تبیین ارتباط رضایتمندی ساکنان با اقدامات نوسازی شهر تهران در فاصله سالهای 92-1388 (محلات مقدم، هاشمی و تختی)
محورهای موضوعی : برنامه ریزی شهری
ملیحه باباخانی
1
(دانشگاه تهران)
کلید واژه: نوسازی شهری, رضایتمندی سکونتی, تحلیل عامل اکتشافی, شهر تهران, بافت ناکارآمد شهری,
چکیده مقاله :
نوسازی نواحی ناکارآمد شهری علاوه بر بهبود شرایط عینی محیط می‌بایست ارتقاء رضایتمندی ساکنان این نواحی را در نظر داشته باشد. هدف این مقاله تبیین ارتباط میان رضایتمندی سکونتی ساکنان محلات ناکارآمد شهر تهران با اقدامات نوسازی صورت گرفته است. مبتنی بر روش تحلیل خوشه‌ای سلسله‌مراتبی و K-Means محلات تختی، مقدّم و هاشمی به عنوان نمونه‌های مطالعاتی انتخاب شدند و مبتنی بر فرمول کوکران مجموعاً 325 پرسشنامه به روش سیستماتیک در محلات پر شدند. اطلاعات حاصل از پرسشنامه‌ها با استفاده از روش‌های آماری تحلیل عامل اکتشافی و تحلیل رگرسیونی بررسی و تحلیل شدند. مبتنی بر نتایج تحلیل عامل اکتشافی هفت عامل به عنوان عوامل معرف رضایتمندی سکونتی در محلات معرفی شدند. با توجه به فعالیتهای نوسازی صورت گرفته در محلات و نتایج تحلیل رگرسیونی، فعالیتهای اجتماعی، تجمیع و نوسازی و بهسازی محیطی با تأثیرگذاری بر عوامل رضایتمندی سکونتی بر رضایتمندی ساکنان در سطوح مختلف از ارتباط معنادار برخوردار بوده است.
Deteriorated urban textures are areas of a city isolated from developmental life cycle. They have turned into the focus of problems and inefficiencies. The evaluation of renewal actions claims to promote residents’ satisfaction in some cases. At the same time of improving objective and economic quality of life, there are claims regarding the lack of any improvements in their subjective quality of life. Above physical reforms, renewal actions in deteriorated textures should consider the issue of enhancing residents’ quality of life. Hence, besides considering physical aspects, renewal thoughts must also seek to provide and promote their quality of life and satisfaction. The Tehran Renewal Organization in 1388-92 years with the aim of achieving democratic renewal has tried to follow renewal actions with residents of the neighborhood and in keeping existing human and community development. This organization five activities defined: Social activities in order to identify the neighborhood for Awareness and Inform to the residents; Integration and renewal; Improve the quality of construction; Environmental sanitation and the definition of stimulus projects. The aim of this article is to explain the relationship between residential satisfaction of local residents with renewal actions of Tehran Renewal Organization. To do this, first, the aspects of residential satisfaction in deteriorated textures will be discussed. Then, the status of these aspects in renewal experiences will be reviewed. Accordingly, the aspects of achieving residential satisfaction in these fabrics are explained via deductive reasoning method. Based on historical research method, renewal experiences are studied regarding the aspects of residential satisfaction. Residential satisfaction in deteriorated fabrics is influenced by physical-environmental, services, socio-cultural, managerial, and economic aspects. According to aspects of the theoretical framework to examine this issue in renewal experiences 1388-92 years in Tehran. Three neighborhoods Hashemi in 10 district, Moghaddam in 17 district and Takhti in 12 district as selected samples in Tehran were selected based on The cluster analysis, k-means method. Target population are residents of neighborhoods that their homes renovated between 1388-92. then based on Cochran formula 325 questioner was determined to be distributed in the neighborhoods. Questionnaires were distributed and were filled through systematic method in neighborhoods. The data of the questionnaires analysis by statistical methods such as regression and factor analysis in Spss software. Based on outcome of Exploratory Factor Analysis seven factors (residential complex, social capital and environmental conditions residential neighborhood, The physical condition of housing units, Local Facilities and Services, Social-economic situation, Physical conditions of Neighborhood) defining as factors of residential satisfaction in these neighborhoods. The general characteristics of the residential complex, social capital and environmental conditions residential neighborhood residents account for a high percentage of residential' satisfaction. Based on renewal actions that done in these neiborhoods and results of regression analysis, Social activities, integration and renewal and environmental sanitation associate with residential' satisfaction. Activities in the field of improving the quality of construction and development stimulus projects although were defined in renewal activities but has not been considered in the following years and effectiveness of them on residential satisfaction cannot be investigated.
1. آئینی، محمد. (1386). موضوعات اقتصادی،مالی و مدیریتی در بهسازی و نوسازی بافتهای فرسوده شهری. تهران: مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن.
2. امینی، الهام. (1387). تجزیه بافت شهری و تحلیل عوامل فرسودگی آن در ایران از دیدگاه شهرسازی. اولین همایش بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری. آذر 20-21، (ص 1-11). مشهد، ایران.
3. ایزدی، محمدسعید. (1380). بررسی تجارب مرمت شهری در ایران با تأکید بر تحولات دو دهه اخیر. فصلنامه عمران و بهسازی شهری. 2(3)، 32-42.
4. حاجی علی اکبری، کاوه. (1390). تسهیلگری در بافتهای فرسوده شهر تهران. نشریه معماری و شهرسازی هفت شهر. 3 (37 و 38)، 25-35.
5. حسینی، جواد. (1387). طرح مشارکت محله در بازسازی و بهسازی بافتهای فرسوده شهری. اولین همایش بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری. آذر 20-21، (ص 1-55). مشهد، ایران.
6. رفیعیان، مجتبی؛ عسگری، علی؛ و عسگری‌زاده، زهرا. (1388). سنجش میزان رضایتمندی سکونتی ساکنان محله نواب. پژوهشهای جغرافیای انسانی،42 (67)، 53-58.
7. سلمانی، حسن؛ تقوایی، علی‌اکبری؛ و رفیعیان، مجتبی. (1391). سنجش کیفیت زندگی در محیط سکونتی فرسوده و بصری سازی آن؛ مورد شناسی: محلۀ هاشمی در منطقۀ ده تهران. فصلنامه جغرافیا و آمایش شهری - منطقه ای. 2(4). 53-64.
8. شاهوی، سیروان؛ و فاروقی، فریکا. (1392). ارتقاء کیفیت زندگی در مناطق فرسوده شهری، آموزه‌های پروژه لودا. تهران: سازمان عمران و بهسازی شهری.
9. شاطریان، محسن؛ گنجی پور، محمود؛ و اشنویی امیر. (1391). سنجش میزان رضایتمندی ساکنان بافت قدیم شهر آران و بیدگل از شاخص‌های کیفیت زندگی. مجله مطالعات و پژوهشهای شهری و منطقه‌ای، 4(13)، 127-144.
10. شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران. (1393). دستورالعمل اجرایی جریان‌سازی بازآفرینی محدوده‌ها و محلات ناکارآمد مبتنی بر رویکرد اجتماع‌محور. تهران: وزارت راه و شهرسازی.
11. شماعی، علی؛ و پوراحمد، احمد. (1384). بهسازی و نوسازی شهری از دیدگاه علم جغرافیا. تهران: دانشگاه تهران.
12. عندلیب، علیرضا. (1389). اصول نوسازی شهری رویکردی نو به بافتهای فرسوده. تهران: انتشارات آذرخش.
13. غیائی، محمدهادی؛ عظیمی، شراره؛ و شهابیان، پویان. (1392). سنجش میزان ارتباط رضایتمندی سکونتی با متغیرهای مسکن، واحد همسایگی و محله (مطالعه موردی : مجتمع مسکونی پزشکان فارابی). فصلنامه هویت شهر، 7 (15)، 47-58.
14. مهندسان مشاور بوم‌آور. (1394). بررسی عوامل مؤثر بر تصویر ذهنی شهروندان از بافتهای فرسوده و راهکارهای بهبود آن. تهران: سازمان نوسازی شهر تهران.
15. مهندسان مشاور برین بوم‌نوژان. (1394). ارزیابی تأثیرات سیاستهای تشویقی ساخت و ساز در بافت فرسوده منطقه 7 بر کیفیت زندگی ساکنان. تهران: سازمان نوسازی شهر تهران.
16. وارثی، حمیدرضا؛ تقوایی، مسعود؛ و رضایی، نعمت الله . (1391). ساماندهی بافت فرسوده شهری ( نمونه موردی: شهر شیراز). مجله علمی تخصصی برنامه‌ریزی فضایی. اصفهان، 2(2)، 129-156.
17. Abbaszadeh, S., & Gohari, F. (2014). Analytic Exploration of Effective Factors (Theoretical-Analytic Model) for Creating a Satisfactory Pattern in Sustainable Residential Complexes. Journal of Social Issues & Humanities, 2(5), 45-56.
18. Adams, D., & Hastings, E. M. (2001). Urban renewal in Hong Kong: Transition from development corporation to renewal authority. Journal of Land use Policy, 18(3), 245-258.
19. Alvin, B. (1970). Bakeoff the Sociology of Urban Region. U.S.A:Meredith Corporation.
20. Amérigo, M., & Aragonés, J. I. (1990). Residential Satisfaction in Council Housing. Journal of Environmental Psychology, 10(4), 313-325.
21. Baiden, P., Arkug, L., & Asiedu, A. B. (2011). An assessment of residents’ housing satisfaction and coping in Accra, Ghana. Journal of Public Health, 19 (1), 29-37.
