بررسی فقهی حقوقی تعیین اجاره بها از سوی دولت در انعقاد و تمدید قراردادهای اجاره

محورهای موضوعی : فقه و مبانی حقوق اسلامی

حجت ولائی راد ¹

1 - دانشجوی رشته فقه و مبانی حقوق دنشکده الهیات دانشگاه تبریز

تاریخ دریافت : 1403/06/29 تاریخ پذیرش : 1403/11/02 تاریخ انتشار : 1404/08/22

کلید واژه: تحدید اجاره بها, تقدیم مصلحت عمومی, حکم حکومتی, قاعده لاضرر, مالکیت خصوصی. ,

چکیده مقاله :

امروزه دولت دخالت هایی در اشکال مختلف از قبیل قانون¬گذاری، تنظیم آیین¬نامه¬های اجرایی و یا از طریق آرای قضایی صورت می دهد. در این مقاله به تبیین مبانی و اشکالات فقهی حقوقی دخالت دولت در محدود کردن مقدار افزایش اجاره¬بها و شیوه آن پرداخته شده است. با بررسی قواعد موجود در ابواب فقه و تفاسیر قانون اساسی هرچند در فقه و قوانین موضوعه مالکیتی برای افراد جامعه پذیرفته شده است و لکن این مالکیت در عین اینکه محترم است، مطلق نیست و به وسیله خود قانون و فقه قیدهایی به آن تعلق گرفته است. از آنجایی که قانون اساسی و قوانین فقهی مصلحت جامعه و نوع را در نظر می¬گیرد، بنابراین این اجازه را به مجری قانون داده¬است که بااعمال برخی قوانین، این محدودیت ها را برای مالکین ایجاد نماید. دلیل این امر اولویت مصلحت نوع جامعه بر مصلحت فرد و قاعده لاضرر می¬باشد. البته این امر نباید مستمسکی برای ایجاد حرج و ضرر برای افراد ضعیف جامعه گردد. بنابراین برای رعایت صلاح برخی از اقسام موجرینی که گذران زندگی ایشان از طریق اجاره بهاست، نیاز است این مقدار محدود شده از باب ضمان از جانب دولت جبران گردد.

چکیده انگلیسی:

Extended abstract Introduction: executive regulations or through judicial decisions.In this article, the foundations and jurisprudential problems of the government's intervention in limiting the amount of rent increase and its method have been explained. By ex amining the rules in the jurisprudence chapters and the interpretations of the constitution, although ownership is accepted in the jurisprudence and laws of the society, but this ownership, while it is respected, is not absolute, and by the law and jurisprudence itself, restrictions have been assigned to it. Since the constitution and jurisprudence laws take into account the interest of the society and the species, it has given permission to the law enforcer to create these restrictions for the owners by applying some laws. The reason for this is the priority of the interest of the society over the interest of the individual and the rule of harmlessness. Of course, this should not be used as an excuse to cause embarrassment and harm to the weak members of the society. Therefore, in order to comply with some types of landlords whose livelihood is through rent, this limited amount needs to be compensated by the government as a guarantee. Research Methodology: This study falls under the humanities and was conducted using a theoretical approach with data collected through library research and content analysis. The tools used for data collection included note-taking and translation. Due to the legal nature of the topic, an inferential and analytical approach was followed. Comparative analysis was used where necessary to facilitate clear conclusions. The overall method employed in the article was descriptive, analytical, and comparative. Results:"Considering the arguments for and against government-imposed rent caps in lease agreements, the following conclusions are drawn: Opponents cite the jurisprudential principles of "respect for a Muslim's property," "sovereignty over possessions," and the "rule of dominion." These principles, deeply rooted in Islamic jurisprudence, emphasize the sanctity of private ownership. From a legal standpoint, every owner has the right to dispose of and benefit from their property in any way they see fit, except where explicitly limited by law. Furthermore, no property can be taken from its owner without a legal decree. The most significant justification for restricting rent, from both a jurisprudential and legal perspective, can be found in the concept of a "governmental decree" (Hokm-e Hokoomati) issued by a religious ruler (Hakem-e Shar'). Based on this, the ultimate conclusion is that since, in certain cases, government restrictions on ownership can lead to harm (ḍarar) and hardship (ḥaraj) for landlords, the principles of "no harm" (lā ḍarar) and "no hardship" (lā ḥaraj) necessitate that the government, as the cause of this hardship and harm for individuals facing financial difficulties due to these restrictions, must compensate them for the restricted amount. One of the important outcomes of this research is a method for reconciling the arguments for private ownership in jurisprudence and law with the principles of lā ḍarar and lā ḥaraj. According to the findings of this research, it is proposed that the government, as the executive arm of the Islamic Republic, should devise measures to compensate low-income individuals whose livelihoods depend on renting out their properties. Among the suggestions for funding this initiative is to impose taxes on individuals who own more than one property." I hope this translation is clear and helpful! It's always fascinating to see how legal and jurisprudential concepts intertwine. If you have any other texts you'd like translated or explained, just let me know. I'm here to help you navigate the wonderful world of words! Conclusion :This study meticulously examined the jurisprudential and legal arguments surrounding government intervention in capping rent increases within lease agreements. The findings reveal a nuanced interplay between individual property rights and broader societal welfare, as viewed through the lens of Islamic jurisprudence and legal frameworks. Arguments opposing rent control primarily rest on fundamental Islamic legal principles such as the sanctity of a Muslim's property, the absolute authority of an owner over their possessions, and the rule of *tasallut* (dominion). These principles affirm the respect accorded to private ownership in Islamic law, implying that an owner should be free to lease their property at any mutually agreed-upon price. Legally, a proprietor generally retains the right to dispose of and benefit from their property, with exceptions only explicitly defined by law. Conversely, the most compelling justification for rent control, from a jurisprudential and legal standpoint, emanates from the concept of *hukm-e hukoomati* (governmental decree by the Islamic ruler). Key facets supporting this include prioritizing public interest over individual interests (*taqdim maslahat-e no'ee bar maslahat-e shakhsiye*), the rule of *la dharar* (no harm), the ruler's authority over recalcitrant individuals (*vilayat-e hakim bar mumtani'*), and the ruler's decree to combat hoarding (*ehtekar*). The analysis of both opposing and supporting arguments ultimately suggests that, while restricting individual property rights is generally not permissible as a primary ruling (*hukm-e avvali*), a governmental decree issued for the greater good and to preserve the social order can provide legitimate authorization for such restrictions as a secondary ruling (*hukm-e sanavi*). A critical outcome of this examination is the recognition that when governmental rent control measures inflict undue hardship or harm upon landlords, particularly those who rely on rental income for their livelihood, the principle of *la dharar* (no harm) and *la haraj* (no hardship) necessitates compensation. In such cases, the government, as the orchestrator of this hardship, should ideally compensate the affected landlords for the difference between the capped rent and what would have been a fair market rate, especially considering inflationary pressures. However, if a landlord does not significantly depend on rental income for their sustenance, the protection of tenants' interests takes precedence, and government compensation may not be required. Key words: harmless rule, government order, Limitation of rent, presentation of public interest, private property.

منابع و مأخذ:

