قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ( مصوب 1403 ) ؛ افزایش اعتبار اسناد رسمی یا کاهش اعتبار اسناد عادی ؟ اهداف -چالشها
محورهای موضوعی : جامع الفقهیه
1 - دانشیار گروه حقوق خصوصی، دانشکده حقوق، الهیات و علوم سیاسی، واحد علوم و تحقیقات، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران.(استاد مشاور)
2 - گروه حقوق خصوصی
کلید واژه: کلید واژگان : اسناد رسمی, اسناد عادی, نظم عمومی, معاملات معارض, اعتبار سند,
چکیده مقاله :
انتقال مالکیت با تعاطی اراده های طرفین و در عالم اعتبار صورت می گیرد و حتی منوط به قبض و اقباض خارجی هم نیست. قانون ثبت اسناد و املاک در راستای افزایش اعتماد عمومی و ایجاد امنیت رویدادهای حقوقی تملیک و توثیق و غیره و کاستن دعاوی و رفع زمینه های بروز برخی جرائم مرتبط با حوزه ادله و اسناد مالکیت، نظیر جعل، کلاهبرداری، فروش مال غیر، پولشویی، معاملات معارض، فرار مالیاتی و ... وضع شده و قانون الزام هم در همین راستا و مکمل اهداف پیش گفته و مقاصد نوین و حادث مقنن در حوزه های حقوقی و قضایی شکل گرفته و با قاعده آمره نظم عمومی و امنیت اقتصادی گره خورده است. این قوانین در ظاهر با احکام و آثار معاملات در فقه و قانون مدنی همراستا نبوده یا معارض تعبیر میشود در حالی که انتقال مالکیت اصولا ربطی به شرایط و مقررات شکلی اعتبار فرایندی نداشته و تعارضی با انتقال مالکیت در مرحله ی ثبوتی ندارد. به تعبیری اصل مالکیت با بیع منتقل میشود ولو ثبت نشده باشد و یا خریدار نتواند اثبات نماید. لذا قانونگذار درپی افزایش اعتبار اسناد رسمی است در حالی که اسناد عادی اصولاً بدون پشتوانه ادله دیگر، اعتبار اثباتی ندارند تا قانون الزام درصدد کاهش آن بوده باشد. سند عادی به پشتیبانی دلیل قانونی دیگر، اعتبار اثباتی یافته و هر رویداد حقوقی دال بر انتقال مالکیت غیر منقول اگر به تایید ثبت نرسیده باشد باید به شهادت شهود یا دلیلی دیگر اثبات شود و این نشانگر افزایش اعتبار سند رسمی است نه کاهش اعتبار سند عادی.
Ownership transfer occurs through the mutual concurrence of the parties’ wills in the sphere of legal abstraction, and is not even contingent upon actual physical delivery or receipt. The Law on Registration of Deeds and Properties has been enacted with the aim of enhancing public trust, ensuring the security of legal events related to conveyance, mortgage, and similar transactions, and reducing litigation, as well as eliminating the grounds for certain crimes connected to evidentiary matters and property instruments—such as forgery, fraud, sale of another’s property, money laundering, conflicting transactions, and tax evasion. The Mandatory Registration Law was formulated in the same context, serving as a complement to the aforementioned objectives and addressing the legislature’s new and emerging legal and judicial purposes; it is thus tied to mandatory public order norms and the pursuit of economic security.
Although these laws may outwardly appear to be misaligned with, or even contradictory to, the provisions and effects of transactions as recognized in Islamic jurisprudence and the Civil Code, in reality the transfer of ownership is fundamentally unrelated to the formal procedural requirements for validity, and there is no real conflict at the substantive stage of ownership transfer. In other words, ownership passes by virtue of a sale contract, even if it has not been registered or the buyer is unable to prove it. Hence, the legislature seeks to strengthen the probative value of notarized instruments, while acknowledging that ordinary (private) deeds generally lack evidentiary validity unless supported by other legal evidence; it is in this light that the Mandatory Registration Law operates.
A private deed attains probative value only when backed by another legal proof. Any legal event indicating the transfer of immovable property, if not confirmed through registration, must be proven by witness testimony or other admissible evidence. This reality reflects an enhancement of the evidentiary status of notarized instruments, rather than a diminution of the credibility of private deeds.
الف - کتب
1- امامی، سیدحسن. 1397. حقوق مدنی ( جلد سوم ). تهران. انتشارات اسلامیه.
2- بجنوردی، سید محمد، 1387، قواعد فقه، چاپ دوم، 2 جلد، تهران : مجد.
3- جعفری لنگرودی، محمدجعفر، 1393، حقوق ثبت : ثبت املاک، چاپ هفتم، تهران : گنج دانش.
