Assessment of Tehran Beasat Thermal Power Plant Reuse Potential, Based on Adaptive Reuse Potential (ARP) Model

Subject Areas : architecture

Mohammad Pourebrahimi ¹ , Seyed Rahman Eghbali ² , Hassan Ghafori Fard ³

1 - PhD. candidate of Architecture, Faculty of Architecture and Urban Development , Imam Khomeini International University
2 - Associate Professor, Architecture, Faculty of Architecture and Urban Development, Imam Khomeini International University.
3 - Professor, Electronics, Department of Electrical Engineering, Amirkabir University of Technology.

Received: 2017-05-23 Accepted : 2018-04-16 Published : 2018-08-23

Keywords: Adaptive reuse, Fossil fuel power plant, Adaptive reuse potential (ARP) Model, Useful life, Obsolescence,

Abstract :

Many buildings experience demolition while a significant part of their physical and structural life is still remain. Such buildings usually became abandoned before the end of their physical life as a result of various factors, such as the inability to meet the new requirements and expectations. In such circumstances, adaptive reuse can have significant benefits compared to demolish and new construction. Demolition has some disadvantages, including waste of building embodied energy, building waste generation, use of new sources and greenhouse gas emissions as a result of new construction. Unlike demolition, adaptive reuse approach avoids the lavish process of demolition and new construction. Adaptive reuse approach can lead to materials waste reduction, maximum use of materials, embodied energy saving, time saving, economic saving, avoiding of overuse of resources and lands and preserve them for future generations. But the reuse of existing buildings need appropriate study and evaluating. Adaptive Reuse Potential (ARP) model through measuring building reuse potential and determining the best time to intervene for the reuse of building turns to an effective tool for decision-making in this area. Adaptive reuse potential (ARP) Model, which was introduced in 2007 by Professor Craig Langston, has a generic application to all countries. Adaptive reuse potential model (ARP) needs data such as the building physical life, current age of the building and building predicted useful life. Actually the useful life of a building is different from  its  physical  life  and  there  maybe  buildings  losing  their  utility because  of  obsolescence, years before the end of their physical life. This model uses 7 types of obsolescence includes, physical, economic, functional, technical, social, legal and political. A scale of 0–20% is used to assess obsolescence vulnerability, where 0% means it is effectively immune and 20% means it is significantly exposed. Adaptive reuse potential model (ARP) output is some indexes as percentage. ARP index more than 50% indicates high adaptive reuse potential, 20% to 50% indicates medium potential for reuse and ARP index below 20% indicates low potential for adaptive reuse. On the one hand, Fossil fuel power plants have valuable features for adaptive reuse, including large open internal spaces, solid structures, large and valuable tracts of land, existing infrastructure, interesting architecture features, historic preservation interest, and landmarks for a new generation. On the other hand, due to large scale of fossil fuel power plants, their demolition can cost a lot and cause waste generation and waste of embodied energy. New construction also involves the use of significant resources and land. Also given to greenhouse gas emissions by these power plants, determination of the useful life, potential and the best time for reuse are very important. Adaptive reuse potential (ARP) model is a useful tool in this regard. This paper assessed the adaptive reuse potential of Tehran Beasat power plant, based on Adaptive reuse potential (ARP) model. So, the Adaptive reuse potential (ARP) model has been studied through the practical application and meanwhile calculating the reuse potential of the power plant the obtained results are discussed and analyzed.

References:

1. سازمان مدیریت و برنامهریزی کشور، (1395). اطلاعات پروانه‌های ساختمانی صادرشده توسط شهرداری‌های کشور. تهران: مرکز آمار ایران.
2. لطفی, سهند؛ مهسا شعله؛ مهسا صبوری و خلیل حاجی پور، (۱۳۹۳). معرفی مدل ARP و برآورد قابلیت استفاده دوباره از بناهای موجود و ذخیره‌های ساختمانی در توسعه‌ی پایدار شهری. ششمین همایش مقررات ملی ساختمان، اسفندماه 6-7، شیراز: دبیرخانه دائمی مباحث مقررات ملی ساختمان.