22. Beamish J. O. (1997). Assessment of residents’ satisfaction with public housing in Abuja, Nigeria. Habitat International, 21(4), 445-460.
23. Bonaiuto, M., Fornara, F., & Bonnes, M. (2006). Perceived residential environment quality in middle and low extension italian cities. Revue Européenne de Psychologie Appliquée, 56 (1), 23-34.
24. Campbell A., Converse PE., & Rodgers WL. (1976). The Quality of American Life. Perceptions, Evaluations and Satisfactions. Rodgers WL. New-York: Russel Sage Foundation.
25. Chan, E. H.W. & Yung, E. H. K. (2004). Is the Development Control Legal Framework Conductive to a Sustainable Dense Urban Development in Hong Kong?. Habitat International, 28(3), 409-426.
26. Couch, C. (1990). Urban Renewal. London: Mc Millan.
27. Dahana, O. P., & Bhatnagar, O. P. (1980). Education and communication for development. New Dehli: Oxford and IBH publishing Co.
28. Enosh, N., Leslav, A., & Shacham, J. (1984). Residential quality assessment: a conceptual modal and empirical test. Social Indicators Research, 14 (4), 453-76.
29. Fried, M., & Gleicher, P. (1961). Some sources of residential satisfaction in an urban slum. Journal of the American Institute of Planners, 27(4), 305-315.
30. Galster, G. C., & Hesser, G. W. (1981). Residential satisfaction compositional and contextual correlates. Environment and Behavior, 13 (1), 735–58.
31. Kaitilla, S. (1993). Satisfaction with public housing in Papua New Guinea : The case of West Taraka housing scheme. Environment and Behavior, 25 (2), 514-45.
32. Lee, M. (2003). Conceptualizing the new governance: a new institution of social coordination. The Institutional Analysis and Development Mini-Conference. May 3rd and 5th. Workshop in Political Theory and Policy Analysis. Bloomington. Indiana. Indiana University.
33. Loo, S. (1996). Urban conservation policy and the preservation of historical and cultural heritage cities. Cities, 13 (6), 399–409.
34. Marcus, C., & Sarkissian, W. (1986). Housing as if people mattered: Site design guidelines for medium-density family housing. Berkeley: University of California Press.
35. McCrae, R. R. (2005). Personality profiles of cultures: Aggregate personality traits. Journal of Personality and Social Psychology, 89 (3), 407-425.
36. McCray, J.W., & Day, S.S. (1977). Housing values, aspirations, and satisfactions as indicators of housing needs. Home Economics Research Journal, 5, 244-254.
37. McCrea, R., stimson, R., & Western, J. (2006). Testing a general model of satisfaction with urban living using data for South East Queensland, Australia. Social Indicators Research, 72 (3), 121-152
38. Mohit, M. A., Ibrahim, M., & Rashid, Y. R. (2010). Assessment of residential satisfaction in newly designed public low-cost housing in Kuala Lumpur. Malaysia: Habitat Int.
39. Mustapha, F. H., Alped, A., & Wild, S. (1995). A model for assessing the effectiveness of public housing in Sana’a (Republic of Yemen). Construction, Management and Economics, 13 (6), 457-465.
40. Ng, M. K. (2002). Property-led urban renewal in Hong Kong: any place for the community?. Sustainable Development, 10 (3), 140-146.
41. Oktay, D., & Marans, R.W. (2010). Overall quality of urban life and neighbourhood satisfaction: A household survey in the Walled City of Famagusta. Open house international, 35 (3), 27-36.
42. Oktay, D., Rüstemli, A., & Marans, R. W. (2012). Determinants of Neighborhood Satisfaction Among Local Residents and International students: A Case study in Famagusta, N. Cyprus. Journal of Architecture & Planning research, 29 (3) 224-240.
43. Onibokun, A. G. (1974). Evaluating Consumers Satisfaction with Housing: An Application of a Systems Approach. Journal of the American Institute of Planners, 26, 189-200.
44. Parkes, A., Kearns, A., & Atkinson, R. (2002). The determinants of neighborhood dissatisfaction. Bristol:.ESRC Centre for Neighborhood Research.
45. Phillips, D. R., Siu, O. L., Yeh, A. G., & Cheng, K. H. (2005). The impacts of dwelling conditions on older persons’ psychological well-being in Hong Kong: the mediating role of residential satisfaction. Social science & medicine, 60(12), 2785-2797.
46. Rampichini, C., & D’Andrea, S. S. (1998). A hierarchical ordinal probit model for the analysis of life satisfaction in Italy. Social Indicators Research, 44(1), 41–69.
47. Robin, M., Matheau-Police., & A. Couty, C. (2007). Development of a scale of perceived environmental annoyances in urban settings. Journal of Environmental Psychology, 27, 55-68.
48. Rothenberg, J. (1969). Economic Evaluation of Urban Renewal: Conceptual Foundation of Benefit-cost Analysis. Washington:The Brookings Institution.
49. Salleh, A. G. (2008). Neighbourhood factors in private low-cost housing in Malaysia. Habitat International, 32 (4), 485-93.
50. Tse, R. Y. C. (2002). Estimating neighborhood effects in house prices: Towards a new hedonic model approach. Urban studies, 39(7), 1165–1180.
51. Turkoglu, H. (1997). Residents’ satisfaction of housing environments: the case of İstanbul, Turkey. Landscape and Urban Planning, 39 (1), 55-67.
52. Ukoha, O. M., & Beamish, J. O. (1997). Assessment of residents’ satisfaction with public housing in Abuja, Nigeria. Habitat International, 21 (4), 45-460.
53. Van Criekingen, M., & Decroly, J. M. (2003). Revisiting the diversity of gentrification: Neighbourhood renewal processes in brussels and montreal. Urban studies, 40(1), 2451–2465.
54. Varaday, D. P. (1983). Determinants of residential mobility decisions the role of government services in relation to other factors. Journal of the American Planning Association, 49 (2), 184-99.
55. Yiu, C. Y., & Wong, S. K. (2005). The effects of expected transport improvements on housing prices. Urban studies, 42(1), 113–125.
_||_تبیین ارتباط رضایتمندی ساکنان با اقدامات نوسازی شهر تهران در فاصله سالهای 92-1388
(محلات مقدم، هاشمی و تختی)*1
دکتر ملیحه باباخانی 2**
چکیده
نوسازی نواحی ناکارآمد شهری علاوه بر بهبود شرایط عینی محیط می‌بایست ارتقاء رضایتمندی ساکنان این نواحی را در نظر داشته باشد. هدف این مقاله تبیین ارتباط میان رضایتمندی سکونتی ساکنان محلات ناکارآمد شهر تهران با اقدامات نوسازی صورت گرفته است. مبتنی بر روش تحلیل خوشه‌ای سلسله‌مراتبی و K-Means محلات تختی، مقدّم و هاشمی به عنوان نمونه‌های مطالعاتی انتخاب شدند و مبتنی بر فرمول کوکران مجموعاً 325 پرسشنامه به روش سیستماتیک در محلات پر شدند. اطلاعات حاصل از پرسشنامه‌ها با استفاده از روش‌های آماری تحلیل عامل اکتشافی و تحلیل رگرسیونی بررسی و تحلیل شدند.
مبتنی بر نتایج تحلیل عامل اکتشافی هفت عامل به عنوان عوامل معرف رضایتمندی سکونتی در محلات معرفی شدند. با توجه به فعالیتهای نوسازی صورت گرفته در محلات و نتایج تحلیل رگرسیونی، فعالیتهای اجتماعی، تجمیع و نوسازی و بهسازی محیطی با تأثیرگذاری بر عوامل رضایتمندی سکونتی بر رضایتمندی ساکنان در سطوح مختلف از ارتباط معنادار برخوردار بوده است.
واژه‌های کلیدی
رضایتمندی سکونتی، نوسازی شهری، بافت ناکارآمد شهری، تحلیل عامل اکتشافی، شهر تهران
The explanation of Relation between Residential Satisfaction and renewal actions in Tehran city (Moghadam, Takhti, Hashemi Neighborhoods)
Maliheh Babakhani3, PHD in urbanism, Science Committee in Architecture and Urban Development Faculty of Imam Khomeini International University.
Abstract:
Deteriorated urban textures are areas of a city isolated from developmental life cycle. They have turned into the focus of problems and inefficiencies. The evaluation of renewal actions claim to promote residents’ satisfaction in some cases. At the same time of improving objective and economic quality of life, there are claims regarding the lack of any improvements in their subjective quality of life. Above physical reforms, renewal actions in deteriorated textures should consider the issue of enhancing residents’ quality of life. Hence, besides considering physical aspects, renewal thoughts must also seek to provide and promote their quality of life and satisfaction. The Tehran Renewal Organization through 1388-92 with the aim of achieving democratic renewal has tried to follow renewal actions with residents of the neighborhood and in keeping existing human and community development.
This organization defined five activities: Social activities in order to identify the neighborhood for Awareness and informing the residents; Integration and renewal; improving the quality of construction; Environmental sanitation and the definition of stimulus projects.
The aim of this article is to explain the relationship between residential satisfaction of local residents with renewal actions of Tehran Renewal Organization. To achieve this, first, the aspects of residential satisfaction in deteriorated textures will be discussed. Then, the status of these aspects in renewal experiences will be reviewed. Accordingly, the aspects of achieving residential satisfaction in these fabrics are explained via deductive reasoning method. Based on historical research method, renewal experiences are studied regarding the aspects of residential satisfaction. Residential satisfaction in deteriorated fabrics is influenced by physical-environmental, services, socio-cultural, managerial, and economic aspects.
