لی (2018)، در مقاله‌ای به تحلیل تجربی رابطه دسترسی به مترو با ارزش املاک مسکونی در شهر شیان پرداخته است که در نتیجه آن نزدیکی به ایستگاه‌های مترو تأثیر مثبت اما غیرخطی بر روی قیمت زمین دارد که در فاصله دو کیلومتری شبکه جاده‌ای از ایستگاه‌های مترو، افزایش ارزش دارایی در مناطقی که بلافاصله در مجاورت ایستگاه‌های مترو قرار دارند، کمترین میزان را دارد، که با اثرات جانبی منفی اطراف ایستگاه‌های مترو که بیشتر از دستاوردهای دسترسی است توضیح داده می‌شود بالاترین اثر در فواصل بین 300 تا 1200 متر از ایستگاه ها آشکار می شود. سایر تأثیرات  مهم‌شامل فاصله تامنطقه تجاری مرکزی، اندازه ملک، قدمت ملک، فضای داخلی دکوراسیون و نوع  ساختمان مسکونی است. در این پژوهش از تکنیک مدل رگرسیون تصادفی بهره گرفته شده است(Li, 2018).

دبورا سالن، جینگیان وئو و شارون شومیک (2014)، در مقاله‌ای به بررسی تاثیر BRT و مترو بر روی قیمت املاک در گوانژو چین پرداختند که در نتیجه آن نشان میدهد از زمان احداث BRT گوانژو ارزش زمین به طور قابل توجهی در امتداد محور اصلی افزایش یافته و همچنین ارزش زمین در اطراف ایستگاه های مترو نیز افزایش می یابد و مترو تأثیر بزرگتر و قوی تری در ارزش زمین نسبت به BRT دارد. ارزش زمین  در مناطقی که BRT سرویس بیشتر ارائه می دهد بالاتر است. از مدل هدانیک و رگرسیون فضایی در این مقاله استفاده شده است(Salon et al, 2014). جفری کوهن و مایک براون، (2017)، در مقاله‌ای به تاثیر ساخت و خبر ساخت خط جدید مترو بر روی قیمت املاک می‌پردازند. این مقاله با استفاده از تکینک‌های تخمین غیرپارامتریکو آزمون‌های جعل و تعادل یافته نشان می‌دهد که اثرات حاشیه‌ای صرفه‌جویی در زمان سفر بر ارزش‌های دارایی می‌تواند مثبت یا منفی باشد، و الگوها به طور چشمگیری در انواع کاربری تجاری و مکان‌های کاربری متفاوت است. این تحقیق در کشور کانادا صورت گرفته است(Cohen, 2017). ژینیو ژانگ و یانگینگ جیانگ (2014)، در مطالعه‌ای تجربی تاثیر نزدیکی ایستگاه مترو بر ارزش ملک در مورد نانجینگ چین را مورد برررسی قرار دادند. این مقاله تأثیر مجاورت ایستگاه مترو بر ارزش دارایی را از هر دو دیدگاه نظری و تجربی تحلیل می‌کند. نتایج این پژوهش نشان می‌دهد که نزدیکی ایستگاه مترو تأثیر نسبی مثبتی بر ارزش ملک دارد. میزان تاثیر با افزایش فاصله؛کاهش می یابد. این تاثیر زمانی که فاصله کمتر از پانصد متر باشد به بیشترین مقدار می رسد و زمانی که فاصله در فاصله دو کیلومتری باشد همچنان قابل توجه است. در این پژوهش از تکنیک هدانیک استفاده شده است(Zhang& Jiang 2014). روهیت شارما، پیتر نیومن (2018)، در مقاله‌ای به بررسی تاثیر ساخت مترو بر روی قیمت زمین در شهرهای جدید می‌پردازند. این پژوهش که در حوزه شهر بنگلور هند صورت گرفته از تکنیک هدانیک برای تجزیه و تحلیل داده بهره گرفته است. این پژوهش ثابت می‌کند که توسعه مترو در کل شهر تاثیر افزایشی بر قیمت مسکن گذاشته است و در محدوده 500 متری مجاورت ایستگاه‌ها بیشترین تاثیر مثبت را شاهد هستیم. در قبل و بعد از احداث مترو رشد 4.5 درصدی قیمت مسکن در شهر بنگلو وجود دارد(Sharma& Newman, 2018). ماریانو گالو (2018)، در مقاله‌ای تاثیر سیستم های حمل و نقل شهری بر ارزش املاک را در شهر ناپل ایتالیا مورد بررسی قرار داده است. در این پژوهش از تکنیک هدانیک و مدل Te برای تخمین تاثیرات فعلی و آتی استفاده شده است. نتایج نشان می‌دهد که تنها خطوط مترو با فرکانس بالا تأثیر قابل‌توجهی بر ارزش املاک و مستغلات دارند، در حالی که خطوط مترو و خطوط اتوبوس با فرکانس پایین تأثیر قابل‌توجهی ندارند. و تاثیر کل آنها برابر با 8.5 درصد می‌باشد(Gallo, 2018).