3. Ashworth, A. (2004). Cost Studies of Buildings. Fourth Edition. Harlo: Pearson Education.
4. Ball, R. (1999). Developers, regeneration and sustainability issues in the reuse of vacant industrial buildings. Building Research & Information, 27(3), 140-148.
5. Baum, A. (1991). Property Investment Depreciation and Obsolescence. London: Routledge.
6. Bullen, P. A. (2004). Sustainable adaptive reuse of the existing building stock in Western Australia in Khosrowshahi, F (Ed.). 20th Annual ARCOM Conference, 1-3 September, (pp. 1387-97). Edinburgh: Association of Researchers in Construction Management.
7. Butt, T. E., Camilleri, M., Paul, P., & Jones, K. G. (2015). Obsolescence types and the built environment–definitions and implications. International Journal of Environment and Sustainable Development, 14(1), 20-39.
8. Cantell, S. F. (2005). The Adaptive Reuse of Historic Industrial Buildings: Regulation Barriers,
Best Practices and Case Studies. Virginia Polytechnic Institute and State University, Virginia.
9. Cho, M., & Shin, S. (2014). Conservation or economization? Industrial heritage conservation in Incheon, Korea. Habitat International, 41, 69-76..
10. Conejos, S. (2013). Designing for Future Building Adaptive Reuse. Bond University, Gold Coast.
11. Conejos, S., Langston, C., & Smith, J., (2012). Designing for future buildings: Adaptive reuse as a strategy for carbon neutral cities. The international journal of climate change: Impacts and responses, 3 (2), 33-52.
12. Conejos, S., Langston, C., & Smith, J. (2014). Designing for better building adaptability: A comparison of adaptSTAR and ARP models. Habitat International, 41, 85-91.
13. Conejos, S., Langston, C., & Smith, J. (2011). Improving the implementation of adaptive reuse strategies for historic buildings. Le Vie dei Mercanti S.A.V.E. HERITAGE: Safeguard of Architectural, Visual, Environmental Heritage. Naples, Italy.
14. Conejos, S., Langston, C., & Smith, J. (2015). Enhancing sustainability through designing for adaptive reuse from the outset. Facilities, 33(9/10), 531-552.
15. Elsorady, D.A. (2013). Assessment of the compatibility of new uses for heritage buildings: The example of Alexandria National Museum, Alexandria, Egypt. Journal of Cultural Heritage, 15( 5), 511-521.
16. Flanagan, R., Norman, G., Meadows, J., & Robinson, G., (1989). Life Cycle Costing Theory and Practice. Boston: BSP Professional Books.
17. Hsu, Y. H., & Juan, Y. K. (2016). ANN-based decision model for the reuse of vacant buildings in urban areas. International Journal of Strategic Property Management, 20(1), 31-43.
18. Jianguo, W., & Nan, J. (2007). Conservation and adaptive-reuse of historical industrial building in China in the post-industrial era. Front. Archit. Civ. Eng. China, 1(4), 474–480
19. Kintrea, K. (2007). Housing aspirations and obsolescence: understanding the relationship. Journal of Housing and the Built Environment, 22( 4), 321–338.
20. Langston, C., & Shen, L. Y. (2007). Application of the adaptive reuse potential model in Hong Kong: a case study of Lui Seng Chun. International Journal of Strategic Property Management, 11(4), 193-207.
21. Langston, C., Wong, F. K., Hui, E. C., & Shen, L. Y. (2008). Strategic assessment of building adaptive reuse opportunities in Hong Kong. Building and Environment, 43(10), 1709-1718.
22. Langston, C. (2011a). On Archetypes and Building Adaptive Reuse, PRRES2011 Conference, January 16-19, Gold Coast: Bond University.
23. Langston, C., Yung, E. H. K., & Chan, E. H. W. (2013). The application of ARP modelling to adaptive reuse projects in Hong Kong. Habitat International, 40, 233-243.
24. Langston, C. A. (2008). The sustainability implications of building adaptive reuse. CRIOCM International Research Symposium on Advancement of Construction Management and Real Estate, 31st Oct.-3rd Nov Beijing: Hong Kong Polytechnic University.
25. Langston, C. (2011b). Estimating the useful life of buildings, 36th Australasian University Building Educators Association (AUBEA) Conference, April 27-29, Gold Coast: Bond University.
26. Langston, C. (2011c). Green adaptive reuse: issues and strategies for the built environment. In Modeling Risk Management in Sustainable Construction (pp. 199-209). Springer, Berlin, Heidelberg.
27. Langston, C. (2012). Validation of the adaptive reuse potential (ARP) model using iconCUR. Facilities, 30 (3-4), 105-123.
28. Mansfield, J. R., & Pinder J. A. (2008). Economic and functional obsolescence: Their characteristics and impacts on valuation practice. Property Management, 26(3), 191-206.
29. Morano, P., Locurciob, M. & Tajania, F. (2016). Cultural Heritage Valorization: An application of AHP for the Choice of the Highest and Best Use. Procedia - Social and Behavioral Sciences, 223, 952-959.
30. Nutt, B., Walker, B., Holliday, S., and Sears, D. (1976). Obsolescence in housing: theory and application. United Kingdom: Ashgate Publishing.
31. Pinder, J., & Wilkinson S. J. (2000). Measuring the gap: A user based study of building obsolescence in office property. RICS Cutting Edge Conference. September 6-8, London: University of Reading.
32. Shen L.y., & Langston, C. (2010). Adaptive reuse potential an examination of differences between urban and non-urban projects. Facilities, 28( ½) , 6 – 16.
33. Song, Z. (2007). Conservation and adaptive reuse of industrial heritage in Shanghai. Front. Archit. Civ. Eng. China, 1(4), 481–490
34. Rodi, W. N. W., Hwa, T. K., said, A. S., Mahamood, N. M., Abdullah, M. I., & Abd Rasam, A. R., (2015), Obsolescence of Green Office Building: A Literature Review. Procedia Economics and Finance, 31, 651– 660.
35. Tan, Y., Shen, L. Y., & Langston, C. (2014). A fuzzy approach for adaptive reuse selection of industrial buildings in Hong Kong. International Journal of Strategic Property Management, 18(1), 66-76.
36. Wang H.J., & Zeng Z. T. (2010). A multi-objective decision-making process for reuse selection of historic buildings. Expert Systems with Applications, 37, 1241–1249.
37. Wilkinson, S.J., Remøy, H., & Langston, C. (2014). Sustainable Building Adaptation: Innovations in Decision-Making. First Edition, Southern Gate: John Wiley & Sons.
38. Yung, E. H. K., & Chan, E.H.W. (2012). Implementation challenges to the adaptive reuse of heritage buildings: Towards the goals of sustainable, low carbon cities. Habitat International, 36(3), 352-361.
39. Yung, E. H. K., Langston, C., & Chan, E.H.W. (2014). Adaptive reuse of traditional Chinese shophouses in government-led urban renewal projects in Hong Kong, Cities, 39, 87–98.
40. Architectsjournal, (2018). Retrieved January, 2018, from https://www.architectsjournal.co.uk
41. Besatpower, (2018). Retrieved January, 2018, from http://www.besatpower.ir/node/1

42. Fa.wikipedia, (2018). Retrieved January, 2018, from https://fa.wikipedia.org/wiki/
43. Idaaf, (2018). Retrieved January, 2018, from http://idaaf.com/tate-modern-switch-house-by-herzog-de-meuron/
44. Pinterest, (2018). Retrieved January, 2018, from https://www.pinterest.com/dominicrodohan/the-tate-modern/

Full-Text:



 

 

 

ارزیابی ظرفیت استفاده دوباره از نیروگاه حرارتی بعثت تهران بر اساس مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP)*

 

دکتر سید رحمان اقبالی**، دکتر حسن غفوری فرد***، مهندس محمد پورابراهیمی****

 

چکیده

بسیاری از ساختمان‌ها در حالی تخریب می‌شوند که بخش قابل توجهی از عمر کالبدی و سازه‌ای آنها باقی مانده‌است. معمولا چنین ساختمان‌هایی در نتیجه عوامل مختلفی، مانند عدم توانایی در برآوردن الزامات و انتظارات جدید، پیش از پایان عمر کالبدی خود ازکارافتاده و متروک می‌شوند. در چنین شرایطی س

استفاده مجدد انطباقی1 می‌تواند مزایای قابل توجهی را در قیاس با تخریب و ساخت بنای جدید داشته باشد. اما سوال اینجاست که آیا همه ساختمان‌ها برای استفاده دوباره مناسب هستند؟ به نظر می‌رسد نیروگاه‌های سوخت فسیلی از بناهایی هستند که ویژگی‌های جالب توجهی، از جمله به لحاظ ظرفیت‌های سازه‌ای و کالبدی، جهت استفاده مجدد دارند و اینکه تخریب آنها ضمن تحمیل هزینه‌های بسیار بالا، سبب تولید پسماندهای زیاد ساختمانی می‌شود. جهت رسیدن به نتایج کمی و قابل اتکا، به ارزیابی ظرفیت استفاده دوباره نیروگاه حرراتی بعثت تهران براساس مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP)2 پرداخته شده و نتایج حاصله مورد بررسی قرار گرفته‌است.

 

 

واژه‌های کلیدی

 استفاده مجدد انطباقی، مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP)، نیروگاه سوخت فسیلی، عمر مفید، ازکارافتادگی

* این مقاله برگرفته از رساله دکتری محمد پورابراهیمی با عنوان " پیاده سازی مدل پتانسیل استفاده مجدد انطباقی(ARP) در نیروگاه‌های سوخت فسیلی و اجرای آن در نیروگاه حرارتی بعثت تهران" می‌باشد که به راهنمایی جناب دکتر سید رحمان اقبالی و جناب دکتر حسن غفوری فرد و با مشاوره جناب دکتر محسن حامدی و جناب دکتر حسن ذوالفقار زاده در دانشگاه بین‌المللی امام خمینی(ره) در دست انجام می‌باشد.