According to aspects of the theoretical framework to examine this issue in renewal experiences through 1388-92 in Tehran, three neighborhoods Hashemi in 10 district, Moghaddam in 17 district and Takhti in 12 district were selected as samples in Tehran based on the cluster analysis, k-means method. Target population are residents of neighborhoods that their homes renovated through 1388-92. Then based on Cochran formula 325 questioner was determined to be distributed in the neighborhoods. Questionnaires were distributed and were filled through systematic method in neighborhoods. The data of the questionnaires analysis by statistical methods such as regression and factor analysis in SPSS software.
Based on outcome of Exploratory Factor Analysis, seven factors (residential complex, social capital and environmental conditions residential neighborhood, The physical condition of housing units, Local Facilities and Services, Social-economic situation, Physical conditions of Neighborhood) defined as factors of residential satisfaction in these neighborhoods. The general characteristics of the residential complex, social capital and environmental conditions residential neighborhood residents account for a high percentage of residential satisfaction. Based on renewal actions that done in these neighborhoods and results of regression analysis, Social activities, integration and renewal and environmental sanitation associate with residential satisfaction. Activities in the field of improving the quality of construction and development stimulus projects although were defined in renewal activities but has not been considered in the following years and effectiveness of them on residential satisfaction cannot be investigated.
Key Words: Residential satisfaction, urban renewal, deteriorated texture, Exploratory Factor Analysis, Tehran city
مقدمه
تجارب نوسازی در بافتهای ناکارآمد در اغلب موارد حکایت از آن دارد که نوسازی شهری ضمن افزایش ارزش زمین، مسکن و فعالیتهای تجاری (Tse, 2002; Van Criekingen & Decroly, 2003; Yiu & Wong, 2005) اغلب با مشکلات اجتماعی از قبیل تخریب شبکه‌های اجتماعی موجود، اخراج گروه‌های آسیب‌پذیر همراه بوده (Rothenberg, 1969; Couch, 1990; Ng, 2002; Lee, 2003; Chan & Yung, 2004) و ارتقاء عینی و بهبود وضع اقتصادی ساکنان به تحقّق رضایت ساکنان منجر نشده است (Rampichini & D’Andrea, 1998). از آنجا که ضروری است اقدامات شهرسازی موضوع ارتقاء رضایتمندی و کیفیت زندگی ساکنان را به عنوان یک دستاورد در بطن طرح و برنامه خود در نظر داشته باشند (Adams & Hastings, 2001; Couch, 1990; Lee, 2003)، لذا نوسازی در بافتهای ناکارآمد شهری نیز با توجه به این دو موضوع می‌تواند توجیه‌پذیر باشد.
سازمان نوسازی شهر تهران در دهة اخیر با هدف دستیابی به بهبود کیفیت زندگی و رضایتمندی سکونتی در نواحی ناکارآمد، رویکردهای توسعه‌ای جدیدی را مبنای اقدمات خود قرار داده است. در فاصلة سالهای 92-1388 با هدف دستیابی به نوسازی مردمی و اجتماعی تلاش بر آن داشته تا با ایجاد دفاتر خدمات نوسازی (تسهیلگری)، نوسازی را در تعامل با ساکنان محلات و در راستای حفظ و توسعه اجتماع انسانی موجود پیگیری کند. در بررسی نتایج این اقدامات پژوهشهایی انجام داده، به عنوان مثال می‌توان به طرح پژوهشی «بررسی عوامل مؤثر بر تصویر ذهنی شهروندان از بافتهای فرسوده و راهکارهای بهبود آن» (مهندسان مشاور بوم‌آور، 1394)، «ارزیابی تأثیرات سیاستهای تشویقی ساخت و ساز در بافت فرسوده منطقه 7 بر کیفیت زندگی ساکنان» (مهندسان مشاور برین بوم نژاد، 1394) و «ارزیابی اثرات و پیامدهای نوسازی‌های صورت گرفته بر کیفیت زندگی» (دانشگاه شهید رجایی، در حال انجام) اشاره کرد. این مقاله در کنار مطالعات مشابه به دنبال اهداف تازه دیگری بوده و بر آن است تا ارتباط میان ابعاد رضایتمندی سکونتی ساکنان محلات ناکارآمد شهر تهران را با اقدامات نوسازی صورت گرفته مورد تبیین قرار دهد. به عبارت دیگر پرسش‌هایی که این پژوهش برمبنای آن شکل گرفته است، عبارتند از:
- ابعاد رضایتمندی سکونتی در نوسازی بافتهای ناکارآمد کدامند؟
- اقدامات نوسازی سالهای 92-1388 محلات ناکارآمد شهر تهران با رضایتمندی سکونتی ساکنان چه ارتباطی دارد؟
در ادامه با توجه به پرسش‌های طرح شده، با طرح مفاهیم نظری مربوطه به پیمایش ابعاد و شاخص‌های رضایتمندی سکونتی در اقدامات و اسناد نوسازی و دیدگاه‌های ساکنان در محلات ناکارآمد شهر تهران، تحلیل و ارائه یافته‌های حاصل از نظرسنجی بیان شده و در نهایت ارتباط میان رضایتمندی سکونتی با اقدامات نوسازی در این شهر تبیین خواهد شد.
مبانی نظری پژوهش
بخش نظری مقاله مرتبط با مفاهیم رضایتمندی سکونتی، موضوع رضایتمندی سکونتی در نسبت با نوسازی شهری بافتهای ناکارآمد می‌باشد و در ادامه ابعاد و مؤلفه‌های رضایتمندی سکونتی در نوسازی شهری معرفی خواهند شد.
رضایتمندی سکونتی
رضايتمندي سكونتي بخشي از حوزة رضايتمندي از زندگي در معناي عام است که به ابعاد محيط وابسته بوده و توصيف كنندة تعامل فرد با محيط سكونتي خود می‌باشد (Bonaiulo et al., 2006) گلاستر رضایتمندی سکونتی را شكاف قابل مشاهده بين آمال و نيازهاي ساكنين و واقعيت موجود بستر سكونتي آنها تعریف کرده است. (Galster & Hesser 1981) مک‌کری رضايتمندي سكونتي را ميزان رضايت تجربه شده فرد يا عضوي از يك خانواده از موقعيت سكونتي فعلي خود می‌داند (McCray & Day, 1977). انیبوکام اين مفهوم را داراي ماهيتي مركب و نمايانگر رضايت فرد از واحد مسكوني، محله و ناحية سكونتي او عنوان می‌کند (Onibokun, 1974). ارزيابي رضايتمندي سكونتي شامل جنبه‌هاي متفاوت خانه و محيط اطراف آن است. همچنین عوامل دیگری همچون شرايط خيابان، محيط‌هاي پاركينگ، مكان ساختمان، دسترسي به عوامل طبيعي و برخي عوامل اجتماعي، مي‌تواند بر ارزيابي افراد تأثیر گذار باشد (Philips et al., 2005) به بیان دیگر رضایتمندی سکونتی را می‌توان حاصل ارزیابی و قضاوت فرد از شرایط موجود محیط سکونتی در ابعاد کالبدی، خدماتی، اقتصادی و اجتماعی در نسبت با ایده‌آل ذهنی وی می‌توان تعریف کرد. مبتنی بر ادبیات نظری این حوزه که ارائه تفصیل آن در این مجال نمی‌گنجد، معیارهای مربوط به هر یک از ابعاد که در مطالعات نظری بدان‌ها پرداخته و اشاره شده است به شرح جدول شماره (1) می‌باشد:
جدول 1. معیارهای رضایتمندی سکونتی در سطح مسکن و محله
معیارها | بعد | سطح |
1- نوع واحد مسکونی (رفیعیان و همکاران، 1388؛ Beamish, 1997) 2- ابعاد واحد مسکونی (رفیعیان و همکاران ، 1388؛ غیائی و همکاران ، 1392؛ McCrea, Western & Stimson,2006) 3- تعداد و اندازه اتاق‌ها (رفیعیان و همکاران ، 1388؛ غیائی و همکاران ، 1392؛ Yiu & Wong, 2005; Kaitilla, 1993; Mustapha et al., 1995; Ukoha & Beamish, 1997; Salleh, 2008; Mohit et al., 2010؛ سلمانی و همکاران، 1391) 4- تعداد واحدهای موجود در ساختمان (رفیعیان و همکاران ، 1388) 5- ویژگی نما (غیائی و همکاران ، 1392) 6- نور آفتاب و روشنی (Mustapha et al., 1995؛ غیائی و همکاران ، 1392) | کالبدی | مسکن |
1- میزان رضایت از همسایگان (Mohit et al., 2010) 2- امنیت مسکن (Mohit et al., 2010; Turkoglu, 1997) | اجتماعی | |
1- هزینه‌های تعمیر و نگهداری (رفیعیان و همکاران ، 1388؛ غیائی و همکاران ، 1392؛ سلمانی و همکاران، 1391) 2- میزان رهن و اجاره (غیائی و همکاران ، 1392؛ سلمانی و همکاران، 1391) | اقتصادی | |
1- جذابیت محله برای زندگی (Oktay & Marans, 2010؛ Oktay & Rüstemli & Marans, 2012 ؛ سلمانی و همکاران، 1391) 2- دسترسی مناسب (Oktay & Rüstemli & Marans2012; Oktay & Marans, 2010؛ شاطریان و همکاران ، 1391؛ سلمانی و همکاران، 1391؛ McCrea & Stimson & Western, 2006) 3- ترافیک وسایل نقلیه (غیائی و همکاران، 1392؛ Galster & Hesser, 1981 ؛ Varaday, 1983 ؛ Oktay & Rüstemli & Marans, 2012 ؛ سلمانی و همکاران، 1391) 4- دسترسی به امکانات و خدمات (آموزشی، فضای سبز، درمانی، تسهیلات برای معلولین، جمع‌آوری زباله، آسفالت معابر و ...) (غیائی و همکاران ،1392؛ ;Campbell et al., 1976; Fried, 1961; Van Poll, 1997 Salleh,2008; McCrea, 2005) 5- نبود آلودگی‌های مختلف (صدا، بو، هوا) (رفیعیان و همکاران، 1388؛ سلمانی و همکاران، 1391؛ Oktay & Rüstemli & Marans, 2012; Abbaszadeh & Gohari, 2014; Enosh et al., 1984; Varaday, 1983; Dahana & Bhatnagar, 1980; Baiden 2011; Van Poll, 1997; 2006; McCrea,2005 McCrea, Western & Stimson,) 6- دید و نظر مطلوب (رفیعیان و همکاران ، 1388؛ سلمانی و همکاران، 1391 Abbaszadeh & Gohari, 2014; Marcus & Sarkissian, 1986; oktay & marans, 2010) | کالبدی-محیطی-خدماتی | محله |
1- میزان ارتباطات انسانی (غیائی و همکاران ، 1392؛ رفیعیان و همکاران ، 1388؛ سلمانی و همکاران، 1391؛ Abbaszadeh & Gohari, 2014؛ Parkes et al,2002؛ Amerigo & Argones, 1990؛ McCrea & Stimson& Western, 2006) 2- مشارکت در فعالیتهای اجتماعی (سلمانی و همکاران، 1391؛ غیائی و همکاران ، 1392؛ Oktay & W.Marans, 2010؛Turkoglu, 1997) 3- میزان جرم و جنایت (سرقت و وجود افراد شرور) (Robin & Matheau et al & Couty, 2007؛ 4- تعداد تصادفات (Mohit, Ibrahim & Rashid, 2010; ) | اجتماعی-امنیتی | |
1- متوسط قیمت زمین و مسکن 2- انگیزه برای ساخت و ساز در محله | اقتصادی |
با توجه به هدف مقاله در ادامه به بررسی مفاهیم مرتبط با موضوع بافتهای ناکارآمد و نوسازی آن پرداخته شده است.