هونگبو دو، کورین مولی (2006)، در مقاله‌ای اثرات کوتاه مدت قطار شهری بر روی ارزش زمین شهری مورد بررسی کمی قرار می‌دهند این پژوهش که در ساندرلند انگلستان صورت گرفته بود از روش مقایسه‌ای استفاده شده تا تاثیرات ساخت قطار شهری بر ارزش زمین مشخص شود. در نهایت این پژوهش به این جمع بندی می‌رسد که سیستم قطار شهری ساندرلند تاثیر مهمی بر روی ارزش زمین ندارد و در ادامه با روش کیفی به ارائه دلایل مختلفی برای این نتیجه می‌پردازد که از جمله آن‌ها پاسخدهی سایر سیستم‌های حمل و نقلی در این شهر است(Du& Mulley, 2006). جوهانا هیرونن، کریسیکا ریکینن، هانا تومینن (2014)، در مقاله‌ای به بررسی تاثیرات برنامه ریزی و ساخت خط جدید مترو هلسینکی در کشور فنلاند پرداختند. با توجه به نتیجه ساخت این خط مترو که منجر به کاهش زمان سفر به مرکز شهر می‌شد؛ نویسندگان مقاله به دنبال یافتن تاثیرات ساخت این خط بر روی قیمت مسکن مجاور آن بودند که با استفاده از روش هدانیک به این نتیجه رسیدند که در شعاع 400 متری، ایجاد ایستگاه جدید مترو 10-15 درصد تاثیر مثبت بر روی قیمت مسکن دارد (Hiironen & et al, 2014).

سابرینا وینارکو (2019)، در پایان نامه کارشناسی ارشد خود با استفاده از تکنیک رگرسیون وزنی جغرافیایی به بررسی فضایی قیمت در اطراف ایستگاه های مترو شهر لس آنجلس پرداخته. وی که در این اثر به دنبال تبیین سازکاری برای استفاده از مدل JTD  در رویکرد توسعه حمل  و نقل محور بود باید ابتدا تاثیرات ایستگاه‌های مترو بر روی قیمت زمین را بدست می‌آورد در نتیجه این بخش از پژوهش او میتوان گفت که ساخت ایستگاه مترو در شهر لس آنجلس تاثیر چشمگیری بر روی قیمت زمین داشته است (Winarko 2019). کانگ سان، سیگی ژنگ و ریکانگ هان. (2014)، در مقاله‌ای کنفرانسی ریز داده‌های قیمت واحد مسکونی در شهر چنگدو چین را مورد بررسی قرار داند در نتایج این پژوهش که از روش هدانیک بهره گرفته شده بود نشان داد که میانگین قیمت خانه 7 تا 14 درصد در 1.5 کیلومتری اطراف ایستگاه مترو نسبت به خارج از ایستگاه‌ها بیشتر است (Sun& Hun, 2014).