آذرنوش، آذرتاش (1379). فرهنگ معاصر عربی به فارسی. تهران: نشر نی .
ابن اثیر، مبارک(بی¬تا) . النهایه فی غریب الحدیث و الاثر، چاپ چهارم. قم: موسسه اسماعلیلیان.
ابن منظور، ابوالفضل(1414ق). لسان العرب، چاپ سوم. بیروت: دار الفکر.
اسماعیلى، محسن(1378). قاعده ولایت حاکم بر ممتنع. فصل نامه حکومت اسلامی، شماره 11 .
امام خمینی، سید روح الله(1421ق). کتاب البیع، چاپ اول. تهران: موسسه تنظیم و نشر آثار امام.
امامی، سید حسن (1385). حقوق مدنی، چاپ26. تهران: انتشارات اسلامیه.
بجنوردی، سید حسن(1419ق). القواعد الفقهیه، چاپ اول. قم، نشر الهادی.
بحرانی، شیخ یوسف، (1405 ق). الحدائق الناضره فی احکام العتره الطاهره، چاپ اول. قم: دفتر انتشارات اسلامی.
جوادی آملی، عبدالله(1389). ولایت فقیه. قم: چاپ اسرا، بیتا.
حرانی، ابن شعبه(1404ق). تحف العقول، چاپ دوم. قم: جامعه مدرسین.
حرعاملی، محمد بن حسن (1409 ق). وسائل الشیعه، چاپ اول. قم: آل البیت.
حکیم، محمد تقی (1418 ق). اصول العامه للفقه المقارن، چاپ دوم. قم: مجمع جهانی اهل البیت.
حلی، جمال الدین(1407 ق). المهذب البارع فی شرح مختصر النافع، چاپ اول. قم: دفتر انتشارات اسلامی.
خویی، سید ابوالقاسم(1374). مصباح الفقاهه. قم: المطبعه الحیدریه، بیتا.
راسخ، محمد (1387). حق و مصلحت، چاپ سوم. تهران: طرح نو.
شریعتى، روح الله(1393). قاعده عدم ولایت و حقوق مردم. مجله علوم سیاسی دانشگاه باقرالعلوم. 17 (68).
شمس الدین، محمد مهدی(1378). احتکار در اسلام. شرکت چاپ و نشر بین الملل.
شیخ انصاری، مرتضی (1415 ق). کتاب المکاسب، چاپ اول قم: کنگره جهانی بزرگداشت شیخ انصاری.
شیخ مفید، محمدن محمد(1413ق). المقنعه، چاپ اول. قم:کنگره جهانی هزاره شیخ مفید.
صدر، محمدباقر(1355). اقتصاد ما. برگردان محمدکاظم موسوی، چاپ اول. تهران: موسسه برهان.
صدوق، محمد بن علی(1413 ق). من لایحضره الفقیه، چاپ دوم. قم: دفتر انتشارات اسلامی.
طاهری، حبیب الله (1392). حقوق مدنی، قم: دفتر انتشارات اسلامی، بیتا.
طباطبائی، سید محمدحسین (1355). فرازهایی از اسلام. تهران: انتشارات جهان آرا.
طباطبایی، محمد حسین، و بدیعی، محمد(1387). معنویت تشیع. به ضمیمه چند مقاله دیگر، قم: انتشارات تشيع.
طبرسی، احمد بن علی 1403)ق). الاحتجاج علی اهل اللجاج، چاپ اول. مشهد: نشر مرتضی.
طریحی، فخرالدین (1416ق). مجمع البحرین، چاپ سوم. تهران:کتابفروشی مرتضوی.
طوسی، محمد بن حسن (1414). امالی، چاپ اول. قم: دارالثقافه.
شیخ ابوجعفر طوسی (1407ق). تهذیب الاحکام، چاپ چهارم. تهران: دارالکتب.
شیخ ابوجعفر طوسی (بی تا). الاستبصار فی ما اختلف من الاخبار، چاپ اول. تهران: دارالکتب.
فاضل مقداد، سیوری(1404). التنقیح الرائع لمختصر الشرائع، چاپ اول. قم: انتشارات کتابخانه¬ی آیت الله مرعشی.
فیض کاشانی، محمد محسن (1406ق). الوافی، چاپ اول. اصفهان: کتابخانه امیرالمومنین علی علیه السلام.
فیومی، احمد(بی تا). المصباح المنی، چاپ اول. قم: منشورات دار¬الرضا.
قارى ســید فاطمى، سید محمد (1388). حقوق بشر درجهان معاصر، چاپ اول. تهران: موسسه مطالعات و پژوهش های حقوقی شهردانش.
قمی، شیخ عباس (1414ق). سفینه البحار، چاپ اول. قم: نشر اسوه.
کاتوزیان، ناصر (1384). حقوق مدنی، چاپ نهم. تهران: نشر میزان.
کلینی، محمد بن یعقوب (1407 ق). الکافی، چاپ چهارم. تهران: انتشارات دارالکتب الاسلامیه.
المتقی الهندی، علاءالدین (1409 ق).کنز العمال. بیروت: مؤسسه الرساله .
مجلسی، محمدباقر(1404 ق) تحف العقول فی شرح اخبار آل الرسول، چاپ دوم. تهران، دارالکتب.
مجلسی، محمدباقر(1403ق). بحار الانوار، چاپ دوم. بیروت: دار احیاء التراث العربی.
محقق داماد، سیدمصطفی (1406 ق). قواعد فقهی، چاپ دوازدهم. تهران: مرکز نشر علوم اسلامی.
مکارم شیرازی، ناصر (1410 ق). القواعد الفقهیه، چاپ اول. قم: انتشارات مدرسه امیرالمومنین.
دائره المعارف فقه مقارن، چاپ اول. قم: انتشارات مدرسه امیرالمومنین علیه السلام.
نجفی، صاحب الجواهر(1404 ق). محمدحسن، جواهر الکلام فی شرح شرائع الاسلام، چاپ هفتم. بیروت: دار احیاء تراث العربی.
نوری، حسین (1408). مستدرک الوسائل، چاپ اول. قم: موسسه آل البیت.
.................. (بی¬تا). التنقیح فی شرح المکاسب، چاپ اول. قم: موسسه احیاء آثار امام خویی.
.................. (بی¬تا). تهذیب الاصول، چاپ اول. تهران: موسسه تنظیم و نشر.
................. (بی¬تا). صحیفه نور. تهران: مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی(ره)، بیتا.
................. (بی¬تا). کتاب البیع ، چاپ سوم قم: موسسه اسماعیلیان.

متن کامل:



The Scientific Journal in Jurisprudence and Bases of Islamic Law

Vol. 18, No. 1, spring 2025 (27-40)

 

 

Jurisprudential review of rent determination by the government in concluding and renewing lease contracts

Hojjat Velaeirad*¹

 

Received date: 2024/08/30

Acceptance date: 2025/01/21

Extended abstract

Introduction: executive regulations or through judicial decisions.In this article, the foundations and jurisprudential problems of the government's intervention in limiting the amount of rent increase and its method have been explained. By ex amining the rules in the jurisprudence chapters and the interpretations of the constitution, although ownership is accepted in the jurisprudence and laws of the society, but this ownership, while it is respected, is not absolute, and by the law and jurisprudence itself, restrictions have been assigned to it.

Since the constitution and jurisprudence laws take into account the interest of the society and the species, it has given permission to the law enforcer to create these restrictions for the owners by applying some laws. The reason for this is the priority of the interest of the society over the interest of the individual and the rule of harmlessness. Of course, this should not be used as an excuse to cause embarrassment and harm to the weak members of the society. Therefore, in order to comply with some types of landlords whose livelihood is through rent, this limited amount needs to be compensated by the government as a guarantee.

Research Methodology: This study falls under the humanities and was conducted using a theoretical approach with data collected through library research and content analysis. The tools used for data collection included note-taking and translation. Due to the legal nature of the topic, an inferential and analytical approach was followed. Comparative analysis was used where necessary to facilitate clear conclusions. The overall method employed in the article was descriptive, analytical, and comparative.

Results:"Considering the arguments for and against government-imposed rent caps in lease agreements, the following conclusions are drawn:

Opponents cite the jurisprudential principles of "respect for a Muslim's property," "sovereignty over possessions," and the "rule of dominion." These principles, deeply rooted in Islamic jurisprudence, emphasize the sanctity of private ownership. From a legal standpoint, every owner has the right to dispose of and benefit from their property in any way they see fit, except where explicitly limited by law. Furthermore, no property can be taken from its owner without a legal decree. The most significant justification for restricting rent, from both a jurisprudential and legal perspective, can be found in the concept of a "governmental decree" (Hokm-e Hokoomati) issued by a religious ruler (Hakem-e Shar'). 

Based on this, the ultimate conclusion is that since, in certain cases, government restrictions on ownership can lead to harm (ḍarar) and hardship (ḥaraj) for landlords, the principles of "no harm" (lā ḍarar) and "no hardship" (lā ḥaraj) necessitate that the government, as the cause of this hardship and harm for individuals facing financial difficulties due to these restrictions, must compensate them for the restricted amount. One of the important outcomes of this research is a method for reconciling the arguments for private ownership in jurisprudence and law with the principles of lā ḍarar and lā ḥaraj.

According to the findings of this research, it is proposed that the government, as the executive arm of the Islamic Republic, should devise measures to compensate low-income individuals whose livelihoods depend on renting out their properties. Among the suggestions for funding this initiative is to impose taxes on individuals who own more than one property."

I hope this translation is clear and helpful! It's always fascinating to see how legal and jurisprudential concepts intertwine. If you have any other texts you'd like translated or explained, just let me know. I'm here to help you navigate the wonderful world of words!

Conclusion :This study meticulously examined the jurisprudential and legal arguments surrounding government intervention in capping rent increases within lease agreements. The findings reveal a nuanced interplay between individual property rights and broader societal welfare, as viewed through the lens of Islamic jurisprudence and legal frameworks.

Arguments opposing rent control primarily rest on fundamental Islamic legal principles such as the sanctity of a Muslim's property, the absolute authority of an owner over their possessions, and the rule of *tasallut* (dominion). These principles affirm the respect accorded to private ownership in Islamic law, implying that an owner should be free to lease their property at any mutually agreed-upon price. Legally, a proprietor generally retains the right to dispose of and benefit from their property, with exceptions only explicitly defined by law.

Conversely, the most compelling justification for rent control, from a jurisprudential and legal standpoint, emanates from the concept of *hukm-e hukoomati* (governmental decree by the Islamic ruler). Key facets supporting this include prioritizing public interest over individual interests (*taqdim maslahat-e no'ee bar maslahat-e shakhsiye*), the rule of *la dharar* (no harm), the ruler's authority over recalcitrant individuals (*vilayat-e hakim bar mumtani'*), and the ruler's decree to combat hoarding (*ehtekar*).