** دانشیار گروه معماری، دانشکده معماری و شهرسازی، دانشگاه بین المللی امام خمینی(ره)، قزوین، ایران.

Email: [e-mail]

*** استاد گروه الکترونیک، دانشکده مهندسی برق، دانشگاه صنعتی امیر کبیر، تهران، ایران.

Email: [e-mail]

**** دانشجوی دکتری معماری، دانشکده معماری و شهرسازی، دانشگاه بین المللی امام خمینی(ره)، قزوین، ایران. (مسئول مکاتبات)

Email: [e-mail]

 

 

 

مقدمه

توده ساختمان‌های موجود دربرگیرنده مقادیر عظیم انرژی می‌باشند که نباید در فرآیند تخریب هدر رود. علاوه بر این، تخریب و ساخت یک بنای جدید ضمن تولید پسماندهای ساختمانی سبب استفاده از منابع و مصالح جدید و انتشار گازهای گلخانه‌ای در اثر ساخت و ساز جدید می‌شود. گفته می‌شود که ساختمان‌ها مسئول مصرف بیش از 40 درصد مصالح جهانی(Tan et al., 2014, 66)، 32% از منابع(Langston & Shen, 2007, 194) و تولید تقریبا 136 میلیون تن از پسماندهای سالانه می‌باشند که تقریبا نیمی از آن حاصل تخریب است(Yung & Chan ., 2012, 194). همچنین 45 درصد از انتشار کربن دی‌اکسید جهانی به صورت مستقیم و یا غیر مستقیم در ارتباط با ساخت و ساز بوده و ساختما‌ن‌ها عمده‌ترین سهم را در انتشار جهانی گازهای گلخانه‌ای دارند(Conejos, 2013,1). استفاده مجدد انطباقی با حفظ مصالح و استفاده حداکثری از آنها، کاهش استفاده از منابع، کاهش تولید پسماندهای ساختمانی و کاهش انتشار گازهای گلخانه‌ای بر بسیاری از مشکلات حاصل از تخریب و ساخت جدید که در بالا به آنها اشاره گردید فائق می‌آید و می‌تواند بخش‌های مهمی از توسعه پایدار در حوزه معماری را شکل دهد. 

اما استفاده مجدد انطباقی از ساختمان‌های موجود زمینه‌های مناسبی را می‌طلبد. به عنوان مثال، ممکن است ساختمان به چنان حدی از فرسودگی رسیده باشد که انطباق آن غیراقتصادی باشد، یا اینکه ممکن است طراحی ساختار داخلی آنها برای هر نوع تغییر کاربری نامناسب باشد(Bullen, 2004, 1392). بنابراین در مرحله اول ساختمان باید داری شرایط و ظرفیت مناسبی برای استفاده دوباره باشد. نکته قابل توجه دیگر تعیین زمان مناسب جهت پیاده‌سازی این رویکرد می‌باشد. بال3 (199) طی مطالعاتی به این نتیجه رسید که ساختمان‌هایی که مدت زیادی متروکه مانده‌اند برای استفاده مجدد قابلیت کمتری نسبت به املاکی دارند که به تازگی ترک شده‌اند. بنابراین مشخص می‌گردد که زمان یک معیار مهم در امر استفاده دوباره می‌باشد. با توجه به مسائل مطرح شده مشخص می‌گردد که برای انجام برنامه‌ریزی‌های لازم، ابتدا باید ظرفیت و قابلیت بنا برای استفاد مجدد، زمان مناسب برای مداخله جهت اعمال این رویکرد و مسائلی از این دست مورد بررسی قرار گیرد. مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) ابزار مناسبی را برای کمک به تصمیم‌گیری، مدیریت و استفاده مجدد از ساختمان‌های موجود فراهم می‌کند. شاخص مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) معیاریست برای سنجش( قابلیت بالا، متوسط و پایین برای استفاده مجدد در ساختمان‌های مجزا)، زمانبندی( مشخص شدن قابلیت استفاده مجدد کاهشی یا افزایشی و اولویت‌بندی) و درجه‌بندی دوجانبه پروژه‌های مجزا( شاخص بالاتر قابلیت بیشتر برای استفاده مجدد). این مدل امکان بررسی سریع ساختمان‌های موجود را فراهم کرده و تعیین می‌کند که چه ساختمان‌هایی برای بررسی دقیق‌تر به منظور استفاده مجدد، ارزشمندتر هستند(Shen et & Langston, 2010, 8). به طور کلی از جمله اطلاعاتی که در فرآیند استفاده از این مدل حاصل می‌شود شامل: عمر مفید ساختمان، ظرفیت ساختمان برای استفاده مجدد انطباقی، بیشینه قابلیت بنا، بهترین زمان برای مداخله به منظور استفاده مجدد انطباقی می‌باشد.

با توجه به گسترش سریع شهرها، بسیاری از نیروگاه‌ها که در هنگام ساخت در حاشیه این شهرها وجود داشتند، اکنون وارد بافت شهری شده‌اند. به این ترتیب ضمن ایجاد خطرات بالقوه و امکان تولید پسماندهای آلوده و سمی، می‌توانند سبب تشدید آلودگی‌های محیطی و صوتی شوند. از طرف دیگر معمولا چنین بناهایی با ظاهری صنعتی و خشک و با مقیاسی بزرگ، به صورت عناصری ناهمگون با بافت شهری جلوه می‌کنند. اما باید توجه داشت که تخریب چنین بناهایی، که با توجه به شرایط و کاربری موجود، دیگر مناسب به نظر نمی‌رسند، اولین راهکار نمی‌باشد. بسیاری از این بناها قابلیت‌های بالایی برای هماهنگ شدن با بافت شهری و تامین کاربری‌های مورد نیاز از طریق انطباق و استفاده دوباره دارند. در واقع نیروگاه‌های سوخت فسیلی واجد ویژگی‌هایی هستند که آنها را مناسب استفاده مجدد انطباقی می‌کند. از جمله ویژگی‌هایی آنها می‌توان به فضاهای باز و وسیع داخلی و درنتیجه انعطاف‌پذیری بالا و سازه‌های مستحکم اشاره کرد. از طرف دیگر بدلیل وسیع بودن این بناها تخریب آنها می‌تواند منجر به تولید پسماند زیاد و نیز هدر رفت انرژی ذخیره شده در ساختمان شود. همچنین با توجه به انتشار گازهای گلخانه‌ای توسط این نیروگا‌ها، تعیین عمر  مفید آنها دارای اهمیت زیادی می‌باشد. چنین مواردی می‌تواند سبب تاکید اهمیت حفظ این بناها و استفاده مجدد از آنها گردد. جهت بررسی مسائل مطرح شده به صورت عینی و رسیدن به نتایج کمی و نیز آشنایی با کاربرد عملی مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP)، از این مدل در ارزیابی ظرفیت نیروگاه حرارتی بعثت تهران جهت استفاده دوباره، بهره گرفته شده‌است. البته مطالعاتی نیز بروی این مدل در کشور صورت گرفته‌است(لطفی و همکاران، 1393) که به نظر می‌رسد به دلیل عدم درک جامع و عمیق از مدل دارای اشتباهات اساسی ‌باشد.