هلنا بومن و دیزایر نیلسون (2016)، با استفاده از تکنیک هدانیک و رگرسیون کمی فضایی به بررسی تاثیرات قطارهای منطقه‌ای شهری در کشور سوئد پرداختند. در این پژوهش که در محدوده چندین شهر در سوئد صورت گرفته بود نتایج نشان داد که در بین متغیرهای مختلف تاثیرگذار مانند مجاورت به بزرگراه‌ها، نزدیکی به مراکز تجاری، قدمت و کیفیت ابنیه، تراکم جمعیت و سایر متغیرها؛ نزدیکی به ایستگاه‌های قطار شهری بیشترین تاثیر مثبت را بر روی قیمت مسکن دارد (Bohman & Nilsson, 2016). ایمانی شاملو و عزتی مهر(1401)، در پژوهش خود به بررسی اثرات ساخت مگامال‌ها در بخش‌های مختلف شهر تبریز پرداخته‌اند. در این پژوهش ابتدا با استفاده از تکنیک‌های موران و کریجینگ ارزش اراضی شهر تبریز در خوشه‌های مختلف قیمتی بررسی شده‌است. سپس با استفاده از تکنیک‌های مداخله و کنترل و تحلیل روند خطی تاثیرات ساخت هریک از مگامال‌ها بر ارزش اراضی محدوده پیرامونی مگامال‌ها ارزیابی شده‌اند. با توجه به نتایج حاصل شده از تحلیل‌های انجام گرفته مشخص شده‌است که مگامال‌هایی که در بخش‌های با ارزش شهر قرار داشتند تاثیر بیشتری نسبت به مگامال‌هایی که بخش‌های کم ارزش و نسبتا کم ارزش شهر داشته‌اند(Imani Shamloo & Ezzati Mehr, 2022 ). در تحقیقات صورت گرفته در حوزه تاثیرگذاری نزدیکی به ایستگاه‌های حمل و نقل بر روی قیمت زمین این نتیجه حاصل شده که رابطه این دو بی‌تفاوت نیست و در بیشتر موارد تاثیر چشمگیری مشاهده شده است. همچنین ایستگاه‌های مترو و گسترش شبکه آن بیشتر از سایر مدل‌های حمل و نقل عمومی تاثیر بر قیمت زمین شهری داشت. در آنچکه در این بخش مطالعه شد بیشتر تحقیقاتی که با هدف پژوهش حاضر همخوانی داشتند از روش Difference In Difference (DID) برای بررسی تغییرات قیمت و اثرگذاری ساخت ایستگاه‌‌های مترو در این حوزه استفاده کرده بودند. در این تحقیقاتی که قبلا انجام گرفته توجه کمتری به ایستگاه‌های در حال ساخت شده است. در پژوهش حاضر ایستگاهی مورد بررسی از دو دسته بهره برداری شده و در حال ساخت که هنوز به بهره برداری نرسیده تشکیل شده است تا خلا موجود در تحقیقات پیشین را از این طریق پر کند.

روش پژوهش:

پژوهش حاضر، از نوع کمی بوده و دارای رویکرد قیاسی-فرضیه‌ای است. ساخت ایستگاه‌های مترو تاثیرات قابل ملاحظه‌ای در محیط پیرامون خود دارند. لذا در این پژوهش، از متغیر قیمت املاک مسکونی (سال‌های قبل و بعد از احداث ایستگاه مترو) به منظور ارزیابی اثرات ساخت آنان بر محیط پیرامون در شهر تبریز استفاده شده است. با توجه به متغیر پژوهش از روش گردآوری اطلاعات بصورت کتابخانه‌ای و میدانی استفاده شد‌ه‌است. به همین منظور اطلاعات ارزش اراضی مسکونی با مطالعه اسناد بالادست و با پرسش از بنگاه‌ها و کارگزاران املاک تهیه شدند. در این پژوهش از تکنیک‌های کنترل-مداخله (Treated-Control) و Difference In Difference (DID) به منظور سنجش میزان تغییرات ارزش املاک مسکونی قبل و بعد ساخت ایستگاه‌های مترو استفاده شد.

 

تصویر 1. مراحل انجام پژوهش

 

معرفی محدوده:

شهر تبریز یکی از شهرهای مهم کشور ایران است. این شهر در شمال غربی کشور ایران واقع شده است و مرکز استان آذربایجان شرقی محسوب می‌شود(Mohammadzadeh & Mansouri, 2013:21). با رشد جمعیت در تبریز و با گسترش شهر، مراکز شهری از یکدیگر فاصله گرفته و حجم سفرهای درون شهری افزایش یافته است. لذا استفاده از سیستم حمل و نقل ریلی جهت کاهش مشکلات ترافیکی برای اولین بار در سال 1369 موضوع مطالعه و احداث قطار شهری مطرح گردید و در سال 1380 سازمان قطار شهری تبریز تاسیس و عملیات اجرایی خط یک مترو آغاز شد (Naqshmohit, 2016). شبکه خط مترو تبریز دارای 5 خط بوده که در حال حاضر فقط بخشی از خط یک فعال می‌باشد. این خط به طول 17.2 کیلومتر و دارای 18 ایستگاه می‌باشد. در این پژوهش باتوجه به هدف ایستگاه‌های مورد مطالعه به دو بخش ساخته شده و ساخته نشده تقسیم می‌شود ایستگاه‌های انتخابی سهند، خیام، آبرسان و شهید بهشتی ایستگاه‌‌های هستند که به بهره برداری رسیده‌اند. ایستگاه‌های گازران و امام حسین دو ایستگاهی هستند که هنوز پس از گذشت سال‌ها عملیات عمرانی آنها به طور کامل اتمام نیافته است.