The analysis of both opposing and supporting arguments ultimately suggests that, while restricting individual property rights is generally not permissible as a primary ruling (*hukm-e avvali*), a governmental decree issued for the greater good and to preserve the social order can provide legitimate authorization for such restrictions as a secondary ruling (*hukm-e sanavi*).

A critical outcome of this examination is the recognition that when governmental rent control measures inflict undue hardship or harm upon landlords, particularly those who rely on rental income for their livelihood, the principle of *la dharar* (no harm) and *la haraj* (no hardship) necessitates compensation. In such cases, the government, as the orchestrator of this hardship, should ideally compensate the affected landlords for the difference between the capped rent and what would have been a fair market rate, especially considering inflationary pressures. However, if a landlord does not significantly depend on rental income for their sustenance, the protection of tenants' interests takes precedence, and government compensation may not be required.

Key words: harmless rule, government order, Limitation of rent, presentation of public interest, private property.

 

بررسی فقهی حقوقی تعیین اجاره بها از سوی دولت در انعقاد و تمدید قراردادهای اجاره

حجت ولائی راد*²

 

تاریخ دریافت: 09/06/1403     

تاریخ پذیرش: 02/11/1403

 

چکیده

امروزه دولت دخالت هایی در اشکال مختلف از قبیل قانون­گذاری، تنظیم آیین­نامه­های اجرایی و یا از طریق آرای قضایی صورت می دهد. در این مقاله به تبیین مبانی و اشکالات فقهی حقوقی دخالت دولت در محدود کردن مقدار افزایش اجاره­بها و شیوه آن پرداخته شده است. با بررسی قواعد موجود در ابواب فقه و تفاسیر قانون اساسی هرچند در فقه و قوانین موضوعه مالکیتی برای افراد جامعه پذیرفته شده است و لکن این مالکیت در عین اینکه محترم است، مطلق نیست و به وسیله خود قانون و فقه قیدهایی به آن تعلق گرفته است. 

از آنجایی که قانون اساسی و قوانین فقهی مصلحت جامعه و نوع را در نظر می­گیرد، بنابراین این اجازه را به مجری قانون داده­است که بااعمال برخی قوانین، این محدودیت ها را برای مالکین ایجاد نماید. دلیل این امر اولویت مصلحت نوع جامعه بر مصلحت فرد و قاعده لاضرر می­باشد. البته این امر نباید مستمسکی برای ایجاد حرج و ضرر برای افراد ضعیف جامعه گردد. بنابراین برای رعایت صلاح برخی از اقسام موجرینی که گذران زندگی ایشان از طریق اجاره بهاست، نیاز است این مقدار محدود شده از باب ضمان از جانب دولت جبران گردد.

واژگان کلیدی: تحدید اجاره بها، تقدیم مصلحت عمومی، حکم حکومتی، قاعده لاضرر، مالکیت خصوصی. 

 

---

[1] .*Ph.D student, Jurisprudence and Fundamentals of Law, University of Tabriz, Tabriz, Iran. (level four student of Qom Seminary).  )corresponding author) [e-mail]

 

 

[2] *. دانشجوی دکترا، گروه فقه و مبانی حقوق، دانشگاه تبریز، تبریز، ایران. (طلبه سطح چهار حوزه علمیه قم) (نویسنده مسئول) [e-mail]    

مقدمه 

یکی از آثار تورم افزایش اجاره بهای واحدهای مسکونی و تجاری می­باشد. دولت جمهوری اسلامی ایران در راستای حمایت از مستاجرین بخش نامه­ای مبنی بر تمدید خودکار اجاره بها با سقف قیمتی محدود به تصویب رسانده است. در این میان پرسشی که مطرح می­شود این است که باتوجه به این که اجاره جزء عقود بوده و نیازمند رضایت طرفین می باشد، آیا ملزم نمودن موجرها بر قبول این بخش نامه منافاتی با اصل مالکیت افراد ندارد؟ آیا می توان تدبیری اندیشید که همراه با رعایت مصلحت مستاجرین، مصلحت موجرین را نیز رعایت نمود؟با توجه به سوالات فوق به بررسی فقهی و حقوقی مسئله تحدید اجاره بهی املاک توسط دولت می­پردازیم.

به منظور بررسی جهات مسئله ابتدا باید حیطه مالکیت و مبانی آن از منظر فقه و حقوق مورد بررسی قرار گیرد. به این منظور ابتدا به بررسی قواعدی که مربوط به ابعاد مالکیت افراد از منظر فقه می­شود پرداخته سپس به واکاوی قوانینی که حیطه اختیارات شخص در مورد مالکیت خود دارد اهتمام می­کنیم. در مورد محدوده دولت در قراردادهای خصوصی تحقیقاتی انجام گرفته است. آنچه که نویسنده را وادار به نوشتن نموده تصمیم دولت برای تحدید قیمت اجاره بهای منازل مسکونی در پی افزایش بی­رویه اجاره بها بوده است. به این صورت که این بخشنامه دولت به عنوان یک مسئله ذهن محققین را درگیر نموده و سوالات زیر را ایجاد نموده است که آیا این تصمیم مشروعیت دارد؟ تکلیف اقشاری که در این میان متضرر خواهند شد چه خواهد شد؟ آیا دولت ضامن آن است؟ در عین حال نوشته ای که به طور خاص به بررسی و پاسخ به این سوالات بپردازد موجود نمی­باشد.

آنچه که این نوشته را متمایز نموده بررسی توامان فقهی و حقوقی دخالت دولت در خصوص قراردادهای اجاره و ارائه راهکار برای جبران ضررهای احتمالی بعضی اقشار اجتماع است.

1. ادله مخالف تحدید سقف اجاره بها توسط دولت

همانگونه که اشاره شد در مورد این موضوع دو دسته دلیل می­توان آورد. در این مجال به بررسی دسته اول ادله که مخالف تحدید مالکیت افراد در قالب قرار دادن سقف اجاره بها در قراردادهای اجاره از منظر فقه و حقوق می­پردازیم.

الف: ادله فقهی محدودیت سقف اجاره بها از جانب دولت

بنای استدلال در مورد عدم امکان تحدید اجاره بهای در فقه امامیه ،مالکیت خصوصی است. آنچه در فقه در ارتباط با این موضوع می توان به آن تمسک نمود، عبارتند از سه قاعده فقهی احترام مال مسلم، سلطنت و تسلط. به این ترتیب این قواعد صلاحیت استدلال در مورد مالکیت خصوصی در اسلام را دارند. به این صورت که با این قواعد می­توان اثبات نمود از آنجایی شریعت مطهر اسلام مالکیت شخصی افراد را تایید نموده و به آن احترام گذاشته است بنابراین مجر می تواند باتوافق مستاجر هر مقدار اجرت که خواست برای اجاره بهای ملک خود قرار دهد.

ناگفته پیداست که حکم موجود در این قواعد حکمی است امضایی که بر اساس تمایل طبیعی انسان، قرار داده شده و همانطوری که مرحوم شهید صدر می­فرماید این بنابر اساس کار و فعالیت اقتصادی بشر ایجا د شده است¹. 

 قاعده اول: احترام مال مسلمان

مقصود از احترام مال مردم، مصونیت اموال آنان از تصرف و تعدى است؛ بدین معنا که اولا تعدى و تجاوز نسبت به آنها جایز نیست و ثانیا در فرض وقوع تعدى و تجاوز، متجاوز، مسئول و ضامن است. شخصى که مال دیگرى را غصب و یا به معامله فاسد قبض مى­کند، بى­تردید نسبت به عین آن، بنابر قاعده ضمان ید ضامن است. گستره این قاعده به مقداری است که حتی شامل ضمان منافع نیز می شود و در جایی که فقها از سایر قواعد مانند قاعده ضمان ید، ضمان منافع را نتوانند اثبات نمایند این قاعده به کمک ایشان می­آید. مستند این قاعده نای عقلا و روایات² موجود در این باب است. 

پر واضح است باتوجه به این که املاک جزء دارایی ها و اموال افراد محسوب می­شود، احترام آن ها برای شخص ثابت است پس هر شخصی به هر گونه­ای که خارج از مقررات شریعت نباشد می تواند در ملک خود تصرف نماید که از جمله مهم­ترین این تصرفات اجاره دادن ملک است به هر قیمتی که موجر به آن رضایت داشته باشد. فلذا محدودیت سقف اجاره بها با مفاد قاعده احترام در تزاحم می­باشد. 