پیشینه

استفاده مجدد انطباقی مفهوم نوظهوری نیست و تقریبا برای نیم قرن است که در ساختمان‌های صنعتی تاریخی در کشورهای پیشرفته در اروپا و امریکا و در سراسر جهان، توجه زیادی را به خود جلب کرده‌است(Jianguo & Nan , 2007, 475). حفاظت از تکنولوژی‌ها و مصنوعات صنعتی در اروپا و امریکا از سال 1950، با تمرکز بر حفظ باستان‌شناسانه آثار انقلاب صنعتی، آغاز گردید. پس از آن علایق باستان‌شناسانه به ماشین‌آلات و تکنولوژی تدریجا به سمت محیط شهری توسعه پیدا کرد(Cho & Shin , 2007, 72). در سال 1950 در انگلیس، به عنوان سرچشمه انقلاب صنعتی، گروهی شروع به تحقیق و حفظ ساختمان‌های صنعتی و پروژه‌های مهندسی کردند(Song, 2007, 481). این رویکرد طی سالهای 1960 و 1970 و در نتیجه افزایش نگرانی‌های محیطی وارد جریان اصلی گفتمان معماری شد(Cantell, 2005, 3) و در کشورهایی همانند آتلانتا، امریکا، کانادا، آفریقای شمالی، هنگ کنگ و استرالیا برای گمانه‌زنی سیاست‌های توسعه پایدار بسیار ضروری دیده شده‌است(Tan et al., 2014, 67).

استفاده مجدد انطباقی به صورت موفقیت‌آمیزی در انواع تسهیلات مانند فرودگاه‌ها، ساختمان‌های حکومتی و ساختمان‌های صنعتی بکار بسته شده‌است(Tan et al., 2014, 67). از جمله می‌توان به منطقه صنعتی روهر در آلمان، بازسازی منطقه صنعتی سولزر4 در وینترتور5 و منطقه صنعتی زوریخ در سوئیس، داکلند6 در انگلیس، منطقه سوهو7 و جنتری8 پارک در نیویورک، MM21 در یوکوهاما، جزیره گرانویل9 در ونکوور اشاره کرد. بازسازی ساختمان‌های نیروگاه حرارتی در امتداد رودخانه تیمز10 توسط هرزوگ و دی مرون11 (شکل 1)، دو معمار موفق، و بازسازی ساختمان‌های کارخانه معدن زغال سنگ زولورین1212 در اسن13 توسط فاستر و همکاران از نمونه‌های دیگر آن در سطح جهان هستند(Jianguo & Nan , 2007, 477).

مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP)14

مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) که توسط پروفسور کریگ لانگستون15 در سال 2007 ارائه گردید، اولین بار برای مطالعه یک مورد واقعی در لویی سنگ چان16 در منطقه مونگ کوک17 در هنگ کنگ توسط لانگستون و شن18 (2007) بکار رفت و پس از آن در مطالعات مختلفی مورد بررسی و استفاده قرار گرفته‌است (از جملهLangston et al., 2008, 2013; Langston, 2011c, 2012; Conejos, 2013; Conejos et al., 2015, 2014, 2012; Wilkinson et al., 2014; Shen et al., 2010; Yung et al., 2014). از جمله این مطالعات، کاربرد مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) توسط لانگستون(a2011) برای بررسی ظرفیت استفاده مجدد از 10 نوع تسهیلات مختلف می‌باشد. این تسهیلات شامل کاربری‌های تجاری(بر مبنای برج اداری)، مسکونی(بر مبنای خانه‌های مجزا)، خرده‌فروشی(بر اساس مرکز خرید)، صنعتی(بر اساس انبار19)، نشانه20(بر اساس موزه)، اجتماعی( مرکز اجتماعی)، تفریحی( بر اساس هتل)، مراقبت‌های بهداشتی( بر اساس بیمارستان)، آموزشی( بر اساس مدرسه)، مذهبی (بر اساس کلیسا) بودند، که طبق این مطالعات خرده‌فروشی دارای بالاترین اولویت و مسکونی دارای پایین‌ترین اولویت می‌باشد. در واقع مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) کاربردی عمومی در همه کشورها و برای همه گونه‌های ساختمانی دارد و نیازمند عمر مورد انتظار کالبدی ساختمان و عمر مفید ساختمان و سن فعلی آن، همه به سال، می‌باشد(Langston et al., 2008, 1713)(شکل 2). این مدل ابزاری جهت سنجش ظرفیت ساختمان‌های موجود برای استفاده دوباره می‌باشد و به این ترتیب امکان بررسی سریع ساختمان‌های موجود را فراهم کرده و تعیین می‌کند که چه ساختمان‌هایی برای بررسی دقیق‌تر به منظور استفاده مجدد مناسب هستند(Shen & Langston, 2010, 9).

باید توجه داشت که عمر مفید یک ساختمان متفاوت از عمر کالبدی و سازه‌ای آن می‌باشد و ممکن است سالها پیش از پایان یافتن عمر کالبدی، ساختمان کارایی خود را از دست داده و ازکارافتاده شود. عمر مفید ساختمان با استفاده از رابطه شماره 1 محاسبه می‌گردد:

 

رابطه1. محاسبه عمر مفید

 

Lu: عمر مفید (به سال)؛ Lp: عمر کالبدی (به سال)؛ Oi: ازکارافتادگی‌ها21

با توجه به منابع مختلف (Pinder & Wilkinson, 2000; Baum, 1991; Kintrea, 2007; Rodi et al., 2015; Butt et al., 2015; Flanagan et al., 1989; Ashworth, 2004; Nutt et al., 1976; Mansfield & Pinder, 2008)، ازکارافتادگی را می‌توان به عنوان فرآیند کاهش یا از دست رفتن ارزش، سودمندی و یا کارایی ساختمان تعریف کرد که می‌تواند در نتیجه عوامل مختلفی همچون پیشرفت تکنولوژی، تغییر مطالبات و نیازهای کاربران و یا تغییرات محیطی اتفاق بیفتد. بررسی انواع ازکارافتادگی یک روش مناسب برای کاهش عمر کالبدی مورد انتظار، به منظور محاسبه هدفمند عمر مفید ساختمان می‌باشد. هر کدام از انواع ازکارافتادگی‌ها برای تعیین نرخ کاهش سالانه عمر کالبدی باید حالت کمی پیدا کند، اما بعضی ازکارافتادگی‌ها به آسانی در بازار قابل رویت نیستند که در اینجا حدس، تجربه و قضاوت مشاورین جایگزین می‌شود. در مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP)، مقیاسی از 0 تا 20 درصد برای ارزیابی آسیب‌پذیری ناشی از این ازکارافتادگی‌ها به کار می‌رود، طوریکه 0 درصد به معنای ایمنی کامل و 20 درصد به معنای آسیب‌پذیری شدید است، غیر از مورد ازکارافتادگی سیاسی، جاییکه مقیاسی از 20- درصد تا 20+ درصد به کار می‌رود، به گونه‌ای که20- درصد به عنوان یک فضای حمایتی و 20 درصد به عنوان یک فضای مانع دیده می‌شود در حالیکه 0 درصد به معنای عدم تاثیرگذاری می‌باشد(Wilkinson et al., 2014). البته باید توجه داشت که در تمام معیارها مقادیر بین 0 تا 20، شامل 5، 10 و 15 امکان ‌پذیر می‌باشد. از طرف دیگر بعید است که نرخ ازکارافتادگی یک میزان ثابت در هر سال باشد و می‌تواند در اثر حوادث پیش‌بینی نشده نوسان داشته باشد. اما میزان آن به صورت ثابت در نظر گرفته می‌شوند تا محاسبات در عمل قابلیت مدیریت را داشته باشند(Langston, 2011b, 424). انواع ازکارافتادگی‌هایی که کریگ لانگستون و همکاران (2007 و 2013) برای محاسبه عمر مفید بنا مطرح می‌کند شامل، ازکارافتادگی کالبدی، اقتصادی، عملکردی، فنی، اجتماعی و مقرراتی و سیاسی می‌باشد(شکل 3).

