Phenomenological analysis of housing consumption pattern in luxury residential areas of TehranIn the residential sector of the construction industry

Subject Areas : Financial Economics

ali asghar velayati ¹ , kambiz Heidarzadeh ² , محمد علی عبدالوند ³

1 - azad universityess Management Department, Science and Research Unit, Islamic Azad University, Tehran, Iran
2 - Department of Management, Science and Research Branch, Islamic Azad University, Tehran, Iran
3 -

Received: 2023-10-11 Published : 2024-09-11

Keywords: Consumption pattern, consumer, luxury house, district 1 and 3 of Tehran,

Abstract :

Phenomenological analysis of housing consumption pattern in luxury residential areas of Tehran In the residential sector of the construction industry Abstract In order to get to know the pattern of housing consumption, the exploratory research method was used. With the phenomenological study approach to achieve the goal The research was used. Sampling was done by the snowball method. In this research, consumers living for more than 6 months were interviewed. The collection of information reached saturation by conducting 3 interviews. The results showed that the consumption pattern of luxury housing from the perspective of the residents' consumers is more Out of 6 months, it includes 3 categories of satisfaction with the construction, ancillary services of the building and the characteristics of the area. Therefore, the findings indicate that the choice Luxury buildings in the statistical population are influenced by satisfaction with the construction, ancillary services of the building and the characteristics of the region. Keywords: consumption pattern, consumer, luxury house, 1st and 3rd district of Tehran 1. Introduction Investigating the behavior of consumers is one of the basic principles of marketing science. Knowing the consumption pattern and the factors affecting the choice or non-choice of the product. by customers or consumers, it is one of the basic methods for strategic planning of producers and economic enterprises. Acceptance of the product by the consumers, limited to the knowledge of the product, the level of quality, or the pricing area, or the after-sales service.

Full-Text:



 

 

واکاوی پدیدارشناختی الگوی مصرف مسکن در مناطق لوکس نشین تهران

در بخش مسکونی صنعت ساختمان

 

اسامی نویسندگان به همراه مرتبه علمی (مدرک تحصیلی) و نام واحد دانشگاهی به صورت فارسی و لاتین آورده شود.

آدرس ، تلفن و ایمیل نویسندگان درج شود.

نویسنده عهده دار مکاتبات داخل پرانتز جلوی نام نویسنده مشخص شود.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

واکاوی پدیدارشناختی الگوی مصرف مسکن در مناطق لوکس نشین تهران

در بخش مسکونی صنعت ساختمان

چکیده

برای دستیابی به شناخت الگوی مصرف مسکن، از روش پژوهش کیفی استفاده شد. با رویکرد مطالعه پدیدارشناختی برای دستیابی به هدف پژوهش استفاده شد. نمونه­گیری با روش گلوله برفی انجام گرفت. در این پژوهش با مصرف­کنندگان ساکن بیش از 6 ماه مصاحبه شد و گردآوری اطلاعات با انجام 3 مصاحبه به اشباع رسید. نتایج نشان داد الگوی مصرف مسکن لوکس از دیدگاه مصرف کنندگان ساکن بیش از 6 ماه شامل 3 مقوله رضایت از ساخت، خدمات جانبی ساختمان و ویژگی­های منطقه است. بنابراین یافته­ها حاکی از آن است که انتخاب ساختمان­های لوکس در جامعه آماری تحت تاثیر رضایت از ساخت، خدمات جانبی ساختمان و ویژگی­های منطقه است.

واژگان کلیدی: الگوی مصرف، مصرف کننده، خانه لوکس، منطقه 1 و 3 تهران 

 

1- مقدمه

بررسی رفتار مصرف­کنندگان از اصول اولیه علم بازاریابی است. شناخت الگوی مصرفی و عوامل مؤثر بر انتخاب یا عدم انتخاب محصولات توسط مشتری یا مصرف­کنندگان از راهکارهای اساسی برای برنامه ریزی­های استراتژیک تولید کنندگان و بنگاه­های اقتصادی است. رد یا پذیرش محصول توسط مصرف کنندگان، محدود به شناخت محصول و میزان کیفیت و یا حوزه قیمت گذاری و یا خدمات پس از فروش و غیره بوده است، ولی نیاز به بررسی کلی و جامع­تری است که ریشه در روان شناسی اجتماعی و حوزه مردم شناسی اجتماعی و                   جامعه­شناسی دارد. مسکن به عنوان یکی از مهم ترین نیازهای بشر، همواره از دغدغه­های خانوارها بوده است. دولتها نیز همواره وظیفه تهیه سرپناه مناسب برای مردم خود را پذیرفته­اند و برای انجام این وظیفه نیز غالباً تمهیداتی اندیشیده­اند. با توجه به اینکه بخش مسکن ارتباط وسیعی با دیگر بخشهای تولیدی و خدماتی اقتصاد دارد، هر حرکتی در بخش مسکن سریعاً به دیگر بخشهای اقتصادی کشور سرایت کرده و می­تواند موجب رکود و یا رونق آن­ها گردد (دژپسند و محتوی، 1393). بازار مسکن در ایران از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. با توجه به ماهیت مسکن که بزرگ ترین سرمایه بسیاری از خانوارهای ایرانی است، روند حرکتی این بازارهای اقتصادی تفاوت دارد. بسیاری از فعالان در سایر بخش های اقتصادی، از املاک و مستغلات به عنوان بخشی از سبد دارایی های خود به منظور مدیریت ریسک درآمدی و سرمایه­ای استفاده می­کنند. بنابراین شناخت فعالان این بازار و شاخص­های تاثیرگذار بر آن می تواند منجر به تصمیم­گیری آگاهانه در این بخش شوند. در برهه کنونی که شرایط اقتصادی و سیاسی پیچیدگی بالایی دارد و از طرفی با افزایش قیمت ارز، تعادل­های اقتصادی کشور دستخوش تغییرات شده است، لزوم بهره گیری از این شناخت از اهمیت بیشتری برخوردار است. دانستن این موضوع که روند آینده بازار مسکن برای فعالان با چه مخاطرات و فرصت­هایی روبه رو خواهد بود، کمک می­کند تصمیم­گیری با دقت بیشتری انجام شود. در این پژوهش تلاش می­شود با بررسی مصرف کنندگان ساکن بیشتر از 6 ماه، تجارب زیسته آنان در خصوص الگوهای مصرف مسکن در مناطق لوکس نشین تهران مورد بررسی و سنجش قرار گیرد.

