Clarification of principle’ s factors to contributing of housing quality indexes

Subject Areas : urbanism

Maryam Ghalambordezfuly ¹ , mohammad naghizadeh ² , hamid majedi ³

1 - Ph.D. Urban Development Department, Faculty of Civil, Art and Architecture, Science and Research Branch, Islamic Azad University, Tehran, Iran.
2 - Assi s tant Professor, Urban Development Department, Faculty of Civil, Art and Architecture, Science and Research Branch, Islamic Azad University, Tehran, Iran.
3 - Professor, Urban Development Department, Department of Civil, Art and Architecture, Science and Research Branch, Islamic Azad University, Tehran, Iran.

Received: 2016-11-19 Accepted : 2017-01-03 Published : 2019-02-20

Keywords: Index, type of housing, housing qualitive index,

Abstract :

Abstract Following the growing urbanization, providing housing has become one of the most important issues for both people and planners. Among housing policies, due to the dominance of economy factors, as well as lack of proper housing indexes, quantitative indexes of housing have overcome qualitive indexes. So, planners have focused on providing housing. Although housing is one of the needs of human beings, each type of housing is not considered. In fact, desirable housing is the ideal need of human beings. Thus, the aim of this article is the explanation of housing qualitive indexes in according to comments of experts and analyzing experiences of housing. The finding suggest that for explanation desirable housing both characteristics of building of housing and the neighborhood which the house is located must be considered. In addition, housing qualitive indexes includes multidimensional characteristics. Following the growing urbanization, providing housing has become one of the most important issues for both people and planners. Among housing policies, due to the dominance of economy factors, as well as lack of proper housing indexes, quantitative indexes of housing have overcome qualitive indexes. So, planners have focused on providing housing. Although housing is one of the needs of human beings, each type of housing is not considered. In fact, desirable housing is the ideal need of human beings. Thus, the aim of this article is the explanation of housing qualitive indexes in according to comments of experts and analyzing experiences of housing. The finding suggest that for explanation desirable housing both characteristics of building of housing and the neighborhood which the house is located must be considered. In addition, housing qualitive indexes includes multidimensional characteristics. Following the growing urbanization, providing housing has become one of the most important issues for both people and planners. Among housing policies, due to the dominance of economy factors, as well as lack of proper housing indexes, quantitative indexes of housing have overcome qualitive indexes. So, planners have focused on providing housing. Although housing is one of the needs of human beings, each type of housing is not considered. In fact, desirable housing is the ideal need of human beings. Thus, the aim of this article is the explanation of housing qualitive indexes in according to comments of experts and analyzing experiences of housing. The finding suggest that for explanation desirable housing both characteristics of building of housing and the neighborhood which the house is located must be considered. In addition, housing qualitive indexes of includes multidimensional characteristics. Although housing is one of the needs of human beings, each type of housing is not considered. In fact, desirable housing is the ideal need of human beings. Thus, the aim of this article is the explanation of housing qualitive indexes in according to comments of experts and analyzing experiences of housing. The finding suggest that for explanation desirable housing both characteristics of building of housing and the neighborhood which the house is located must be considered. In addition, housing qualitive indexes includes multidimensional characteristics.

References:

1. پورمحمدی، محمدرضا. (1379). برنامه‌ریزی مسکن. ت‍ه‍ران‌: س‍ازم‍ان‌ م‍طال‍ع‍ه‌ و ت‍دوی‍ن‌ ک‍ت‍ب‌ ع‍ل‍وم‌ ان‍س‍ان‍ی‌ دان‍ش‍گ‍اه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ها (س‍م‍ت‌).
2. پیرنیا، محمدکریم. (1378). آشنایی با معماری اسلامی ایران. تهران: دانشگاه علم و صنعت ایران.

3. جنکز، مایک؛ و جونز، کولین. (1391). ابعاد شهر پایدار. (مجتبی رفیعیان و هانیه هودسنی، مترجمان). تهران: دانشگاه تربیت مدرس. (نشر اصلی2009)
4. چ‍رم‍ای‍ف‌، س‍رج‍ی‍وس‌ ای‍وان‌؛ و ال‍ک‍س‍ان‍در، ک‍ری‍س‍ت‍وف‍ر. (1376). عرصه‌های زندگی جمعی و زندگی خصوصی به جانب یک معماری انسانی. (منوچهر مزینی، مترجم). تهران: دانشگاه تهران.
5. حائری، محمدرضا. (1388). خانه،فرهنگ، طبیعت(بررسی معماری خانه‌های تاریخی و معاصر به‌منظور تدوین فرآیند و معیارهای طراحی خانه). تهران: مرکز مطالعاتی و تحقیقاتی شهرسازی و معماری.
6. حبیبی، سید محسن؛ و اهری، زهرا . (1383). بررسی ابعاد کیفی مسکن در ایران. تهران: وزارت مسکن و شهرسازی.
7. حکمت نیا،حسن؛ موسوی، میرنجف؛ و زرافشان، عطاءالله. (۱۳۸۴)بررسی و تحلیل شاخص‌های کمی و کیفی مسکن در شهرتفت و برنامه‌ریزی آتی آن، مجله جغرافیاوتوسعه ناحیه‌ایی، 5، 142-125.
8. دهخدا. علی‌اکبر. (1377). لغت‌نامه دهخدا. چاپ دوم. تهران: انتشارات و چاپ دانشگاه تهران.
9. راپاپورت، ایموس. (1366). منشأ فرهنگی مجتمع‌های زیستی. (راضیه رضازاده، مترجم). تهران: جهاد دانشگاهی دانشگاه علم و صنعت ایران.
10. سعیدنیا، احمد.(1382). کتاب سبز راهنمای شهرداریها، نظام مراکز شهری، فضاهای مسکونی. ت‍ه‍ران‌: انتشارات س‍ازم‍ان‌ ش‍ه‍رداری‍ه‍ای‌ ک‍ش‍ور‏‫.
11. شیعه، اسماعیل. (۱۳۸۵). مقدمه‌ای بر مبانی برنامه‌ریزی شهری.  تهران: انتشارات دانشگاه علم و صنعت ایران.
12. عزیزی، محمدمهدی. (۱۳۸۳). جایگاه شاخص‌های مسکن در فرآیند برنامه‌ریزی مسکن. هنرهای زیبا،17، 42-31.
13. عزیزی، محمدمهدی. (۱۳۸5). محله مسکونی پایدار: مطالعه موردی نارمک. هنرهای زیبا، 27، 46-35.
14. غیائی، محمد هادی؛ عظیمی, شراره؛ و شهابیان, پویان. (1392). سنجش میزان ارتباط رضایتمندی سکونتی با متغیرهای مسکن، واحد همسایگی و محله (مطالعه موردی: مجتمع مسکونی پزشکان فارابی). هویت شهر, 7(15), 60-49.
15. گلکار، کوروش. (1380). مؤلفه‌های سازنده کیفیت طراحی شهری. صفه، 11(33)، 65-38.
16. محمد پور، حامد. (1392). در 5 آبان ماه 1395، از https://www.memarfa.com
17. محمدزاده، پرویز؛ منصوری، مسعود؛ کوهی لیلان، بابک. (1391). تخمین قیمت هدانیک ساختمان‌های مسکونی در شهر تبریز. فصلنامه مدل‌سازی اقتصادی، 2، 38-28.
18. مرکز آمار ایران. (1375). سرشماری عمومی نفوس و مسکن. تهران: مرکز آمار ایران.
19. ناظمی، الهام؛ و درودی، محمدرضا. (1391). بررسی شاخص‌های کیفیت مسکن مناسب در طرح مسکن مهر. اولین همایش ملی معماری در گذر زمان. قزوین، از www.sid.ir
20. نقی زاده، محمد. (1379). ویژگی‌های کیفی مسکن مطلوب (مبانی طراحی و روش‌های تحصیل آن).‎ صفه،10(31)، 103-90.
21. نقی زاده، محمد. (1397). مکان و مکان‌سازی در قلمرو عمومی خوب شهر. تهران: انتشارات جهاد دانشگاهی.
22. هایدگـر، مارتیـن. (1381). شـعر، زبـان و اندیشه رهایـی. انسـان شـاعرانه سـکنی می‌کند. (عبـاس منوچهـری، مترجـم). تهـران: انتشـارات مولـی.
23. وارثی، حمیدرضا؛ و سقایی، محسن. (1384).مشکلات حاکم بر بخش مسکن در ایران. فصلنامه مسکن و محیط روستا ،112 ،60-44.
24. وزارت مسکن و شهرسازی. (1385). طرح جامع مسکن، سند راهبردی-اجرایی. تهران: نگارندگان.
25. وزارت مسکن و شهرسازی. (1394). طرح جامع مسکن. تهران: نگارندگان.
26. وست فال، متیو؛ و دویلا، ویکتوریا. (1386). شاخص‌های شهری برای مدیریت شهری.(سازمان فناوری اطلاعات و ارتباطات، مترجم). تهران: سازمان فناوری اطلاعات و ارتباطات. (نشر اصلی2001)
27. ون پل، ریک. (1391). رویکردها و روش‌های سنجش کیفیت  محیط مسکونی شهری. (مجتبی رفیعیان و جمشید مولود، مترجمان). تهران: آذرخش. (نشر اصلی1997)
28. ویتروویوس. (1388). ‎ده کتاب معماری. (ریما فیاض، مترجم). تهران: دانشگاه هنر.