 

شکل 3. انواع ازکارافتادگی‌ها، عامل و معیار سنجش آنها – ماخذ: نگارندگان22

برای محاسبه عمر کالبدی، لانگستون(2008) یک الگوی محاسباتی را براساس پرسشنامه‌ای شامل سه معیار اصلی، یعنی: زمینه محیطی، مشخصات شغلی و استحکام سازه‌ای، پیشنهاد می‌کند. هر کدام از موارد یکسان وزن داده شده و شامل 10 سوال می‌باشد که نیازمند جواب‌های ساده بله/خیر است. سه سوال در هر کدام از معیارها به خاطر اهمیت نسبی آنها وزن دو برابر گرفته است. اما در عین حال تعیین عمر کالبدی بنا از طریق مشاوره با متخصصین نیز قابل پیش بینی می‌باشد.

مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) به واسطه اطلاعاتی که در بالا به آنها اشاره شد شاخص‌هایی را به صورت درصد در اختیار می‌گذارد که در آن بناهای با شاخص بالاتر از 50% دارای ظرفیت بالای استفاده مجدد انطباقی هستند. شاخص‌های بین 20% تا 50% نشان دهنده ظرفیت متوسط و شاخص‌های زیر 20% حاکی از ظرفیت پایین بنا برای استفاده مجدد هستند. ناحیه ممکن برای مدل به صورت منطقه سایه زده شده زیر منحنی می‌باشد که تو سط رابطه Y=100-X^2/100 تعریف شده‌است(شکل 4). بیشینه مقیاس محور X، 100 می‌باشد که به معنای 100درصد چرخه حیات ساختمان می‌باشد(Wilkinson et al., 2014).

 

 

شکل 4. مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) – ماخذ: (Langston & Shen, 2007)

مقادیر عمرمفید موثر(ELu)، سن موثر ساختمان(ELb) و عمر کالبدی موثر(ELp) به ترتیب از طریق ضرب کردن عمر مفید(Lu)، سن ساختمان(Lb) و عمر کالبدی (Lp) در 100 و تقسیم بر عمرکالبدی حاصل می‌گردد. اگر مقدار سن موثر ساختمان از عمر مفید موثر کمتر باشد، ظرفیت استفاده مجدد به صورت افزایشی بوده و شاخص ARP با استفاده از رابطه 2 می‌گردد.

 

رابطه 2. محاسبه شاخص ARP افزایشی

 

اگر سن موثر بنا بیش از عمر مفید موثر باشد ظرفیت استفاده دوباره به صورت کاهشی بوده و شاخص ARP براساس رابطه 3 محاسبه می‌شود.

 

رابطه 3. محاسبه شاخص ARP کاهشی

        

نیروگاه حرارتی بعثت تهران

نیروگاه بعثت درسال 1343 بدليل نياز شهر تهران و به جهت نزديكي به پالايشگاه، در زمینی به مساحت 20 هکتار در منطقه خزانه بخارائی واقع در جنوب شرقی اين شهر توسط شرکت جنرال الکتريک (GE) و با نصب سه واحد بخاری هر یک به قدرت اسمی ۸۲٫۵ مگاوات بنا شده و از سال 1346 تا کنون توسط شرکت‌های توانیر و برق منطقه‌ای تهران مورد بهره‌برداری قرار گرفته‌است. این نیروگاه بخشی از خط سراسری برق ايران است که برای نخستین بار در سال ۱۳۴۵ به صورت شبکه ۲۳۰ کیلوولت احداث گردید(شکل 5). سوخت اصلی این نیروگاه گاز طبیعی بوده و سوخت کمکی آن مازوت می باشد. آب خام نیروگاه نیز توسط پنج حلقه چاه عمیق تامین می شود. شرکت برق منطقه‌ای تهران به عنوان کارفرمای اصلی و صاحب امتیاز شرکت مدیریت تولید برق بعثت، وظیفه نظارت بر فعالیت‌های بهره‌برداری، تعمیر و نگهداری اين نیروگاه را بر عهده دارد(Besatpower, 2018). این نیروگاه در اواخر سال ۸۶ برای مدتی از شبکه سراسری برق کشور خارج شد و مورد تعمیرات اساسی قرار گرفت. این تعمیرات شامل بازسازی و نوسازی برج خنک کن، تعمیرات اساسی توربین، ساخت و نصب شینه‌های استاتور ژنراتور و آماده سازی تابلو کنترل سیستم برای سه واحد بخار نیروگاه، نصب و راه اندازی سیستم‌های جدید واحد ۲، جهت حذف مصرف سوخت گازوئیل و با جایگزینی سوخت مصرفی گاز طبیعی جهت مصرف بهینه سوخت فسیلی انجام شد(Fa.wikipedia, 2018).

 

شکل 5. نیروگاه برق بعثت تهران (Source: Besatpower, 2018)