4- حرعاملی، محمدبن الحسن، وسائل الشیعه الی تحصیل مسائل الشریعه، قم، موسسه آل البیت لاحیاء التراث.1416
5- خمینی، سید روح الله، کتاب البیع، قم،مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی 1381
6- خوئی، ابوالقاسم، مصباح الفقاهه، چاپ نجف. 1378
7- صفایی، سیدحسین. 1395. حقوق خانواده. تهران. نشر دادگستر.
8- صفایی، سیدحسین، قواعد عمومی قراردادها، چاپ سی و پنجم 1400
9- کاتوزیان، ناصر. 1398. اموال و مالکیت. تهران. انتشارات میزان
10- کاتوزیان، ناصر. 1398. نظام ثبت اسناد و املاک. تهران. انتشارات میزان.
11- کاتوزیان، ناصر، حقوق مدنی. عقود معین، تهران، شرکت سهامی انتشار 1387
12- کلینی، محمدبن یعقوب، 1367، الکافی، چاپ دوم، دارالکتب الاسلامیه.
13- محقق داماد، مصطفی، قواعد فقه، قم: مرکز نشر علوم اسلامی، چاپ هشتم، ۱۳۹۲.
14- مکارم شیرازی، ناصر، القواعد الفقهیة، قم، مدرسة الإمام أمیر المؤمنین للفقه الإسلامی 1370
15- نوبخت، یوسف، اندیشه های قضایی، چاپ سوم، تهران، 1370
ب – مقالات
16- ابرام، احمد. 1373، ماهیت حقوقی قولنامه، انتشارات فردوسی، تهران.
17- ابهری، حمید. 1387، نقش سند رسمی در بیع املاک، مجله پژوهش های حقوقی، شماره 14، 185 – 210.
18- اسلامی، سید محمد هادی 1397. تفسیر ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور، فصلنامه علمی پژوهشی فقه و مبانی حقوق اسلامی، سال یازدهم، ش 1.
19- امینی، منصور، اعظمی چهار برج، حسین. 1387. وضعیت حقوقی معاملات معارض با قرارداد تعهد به فروش عین معین، مجله تحقیقات حقوقی، شماره 47، 63 – 99.
20- امینی، منصور. 1388. نقش ثبت سند در بیع مال غیرمنقول در حقوق فرانسه و بررسی قابلیت پذیرش آن در حقوق ایران، مجله تحقیقات حقوقی، شماره 49، 211 – 238.
21- اسلامی، سیدمحمد هادی، قنواتی، جلیل و عباسعلی حیدری. 1397، تفسیر ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه های توسعه کشور مصوب 10 / 11 / 1395، فصلنامه فقه و مبانی حقوق اسلامی، سال یازدهم
22- برزگر، شاهرخ . تابستان 1400 . تحلیل حقوقی الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول و تأثیر آن بر استحکام حقوق خانواده در نظام حقوق ایران . دوره جدید شماره 48
23- جلیلی، معصومه. 1381، بررسی و مطالعه تطبیقی ماهیت حقوقی قولنامه و آثار آن در حقوق ایران، فرانسه، آلمان، سویس، آمریکا، مصر و عراق، ماهنامه کانون ، سال 46، دوره دوم ( 40 )، 61 – 73.
24- خدابخشی، عبدالله. 1389، تحلیلی دیگر از ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک. مجله حقوقی دادگستری، سال 74
25- رضوی اصل، سیدمحسن. 1402 . تعارض اسناد عادی و رسمی در معاملات اموال غیرمنقول از دیدگاه قوانین موضوعه.مبانی حقوق اسلامی. نشریه پژوهش های حقوق ثبت. دوره دوم. شماره 1.
26- سادات اخوی، سیدمحسن، طباطبایی، سیدمرتضی. 1398، تحلیل اعتبار مطلق اسناد رسمی در پرتو قانون احکام دائمی برنامه های توسعه، مجله حقوقی دادگستری، دوره 83 ( 108 )، 119 – 134.
27- شعاریان، ابراهیم، ترابی، ابراهیم 1393. حقوق تعهدات، تهران : شهر دانش.
28- کریمی، عباس، علا، مهدی. 1396، چالش حقوقی معاملات شخص با حسن نیت و راهکار آن، دو فصلنامه پژوهشنامه حقوق خصوصی عدالت، سال چهارم ( 8 )، 9 – 27.
29- نوروزی بهروز. 1386، ثبت در آیینه قانون مدنی با نگرشی بر تأثیرات مقررات ثبتی بر معاملات اموال غیرمنقول، ماهنامه کانون، سال 49، دوره دوم ( 70 )، 64 – 79.