29. Archdata.(2016). Retrieved April, 2016, from http://archdata.blogfa.com/po‌s‌t-8.aspx
30. Campbell, S. (1996). Green cities, growing cities, ju‌s‌t cities?: Urban planning and the contradictions of su‌s‌tainable development. Journal of the American Planning Association, 62(3), 296-312.
31. Carmona, M. (2001). Housing Design Quality: through policy, guidance and review. London: Spon press.
32. Cho, S. H., Newman, D. H., & Wear, D. N. (2005). Community choices and housing demands: a spatial analysis of the Southern Appalachian Highlands. Housing ‌s‌tudies, 20(4), 549-569.
33. Gifford, R.. (1997). Environmental Psychology: Principles and Practices. (2nd ed.). Bo‌s‌ton: Allyn & Bacon.
34. Homes and Communities Agency. (2011). Housing Quality Indicators (HQI), Retrieved March, 2015, From https://www.gov.uk/guidance/housing-quality-indicators.
35. Keall, M., Baker, M. G., Howden-chapman, P., Cunningham, M., & Ormandy, D. (2010). Assessing housing quality and its impact on health, safety and su‌s‌tainability. Journal of Epidemiology & Community Health, 64(9), 765-771.
36. Keskin, B. (2008). Hedonic analysis of price in the I‌s‌tanbul housing market. International Journal of ‌s‌trategic Property Management, 12(2), 125-138.
37. Lang, j. (1961). Urban Design-The American Experience. New York : Van No‌s‌trand Reinhold.
38. Marans, R., & Rodgers, W. (1975). Toward an under‌s‌tanding of community satisfaction. In A. Hawley & V. Rock (Eds.), Metropolitan American in contemporary perspective. New York: Sage Publications& Hal‌s‌tead Press.
39. Onibokun, A. G. (1976). Social sy‌s‌tem correlates of residential satisfaction. Environment and Behavior, 8 (3), 323-344.
40. Towers, G. (2005). At Home in the City: An  introduction to urban housing design. Oxford: Architectural Press.
41. Van Poll, R. (1997), The perceived quality of the urban residential environment. A Multi-attribute evaluation. Ph-thesis, Groningen: University of Groningen.

Full-Text:



 

تبیین مبانی عوامل موثر بر شاخص‌های کیفی مسکن

چکیده

 

به دنبال رشد فزاینده شهرنشینی انتخاب و تامین مسکن به یکی از مهمترین مسائل برنامه‌ریزان و نیز مردم تبدیل گشته است. در میان سیاست ها و برنامه‌ریزی های‌صورت گرفته به علت غلبه عوامل اقتصادی و همچنین عدم تدقیق  شاخص مسکن مطلوب، شاخص های کیفی مسکن نسبت به بعد کمی آن مهجور مانده و برنامه ریزان بیشتر توجه‌هاشان به تامین مسکن بوده‌است. مسکن یک نیاز است اما نه هر مسکنی، آنچه که ایده آل آدمی است دسترسی به مسکنی مطلوب است. این پژوهش از نوع کيفي همبستگي و هدف آن تدقیق شاخص‌های کیفی مسکن در بین آراء نظریه پردازان و تجارب است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که قلمرو مطالعاتی مسکن مطلوب، شامل بررسی کیفیت ها در  واحد مسکونی، ساختمان و محیطی است که واحد مسکونی در آن قرار دارد.  همچنین شاخص کیفی مسکن شامل کیفیت‌هایی  است که ابعاد مسکن را شکل داده و آن را به یک مسئله چند بعدی تبدیل می‌کند.

واژه‌های کلیدی

مسکن، شاخص، الگوی مسکن، شاخص کیفی مسکن

 

 

 

 

 

 

 

 

 

مقدمه

تامین مسکن یکی مسائل مهم کشور و به عنوان یک ضرورت در جامعه قابل توجه و اهمیت بوده و بسیار سرنوشت ساز وتعیین کننده است. لذا در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران (اصل 31و34) نیز به عنوان یک ضرورت به آن توجه گردیده و دولت مکلف گردیده تا شرایط مناسب در زمینه تامین مسکن مناسب برای همه اقشار جامعه را فراهم نماید. بخش مسکن در جمهوری اسلامی ایران همواره یکی از بخش های حساس ، مسئله ساز و پرسروصدا بوده که از دهه پنجاه به بعد بسیار به آن دامن زده است (وارثی و سقایی،1384، 44). فراهم آوردن سرپناه مناسب و همچنین ارائه خدمات و امکانات شهری در حال حاضر از عمده ترین مشکلات جمعیت شهری رو  به افزایش است. از سویی دیگر گسترده بودن قلمرو مطالعات مسکن و برنامه‌ریزی آن باعث گردیده از دیدگاه‌های گوناگون از جمله معماری، فنون احداث بنا، تاسیسات بناهای مسکونی، هزینه زمین و ساختمان، اعتبارات مسکن و غیره مورد بررسی قرار دهند (حکمت نیا و همکاران، 1385، 115). 

دگرگونی در مفهوم سكونت در عصر ما كه بر محدوده‌ای بسیار وسیع‌تر از تصور سنتی؛ ساكن‌شدن در یك پناهگاه فیزیكی به عنوان خانه دلالت می‌كند، باعث تقارن برنامه‌های تولید مسكن، (برنامه‌ریزی برای مهیاكردن امكانات و تداركات جانبی مكمل پروژه‌های مسكونی مانند: بهداشت، درمان، آموزش، اشتغال، ورزش، تفریح، ارتباط و غیره) می‌شود. مسكن از منظر یك نیاز زیستی، به تدریج از محدوده هندسی خانه خارج شده و هاله‌ای نامرئی به عنوان عضوی از اجزای پیوسته تركیبی، آن را درون یك شبكه پیچیده ارتباطی خدماتی (شهر) محاط می‌كند. به این ترتیب سكونت به نیازی گسترش یابنده تبدیل می‌شود كه طی روند شدت گرفتن سرعت تكامل اجتماعی، خود را با تغییرات و تحولات جدید در زمینه ارتباطات و رواج شیوه های جدید زندگی همراه می‌كند.  مسکن یک نیاز است اما نه هر مسکنی، آنچه که ایده آل آدمی است دسترسی به مسکنی مناسب است. از این‌رو باید دانست مسکن مناسب کدام است. در همین راستا  هدف پژوهش حاضر بررسی شاخص‌های کیفیت مسکن مناسب است.  اما در ابتدا باید دانست مسکن چیست و چه عوامل سازنده کیفیت مسکن کدام هستند؟

روش پژوهش

با توجه به موضوع و بررسي های انجام گرفته پيرامون مباحث زمينه ای آن، از يك منظر راهبرد تحقيق در پايان نامه ی مذکور، کيفي همبستگي مي باشد. و از آنجا که تحقيق پيش رو چند متغيره مي باشد، از روش تحليل چند معياری استفاده شد.

مبانی نظری

مفهوم مسکن

مسكن اسم مكان است بر وزن مَفعَل به معناي محل آرامش و سكونت كه از ماده سَكَن به معني آرامش مي‌آيد و در اصطلاح به مكاني مي‌گويند كه انسان در آن زندگي مي‌كند. در لغت نامه دهخدا مسكن چنين معني شده: جاي باشش و خانه، منزل و بيت، جاي سكونت و مقام، جاي آرام و.... .  در تعريف مركز آمار ايران « واحد مسكوني ، مكان ، فضا و يا محوطه‌اي است كه يك يا چند خانوار در آن سكونت داشته و به يك يا چند ورودي (شارع عام يا شارع خاص) راه داشته باشد» (مركز آمار ايران ، 1375). در این تعریف به نقش سرپناه مسکن و امکان دسترسی به آن اشاره دراد. داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوار ایرانی است . دولت موظف است با رعایت اولویت، برای آنها که نیازمندترند، به خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل رافراهم آورد(اصل 31 قانون اساسی). در این تعریف به حقوق شهروندان ایرانی در داشتن سرپناهی به عنوان مسکن و وظیفه دولت در تامین آن پرداخته‌است. در دومين اجلاس اسكان بشر در سال (1996) كه در استانبول برگزار شد مسكن مناسب چنين تعريف شده است: «سرپناه مناسب تنها به معناي وجود يك سقف بالاي سر هر شخص نيست، سرپناه مناسب يعني آسايش مناسب، فضاي مناسب، دسترسي فيزيكي و امنيت مناسب، امنيت مالكيت، پايداري و دوام سازهاي. روشنايي، تهويه، سيستم گرمايي مناسب، زيرساختهاي اوليه از قبيل آبرساني مناسب، بهداشت و آموزش، دفع زباله، كيفيت مناسب زيست محيطي عوامل بهداشتي مناسب، مكان مناسب و قابل دسترس از نظر كار و تسهيلات اوليه كه همه اين موارد بايد با توجه به استطاعت مردم تأمين شود.» (دلال پور، 1379). اجلاسیه اسکان بشر علاوه بر حفق انسان در داشتن مسکن، اعلام می کند که هدف فقط تامین سرپناه نمی ‌اشد، بلکه واجد شرایطی می داند که در این پژوهش کیفیت مسکن نامیده می شود. در جدول 1 خلاصه‌ای از تعاریف موجود در زمینه مسکن ارائه گردیده‌است:

جدول 1. خلاصه ای از تعریف مسکن

	تعاریف
لغت نامه  دهخدا	جاي باشش و خانه، منزل و بيت، جاي سكونت و مقام، جاي آرام....
دومين اجلاس اسكان بشر در سال (1996)	سرپناه مناسب يعني آسايش مناسب، فضاي مناسب، دسترسي فيزيكي و امنيت مناسب، امنيت مالكيت، پايداري و دوام سازهاي. روشنايي، تهويه، سيستم گرمايي مناسب، زيرساختهاي اوليه و قابل دسترس از نظر كار و تسهيلات اوليه كه همه اين موارد بايد با توجه به استطاعت مردم تأمين شود. (توجه به کیفیات خانه و محیط مسکونی)
محمدکریم پیرنیا	خانه جایی که ساکنان آن احساس ناراحتی نکنند و اندرون خانه یا جایی که زن و بچه زندگی می‌کنند می‌بایست تنوع زیادی داشته باشد تا خستگی احساس نشود. (توجه به کیفیات خانه، نگاه زیباشنانه به خانه)
لوکوربوزیه	خانه پوششی است که در تطابق با برخی از شرایط رابطه محیطی را بین محیط خارج و پدیده‌های زیستی انسان برقرار می‌سازد. در خانه باید یک فرد یا یک خانواده زندگی کند. یعنی اینکه بخوابد، راه برد، دراز بکشد، ببیند و فکر کند. لوکوربوزیه: خانه ماشینی برای زندگی است. (نگاه عملکردی به خانه)
چرچیل	ما خانه ها را شکل می دهیم و بعد از آن خانه ها ما را شکل می دهند. (ارتباط بین محل زندگی با انسان)
چارلز مور	خانه مرکز جهان است برای ساکنانش و برای محله اش شاخص ترین بنا در تحکیم مکان. ( نقش خانه در تامین نیاز به خودشکوفایی)
راپاپورت	خانه در وهله اول یک نهاد است و نه یک سازه و این نهاد برای مقاصد بسیار پیچیده‌ای به وجود آمده است از آنجا که احداث یک خانه پدیده‌ای فرهنگی است. شکل و سازمان فضایی آن به شدت تحت تأثیر فرهنگی است که بدان تعلق دارد. حتی در آن زمان نیز که خانه برای بشر اولیه به عنوان سرپناه مطرح بود مفهوم عملکردها در فایده صرف یا فایده عملکردی محض خلاصه نمی‌شد. وجه سرپناهی خانه به عنوان وظیفه ضروری و انفعالی مطرح بود و جنبه مثبت مفهوم خانه ایجاد محیطی مطلوب برای زندگی خانواده به مثابه واحد اجتماعی بود. (توجه به نقش فرهنگی خانه)
محمدرضا حائری	از میان فضای پیرامونی، خانه بلافصل‌ترین فضای مرتبط به آدمی است بطور روزمره بر او تأثیر می‌گذارد. اولین فضایی است که آدمی احساس تعلق فضایی را در آن تجربه می‌کند و مجموع حواس پنج‌گانه دائماً سرتاسر آن را طی می‌کند و در مدت کوتاهی بدان خو می‌گیرند. خانه مکانی است که اولین تجربه‌های بی‌واسطه با فضا، در انزوا و جمع در آن صورت می‌گیرد و خلوت با خود، با همسر و فرزندان، با دوست و دیگران همه و همه بی‌تعرض غیر در آن ممکن می‌گردد. (توجه به نیازهای تعلق و دوست داشتن و تعاملات اجتماعی)
هایدگر	زمانی سکونت در یکی از سطوح مختلف محیط اتفاق می افتد که حس مکان نسبت به آن در ما یه وجود ییاید. به بیان دیگر زمانی حس مکان نسبت به یک محیط در انسان پدیدار می گردد که آن محیط نیاز ما را به سکونت برآورده سازد. (توجه به حس رضایتمندی)
چرمایف و الکساندر	تامین زندگی خصوصی، مهم است و آدمیان باید در محل زندگی خود هر جا که باشد، خانه آپارتمان، یا هر نوع مسکن دیگر، از آن برخوردار شوند. مسکن محیطی کوچک است که در حال حاضر تمام فشارها و ناراحتی های جهانی بزرگتر، به راه های مختلف، حتی به شدتی بیشتر از همیشه به آن داخل می شود (چرمایف و الکساندر، 1376). (توجه حس امن و آرامش خانه)

در ادبیات علمی و به تبع آن در این پژوهش، مسکن صرفاً بنایی نیست که به عنوان خانه مورد استفاده قرار می گیرد. مسکن¹ کلیتی از مباحث عمران، معماری و شهرسازی، علوم اجتماعی، اقتصاد، جمعیت شناسی و ... را در برمی گیرد. مفهوم مسكن؛ علاوه بر مكان فیزیكی، كل محیط مسكونی را نیز در برمی‌گیرد كه شامل تمامی خدمات و تسهیلات ضروری مورد نیاز برای بهتر زیستن خانواده و طرح‌های اشتغال، آموزش و بهداشت افراد است. در واقع تعریف و مفهوم عام مسكن، یك واحد مسكونی یا یك خانه نیست؛ بلكه شامل كل محیط مسكونی می‌شود. به عبارت دیگر؛ مسكن چیزی بیش از یك سرپناه فیزیكی است و باید تمامی خدمات و تسهیلات عمومی لازم برای زندگی بهتر انسان را دارا باشد. بنابر این مسکن شامل واحد ساختمانی و  محیط اطراف آن می گردد.

انواع و الگوی مسکن

مسكن شهري از نظر نوع ، تراكم مسكوني و نيز تعداد طبقات و خانوار ساكن به چند دسته طبقه‌بندي مي‌شود ، اما از نظر جمعيتي به سه دسته تك خانواري ، چند خانواري و مجتمع مسكوني قابل تقسيم است (كتاب سبز، جلد چهارم). مسكن مستقل ويلايي²  به آن نوع از خانه‌ها اطلاق مي‌شود كه مستقل و جدا از هم و داراي حياط و فضاي باز خصوصي مي باشند. اين خانه‌ها  معمولاكه محل سكونت يك يا دو خانوار مي‌باشند. خانه هاي نيمه مستقل³ كه به طور رديفي در امتداد معابر شهري ساخته شده‌اند. خانه هاي آپارتماني⁴ ، بخش عمده‌اي از مسكن شهري را در شهرهاي بزرگ و متوسط تشكيل مي‌دهند. خانه‌هاي آپارتماني از نظر اندازه و نوع و ميزان تنوع متفاوت خواهند بود. بخشهاي مسكوني آپارتماني، خاص نواحي پرتراكم شهري است(maginn et al., 2008,43) . مجتمع‌هاي مسكوني⁵ با تجمع تعدادي آپارتمان در يك بلوك شهري، كه به شكل يكپارچه طراحي و تركيب شده باشند، پديد مي آيد. بسياري از مجتمع‌هاي مسكوني داراي فضاي عمومي مشتركي هستند كه مورد استقاده همگاني ساكنان مجتمع قرار مي‌گيرد و ديگران حق استفاده و حتي ورود به آن را ندارند. يك مجتمع مسكوني ممكن است از خانه‌هاي ويلايي مستقل و يا آپارتمانهاي چند طبقه شكل گيرد. اندازه مجتمع‌هاي مسكوني نيز متنوع است و برخي از آنها ، مانند مجتمع اكباتان در تهران، به اندازه يك شهر متوسط جمعيت دارند. برج⁶ اصطلاحاً به آپارتمان‌هاي بلندمرتبه بيش از ده اشكوب گفته مي‌شود. برجهاي «اسكان» ، « آ. اس. پ » و « ونك پارك» در تهران از جمله : اين نمونه‌ها مي باشند (Archdata, 2016).  بنابراین یک واحد مسکونی می تواند به صورت مستقل (ویلایی) باشد و یا جزئی از یک مجموعه از آپارتمان، ساختمان بلند مرتبه و یا مجمتمع مسکونی باشد. بنابراین وقتی صحبت از مسکن می گردد علاوه بر واحد مسکونی و محیط مسکونی(محله)، کیفیات ساختمانی که واحد در آن قرار گرفته است نیز بر کیفیت سکونت تاثیرگذار است.