اطلاعات لازم برای اجرای مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) در نیروگاه بعثت، به صورت پیمایشی و از طریق پرسشنامه و مصاحبه با مدیریت بخش فنی و مهندسی نیروگاه و نیز بازدید میدانی حاصل گردید. بر این اساس با توجه به اینکه نیروگاه در سال 1343 بنا شده، سن فعلی آن برابر 52 سال می‌باشد(در سال 1395). البته در صورت انجام تعمیرات کالبدی و نوسازی اساسی، تاریخ انجام این نوسازی‌ به عنوان مبدا برای محاسبه سن فعلی بنا مورد استفاده قرار می‌گیرد که در اینجا به علت اینکه نوسازی‌ها به لحاظ سیستم‌ها اتفاق افتاده، همان تاریخ ساخت اولیه به عنوان مبدا محاسبه سن فعلی مورد استفاده قرار گرفته‌است. همچنین براساس اطلاعات به دست آمده عمر کالبدی پیش‌بینی شده برابر 150 سال می‌باشد. در واقع نیروگاه‌ها با توجه به آیین نامه‌های موجود و تدابیر ایمنی بالا، از استحکامات سازه‌ای و کالبدی بالا، از جمله به لحاظ مقابله با زلزله، آتش ‌سوزی سیل و غیره، برخوردارند و به اصطلاح سازه‌هایی هستند که برای دوام داشتن ساخته می‌شوند. نرخ انواع ازکارافتادگی نیز براساس داده‌های به دست آمده به شرح زیر است: بر این اساس میزان بودجه اختصاص یافته برای تعمیر و نگهداری به عنوان شاخص اندازه‌گیری ازکارافتادگی کالبدی، متوسط ارزیابی گردید. با توجه به این مسئله ازکارافتادگی کالبدی 10% در نظر گرفته شد. ازکارافتادگی اقتصادی در ارتباط با نسبت هزینه‌ها به درآمدها می‌باشد، که در اینجا میزان درآمدها نسبت به هزینه‌ها متوسط می‌باشد. بنابراین ازکارافتادگی اقتصادی نیز 10% در نظر گرفته شد. ازکارافتادگی عملکردی نتیجه طراحی ضعیف و به صورت خاص طراحی می‌باشد که برای برآوردن شرایط جدید به آسانی تغیر نکند. بنابراین از طریق وسعت انعطاف‌پذیری موجود در طراحی یک ساختمان اندازه‌گیری شود. با بسیارکم برآورد شدن میزان انعطاف‌پذیری برای انجام تغییرات محتمل، ازکارافتادگی عملکردی 20% ارزیابی می‌گردد. میزان مصرف انرژی به عنوان شاخص ارزیابی ازکارافتادگی فنی در نظر گرفته می‌شود. اطلاعات بدست آمده حاکی از بالا بودن میزان مصرف انرژی می‌باشد که بر این اساس ازکارافتادگی فنی 15% ارزیابی می‌گردد. با توجه به نیاز بسیار زیاد جامعه به خدمات ارائه شده توسط نیروگاه، ازکارافتادگی اجتماعی 0% برآرود گردید. ازکارافتادگی مقرراتی می‌تواند از طریق استاندارد و کیفیت طراحی اصلی سنجیده شود. باتوجه به بالابودن کیفیت طراحی براساس مطالعات، ازکارافتادگی مقرراتی 5% برآرود گردید. در نهایت با توجه به بالا بودن سطح مداخله سیاسی محدود کننده، ازکارافتادگی سیاسی 15% ارزیابی گردید. به این ترتیب مجموع ازکارافتادگی‌ها برابر 75% می‌شود. برای محاسبه مجموع ازکارافتادگی‌های سالانه این مقدار تقسیم بر عمر کالبدی بنا می‌شود(جدول 1).

 

جدول 1. نرخ ازکارافتادگی ها در نیروگاه حرارتی بعثت تهران

 

سیاسی	مقرراتی	اجتماعی	فنی	عملکردی	اقتصادی	کالبدی	انواع از کارافتادگی
15	5	0	15	20	10	10	میزان ازکارافتادگی (برحسب درصد)
75							مجموع ازکارافتادگی‌ها
0.005 (150/0.75)							نرخ مجموع ازکارافتادگی سالیانه

به این ترتیب، براساس رابطه شماره 1 عمر مفید بنا (Lu) برابر 71 سال محاسبه می‌گردد. همانطور که پیش از این گفته شد بیشینه مقیاس محور X در مدل ARP، 100 می‌باشد که به معنای 100درصد چرخه حیات ساختمان می‌باشد. بنابراین عمر مفید، سن فعلی ساختمان و عمرکالبدی پیش بینی شده باید برحسب درصد محاسبه شوند که به ترتیب به عنوان عمر مفید موثر(ELu)، سن موثر ساختمان(ELb) و عمر کالبدی موثر(ELp) شناخته می‌شوند. بر این اساس عمر کالبدی موثر، سن موثر ساختمان و عمر مفید موثر، به ترتیب از روابط، 4، 5 و 6 محاسبه می‌گردد:

 

رابطه شماره 6. عمر مفید موثر

رابطه شماره 5. سن موثر

رابطه شماره 4. عمر کالبدی موثر

 

با توجه به روابط بالا عمر مفید موثر برابر با 47 سال و سن موثر ساختمان برابر 35 سال ارزیابی می‌گردد. با توجه به اینکه سن موثر ساختمان کمتر از عمر مفید موثر می‌باشد(ELu>ELb) شاخص ARP از طریق رابطه شماره 2 محاسبه می‌گردد. به این ترتیب شاخص ARP برابر با 58% می‌گردد. بنابراین با توجه به اینکه شاخص ARP نیروگاه حرارتی بعثت تهران بالاتر از 50% می‌باشد از قابلیت بالایی برای استفاده مجدد برخوردار می‌باشد. بیشینه ظرفیت بنا برای استفاده مجدد نیز در سن عمر مفید آن ظاهر می‌گردد که از طریق رابطه  محاسبه می‌گردد( جاییکه x برابر با ELu می‌باشد). به این ترتیب بالاترین شاخص برای ARP برابر با 78% می‌باشد (شکل 6).

به این ترتیب از طریق اجرای مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) در نیروگاه حرارتی بعثت تهران مشخص می‌گردد که این نیروگاه از قابلیت استفاده مجدد بالایی برخوردار است که میزان بیشنه آن درهنگام عمر مفید نیروگاه ظاهر می‌گردد(جدول 2). بنابراین برنامه‌ریزی‌ها برای استفاده مجدد از این بنا در زمان مناسب باید صورت گیرد، چراکه تخریب چنین بنایی پس از پابان عمر خدماتی و مفید آن سبب هدر رفت ظرفیت این بنا و مزایای بسیاری می‌شود که از طریق استفاده دوباره از بنا در برابر تخریب آن، قابل دستیابی است. مسئله‌ای که با توجه به شواهد موجود به نظر می‌رسد هنوز از جایگاه مناسبی در کشور ما برخوردار نیست و بسیاری از بناها بدون بررسی درست و همه جانبه مورد تخریب واقع می‌شوند.

‌ظرفیت استفاده دوباره یراساس مدل	بیشینه شاخص ARP	شاخص ARP	عمرمفید پیش‌بینی شده	نرخ ازکارافتادگی سالیانه	پیش‌بینی عمر کالبدی	سن ساختمان	تاریخ ساخت	بنا
ظرفیت استفاده مجدد بالا و افزایشی	78%	58%	71سال	0.005	150سال	52 سال	1343	نیروگاه حرارتی بعثت تهران

جدول 2. نتایج حاصل از مدل مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) در نیروگاه حرارتی بعثت تهران

 

در آخر باید به این نکته توجه داشت که فرآیند مطالعات استفاده مجدد انطباقی از بنا دو مرحله مهم دارد. یکی قابلیت و ظرفیت بنای موجود برای استفاده مجدد و دیگری انطباق و تناسب کاربری پیشنهادی با ظرفیت‌های بنا. مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) ابزاریست که ظرفیت بنا را برای استفاده دوباره ارزیابی می‌کند و می‌تواند برای تصمیم‌گیری در مورد تخریب و یا استفاده دوباره از بنا بسیار مفید باشد. اما همانطور که گفته شد این بخشی از فرآیند استفاده مجدد انطباقی می‌باشد. در مرحله بعد باید مطالعات مقتضی برای تعیین نوع استفاده از بنا انجام پذیرد. در این زمینه هم معیارها و روش‌هایی مطرح شده‌است (از جمله: Wang & Zeng, 2010; Elsorady et al., 2013; HSU & Juan, 2016; Morano et al., 2016; Tan et al., 2014; ) که در مطالعات آینده توسط نویسندگان مورد بررسی قرار خواهدگرفت.

