تبیین ضوابط و اصول ساختاری حفاظت و توسعه در مجتمعهای مسکونی تهران (نمونه موردی: مجتمع ونک پارک و بهجتآباد منطقه 6)
محورهای موضوعی : فصلنامه آینده پژوهی شهری
رویا کیهانی
1
,
محمد هادی کابلی
2
1 - پژوهشگر دکتری معماری، دانشکده هنر و معماری، واحد تهران غرب، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران.
2 - استاديار دانشكده هنر ومعماري، دانشگاه آزاد اسلامي، دماوند، ايران.
کلید واژه: ونک پارک, بهجت آباد, ضوابط حفاظت, اصول ساختاري.,
چکیده مقاله :
مجتمع مسکونی ونک پارک یکی از مجتمعهای مسکونی تهران است که از دو برج ۲۲ طبقه (شمال مجتمع) و سه برج ۱۷ طبقه (جنوب مجتمع) تشکیل شدهاست. این مجتمع مسکونی در منطقه ۶ شهرداری تهران، از جنوب به محله یوسفآباد، از شمال به بزرگراه همت و خیابان شیخ بهایی، از غرب به شهرک والفجر، و از شرق به بزرگراه کردستان منتهی میشود. مجتمع مسکونی ونک پارک پیش از انقلاب ۱۳۵۷ توسط معمار نامدار ایرانی، عبدالعزیز فرمانفرماییان، طراحی شدهبود؛ پس از انقلاب ۱۳۵۷ ساخت این مجتمع پیگرفته شد؛ و در سالهای ۱۳۶۷ و ۱۳۷۳ و ۱۳۸۰ فازهای بعدی آن به بهرهبرداری رسید. مجتمع بهجتآباد نیز اولین مجموعه مسکونی ایران است که حدود 50 سال از ساخت آن میگذرد. پروژهی بهجتآباد دروازهی جدیدی در سبک زندگی و معماری شهر تهران ایجاد کرد. بهجتآباد به صورت چهارده بلوک 14 طبقهای، روی اسکلت بتنی به ارتفاع 42 متر در سال 1351 به بهرهبرداری رسید. جانمایی این ساختمانها در محله بهجتآباد، نزدیک به بلوار کشاورز که از مراکز جدید شهر در آن زمان بود، رویکردی توسعهگرایانه داشت که موجب احداث فروشگاههای زیادی شد. هدف از پژوهش حاضر، تبیین ساختار ضوابط و راهنمای حفاظت و توسعه در مجتمع ونکپارک و بهجتآباد در راستای بقای اصولی و ماندگار مجموعه در شرایط حاضر و آینده میباشد. روش تحقیق تحقیق نیز از نوع آمیخته (ترکیبی از روش کمی و کیفی) میباشد. یافتههای پژوهش حاکی از آن است که ساکنان هر دو مجتمع، از دسترسی به امکانات شهری، کیفیت خوب ساختمانها از نظر معماری و سازهای، مدیریت مجموعه و امکانات عمومی به عنوان نقاط قوت مجموعه یاد میکنند و از شلوغی، آلودگی هوا و قانون طرح ترافیک ناراضی هستند. نتیجهی پژوهش نشان میدهد که برای حفاظت و توسعه این دو مجموعه به مواردی همچون تهیه اسناد و ارزیابی وضعیت، اقدامات نگهداری، اقدامات فوری و مسائل مالی نیاز است.
Vanak Park residential complex is one of the residential complexes in Tehran, which consists of two 22-story and three 17-story towers. This residential leads to Yusefabad neighborhood from the south, Hemat highway and Sheikh Bahai street from the north. Vanak Park residential complex was designed by the famous Iranian architect, Abdulaziz Farmanfarmaian, before the 1357 revolution; After the 1357 revolution, the construction of this complex was continued; And in the years 1367, 1373 and 1380, its next phases were put into operation. Behjat Abad complex is also the first residential complex in Iran, which has been built for about 50 years. Behjat Abad project created a new gate in the lifestyle and architecture of Tehran city. Behjatabad was put into operation in the form of fourteen 14-story blocks on a 42-meter-high concrete frame in 1351. The placement of these buildings in Behjat Abad neighborhood, close to Keshavarz Boulevard. The aim of the current research is to explain the structure of the rules and guidelines for protection and development in Vanak Park and Behjat Abad complex in line with the basic and lasting survival of the complex in the current and future conditions. The research method is also a mixed type (combination of quantitative and qualitative methods). The findings of the research indicate that the residents of both complexes mention the access to urban facilities, the good quality of the buildings in terms of architecture and structure, the management of the complex and public facilities as the strengths of the complex and the crowding. Air pollution and traffic plan law are unhappy. The result of the research shows that for the protection and development of these two collections, things like preparation of documents and assessment of the situation, maintenance measures, urgent measures and financial issues are needed.