قاعده دوم: سلطنت بر اموال

مفاد قاعده این است که هر مالکى، نسبت به مال خود تسلط کامل دارد و می­تواند در آن هر گونه تصرفى اعم از مادى و حقوقى بکند، و هیچ کس نمی­تواند او را بدون مجوز شرعى از تصرفات منع کند. به عبارت دیگر، به موجب این قاعده، اصل بر آن است که همه گونه تصرفات براى مالک مجاز است، مگر آن که به موجب دلیل شرعى خلاف آن ثابت گردد. بدیهی است تصرف در ملک شخصی و اجاره دادن آن به هر قیمتی که طرفین به آن راضی می­باشند، از جمله مصادیق این قاعده می باشد. مستندات این قاعده نیز برخی آیات قرآن³، روایات⁴ معصومین علیهم السلام و بنای عقلاست.

مفاد قاعده داراى ابعاد زیر است:

جنبه اثباتى: تثبیت حق مالکیت و مطلق بودن آن، بدین معنا که سلطنت مالک بر مال خویش حق او است و حق مزبور مطلق است و شامل هر گونه تصرف در مال مىشود، البته مادام که از سوى شرع منع و ردعى وارد نگردد. این اطلاق نسبت به موارد تصرف و زمان و استمرار آن نیز شمول و عموم دارد.

جنبه سلبى: تصرفات دیگران در اموال مالک بدون اذن و رضایت او یا منع و مزاحمت آنان نسبت به تصرفات او، هم موضوع حکم تکلیفى است و هم موضوع حکم وضعى. از نظر تکلیفى، مزاحمت و تصرفات دیگران ممنوع و غیر مشروع است و از نظر وضعى، چنانچه سلطه مالکانه شخصى موجب تعرض و مزاحمت شود، مزاحم ضامن و مسئول جبران است. از این رو، به نظر فقها هرگاه شخصى مالى را غصب کند، هر چند منفعتى از مال در مدت غصب فوت نکند، مالک می­تواند نسبت به سلطنت فوت شده خود در زمان غصب ،ادعاى غرامت کند. مستند این فتوا، قاعده سلطنت است که مفید اعتبار حق سلطنت براى مالک است و چون غاصب حق مزبور را تفویت کرده، ضامن خواهد بود.

در مورد قرارداد اجاره نیز باید گفت طبق این قاعده اگر اولا شخص طبق این قاعده حق مالکیت بر ملک خود را دارد و می­تواند هر قیمتی را برای اجاره بهای ملک خود تعیین نماید ثانیا هیچ کسی اجازه ندارد هیچ سقفی برای اجاره بهای منزل او قرار دهد.

قاعده سوم: قاعده تسلط

این قاعده تثبیت کنندة ارکان مالکیت است و به علت جایگاه خاص اموال و مالکیت در زندگى روزمره بشر ،اهمیت و برجستگى خاصى در بین سایر موضوعات دارد. این قاعده نیز مستند بر روایات⁵ اهل بیت علیهم السلام است. طبق این قاعده نیز می توان گفت که شریعت مطهر اسلام تسلط بر اموال را حق مالک می داند و هرگونه محدودیتی برای تسلط شخص با قاعده تسلط ناسازگار است.

ب: ادله قانونی مخالف محدودیت سقف اجاره بها از جانب دولت

حقوق دانان مالکیت را رابطه­ای که بین مالک و مملوک تصور کرده که قانون آن را معتبر دانسته و به مالک حق می­دهد که انتفاعات ممکنه را از آن ببرد و کسی هم نتواند از او جلوگیری نماید⁶. برخی⁷ نیز مالکیت را حقی داسمی دانسته اند که که به موجب آن شخص می تواند در حدود قوانین تصرف در مالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن استفاده نماید⁸. طبق این تعاریف می توان گفت حق مالکیت به مالک اجازه می دهد که اثباتا هرگونه تصرفی را در ملک خود نماید و نفیا دیگران را از هرگونه تصرفی در آن منع نماید. این همان مفاد ماده 30 و 31 قانون مدنی است که مرقوم می­دارد: هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد .

و هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی توان بیرون کرد مگر به حکم قانون.

هر چند این تصرفات طبق ماده 132 ق. م محدود گردیده و تصرفات مالک را تا جایی که موجب ضرر دیگران نباشد ممکن می داند. طبق این ماده قانون گذار می گوید: کسی نمی تواند در ملک خود تصرفی نماید که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد. همچنین در اصل 40 قانون اساسی این چنین آمده است که هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد.

 همچنین اصل 47 قانون اساسی اعلام می دارد که مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است .بنابراین با توجه به اصول فوق باید گفت مالکیت شخصی در قانون اساسی از جمله اصول بدیهی به شمار می­آید. هرچند که طبق برخی اصول دیگر محدود به عدم اضرار به غیر شده است. فلذا آن چه که از قانون به دست می­آید این است که در مورد شخصی که مالک است و می­خواهد آن را طبق عقد اجاره به دیگری واگذار نمایدف این عمل او اگر هیچ گونه اضرار به غیر نداشته باشد می تواند هر مقدار اجاره بها برای ملک خود تعیین نماید.

در این میان شاید این اشکال به میان آید که تعیین اجاره بهایی که که به غبن بیانجامد مورد قبول نیست. در این مورد باید گفت که اولا بحث غبن موضوعا از بحث خارج است. به این صورت که بحث در جایی است که موجر طبق تورمی که در جامعه اتفاق افتاده خواهان افزایش اجاره بها برای ملک خود می­باشد و قد مغبون نمودن مستاجر را ندارد. ثانیا مغبون شدن طرف مستاجر نهایتا موجب ایجاد خیار برای او خواهد شد پس اضراری نیست. باتوجه به آنچه که اقتضای قواعد فقهی و حقوقی بود به عنوان اولی هیچ کسی نمی تواند برای قراردادهای اجاره­ای که میان مالک و مستاجر می­باشد و سایر شرایط شرعی و قانونی اجاره را دارا می باشد مانعی ایجاد نماید.

2. دلیل مجوزین: «حکم حکومتی حاکم اسلامی»

مهم­ترین دلیلی که برجواز تحدید اجاره بها از منظر فقه و حقوق می­توان ارائه نمود، استفاده از حکم حکومتی حاکم شرع می­باشد.

احکام حکومتى تصمیماتى است که ولى امر در سایه قوانین شریعت و رعایت موافقت آنها به حسب مصلحت زمان اتخاذ مى­کند و طبق آنها مقرراتى وضع نموده و به اجرا در مى‏آورد، این مقررات لازم‏ الاجرا بوده، و مانند شریعت داراى اعتبار هستند، با این تفاوت که قوانین آسمانى، ثابت و غیر قابل تغییر، ولى مقررات وضعى، قابل تغییرند، و در ثبات و بقا تابع مصلحتى هستند که آنها را به وجود آورده است؛ و چون پیوسته زندگى جامعه انسانى در تحول و رو به تکامل است، طبعاً این مقررات تدریجاً تغییر و تبدل پیدا کرده، جاى خود را به بهتر از خود خواهند داد⁹. فلذا می­توان گفت حکم، ایجاد دستوری از طرف حاکم درباره یک حکم شرعی یا وضعی یا موضوع حکم شرعی و وضعی در موضوع خاصی است¹⁰.

بنابراین می­توان گفت از آنجایی که حاکم می تواند بنابر مصالحی¹¹ که در چهارچوب شریعت است، حکمی برخلاف عناوین اولیه یا ثانویه دهد یا آن را تقیید بزند. حال در مورد تحدید اجاره بها نیز می­توان گفت از آنجایی که طبق قانون و شرع، قوانین و بخش نامه های مصوب دولت که پشتوانه تنفیذ حاکم شرع دارد بنابراین این محدودیت توجیه خواهد شد. به این صورت که حاکمیت تصمیم می­گیرد به منظور رعایت مصلحت نوعیه، اقدام به محدود نمودن افزایش اجاره بها در قراردادهای اجاره کند. این قانون علی رغم مخالفت با مالکیت شخصی مورد احترام شریعت به عنوان حکم اولی، لازم الاجرا و مشروع خواهد بود.

آنچه ذکرش در این مقال نیاز است این است که از آنجایی که حکم در شریعت مطهر اسلام چه به عنوان اولی و ثانوی و چه به عنوان حکم حاکم باید دارای مصلحت باشد، در اینجا نیز به منظور جلوگیری از اختلال در نظام معیشت مردم، باتوجه به اینکه نوع مستاجرین از طبقه متوسط به پایین جامعه به حساب می آیند و در مقابل اکثر مالکین و موجرین از طبقه متوسط به بالای جامعه محسوب می­شوند، فلذا مصلحت نوعیه اقتضا می کند، با محدود کردن افزایش اجاره بها در جامعه مانع اختلال در معیشت طبقه ضعیف جامعه شد. هرچند درصدی از افراد از اجرای این قانون متضرر شوند ولی ازآنجایی که قانون یک حکم کلی است که برمبنای مصلحت نوعیه مصوب می­شود، پس به مصالح شخصیه توجه نخواهد شد. در ذیل مصادیقی از حکم حکومتی را در موضوع بحث مورد بررسی قرار می­دهیم:

الف: تقدم مصلحت نوعیه بر مصلحت شخصی

از جمله مصادیق حکم حکومتی که برای تحدید مالکیت می تواند مورد استناد قرار بگیرد، تقدم مصلحت عمومی بر مصلحت شخصی در فقه و حقوق است .مصلحت در لغت در مقابل مفسده به کار میرود و از آن، می­تواند معانی مختلفی از قبیل اقتضاء، ضرورت، نفع، نیاز، خیر، بهره و....اراده شود¹²؛ و در اصطلاح به معنای سبب رسیدن به مقصود شارع و به دست آوردن آن است اعم از عبادت که مربوط به حق خود شارع است یا عادت که برای نفع بندگان و انتظام معاش و احوال آنهاست¹³.