نتیجه‌گیری

رشد بی‌رویه ساخت و سازها و تخریب بناهای موجود و در پی آن استفاده بی‌رویه از منابع و اراضی و انتشار گازهای گلخانه‌ای در اثر این ساخت و سازها، به یکی از نگرانی‌های مهم در سطح جهانی تبدیل شده‌است. در همین راستا استفاده مجدد انطباقی به عنوان راهکاری جهت بازگشت ساختمان‌های موجود به چرخه حیات، در بسیاری از کشورها همچون امریکا، کانادا، استرالیا و چین بسیار مورد توجه قرار گرفته و مطالعات زیادی در این زمینه انجام شده‌است. مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) در نتیجه همین مطالعات توسط پروفسور کریگ لانگستون در سال 2007 ارائه گردید. این مدل با قابلیت کاربرد عمومی در همه کشورها و برای همه ساختمان‌ها، ابزاری برای سنجش و ارزیابی ظرفیت بناهای موجود برای استفاده دوباره می‌باشد. از مهمترین ویژگی‌های مدل، قابلیت استفاده از آن به عنوان ابزاری برای تصمیم‌گیری و برنامه‌ریزی جهت اتخاذ یک رویکرد مناسب در مورد آینده ساختمان‌هایی(به ویژه ساختمان‌های بزرگ مقیاس) می‌باشد که بخشی از عمر کالبدی آنها سپری شده‌است. در واقع بسیاری از نمونه‌های موجود استفاده دوباره از بنا، عملا پس از متروک شدن ساختمان اتفاق افتاده‌اند که حتی ممکن است بسیاری از این ساختمان‌ها چندین سال متروک بوده باشند، که خود این امر سبب زوال و فرسودگی بیشتر و کاهش قابلیت آن‌ها برای استفاده دوباره می‌شود. اما مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) از طریق تعیین ظرفیت بنا برای استفاده دوباره و نیز بهترین زمان برای پیاده‌سازی این رویکرد، پیش از آنکه بنا عملا متروک شود و در حالیکه هنوز مورد استفاده قرار می‌گیرد، بستر مناسبی برای مدیریت بهتر و برخورد مناسب‌تر با ساختمان‌ها موجود فراهم می‌کند. به این ترتیب می‌توان از مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) جهت تصمیم‌گیری در رابطه با تخریب و یا استفاده دوباره از ساختمان‌های موجود بهره برد. 

به نظر می‌رسد که در کشور ما هنوز رویکردی مسئولانه در قبال استفاده دوباره از ساختمان‌های موجود، وجود ندارد و بسیاری از ساختمان‌ها بدون بررسی‌های کافی و صرفا با نگاه و مقاصد سودجویانه مورد تخریب واقع می‌شوند. طبق مستندات مرکز آمار ایران، بهار 1395، تعداد 7504 پروانه برای ساختمان‌های تخریبی صادر شد. با توجه به این موضوع و جهت تلاش برای اصلاح این رویکرد، مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) به عنوان ابزاری مناسب در این زمینه، مورد بررسی قرار گرفت و به صورت عملی در نیروگاه حرارتی بعثت تهران مورد استفاده قرار گرفت. انتخاب نیروگاه به دلیل ویژگی‌هایی همچون فضاهای باز و وسیع داخلی و انعطاف پذیری بالا و سازه‌های مستحکم می‌باشد که به نظر می‌رسد آن‌ها را به گزینه‌های مناسب و جذابی برای استفاده دوباره تبدیل می‌کند. نتایج حاصل از اجرای مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP) در نیروگاه حرارتی بعثت تهران موید مطلب بالاست. شاخص ARP برای این نیروگاه برابر 58% و به صورت افزایشی می‌باشد که مقدار بیشینه آن با 78% در هنگام سن مفید آن ظاهر می‌گردد. براین اساس و با توجه به اینکه شاخص ARP بالاتر از 50% و مقدار بیشینه آن برابر 78% است، قابلیت این نیروگاه برای استفاده مجدد بسیار بالا ارزیابی می‌گردد. بنابراین در زمان مقتضی، باید برنامه‌ریزی‌های لازم برای بهره‌گیری از حداکثر ظرفیت آن به جای تخریب انجام گیرد. در آخر با توجه به عمومی بودن مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP)، امکان پیاده‌سازی و اختصاصی‌سازی آن در نیروگاه‌های سوخت فسیلی از طریق تعریف ازکارافتادگی‌های خاص نیروگاه و وزن‌دهی آن‌ها، جهت رسیدن به نتایج دقیق‌تر، توسط نگارندگان بررسی خواهد شد.

تشکر و قدردانی        

بدین وسیله نگارندگان مقاله از مدیریت محترم نیروگاه حرارتی بعثت تهران، بخش فنی و مهندسی و سایر عوامل این نیروگاه جهت همکاری در انجام این پروژه صمیمانه تشکر و قدردانی می‌کنند.

پی‌نوشت‌ها

1. Adaptive Reuse        

2. Adaptive Reuse Potential Model

3. Ball

4. Sulzer

5. Winterthur

6. Dockland

7. SOHO

8. Gentry

9. Granville

10. Thames River

11. Herzog and de Meuron

12. Zollverein 12

13. Essen

14. برای  مطالعه کامل مدل و عوامل مختلف تاثیر گذار برآن، به مقاله " توسعه پایدار شهری از طریق سنجش ظرفیت ساختمان‌های موجود برای استفاده دوباره بر اساس مدل قابلیت استفاده مجدد انطباقی(ARP)" از همین نگارندگان مراجعه بفرمایید.

15. Craig Langston

16. Lui seng chun

17. Mong kok

18. Shen

19. Warehouse

20. Landmark

21. Obsolescence

22. برگرفته از لانگستون و همکاران (2007 و 2013)

 

 

فهرست مراجع

1.       سازمان مديريت و برنامه‌ريزي کشور، (1395). اطلاعات پروانه‌هاي ساختماني صادرشده توسط شهرداري‌هاي کشور. تهران: مرکز آمار ايران.

2.       لطفی, سهند؛ مهسا شعله؛ مهسا صبوری و خلیل حاجی پور، (۱۳۹۳). معرفی مدل ARP و برآورد قابلیت استفاده دوباره از بناهای موجود و ذخیره های ساختمانی در توسعه ی پایدار شهری. ششمین همایش مقررات ملی ساختمان، اسفندماه 6-7، شیراز: دبیرخانه دائمی مباحث مقررات ملی ساختمان.

3.       Ashworth, A. (2004). Cost Studies of Buildings. Fourth Edition. Harlo: Pearson Education.

4.       Architectsjournal, (2018). Retrieved January, 2018, from https://www.architectsjournal.co.uk

5.       Ball, R. (1999). Developers, regeneration and sustainability issues in the reuse of vacant industrial buildings. Building Research & Information, 27(3), 140-148.