بافتهای ناکارآمد شهری
منظور از بافت ناکارآمد، و كاهش كارآيي يك بافت نسبت به كارآمدي ساير بافتهاي شهري است که يا به سبب قدمت و يا فقدان برنامه توسعه و نظارت فني بر شكل‌گيري آن بافت، به وجود مي‌آيد (Loosim, 1996). به طور كلي كاهش كارآيي هر پديده‌اي، ناکارآمدی آن را در پي دارد (Rosemary et al, 2005). البته واژگان چون بافت فرسوده یا بافت قدیمی نیز برای این دسته از بافتهای شهری بکار می‌رود ولی از سال 1393طبق آخرین مصوبات شورای عالی شهرسازي و معماري ايران، به دلیل بار منفی واژگان گذشته، بافت ناکارآمد در کنار مفهوم بافت فرسوده مورد توجه این نهاد قرار گرفت (شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران، 1393). البته لازم به ذکر است که کماکان واژه بافت فرسوده توسط سازمانهای متولی این امر بکار گرفته می‌شود به عنوان مثال بیشتر اسناد موجود در سازمان نوسازی شهر تهران حکایت از این موضوع دارد که این جایگزینی واژگانی چندان در عمل مورد توجه قرار نگرفته و بیشتر اسناد مذکور با عنوان بافت فرسوده در سازمان وجود دارند. با این وجود علی‌رغم عدم بکارگیری واژه بافت ناکارآمد در حوزه اجرایی کشور، با توجه به آنکه این پژوهش در حوزه نظر قرار دارد لذا طبق آخرین مصوبات هیات وزیران در این حوزه، در تمام مقاله از واژه بافت ناکارآمد استفاده شده است.
در نوسازی بافتهای ناکارآمد می‌بایست اقدامات نوسازی همسو با افزایش رضایتمندی ساکنان آن باشد؛ در غیر اینصورت پیامدهایی همچون نارضایتی از محیط سکونتی و در نهایت ترک آنها را موجب خواهد شد. در این میان درک ماهیت ناکارآمدی و همچنین علل پیدایش آن می‌تواند به عنوان یک پیش‌شرط اساسی در بهبود وضعیت این نواحی درنظر گرفته شود. در ادبیات نظری مربوطه، عوامل و زمینه‌های ناکارآمدی را می‌توان در ابعاد اقتصادی، اجتماعی، کالبدی، زیست‌محیطی ، حقوقی و مدیریت شهری دسته‌بندی کرد که برخی مسائل و مشکلات مربوط به هر بعد به شرح جدول 2 می‌باشد:
جدول 2. مسائل و مشکلات بافتهای ناکارآمد شهری
بعد | مسائل و مشکلات |
کالبدی | - ناپایداری ابنیه در برابر مخاطرات طبیعی (وارثی و همکاران، 1391؛ عندلیب، 1389؛ شماعی و پوراحمد، 1384) - تراکم بالا ( شماعی و احمد‌پور، 1384؛ آئینی، 1386) - ناهنجاری‌های بصری (آئینی، 1386) - عرض کم معابر (آئینی، 1386) - ریزدانگی (شماعی و احمد‌پور، 1384) - دسترسی نامطلوب (آئینی، 1386) |
خدماتی | - کمبود خدمات (آموزشی، فرهنگی، بهداشتی و درمانی، فضای سبز، فضای تفریحی و فراغتی) (آئینی، 1386) - کمبود و ناکارآمدی تأسیسات و تجهیزات شهری ( امینی، 1387،حسینی، 1387) |
زیست‌محیطی | - فضای سبز ناکافی ( ایزدی، 1380؛ شماعی و احمد‌پور، 1384) - آلودگی‌های محیطی (آب، خاک و صوتی) (شاهوی و فاروقی، 1392؛ ایزدی، 1380؛ شماعی و احمد‌پور، 1384) - بهداشت پایین (شاهوی و فاروقی، 1392، 18) |
اجتماعی و فرهنگی | - جرم، بزهکاری و جنایت بالا (شاهوی و فاروقی، 1392: 18) - بالا بودن نرخ مهاجرت (آئینی، 1386) - بالا بودن میزان ساکنان مستأجر (آئینی، 1386) |
اقتصادی | - استطاعت مالی پایین (عندلیب، 1389؛ آئینی، 1386، حسینی، 1387) - تمایل اندک برای سرمایه‌گذاری (Alvin, 1970؛ عندلیب، 1389) |
سیاسی | - مسائل مربوط به اسناد ثبتی و ارث (عندلیب، 1389) - ساخت‌وسازهای غیرمجاز و نداشتن پایان‌کار (عندلیب، 1389) |
مدیریتی | - ناکارآمدی طرح‌ها، برنامه‌ها، شیوه‌ها و روش‌های اجرایی (عندلیب، 1389) - ضعف همکاری نهادهای ذیربط (عندلیب، 1389) |
با توجه به آنکه حل مسائل سیاسی به اقدامات در حوزه‌ای فراتر از شهرسازی مرتبط است، لذا مسائلی که در این مجال می‌توان به آنها اشاره کرد عمدتاً در ابعاد کالبدی-خدماتی-محیطی، اقتصادی، اجتماعی و مدیریتی قابل تبیین است.
رضایتمندی سکونتی در بافتهای ناکارآمد شهری
دانستیم رضایتمندی سکونتی متأثر از شرایط عینی محیط (ابعاد کالبدی، اجتماعی و خدماتی) و بعد ذهنی افراد (شخصی) است؛ به بیان دیگر تلازم همزمان ابعاد عینی و قضاوت‌های ذهنی در نهایت منجر به رضایتمندی سکونتی خواهد شد. لذا در شهرسازی اگر خواستار توجه به این دغدغة مهم باشیم، می‌بایست بهبود و ارتقاء هر دو دسته ابعاد فوق را در نظر داشته باشیم. اما از آنجایی که منظور از بعد شخصی، تأثیر ویژگیهای ساکنان بر امر قضاوت ایشان در امر نوسازی شهری است، لذا برنامه‌ریزی در راستای تغییر در آنها به منظور دستیابی به بهبود در قضاوت از رضایتمندی سکونتی، امری دشوار می‌نمایاند. بنابراین براساس پیش‌فرض این مقاله و منطق اجرایی آن، اقدامات نوسازی به منظور بهبود رضایتمندی سکونتی در راستای تغییر با تأکید بر ابعاد کالبدی-خدماتی، اجتماعی و اقتصادی خواهد بود. لذا نوسازی شهری زمانی می‌تواند در راستای ارتقاء کیفیت و رضایتمندی سکونتی در این نواحی باشد که کلیة ابعاد فوق را همزمان مورد توجه قرار دهد. شکل (1).
شکل 1. ابعاد تأثیرگذار بر رضایتمندی سکونتی در بافتهای ناکارآمد شهری
چهارچوب نظری انجام پژوهش
در تبیین ارتباط میان رضایتمندی سکونتی با اقدامات نوسازی بافتهای ناکارآمد شهری، از آنجایی که در ایران این بافت‌ها در قالب محلات ناکارآمد مورد مطالعه قرار می‌گیرند، لذا دو سطح محله و مسکن به عنوان سطوح سنجش رضایتمندی سکونتی در نظر گرفته شده است. ابعاد بررسی رضایتمندی سکونتی در محلات ناکارآمد شهر تهران و معیارهای مورد بررسی مبتنی بر ادبیات نظری نیز شامل ابعاد کالبدی-محیطی-خدماتی، اقتصادی، اجتماعی و مدیریتی خواهند بود. به عبارت دیگر اقدامات نوسازی شهری از طریق تأثیرگذاری بر ابعاد فوق و در نهایت بر رضایتمندی سکونتی ساکنان که متأثر از قضاوت ایشان از آن ابعاد است، با موضوع رضایتمندی مرتبط می‌باشد (شکل 2).