 

ایستگاه A امام حسین در دست احداث سال 1392 منطقه 3

ایستگاه B گازران در دست احداث سال 1395 منطقه 4

ایستگاه C منصور بهره برداری شده سال 1395 منطقه 8

ایستگاه D آبرسان بهره برداری شده سال 1395 منطقه 2

ایستگاه E خیام بهره برداری شده سال 1395 منطقه 2

ایستگاه F سهند بهره برداری شده سال 1395 منطقه 2

تصویر 2. نقشه خط یک مترو تبریز و ایستگاه‌های منتخب

محدودیت‌هایی که منجر به انتخاب شدن این ایستگاه‌ها شدند عبارتند از این موارد است: 

1. شرط قرار گیری ایستگاه در بافت مسکونی بدلیل هدف پژوهش که تمرکز روی قیمت املاک مسکونی است.

2. دوری ایستگاه و بافت پیرامونش از سایر متغیرهای کلان تاثیرگذار در قیمت .

3. فاصله استاندارد ایستگاه‌ها از یکدیگر جهت عدم همپوشانی محدوده‌های مداخله و کنترل.

4. در دسترس بودن اطلاعات قیمت در زمان تاسیس ایستگاه و پس از آن.

 

روش گردآوری اطلاعات:

روش گردآوری اطلاعات در این پژوهش بصورت کتابخانه‌ای و میدانی صورت گرفته و با توجه به ماهیت تحقیق و متغیر پژوهش، قیمت اراضی مسکونی در طی سال‌های‌ 1385 تا 1400 برای شهر تبریز از طرح های بالادست و گزارش‌ها استخراج شده است. لازم به ذکر است برخی از داده‌های مربوط به قیمت زمین در برخی از سال‌ها به دلیل کمبود اطلاعات و عدم دسترسی به داده‌های دسته اول، به روش میدانی از طریق پرسش از کارگزاران و بنگاه‌های املاک بدست آمده است. همچنین در این پژوهش، اراضی بخش‌های غیرمسکونی، اراضی ملی، اراضی با کاربری دانشگاهی نظیر دانشگاه تبریز، اراضی با کاربری نظامی و فضای سبز لحاظ نگردیده است.

روش تحلیل اطلاعات:

با توجه به هدف و ماهیت پژوهش، قیمت اراضی مسکونی به عنوان متغیر پژوهش مورد مطالعه قرار گرفت. با توجه مطالعات صورت گرفته جهت مشخص شدن تاثیر ساخت مترو بر املاک مسکونی از تکنیک محدوده مداخله و کنترل(Treated- Control) استفاده شده است. به همین منظور در پژوهش‌های مختلف شعاع این محدوه‌ها متفاوت در نظر گرفته شده‌است. (Forouhar & Hasankhani 2018, Forouhar 2016, HIIRONEN & et al, 2014) در این پژوهش با توجه به نزدیکی ایستگاه‌های مترو تبریز به یکدیگر که در برخی موارد کمتر از 500 متر فاصله دارند و همچنین مرور مطالعات پیشین مشابه  محدوده مداخله(Treated) معادل شعاع 400 متری (¼ مایل) ایستگاه و کنترل(Control) شعاع 800 متری (½ مایل) آن بررسی شده است(شکل 3). سپس به جهت تحلیل یافته‌های پژوهش در محدوده‌های مداخله و کنترل (Treated- Control) از تکینک Difference In Difference (DID) استفاده شد. برای این روش از روابط زیر استفاده شده‌است.

 

در رابطه فوق،  متغیر مستقلی است برای پدیده  بر اساس  و . برای محدوده کنترل  و برای محدوده مداخله  است و زمان قبل از احداث ایستگاه مترو  و  برای زمان قبل از احداث آن است. و  به ترتیب عرض از مبدأ برای  و  هستند. متغیر ساختگی نشان دهنده وضعیت احداث ایستگاه مترو و  تاثیر ساخت و  یک عبارت خطا است. سپس به منظور محاسبه اختلاف ارزش اراضی در محدوده‌های مداخله و کنترل و تاثیر شروع عملیات ساخت و احداث ایستگاه‌ها بر ارزش اراضی پیرامون از رابطه‌های زیر بهره گرفته شد.

 

()

در رابطه فوق مقدار   و  میانگین ارزش اراضی در محدوده مداخله در بازه زمانی قبل و بعد از شروع عملیات ساخت و احداث ایستگاه ها می‌باشد. همچنین   و  میانگین ارزش اراضی در محدوده کنترل در بازه زمانی قبل و بعد از شروع عملیات ساخت و احداث ایستگاه ها است. لازم به ذکر است که در این مدل مقدار خطا صفر و واریانس ثابت در نظر گرفته شد.