 

2- پیشینه پژوهش

در بررسی انتخاب مسکن مشتریان، بیشتر مطالعات از چارچوب قیمت لذت جویانه (راسن¹، 1974) استفاده می­کنند که در مرکز آن مساله ویژگی­های مسکن یا عوامل خرید مسکن وجود دارد. ویژگی­های مسکونی در بسیاری از مطالعات از ویژگی­های باطنی (اصلی) ساخت مسکن مثل فضای زندگی داخلی (کاپچیک² و همکاران، 2003؛ لیندبرگ³ و همکاران، 1989)، ویژگی­های خارجی مثل طراحی و فضای ظاهری (باتی و چارچ⁴، 2004) تا شاخص­های منطقه­ای و مکانی مثل کیفیت محیطی (تان⁵، 2011؛ یوسف و رسوسدارمو⁶، 2009؛ زابل و کیل⁷، 2000) در نوسان است. با توجه به ویژگی­های مکانی ساخت خانه، فاصله تا محیط کار، مدارس، فروشگاه خرده فروشی و ایستگاه­های حمل و نقل عمومی بنظر می­رسد که ملاحظات مهمی برای خرید خانه باشند. همچنین، زمان جابجایی می­تواند در ترجیحات صاحبان­خانه خصوصاً برای خانواده­های با درآمد پائین تا متوسط تأثیر داشته باشد (لوین⁸، 1998). به طور کلی خانواده­ها، خانه­ای را که تا محیط کار آن­ها مناسب و راحت باشد ترجیح می­دهند (تا و گلدفینچ⁹، 1996). فاصله با امکانات اجتماعی- عمومی می­تواند به معنی ارائه وسایل راحتی و مناسب برای دستیابی به امکانات داخلی مثل مدارس، فروشگاه خرده فروشی و حمل و نقل عمومی باشد. همچنین فاصله با فروشگاه خرده­فروشی می­تواند یکی از ملاحظات اصلی برای خریداران خانه باشد، همانگونه که خرده فروشی یکی از مهم­ترین وجوه خانواده­ها است (تان¹⁰، 2011).

همچنین رایج­ترین ویژگی­های ساختاری که می­تواند بر ترجیحات خرید خانه تأثیر بگذارد، اندازه محوطه، تعداد اتاق خواب و حمام و وجود باغ در یک خانه هستند. همچنین فضا یک جنبه مهمی از فرایند تصمیم­گیری خرید خانه است (کلارک و اوناکا¹¹، 1983). بیشتر خانواده­ها در اکثر اوقات تلاش می­کنند تا اندازه حیاط یا محوطه خانه خود را افزایش دهند، چرا که آن نماد تجمل و رفاه بیشتر برای ساکنان است (کلارک و همکاران، 2006). تعداد اتاق­ها یا حمام­ها در یک خانه، ویژگی مهمی توسط خانواده­ها در تصمیم­گیری برای خانه­دار شدن خصوصاً در کشورهای غربی در نظر گرفته می­شود (هارتابیا¹² و همکاران، 2010). تان (2011) بیان کرد خانه­ای که در یک منطقه خوب واقع شده است، ارجحیت بیشتری دارد و خانواده­ها مایلند که برای یک خانه در یک منطقه با کیفیت محیطی خوب بیشتر پرداخت کنند. در پژوهشی مشخص شد که برای مشتریان کانادایی ویژگی­های خانه، عوامل مکانی و اقتصادی از مهم­ترین عوامل هستند (کیناک و استونسون¹³، 1982). همچنین نشان داده شده است که عوامل فرهنگی و اجتماعی نقش مهمی در اهمیت نسبی ویژگی­های متنوع       خانه­سازی ایفا می­کند. به طور خاص ترجیحات خانه­سازی بوسیله روابط اجتماعی، خویشاوندی و مذهبی تعیین شدند (جابارن¹⁴، 2005). به همین ترتیب سینگری و همکاران (2005) نشان می­دهند که تحقیق در مورد ترجیحات و انتخاب خانه می­تواند با تلفیق معیارهای اجتماعی و روانشناختی با جنبه­های عملکردی از یک خانه افزایش یابد. خصوصاً در محیط خاورمیانه، ارزش­های اجتماعی و مذهبی تأثیر زیادی بر ترجیحات خانه­سازی و اهمیت نسبی ویژگی­های خانه­سازی برای مصرف­کننده دارند. بررسی رابطه بین فضای سبز و ترجیحات خانه­سازی که توسط لوتیک (2000) و تاجیما (2003) در اروپا و کشورهای شمال آمریکا اجرا شد، نشان می­دهد که خانواده­ها تمایل دارند تا هزینه بیشتری برای باغ­ها و فضای سبز بپردازند. همچنین، خریداران خانه معمولاً خانه­هایی را ترجیح می­دهند که یک طرح اثرگذار داشته باشد. تهویه طبیعی به عنوان بخش اساسی از انرژی که سلامتی و صلح را ارتقا می­دهد و سطح نفوذ روشنایی خورشید را وسیع می­کند، عامل اولیه و عمده تأثیرگذار بر ترجیحات خانه­سازی در کشورهای آسیایی است (وانگ و لی¹⁵، 2006). بنابراین، خریداران خانه، خانه­هایی را که با نیازهای آنها متناسب هستند، ترجیح می­دهند. به طور گسترده اعتقاد بر این است که بازار مسکن به طور گسترده نیازهای مرتبط با    ویژگی­های ساختاری مسکن را مورد بررسی قرار داده است (فایرو¹⁶ و همکاران، 2009). این ویژگی­های ساختاری مسکن مورد توجه بسیاری از منابع قرار گرفته و بعنوان عوامل تاثیر گذاری بر اولویت­های خرید خانواده­ها تعریف شده است (اوپوکو و ابدول-موهمین¹⁷، 2010). مطالعات زیادی به شناسایی تقاضا برای ویژگی­های ساختاری اختصاص یافته و نشان می­دهند که اولویت در انتخاب مسکن در ارتباط با ویژگی­های ذاتی مسکن می باشد، به ویژه از نظر طراحی و چیدمان­های عمومی و خصوصی داخلی، مساحت کل یک طبقه از ساختمان و طراحی ساختمان (تان، 2012)، ویژگی­های بیرونی و فضای بیرونی همانند طراحی نما و فضای بیرونی (باتی و چارچ¹⁸، 2004؛ وانگ و لی¹⁹، 2006). با توجه به اهمیت نسبی ویژگی­های اجتماعی-فرهنگی در تصمیم گیری برای خرید خانه (جابرن²⁰، 2005). در الگوهای اسکان و همچنین سبک زندگی و جهت گیری­های خانه ای مشاهده شده است (وانگ و لی²¹، 2006). 