مفهوم ابعاد و شاخص های مسکن

نیاز به مسكن دارای دو بعد كمی و كیفی است. در بعد كمی؛ نیاز به مسكن شناخت پدیده‌ها و اموری را شامل می‌شود كه مسئله فقدان سرپناه و میزان دسترسی به آن را مطرح می‌كند. در بررسی بعد كمی مسكن، در واقع درجه پاسخگویی به نیاز مسكن بدون در نظر گرفتن كیفیت آن موردنظر است. در بعد كیفی؛ مسائل و پدیده‌هایی مطرح می‌شود كه به بی‌مسكنی، بد مسكنی و تنگ مسكنی معروف هستند و آنچه مطرح است، نوع و شكل نیاز است. (شیعه،۱۳۸۴، ۶۳)

بررسی شاخص های مسکن یکی از وسایل و شیوه های مختلف شناخت ویژگی مسکن به شمار می رود که میتوان به کمک آن پارامترهای مؤثر در امر مسکن را شناخت و هر گونه برنامه ریزی و تصمیم گیری در مورد مسکن را تسهیل نمود.به طور کلی،احتیاج زیاد مردم به واحدهای مسکونی، مطالعاتی را به دنبال داشته است که بیشتر ابعاد کمی دارند. ممکن است از عناصر داخلی مسکن صحبت شده باشد، ولی به اینکه چگونه این عناصر در ارتباط با یکدیگر قرار گیرند و چگونه در ارتباط با جمعیت استفاده کننده باشند، کمتر توجه شده است. شاید روی خصوصیات دیگری مثل صرفه جویی در مصالح ساختمانی و مانند آن تکیه شده باشد، ولی در حقیقت آنچه که می بایست مورد توجه معماران قرار گیرد، بیشتر جنبه های کیفی مسکن است تا کمیت آن. البته این بدان معنا نیست که کمیت مسکن از اهمیت کمتری برخوردار است، بلکه در برنامه ریزی مسکن می بایست جنبه های کمی و کیفی توأماً مورد مطالعه قرار گیرند.»(شیعه،۱۳۸۵، ۲۰۸). شاخص های مسکن نه تنها به عنوان ابزاری توصیفی به بیان وضع موجود مسکن از ابعاد مختلف می پردازند، بلکه ابزار مناسبی نیز برای سنجش معیارها و ضوابط در روند تحول مسکن به شمار می روند. این شاخص ها به سیاستگذاران کلان بخش مسکن نیز کمک می کنند تا تصویر روشن تری از شرایط مسکن در گذشته ، حال و آینده داشته و سیاست ها و راهبردهای متناسبی در آینده اتخاذ نمایند (عزیزی، 1383 ، 32 ).

شاخص های مسکن ابزار مناسبی جهت سنجش معیارها و ضوابط سیاست های مسکن است.منظور از شاخص های مسکن ،ارایه اطلاعات مناسب عمل است که به عنوان بازتاب جنبه های مختلف مساله مسکن برای شناخت ابعاد و تدوین سیاست های مروبطه قابل استفاده هستند.همچنین شاخص های مسکن به سادگی وجوه کمی و کیفی کمبودها و ابعاد مسکن در وضع موجود یا در هر مقطع موردنظر را نشان می دهند. به کمک شاخص ها می توان شرایط تهیه مسکن را ارزیابی و سنجش کرد و تصویر ملموس از شرایط سکونتی ساکنان را بدست آرد. مهم ترین کاربرد شاخص ها ، بالا بردن سطح اطلاعات موجود به منظور شناخت شرایط سکونتی ساکنان است،به طوری که تصمیم گیران بتوانند تایید مسکن را بر زندگی ساکنان به صورت دقیق تر و بهتر ارزیابی و تعیین کنند.شاخص های مسکن مناسب ترین ابزار اندازه گیری پیشرفت و تحقق هدف های کلی به شمار می رود و ارزیابی کلیه سطوح از خرد تا ملی را امکان پذیر می سازد.(حبیبی و دیگران، 1370 ، 26 )

کیفیت مسکن بر اساس نیازهای انسان

مسکن یا فضای زندگی باید از دو جهت دارای کارایی باشد یکی از جنبه مادی یعنی ایجاد محیطی با دسترسی و امکانات مناسب، درجه حرارت و فشار مطلوب، رطوبت، کوران هوا و نور مناسب و نظایر آن و دیگری از نظر جوابگویی به نیازهای معنوی مردم، یعنی ایجاد فضاهای مناسب با طرز زندگی و نوع فرهنگ و اداب و رسوم اجتماعی مردم. این دو شرط اگر با هم به کاملترین نحوی جمع شوند می‌توانند سبب ایجاد حس مطلوبیت از مسکن گردیده و درجاتی از رضایت افراد را فراهم آورد.

مطالعه مسکن و محیط مسکونی، نتیجه نیاز به ارزیابی تداوم ارتباط این دو مفهوم برای تولید معنا و هویت برای افراد و خانواده ها است.  برای درک این معنا، خانه به عنوان مجموعه ای از روابط پویا از خانه به بیرون، یعنی محله و شهر است. در این تعریف خانه هسته فراهم کننده سرپناه و اقتصاد در مقیاس کلان قابل درک است.

 

شکل 1. را بطه بین خانه، محله و شهر (Sorce: maginn et al., 2008,42)

یکی از عامل­های مهم در محیط، ارتقای سطح زندگی در آن بر اساس نیازهای انسانی (هرم مازلو)  است، چرا که محیط انسان را ساخته و به او هویت و درک از زمینه را می­دهد، محیط در تعریف لنگ13 شامل: محتوای زمینی، جاندار، اجتماعی و فرهنگی است، هر کدام از این محیط­ها زندگی مردم و ماهیت نگرش­های آنها را به محیط ساخته شده و انتظارات آنها را از کار طراحان تحت تاثیر قرار می­دهد. آنچه معماران خلق می­کنند: محیط انسان­گرا، محیط بالقوه­ای است برای رفتار انسان و آنچه شخص استفاده و تحسین می­کند، محیط موثر بر اوست (Lang, 1961 : 85). از دیدگاه لنگ نیازهای یاد شده در چارچوب راهکارهای طراحی محیط قابل پاسخگویی است. طبقه­بندی این راهکارها که هر کدام برای برآوردن نوع خاصی از نیازهای انسانی هستند (گلکار، 1379 : 29)، لنگ کیفیت های محیطی را براساس مدل مازلو به 6 دسته تقسیم می کند.  از آنجایی که همین کیفیت ها محیط مسکونی را شکل می دهند، از آن بهره جسته و کیفیت های مسکن استخراج گردید. (جدول) 

 

جدول1 . نیازهای انسانی و راهکارهای طراحی جهت برآوردن آن ها بر اساس مدل لنگ

نیاز های انسانی  (مدل لنگ)	توضیح	کیفیت‌های سازنده مسکن
فیزیولوژیک	تسهیلات و تجهیزات کافی، آسایش(دما، آفتاب، باران، تنظیم شرایط اقلیم خرد) و حفظ تعادل بوم شناسی محل	دسترسی  های مسکن
ایمنی	کیفیت ایمنی معابر، امکان نظارت و مراقبت، نفوذ پذیری و قابلیت دسترسی و انعطاف پذیری فضاهای مسکونی	امنیت مسکن و محیط مسکونی
احساس تعلق	تامین تسهیلات اجتماعی، تقویت حس مکان، هویت، خوانایی، تناسب بصری	مسکن متناسب با نیازهای فرد و دسترسی به امکانات اجتماعی
عزت نفس	کیفیت و چگونگی «مالکیت» اراضی، ایجاد حس فردیت و تعلق داشتن به مکان و گروه خاص
خودشکوفایی	شخصی سازی فضا و رعایت اصل تنوع در طراحی
شناختی و زیباشناختی	تامین امکان فعالیت های فرهنگی-تفریحی توسط طراحی شهری، خلق مناظر شهری و طبیعی خوب و ایجاد غنا در کیفیات محیطی	زیبایی  مسکن و محیط مسکونی

 

توجه به نیازهای انسانی در هر زمان و مکانی موجب می­شود که محیط را تحت تاثیر خود قرار دهد. از این رو یک مسکن با کیفیت که بتواند نیازهای انسان را پاسخ دهد باید در جه اول دسترسی به مایحتاج زندگی را فراهم نمده و در آن احساس امنیت نمود تا بتوان از زیبایی‌های محیط مسکونی لذت برده و سعی در ارتقای آن داشته باشد.

مسکن در دسترس: مسکن در دسترس شامل دسترسی به امکانات عمومی مربوط به: راحتی و نزدیکی مسکن به امکانات و خدمات رفاهی محلی مانند پارک‌ها و زمین بازی، مراقبت های بهداشتی، آموزش و پرورش، اشتغال، کتابخانه و .... امکان استفاده عموم از امکانات عمومی محلی بدون تبعیض یا تعصب. نزدیکی و دسترسی به فرصت های محلی مانند آموزش و اشتغال با تنوع در انتخاب می باشد.

مسکن امن: مسکن امن درجات مختلف امنیت را برای ساکنین اعم از امنیت در خانه و محیط مسکنی در مقابل بلایا و سوانح طبیعی و غیرطبیعی، جرائم جامعه، اثرات ناشی از فعالیت های انسانی و سایر ابعاد ذهنی امنیت شامل می گردد.

مسکن متناسب: مسکن متناسب بر تناسب مسکن با نیازهای فرد و یا خانوار، میزان انعطاف پذیری برای تهیه نیازهای آینده و اهداف بلند مدت، قدرت انتخاب نوع خانه، فرصت های محله(داشتن امکانات آموزشی و کار) و زیرساخت های محلی و امکانات عمومی دلالت دارد.

مسکن زیبا و دلپذیر: مسکن زیبا باید بتواند کیفیتهای عینی و ادراکی زیبایی شناختی را مانند نظم، هماهنگی، خاطره انگیزی و دید و منظر مطلوب را داشته باشد.