 

تصویر3. محدوده مداخله و کنترل ایستگاه‌های منتخب

یافته پژوهش:

با توجه به جداول 1 و2 با گذشت زمان قیمت اراضی در محدوده‌های مداخله و کنترل افزایش یافته‌است. اما تغییرات قیمت در محدوده‌های مداخله و کنترل هریک از ایستگاه‌ها متفاوت می‌باشد. بطوری که تفاوت میانگین قیمت اراضی در محدوده‌ها‌‌ی مداخله و کنترل قبل و بعد از احداث ایستگاه‌های مترو سهند، خیام، آبرسان، شهید بهشتی، گازران و امام حسین به ترتیب برابر 14.24 ،14.14، 12.62، 11.72، 13.17، 12.68، 12.89، 12.33، 12.47، 12.57، 6.56 و 6.88 می‌باشد. با توجه به نتایج بدست آمده می‌توان بیان کرد که بیشترین و کمترین تفاوت میانگین قیمت اراضی در محدوده‌ها‌‌ی مداخله و کنترل قبل و بعد از احداث ایستگاه‌های مترو در محدوده‌های مداخله و کنترل، به ترتیب برای ایستگاه‌های سهند و امام حسین می‌باشد. اما میزان تاثیر احداث ایستگاه‌ مترو بر ارزش اراضی پیرامون در ایستگاه خیام دارای بیشترین مقدار و در ایستگاه امام حسین دارای کمترین مقدار می‌باشد. در ایستگاه سهند تفاوت میانگین قیمت محدود مداخله در قبل و بعد از احداث ایستگاه مترو برابر با ۱۴.۲۴ می‌باشد و در محدوده کنترل این رقم ۱۴.۱۴ است به عبارتی می‌توان ذکر کرد که در مدت زمان مشابه میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان مسکونی در حوزه مداخله ایستگاه سهند ۰.۱ میلیون تومان بیشتر از محدوده کنترل این ایستگاه افزایش یافته‌است. در ایستگاه خیام این رقم برابر با ۰.۹ میلیون تومان، ایستگاه آبرسان ۰.۴۹ میلیون تومان و در ایستگاه بهشتی برابر با ۰.۵۶ میلیون تومان به ازای هر متر مربع آپارتمان مسکونی می باشد(جدول 1). اما در مدت زمان مشابه میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان مسکونی در حوزه مداخله ایستگاه‌ گازران 0.1میلیون تومان و ایستگاه امام حسین 0.32 میلیون تومان کمتر از محدوده کنترل ایستگاه‌های مذکور است(جدول 2). به عبارتی احداث ایستگاه‌های مترو سهند، خیام، آبرسان و شهید بهشتی تاثیر مثبت بر ارزش اراضی پیرامون داشته و باعث افزایش ارزش اراضی در محدوده پیرامون شده‌است. در طرف مقابل هرچند روند تغییرات قیمت اراضی در طی سال‌های مطالعه شده روند افزایش داشته‌است اما تاثیر شروع ساخت ایستگاه‌های گازران و امام حسین بر افزایش ارزش اراضی منفی می‎باشد.  

جدول1. ارزیابی تاثیر احداث ایستگاه مترو بر ارزش املاک مسکونی با استفاده از تحلیل DID

تاثیر احداث ایستگاه مترو	Overall R2	تفاوت	میانگین قیمت بعد از احداث ایستگاه مترو(میلیون تومان بر متر مربع)	میانگین قیمت قبل از احداث ایستگاه مترو(میلیون تومان بر متر مربع)
0.1	0.9886 0.9882	14.24 14.14	26.07 26.77	11.83 12.63	ایستگاه سهند مداخله کنترل
0.9	0.9472 0.9801	12.62 11.72	23.82 22.6	11.2 10.88	ایستگاه خیّام مداخله کنترل
0.49	0.9692 0.9659	13.17 12.68	22.67 21.9	9.6 9.22	ایستگاه آبرسان مداخله کنترل
0.56	0.9786 0.9758	12.89 12.33	22.12 21.13	9.23 8.8	ایستگاه شهید بهشتی مداخله کنترل

 

جدول2. ارزیابی تاثیر عملیات احداث ایستگاه مترو بر ارزش املاک مسکونی با استفاده از تحلیل DID.