این ویژگی­های ذاتی (باتی و چارچ²²، 2004) مسکن همانند هزینه و اندازه با توجه به ویژگی­های طراحی بیرونی و فضای بیرونی تا محله و سایر عوامل محلی همانند آلودگی دامنه دارد (یوسف و رسوسادارمو²³، 2009). به طور کلی، اندازه، تعداد اتاق­های خواب و حمام و سرویس بهداشتی و داشتن باغچه و طراحی انفعالی مناسب به عنوان ویژگی­هایی شناسایی شده که بر الویت­های خریداران مسکن تاثیر می گذارند. فضا به عنوان یک جنبه پیشرو از فرآیند تصمیم گیری برای خرید خانه مطرح شده است و نشان می دهد که تعداد اتاق­ها یا اتاق         خواب­های یک خانه یکی از جنبه­های مهمی است که خانواده­های برای تصمیم گیری در خرید خانه بدان توجه می کنند، بویژه در کشورهای غربی. در یک مطالعه طولی بزرگ که به بررسی نیازهای مسکن و الویت­های خریداران رده اول در کوالامپور بر اساس شش ویژگی ساختاری انجام شد (حمام و دستشویی، اتاق خواب، اتاق نشیمن، آشپزخانه، سازگاری با محیط زیست، ساخت و ساز)، مشخص شد که تعداد اتاق خواب­ها به شکل قابل توجهی در ارتباط با مالکیت خانه می باشد (مقیمی و جاسن²⁴، 2015). در پژوهشی در چین وانگ و لی (2006) استنباط کردند که متغیرهای منطقه یعنی ویژگی­هایی که یک منطقه را از دیگری متمایز می­کند (مثل دسترسی، خدمات عمومی، راحتی و آسایش، کیفیت محیطی و نمای بیرونی) مهم­تر از متغیرهای مسکونی در انتخاب خانه­سازی توسط ساکنان چین هستند. در یک پژوهش دیگر در کشور ترکیه مشخص شد که نزدیکی به خویشاوندان، محیط ساکت و تمیز و محیط اجتماعی بادوام عوامل مشترکی برای همه گروه­های درآمدی هستند (داکمسی²⁵ و همکاران، 1996). برای خریداران خانه اُردنی طراحی داخلی، فضا، مواد و مصالح مورد استفاده برای نمای ظاهری، قابلیت استفاده، اندازه آشپزخانه، نوع جامعه و منطقه و نزدیکی به امکانات منطقه را به عنوان عواملی کلیدی تأثیرگذار شناسایی کرد. این کار را توسعه داد تا نشان دهد که برای مشتریان اردنی فضای خانه، جاده خوب، حمل و نقل خوب، خانه­های تک واحدی، سیستم گرمایشی کارآمد، سرسبزی، منطقه با کیفیت بالا و یک محیط ساکت ویژگی­های برتر هستند (آل-مومانی²⁶، 2003). بندر و همکاران نیز در سال 2000 الگویی را به منظور اندازه­گیری ترجیحات محیطی صاحب­خانه­ها ارائه دادند، نتایج این محققان نشان داد که مشخصات فیزیکی (مثل تعداد اتاق­ها، اندازه محوطه­ها و شرایط ساختمان) می­تواند به آسانی اندازه­گیری شود و در یک الگوی خوشی و لذت تلفیق شود. در عوض، اندازه­گیری صفات محیطی (مثل نزدیکی به مرکز شهر و حمل و نقل عمومی) بسیار مشکل است. همچنین مطالعه کارستن²⁷ در سال 2007 نشان داد که کیفیت خانه­سازی از دو عنصر اصلی تشکیل شده است که شامل مکان (سازگاری با زندگی روزانه)، و شرایط (مکان) منطقه است. مورد اول خود خانه است و مورد دوم محیط و محل ساخت خانه است. محیط خانه­سازی شامل امکانات، زیرساخت­ها و خدماتی می­شود که درون و اطراف منطقه در دسترس هستند، سازگاری که داخل و نزدیکی منطقه است و سرمایه اجتماعی که درون منطقه وجود دارد. همچنین مباحثه جالبی در مورد اهمیت نسبی عوامل درونی و بیرونی در انتخاب خانه وجود دارد. در تحقیقی دیگر واش و همکاران (1993) به این نتیجه رسیدند که به جز تفکیک کارخانه، انتخاب­های محل اقامت بر عواملی همانند کیفیت محل زندگی و مدارس و ایمنی محل زندگی استوار است. به همین شکل، لوین (1998) دریافت که زمان تردد عامل تعیین کننده غالبی در انتخاب محل سکونت در سطح منطقه­ای محسوب شده و اینکه ارائه مسکن ارزان قیمت در نزدیکی مرکز اشتغال می­تواند تاثیری بر تصمیمات محل سکونت برای اقشاری با درآمد کم تا متوسط و خانواده­هایی که تنها یک نان آور دارند، داشته باشد. در مقابل، کائکو (2006) دریافت که مصرف کنندگان کارآیی و خاص بودن خود خانه را در مقایسه با محل آن مهمتر دانسته در حالیکه گیولیانو و اسمال (1993) استدلال می­کنند که سایر عوامل از اهمیت بیشتری در تصمیم گیری انتخاب محل مسکن در مقایسه با هزینه­های تردد برخوردار می باشد. همچنین مساله اولویت­های مسکن ده­ها سال است که در مرکز توجهات دانشمندان قرار دارد. یکی از اهداف مطالعات اولویت­های مسکن، درک اولویت ساکنان برای داشتن مسکنی خاص با ویژگی­های خاص می باشد. برای مثال تحقیقات گذشته نشان داده است که مردم تمایل به زندگی در محله­هایی داشته که جمعیت آن­ها متشکل از هم نژادهای آن­ها بوده (کلارک²⁸، 1992) یا دارای پیشینه­ای قومی هستند (تایکسریا²⁹، 2007). سیرگی و همکاران (2005) پیشنهاد می­کنند که خریداران مسکن به احتمال زیاد هر دو جنبه کاربردی و سمبلیک را در انتخاب خانه لحاظ می­کنند. مطالعات هاولی و همکاران (2009) نشان داد که ساکنان تمایل به اقامت در مکان­هایی کم تراکم در مقایسه با مکان­های پرجمعیت دارند. چنین مطالعاتی درک افراد از اولویت­های ساکنان و دیدگاه آنها را تقویت می کند. مطالعات کمی به شکلی ویژه بر اولویت­های مسکن نسل جوان معطوف شده است. در یکی از مطالعات انجام شده بر روی جوانان چینی، وو (2010) دریافت که نزدیک بودن به امکانات حمل و نقل عمومی، مجاورت به محل کار، احساس امنیت، نزدیکی به مراکز پزشکی و بهداشت و درمان و نزدیک به تاسیسات آموزشی جزو پنج عامل برتر تعیین کننده استفاده از خانه (اجاره یا خرید) در میان مصرف کنندگان جوان در گوانجو می باشد. همچنین واحدهای مسکونی که در مجاورت و نزدیکی به فضای سبز یا پارک­های تفریحی واقع شده­اند، توسط خانواده­ها بیشتر ترجیح داده می­شوند (لو و جیم³⁰، 2010؛ لاتیک³¹، 2000). خانواده­ها همچنین اهمیت زیادی به وجود باغ در خانه برای فعالیت­های بچه­ها قرار می­دهند. علاوه بر این خانواده­هایی با فرزندان کوچک در انتخاب خانه وجود باغ را نسبت به بالکن ترجیح می­دهند (هارتابیا³² و همکاران، 2010). همچنین، تحقیقاتی که در کشورهای اروپایی و شمال آمریکا انجام شده اند، بیان کرده اند که خانواده­ها مایلند برای    باغ­ها و فضای سبز هزینه بیشتری بپردازند. همانطور که الهگلا (2008) و چوگوییل (2008) بیان کردند، باغ­ها نقش مهمی در حمایت از تداوم اجتماعی ایفا می­کنند، چونکه نقش اولیه آنها اهداف اجتماعی و استراحت می­باشد. تحقیقات نشان داده اند که فضاهای سبز قابل دسترس و نزدیک به خانه­ها می­تواند قیمت خانه­ها را تا 5 الی 6 درصد افزایش دهد (تاجیما³³، 2003). بسیاری از مطالعات تحقیقاتی بر روی ویژگیهای خانه­سازی منطقه اجرا شده است که از قابلیت دید درختان و آبها (لاتیک، 2000) تا کیفیت هوا (زابل و کیل³⁴، 2000) تا بزهکاری و جنایت منطقه در نوسان است. بعضی از مطالعات نشان داده­اند که خانواده­ها تمایل دارند هزینه بیشتری را برای زندگی در مناطقی با نرخ جرائم پائین و دیگر مسائل امنیتی بپردازند (وانگ و لی، 2006).  تان (2012) اشاره کرده است که سازندگان خوب بایستی جنبه­های امنیتی منطقه را در پروژه­های خانه­سازی درنظر بگیرند تا مطمئن شوند که خانواده­ها در مناطق امن و سالم زندگی می­کنند و اینکه رفاه و خوشی آنها نیز تضمین شود.