 

شاخص کیفیت مسکن 

سابقه نگرش کیفی به مسکن به گذشته های بسیار دور  باز می گردد. زمانی که ویتروویوس با بستری که از اندیشه های فیلسوفان یونانی از جمله افلاطون و ارسطو بوجود آمده بود، به تدوین نظریه معماری پرداخت ویتروویوس در کتاب، ده کتاب معماری خود آورده است: من قوانین مشخصی را تنظیم کرده‌ام که شما با مطالعة آنها می‌توانید کیفیت ابنیه‌ای را که تاکنون احداث کرده‌اید و همچنین آنهایی را که قرار است احداث کنید، مورد قضاوت قرار دهید؛ ویتروویوس معماری را مبتنی بر سه اصل میداند: اصل اول استواری⁷ بنا را بیان میکند، دومین اصل کاربری⁸ مناسب بناست و سومین اصل، زیبایی⁹ ساختمان است. به عبارت دیگر تعریفی که وی از معماری کرد، ساختمان مطلوب، بنایی پایدار، مقاوم، مفید و زیبا بود.

 از دهه 60 میلادی در مباحث مسکن شهری،  بحث ارزش املاک و نگرش علمی به مقوله مشاوره املاک پای شاخص‌های کیفی مسکن را به نوعی در مقالات علمی باز کرد.  در الگوهای تقاضای مسکن به طور کلی تخمین کاربردی تقاضای مسکن به دو گروه عمده تقسیم می­شود. گروه اول که به روش همگن­سازی معروف است، مسکن را به عنوان یک کالا یا خدمت همگن فرض کرده و تقاضای آن را مورد بررسی قرار می­دهد. در این حالت به ویژگی­های بیشمار و متفاوت مسکن توجهی نشده و تابع تقاضای مصرف­کنندگان فقط از بُعد قیمت و یا ارزش بازاری واحد مسکونی مورد سنجش قرار می­گیرد. گروه دوم مسکن را به عنوان کالایی ناهمگن و چندبُعدی در نظر گرفته و سعی در تخمین تأثیر هر یکی از ویژگی­های آن بر قیمت مسکن دارد که به الگوی قیمت هدانیک¹⁰ معروف است (محمدزاده و همکاران،1391). پایه الگوی قیمت هدانیک از عواملی نشأت می‌گیرد که واحد مسکونی به وسیله این ویژگی‌ها شناخته می‌شود. تابع قیمت هدانیک در بخش مسکن تحت تأثیر سه گروه از متغییرها قرار می‌گیرد: گروه اول شامل، عوامل کالبدی یا ساختاری واحدهای مسکونی می‌باشد که در واقع ویژگی‌های فیزیکی آن را مورد سنجش و مطالعه قرار می‌دهد. گروه دوم تحت عنوان عوامل دسترسی شناخته می‌شوند که دربرگیرندۀ موقعیت دسترسی واحد مسکونی است. گروه سوم، شامل عوامل محیطی می‌باشند که معرف امکانات رفاهی واحد مسکونی هستند(محمدزاده و همکاران، 1391).

در رویکرد رضایتمندی سکونتی،  مقوله مسکن داراي ماهيتي مركب و نمايانگر رضايت فرد از واحد مسكوني، محله و ناحيه سكونتي او است (Onibokun,1974) و اغلب جهت ارزيابي ادراكات و احساسات ساكنين از واحد مسكوني و محيط زندگي خويش به كار ميرود. نهايتاً اين مفهوم نشانه‌اي مهم مبني بر وجود ادراكات مثبت ساكنين نسبت به «كيفيت زندگي» خويش تلقي مي‌شود (Campbell, et al., 1996). مفهوم رضایتمندی سکونتی با مفاهیمی چون استاندارد زندگی، بهزیستی، قابلیت زندگی، کیفیت مکان، کیفیت زندگی مرتبط با سلامتی و کیفیت زندگی دارای ارتباطی نزدیک است. در واقع این مفاهیم با یکدیگر همپوشانی دارند و گاهی مترادف هم تلقی می‌شوند. یک واحد مسکونی به خودی خود و به تنهایی تعیین‌کننده رضایت‌مندی سکونتی نیست، بلکه تنها قسمت یا زیر سیستمی از یک سیستم کلی‌تر است که فضای سکونتی را تشکیل می‌دهد. ساکنان از طریق فرایند ارتباط متقابل اجزاء مختلف این محیط که بر رضایت‌مندی آن‌ها تأثیر می‌گذارد در ارتباط هستند، یعنی می‌توان دریافت مفهوم رضایت‌مندی سکونتی از دید ساکنان در ارزیابی موفقیت پروژه‌های مسکن و شهرسازی دارای اهمیت است. (غیائی، عظیمی و شهابیان ،1390 به نقل از Choudhury,2005). پژوهش‌ها نشان می‌دهند که میزان رضایت از محیط سكونتی، نشان از آن دارد كه درک میزان رضایت از سوی هر شخص و در شرایط مختلف شخصی، اجتماعی، اقتصادی، فرهنگی و فیزیكی، متفاوت است (Van Poll,2000). از جمله خصوصیات فردی مؤثر بر رضایت می توان به عوامل جمعیتی، شخصیتی، ارزش ها، انتظارات، مقایسه با سایر سكونتگاهها و امید به آینده اشاره كرد (Gifford, 2004). رضایتمندی از محیط سكونتی به میزان رضایت در دو معیار واحدهای مسكونی و محله یا واحدهای همسایگی به طور مستقیم، و ویژگی های شخصی، فرهنگی و اجتماعی وی به طور غیرمستقیم بستگی دارد(Huang,2006).

 

شکل 2. مدل تجربی سنجش رضایتمندی از واحدهای سكونتی (Source: Van Poll, 2000)

 ون پل¹¹ معیارهایی هم چون دید و منظره، ویژگی های کالبدی، روابط همسایگی، میزان ترافیک، حس تعلق به مکان، تراکم و دسترسی را مد نظر قرار داده است. رضایتمندی، اغلب جهت ارزیابی ادراکات و احساسات ساکنین از واحد مسکونی و محیط زندگی خویش به کار می رود. رضایتمندی از محیط سکونتی به طور مستقیم به میزان رضایت در دو جزء واحدهای مسکونی و واحدهای همسایگی، و به طور غیرمستقیم به ویژگی های شخصی، فرهنگی، اجتماعی و سایر ویژگی های مخاطب بستگی دارد (2008Bahi,؛2010Hur, ؛Halla, 2007.؛2013 World Bank,). مدل مارانز و راجرز¹² (1975) اولين مدل نظری درباره رضايت از محل¹³ سکونت است، آن‌ها رضايت از محيط سكونت را منوط به درك و ارزيابي شخص از ويژگي‌هاي محيطي مانند پاكيزگي، امنيت محله و مشخصات فردي نظير جنسيت، سن، طبقه اجتماعي دانسته‌اند. يكي از جنبه‌هاي رضايت از محيط توجه به اين نكته است كه زندگي مردم در محيط‌هاي مختلف مسكوني، سطوح متفاوتي از رضايت را در بر مي‌گيرد، به گونه‌اي كه ساكنان محيط‌هاي مختلف با در نظر گرفتن نوع خانه‌ها و محله‌اي كه در آن زندگي مي‌كنند، احساس رضايت مي‌نمايند.

ون پل به بررسی کیفیت محیط مسکونی شهر پرداخته و به این نتیجه رسید که1) بعد از شاخص های فیزیکی، شاخص های روانی- اجتماعی و شاخص های محیط کالبدی مهم هستند.2) کیفیت محیطی را می توان به عنوان یک مفهوم سلسله مراتبی چند شاخص قلمداد کرد.

متیو کرمونا در کتاب «کیفیت طراحی مسکن¹⁴» (2001) با یک نگاه کیفی و طراحی شهری به بررسی معیار های تاثیرگذار در توسعه محلات جدید در انگلستان پرداخته است. او به این اشاره می کند که امروزه طراحی محیطی با کیفیت، اهمیت یافته و به نقش طراحان در افزایش استانداردهای طراحی اشاره می کند. ابعاد طراحی مسکن از دیدگاه کرمونا: بعد فضایی، بعد ریخت‌شناختی، بعد زمینه‌ای، بعد بصری، بعد ادراکی، بعد اجتماعی، بعد کارکردی، بعد پایداری (Carmona,2001).

از کارهای متاخر در حوزه کیفیت مسکن میتوان به کتاب گراهام تاورز با عنوان درآمدی بر مسکن شهری اشاره نمود که  به مقوله تغییر اقلیم و توسعه پایدار  و تاثیری که محیط بر این تغییر داده پرداخته است. در این راستا دو بحث وجود دارد: از سویی نیاز به ساخت خانه هایی که کمترین آسیب را به محیط زیست برسانند و جایگزینی برای سوخت فسیلی است و از سویی دیگر تغییر بعد خانوار و نیاز به خانه های جدید(خانه هایی برای خانواده های تک سلولی) به وجود آمده است. 7 معیار برای برنامه ریزی کیفی مسکن را تاورز معرفی می کند:توجه به مسائل زیست محیطی ( توجه به تغییرات اقلیمی، جمعیتی)، توجه به استانداردهای کمی ساختمان و محیط مسکونی، توجه به امکانات واحد همسایگی، فضای شهری طراحی شده، رعایت دستور کار سبز، استفاده مجدد از فضاهای ساخته شده و توجه به شاخص های ذهنی درباره خانه.  سید محسن حبیبی و زهرا اهری(1383) در گزارش طرح مطالعاتي به « بررسي ابعاد کيفي مسكن در ايران» پرداختند. در اين گزارش با تكيه بر آمار و ارقام موجود، بخشي از ابعاد کيفي مسكن مورد مطالعه و بررسي قرار گرفته است . بر مبناي مطالعة انجام شده، قابليت ها ، مزيتها، تنگناها و محدوديتهاي توسعة بخش مسكن در ابعاد کيفي تجزيه و تحليل شده اند  و مبتني بر آن جهت گيري هاي اصلي در توسعة بخش مسكن در ابعاد کيفي معين گشته اند.