آرامش، سیما؛ و خیرالدین، علی. (1400). تاثیر توزیع بازشو بر رفتار سازه¬ای ساختمان¬های بلندمرتبه بتن آرمه دارای سیستم شبکه خارجی. تحقیقات بتن، 14(2 )، 5-21. https://sid.ir/paper/1036356/fa
حافظی، محمدرضا؛ تحصیلدوست، محمد؛ زمردیان، زهراسادات؛ و نصیری، یاسمین. (1398). تحلیل پارامتریک انرژی در مراحل اولیه طراحی ساختمان¬های اداری بلندمرتبه در شهر تهران. پژوهش¬های سیاستگذاری و برنامه¬ریزی انرژی، 5(14)، 143-167. https://sid.ir/paper/406834/fa
حدادزادگان، هانی؛ زمردیان، زهراسادات؛ و تحصیلدوست، محمد. (1399). ارزیابی حساسیت متغیرهای معماری ساختمان¬های بلندمرتبه در عملکرد حرارتی و مصرف انرژی در اقلیم¬های گوناگون. معماری اقلیم گرم و خشک، 8(12)، 244-262. https://sid.ir/paper/960518/fa
حیدری، سلمان؛ بهرامی، بهرنگ؛ صفی، مهدی؛ و حضرت، حسین. (1395). یکپارچگی مفهومی کلیدی در رویکرد منظر شهری تاریخی (نمونه موردی: شهر نائین). هفت شهر، شماره 55 و 56، 63–73. https://www.magiran.com/p1780585
عباسی، احمدعلی؛ و قاضی مرادی، مصطفی. (1402). مروری بر پیشینه پژوهش ارزیابی به کارگیری اینترنت اشیا در پروژه¬های بلندمرتبه سازی شهر تهران. کنفرانس ملی شهرسازی و معماری دانش بنیان. https://www.sid.ir/paper/1083302/fa
کامل نیا، حامد؛ و کریمانی، فرهاد. (1397). نیازسنجی فیزیکی-کالبدی کاربران ساختمان¬های بلندمرتبه مسکونی, مورد مطالعاتی: منطقه 9 شهرداری شهر مشهد. معماری و شهرسازی آرمان¬شهر، 11(25)، 137-148. https://sid.ir/paper/202489/fa
لطیف عقیلی، سیدکامبیزی؛ میرعلی کتولی، جعفر؛ و جانبازقبادی، غلامرضا. (1401). تحلیلی بر ساختمان¬های بلندمرتبه گرگان از مکان¬یابی تا بهره¬مندی از عدالت اجتماعی. جغرافیا و مطالعات محیطی، 11(42 )، 122-135. https://sid.ir/paper/1034893/fa
محمدی، علیرضا؛ حسینی، سیدمیلاد؛و ارژنگی مستعلی بیگلو، حجت. (1396). شناسایی پهنه¬های مناسب احداث ساختمان¬های بلندمرتبه شهری مطالعه موردی: شهر اردبیل. برنامه¬ریزی فضایی، 7(4 (پیاپی 27))، 19-39. https://www.sid.ir/paper/223654/fa
مرعشی (1386). شارستان معمار مهندسان جامعه http://www.jmmj84.blogfa.com/post/138
مستاجران گورتانی، مسلم، و برکاتی، سسیده آیدا. (1399). سیر تحول بلندمرتبه¬سازی در جهان بعد از جنگ جهانی دوم (1939-1945) از منظر مولفه¬های پایداری اجتماعی. معماری شناسی، 3(14)، 0-0. https://sid.ir/paper/526708/fa
وارثی، حمیدرضا؛ و کریمی، لیلا. (1396). تحلیل جغرافیایی ساختمان¬های بلندمرتبه (مطالعه موردی: مناطق جنوب رودخانه زاینده رود در شهر اصفهان). آمایش جغرافیایی فضا، 7(24)، 1-13. https://sid.ir/paper/251070/fa
Abbasi, A. A., & Ghazi Moradi, M. (2023). A review of the research background on evaluating the application of the Internet of Things in high-rise projects in Tehran. National Conference on Urban Planning and Knowledge-Based Architecturehttps://www.sid.ir/paper/1083302/fa [In Persian]
Aramesh, S., & Khairaldin, A. (2021). The effect of opening distribution on the structural behavior of high-rise reinforced concrete buildings with an external lattice system. Concrete Research, 14(2), 5-21. https://sid.ir/paper/1036356/fa [In Persian]
Bandarin, F., & Oers, R. V. (2012). The Historic Urban Landscape: Managing Heritage in an Urban Century.