3- اهمیت پژوهش

واکنش های رفتاری مشتری و مصرف­کننده هنگامی رخ می­دهد که نیروهای قوی محیطی، مصرف کننده را به سمتی سوق می­دهند که او بدون اینکه احساسات و باورهای قوی­ای داشته باشند، کالایی را خریداری یا از خدماتی استفاده ­کنند. در این حین، مصرف­کننده الزاماً بوسیله یک فرآیند منطقی تصمیم­گیری یا متکی بر احساسات، اقدام به خرید نمی­کند، بلکه خرید او از تاثیر مستقیم رفتار از طریق نیروهای محیطی، از قبلی ابزارهای ارتقای فروش، هنجارهای فرهنگی، محیط فیزیکی، و یا فشارهای اقتصادی ایجاد می­شود. بنابراین، تولیدکنندگان اغلب با تلاش زیاد در جهت تحت تاثیر قرار دادن تقاضا برای کالا و یا خدماتی از طریق ارتقا، ترویج، و توسعه آن با مشخصات ویژه، سعی می­نمایند آن را در ذهن مشتریان و مصرف­کنندگان از دیگر کالاها و خدمات متمایز سازند و اینگونه تقاضا را تحت تاثیر قرار دهند و از کالا و خدمات رقبا متمایز سازند (موون و مینور³⁵، 1997). 

محل سکونت یکی از ابتدایی­ترین و مهمترین مسائلی است که بشر با آن مواجه بوده و درباره آن اندیشیده است. این مساله با آن که ریشه در تاریخ زندگی بشر دارد اما در دنیای امروز نه تنها جذابیت و اهمیت خود را از دست نداده است، بلکه نیاز بشر به مسکن به صور گوناگون تغییر شکل یافته و در انواع خواسته­ها در این حوزه تجلی یافته است. این مساله جهانی در کشورها و فرهنگ­های مختلف، تغییر یافته و طی قرن­ها ترجیحات و الگوهای متفاوتی به خود گرفته است. صنعت ساختمان، در سال­های اخیر موتور محرک صنایع پیشین خود و حتی هنر بوده و یک نیاز اولیه را تبدیل به مجموعه متنوعی از خواسته­ها در حوزه­های گوناگون نموده است. در ایران همگام با تحولات خواسته­های جهانی در این حوزه بویژه در بخش مسکونی شاهد دگرگونی خواسته­های افراد می باشیم. صنعت ساختمان یکی از جذاب­ترین بخش­های اقتصاد در ایران به حساب می­آید و در برخی سال­ها به دلیل پویایی این صنعت بویژه در بخش مسکن مورد توجه بیشتر قرار گرفته است. برخی خریداران مسکن در ایران به دلیل تبدیل مسکن به یک کالای سرمایه­ای به بخشی از این بازار جذب شده­اند که در این مطالعه مورد توجه محقق نیست، اما در بخش­های دیگر این بازار خریدارانی با ترجیحات و انگیزه­هایی فارغ از سرمایه­گذاری وارد بازار شده­اند که تحت تاثیر عواملی متفاوت از جمله عوامل روانشناختی، فیزیکی و اجتماعی شامل سبک زندگی (علایق، عقاید، فعالیت­ها) و متغیرهای دموگرافیک می­باشند. علاوه بر این متغیرها به نظر می رسد عامل مهاجرت در ترجیحات مشتریان بازار مسکن تفاوت ایجاد می­کند. در حوزه عوامل روانشناختی، احساسات و ادراکات، نگرش­ها، و باورها بویژه فاکتورهای مربوط به مذهب می­تواند بر چگونگی رضایتمندی از مسکن و قصد خرید آنها تاثیرگذار باشد. در بخش عوامل فیزیکی هنر معماری و خواسته­های خریداران نسبت به ساختار ساختمان، کیفیت ساخت، نقشه­ها و ایمنی و کارکردهای مربوط به ترکیب ساختمان و امکانات موجود و حتی نور، مطرح است. از طرف دیگر، عوامل اجتماعی طیف گسترده­ای از متغیرها را دربر می­گیرد. طبقه­های اجتماعی و تفاوت­های موجود میان این طبقات و گروه­بندی­های اجتماعی در محله­ها و روابط و ترجیحات گروه­های اجتماعی بر ترجیحات مشتریان در هر یک از این گروه­ها تاثیرگذار است (کائکو³⁶، 2007).