تاثیر احداث ایستگاه مترو	Overall R2	تفاوت	میانگین قیمت بعد از بهره‌برداری ایستگاه مترو(میلیون تومان بر متر مربع)	میانگین قیمت قبل از بهره‌برداری ایستگاه مترو(میلیون تومان بر متر مربع)
-0.1	0.9866 0.9859	12.47 12.57	22.4 21.62	9.93 9.05	ایستگاه گازران مداخله کنترل
-0.32	0.9197 0.9157	6.56 6.88	7.46 7.88	0.9 1	ایستگاه امام حسین (ع) مداخله کنترل

 

 

نتیجه‌گیری:

سیستم مترو تحرک و دسترسی افراد را به مراکز مختلف را فراهم می‌کند (Salon et al 2014). ساخت سیستم‌ها و ایستگاه‌های مترو علاوه بر تاثیرگذاری بر حمل و نقل درون شهری بر اقتصاد زمین نیز تاثیرگذار می‌باشند(Mohammad et al, 2017& Forouhar, 2016). اما لازم به ذکر است که اثرات ساخت سیستم‌ها و ایستگاه‌های مترو در همه نقاط یکسان نبوده و با افزایش فاصله یا کاهش فاصله ایستگاه‌ها از مناطق مسکونی باعث افزایش یا کاهش ارزش زمین می‌شود(Forouhar& Hasankhani, 2018). بنابراین هدف اصلی پژوهش حاضر درک اثرات ایستگاه‌های مترو تبریز بر ارزش اراضی مناطق پیرامونشان می‌باشد. به همین منظور ابتدا ارزش اراضی مناطق مسکونی پیرامون ایستگاه‌ها در بازه‌های زمانی مختلف (قبل و بعد از احداث مترو) به روش کتابخانه‌ای و میدانی گردآوری شدند. در ادامه با استفاده از تکنیک‌ Difrence in Difrence (DID) اطلاعات بدست آمده مورد ارزیابی قرار گرفتند. با توجه به تحلیل‌های صورت گرفته روند تغییرات افزایش قیمت در محدوده‌های مطالعه همواره مثبت بوده اما میزان تغییرات در محدوده‌های مداخله و کنترل در بازه‌های زمانی مختلف متفاوت است. میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان مسکونی در مدت زمان یکسان در حوزه مداخله ایستگاه سهند ۰.۱ میلیون تومان بیشتر از محدوده کنترل این ایستگاه افزایش یافته‌است. در ایستگاه خیام این رقم برابر با ۰.۹ میلیون تومان، ایستگاه آبرسان ۰.۴۹ میلیون تومان و در ایستگاه بهشتی برابر با ۰.۵۶ میلیون تومان به ازای هر متر مربع آپارتمان مسکونی می باشد. براساس نتایج بدست آمده تاثیر احداث ایستگاه‌های سهند، خیام، آبرسان و شهید بهشتی بر ارزش اراضی پیرامون مثبت بوده‌است. با توجه به نتیجه بدست آمده در محدوده ایستگاه‌های سهند، خیام، آبرسان و شهید بهشتی با نتایج برخی از مطالعات که بر تاثیر مثبت احداث ایستگاه‌های مترو مطابقت دارد(Mohammad et al 2017, Cervero & Deokkang2010, Li and et al 2017, Hui and et al2016, Zhang and Jiang 2014). میانگین قیمت یک متر مربع آپارتمان مسکونی در مدت زمان یکسان در حوزه مداخله ایستگاه‌ گازران 0.1میلیون تومان و ایستگاه امام حسین 0.32 میلیون تومان کمتر از محدوده کنترل است. اثرات احداث ایستگاه‌های گازران و امام حسین بر ارزش اراضی پیرامون به دلیل انجام عملیات عمرانی و عدم بهره‌برداری کامل ایستگاه‌ها، منفی ارزیابی شده‌است. لذا این بخش از نتایج پژوهش با نتیجه برخی از نتایج پژوهش‌ها منطبق نمی‌باشد(Agostini and Palmucci, 2008). از محدودیت‌های این پژوهش می‌توان به گردآوری اطلاعات ارزش اراضی و نوسان قیمت اراضی ناشی از تورم اقتصادی اشاره کرد. در نهایت، بررسی تاثیرات ساخت و احداث ایستگاه‌های مترو را بر تغییرات و ایجاد کاربری‌های جدید در شهر تبریز را می‌توان به عنوان پیشنهاد به منظور پژوهش‌های آتی مطرح کرد.

منابع:

 

1.       Abdi, Mohammad Hamid. Farooqi, Farzin and Rahimi Kake Job, Arman, (2013). Measuring the efficiency of the public transportation system in Yazd city, Journal of Applied Research in Geographical Sciences, 13(30), 229-251.] In persian[. https://civilica.com/doc/1538785/ 

2.       Abdullah Milani, Mahnoush, and Haddadi, Mehrnoush. (2011). Metro and its effect on the price of residential properties (Tehran). Economic Research, 47(4), 79-96.]In persian[. https://sid.ir/paper/11837/fa 

3.       Agostini, C. A., & Palmucci, G. A. (2008). The anticipated capitalisation effect of a new metro line on housing prices. Fiscal studies,29 (2), pages 233-2DOI: https://doi.org/10.1111/j.1475-5890.2008.00074.x 

4.       Bohman, Helena. & Nilsson, Désirée. (2016). The impact of regional commuter trains on property values: Price segments and income. Journal of Transport Geography, 56, 102-109. https://doi.org/10.1016/j.jtrangeo.2016.09.003. 