C.W. Ho, D., & Liusman, E. (2016). Measuring the performance of property management companies in high-rise flats. Facilities, 34(3/4), 161–176. https://doi.org/10.1108/F-06- 2014-0056
Chen, S. C. Y., & Webster, C. J. (2005). Homeowners Associations, Collective Action and the Costs of Private Governance. Housing Studies, 20(2), 205–220. https://doi.org/10.1080/026730303042000331736
Đukanović, L., Radivojević, A., & Rajčić, A. )2016(. Potentials and limitations for energy refurbishment of multi-family residential buildings built in Belgrade before the World War One. Energy and Buildings, 115, 112–120. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.enbuild.2015.04.047
Ferreira, J., Duarte Pinheiro, M., & de Brito, J. (2015). Economic and environmental savings of structural buildings refurbishment with demolition and reconstruction - A Portuguese benchmarking. Journal of Building Engineering, 3, 114–126. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.jobe.2015.07.001
Geyer, R. (2009). Europeanisation, Complexity and the British Welfare State. UNSPECIFIED. http://aei.pitt.edu/1719/
Ghalehteimouri, K. J., Shamsoddini, A., Bayramzadeh, N., & Mousavi, M. N. (2023). Identifying the pleasant sounds in the city's public parks environment (Case study: Mellat riverside park, Urmia). 1., 9(1), 149–165. https://doi.org/10.25765/sauc.v9i1.690
Haddadzadegan, H., Zomorodian, Z. S., & Tahsildoust, M. (2020). Sensitivity assessment of architectural variables in the thermal performance and energy consumption of high-rise buildings across different climates. Architecture of Hot and Dry Climates, 8(12), 244-262. https://sid.ir/paper/960518/fa [In Persian]
Hafezi, M. R., Tahsildoust, M., Zomorodian, Z. S., & Nasiri, Y. (2019). Parametric energy analysis during the early design stages of high-rise office buildings in Tehran. Energy Policy and Planning Research, 5(14), 143-167. https://sid.ir/paper/406834/fa [In Persian]
Heidari, S., Bahrami, B., Safi, M., & Hazrat, H. (2016). Conceptual integration as a key concept in the approach to historic urban landscape: A case study of Naein City. Haft Shahr, 55 & 56, 63-73. https://www.magiran.com/p1780585 [In Persian]
Houle, J., Coulombe, S., Radziszewski, S., Leloup, X., Saïas, T., Torres, J., & Morin, P. (2017). An intervention strategy for improving residential environment and positive mental health among public housing tenants: rationale, design and methods of Flash on my neighborhood! BMC Public Health, 17(1), 737. https://doi.org/10.1186/s12889-017-4730-9
Huang, L., Zheng, W., Hong, J., Liu, Y., & Liu, G. (2020). Paths and strategies for sustainable urban renewal at the neighbourhood level: A framework for decision-making. Sustainable Cities and Society, 55, 102074. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.scs.2020.102074
Jiménez-Pulido, C., Jiménez-Rivero, A., & García-Navarro, J. (2020). Sustainable management of the building stock: A Delphi study as a decision-support tool for improved inspections. Sustainable Cities and Society, 61, 102184. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.scs.2020.102184
Juan, Y.-K. (2009). A hybrid approach using data envelopment analysis and case-based reasoning for housing refurbishment contractor’s selection and performance improvement. Expert Systems with Applications, 36(3, Part 1), 5702–5710. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.eswa.2008.06.053
Kamel Nia, H., & Karimani, F. (2018). Physical-spatial needs assessment of users of residential high-rise buildings: Case study of District 9, Mashhad City Municipality. Arman-Shahr Architecture and Urban Planning, 11(25), 137-148. https://sid.ir/paper/202489/fa [In Persian]
Kovacic, I., Summer, M., & Achammer, C. (2015). Strategies of building stock renovation for ageing society. Journal of Cleaner Production, 88, 349–357. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.jclepro.2014.04.080
Latif Aghili, S. K., Mir Ali Katooli, J., & Janbazghobadi, Gh. (2022). Analytical review of high-rise buildings in Gorgan from site selection to social justice utilization. Geography and Environmental Studies, 11(42), 122-135. https://sid.ir/paper/1034893/fa [In Persian]