 سطح درآمد افراد، یکی از فاکتورهای ایجاد طبقات اجتماعی به حساب می­آید و این متغیر در تصمیمات خرید مسکن نیز دارای اهمیت ویژه است. متغیر دیگری که در حوزه عوامل اجتماعی قابل بررسی است کوچکترین جزء اجتماع، یعنی خانواده است که به عنوان یک واحد مصرف به حساب می­آید. در این حوزه فرهنگ خانواده و تعداد اعضای خانواده می­تواند بر تصمیمات خرید مسکن تاثیرگذار باشد. خانواده با کارکردهای خود می­تواند تصمیمات خرید را سمت و سو بخشد. تصمیمات خرید مشتریان مسکن می­تواند تحت تاثیر عوامل جغرافیایی و منطقه­ای نیز قرار گیرد. به نظر می­رسد الگوهای خرید مسکن در مناطق مختلف در یک شهر یکسان نبوده و عوامل موثر برآن متناظر با گوناگونی مناطق، متفاوت است. این مطالعه با در نظر گرفتن این تفاوت­ها در مناطق شهری بویژه شهر تهران که تفاوت­های اساسی در مناطق شمال و جنوب آن دیده می­شود، سعی در یافتن الگوهای خاص خریداران در مناطق خاص این شهر می­باشد. به عنوان مثال در هر قسمت از شهر تهران یک مجتمع جدید در حال ساخت یا بازسازی می‌باشد. در این بازار پویا یکی از مشکلاتی که اکثر پیمانکاران شرکتی یا شخصی با آن روبرو هستند، درک و استخراج نیازها و سلایق دقیق مشتریان (خریداران ملک) است به نحوی که از یک­سو امکان فروش ساختمان­ها را برای ایشان بالا برده و از سوی دیگر با رعایت استانداردها و نیازهای واقعی مشتریان رضایت ایشان را افزایش دهند. لذا متغیرهای مربوط به این مساله، عوامل تاثیرگذار در ساختمان­ها جهت جذب رضایت مشتریان شامل نوع متریال مصرفی، مشخصات نمای ساختمان، تجهیزات و تسهیلات داخلی و غیره که همگی برآمده از نیازهایی است که منطبق با فرهنگ مردم این مناطق است. در نهایت، با توجه به مطالب فوق می­توان بیان کرد که در قسمت­های مرفه­نشین، دیگر صرفاً بحث ایجاد یک سرپناه برای خانواده در میان نیست، بلکه تهیه امکانات رفاهی و فوق رفاهی برای خانواده و زندگی در میان می­باشد. موقعیت خوب و میزان چشم­گیر بودن تک تک المان­ها و فضاهای ساختمان موضوع اصلی این خریدها به حساب می­آید. به عبارتی در خرید ملک، افراد لوکس­پسند در انتخاب مسکن خود بیشتر به عواملی نظیر محله و موقعیت، دسترسی به معابر عمومی نه وسائل نقلیه عمومی، نمای ساختمان، ورودی جذاب، مشاعات و امکانات، مدیریت منسجم در ساختمان، نقشه­های ژورنالی، امکانات داخل واحد، چشم­انداز کل شهر، و همسایه­ها توجه می­کنند.

 

4- اهداف پژوهش

اين پژوهش براي نيل به هدف اصلی؛ شناسایی الگوی مصرف مسکن و همچنین اهداف و پاسخ به سوالات فرعی: 1. چگونگي تاثير سبک زندگی افراد، 2. چگونگي تاثير علایق و عقاید افراد، 3. چگونگي تاثير عوامل امنیتی منازل، 4. چگونگي تاثير ویژگی­های خاص منازل و 5. چگونگي تاثير فرهنگ افراد بر انتخاب و مصرف مسکن افراد در مناطق مناطق لوکس­نشین شهر تهران براساس تجربه زيسته و رويكرد پديدارشناختي انجام گرفته است. هدف این مطالعه، فهم و کشف تجربه زیسته مصرف­کنندگان ساکن بیش از 6 ماه در مناطق 1 و 3 تهران و همچنین درک دیدگاه آنان است. مفهوم سازي يكي از راه­هایي است كه در پژوهش كيفي، داده­ها را سازماندهي و به آن­ها معنا مي­بخشد. پژوهش كيفي، داده­ها را با سازمان دادن در قالب طبقات و براساس مضامين، مفاهيم يا ويژگي­هاي مشابه تحليل مي­كند و در اين فرايند با وضع مفاهيم جديد و تعاريف مفهومي، روابط بين مفاهيم را بررسي و در نهايت مفاهيم بر حسب توالي و به صورت مجموعه­اي متضاد به هم پيوند مي­خورند و با ايجاد طبقات مشابه با گزاره­هاي نظري درهم مي­آميزند. در اين پژوهش از مفاهيم و مقوله­ها به عنوان ابزاري براي تعميم دهي استفاده مي­شود كه كدگذاري شامل دو فعاليت همزمان: روش مكانيكي تقليل داده­ها و طبقه بندي تحليل آن­ها است.

 

 

 

 

5- جامعه آماری و نمونه گیری

جامعه آماری این تحقیق شامل مصرف­کنندگان ساکن بیش از 6 ماه در مناطق 1 و 3 تهران است. روش نمونه‌گیری غیراحتمالیِ هدفمند با رویکرد گلوله برفی انتخاب شد. حجم نمونه بر اساس اصل اشباع³⁷ توسط پژوهشگر و در طی تحقیق مشخص شد. تعداد افراد مورد مصاحبه، یا به عبارت دیگر حجم نمونه، بستگی به اشباع نظری سوالات مورد بررسی دارد. لذا با انجام مصاحبه با 3 نفر، اشباع نظری در این گروه اتفاق افتاد.