محمد مهدی عزیزی  (1383) به بررسی ابعاد مختلف شاخص ها پرداخته و شاخص‌های مسکن را در سه دشته کلی اقتصادی ( مانند نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار) ، اجتماعی- فرهنگی (مانند تراکم خانوار در واحد مسکونی، تراکم نفر در اتاق) و کالبدی(مانند الگوی مسکن، تراکم ساختمانی و مسکونی)  دسته بندی نموده است. عزیزی (1385) به ظرفیت قابل تحمل اشاره می کند و مثال می زند که محله نارمک به آستانه ظرفیت های جمعیتی و ساختمانی رسیده  و چناچه این مسئله نادیده گرفته شود این اصول که پایداری محله را تضمین می کنند از دست خواهند رفت.

مایک جنکز و کولین جونز(1391) در بررسی مطلوبیت سکونت به این نتیجه رسیدند که در مناطق با تراکم کمتر نسبت به محله های با تراکم بالا در خانواده‌هایی که پیش از این در مناطق حومه شهر زندگی می کردند، مطلوبیت سکونت قوی تر بود. دسترسی به حمل و نقل عمومی برای خانوارها حایز اهمیت بود، اما اگر حمل و نقل عمومی در محدوده پیاده روی آسان حتی یا حتی امکان پیاده روی قرار داشت، آن قدر مهم نبود.. به نظر می رسد که خانواده ها خواهان امکاناتی هستند که یا در فاصله مناسبی برای پیاده روی قرار گرفته باشد یا حداقل بشود پیاده به آن جا رفت، در این صورت از ایده وجود امکاناتی که اصلا نمی توان پیاده به آن جا رفت، گریزان اند. فضای سبز برای کسانی که در حال حاضر در حومه شهر زندگی می کنند، از اهمیت بیشتری برخودار است. هر چند برای کسانی که در مناطق میانی زندگی می کنند، از اهمیت کمتری برخوردار است. ساکنان مناطق مرکزی شهر الگوی مبهم تری از تأکید صرف بر میزان فضای سبز موجود دارند.

"ارزیابی کیفیت مسکن و تاثیر آن بر سلامت، امنیت و پایداری" (2010) یک راهنمای مناسب برای ایجاد و توسعه ابزارهای سنجش کیفیت مسکن است که با اقدامات عملی و تاثیر آنها بر سلامت و ایمنی و پایداری در ارتباط است، (با اشاره خاص به نیوزلند و انگلستان) می باشد. این مقاله بخشی از مشکلات مهمی که طرح های ایجاد ابزارهای ارزیابی کیفیت مسکن با آن مواجه می شوند را توضیح می دهد. و این که چگونه اطلاعات کیفیت مسکن می تواند افراد ، سازمان ها و بخش های خصوصی را برای بهبود وضعیت سلامت ، ایمنی و پایداری مسکن پشتیبانی کند. در این مقاله اگرچه بر ثبات و استاندارد سازی ابزارهای اندازه گیری کیفیت مسکن در عواملی چون امنیت تاکید می گردد، به لزوم محلی گرایی این سیستم بر اساس شرایط بومی مانند فرهنگ و اقلیم نیز اشاره می کند. ساختمانی را می توان "خوب" نامید که برنامه الزامات یا همان نیازها را برآورده سازد. اگرچه برنامه الزامات خواسته های کارفرما را مشخص می سازد اما کنترل طرح و یا یا ساختمان تنها با برنامه الزامات کافی نیست. در اکثر موارد خواسته ها والزاماتی وجود دارد که هرگز به وضوح بیان نمی شود، به این دلیل که کارفرما آگاه نبوده و یا آن ها را نادیده می گیرد یا این که بعضی الزامات را بدیهی و آشکار می داند. غلاوه بر این نه کارفرما اغلب به همه امکانت مختلف آگاه است و نه الزامات و خواسته های همه افراد درگیر کاملا مطرح و به وضوح در برنامه الزامات بیان شده است. بنابراین هر ارزیابی باید به معیارهای دیگر، نه فقط برنامه الزامات توجه کند (ون دووردت،2005).

در سال ١٩٩٦ يك نظام اندازه گيري کيفي  در انگلستان تدوين شد. سیستم شاخص کیفیت مسکن(HQI)  یک وسیله و ابزار ارزیابی برای ارزشیابی شمای کلی مسکن براساس کیفیت و نه صرفا قیمت می‌باشد. اين نظام، کيفيت طرح‌هاي مسكوني را براساس سه طبقه بندي اصلي ؛ محل قرارگيري، طرح و اجرا، ارزيابي مي کند.. از نظام شاخص‌هاي کيفيت مسكن مي‌توان هم در مسكن اجتماعي و هم در ساير انواع مساکن براي بهبود طرح‌هاي مسكوني استفاده کرد (حبیبی و اهری،1383). در این روش ده شاخص وجود دارد که کیفیت را اندازه‌گیری می‌کند. این شاخص‌ها عبارتند از: 1)موقعیت  : عمدتا بر کیفیت و فاصله دسترسی به خدمات مورد نیاز ساکنین و همچنین میزان دوری از آلاینده های محیطی اشاره دارد؛ 2) سایت- منظره و تاثیرات بصری: رابطه ساختمان با محیط اطراف از نظر بصری، میزان اشراف و محرمیت، منظر شهری و موارد مشابه را مورد بررسی قرار می دهد؛ 3)سایت- فضای باز : بر کمیت و کیفیت فضاهای باز ساختمان مسکونی خصوصا مسائل امنیتی این فضاها  اشاره دارد؛ 4)سایت- مسیرها و جابجایی: کیفیت معابر و مسیرهای و سلسله مراتب دسترسی  به مسکن اعم از سواره، پیاده، در هر دو مقیاس داخل ملک و محله را ارزیابی می کند؛ 5) واحد- اندازه: اندازه و تعداد فضاهای داخای واحد مسکونی را ارزیابی میکند؛ 6) واحد- طرح کلی: کیفیت طراحی فضاهای داخلی واحد مسکونی را مد نظر قرار می دهد؛ 7) واحد- سروصدا، نور، خدمات و  سازگاریبررسی کیفیت و کمیت امکانات ساختمان مانند عایق بندی ساختمان و سرمایش و گرمایش را مد نظر قرار می دهد؛ 8)  واحد- دسترسی به واحد: کیفیت نفوذپذی و وروردی های را ارزیابی می کند؛ 9) واحد- پایداری: بر ارزیابی شاخصهای پایداری مانند بهینه سازی مصرف انرژی بیشتر تاکید دارد؛ و 10)محیط‌زیست بیرونی- ساختمان برای زندگی: کیفیت فضاهای عمومی و نیمه عمومی که باعث هماهنگی، تناسب، هویت که باعث ایجاد حس مکان می‌شود  را مورد ارزیابی قرار می دهد. از آنجا که در طراحی مسکن باید این نکته در نظر گرفته شود که مردم چگونه می‌خواهند از خانه و محیط پیرامون آن استفاده کنند. به همین دلیل، این شاخص‌ها نه تنها به خانه و طراحی آن در جزئیات (شاخص‌های 5 تا 9)، بلکه به زمینه‌ی خانه و اطرافش نیز توجه می‌کند (شاخص‌های 1 تا 4 و 10).

جمع‌بندی

همان طور که بیان گشت از زمان ویترویوس نظریه های زیادی در زمینه ارتقاء کیفیت مسکن ارائه گردیده که هر کدام براساس اهدافی که داشته اند رویکردهای متفاوتی را اتخاذ نموده که به تبع شاخص های مورد استفاده متفاوت می باشند در جداول خلاصه ها آراء اندیشه ها و رویکرددها در ایران و جهان براساس رویکردها وشاخص های مورد استفاده آورده شده است:

جدول جمع‌بندی اندیشه ها و رویکردها به کیفیت مسکن در جهان

جهان	نظریه پرداز		رویکرد		اهداف		گروه شاخصهای اصلی مطرح شده
ویترویوس قرن اول م		کیفیتهای معماری		ایجاد بنای مطلوب		-استحکام(استواری) - کارایی -زیبایی
هدانیک (1960)		اقتصادی		بررسی کیفیت طراحی فضاها بر ارزش گذاری املاک		-معماری داخلی واحد مسکونی  -معماری ساختمان - موقعیت و دسترسی محله
HQI (1996)		کیفیت فضاهای مسکونی		بررسی کیفیت طراحی فضاها بر ارزش گذاری املاک		-موقعیت -سایت- منظره و تاثیرات بصری -سایت- فضای باز -سایت- مسیرها و جابجایی -واحد- اندازه -واحد- طرح کلی -واحد- سروصدا، نور، خدمات  -واحد- دسترسی به واحد -واحد- پایداری -محیط‌زیست بیرونی- ساختمان برای زندگی
ون پل (1997)		اجتماعی		عوامل موثر بر رضایتمندی سکونتی		-واحد مسکونی(وضعیت داخلی ساختمان، تعمیر و نگهداری، هزینه ها، تسهیلات خارجی، اندازه و تسهیلات) -محله(فضاها، پیوندهای اجتماعی، قابلیت دسترسی، تسهیلات، امنیت، سروصدا، بهداشتی)
وست فال و دویلا (2001)		مدیریت شهری		اقتصادی		-قیمت و اجاره خانه به درآمد -زیربنا به ازای هر نفر -تولید خانه(در زمین خالی یا نوسازی) -سهم هزینه ساخت خصوصی و دولتی
کرمونا(2001)		کیفیت طراحی فضاها		پیشنهاد چارچوب طراحی شهری برای توسعه منطقه مسکونی جدید		فضایی، ریخت شناسی، زمینه ای، بصری، ادراکی، اجتماعی، کارکردی، پایداری
گراهام تاورز (2005)		زیست محیطی، کیفیت طراحی فضاها		طراحی خانه و محلات مسکونی بر اساس تغییر اقلیم و توسعه پایدار		-توجه به مسائل زیست محیطی ( توجه به تغییرات اقلیمی، جمعیتی) -توجه به استانداردهای کمی ساختمان و محیط مسکونی - توجه به امکانات واحد همسایگی -فضای شهری طراحی شده -رعایت دستور کار سبز -استفاده مجدد از فضاهای ساخته شده -توجه به شاخص های ذهنی درباره خانه
جنکز و جونز (2009)		کیفیت فضاها، اقتصادی، اجتماعی		رابطه بین شاخص های مسکن و پایداری ، زیست پذیری محلات مسکونی		-گونه ساختمان -ویژگی های ساختمان -سازگاری کاربری ها - نگهداری از فضاها

 

جدول جمع‌بندی اندیشه ها و رویکردها به کیفیت مسکن در ایران

	نظریه پرداز		رویکرد		اهداف		گروه شاخصهای اصلی مطرح شده
ایران	عزیزی (1383)		اجتماعی-فرهنگی، اقتصادی، جمعیتی، کیفیت طراحی فضاها		برنامه ریزی مسکن		-اقتصادی -اجتماعی-فرهنگی -کالبدی
حبیبی و اهری (1383)		اجتماعی-فرهنگی، اقتصادی، جمعیتی، کیفیت طراحی فضاها		بررسی رابطه تغییر شیوه زندگی و شیوه ساخت و افزایش جمعیت بر روی ابعاد مسکن		-تغییرات جمعیتی و شهرنشینی -بعدخانوار -الگوهای سکونت - کيفيت کالبدي مسكن - محيط مسكوني
نقی زاده (1379)		کیفیت فضاها		معرفی عوامل موثر بر کیفیت مسکن		-توجه به انسان -امنیت و ایمنی -محرمیت -آرامش -خلوت -امکان ارتباط با طبیعت -میانه روی - احترام به حقوق دیگران - وحدت جامعه - احترام به خانواده
غیائی، عظیمی و شهابیان (1392)		اجتماعی-فرهنگی، اقتصادی، کیفیت طراحی فضاها		عوامل موثر بر رضایتمندی سکونتی		- رضایتمندی از معماری داخلی واحد مسکونی (تاسیسات و سازه، آلودگی، اندزه و تعداد فضاها، طراحی خانه) - رضایتمندی از معماری ساخمان - رضایتمندی از محله(تسهیلات، ایمنی و آسایش، دسترسی) - رضایتمندی از روابط همسایگی

بر اساس جدول فوق میتوان در یک طبقه بندی کلی رویکردهای زیر را در خصوص بررسی کیفی مسکن در موارد زیر مطرح نمود:

رویکرد اقتصادی: رویکرد اقتصادی بیشتر معطوف به تعیین ارزش املاک بوده و در آن عوامل کیفی موثر بر تعیین قیمت مسکن مد نظر قرار می گیرد.

رویکرد کیفیت فضا و طراحی شهری: در این رویکرد که از پیشگامان آن میتوان به متیو کرمونا و تاورز اشاره کرد بیشتر بر کیفیتهای فضایی با رویکرد طراحی شهری و نگرش به مسکن به عنوان یکی عناصر تاثیرگذار در کیفیت محیط شهری تاکید دارد.

رویکرد مدیریت شهری: این رویکرد بیشتر در پروژهای تحت حمایت سازمانهای بین المللی بوده و به دنبال اهدافی مانند مسکن قابل استطاعت برای ساکنان کلانشهرها بوده است.

رویکرد اجتماعی: با توجه به مطرح شدن بیش از بیش مفهوم کیفیت زندگی در سنجش شهرها بحث مسکن نیز امروزه بیشتر در قالب رضایتمندی ساکنین از محیط مسکونی خود مطرح شده و از نمونه های موفق در این خصوص میتوان به مدل ون پل در هلند اشاره کرد.

رویکردهای پایداری شهری: با  تاثیر از نگرشهای متاخر توجه به مسائلی همچون معماری پایدار و شهر پایدار، مسکن پایدار نیز به مفهومی رایج در این ادبیات تبدیل شده که بیشتر اهداف بهینه سازی مصرف انرژی و توجه به محیط زیست، فرم شهری فشرده و حمل و نقل عمومی محور را دنبال میکند.

رویکردهای تلفیقی: در این میان رویکردهای تلفیقی که به نوعی سعی در تولید ابزاری برای سنجش واحدهای مسکونی داشته اند به نوعی کلیه رویکردهای فوق الذکر را در نظر گرفته اند که در این میان سیستمHQI  به کار گرفته شده توسط دولت انگلستان از نمونه های موفق با رویکرد مذکور بوده است. اما نگاه کیفی به تک واحد مسکونی در این روش برای سطوح برنامه ریزی در شهر جامع نمی باشد.

با توجه به مبانی نظری ارائه شده جهت جامع نگری به مسئله مسکن آنچه که در ادبیات نظری و تجارب جهانی در مورد مسکن مطلوب وجود داشت را میتوان در چهار کیفیت اصلی بیان کرد. البته هریک از کیفیتهای فوق در ابعاد گوناگونی میتواند مولفه های کیفیت مسکن را تولید کند. این ابعاد را نیز نظریه پردازان گوناگونی پشتیبانی کرده اند که در جدول زیر ارائه گردیده است.

ابعاد	نظریه پرداز
کالبدی فضایی	کرمونا، هدانیک، HQI، ون پل،  وست فال و دویلا، تاورز، هانگ جو، جنکز و جونز، عزیزی،  حبیبی و اهری، نقی زاده، طرح جامع مسکن، غیائی و همکاران، ناظمی
عملکردی	کرمونا، هدانیک، HQI، ون پل، تاورز، هانگ جو، جنکز و جونز، حبیبی و اهری، نقی زاده، غیائی و همکاران غیائی و همکاران، ناظمی
ادراکی	کرمونا، HQI، تاورز، نقی زاده، غیائی و همکاران، ناظمی
زیست محیطی	کرمونا، HQI، ون پل، تاورز، هانگ جو، طرح جامع مسکن، غیائی و همکاران
اجتماعی فرهنگی	کرمونا، ون پل، عزیزی، حبیبی و اهری، نقی زاده، طرح جامع مسکن، غیائی و همکاران، ناظمی
اقتصادی	هدانیک، ون پل، وست فال و دویلا، هانگ جو، جنکز و جونز، عزیزی، حبیبی و اهری، طرح جامع مسکن، غیائی و همکاران

نتیجه گیری

مسکن به عنوان یکی از نیازهای انسانی در مرحله اول به عنوان یک سرپناه تنها قرار است که انسان را از شرایط محیطی حفظ نماید. بنا بر تعاریف ارائه شده مسکن علاوه بر بر واحد مسکونی شامل ساختمان و محیط مسکنی است که در آن قرار گرفته و کیفیت مسکن به معنای دادوستدی میان این قلمروها است. بنابراین زمانی که بحث از کیفیت مسکن می شود، این کیفیت شامل تمامی قلمروها می گردد. از سویی براسا نیازهای مازلو، انسان به عنوان کاربر این فضا و ارزش دهنده به این کیفیت ها، 4 کیفیت دسترسی، تناسب، امنیت، و زیبایی را برای مسکن می توان متصور شود. همچنین از بعدی دیگر این فضاها ابعادی را در بر می گیرند که در حقیقت یک مسکن مطلوب می بایستی در این ابعاد شامل کیفیت های مطرح شده باشد. با توجه به کیفیت‌های مطروحه و ابعادی که کیفیتهای مسکن می تواند در آن مد نظر قرار گیرد میتوان این مدل تولید شاخص را درنمودار زیر نشان داد.