Lynch, K., & Studies, J. C. for U. (1960). The Image of the City. Harvard University Press. https://books.google.com/books?id=_phRPWsSpAgC
Marashi, M. (2007). Sharsitan: The Society of Architects and Engineers. http://www.jmmj84.blogfa.com/post/138 [In Persian]
Mohammadi, A., Hosseini, S. M., & Arzhangi Mostaali Biglu, H. (2017). Identification of suitable areas for constructing high-rise buildings in Ardabil: A case study. Spatial Planning, 7(4), 19-39. https://www.sid.ir/paper/223654/fa [In Persian]
Mostajeran, M., & Barkati, S. A. (2020). The evolution of high-rise development worldwide after World War II (1939–1945) from the perspective of social sustainability components. Architectureology, 3(14), 0-0. https://sid.ir/paper/526708/fa [In Persian]
Mousavi, M. N., Shirazi, S. A., Nasar-u.-Minallah, M., & Bayramzadeh, N. (2025). Introducing the Mousavi Primate City Index for Iran’s Urban System assessment. GEOGRAPHY, ENVIRONMENT, SUSTAINABILITY, 18(1), 44–53. https://doi.org/10.24057/2071-9388-2025-3218
Mousavi, M., Jafarpour Ghalehteimouri, K., & Bayramzadeh, N. (2025). Assessing social infrastructure in border areas from a city prosperity perspective: a case study of border townships in West Azarbaijan Province, Iran. Discov. Cities, 2(1), 1–20. https://doi.org/10.1007/s44327-025-00057-3
Mousavi, M., Jafarpour Ghalehteimouri, K., Bagheri Kashkouli, A., & Bayramzadeh, N. (2024). Mitigating development barriers and addressing disparities in border cities of Iran: a comprehensive analysis of border provinces and influential factors. Geojournal, 89(4), 1–20. https://doi.org/10.1007/s10708-024-11181-9
Rahmawati, Y., Utomo, C., Muhamad Sukri, N. S., Yasinta, R. B., & Al-Aidrous, A.-H. M. (2020). Environmental Enhancement through High-Rise Building Refurbishment. In Sustainability (Vol. 12, Issue 22). https://doi.org/10.3390/su12229350
Ruel, E., Oakley, D. A., Ward, C., Alston, R., & Reid, L. W. (2013). Public housing relocations in Atlanta: Documenting residents’ attitudes, concerns and experiences. Cities, 35(Complete), 349–358. https://doi.org/10.1016/j.cities.2012.07.010
Serrano-Jiménez, A., Lima, M. L., Molina-Huelva, M., & Barrios-Padura, Á. (2019). Promoting urban regeneration and aging in place: APRAM – An interdisciplinary method to support decision-making in building renovation. Sustainable Cities and Society, 47, 101505. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.scs.2019.101505
Tall Buildings Historic England Advice Note 4. (2015). HistoricEngland.org.uk/advice/planning Weiler, V., Harter, H., & Eicker, U. (2017). Life cycle assessment of buildings and city quarters comparing demolition and reconstruction with refurbishment. Energy and Buildings, 134, 319–328. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.enbuild.2016.11.004
Varesi, H., & Karimi, L. (2017). Geographical analysis of high-rise buildings: A case study of the southern Zayanderud River areas in Isfahan city. Spatial Geography, 7(24), 1-13. https://sid.ir/paper/251070/fa [In Persian]
Wing, H. D. C., Yung, Y., Wah, P. S., & Ervi, L. (2012). Achieving Sustainable Urban Renewal in Hong Kong: Strategy for Dilapidation Assessment of High Rises. Journal of Urban Planning and Development, 138(2), 153–165. https://doi.org/10.1061/(ASCE)UP.1943-5444.0000104
Yau, Y., Chi‐wing Ho, D., Chau, K., & Lau, W. (2009). Estimation algorithm for predicting the performance of private apartment buildings in Hong Kong. Structural Survey, 27(5), 372– 389. https://doi.org/10.1108/02630800911002639
Zancheti, S., & Piccolo, R. (2015). Dynamic integrity: A concept to historic urban landscape. Journal of Cultural Heritage Management and Sustainable Development, 5, 82. http://dx.doi.org/10.1108/JCHMSD-03-2014-0009
| Journal of Urban Futurology Volume 4, Number 4, Winter 2025
Online ISSN: 2783-4344 https://uf.zahedan.iau.ir/ |
Journal of Urban Futurology |
Explanation of the structural rules and principles of conservation and development in residential complexes in Tehran (Case study: Vanak Park and Behjat Abad Complex, District 6)
Roya Keyhani 1, Mohammad Hadi Kaboli2
1- PhD Researcher in Architecture, Faculty of Art and Architecture, West Tehran Branch, Islamic Azad University, Tehran, Iran
2- Assistant Professor, Faculty of Art and Architecture, Islamic Azad University, Damavand, Iran.