6- روش پژوهش

اين پژوهش با روش كيفي و با رويكرد پديدارشناختي به منظور شناسايي الگوي مصرف بلند مدت ساختمان‎هاي مسکوني توسط ساكنان در محله‎هاي لوکس­نشين مناطق 1 و 3 شهر تهران انجام گرفته است. جهت نيل به اهداف پژهش اطلاعات لازم از 3 نفر از اعضاي جامعه آماري با استفاده از مصاحبه عميق گردآوري شده است. نمونه گيري نمونه با روش هدفمند به صورت گلوله برفي انجام گرفته است. مصاحبه براساس پروتكل پژوهش هدايت شده و در مكان سكونت مشاركت كنندگان انجام گرفته است. مصاحبه با طرح سوال اصلي: «الگوي مصرف ساختمان­هاي مسکوني در مناطق لوکس­نشين شهر تهران چيست؟» و سوال‎هاي فرعي: نقش ويژگي‎هاي منطقه در انتخاب ساختمان­هاي مسکوني در مناطق لوکس‎نشين شهر تهران، نقش رضايت از ساخت در انتخاب ساختمان­هاي مسکوني در مناطق لوکس­نشين شهر تهران و نقش خدمات جانبي ساختمان در انتخاب ساختمان­هاي مسکوني در مناطق لوکس­نشين شهر تهران انجام شده است. شواهد گردآوري شده با کدگذاري باز، محوري و انتخابي انجام گرفته است.

در فرآيند تحليل، ابتدا واژه‎ها، جمله‎ها و مفاهيم شناسايي و به رمزهاي عددي تبديل شده، سپس ارقام يا اعداد به دست آمده براي تحليل مورد استفاده قرار گرفته است. در تحليل ساختاري متن پياده شده، اجزاي ساختار متن نوشتاري مصاحبه، يعني واژه‎ها، مفاهيم و ارتباط ميان آنها بر حسب ميزان تکرار، تعداد واژه‎ها و اصطلاحات به کار رفته در جمله‎ها و الگوهاي موجود در گفته‎ها کشف شده است. در تحليل از روش تحليل ارتباطي و ترسيم نقشۀ شناختي استفاده و تلاش شده است تا روابط ميان مفاهيم با مولفه‎ها شناسايي گردد، چرا كه مفاهيم به خودي خود، داراي معناي ذاتي نيست و از طريق تحليل روابط، يعني کشف پيوندها و ارتباط‎هاي ميان مفاهيم به وجود آمده است. بنابراين، مفاهيم به عنوان بسته‎هاي معنايي لحاظ نشده و به عنوان نمادهايي به کار رفته است که معناي خود را در ارتباط با ساير نمادهاي موجود در متن به دست مي‎آورد. در این تحقیق جهت سنجش اعتبار ابزار در مطالعه، از زاویه بندی پژوهشگر استفاده شد. همچنین سنجش پایایی ابزار از طریق مقایسه­های تحلیلی و استفاده از تکنیک ممیزی انجام گردید.

 

جدول 1- پروتکل مصرف کنندگان ساکن بیشتر از 6 ماه

1. شما در انتخاب این خانه چه ملاکهایی را در نظر داشتید؟

2. آیا خانه­تان دقیق مطابق سلیقه شما بوده است یا دلایل یا افراد دیگری دخیل بوده­اند؟ چه عواملی؟

3. تا چه مدت به دنبال خانه بوده­اید؟

4. آیا هدف اصلی شما خرید در این منطقه بوده یا سایر مناطق تهران را هم بررسی نمودید؟

5. آیا در خانه­تان تغییراتی دادید یا هیچگونه تغییری در آن اعمال نکردید و چرا؟

6. فکر می­کنید تا چه مدت بتوانید یا تصمیم دارید در این خانه زندگی کنید؟

7. چه مواردی منجر می شود تا منطقه زندگیتان را تغییر دهید؟

8. منطقه زندگی قبلیتان در کجا واقع شده بود؟

9. شباهت­ها و تفاوت­هایی که محل زندگی قعلیتان با قبلی دارد چه هستند؟

10. تبعات تغییر محل زندگیتان چه بوده؟

11. چه مواردی باعث می­شوند تا در این محل ماندگار شوید؟

12. تاکنون چندبار محل زندگیتان را تغییر داده­اید و یا چند خانه داشته­اید؟ و چرا؟

13. آیا خانه­های قبلی شما دارای حیاط بوده­اند یا مجتمع بوده­اند؟

14. تجربه این 6 ماه با انتظارات شما چقدر مطابقت دارد؟ چه ویژگی­های آن بهتر بوده؟

15. اگر کسی قصد خرید خانه داشته باشد آیا اینجا را به او توصیه می­کنید؟

16. پس از 6 ماه از خرید اینجا پشیمان شده­اید؟ چرا؟

 

7- یافته­های پژوهش و بحث و نتیجه گیری

در اين پژوهش مشاركت كنندگان زن (67%) بيشتر از مرد (33%) است. مشاركت كنندگان به نسبت مساوي در گروه سني تعريف شده (بين 30 تا 40، بين 41 تا 50 و بيش از 50 سال) قرار دارد كه موجب حداكثر تفاوت براساس سن مشاركت كنندگان است. همه مشاركت كنندگان داراي تحصيلات كارشناسي هستند كه از تحصيلات دانشگاهي برخوردارند و با توجه به اينكه از سكونت بلند مدت در مجموعه مسكوني برخوردارند، بنابراين نمونه مناسبي براي كسب اطلاعات پديدارشناختي محسوب مي‎شوند.

 

 

نمودار 1- ويژگي‎هاي فردي و جمعيت شناختي نمونه آماري بر حسب جنسيت، سن و تحصيلات

 

در اين مطالعه تعداد 52 مفهوم شناسايي شده است كه 14 مفهوم محرك مقوله خدمات جانبي ساختمان است و شامل مفاهيم: ارائه خدمات جانبي، استخر، امکانات داخلي، آسانسور، پارکينگ، جکوزي، سونا، سيستم اطفاء حريق، سيستم سرمايش گرمايش مناسب، خانه مبله، خدمات کارواش، خدمات نظافت خانه، درب ضد سرقت و دسترسي خوب مي‎شود و 35 مفهوم محرك مقوله رضايت از ساخت است كه شامل مفاهيم: رعايت اصول طراحي، اعتبار سازنده، رعايت اقدامات امنيتي، آشپزخانه، اهميت تعداد اتاق‎ها، اتاق مستر مجزا، اتاق مهمان، آشپزخانه بزرگ، بناي محکم، پنجره‎هاي چندجداره، پذيرايي مجزا، تراس بزرگ، چيدمان، حمام، حياط، خانه بزرگ، خانه نوساز، دکوراسيون مدرن، دوري از سروصدا، رضايت از خانه، زيبايي لابي، سالن تفريحي، سالن ورزشي، سرويس بهداشتي مجزا، سرويس مهمان، سنگ مرغوب، عدم سروصداي زياد ساکنان، عدم ورود و خروج افراد متفرقه، فضاي امن، فضاي سبز، کابينت زياد، کارواش ماشين، کافي شاپ، شارژ ماهانه (محاسبه شارژ ماهانه بر مبناي متراژ خانه) و نگهبان 24 ساعته مي‎شود. از ميان مفاهيم استخراج شده، 3 مفهوم محرك مقوله ويژگي‎هاي منطقه است كه شامل مفاهيم: آب و هواي خوب، آرامش، آفتابگير مي‎شود.