بنابراین احکامی که از جانب حکومت و حاکم اسلامی صادر می­شود، مصالح و مفاسد بر محور اجتماع و عموم میچرخد؛ چون اصولاً حکومت، مربوط به جامعه است و فرد هم به عنوان یک عضو از جامعه در قلمرو احکام حکومتی واقع میگردد. لذا حاکم شرع باید مصالح اجتماع و عموم را در نظر بگیرد؛ چنانکه در برخی روایات، وارد شده است که یکی از کارهای امام زمان (عج) شکستن ناودانهایی است که به طرف راه مردم گشوده شده باشند¹⁴. یعنی در جامعة اسلامی، ولی امر اجازه نمی­دهد که برخی اشخاص به منظور تأمین منفعت و مصلحت شخصی خویش، مصالح عمومی را نادیده بگیرند و یا در جای دیگر میخوانیم که حضرت علی(ع) حکم فرمودند که فاضلاب و چاههای توالتی که در راه و مسیر عمومی واقع شده اند، بسته شوند¹⁵. 

البته ترجیح مصلحت جامعه بر مصلحت فرد، به معنای آن نیست که در اسلام، همانند مکتب سوسیالیسم ،حقوق اشخاص کلاً نادیده گرفته شده و در پیش پای حقوق اجتماع قربانی میگردد، بلکه وظیفة حاکم اسلامی است که تا حد امکان حقوق اشخاص را هم مراعات نموده و اگر به واسطة تقدیم مصلحت جامعه ،خسارتی متوجه شخصی شد، آن را جبران نماید؛ چنانکه امام خمینی(ره)هم در این زمینه فرموده­اند: «...حاکم میتواند منزلی را که در مسیر خیابان است، خراب کند و پول منزل را به صاحبش رد کند...»¹⁶. بنابراین زمانی که پای منافع عمومى در میان باشد، بی تردید منافع شخصى افراد تحت الشعاع قرار گیرد.

ایشان در این باره می­گوید: «اصل اولی در هر ولایتی این است که مقید به رعایت مصلحت باشد و حاکم اسلامی می­تواند در موضوعات، طبق مصلحت مسلمین و یا مصلحت حوزۀ حکومتی خود عمل کند و چنین اختیاری برای حاکم اسلامی به معنای استبداد به رأی نیست، بلکه عملکردن بر طبق مصلحت و خیر جامعه اسلامی می­باشد. نظر حاکم، مانند عمل او تابع مصلحت است»¹⁷. مرحوم علامه طباطبایی نیز از عنصر مصلحت به عنوان یکی از ملاکها و مبانی حکم حکومتی نام برده و ضمن ذکر این نکته که مقررات اسلام به دو نوع ثابت و متغیر تقسیم شده که نوع ثابت آن اموری غیر قابل تحول بوده و «شریعت اسلامی» نامیده می­شود، در مقام تبیین نوع دوم این مقررات می­گوید: «نوع دوم، مقرراتی است که از کرسی ولایت سرچشمه گرفته، به حسب مصلحت وقت، وضع شده و اجرا می­شود؛ البته چنانکه روشن است، این نوع از مقررات در بقاء و زوال خود تابع مقتضیات و موجبات وقت است و حتماً با پیشرفت مدنیت و تغییر مصالح و مفاسد، تغییر و تبدیل پیدا می­کند»¹⁸. 

ب: قاعده لاضرر

یکى دیگر از مصادیق تقدم حکم حاکم که هم در فقه و هم در حقوق در موضوع تحدید مالکیت می تواند مورد استفاده قرار بگید، قاعده­ى فقهى «لاضرر» است که منبعث از حدیث نبوى «لا ضرر و لا ضرار فی الاسلام»¹⁹ می­باشد. واژه ى «ضرر» به معناى انجام عمل مکروه نسبت به یک شخص یا نقص وارد کردن در اعیان است²⁰. همچنین می توان این واژه را «نقص در حق» معنى نمود²¹. آنچه صرفا از لفظ ضرر به دست می­آید، عبارت است از نقص در مال، آبرو، جان و یا چیزى از شــئونات فرد، پس از آنکه آن شأن تحقق یافته و یا مقتضى نزدیک براى تحقق آن وجود پیدا کرده است؛ به گونه­اى که عرف آن را موجود می­بیند²². همچنین از منظر عقلى، اقدام به ضرر و ضرار قبیح بوده و جایز نیست؛ این از امورى است که بدون حکم شرعى توسط عقل نیز تأیید می­شود. از همین روى، برخى بر این عقیده اند که مدلول قاعده­ى لاضرر، جزء مستقلات عقلى است²³.

افزون بر فقها، حقوقدانان نیز قاعدهى مذکور را مبتنى بر قواعد عقلى تلقى دانسته­اند²⁴. مســتفاد از قاعده ى «لا­ضرر» نهى از ضرر در راستاى مقابله با هرگونه بى­نظمى و ظلم و هر نوع سوءاستفاده در اجتماع است. از این قاعده چنین به دست می­آید که در اســلام ضرر مشــروعیت ندارد و این عدم مشروعیت ضرر، هم شامل مرحله ى قانون گذارى است و هم مرحله ى اجراى قانون؛ از همین رو ،مرحوم محقق داماد در این باره این چنین می­گوید: «رسول اکرم (ص) بــا جملهى «لاضرر و لاضرار فی الاســلام»، وجود ضرر را در محیط تشــریع منتفى اعلام کرده و بنابراین همانطور که کلام رسول االله (ص) حکایت از مرحله ى انشــاى قوانین دارد، در مراحل اجرا یعنى در موارد خاص روابط اجتماعى مردم با یکدیگر نیــز چنانچه عملى منجر به اضرار فردى به فــرد دیگرى می­گردد، مورد امضاى شارع قرار نخواهد گرفت»²⁵.

بــه این ترتیب، یکى از مبانى شــرعى و فقهى که بــه دولت امکان تحدید مالکیت خصوصى را می دهد، قاعده­ى «لاضرر» اســت. دولت بر این اســاس براى جلوگیــرى از اضرار یا به عنوان حافظ نظم و مصالــح جامعه از اختیارات حکومتى خود در حوزه­ى مالکیت خصوصى استفاده مى­نماید.

ج: ولایت حاکم بر ممتنع

قاعده­ى ولایت حاکم بر ممتنع در عبارات فقها عنــوان «الحاکم ولى الممتنع» به کار رفته اســت هرچند این عنوان به عنوان روایت در منابع روایی ما موجود نیست²⁶. این ولایت جزء ولایات خاصه ى افراد در فقه محسوب می­گردد²⁷.

مطابق این قاعده به اعتقاد محققین هرگاه کسى از اداى حقــوق دیگران خوددارى ورزیده یــا از انجام تکالیف قانونى خویش امتناع ورزد و یا مانع رسیدن افراد به حقوق خود گردد، حاکم جامعه­ى اسلامى یا منصوبین وى می­توانند به قائم مقامــى از او عمل نموده و آنچه را که وظیفه­ى او است از باب ولایت به انجام رسانند²⁸. بنابراین چنانچه فردى از ایفای حقوق دیگران امتناع ورزد و اجبار ممتنع متعذر باشد و یا مؤثر نباشد، حاکم می­تواند با توسل به این قاعده، آنچه را تکلیف شخص ممتنع است از باب ولایت به انجام رساند. در حقیقت، تأمین مصلحت جامعه و جلوگیرى از بى نظمى و بى ثباتى اجتماع و اوضاع مردم، ضرورت وضع چنین قاعدهاى را ایجاب نموده است. لذا می­توان گفت که قانون­گذار در مرحله­ى وضع قانون، می­تواند در حوزه­ى تحدید مالکیت خصوصى با توسل به این قاعده براى دولت، ولایتى خاص بر اموال و حقوق مالکانه­ى مالکان خصوصى وضع نماید. بــا وجود این قانون نیز باید مطابق با شرع وضع گردد.