Article info | Abstract |
Article type: Research Article
Received: 2024/08/28 Accepted: 2025/03/01 pp: 86-112
Keywords: Vank Park, Behjat Abad, Conservation Criteria, Structural Principles. | Vanak Park residential complex is one of the residential complexes in Tehran, which consists of two 22-story and three 17-story towers. This residential leads to Yusefabad neighborhood from the south, Hemat highway and Sheikh Bahai street from the north. Vanak Park residential complex was designed by the famous Iranian architect, Abdulaziz Farmanfarmaian, before the 1357 revolution; After the 1357 revolution, the construction of this complex was continued; And in the years 1367, 1373 and 1380, its next phases were put into operation. Behjat Abad complex is also the first residential complex in Iran, which has been built for about 50 years. Behjat Abad project created a new gate in the lifestyle and architecture of Tehran city. Behjatabad was put into operation in the form of fourteen 14-story blocks on a 42-meter-high concrete frame in 1351. The placement of these buildings in Behjat Abad neighborhood, close to Keshavarz Boulevard. The aim of the current research is to explain the structure of the rules and guidelines for protection and development in Vanak Park and Behjat Abad complex in line with the basic and lasting survival of the complex in the current and future conditions. The research method is also a mixed type (combination of quantitative and qualitative methods). The findings of the research indicate that the residents of both complexes mention the access to urban facilities, the good quality of the buildings in terms of architecture and structure, the management of the complex and public facilities as the strengths of the complex and the crowding. Air pollution and traffic plan law are unhappy. The result of the research shows that for the protection and development of these two collections, things like preparation of documents and assessment of the situation, maintenance measures, urgent measures and financial issues are needed. |
| Citation: Keyhani, R., & Kaboli, M. H. (2025). Explanation of the structural rules and principles of conservation and development in residential complexes in Tehran (Case study: Vanak Park and Behjat Abad Complex, District 6). Journal of Urban Futurology, 4(4), 86-112.
DOI: https://doi.org/10.82545/uf.2025.1129962 |
[1] Corresponding author: Mohammad Hadi Kaboli, Email: hadikaboli@gmail.com, Tell: +989126094958
Extended Abstract
Introduction
Vanak Park residential complex is one of Tehran's residential complexes, which consists of two 22-story towers (north complex) and three 17-story towers (south complex). This residential complex in district 6 of Tehran municipality leads from the south to Yousefabad neighborhood, from the north to Hemat highway and Sheikh Bahai street, from the west to Walfajr settlement, and from the east to the Kurdistan highway. Vanak Park residential complex was designed by the famous Iranian architect, Abdulaziz Farmanfarmaian, before the 1357 revolution; After the revolution of 1357, the construction of this complex was continued. And in the years 1367- 1373 and 1380, its next phases were put into operation. Behjatabad complex is the first residential complex in Iran, which has been built for about 50 years. Behjat Abad project created a gateway in the lifestyle and architecture of Tehran city. Behjatabad was put into operation in the form of fourteen 14-story blocks on a 42-meter-high concrete skeleton in 1351. The location of these buildings in Behjatabad neighborhood, close to Keshavarz Street, which was one of the new centers of the city at that time, had a development that led to the construction of many stores. The purpose of the present research is to explain the structure of rules and guidelines for protection and development in Vanakpark and Behjatabad complex in the field of fundamental and lasting survival of the complex in the present and future conditions.
Methodology
The research method in this research is a mixed type, a combination of quantitative and qualitative. In the part of reviewing the past literature and identifying the influential components in the guide for the protection and development of the complexes, a qualitative method was used, and then a quantitative approach was used in the analysis and evaluation of each component. Also, according to the theoretical framework of the research, which is the explanation of the structure of rules and guidelines for protection and development in Vanak Park and Behjat Abad complex, reviewing the basics is essential to understand the nature of this type of space. As a result, according to the qualitative tradition of research, interpretive paradigm and case sample method have been used. The tool of this method is review of documents, pictures, questionnaire, interview and observation, which is the sample of the research of Vanak Park and Behjat Abad collection. Also, in the part of investigating the problems of these two sets of research methods, there is little; that the existing problems have been asked in the form of a questionnaire from the residents of Vanak Park and Behjat Abad complexes; The sample size is 54 people in Vanak Park complex and 45 people in Behjat Abad complex. Also, for more accurate analysis and explanation, interviews have been used in this research. In the end, by putting together the history of events, with rational interpretation, or other methods of logical discussion, it is possible to explain the structure of the rules and guidelines for protection and development in Vanak Park and Behjat Abad complex in order for the basic and lasting survival of the complex. In the current and future conditions of payment. In fact, the paradigm of interpretive research (phenomenology), the main research strategy is logical reasoning and research measures and techniques using documents and analysis.
Results and discussion
The buildings of Behjatabad and Vanak Park complexes have created a similar situation for the buildings of each complex by using the same architectural design and construction technology. Behjat Abad complex was put into operation immediately after the construction of the buildings. Of course, this happened with Vanak Park buildings, with a little time difference in construction and operation. This prediction can be considered for the buildings of two complexes, that the main actions that will take place in the lifetime of the complexes will be in the order of the following steps:
· Management measures in maintaining the building
· Renovation measures inside the units
· Repairs of various public and private sectors (mainly facilities)
· Adding parts that are considered necessary and necessary for the building with new standards
· Reducing the parts that become dangerous either due to the passage of time and wear and tear or the increase in safety standards.