 

جدول 2- طبقه بندي مفاهيم، مقولات اصلي و مضامين بر اساس مصاحبه‎

مطالعه	مضمون	مقوله	مفاهيم
مطالعه پديدارشناختی	مصرف کنندگان بیش از 6 ماه	خدمات جانبي ساختمان	ارائه خدمات جانبي، استخر، امکانات داخلي، آسانسور، پارکينگ، جکوزي، سونا، سيستم اطفاء حريق، سيستم سرمايش گرمايش مناسب، خانه مبله، خدمات کارواش، خدمات نظافت خانه، درب ضد سرقت، دسترسي خوب
		رضايت از ساخت	رعايت اصول طراحي، اعتبار سازنده، رعايت اقدامات امنيتي، آشپزخانه، اهميت تعداد اتاق‎ها، اتاق مستر مجزا، اتاق مهمان، آشپزخانه بزرگ، بناي محکم، پنجره‎هاي چندجداره، پذيرايي مجزا، تراس بزرگ، چيدمان، حمام، حياط، خانه بزرگ، خانه نوساز، دکوراسيون مدرن، دوري از سروصدا، رضايت از خانه، زيبايي لابي، سالن تفريحي، سالن ورزشي، سرويس بهداشتي مجزا، سرويس مهمان، سنگ مرغوب، عدم سروصداي زياد ساکنان، عدم ورود و خروج افراد متفرقه، فضاي امن، فضاي سبز، کابينت زياد، کارواش ماشين، کافي شاپ، شارژ ماهانه (محاسبه شارژ ماهانه بر مبناي متراژ خانه)، نگهبان 24 ساعته
		‎ویژگی­های منطقه	آب و هواي خوب، آرامش، آفتابگير

 

 

نمودار 2- طبقه بندی مفاهیم و مقولات اصلی براساس روش ترسيمي و تحليل ساختاري پژوهش

 

اکثر سازندگان املاک و مستغلات بر اساس پارادایم یا مجموعه فرضیه­هایی در مورد چگونگی وضعیت آینده بازار مسکن عمل می­کنند که باعث می­شوند آن­ها نتوانند به طرز موثری نیازهای مشتری­ها را بشناسند و خدمات خوبی به آن­ها ارئه کنند. بنابراين لازم است كه سازندگان به یک درک بهتر و عمیق تر از مشتری­ها دست يابند. امروزه مشتريان دستخوش تغییراتي از جمله: بروز شک و تردید بیشتر در مورد صنعت ساختمان، اعتماد به نفس بیشتر، مهارت و دانش بیشتر، وفاداری کمتر به یک شرکت یا نام تجاری خاص و نگرانی های بزرگ در مورد امنیت و بازار دلالی مي­شوند. از طرف ديگر املاک لوكس دچار تغييراتي مي­شوند، اما روش­هاي شناختن مشتری­ها تغییر نکرده است. در نتيجه سازندگان به تکنیک­های آشنا بسنده می­کنند و با رفتارها و افکار غیر منتظر مشتری­ها روبه رو می­شوند. با عدم تطابق الگوی ساخت و ساز (عرضه) با تقاضای موثر خانوارها، ضمن ايجاد مشکل براي متقاضيان، سازندگان مسکن نيز به دلیل كاهش امکان فروش راحت با حبس نقدینگی و تاخیر در سرمایه گذاری مجدد روبرو می­شوند. به همين دليل نياز است تا الگوهاي مصرف مسكن لوكس مورد شناسايي قرار گيرد و الگوي ساخت مطابق با نيازهاي مشتريان به شدت در حال تغيير انجام گيرد. طبق نتايج اين پژوهش، خدمات جانبی ساختمان، رضایت از ساخت و ویژگی­های منطقه از مهمترين عناصر مورد توجه در مصرف مسكن لوكس در مناطق 1 و 3 شهر تهران است. بنابراين سازندگان مسكن لوكس بايد با تمركز بر نيازها و الگوهاي خريد، نسبت به انتخاب محل احداث، ايجاد امكانات جانبي ساختمان و ايجاد و بهبود امكانات داخلي ساختمان اقدام نمايند. این نتایج با پژوهش مقیمی و جاسن (2015) مطابقت دارد كه تاثیر طرح فیزیکی شهر، چیدمان فضای شهری و کیفیت خدمات بر تمایل به ماندن و قصد بازدید دوباره تاثیر می­گذارد (مقیمی و جاسن³⁸، 2015).

نتايج این پژوهش می تواند مورد استفاده كاربردي سرمایه گذاران و سازندگان مسکن لوکس، معماران و طراحان مسکن لوکس، و افراد فعال در صنعت ساخت قرار گيرد.

برای پژوهش های آتی پيشنهاد مي­گردد كه پژوهش را با نمونه بزرگ عملياتي كنند و همچنين مطالعه را به صورت تركيبي كيفي و كمي اجرا نمايند. چرا كه از طريق كمّي مي توان از تعداد بيشتري از نمونه آماري شواهد را گردآوري تحليل كرد. از محدودیت­های پژوهش      می­توان به كم بودن نمونه آماري و دشوار بودن همكاري نمونه آماري با توجه به مشاغل گسترده مصرف کنندگان در این مناطق است كه منجر به پايين بودن حجم نمونه شده است.

منابع:

دژپسند، فرهاد. لادن، محتوی. (1393). بررسی همگرایی بلند مدت قیمت مسکن در مناطق شهر تهران. فصلنامـه علوم اقتصادي سال 8، شماره 26.

 

Al-Momani, A.H. (2003). Housing quality: implications for design and management. Journal of Urban Planning and Development, Vol. 129 No. 4, pp. 177-194.

Bhatti, M., & Church, A. (2004). Home, the culture of nature and meanings of gardens in late modernity. Housing Studies, 19(1), 37–51.

Bender, A., Din, A., Hoesli, M., and Brocher, S. (2000). Environmental preferences of homeowners. Journal of Property Investment & Finance, Vol. 18 Iss 4 pp. 445 – 455.