5.       Cervero, Robert. DeokKang, Chang. (2010). Bus rapid transit impact on land uses and land values in Seoul, Korea. Transport Policy. 18(1), 102-116. http://dx.doi.org/10.1016/j.tranpol.2010.06.005 

6.       Cohen, Jeffrey. Brown, Mike. (2017). Does a New Rail Rapid Transit Line Announcement Affect Various Commercial Property Prices Differently? Regional Science and Urban Economics. 66, 74-90. DOI: http://dx.doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2017.05.006 

7.       Du, Hongbo. Mulley, Corinne, (2007). The short-term land value impacts of urban rail transit: Quantitative evidence from Sunderland, UK. Land Use Policy. Volume 24 (1), Pages 223-233. https://doi.org/10.1016/j.landusepol.2005.12.003 

8.       Fallah Monshadi, Elham. Roohi, Amir. Fallah Monshadi, Afrooz. (2015). Analyzing and reviewing the necessary measures for the implementation of integrated urban transportation in metropolises; Case example: Tehran city, Journal of Research and Urban Planning, 6(23), 77-94.]In persian[. https://dorl.net/dor/20.1001.1.22285229.1394.6.20.6.8 

9.       Forouhar, Amir. (2016). Estimating the impact of metro rail stations on residential property values: evidence from Tehran. Public Transport. 8(3), 427–451.  DOI: http://dx.doi.org/10.1007/s12469-016-0144-9 

10.       Forouhar, Amir. Hasankhani, Mahnoosh. (2018). The effect of Tehran metro rail system on residential property values: A comparative analysis between high-income and low-income neighborhoods. Urban Studies. 55(20), 1-22. DOI: http://dx.doi.org/10.1177/0042098017753089 

11.       Gallo, Mariano. (2018). The Impact of Urban Transit Systems on Property Values: A Model and Some Evidences from the City of Naples. Journal of Advanced Transportation,2018. 1-22. DOI: http://dx.doi.org/10.1155/2018/1767149 

12.       Hiironen, Juhana. Riekkinen, Kirsikka & Tuominen, Hanna. (2015). The Impact of a New Subway Line on Property Values in Helsinki Metropolitan Area. International Federation of Surveyors, May 2015, 1-14.

13.       Imani Shamloo J. Ezzati Mehr M. Examining the Effects of Megamalls on the Surrounding Areas (Case study: Lale Park, Setareh Baran and Ipak Palace in Tabriz). Urban Economics and Planning 4(3), 98-113.] In persian[ . https://doi.org/10.22034/uep.2022.365581.1289 

14.       Jina, Tanhua. Chenga, Long. Liub, Zhicheng. Caoc, Jun. Huanga, Haosheng. Witlox, Frank. (2022) Nonlinear public transit accessibility effects on housing prices: heterogeneity across price segments, Transport Policy, 117 (8), 48-59. DOI: http://dx.doi.org/10.1016/j.tranpol.2022.01.004 

15.       Kazemian, Gholamreza. Rasooli, Afshin and Rafii’e Poor, Saeed, (2016). The advantages of intra-city rail transportation compared to road transportation, based on the sustainable development approach, a case study of Tehran Metro Line 4, Journal of Research and Urban Planning, 6(20), 83-98.]In persian[. https://dorl.net/dor/20.1001.1.22285229.1394.6.23.5.3 

16.        Láznička, J. (2016). Impact of metro station proximity on apartment value in Prague,1-14.         http://hdl.handle.net/20.500.11956/78179 

17.       Li, Shengxiao. Chen, Luoye Zhao, Pengjun. (2017). The impact of metro services on housing prices: a case study from Beijing. Transportation, 46(5), 1291–1317. DOI: http://dx.doi.org/10.1007/s11116-017-9834-7 

18.       Li, Zheng. (2018).  The impact of metro accessibility on residential property values: An empirical analysis. Research in Transportation Economics, 70, 52-56. DOI: http://dx.doi.org/10.1016/j.retrec.2018.07.006  

19.       Lin, Jen-Jia. Hwang, Chi-Hau. (2004). Analysis of property prices before and after the opening of the Taipei subway system. The Annals of Regional Science, 38, 687–704. DOI: http://dx.doi.org/10.1007/s00168-003-0185-2 

20.       Lin, JJ., Hwang, CH. (2004). Analysis of property prices before and after the opening of the Taipei subway system. Ann Reg Sci, 38, 687–704. DOI: http://dx.doi.org/10.1007/s00168-003-0185-2 