· Strengthening measures in case of structural damage
· Destruction and reconstruction
Conclusion
National heritage, including architecture, can continue to live in the cooperation of different social and management sectors. The comprehensive intervention bill in high-rise residential complexes, on the basis of relevant international and national experiences, has explained the position of preservation of contemporary heritage, especially high-rise buildings, which are a symbol of the era of modernism. Paying attention to the concepts of historical contexts or buildings that are traditionally considered as part of valuable buildings and getting familiar with new standards that consider cubic and high-rise buildings of the modern period as part of this heritage have been one of the main parts of this study. Paying attention to building users who have the closest relationship with the benefits and harms of such projects is one of the other parts of this study. A study on the statements and themes of world conferences, such as ECOMOS, shows the emphasis on society, economy, welfare, health, environment and other big issues. In the case of Behjat Abad and Vanak Park complexes and similar complexes in Tehran, several factors decide that the high-rise buildings should be preserved in the same way as before and even after the demolition, they should be implemented in the same way as before. The most important discussion is the individual's ownership of his place of residence. Since everyone wants to preserve the same area that he owned before the destruction, even after the destruction and reconstruction, according to this existing area, 231R has verses on this matter; Therefore, with the same shape of the building blocks, the pure infrastructure of the residential building should be provided, equivalent to before the destruction and reconstruction. The building maintenance management is obliged to protect the building, especially in the structural and foundation parts, according to the provisions of the twenty-second topic of the National Building Regulations.
Funding
There is no funding support.
Authors’ Contribution
Authors contributed equally to the conceptualization and writing of the article. All of the authors approved thecontent of the manuscript and agreed on all aspects of the work declaration of competing interest none.
Conflict of Interest
Authors declared no conflict of interest.
Acknowledgments
We are grateful to all the scientific consultants of this paper
رویا کیهانی1، محمدهادی کابلی2
1- پژوهشگر دکتری معماری، دانشکده هنر و معماری، واحد تهران غرب، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران.
2- استاديار دانشكده هنر ومعماري، دانشگاه آزاد اسلامي، دماوند، ايران.
اطلاعات مقاله | چکیده |
نوع مقاله: مقاله پژوهشی
دریافت: 07/06/1403 پذیرش: 11/12/1403 صص: 112- 86
واژگان کلیدی: ونک پارک، بهجت آباد، ضوابط حفاظت، اصول ساختاري. | مجتمع مسکونی ونک پارک یکی از مجتمعهای مسکونی تهران است که از دو برج ۲۲ طبقه (شمال مجتمع) و سه برج ۱۷ طبقه (جنوب مجتمع) تشکیل شدهاست. این مجتمع مسکونی در منطقه ۶ شهرداری تهران، از جنوب به محله یوسفآباد، از شمال به بزرگراه همت و خیابان شیخ بهایی، از غرب به شهرک والفجر، و از شرق به بزرگراه کردستان منتهی میشود. مجتمع مسکونی ونک پارک پیش از انقلاب ۱۳۵۷ توسط معمار نامدار ایرانی، عبدالعزیز فرمانفرماییان، طراحی شدهبود؛ پس از انقلاب ۱۳۵۷ ساخت این مجتمع پیگرفته شد؛ و در سالهای ۱۳۶۷ و ۱۳۷۳ و ۱۳۸۰ فازهای بعدی آن به بهرهبرداری رسید. مجتمع بهجتآباد نیز اولین مجموعه مسکونی ایران است که حدود 50 سال از ساخت آن میگذرد. پروژهی بهجتآباد دروازهی جدیدی در سبک زندگی و معماری شهر تهران ایجاد کرد. بهجتآباد به صورت چهارده بلوک 14 طبقهای، روی اسکلت بتنی به ارتفاع 42 متر در سال 1351 به بهرهبرداری رسید. جانمایی این ساختمانها در محله بهجتآباد، نزدیک به بلوار کشاورز که از مراکز جدید شهر در آن زمان بود، رویکردی توسعهگرایانه داشت که موجب احداث فروشگاههای زیادی شد. هدف از پژوهش حاضر، تبیین ساختار ضوابط و راهنمای حفاظت و توسعه در مجتمع ونکپارک و بهجتآباد در راستای بقای اصولی و ماندگار مجموعه در شرایط حاضر و آینده میباشد. روش تحقیق تحقیق نیز از نوع آمیخته (ترکیبی از روش کمی و کیفی) میباشد. یافتههای پژوهش حاکی از آن است که ساکنان هر دو مجتمع، از دسترسی به امکاناتشهری، کیفیت خوب ساختمانها از نظر معماری و سازهای، مدیریت مجموعه و امکانات عمومی به عنوان نقاط قوت مجموعه یاد میکنند و از شلوغی، آلودگی هوا و قانون طرح ترافیک ناراضی هستند. نتیجهی پژوهش نشان میدهد که برای حفاظت و توسعه این دو مجموعه به مواردی همچون تهیه اسناد و ارزیابی وضعیت، اقدامات نگهداری، اقدامات فوری و مسائل مالی نیاز است. |
| استناد: کیهانی، رویا؛ و کابلی، محمدهادی. (1403). تبیین ضوابط و اصول ساختاری حفاظت و توسعه در مجتمعهای مسکونی تهران (نمونه موردی: مجتمع ونک پارک و بهجتآباد منطقه 6). فصلنامه آینده پژوهی شهری، 4(4)، 86-112.