بنابراین چنانچه قانونگذار اقدام به تحدید حقوق مالکانه ى اشخاص نماید، باید این امر را بر اساس ضوابط شرعى انجام دهد. در مورد تحدید مالکیت اشخاص در قالب تعیین سقف برای اجاره بها نیز باید گفت از آنجایی که دولت این حق را دارد که به عنوان بازوی اجرایی حاکم در جمهوری اسلامی و شخصی که مشروعیت تصرف در امور را از ولی فقیه و حاکم شرع گرفته، بنابه اقتضائات زمان، و مصلحت عموم مردم این حکم محدودیت را صادر نماید. همچنین اگر شخصی از این قانون سرپیچی نماید دولت می تواند از قوای قهریه خود به نفع عموم مردم استفاده نماید. به طوری که اقدام به تمدید خودکار اجاره املاک اشخاص با سقف افزایشی محدود نماید.

در قانون مدنی²⁹ جمهوری اسلامی ایران نیز این مسئله دیده شده و در صورتی که شخص از پرداخت نفقه ممانعت نماید محکمه حق دارد او را اجبار به پرداخت نموده و در صورتی که زوج استنکاف نماید، زوجه می تواند تقاضای طلاق نماید.

د: مقابله با احتکار

از جمله مصادیق حکم حاکم برای تصحیح و توجیه تحدید مالکیت شخصی افراد در فقه، موضوع مقابله با احتکار است. احتکار در لغت به معنای ذخیره و نگهداری کالای کمیاب در بازار و مورد نیاز مردم، به انتظار گران شدن بهای آن(لسان العرب ماده حکر) و در اصطلاح فقهی به معنای انبار كردن موادّ غذايى خاص به انگيزه افزايش قيمت آنها می­باشد³⁰.

به عقیده فقها احتكار اگر به قصد اضرار به مسلمانان باشد يا موجب اختلال درنظام زندگى اجتماعى آنان شود، بى شك حرام است³¹. بنابراین اگرمحتکر از فروش کالای خود ممانعت نماید، باید ابتدا او را مجبور به فروش نمود که در این مورد ادعای اجماع شده است³². این وظیفه نیز برعهده حاکم شرع استصاحب (جواهر: 485). در وهله بعدی اگر محتکر در قیمت گذاری کالای خود جانب انصاف را رغایت نکرد، حاکم به او دستور پایین آوردن نرخ کالا را خواهد داد. اگر محتکر بعد از دستور حاکم، باز هم از پایین آوردن قیمت خودداری نمود آنگاه حاکم او را مجبور به فروش بر اساس قیمتی که مصلحت می­داند، می­نماید.

 پس به طور کلی باید گفت که: حاکم شرع حق ندارد محتکر را به نرخی پایین تر از نرخ متعارف در بازار، وادار به فروش کالایش نماید مگر آن که در این کار لزوم و مصلحتی ببیند همچنین فروشنده نیز حق ندارد اجحاف - گرانفروشی - نماید، بلکه باید کالای خود را به قیمت متعارف یا نزدیک به آن بفروشد. به این خاطر که طبق صریح کلام فقها احتکار فقط این نیست که کالایی را در خانه حبس کرده و عرضه نکند، بلکه اگر مجبور به فروش شوید و یک قیمت خیلی بالا بگویی که کسی نتواند بخرد باز احتکار صادق است³³.

بحث مهمی که در احتکار وجود دارد این است که درست است که تمامی ادله فقهی در احتکار مربوط به طعام است ولی چانچه گفته آمد طبق صریح فقها فلسفه حرمت یا کراهت احتکارجلوگیری از اختلالِ نظام و ایجاد عسر و حرج برای مردم ذکر شده است³⁴. بنابراین می توان با تنقیح مناط قطعی اثبات نمود که این مسئله نباید محدود در طعام باشد. این مسئله علاوه بر اینکه از طرف فقها تصریخ بدان شده است³⁵ . شاهدی نیز از کلام ایشان دارد و آن اینکه طبق برخی روایات که برخی از فقها نیز طبق آن فتوا داده اند در احتکار شرط این است که شخص کالا را بواسطه بیع تصاحب نماید والا اگر بغیر بیع باشد و آن را احتکار کند حکم حرمت بر آن بار نخواهد شد. در این مورد کثیری از فقها گفته اند هدف قانون­گذار از ممنوعیت احتکار در شریعت صرفاً به خاطر آن است که سختی و نیاز مردم را از نظر [کمبود] مواد غذائی برطرف کند و از این روی فرقی بین مالک شدن چه از راه خرید و چه از راههای دیگر نیست³⁶.

بنابراین نتیجه این می شود که فقها در بحث احتکار قائل اند به اینکه هر کالا یا خدماتی در جامعه مسلمانان نایاب شود و این باعث افزایش قیمت آن کالا یا خدمات شود، حاکم می تواند برای تعدیل قیمت بازار از احتکار آن جلوگیری نموده و حتی در برخی مواقع اقدام به قیمت گذاری آن نماید. حال در بحث تحدید اجاره بها نیز می توان گفت از آنجایی که کمبود ملک برای اجاره موجب بالا رفتن اجاره بها شده است، حاکم می تواند برای تعدیل قیمت با استفاده از اهرم هایی که در دست دارد، افراد مجبور به عرضه نماید و چون تنها عرضه کردن باعث تعدیل قیمت نخواهد شد، می تواند اقدام به قیمت گذاری عادلانه نماید.

فلذا می توان گفت که دولت به عنوان بازوی اجرایی حاکم در جامعه­ی اسلامی، می تواند با عنایت به برخی مصالح موجود، در مالکیت افراد تصرف نموده و آن ها را از افزایش بیش از اندازه اجاره بها منع نماید.

مقتضای تحقیق

با امعان نظر در ادله موافق و مخالف می توان گفت در مورد این قانون ما دوحالت می توان تصور کرد. یک بار این است که دولت نمی خواهد با این کار جلوی سلطنت مالک را بگیرد بلکه مانند قوانین رانندگی برای ایجاد ثبات در قیمت ها، برای قیمت های بالا جریمه قرار دهد. دراین صورت مسئله هیچ تزاحمی با احکام اولیه نخواهد داشت. به این خاطر که این کار منافات با قاعده سلطنت ندارد. فلذا می­توان گفت چون دولت در مالکیت خصوصی دخالت نکرده بلکه مثلا برخی محدودیت ها مانند افزایش مالیات و قطع امکانات شهری و... ایجاد می­نماید، مشکلی ایجاد نمی­کند.

بار دیگر این چنین است که دولت با این کار می­خواهد در عقد اجاره تصرف نموده و عقودی که سقف قیمت تعیین شده را رعایت نکند ملغی و بی اثر اعلام نماید. در این صورت از آنجایی که این قانون با قاعده سلطنت و احترام و تسلط منافات دارد، فلذا باید راهی پیدا نماییم که بتواند از لحاظ شرعی این قواعد را تقیید بزند. همچنان که گفته شد تنها قاعده ای که بتواند سلطنت افراد را محدود نماید حکم حکومتی حاکم شرع است. بنابراین هرچند این کار در نگاه اول منافات با قواعد اولیه دارد ولی از آنجایی که این قواعد قابل تقییدند، به واسطه حکم حاکم تقیید خواهند خورد.

تنها مسئله­ای که در این بین باقی می­ماند این است که هرچند مبنای حکم حاکم مصلحت نوعی می­باشد، فلذا نیازی به لحاظ کردن مصلحت شخص نیست. ولی چون این رفتار دولت موجب ایجاد حرج و ضرر برای برخی از موجرین خواهد شد فلذا دولت باید راهکاری برای رفع حرج و جبران این ضرر ارائه نماید. به بیان واضح تر می توان گفت از آنجایی که لاحرج و لاضرر یک قانون کلی است که تحت هر شرایطی باید رعایت شود و ضرر زننده باید جبران نماید، فلذا در این مورد هم درست است که دولت نیاز نیست مصلحت شخصیه همه افراد را در نظر بگیرد(که اکثرا امکان آن وجود ندارد) ولی اگر حکم او باعث ایجاد حرج و ضرر به اشخاص گردد باید از طرف او جبران گردد.

بنابراین در مورد برخی موجرینی که گذران زندگی ایشان از طریق اجاره بها می­باشد، چون محدودیت سقف اجاره بها موجب حرج و ضرر بر ایشان شده و اداره زندگی برای ایشان سخت خواهد شد و این ناشی از این است که نمی­توانند از منافع ملک خود به صورت کامل استفاده نمایند، فلذا دولت باید این مقدار از محدودیت اجاره بها را برای ایشان جبران نماید. چون با رفتار خود در مالکیت شخصی افراد تصرف نموده و باعث حرج و ضرر در زندگی ایشان شده است. اما نسبت به افرادی که گذران زندگی ایشان از راه اجاره بها نمی باشد، این محدودیت باعث اختلال در زندگی روزمره ایشان نخواهد شد، در نتیجه حرج و ضرری بر ایشان وارد نخواهد آمد. فلذا در مورد این افراد دولت هیچ وظیفه ای نخواهد داشت.