Cupchik, G. C., Ritterfeld, U., & Levin, J. (2003). Incidental learning of features from interior living spaces. Journal of Environmental Psychology, 23(2), 189–197.

Clark, W.A.V. and Onaka, J.L. (1983), Life cycle and housing adjustment as explanations of residential mobility. Urban Studies, Vol. 20, pp. 47-57.

Clark, W.A.V. (1992), Residential preferences and residential choices in a multiethnic context. Demography, Vol. 29, pp. 451-66.

Clark, W., Deurloo, M., & Dieleman, F. (2006). Residential mobility and neighborhood outcomes. Housing Studies, 21, 323–342.

Dokmeci, V., Berkoz, L., Levent, H., Yurekli, H., & Cagdas, G. (1996). Residential preferences in Istanbul. Habitat International, 20(2), 241–251.

Fierro, K.P., Fullerton, T.M. Jr and Donjuan-Callejo, K.E. (2009), Housing attribute preferences in a Northern Mexico metropolitan economy, Atlantic Economic Journal, Vol. 37 No. 2, pp. 159-172.

Hurtubia, R., Gallay, O., & Bierlaire, M. (2010). Attributes of households, locations and real-estate markets for land use modeling. Sustain city working paper, 2.7, EPFL, Lausanne.

Howley, P., Scott, M. and Redmond, D. (2009), “An examination of residential preferences for less sustainable housing: exploring future mobility among Dublin central city residents. Cities, Vol. 26, pp. 1-8.

Jabareen, Y. (2005). Culture and housing preferences in a developing city. Environment and Behavior, 37(1), 134–146.

Kaynak, E., & Stevenson. (1982). Comparative study of home buying behaviour of Atlantic Canadians. Management Research News, 5(1), 3–11.

Karsten, L. (2007). Housing as a Way of Life: Towards an Understanding of Middle-Class Families’ Preference for an Urban Residential Location , Housing Studies, Vol. 22, No. 1, 83–98.

Kauko, T. (2006), “What makes a location attractive for the housing consumer? Preliminary findings from metropolitan Helsinki and Randstad Holland using the analytical hierarchy process”, Journal of Housing and the Built Environment, Vol. 21 No. 2, p. 159.

Lo, A., & Jim, C. (2010). Willingness of residents to pay and motives for conservation of urban green spaces in the compact city of Hong Kong. Urban Forestry and Urban Greening, 9(2), 113–120.

Luttik, J. (2000). The value of trees, water and open spaces as reflected by house prices in the Netherlands. Landscape and Urban Planning, 48(3–4), 161–167.

Lindberg, E., Gårling, T., & Montgomery, H. (1989). People’s beliefs and values as determinants of housing preferences and simulated choices. Housing Theory and Society, 5(3), 181–197.

Levine, J. (1998). Rethinking accessibility and jobs-housing balance. Journal of the American Planning Association, 64(2), 133–149.

Luttik, J. (2000). The value of trees, water and open spaces as reflected by house prices in the Netherlands. Landscape and Urban Planning, 48(3–4), 161–167.

Moghimi, V. and Jusan, M.B.M. (2015), “Flexible windows design preferred by homeowners: a survey of Universiti Teknologi Malaysia staff members. International Journal of Engineering Research and Applications (IJERA), Vol. 3 No. 1, pp. 1020-1031.

Opoku, R.A. and Abdul-Muhmin, A.G. (2010), Housing preferences and attribute importance among low-income consumers in Saudi Arabia, Habitat International, Vol. 34 No. 2, pp. 219-227.

Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets; Products differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34–63.

Tan, T. H. (2011). Neighborhood preferences of house buyers: The case of Klang Valley, Malaysia. International Journal of Housing Markets and Analysis, 4(1), 58–69.

Tan, T.H. (2012), Meeting first-time buyers’ housing needs and preferences in greater Kuala Lumpur, Cities, Vol. 29 No. 1, pp. 389-396.

Tu, Y., & Goldfinch, J. (1996). A two-stage housing choice forecasting model. Urban Studies, 33(3), 517–537.

Tajima, K. (2003). New estimates of the demand for urban green space: implications for valuing the environmental benefits of Boston’s big dig project. Journal of Urban Affairs, 25 (5), 641–655.

Teixeira, C. (2007), Residential experiences and the culture of suburbanization: a case study of Portuguese homebuyers in Mississauga, Housing Studies, Vol. 22, pp. 495-521.

Wu, F. (2010). Housing environment preference of young consumers in Guangzhou, China Using the analytic hierarchy process. Property Management, Vol. 28 No. 3, pp. 174-192

Wang, D., & Li, S. (2006). Socio-economic differentials and stated housing preferences in Guangzhou, China. Habitat International, 30(2), 305–326.

Yusuf, A. A., & Resosudarmo, B. P. (2009). Does clean air matter in developing countries’ megacities? A hedonic price analysis of the Jakarta housing market, Indonesia. Ecological Economics, 68(5), 1398–1407.

Zabel, J. E., & Kiel, K. A. (2000). Estimating the demand for air quality in four U.S. cities. Land Economics, 76(2), 174–194.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

A Phenomenological Exploration of Pattern of Consumption Housing In Luxury Residential Area of Tehran In The Residential Sector of Construction Industry

Abstract        

Keywords: Patterns of consumption, consumer, luxury housing, district 1and 3 of Tehran

 

 

---

[1]  Rosen

[2]  Cupchik

[3]  Lindberg

[4]  Bhatti and Church

[5]  Tan

[6]  Yusuf and Resosudarmo

[7]  Zabel and Kiel

[8]  Levine

[9]  Tu and Goldfinch

[10]  Tan

[11]  Clark and Onaka

[12]  Hurtubia

[13]  Kaynak and Stevenson

[14]  Jabareen

[15]  Wang and Li

[16]  Fierro

[17]  Opoku and Abdul-Muhmin

[18]  Bhatti and Church

[19]  Wang and Li

[20]  Jabareen

[21]  Wang and Li

[22]  Bhatti and Church

[23]  Yusuf and Resosudarmo

[24]  Moghimi and Jusan

[25]  Dokmeci

[26]  Al-Momani

[27]  Karsten

[28]  Clark

[29]  Teixeira

[30]  Lo and Jim

[31]  Luttik

[32]  Hurtubia

[33]  Tajima

[34]  Zabel and Kiel

[35]  Mowen and minor

[36]  Kauko

[37]  Data Saturation

[38]  Moghimi and Jusan

---