ارزیابی پروژه‌های مسکونی با استفاده از اختیار واقعی تاخیر
محورهای موضوعی : مهندسی مالیحنظله فندرسکی 1 * , شاپور محمدی 2 , علی فروش باستانی 3 , رضا راعی 4
1 - گروه مالی و بیمه، دانشکده مدیریت، دانشگاه تهران، تهران، ایران
2 - گروه مالی و بیمه، دانشکده مدیریت، دانشگاه تهران، تهران، ایران
3 - گروه ریاضی، دانشگاه تحصیلات تکمیلی علوم پایه زنجان، زنجان، ایران
4 - گروه مالی و بیمه، دانشکده مدیریت دانشگاه تهران، تهران، ایران
کلید واژه: اختیار واقعی, اختیار مالی, صنعت ساختمان, چرخه‌های رونق و رکود, ارزیابی اقتصادی پروژه‌ها, اختیار تاخیر, مدل بلک-شولز, مدل درخت دو جمله‌ای,
چکیده مقاله :
صنعت املاک و مستغلات در کشور با ویژگی‌هایی از قبیل نقدشوندگی پایین و غیرقابل بازگشت بودن سرمایه‌گذاری انجام شده مشخص می‌باشد. صنعت ساختمان، یکی از صنایع موثر در اشتغال کشور بوده و تولیدات آن (واحدهای مسکونی) وزن قابل توجهی از پرتفوی دارایی‌های خانوارها را به خود اختصاص می‌دهند. این صنعت دارای سیکل‌های رونق و رکود فراوان می‌باشد. این چرخه‌ها منجر می‌گردد تا سرمایه‌گذاران در زمان رکود، نسبت به تعویق شروع ساخت و ساز اقدام نمایند. مدلهای متعارف ارزیابی اقتصادی پروژه‌ها از قبیل خالص ارزش فعلی، مبتنی بر فرض ثبات در شرایط و پیش‌بینی‌ها می‌باشد و انعطاف‌پذیری مدیران در امر تصمیم گیری را نادیده می‌گیرند. در این پژوهش برای رفع نواقص مدلهای متعارف، از اختیار واقعی جهت سنجش پروژه‌های مسکونی با استفاده از دو مدل بلک-شولز و درخت دو جمله‌ای استفاده شده است. این روش انعطاف‌پذیری مدیران را در نظر گرفته و زمان بهینه سرمایه‌گذاری براساس مسیرهای متفاوت را ارائه خواهند کرد. نتایج پژوهش حاکی از بالابودن ارزش طرح‌های سرمایه‌گذاری در اثر تاخیر در شروع ساخت و ساز می‌باشد. براساس مدل زمان بهینه سرمایه‌گذاری معرفی شده توسط مک دونالد و سیگل، زمان بهینه برای شروع پروژه ارائه شده، 5/9 سال می‌باشد.
Real estate investment are characterized by low liquidity and irreversible cost. Real Estate industry is one of the most important industry in occupation. Moreover, its production has the biggest weight in family portfolio.These are important characteristics of real estate markets. Real estate industry has cyclical trend. In recession, investor delay their investment. Traditional capital Budgeting models such as Net Present Value are base on fix assumption and condition. They ignore management flexibility. In this paper residential Projects are evaluated with real options (option to delay) by Black-Scholes and Binomial Lattice Model.These model values managerial flexibility. Experimental results show that project Evaluation with real options outperforms the traditional models such as NPV. This paper studies the optimal timing of investment in an irreversible project where the benefits from the project and the investment cost follow continuous- time stochastic processes. According to optimal investment timing proposed by MC Donlad and Siegel, time to start this Project is 9/5 years from now.
_||_