شکل 2.مدل عملیاتی انجام پژوهش
روش‌شناسی پژوهش
روش انجام پژوهش در نمونه شهر تهران در دو بخش «تعیین جامعه مورد پژوهش» و «نحوه سنجش و تحلیل نتایج» قابل تبیین است و به شرح زیر می‌باشد:
جامعة مورد مخاطب ساکنینی از محلات هستند که خانه‌هایشان در فاصله سالهای 92-1388 تحت تأثیر اقدامات تسهیلگری مورد نوسازی قرار گرفته‌اند. فرآیند تعیین نمونه‌ها نیز مبتنی بر یک ساختار سلسله‌مراتبی انجام گرفت. به منظور تعیین محلات منتخب از حدود 200 محله ناکارآمد شهر تهران که در فاصلة سالهای 1388 تا 1392 اقدامات نوسازی در آنها مورد انجام شده است، یک ماتریس از چهار شاخص (تعداد پروانه‌های ساختمانی غیرتجمیعی، تعداد پروانه‌های ساختمانی تجمیعی، سطح معابر آزاد شده و سطح نوسازی) موجود در اسناد سازمان نوسازی که به نوعی نشانگر پیشرفت فرآیند نوسازی است تهیه شد. در گام بعد برمبنای معیارهای اشاره شده محلات طبق روش تحلیل خوشه‌ای سلسله‌مراتبی به دسته‌های همگن تقسیم شدند. خروجی حاصل از این بخش از تحلیل بیانگر حضور سه دسته همگن می‌باشد. در ادامه مطابق روش تحلیل K-Means، محلات مربوط به هر یک از دسته‌های فوق، مطابق با معیارهای فوق تعیین شدند. در نهایت با بررسی ویژگیهای خاص هر یک نمونه‌های حاضر در هر دسته، مشورت با کارشناسان سازمان نوسازی و سهولت دستیابی به اطلاعات از هر دسته، یک محله از هر دسته به عنوان نمونه‌های منتخب در این پژوهش انتخاب شد (جدول 3). در ادامه طبق فرمول کوکران تعداد نمونه‌های قابل قبول با میزان خطای قابل قبول 0.1 و با 99.5 درصد اطمینان در هر محله تعیین شد.
جدول 3. تعداد نمونه‌های لازم برای پیمایش در محلات منتخب
نام محله | تعداد واحدهای نوسازی شده در سالهای 92-88 | تعداد نمونه‌های لازم طبق فرمول کوکران | تعداد نهایی پرسشنامه‌های پر شده |
محلة تختی | 2060 | 92 | 100 |
محلة مقدم | 1360 | 90 | 125 |
محلة هاشمی | 3320 | 93 | 100 |
مجموع | 6740 | 275 | 325 |
تهیة پرسشنامه با توجه به کلیة معیارها و شاخص‌های بخش چهارچوب انجام پژوهش صورت گرفت. مبتنی بر طیف‌بندی لیکرت در دامنة عددی 1 تا 5 کیفیت پاسخ‌ها تنظیم شد. پیش از پر کردن کلیة پرسشنامه‌ها، جهت تحلیل و سنجش میزان صحّت سؤالات پرسشنامه 30 عدد پرسشنامه به عنوان نمونه در محلة هاشمی پر شد و سپس بعد از ورود اطلاعات در محیط نرم افزار SPSS با استفاده از روش تحلیل قابلیت اطمینان ضرایب آلفای کرونباخ تعیین شد. با انجام تحلیل فوق و کسب آلفای کرونباخ 0.72 در ارتباط با کلیة سؤالات، روایی کلیة سؤالات مورد تأیید قرار گرفت.
در نهایت اطلاعات حاصل از پرسشنامه‌ها با استفاده از روش‌های آماری تحلیل عاملی و تحلیل رگرسیونی مورد بررسی و تحلیل قرار گرفتند. به منظور تبیین عوامل معرف رضایتمندی سکونتی در محلات مذکور، تحلیل عامل اکتشافی انجام گرفت و در ادامه از روش تحلیل رگرسیونی چند متغیره و ساده برای تحلیل میزان همبستگی میان عوامل معرف رضایتمندی سکونتی در نوسازی محلات ناکارآمد با میزان رضایتمندی سکونتی در سطوح مختلف واحدمسکونی، مجتمع مسکونی، محله و رضایتمندی کلی سکونتی استفاده شد.
شکل 3. موقعیت توزیع پرسشنامه‌ها در محلات
معرفی فعالیتهای سازمان نوسازی در فاصله سالهای 92-1388
فعالیتهای سازمان نوسازی در دهه گذشته را می‌توان به دو بخش مطالعات نظری و اقدامات اجرایی تقسیم کرد. در حوزه مطالعات نظری می‌توان به تدوین و ترجمه کتب و انجام طرح‌های پژوهشی مرتبط با موضوع اشاره کرد. در جدول شماره (4) به برخی از این اقدامات پژوهشی که با حمایت و پشتیبانی سازمان نوسازی شهر تهران انجام گرفته، اشاره شده است.
جدول 4. فعالیتها و اقدامات پژوهشی سازمان نوسازی شهر تهران در دهه گذشته
کتابها | طرح های پژوهشی |
- سازمان نوسازی شهر تهران (1394). مستند نگاری نوسازی بافت های فرسوده شهر تهران - صالحی، احمد و سیما ودودی (1394). کتابهای نوسازی و توسعه محلی، کتاب برنامه‌ریزی - میرزاقوام، رویا (1394). کتابهای نوسازی و توسعه محلی؛ کتاب شناخت - موسسه مطالعات توسعه بازنگر معاصر (1394). کتابهای نوسازی و توسعه محلی؛ کتاب مشارکت - ادیب‌زاده، بهمن (1393). کتاب الگوهایی برای نوسازی - عندلیب، علیرضا (1389). اصول نوسازی شهری، رویکردی نو به بافتهای فرسوده - رفیعیان، مجتبی (1393). کتاب مدیریت بازآفرینی شهری، چشم‌انداز جهانی، کتاب ترجمه شده و .... | - شرکت طرح کاوش پاسارگاد (1396). مکثی در کوچه‌های شهر برای توسعه محلی - دانشگاه تهران (1392). نظرسنجی عملکرد سازمان نوسازی شهر تهران و دفاتر خدمات نوسازی از ساکنان مناطق 7 تا 19 - پیران، پرویز (1389). توسعه محله‌ای مشارکتمبنا و مشارکت‌محور در ایران - هادی زنور، بهروز (1389). پروژه سیاستگزاری به منظور تسریع در نوسازی مردمی در بافتهای فرسوده کلان شهر - مهندسان مشاور طرح و معماری (1389). ارزیابی طرح نواب و آثار آن بر ساکنان - شرکت پردازش اطلاعات نقش کلیک (1393). سنجش شاخص‌های ارزیابی فرآیند نوسازی بافتهای فرسوده شهر تهران - جهاد دانشگاهی دانشکده علوم اجتماعی دانشگاه تهران (1385). بررسی دیدگاه ساکنین نواحی فرسوده شهر تهران در خصوص مفهوم فرسودگی و ..... |
در حوزه عمل و اجراء سازمان نوسازی شهر تهران در فاصله سالهای 92-1388 به ایجاد دفاتر خدمات نوسازی در محلات ناکارآمد پرداخته و در ابتدای تشکیل دفاتر تسهیلگری در محلات، از آنجا که فاقد شناخت کافی در محلات بودند شش ماه به شناخت محله پرداخته و در حوزه‌های گوناگون نظیر آگاهی‌رسانی، اقدامات آموزشی و نهادسازی بسترهای لازم را جهت نوسازی مردمی در محلات ایجاد کردند. در ادامه بخش اعظم فعالیت دفاتر به شناسایی پروژههای تجمیع و برگزاری جلسات با مالکین در راستای جلب مشارکت آنها در ساخت، ارائه خدمات فنی و مهندسی به ساکنین، شناسایی و جذب سرمایهگذاران و همچنین تسهیل دریافت وام و تسهیلات برای پروژههای تجمیعی اختصاص پیدا کرد. در سال 1392 نیز موضوعات کیفیت ساخت‌وساز و کمبود خدمات در محلات ناکارآمد و پروژههای محرک توسعه به فعالیتهای اصلی این دفاتر در کنار اقدامات پیشین مورد توجه قرار گرفت (برگرفته از شرکت عمران و بهسازی، 1393). در جدول شماره (5) به فعالیتها و اقدامات تعریف شده برای دفاتر تسهیلگری در فاصله سالهای مذکور اشاره شده است:
جدول 5. فعالیتها و اقدامات سازمان نوسازی شهر تهران در سالهای 92-1388، (ماخذ: حاجی علی اکبری، 1390، 37-34)
فعالیت | اقدامات |
فعالیتهای اجتماعی | - شناخت از طریق بازدید پلاک به پلاک - اطلاع‌رسانی در اماکن عمومی و آگاه‌سازی و اطلاع‌رسانی از طریق توزیع بروشور و تراکت - شناسایی معتمدین محله و تشکیل کارگروه‌ها / تشکیل جلسات ماهیانه با کارگروه‌ها و انتقال ایده‌ها - برگزاری دوره‌های آموزشی در مقاطع زمانی مختلف با همکاری سازمانهای مختلف - اقداماتی در راستای بهبود شرایط کارآفرینی و ایجاد بازارچه‌های خوداشتغالی |
تجمیع و نوسازی | - بررسی وضعیت پلاک‌ها و معابر و تعریف پروژههای تجمیعی - برگزاری جلسات تجمیع و توجیه (در محل یا دفتر) و پیمان انعقاد قرارداد - پیگیری پروژه‌ها در حین ساخت و پس از ساخت |
ارتقاء کیفیت ساخت و ساز | - تدوین ضوابط یکپارچه طراحی پلان معماری و نما و مشاوره به مالکین و سرمایهگذاران به منظور ارتقاء کیفیت ساخت‌وساز - بیمه تضمین کیفیت |
بهسازی محیطی | - شناسایی مسائل و مشکلات بهسازی محیطی - تعریف پروژههای بهسازی محیطی (به عنوان مثال رنگ‌آمیزی دیوارهای فاقد نما، آسفالت معابر، اصلاح جوی‌ها و ...) - پیگیری اجرای پروژه‌ها |
محرّک توسعه | - شناسایی کمبودها و نیازهای محله -تعریف پروژههای محرک توسعه و ارزش‌افزا همچون پارکینگ مکانیزه، فضای سبز و ... |
البته لازم به ذکر است از فعالیتهای فوق تا آخر سال 1392 بیشتر اقدامات بر فعالیتهای اجتماعی، تجمیع و نوسازی و تا حدودی بهسازی محیط متمرکز شد و توجه به ارتقاء کیفیت ساخت و ساز و اجرای پروژههای محرک توسعه به میزان کمی تحقق یافت.