نتیجه­گیری

باتوجه به ادله موافق و مخالف محدودیت سقف اجاره­بها در قراردادهای اجاره توسط دولت نتایج زیر حاصل می­شود:

ادله مخالفین عبارتست از قاعده فقهی احترام مال مسلمان، سلطنت بر اموال و قاعده تسلط که طبق این ادله که مفادشان محترم بودن مالکیت شخصی در فقه می­باشد. از لحاظ قانونی نیز هر مالکی نسبت به مایملک خود حق هرگونه تصرف و انتفاع دارد مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد. و هیچ مالی را از تصرف صاحب آن نمی­توان بیرون کرد مگر به حکم قانون. 

مهم­ترین دلیلی که برجواز تحدید اجاره بها از منظر فقه و حقوق می­توان ارائه نمود، استفاده از حکم حکومتی حاکم شرع می­باشد. نتیجه نهایی این شد که از آنجایی که در برخی موارد دولت با تحدید مالکیت منجر به ضرر و حرج برای موجرین خواهد شد دلیل لاحرج و لاضرر اقتضا می نماید رد مورد افرادی که از این تحدید ضرر دیده و برای گذران زندگی به مشکل برخورد می کنند، دولت به عنوان عامل این حرج و ضرر بایستی مقدار محدود شده را جبران نماید. از جمله نتایج مهمی که این نوشتار بدان دست یافته است طریقه جمع میان ادله مالکیت خصوصی در فقه و قانون و قاعده لاضرر و لاحرج می­باشد.

طبق یافته های این پژوهش پیشنهاد می شود دولت به عنوان بازوی اجرایی در جمهوری اسلامی تدابیری به منظور جبران ضرر اقشار کم درآمدی که گذران زندگی ایشان از طریق اجاره دادن املاکشان تامین می شود بیاندیشد. از جمله پیشنهاداتی که برای تامین بودجه این مسئله می­توان ارائه نمود، بستن مالیات بر اشخاصی است که بیش از یک ملک دارا هستند.

 

منابع

آذرنوش، آذرتاش (1379). فرهنگ معاصر عربی به فارسی. تهران: نشر نی .

ابن اثیر، مبارک(بی­تا) . النهایه فی غریب الحدیث و الاثر، چاپ چهارم. قم: موسسه اسماعلیلیان.

ابن منظور، ابوالفضل(1414ق). لسان العرب، چاپ سوم. بیروت: دار الفکر. 

اسماعیلى، محسن(1378). قاعده ولایت حاکم بر ممتنع. فصل نامه حکومت اسلامی، شماره 11 .

امام خمینی، سید روح الله(1421ق). کتاب البیع، چاپ اول. تهران: موسسه تنظیم و نشر آثار امام.

امامی، سید حسن (1385). حقوق مدنی، چاپ26. تهران: انتشارات اسلامیه. 

بجنوردی، سید حسن(1419ق). القواعد الفقهیه، چاپ اول. قم، نشر الهادی.

بحرانی، شیخ یوسف، (1405 ق). الحدائق الناضره فی احکام العتره الطاهره، چاپ اول. قم: دفتر انتشارات اسلامی.

جوادی آملی، عبدالله(1389). ولایت فقیه. قم: چاپ اسرا، بیتا.

حرانی، ابن شعبه(1404ق). تحف العقول، چاپ دوم. قم: جامعه مدرسین. 

حرعاملی، محمد بن حسن (1409 ق). وسائل الشیعه، چاپ اول. قم: آل البیت. 

حکیم، محمد تقی (1418 ق). اصول العامه للفقه المقارن، چاپ دوم. قم: مجمع جهانی اهل البیت.

حلی، جمال الدین(1407 ق). المهذب البارع فی شرح مختصر النافع، چاپ اول. قم: دفتر انتشارات اسلامی.

خویی، سید ابوالقاسم(1374). مصباح الفقاهه. قم: المطبعه الحیدریه، بیتا.

راسخ، محمد (1387). حق و مصلحت، چاپ سوم. تهران: طرح نو. 

شریعتى، روح الله(1393). قاعده عدم ولایت و حقوق مردم. مجله علوم سیاسی دانشگاه باقرالعلوم. 17 (68).

شمس الدین، محمد مهدی(1378). احتکار در اسلام. شرکت چاپ و نشر بین الملل.

شیخ انصاری، مرتضی (1415 ق). کتاب المکاسب، چاپ اول قم: کنگره جهانی بزرگداشت شیخ انصاری.

شیخ مفید، محمدن محمد(1413ق). المقنعه، چاپ اول. قم:کنگره جهانی هزاره شیخ مفید.

صدر، محمدباقر(1355).  اقتصاد ما. برگردان محمدکاظم موسوی، چاپ اول. تهران: موسسه برهان. 

صدوق، محمد بن علی(1413 ق). من لایحضره الفقیه، چاپ دوم. قم: دفتر انتشارات اسلامی.

طاهری، حبیب الله (1392). حقوق مدنی، قم: دفتر انتشارات اسلامی، بیتا. 

طباطبائی، سید محمدحسین (1355). فرازهایی از اسلام. تهران: انتشارات جهان آرا. 

طباطبایی، محمد حسین، و بدیعی، محمد(1387). معنویت تشیع. به ضمیمه چند مقاله دیگر، قم: انتشارات تشيع.

طبرسی، احمد بن علی 1403)ق). الاحتجاج علی اهل اللجاج، چاپ اول. مشهد: نشر مرتضی. 

طریحی، فخرالدین (1416ق). مجمع البحرین، چاپ سوم. تهران:کتابفروشی مرتضوی. 

طوسی، محمد بن حسن (1414). امالی، چاپ اول. قم: دارالثقافه. 

شیخ ابوجعفر طوسی (1407ق).  تهذیب الاحکام، چاپ چهارم. تهران: دارالکتب. 

شیخ ابوجعفر طوسی (بی تا). الاستبصار فی ما اختلف من الاخبار، چاپ اول. تهران: دارالکتب.

فاضل مقداد، سیوری(1404). التنقیح الرائع لمختصر الشرائع، چاپ اول. قم: انتشارات کتابخانه­ی آیت الله مرعشی. 

فیض کاشانی، محمد محسن (1406ق). الوافی، چاپ اول. اصفهان: کتابخانه امیرالمومنین علی علیه السلام. 

فیومی، احمد(بی تا). المصباح المنی، چاپ اول. قم: منشورات دار­الرضا. 

قارى ســید فاطمى، سید محمد (1388). حقوق بشر درجهان معاصر، چاپ اول. تهران: موسسه مطالعات و پژوهش های حقوقی شهردانش. 

قمی، شیخ عباس (1414ق). سفینه البحار، چاپ اول. قم: نشر اسوه. 

کاتوزیان، ناصر (1384). حقوق مدنی، چاپ نهم. تهران: نشر میزان. 

کلینی، محمد بن یعقوب (1407 ق). الکافی، چاپ چهارم. تهران: انتشارات دارالکتب الاسلامیه.

المتقی الهندی، علاءالدین (1409 ق).کنز العمال. بیروت: مؤسسه الرساله .

مجلسی، محمدباقر(1404 ق) تحف العقول فی شرح اخبار آل الرسول، چاپ دوم. تهران، دارالکتب.

مجلسی، محمدباقر(1403ق). بحار الانوار، چاپ دوم. بیروت: دار احیاء التراث العربی. 

محقق داماد، سیدمصطفی (1406 ق). قواعد فقهی، چاپ دوازدهم. تهران: مرکز نشر علوم اسلامی.

مکارم شیرازی، ناصر (1410 ق). القواعد الفقهیه، چاپ اول. قم: انتشارات مدرسه امیرالمومنین.

دائره المعارف فقه مقارن، چاپ اول. قم: انتشارات مدرسه امیرالمومنین علیه السلام. 

نجفی، صاحب الجواهر(1404 ق). محمدحسن، جواهر الکلام فی شرح شرائع الاسلام، چاپ هفتم. بیروت: دار احیاء تراث العربی.

نوری، حسین (1408). مستدرک الوسائل، چاپ اول. قم: موسسه آل البیت. 

.................. (بی­تا). التنقیح فی شرح المکاسب، چاپ اول. قم: موسسه احیاء آثار امام خویی. 

.................. (بی­تا). تهذیب الاصول، چاپ اول. تهران: موسسه تنظیم و نشر.

................. (بی­تا).  صحیفه نور. تهران: مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی(ره)، بیتا.  

................. (بی­تا). کتاب البیع ، چاپ سوم قم: موسسه اسماعیلیان. 