21.       Mohammad, S. I., Graham, D. J., & Melo, P. C. (2017). The effect of the Dubai Metro on the value of residential and commercial properties. Journal of Transport and Land Use, 10(1), pages 263-290. DOI: http://dx.doi.org/10.5198/jtlu.2015.750 

22.        Mohammadzadeh, Parviz and Mansouri, Massoud. (2013). Estimating the hedonic price of residential buildings in Tabriz city: with a spatial econometric approach, Economic Modeling Quarterly, 6 (2), 21-38.] In Persian. [ https://eco.firuzkuh.iau.ir/article_555467.html 

23.        Naqsh Mohit Consulting Engineers, (2015), Development and Civilization Plan of Tabriz City (Comprehensive Plan).] In persian .[

24.       Nayeb, Saeed & Eskandari Ata, Mohammad, (2023). Spatial Analysis of the Extent of the Rail Network on the Use of Public Transportation (Case Study of Tehran Metro), Journal of Research and Urban Planning, 14(53), 137-150.]In persian[. https://doi.org/10.30495/jupm.2021.26508.3686 

25.       Salon, Deborah. Wu. Jingyan (Dora). & Shewmake, Sharon. (2014). Impact of Bus Rapid Transit and Metro Rail on Property Values in Guangzhou, China. Transportation Research Record Journal of the Transportation Research Board, 2452(2452), 36-45. DOI: http://dx.doi.org/10.3141/2452-05 

26.       Sharma, Rohit. Newman. Peter. (2018). Does urban rail increase land value in emerging cities? Value uplift from Bangalore Metro. Transportation Research Part A: Policy and Practice. 117(2018), 70-86. DOI: http://dx.doi.org/10.1016/j.tra.2018.08.020 

27.       Shin, Kangwon. Washington, Simon & Choi, Keechoo. (2007). Effects of Transportation Accessibility on Residential Property Values: Application of Spatial Hedonic Price Model in Seoul, South Korea, Metropolitan Area. Journal of transportation research board,1991(1) ,66 – 73. DOI: http://dx.doi.org/10.3141/1994-09 

28.       Sun, Cong. Zheng, Siqi & Han, Rikang.  (2014). The Effects of Subway Construction on Housing Premium: A Micro-data Analysis in Chengdu’s Housing Market. Proceedings of the 17th International Symposium on Advancement of Construction Management and Real Estate, Pages 445-454.

29.       Sun, Hui. Wang, Yuning. Li, Qingbo. (2016). The Impact of Subway Lines on Residential Property Values in Tianjin: An Empirical Study Based on Hedonic Pricing. Model Discrete Dynamics in Nature and Society. 2016(3), pages 1-10. DOI: http://dx.doi.org/10.1155/2016/1478413 

30.       Trojanek, Radoslaw. Gluszak, Michal. (2018). Spatial and time effect of subway on property prices. Journal of Housing and the Built Environment. 33(2), 359-384. DOI: http://dx.doi.org/10.13140/RG.2.2.16815.84643  

31.       Winarko, Sabrina. (2019) Impact of train station on commercial property values: using los angeles metro as a case study. (A Thesis Presented to the Degree Master of Science in Urban Planning Columbia university, The Faculty of Architecture, Planning, and Preservation. 

32.       Yang, Linchuan. Chen, Yang. Xu, Nenglai. Zhao, Rui. Chau, K.W. Honge, Shijian. (2020). Place-varying impacts of urban rail transit on property prices in Shenzhen, China: Insights for value capture. Sustainable Cities and Society,2020 (58), 1-24. DOI: http://dx.doi.org/10.1016/j.scs.2020.102140 

33.       Yang, Linchuan. Liang, Yuan. He, Baojie. Gou, Zhonghua. (2022). Covid-19 effects on property markets: The pandemic decreases the implicit price of metro accessibility. Tunnelling and Underground Space Technology,2022(125),1-13. doi: http://dx.doi.org/10.1016/j.tust.2022.104528   

34.       Zhang, Xinyue. Jiang, Yanqing. (2014). An Empirical Study of the Impact of Metro Station Proximity on Property Value in The Case of Nanjing, China. Asian Development Policy Review. 2(4), 61-71. https://doi.org/10.18488/journal.107.2014.24.61.71 

35.       Zheng, L. (2020). Research on the impact of mega-projects on carrying capacity of cities taking the first-line project of the West-East gas pipeline as an example. Journal of Management Science and Engineering, 5(3), 195-211. DOI: http://dx.doi.org/10.1016/j.jmse.2020.08.001