 

 به عنوان مثال کیفیت تناسب و بهره مندی در بعد کالبدی – فضایی: کیفیتی است که بر رابطه متغیرهای کالبدی واحد مسکونی مانند اندازه مسکن، میزان فضای باز مسکن و میزان مشاعات با نیاز خانوار دلالت دارد. کیفیت تناسب و بهره مندی در بعد عملکردی : کیفیتی است که بر رابطه متغیرهای امکانات واحد مسکونی جهت راحتی بیشتر مانند تعداد پارکینگ، تعداد اتاق، ، امکانات گرمایش سرمایش، حیاط و فضای بازی بچه ها  و محل اجتماع همسایگان دلالت دارد. کیفیت تناسب و بهره مندی در بعد ادراکی: کیفیتی است که بر رابطه متغیرهای محیط مسکونی با مقیاس انسانی جهت درک مطلوب از فضا مانند محصوریت فضای محیط مسکونی، تراکم و ......دلالت دارد، و کیفیت تناسب و بهره مندی در بعد زیست محیطی: کیفیتی است که بر رابطه متغیرهای محیطی، اقلیمی و بهداشتی مانند آلودگیهای زیست محیطی(هوا، صدا، بو، خاک)، نور حیوانات موذی و مانند آن دلالت دارد . کیفیت تناسب و بهره مندی در بعد اجتماعی-فرهنگی: کیفیتی است که بر رابطه متغیرهایی مانند همگنی طبقه اجتماعی، پیوندهای اجتماعی در محیط مسکونی دلالت دارد. کیفیت تناسب و بهره مندی در بعد اقتصادی: کیفیتی است که بر رابطه متغییرهای هزینه ای مانند تناسب در بودجه ساخت و  خرید، امکان جابجایی و تبدیل به احسن نمودن مسکن و همچنین مقرون به صرفه بودن زیرساختهای شهری  دلالت دارد.

تحلیل مسائل کمی و کیفی مسکن از طریق ابزاری صورت می‌گیرد که به صورت متغیرهایی به نام شاخص های مسکن مطرح بوده  و بیانگر ابعاد مختلف مانند اقتصادی،اجتماعی،فرهنگی و کالبدی مسکن هستند. شاخص های مسکن  می توانند از یک سو ابزار شناخت وضعیت مسکن در ابعاد مختلف فوق الذکر بوده و از سوی دیگر ، ابزار کلیدی برای ترسیم چشم انداز آینده مسکن و برنامه ریزی آن باشند.

پی نوشت‌ها

---

[1]  . housing

[2] . Detached

[3]  . Semi-Detached

[4]  . Apartment (Flats)

[5]  . Clusters

[6]  . Sky Scraper

[7]  . firmitas

[8]  . utilitas

[9]  . venustas

[10]  . Hedonic

[11]  . Van Poll

[12]  . Marans and Rogers, Standard Metropolitan Statistical Areas

[13]  . Neighborhood satisfaction

[14]  . Housing design quality

 

فهرست مراجع

 

1.       پیرنیا، محمدکریم .(1378). آشنایی با معماری اسلامی ایران،تهران، دانشگاه علم و صنعت ایران.

2.       جنکز، مایک؛ و جونز، کولین. (1391). ابعاد شهر پایدار. (مجتبی رفیعیان و هانیه هودسنی، مترجمان). تهران: دانشگاه تربیت مدرس. (نشر اصلی2009)

3.       چ‍رم‍ای‍ف‌، س‍رج‍ی‍وس‌ ای‍وان‌؛ و ال‍ک‍س‍ان‍در، ک‍ری‍س‍ت‍وف‍ر. (1376). عرصه‌های زندگی جمعی و زندگی خصوصی به جانب یک معماری انسانی. (منوچهر مزینی، مترجم). تهران: دانشگاه تهران.

4.       حائری، محمدرضا (1388). خانه،فرهنگ، طبیعت(بررسی معماری خانه های تاریخی و معاصر به منظور تدوین فرآیند و معیارهای طراحی خانه). تهران: مرکز مطالعاتی و تحقیقاتی شهرسازی  و معماری.

5.       حبیبی، سید محسن؛ و اهری، زهرا . (1383). بررسي ابعاد کيفي مسكن در ايران. تهران: وزارت مسکن و شهرسازی.

6.       راپاپورت، ایموس (1366). منشا فرهنگی مجتمع های زیستی. ترجمه راضیه رضازاده، جهاد دانشگاهی دانشگاه علم و صنعت ایران، تهران

7.       راپاپورت،ایموس (1382) . خاستگاه های فرهنگی معماری. ترجمه صدف ال رسول و افرا بانک، فصلنامه خیال، شماره 8، زمستان

8.       رفيعيان، مجتبي، علي عسگري و زهرا عسگري زاده. (1388). سنجش ميزان رضايتمندي سكونتي ساكنان محلة نواب. نشريه (پژوهش هاي جغرافياي انساني)، شماره 67 .

9.       شیعه ، اسماعیل(۱۳۸۴) ، با شهر و منطقه در ایران ، انتشارات دانشگاه علم و صنعت ایران، تهران 

10.       شیعه، اسماعیل(۱۳۸۵) ، مقدمه ای بر مبانی برنامه ریزی شهری ، انتشارات دانشگاه علم و صنعت ایران، تهران 

11.       عزیزی،محمد مهدی. (۱۳۸۳)،جایگاه شاخص های مسکن در فرآیند برنامه ریزی مسکن،نشریه هنر های زیبا ،شماره ۱۷،تهران.

12.       عزیزی،محمد مهدی. (۱۳۸5).محله مسکونی پایدار: مطالعه موردی نارمک. هنرهای زیبا، 27، 46-35.

13.       غیائی، محمد هادی, عظیمی, شراره, شهابیان, پویان. (1392). سنجش میزان ارتباط رضایتمندی سکونتی با متغیرهای مسکن، واحد همسایگی و محله (مطالعه موردی: مجتمع مسکونی پزشکان فارابی). هویت شهر, 7(15), 49-60.‎

14.       محمدزاده، پرویز؛ منصوری، مسعود؛ کوهی لیلان، بابک. (1391). تخمین قیمت هدانیک ساختمان­های مسکونی در شهر تبریز. فصلنامه مدلسازی اقتصادی، 2، 28 – 38.

15.       ناظمی، الهام، (1391)، «بررسی شاخص­های کیفیت مسکن مناسب در طرح مسکن مهر»، قزوین : اولین همایش ملی معماری در گذر زمان.

16.       نقي زاده، محمد.(1379). ويژگي هاي كيفي مسكن مطلوب (مباني طراحي و روش هاي تحصيل آن).‎صفه،31،104-90. 

17.       نوربرگ شولتز، کریستیان(1381). مفهوم سکونت. ترجمه: امیر یاراحمدی. تهران:انتشارات آگه.

18.       نوربرگ- شولتز، کریستیان(1387)، مفهوم سکونت: به سوی معماری تمثیلی، ترجمه محمود امیریار احمدی، تهران، نشر آگه.

19.       وارثی، حميدرضا؛ و  محسن سقايي. (1384).مشكلات حاكم بر بخش مسكن در ايران. فصلنامه مسكن و محيط روستا ،112 ،60-44.

20.       وزارت مسکن و شهرسازی. (1385). طرح جامع مسکن، سند راهبردی-اجرایی. تهران: نگارندگان.

21.       وزارت مسکن و شهرسازی. (1394). طرح جامع مسکن. تهران: نگارندگان.

22.       وست فال، متیو؛ و دویلا، ویکتوریا. (1386). شاخص های شهری برای مدیریت شهری.(سازمان فناوری اطلاعات و ارتباطات، مترجم). تهران: سازمان فناوری اطلاعات و ارتباطات. (نشر اصلی2001)

23.       ون پل، ریک. (1391). رویکرها و روش های سنجش کیفیت محیط مسکونی شهری. (مجتبی رفیعیان و جمشید مولود، مترجمان). تهران: آذرخش. (نشر اصلی1997)

 

24.       Carmona, M. (2001). Housing Design Quality: through policy, guidance and review. London.

25.       Cousins, M. (2009). Design quality in new housing: learning from the Netherlands. Taylor & Francis.

26.       Fried, M. (1984), The structure and significance of community satisfaction. Population and Environment: Behavioral and Social Issues, 7(2), 61-86.

27.       Gifford, R., 1997. Environmental Psychology: Principles and Practices. (2nd ed.) Boston: Allyn & Bacon.

28.         Onibokun, A. G. (1976), Social system correlates of residential satisfaction. Environment and Behavior 8 (3): 323-44.

29.       Towers, G. (2005). At Home in the City: An introduction to urban housing design. Architectural Press.

30.       Van Poll, R. (1997), The perceived quality of the urban residential environment. A Multi-attribute evaluation. Ph-thesis, Groningen: University of Groningen.

31.       Cho, S. H., Newman, D. H., & Wear, D. N. (2005). Community choices and housing demands: a spatial analysis of the Southern Appalachian Highlands. Housing Studies, 20(4), 549-569.

 

 

 

 

Clarification of principle’ s factors  to contributing of  housing quality indexes

 

Abstract

 

Following the growing urbanization, providing housing has become one of the most important issues for both people and planners. Among housing policies, due to the dominance of economy factors, as well as lack of proper housing indexes, quantitative indexes of housing have overcome qualitive indexes. So, planners have focused on providing housing. Although housing is one of the needs of human beings, each type of housing is not considered. In fact, desirable housing is the ideal need of human beings. Thus, the aim of this article is the explanation of housing qualitive indexes in according to comments of experts and analyzing experiences of housing. The finding suggest that for explanation desirable housing both characteristics of building of housing and the neighborhood  which the house is located must be considered. In addition, housing qualitive indexes includes multidimensional characteristics.

 

 

Key words: index, type of housing, housing qualitive index

 

---