|
[1] نویسنده مسئول: محمدهادی کابلی، پست الکترونیکی: hadikaboli@gmail.com ، تلفن: 09126094958
مقدمه
تشريح نظامهاي مداخله و تبديل آنها به ضوابط و راهنماهاي مداخله، تصميمگيري در مورد هر يك از بناها يا بافتهاي مشمول را ساده ميكند. البته هم در مقام تعريف انواع مداخله و حد و مرز بين هر نوع با نوع ديگر، ابهاماتي باقي خواهد ماند و هم در تعيين مصداقها و دامنهاي كه هريك از نظامات دربر ميگيرند، اين ابهام باقي خواهد ماند. با توجه به اين كه بهرهوران بناها و بافتها، از مهمترين عوامل انساني هستند، لازم است در عين حال كه نظامات مختلف و استانداردهاي آنها معرفي ميشوند، شرايط اقتصادي، آسايش، سلامت، امنيت اقتصادي و سرمايهگذاري و امنيت و ايمني بهرهوران در نظر گرفتهشود.
مجموعه بهجت آباد و ونك پارك، دو نمونه از ساختمانهاي بلندمرتبه تهران هستند كه وجوه تشابه زيادي با ديگر مجتمعها و ساختمانهاي بلندمرتبه كشور دارند. مجتمع بهجت آباد به عنوان اولين نمونه ساختمان بلندمرتبه مسكوني و مجتمع ونك پارك، به عنوان مجموعهاي از ساختمانهاي بلندمرتبه كه با نقشههاي پيش از انقلاب، پس از انقلاب تكميل شده، قابل مطالعه و الگودهي به بقيه مجتمعهاي مشابه هستند. هر دو مجموعه، از نظر اجتماعي، داراي تفاوتهاي اساسي با مجموعههاي مشابه اغلب كشورهايي هستند كه تجربه بلندمرتبهسازي مسكنهاي اجتماعي را دارند.
تفاوت عمده اين مجتمعها با مسكنهاي اجتماعي بلندمرتبه در كشورهاي ديگر، كه مجتمعهاي پس از خود را نيز تحتتاثير قرار دادند، اختصاص اين بناها به طبقه متوسط و عمدتا بهرهمند اجتماع است. در مقابل، بخش عمدهاي از مجتمعهاي بلندمرتبه ديگر كشورها و مطالعات مربوط به آنها، مربوط به مسكنهاي اجتماعي است كه به طبقات پايين اجتماع اختصاص دارند. تفاوتهاي ناشي از نوع طبقه بهرهمند از بناها، هم مسائل ناشي از سكونت و بهرهبرداري را متفاوت كرده، هم سطوح مداخله را مختص خود كردهاست. مديريت و نگهداري اين دو مجتمع، با مسائل بسيار مشابهي روبرو هستند. در مجموع، با توجه به نوع بافت اجتماعي ساكن و مالك مجموعهها، مشكلاتي كه اين بناها از نظر اجتماعي پيدا ميكنند، وضعيت مشخصتر و بهتري نسبت به كشورهاي ديگر دارد؛ اگرچه تفاوتهاي اقتصادي، مديريتي، فناوري و اجتماعي، تجاربي را از دنيا در اختيارمان قرار دادهاست كه جاي خالي بسياري از دستگاهها، برنامهها و استانداردها را به ما گوشزد ميكنند.
در حال حاضر، هر دو مجتمع، در امر كنترل سيماي منظم خود، قوانيني را اعمال ميكنند و مثال در صورت نوسازي داخلي يك واحد آپارتماني، هندسه و اجزايي كه در نما قرار ميگيرند بايد تكرار عناصر موجود در نما باشند. هر دو مجتمع، فاقد دسترسي مناسب براي معلولین در داخل محوطه هستند و فقط از طريق دسترسي به پاركينگها، امكان استفاده از آسانسور و رسيدن به واحد خود را دارند؛ بنابراین در نظر است با روش پژوهش آمیخته به شناخت مشکلات ساکنین، معماری و عوامل محیطی این دو مجتمع پرداخته شود تا در نهايت به مسئلهي اصلي پژوهش كه تبيين ضوابط و اصول ساختاري حفاظت و توسعه در مجتمعهاي مسكوني شهر تهران در شرایط کنونی و آینده است، پرداختهشود.
پیشینه و مبانی نظری پژوهش
محورهای بسیاری در مورد حفظ و نگهداری و تغییرات بناها، در بخش آسایش محیط، استحکامات، تاسیسات، هزینهها، مدیریت و ارزشهای املاک تاثیرگذار است که برخی از آنها با بررسی نمونههای موردی، در جدول 1 خلاصه شدهاست.