بحث و تحلیل ارتباط رضایتمندی سکونتی با اقدامات نوسازی محلات ناکارآمد شهر تهران
به منظور تحلیل ارتباط رضایتمندی سکونتی با اقدامات نوسازی شهر تهران اقدامات زیر مورد پیگیری واقع شدنده‌اند:
- ابتدا مبتنی بر نتایج نظرسنجی از ساکنان (رضایتمندی) عوامل مربوط به رضایتمندی ساکنان محلات ناکارآمد با استفاده از روش تحلیل عاملی اکتشافی مشخص شد.
- در بخش دوم با استفاده از تحلیل رگرسیونی تعیین شد که کدام یک از عوامل معرف رضایتمندی سکونتی ساکنان با رضایتمندی سکونتی در سطوح مختلف ارتباط دارد.
- در نهایت به منظور روشن شدن ارتباط میان فعالیتهای سازمان نوسازی با رضایتمندی ساکنان، نتایج دو بخش فوق در نسبت با فعالیتهای نوسازی انجام شده توسط دفاتر تسهیلگری شهر تهران مورد تحلیل استنتاجی قرار گرفت. در ادامه نتایج حاصل از مراحل فوق آمده است.
عوامل معرف رضایتمندی سکونتی در نوسازی بافتهای ناکارآمد شهر تهران: برای دستیابی به عوامل معرف رضایتمندی سکونتی، اطلاعات مستخرج از پرسشنامه‌ها وارد نرم‌افزار Excel و سپس Spss شد و مورد تحلیل عاملی قرار گرفت. بدین منظور اطلاعات سه محله به صورت یکپارچه مورد تحلیل عامل اکتشافی قرار گرفتند. نتایج تحلیل عامل اکتشافی با نتایج آزمون K-M-O (825/0) و بارتلت (Sig= 0/000)، قابل قبول بودن این تحلیل را در سطح بالا نشان می‌دهد. مبتنی بر تحلیل فوق هفت عامل به شرح جدول 6 به عنوان عوامل معرف رضایتمندی سکونتی در محلات ناکارآمد شهر تهران معرفی شدند که در مجموع واریانس 30/60% را نشان می‌دهند. در جدول زیر عوامل و شاخص‌ها و واریانس هر یک از آنها نمایش داده شده است.
جدول 6. نتایج تحلیل عامل اکتشافی
عامل | واریانس | شاخص‌های معرف عامل |
وضعیت کلی مجتمع مسکونی | 49/10 % | رضایتمندی از تعداد واحد مسکونی در مجتمع (587/0)، رضایتمندی از نمای مجتمع (636/0)، رضایتمندی از تسهیلات مجتمع (712/0)، رضایتمندی از همسایگان (637/0)، امنیت (715/0) و هزینه نگهداری و شارژ ساختمان (725/0) |
سرمایه اجتماعی | 49/9 % | میزان اعتماد به عوامل نوسازی (769/0)، تمایل به همکاری (644/0)، نظرخواهی (75/0)، مشارکت در فرآیند نوسازی (739/0) و هماهنگی میان عوامل نوسازی (622/0) |
وضعیت محیطی | 65/9 % | رضایتمندی از دید و منظر (482/0)، میزان شلوغی در محله (718/0) و میزان آلودگی (815/0) |
خدمات و امکانات محلی | 62/9 % | وضعیت دسترسی محله (421/0)، فضای درمانی (739/0)، آموزشی (786/0)، تسهیلات برای معلولین (479/0)، مراکز خرید (732/0) و امکانات محلی (598/0) |
وضعیت واحد مسکونی | 07/8 % | رضایتمندی از متراژ واحدمسکونی (826/0)، تعداد و اندازه اتاق‌ها (85/0) و میزان نور و روشنایی (679/0) |
وضعیت اجتماعی-اقتصادی محله | 28/6 % | میزان تردد سارقان (757/0)، حوادث رانندگی در محله (715/0-) و رضایتمندی از سود اقتصادی مشارکت در ساخت و ساز محلی (429/0) |
وضعیت کالبدی محله | 19/6 % | رضایتمندی از نمای ساختمان‌های محله (728/0)، جذابیت محله (454/0) و رضایتمندی از روشنایی شب محله (693/0) |
با توجه به واریانس عوامل، وضعیت مجتمع مسکونی، سرمایه اجتماعی و شرایط محیطی محله درصد بالایی از وضعیت رضایتمندی سکونتی را در محلات مورد مطالعه تبیین می‌کنند.
ارتباط عوامل رضایتمندی سکونتی با رضایتمندی در سطوح مختلف: در این بخش به مقولة رضایتمندی سکونتی با رضایتمندی در سطوح واحدمسکونی، مجتمع مسکونی و محله مبتنی بر روش تحلیل رگرسیونی پرداخته شده تا مشخص شود که عوامل رضایتمندی سکونتی ( نتایج تحلیل عاملی) چه نقش و تأثیری بر رضایتمندی ساکنان دارند.
- رضایتمندی از واحد مسکونی: با توجه به عوامل معرف رضایتمندی سکونتی، رضایتمندی از واحد مسکونی در محلات ناکارآمد شهر تهران تنها می‌تواند از عامل وضعیت کالبدی واحدمسکونی تأثیر بپذیرد. با انجام تحلیل رگرسیونی مشخص شد که میان این دو موضوع ارتباط مثبتی برقرار است به بیان دیگر با بهبود وضعیت کالبدی واحدهای سکونتی (متراژ، تعداد و اندازه اتاق‌ها و نورو وروشنایی) در نمونه‌های موردی این مقاله، رضایتمندی از واحدمسکونی افزایش یافته است.
- رضایتمندی از مجتمع مسکونی: مبتنی بر نتایج تحلیل رگرسیونی تنها عامل وضعیت کلی مجتمع مسکونی می‌تواند بر رضایتمندی از مجتمع مسکونی تأثیرگذار باشد و ارتباط میان این دو موضوع برقرار است و با بهبود وضعیت امنیت، وضعیت کالبدی مجتمع و تسهیلات و امکانات آن میزان رضایتمندی از مجتمع‌های مسکونی محلات نوسازی شده افزایش یافته است.
- رضایتمندی از محله: مبتنی بر تحلیل رگرسیونی مشخص شد که به استثنای شرایط اقتصادی محله تمامی عوامل معرف رضایتمندی از محله بر رضایتمندی از محلات تأثیرگذار بوده است و ارتباط مثبت دارند بطوریکه با ارتقاء سرمایه اجتماعی محلی، بهبود شرایط محیطی محله، ایجاد امکانات و خدمات محلی و بهبود وضعیت کالبدی محله، بر میزان رضایتمندی از محلات ناکارآمد شهر تهران افزوده شده است.
- رضایتمندی سکونتی: مبتنی بر نتیجه تحلیل عاملی، 7 عامل به عنوان عوامل تعیین کننده رضایتمندی سکونتی در این محلات محسوب می‌شوند و نتیجه تحلیل رگرسیونی نشان می‌دهد که تمامی عوامل به غیر از شرایط محیطی محله بر رضایتمندی سکونتی ساکنان تأثیرگذار هستند و با بهبود وضعیت کالبدی واحدمسکونی، مجتمع مسکونی و محله، ارتقاء سرمایه اجتماعی، بهبود امکانات و خدمات محلی و وضعیت اقتصادی اجتماعی محله میزان رضایتمندی سکونتی افزایش یافته است.