 

 

 

---

[1]  صدر، اقتصاد ما، 437

[2] 1« عِدَّةٌ مِنْ أَصْحَابِنَا عَنْ أَحْمَدَ بْنِ مُحَمَّدِ بْنِ عِيسَى عَنِ الْحُسَيْنِ بْنِ سَعِيدٍ عَنْ‏فَضَالَةَ بْنِ أَيُّوبَ عَنْ عَبْدِ اللَّهِ بْنِ بُكَيْرٍ عَنْ أَبِي بَصِيرٍ عَنْ أَبِي جَعْفَرٍ ع قَالَ قَالَ رَسُولُ اللَّهِ ص‏ سِبَابُ الْمُؤْمِنِ فُسُوقٌ‏ وَ قِتَالُهُ كُفْرٌ وَ أَكْلُ لَحْمِهِ مَعْصِيَةٌ وَ حُرْمَةُ مَالِهِ كَحُرْمَةِ دَمِهِ» (کلینی ،1407ق، ج2: 360) این روایت از طرق متعدد وارد شده است که مسند آن ها همان روایت کافی است.(صدوق ،1413ق:  418و طوسی ،1414ق: 537) و « لَا يَحِلُّ لَهُ دَمُ امْرِئٍ مُسْلِمٍ وَ لَا مَالُهُ إِلَّا بِطِيبَةِ نَفْسِه‏ » (صدوق ،1413ق:93) قریب به این مضمون، روایات متعددی در کتب فقهی وجود دارد (کلینی،1407 ق:  273و حرانی ،1404ق: 34و  طبرسی ،1403ق: 480 و نوری ،1408: 338) و « عَلِيُّ بْنُ إِبْرَاهِيمَ عَنْ مُحَمَّدِ بْنِ عِيسَى عَنْ يُونُسَ عَنْ زُرْعَةَ عَنْ سَمَاعَةَ قَالَ: سَأَلْتُ أَبَا عَبْدِ اللَّهِ ع عَنْ شَهَادَةِ أَهْلِ الْمِلَّةِ قَالَ فَقَالَ لَا تَجُوزُ إِلَّا عَلَى أَهْلِ مِلَّتِهِمْ فَإِنْ لَمْ يُوجَدْ غَيْرُهُمْ جَازَتْ شَهَادَتُهُمْ عَلَى الْوَصِيَّةِ لِأَنَّهُ لَا يَصْلُحُ ذَهَابُ حَقِّ أَحَد » (طوسی ،1407ق: 252) این روایت در کتب دیگری نیز نقل شده است.(حرعاملی ،1409: 310و مجلسی ،140ق: 8).

[3]  «يَا أَيُّهَا الَّذِينَ آمَنُوا لَا تَأْكُلُوا أَمْوَالَكُمْ بَيْنَكُمْ بِالْبَاطِلِ إِلَّا أَنْ تَكُونَ تِجَارَةً عَنْ تَرَاضٍ مِنْكُمْ»، نساء: 4، آیه29  

[4]  « النَّاسُ‏ مُسَلَّطُونَ‏ عَلَى أَمْوَالِهِمْ‏ » (مجلسی ،1403ق: 272) و « هُوَ مَالُهُ يَصْنَعُ بِهِ مَا شَاءَ إِلَى أَنْ يَأْتِيَهُ الْمَوْت » (حر عاملی ،1409ق: 296) و « إِنَّ لِصَاحِبِ الْمَالِ أَنْ يَعْمَلَ بِمَالِهِ مَا شَاءَ مَا دَامَ حَيّاً، إِنْ شَاءَ وَهَبَهُ، وَ إِنْ شَاءَ تَصَدَّقَ بِهِ، وَ إِنْ شَاءَ تَرَكَهُ إِلى‏ أَنْ يَأْتِيَهُ الْمَوْت » (طوسی، 1390ق: 122) و «حُرْمَةُ مَالِ ه کَحُرْمَةِ دَمِهِ»، (کلینی ،1407ق: 360) و « لَا يَحِلُّ مَالُ امْرِئٍ مُسْلِمٍ إِلَّا عَنْ طِيبِ نَفْسه »، (صدوق ،1413ق: 93)

[5]  «النَّاسُ‏ مُسَلَّطُونَ‏ عَلَى أَمْوَالِهِمْ‏ » )قمی ،1414ق:97 (و «هُوَ مَالُهُ يَصْنَعُ بِهِ مَا شَاءَ إِلَى أَنْ يَأْتِيَهُ الْمَوْت‏» )فیض کاشانی ،1406ق، ج24، ص64) و « إِنَّ لِصَاحِبِ الْمَالِ أَنْ يَعْمَلَ بِمَالِهِ مَا شَاءَ مَا دَامَ حَيّاً، إِنْ شَاءَ وَهَبَهُ، وَ إِنْ شَاءَ تَصَدَّقَ بِهِ، وَ إِنْ شَاءَ تَرَكَهُ إِلى‏ أَنْ يَأْتِيَهُ الْمَوْت‏» (کلینی ،1429ق، ج13، ص333) و « صَاحِبُ الْمَالِ أَحَقُّ بِمَالِهِ مَا دَامَ فِيهِ شَيْ‏ءٌ مِنَ الرُّوحِ، يَضَعُهُ حَيْثُ شَاء» )حرعاملی، 1409ق: 298)

[6]   حقوق مدنی، طاهری، 1/196

[7]  حقوق مدنی، امامی، 106

[8]  از منظر حقــوق عمومى مالکیت را به حــق ادعا، حق قدرت و حــق -مصونیت تعریف کردهاند؛ یعنى مالکیت را ادعاى فرد نســبت به اموال دانسته اند به نحوى که شخص قدرت تصرف در مال را داشــته باشــد و این موضوع توســط دولت تضمین گردد. (قارى، 1388: 31؛ راسخ، 1387: 155).

[9]  طباطبایی، معنویت تشیع به ضمیمه چند مقاله دیگر، 1/77

[10]  صاحب جواهر، جواهر الکلام فی شرح شرائع الاسلام، 40/100

[11]  چنانچه گفته شد، این مصالح باید در چهارچوب شریعت باشد. از جمله اموری که ابزار حاکم در صدور حکم حکومتی در کلمات فقها است عبارت است از تقدیم قاعده تقدیم اهم بر مهم(جوادی آملی، 1389: 246)، وجوب حفظ نظام(خویی، 1374ق: 27)، تطبیق قاعده لاضرر(امام خمینی، 1423ق: 112) و استفاده از مقدمه واجب(مکارم، 1427ق: 485) است.

[12]  ابن منظور، لسان العرب 7/384؛ آذرنوش، فرهنگ معاصر عربی به فارسی، 370؛ فیومی، المصباح المنیر 2/345؛ طریحی، مجمع البحرین، 2/388)

[13]  حکیم، اصول العامه للفقه المقارن، 1/381

[14]  حر عاملی، وسائل الشیعه، 34717

[15]  المتقی الهندی، کنز العمال، 4/76

[16]  امام خمینی، صحیفه نور،20/170 

[17]  امام خمینی، کتاب البیع، 2/526

[18]  طباطبایی، فرازهایی از اسلام، 114

[19]  کلینی، الکافی، 5/280

[20]  فیومی، المصباح المنیر 2/36

[21]  ابن اثیر، النهایه فی غریب الحدیث و الاثر، 3/81

[22]  بجنوردى، القواعد الفقهیه، 1/214

[23]  مکارم شیرازی، القواعد الفقهیه، 1/28

[24]  امامى، حقوق مدنی، 1/55

[25]  محقق داماد، مرکز دایره المعارف بزرگ اسلامی، 1/150

[26]  شیخ انصارى، کتاب المکاسب، 6/219

[27]  شریعتى، قاعده عدم ولایت و حقوق مردم، 16

[28]  اسماعیلى، قاعده ولایت حاکم بر ممتنع، 7

[29]  ماده 1111 قانون مدنی: زن میتواند در صورت استنکاف شوهر از دادن نفقه به محکمه رجوع کند در این صورت محکمه میزان نفقه را معین و شوهر را به دادن آن محکوم خواهد کرد.

ماده 1129 قانون مدنی: در صورت استنکاف شوهر از دادن نفقه و عدم امکان اجراء حکم محکمه و الزام او بدادن نفقه زن می تواند برای طلاق به حاکم رجوع کند و حاکم شوهر او را اجبار به طلاق مینماید همچنین است در صورت عجز شوهر از دادن نفقه. 

[30]  بحرانی، الحدائق الناضره فی احکام العتره الطاهره، 18/58؛ شیخ مفید، المقنعه، 96

[31]  صاحب جواهر، جواهر الکلام فی شرح شرائع الاسلام، 22/480

[32]  .علامه حلی، المهذب البارع فی شرح مختصر النافع، 2/370؛ فاضل مقداد، التنقيح الرائع، فاضل مقداد، 2/420

[33]  خویی، التنقیح فی شرح المکاسب، 2/515

[34]  محقق داماد، مرکز دایره المعارف بزرگ اسلامی، 6/642

[35]  صاحب جواهر، جواهر الکلام فی شرح شرائع الاسلام، 22/481؛ ؛ محقق داماد، تحلیل و بررسی احتکار از نظرگاه فقه اسلام، 55

[36]  امام خمینی، کتاب البیع، 3/416؛ شمس الدین، احتکار در اسلام، 52