6.       Baum, A. (1991). Property Investment Depreciation and Obsolescence. London: Routledge.

7.       Besatpower, (2018). Retrieved January, 2018, from http://www.besatpower.ir/node/1

8.       Bullen, P. A. (2004). Sustainable adaptive reuse of the existing building stock in Western Australia in Khosrowshahi, F (Ed.). 20th Annual ARCOM Conference, 1-3 September, (pp. 1387-97). Edinburgh: Association of Researchers in Construction Management.

9.       Butt, T. E., Camilleri, M., Paul, P., & Jones, K. G. (2015). Obsolescence types and the built environment–definitions and implications. International Journal of Environment and Sustainable Development, 14(1), 20-39.

10.       Cantell, S. F. (2005). The Adaptive Reuse of Historic Industrial Buildings: Regulation Barriers, Best Practices and Case Studies. Virginia Polytechnic Institute and State University, Virginia.

11.       Cho, M., & Shin, S. (2014). Conservation or economization? Industrial heritage conservation in Incheon, Korea. Habitat International, 41, 69-76..

12.       Conejos, S. (2013). Designing for Future Building Adaptive Reuse. Bond University, Gold Coast.

13.       Conejos, S., Langston, C., & Smith, J., (2012). Designing for future buildings: Adaptive reuse as a strategy for carbon neutral cities. The international journal of climate change: Impacts and responses, 3 (2), 33-52.

14.       Conejos, S., Langston, C., & Smith, J. (2014). Designing for better building adaptability: A comparison of adaptSTAR and ARP models. Habitat International, 41, 85-91.

15.       Conejos, S., Langston, C., & Smith, J. (2011). Improving the implementation of adaptive reuse strategies for historic buildings. Le Vie dei Mercanti S.A.V.E. HERITAGE: Safeguard of Architectural, Visual, Environmental Heritage. Naples, Italy.

16.       Conejos, S., Langston, C., & Smith, J. (2015). Enhancing sustainability through designing for adaptive reuse from the outset. Facilities,, 33(9/10), 531-552.

17.       Elsorady, D.A. (2013). Assessment of the compatibility of new uses for heritage buildings: The example of Alexandria National Museum, Alexandria, Egypt. Journal of Cultural Heritage, 15( 5), 511-521.

18.       Fa.wikipedia, (2018). Retrieved January, 2018, from https://fa.wikipedia.org/wiki/

19.       Flanagan, R., Norman, G., Meadows, J., & Robinson, G., (1989). Life Cycle Costing Theory and Practice. Boston: BSP Professional Books.

20.       Hsu, Y. H., & Juan, Y. K. (2016). ANN-based decision model for the reuse of vacant buildings in urban areas. International Journal of Strategic Property Management, 20(1), 31-43.

21.       Idaaf, (2018). Retrieved January, 2018, from http://idaaf.com/tate-modern-switch-house-by-herzog-de-meuron/

22.       Jianguo, W., & Nan, J. (2007). Conservation and adaptive-reuse of historical industrial building in China in the post-industrial era. Front. Archit. Civ. Eng. China, 1(4), 474–480

23.       Kintrea, K. (2007). Housing aspirations and obsolescence: understanding the relationship. Journal of Housing and the Built Environment, 22( 4), 321–338.

24.       Langston, C., & Shen, L. Y. (2007). Application of the adaptive reuse potential model in Hong Kong: a case study of Lui Seng Chun. International Journal of Strategic Property Management, 11(4), 193-207.

25.       Langston, C., Wong, F. K., Hui, E. C., & Shen, L. Y. (2008). Strategic assessment of building adaptive reuse opportunities in Hong Kong. Building and Environment, 43(10), 1709-1718.

26.       Langston, C. (2011a). On Archetypes and Building Adaptive Reuse, PRRES2011 Conference, January 16-19, Gold Coast: Bond University. 

27.       Langston, C., Yung, E. H. K., & Chan, E. H. W. (2013). The application of ARP modelling to adaptive reuse projects in Hong Kong. Habitat International, 40, 233-243.

28.       Langston, C. A. (2008). The sustainability implications of building adaptive reuse. CRIOCM International Research Symposium on Advancement of Construction Management and Real Estate, 31st Oct.-3rd Nov Beijing: Hong Kong Polytechnic University.

29.       Langston, C. (2011b). Estimating the useful life of buildings, 36th Australasian University Building Educators Association (AUBEA) Conference, April 27-29, Gold Coast: Bond University. 

30.       Langston, C. (2011c). Green adaptive reuse: issues and strategies for the built environment. In Modeling Risk Management in Sustainable Construction (pp. 199-209). Springer, Berlin, Heidelberg.

31.       Langston, C. (2012). Validation of the adaptive reuse potential (ARP) model using iconCUR. Facilities, 30 (3-4), 105-123.

32.       Mansfield, J. R., & Pinder J. A. (2008). Economic and functional obsolescence: Their characteristics and impacts on valuation practice. Property Management, 26(3), 191-206.

33.       Morano, P., Locurciob, M. & Tajania, F. (2016). Cultural Heritage Valorization: An application of AHP for the Choice of the Highest and Best Use. Procedia - Social and Behavioral Sciences, 223, 952-959.

34.       Nutt, B., Walker, B., Holliday, S., and Sears, D. (1976). Obsolescence in housing: theory and application. United Kingdom: Ashgate Publishing.

35.       Pinterest (2018). Retrieved January, 2018, from https://www.pinterest.com/dominicrodohan/the-tate-modern/

36.       Pinder, J., & Wilkinson S. J. (2000). Measuring the gap: A user based study of building obsolescence in office property. RICS Cutting Edge Conference. September 6-8, London: University of Reading.

37.       SHEN L.y., & LANGSTON, C. (2010). Adaptive reuse potential an examination of differences between urban and non-urban projects. Facilities, 28( ½) , 6 – 16.

38.       Song, Z. (2007). Conservation and adaptive reuse of industrial heritage in Shanghai. Front. Archit. Civ. Eng. China, 1(4), 481–490

39.       Rodi, W. N. W., Hwa, T. K., said, A. S., Mahamood, N. M., Abdullah, M. I., & Abd Rasam, A. R., (2015), Obsolescence of Green Office Building: A Literature Review. Procedia Economics and Finance, 31, 651 – 660.

40.       Tan, Y., Shen, L. Y., & Langston, C. (2014). A fuzzy approach for adaptive reuse selection of industrial buildings in Hong Kong. International Journal of Strategic Property Management, 18(1), 66-76.

41.       Wang H.J., & Zeng Z. T. (2010). A multi-objective decision-making process for reuse selection of historic buildings. Expert Systems with Applications, 37, 1241–1249.

42.       Wilkinson, S.J., Remøy, H., & Langston, C. (2014). Sustainable Building Adaptation: Innovations in Decision-Making. First Edition, Southern Gate: John Wiley & Sons.

43.       Yung, E. H. K., & Chan, E.H.W. (2012). Implementation challenges to the adaptive reuse of heritage buildings: Towards the goals of sustainable, low carbon cities. Habitat International, 36(3), 352-361.

44.       Yung, E. H. K., Langston, C., & Chan, E.H.W. (2014). Adaptive reuse of traditional Chinese shophouses in government-led urban renewal projects in Hong Kong, Cities, 39, 87–98.

---