جدول 7. وضعیت عوامل رضایتمندی در ارتباط با سطوح مختلف رضایتمندی سکونتی در محلات ناکارآمد شهر تهران
سطوح رضایتمندی سکونتی | وضعیت کالبدی واحد مسکونی (عامل 5) | وضعیت کلی مجتمع مسکونی (عامل 1) | سرمایه اجتماعی (عامل 2) | شرایط محیطی محله (عامل 3) | امکانات و خدمات محلی (عامل 4) | وضعیت اقتصادی-اجتماعی (عامل 6) | شرایط کالبدی محله (عامل 7) | |
رضایتمندی از واحد مسکونی | * |
|
|
|
|
|
| |
رضایتمندی از مجتمع مسکونی |
| * |
|
|
|
|
| |
رضایتمندی از محله |
|
| * | * | * |
| * | |
رضایتمندی سکونتی در حالت کلی | * | * | * |
| * | * | * | |
عدم وجود ارتباط نظری میان رضایتمندی و عوامل رضایتمندی سکونتی |
| |||||||
عدم وجود ارتباط معنادار در نمونه‌های مورد پژوهش |
| |||||||
وجود ارتباط معنادار در نمونه‌های مورد پژوهش |
| |||||||
جدول 8. نتایج تحلیل رگرسیونی و نحوه ارتباط میان عوامل معرف رضایتمندی سکونتی با رضایتمندی سکونتی در سطوح مختلف
رگرسیون |
| توضیح |
وضعیت کالبدی واحد مسکونی با رضایتمندی از واحد مسکونی | 2/29 % | ارتباط مثبت است لذا با بهبود وضعیت کالبدی مسکن، رضایتمندی از واحد مسکونی افزایش می‌یابد. |
شرایط کلی مجتمع مسکونی با رضایتمندی از مجتمع مسکونی | 3/36 % | ارتباط مثبت است لذا بهبود در ضعیت امکانات و خدمات مجتمع مسکونی، امنیت و ... موجب مسرت ساکنان خواهد شد. |
رضایتمندی ساکنان از محله با عوامل معرف در این سطح | 5/34 % | ارتباط مثبت است لذا با بهبود امکانات و خدمات محلی، سرمایه اجتماعی، بهسازی محیطی و وضعیت کالبدی محله رضایتمندی ساکنان افزایش می‌یابد که یک رابطه منطقی می‌باشد. |
تمام عوامل حاصل از تحلیل عامل با رضایتمندی سکونتی در حالت کلی | 9/46 % | وضعیت کلی مجتمع مسکونی، وضعیت کالبدی محله و مسکن و سرمایه اجتماعی دارای ارتباط مثبت با رضایتمندی سکونتی در حالت کلی هستند که یک رابطه منطقی است بطوریکه با بهبود عوامل فوق میزان رضایتمندی بهبود خواهد یافت. |
اقدامات سازمان نوسازی شهر تهران | تأثیرگذاری فعالیتهای سازمان نوسازی بر | |
عوامل معرف رضایتمندی سکونتی | رضایتمندی سکونتی (در سطوح مختلف) | |
فعالیتهای اجتماعی | سرمایه اجتماعی | - رضایتمندی از محله - رضایتمندی سکونتی |
تجمیع و نوسازی | سرمایه اجتماعی | - رضایتمندی از واحد مسکونی - رضایتمندی از مجتمع مسکونی - رضایتمندی از محله - رضایتمندی سکونتی |
وضعیت کالبدی واحدمسکونی | ||
وضعیت کلی مجتمع مسکونی | ||
شرایط کالبدی محله | ||
بهسازی محیطی | وضعیت کالبدی محله | - رضایتمندی از محله - رضایتمندی سکونتی |
شرایط محیطی محله | ||
ارتقاء کیفیت ساخت و ساز | - | - |
پروژههای محرک توسعه | - | - |
بنابراین در بیان کلی می‌توان گفت که فعالیتهای اجتماعی، تجمیع و نوسازی و بهسازی محیطی بر رضایتمندی سکونتی ساکنان در سطوح مختلف از ارتباط معنادار برخوردار بوده است و فعالیتهای دو حوزه ارتقاء کیفیت ساخت و ساز و پروژههای محرک توسعه اگرچه در فعالیتهای تعریف شده دفاتر خدمات نوسازی مطرح شدند ولی در سالهای فوق چندان مورد توجه قرار نگرفته‌اند و تأثیرگزاری آنها بر رضایتمندی ساکنان قابل بررسی نمی‌باشد.
نتیجه‌گیری
با توجه به اهمیت ارتقاء کیفیت و رضایتمندی سکونتی به عنوان یکی از دستاوردهای مهم در نوسازی بافتهای ناکارآمد شهری، این مقاله در راستای دو پرسش زیر شکل گرفت:
- ابعاد رضایتمندی سکونتی در نوسازی بافت‌ها ناکارآمد شهری کدامند؟
- ارتباط میان اقدامات نوسازی سالهای 92-1388 محلات ناکارآمد شهر تهران با رضایتمندی سکونتی ساکنان چگونه است؟
مبتنی بر مطالعات نظری این مقاله توجه به ابعاد کالبدی-محیطی-خدمات، اقتصادی، اجتماعی و مدیریتی از عوامل تأثیرگذار بر دستیابی به رضایتمندی سکونتی در بافتهای ناکارآمد شهری است. نتایج تحلیل عامل اکتشافی در نمونه‌های مورد پژوهش نیز نشان داد که هفت عامل وضعیت کلی مجتمع مسکونی، سرمایه اجتماعی، عامل محیطی، وضعیت کالبدی واحد مسکونی ، خدمات و امکانات محلی، شرایط اجتماعی-اقتصادی محله و وضعیت کالبدی محله بر رضایتمندی ساکنان نواحی ناکارآمد شهر تهران می‌باشد. در میان عوامل فوق وضعیت مجتمع مسکونی، سرمایه اجتماعی و شرایط محیطی محله درصد بالایی از وضعیت رضایتمندی سکونتی محلات مورد مطالعه را تبیین می‌کنند لذا با بهبود عوامل فوق به میزان بالایی می‌توان رضایتمندی سکونتی ساکنان را افزایش داد.
نتایج تحلیلهای رگرسیونی نیز نشان داد که ارتباط معناداری میان رضایتمندی سکونتی در سطوح مختلف با عوامل رضایتمندی در محلات وجود دارد و در این میان ارتباط میان فعالیتهای نوسازی سازمان نوسازی با رضایتمندی سکونتی ساکنان نیز بیانگر آن است که این فعالیتها از طریق تأثیرگذاری بر عوامل مختلف رضایتمندی سکونتی، رضایتمندی ساکنان را موجب شده است. به عنوان مثال فعالیتهای اجتماعی، تجمیع و نوسازی و بهسازی محیطی بر رضایتمندی سکونتی ساکنان در سطوح مختلف از ارتباط معنادار برخوردار بوده است و مبتنی بر دیدگاه و نظرات ساکنان این اقدامات رضایتمندی ساکنان را در پی داشته است.
فعالیتهای دو حوزه ارتقاء کیفیت ساخت و ساز و پروژههای محرک توسعه اگرچه در فعالیتهای تعریف شده دفاتر خدمات نوسازی مطرح شدند ولی در سالهای فوق چندان مورد توجه قرار نگرفته‌اند و تأثیرگزاری آنها بر رضایتمندی ساکنان قابل بررسی نمی‌باشد. همچنین لازم به ذکر است که این بررسی و ارزیابی مبتنی بر نظرات و دیدگاه‌های ساکنان و رضایتمندی آنها بوده است و اقدامات سازمان نوسازی با در نظر داشتن خلاء‌های اشاره شده، از دیدگاه ساکنان مثبت ارزیابی می‌شود. البته ارزیابی نهایی از اقدامات نوسازی این سازمان منوط به ارزیابی اقدامات از نگاه متخصصان ذی‌صلاح مبتنی بر دیدگاه فنی و کارشناسانه آنها در کنار نتایج این تحقیق می‌باشد.
فهرست مراجع
1. آئینی، محمد. (1386). موضوعات اقتصادي،مالی و مدیریتی در بهسازي و نوسازي بافتهاي فرسوده شهري. تهران: مرکز تحقیقات ساختمان و مسکن.
2. امینی، الهام. (1387). تجزیه بافت شهري و تحلیل عوامل فرسودگی آن در ایران از دیدگاه شهرسازي. اولین همایش بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری. آذر 20-21، (ص 1-11). مشهد.
3. ایزدی، محمدسعید. (1380). بررسی تجارب مرمت شهری در ایران با تأکید بر تحولات دو دهه اخیر. فصلنامه عمران و بهسازی شهری. 2 (3)، 32-42.
4. حاجی علی اکبری، کاوه. (1390). تسهیلگری در بافتهای فرسوده شهر تهران. نشریه معماری و شهرسازی هفت شهر. ،3 (37 و 38). 25-35.
5. حسینی، جواد. (1387). طرح مشارکت محله در بازسازي و بهسازي بافتهاي فرسوده شهري. اولین همایش بهسازی و نوسازی بافت فرسوده شهری. آذر 20-21، (ص 1-55). مشهد.
6. رفیعیان، مجتبی؛ عسگری، علی؛ و عسگری‌زاده، زهرا. (1388). سنجش ميزان رضايتمندي سكونتي ساكنان محلة نواب. پژوهشهاي جغرافياي انساني،42 (67)، 53-58.
7. سلمانی، حسن؛ تقوایی، علی‌اکبری؛ و رفیعیان، مجتبی. (1391). سنجش کیفیت زندگی در محیط سکونتی فرسوده و بصری سازی آن؛ مورد شناسی: محلۀ هاشمی در منطقۀ ده تهران. فصلنامه جغرافیا و آمایش شهری - منطقه ای. 2(4). 53-64.
8. شاهوی، سیروان؛ و فاروقی، فریکا. (1392). ارتقاء کیفیت زندگی در مناطق فرسوده شهری، آموزه‌های پروژه لودا. تهران: سازمان عمران و بهسازی شهری.
9. شاطريان، محسن؛ گنجي پور، محمود؛ و اشنويي امير. (1391). سنجش ميزان رضايتمندی ساکنان بافت قديم شهر آران و بيدگل از شاخص‌های کيفيت زندگی. مجله مطالعات و پژوهشهای شهری و منطقه‌ای، 4 (13)، 144-127.
10. شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران. (1393). دستورالعمل اجرایی جریان‌سازی بازآفرینی محدوده‌ها و محلات ناکارآمد مبتنی بر رویکرد اجتماع‌محور. تهران: وزارت راه و شهرسازی.
11. شماعی، علی؛ و پوراحمد، احمد. (1384). بهسازی و نوسازی شهری از دیدگاه علم جغرافیا. تهران: دانشگاه تهران.
12. عندلیب، علیرضا. (1389). اصول نوسازی شهری رویکردی نو به بافتهای فرسوده. تهران: انتشارات آذرخش.
13. غیائی، محمدهادی؛ عظیمی، شراره؛ و شهابیان، پویان. (1392). سنجش ميزان ارتباط رضايتمندي سكونتي با متغيرهاي مسكن، واحد همسايگي و محله (مطالعه موردي : مجتمع مسكوني پزشكان فارابي). فصلنامه هویت شهر، 7 (15)، 47-58.
14. مهندسان مشاور بوم‌آور. (1394). بررسی عوامل مؤثر بر تصویر ذهنی شهروندان از بافتهای فرسوده و راهکارهای بهبود آن. تهران: سازمان نوسازی شهر تهران.
15. مهندسان مشاور برین بوم‌نوژان. (1394). ارزیابی تأثیرات سیاستهای تشویقی ساخت و ساز در بافت فرسوده منطقه 7 بر کیفیت زندگی ساکنان. تهران: سازمان نوسازی شهر تهران.
16. وارثي، حميدرضا؛ تقوايي، مسعود؛ و رضايي، نعمت الله . (1391). ساماندهي بافت فرسوده شهري ( نمونه موردي: شهر شيراز). مجله علمي تخصصي برنامه ريزي فضايي. اصفهان، 2 (2)، 129-156.
17. Abbaszadeh, S., & Gohari, F. (2014). Analytic Exploration of Effective Factors (Theoretical-Analytic Model) for Creating a Satisfactory Pattern in Sustainable Residential Complexes. Journal of Social Issues & Humanities, 2(5), 45-56.
18. Adams, D., & Hastings, E. M. (2001). Urban renewal in Hong Kong: Transition from development corporation to renewal authority. Journal of Land use Policy, 18(3), 245-258.
19. Alvin, Boskoff. (1970). Bakeoff the Sociology of Urban Region. U.S.A:Meredith Corporation.
20. Amérigo, M., & Aragonés, J. I. (1990). Residential Satisfaction in Council Housing. Journal of Environmental Psychology, 10 (4), 313-325.
21. Baiden, P., Arkug, L., & Asiedu, A. B. (2011). An assessment of residents’ housing satisfaction and coping in Accra, Ghana. Journal of Public Health, 19 (1), 29-37.
22. Beamish J. O. (1997). Assessment of residents’ satisfaction with public housing in Abuja, Nigeria. Habitat International, 21(4), 445-460.
23. Bonaiuto, M., Fornara, F., & Bonnes, M. (2006). Perceived residential environment quality in middle and low extension italian cities. Revue Européenne de Psychologie Appliquée, 56 (1), 23-34.
24. Campbell A., Converse PE., & Rodgers WL. (1976). The Quality of American Life. Perceptions, Evaluations and Satisfactions. Rodgers WL. New-York: Russel Sage Foundation.
25. Chan, E.H.W. & Yung, E.H.K. (2004). Is the Development Control Legal Framework Conductive to a Sustainable Dense Urban Development in Hong Kong?. Habitat International, 28(3), 409-426.
26. Couch, C. (1990). Urban Renewal. London: Mc Millan.
27. Dahana, O.n P., & Bhatnagar, O. P. (1980). Education and communication for development. New Dehli: Oxford and IBH publishing Co.
28. Enosh, N., Leslav, A., & Shacham, J. (1984). Residential quality assessment: a conceptual modal and empirical test. Social Indicators Research, 14 (4), 453-76.
29. Fried, M., & Gleicher, P. (1961). Some sources of residential satisfaction in an urban slum. Journal of the American Institute of Planners, 27(4), 305-315.
30. Galster, G. C., & Hesser, G. W. (1981). Residential satisfaction compositional and contextual correlates. Environment and Behavior, 13 (1), 735–58.
31. Kaitilla, S. (1993). Satisfaction with public housing in Papua New Guinea : The case of West Taraka housing scheme. Environment and Behavior, 25 (2), 514-45.
32. Lee, M. (2003). Conceptualizing the new governance: a new institution of social coordination. The Institutional Analysis and Development Mini-Conference. May 3rd and 5th. Workshop in Political Theory and Policy Analysis. Bloomington. Indiana. Indiana University.
33. Loo, Sim, (1996). Urban conservation policy and the preservation of historical and cultural heritage cities. Cities, 13 (6), 399–409.
34. Marcus, C. & Sarkissian, W. (1986). Housing as if people mattered: Site design guidelines for medium-density family housing. Berkeley: University of California Press.
35. McCray, J.W. & Day. S.S. (1977). Housing values, aspirations, and satisfactions as indicators of housing needs. Home Economics Research Journal, 5, 244-254.
36. McCrae, R. R. (2005). Personality profiles of cultures: Aggregate personality traits. Journal of Personality and Social Psychology, 89 (3), 407-425.
37. McCrea, R., Stimson, R., & Western, J. (2006). Testing a general model of satisfaction with urban living using data for South East Queensland, Australia. Social Indicators Research, 72 (3), 121-152
38. Mohit, M.A., Ibrahim, M. & Rashid,Y.R. (2010). Assessment of residential satisfaction in newly designed public low-cost housing in Kuala Lumpur. Malaysia: Habitat Int.
39. Mustapha, F. H., Alped, A., & Wild, S. (1995). A model for assessing the effectiveness of public housing in Sana’a (Republic of Yemen). Construction, Management and Economics, 13 (6), 457-465.
40. Ng, M. K. (2002). Property-led urban renewal in Hong Kong: any place for the community?. Sustainable Development, 10 (3), 140-146.
41. Oktay, D., & Marans, R.W. (2010). Overall quality of urban life and neighbourhood satisfaction: A household survey in the Walled City of Famagusta. Open house international, 35 (3), 27-36.
42. Oktay, D., Rüstemli, A., & Marans, R. W. (2012). Determinants of Neighborhood Satisfaction Among Local Residents and International Students: A Case Study in Famagusta, N. Cyprus. Journal of Architecture & Planning research, 29 (3) 224-240.
43. Onibokun, A. G. (1974). Evaluating Consumers Satisfaction with Housing: An Application of a Systems Approach. Journal of the American Institute of Planners, 26, 189-200.
44. Parkes, A., Kearns, A., & Atkinson, R. (2002). The determinants of neighborhood dissatisfaction. Bristol:.ESRC Centre for Neighborhood Research.
45. Phillips, D. R., Siu, O. L., Yeh, A. G., & Cheng, K. H. (2005). The impacts of dwelling conditions on older persons’ psychological well-being in Hong Kong: the mediating role of residential satisfaction. Social science & medicine, 60(12), 2785-2797.
46. Rampichini, C., & D’Andrea, S. S. (1998). A hierarchical ordinal probit model for the analysis of life satisfaction in Italy. Social Indicators Research, 44(1), 41–69.
47. Robin, M., Matheau-Police., & A. Couty, C. (2007). Development of a scale of perceived environmental annoyances in urban settings. Journal of Environmental Psychology, 27, 55-68.
48. Bromley, R. D., Tallon, A. R., & Thomas, C. J. (2005). City centre regeneration through residential development: Contributing to sustainability. Urban Studies, 42(13), 2407-2429.
49. Rothenberg, J. (1969). Economic Evaluation of Urban Renewal: Conceptual Foundation of Benefit-cost Analysis. Washington:The Brookings Institution.
50. Salleh, A. G. (2008). Neighbourhood factors in private low-cost housing in Malaysia. Habitat International, 32 (4), 485-93.
51. Tse, R. Y. C. (2002). Estimating neighborhood effects in house prices: Towards a new hedonic model approach. Urban Studies, 39(7), 1165–1180.
52. Turkoglu, H. (1997). Residents’ satisfaction of housing environments: the case of İstanbul, Turkey. Landscape and Urban Planning, 39 (1), 55-67.
53. Ukoha, O. M., & Beamish, J. O. (1997). Assessment of residents’ satisfaction with public housing in Abuja, Nigeria. Habitat International, 21 (4), 45-460.
54. Van Criekingen, M., & Decroly, J. M. (2003). Revisiting the diversity of gentrification: Neighbourhood renewal processes in brussels and montreal. Urban Studies, 40(1), 2451–2465.
55. Varaday, D. P. (1983). Determinants of residential mobility decisions the role of government services in relation to other factors. Journal of the American Planning Association, 49 (2), 184-99.
56. Yiu, C. Y., & Wong, S. K. (2005). The effects of expected transport improvements on housing prices. Urban Studies, 42(1), 113–125.
[2] * این مقاله برگرفته از رساله دکتری نگارنده در رشته شهرسازی با عنوان "تبیین رضایتمندی سکونتی در نوسازی بافتهای ناکارآمد شهری" می‌باشد که در دانشگاه تهران با راهنمایی دکتر اسفندیار زبردست و راهنمایی دکتر محمدسعید ایزدی انجام گرفته است.
** استادیار و عضو هیئت علمی گروه شهرسازی، دانشکده معماری و شهرسازی، دانشگاه بین المللی امام خمینی (ره)
Email: babakhani@ARC.ikiu.ac.ir
[3] * Corresponding Author’s Email: babakhani@alumni.ut.ac.ir