جدول 1- بررسی تجارب جهانی در زمینه بازسازی ساختمانهای بلندمرتبه و مجتمعهاي مسكوني
ردیف | موضوع | کشور | سال | روش | نتایج | تصوير | تحليل نمونه |
---|---|---|---|---|---|---|---|
1 | بازسازی مجتمع مسكوني توانمندسازی ساکنان | کانادا | 2017 | پایش رواني، جلسات مشورتي و همافزایي | انطباق ساکنان با جنبههای فيزیكي، عملكردی، مشارکتي و فرهنگي |
(تورنتو، 2017) | در اين بازسازي بر اساس نيازهاي افراد و مشورت با آنها بازسازي صورت گرفت. |
2 | هدررفت انرژی و مشكلات مالي بازسازی مجتمعهای مسكوني | اتحادیه اروپا | 2006 | مطالعه و دستهبندی عناصر هدررفت انرژی ساختمانها | پيشنهادهای اقتصادی، قانونگذاری و سرمایهگذاری |
(بلغارستان، 2006)
| در اين ساختمان، ابتدا عناصري كه باعث هدررفت انرژي ساختمان بودند شناسايي شد و سپس پيشنهادها مطرح شد. |
3 | بازسازی خانههای ماقبل جنگ جهاني دوم | صربستان | 2016 | مطالعه ویژگيهای ساختمان در تناسب با بخشهایي که باید تغييرات صورت بگيرد. | افزودن لایههای عایق انرژی به نما |
(صربستان، 2016) | در اين پروژه ابتدا مطالعات زيباييشناسي اعم از تناسب صورت گرفت و سپس بازسازي انجامشد كه تمركز بر روي نماست. |
4 | تعمير و مرمت مجتمعهای مسكوني | پرتغال | 2019 | مطالعه همزمان نيازهای فني معماری ساختمان و نيازهای ساکنان | برای تعمیربناهای عمومی، ساختمانها، اولویتهای معماری، تعلق خاطر، نیازهای اجتماعی و میل به مشارکت مهم هستند |
(ستاوين، 2019) | در مرمت پروژه همزمان نياز فني، معماري و نياز ساكنان شناسايي و سپس به مرمت، با مشاركت افراد پرداختهشد. |
5 | انگيزههای سرمایهگذاری بر روی ساختمانهای بلندمرتبه | اندونزی | 2020 | روش AHP برای بررسي کمي و کيفي ترجيحات ساکنان برای بررسي و انتخاب آلترناتيوهای ساخت و تعمير | بالابردن کیفیت، سلامت ساکنان و صرفهجویی در مصرف انرژی |
(اندونزي، 2020) | در اين پروژه ابتدا با روش كمي نيازهاي ساكنين بررسي و هر يك از آلترناتيوها مورد بررسي قرار گرفتند و در نهايت با رويكرد صرفهجويي انرژي، بنا مرمت شد. |
6 | جلوگيری از تخریب ساختمانها با مراقبت پيشگيرانه | مالزی | 2018 | توزیع پرسشنامه بين دستاندرکاران مراقبت ساختمان و اولویتبندی و بررسي همبستگي بين عوامل مراقبت | محاسبه هزینههای نگهداری، زمان نگهداری خدمات مشتری و استراحتهای زماني |
(مالزي، 2018) | در اين بينا ابتدا پرسشنامهاي مبني بر اطلاعات و نيازهاي معماري و فني بين ساكنان پخش شد و بعد از تحليل پرسشنامه و تحليل هزينهها، مرمت ساختمان شروع شد. |
7 | حفظ سلامت و امنيت ساختمانها | هنگ کنگ | 2009 | ارزیابي کيفيت و بررسي رگرسيون ارتباط بين عملكرد وکيفيت | سن ساختمان، مقياس ساختمان و مدیریت مهمترین عوامل هستند |
(هنگكنگ) | در اين بنا ابتدا كيفيت ساختمان مورد بررسي قرار گرفت و سپس بر اساس رگرسيون ارتباط بين عملكرد و كيفيت شناسايي شد. |
8 | نگهداری ساختمانهای با بيش از چند مالک | هنگ کنگ | 2016 | ارزیابي کارآیي شرکتهای مراقبت از ساختمان | عملكرد شرکتها در مدل منطقي ارزیابي شدهاست |
(هنگكنگ، 2016) | در اين ساختمان بعد از ارزيابي موارد كارا در مراقبت از ساختمان، مرمت شروع شد. |
9 | بازسازی ساختمان | پرتغال | 2019 | برای ارزیابی تعمیر و بازسازی معماری و مدیریت و روانشناسی | تعمیربخشهای عمومی ساختمان از طریق اولویتهای معماری و میزان مشارکت اجتماعی با شاخصهای رضایت، تعلق خاطر، نیازهای اجتماعی و میل به مشارکت |
(ليسبون، 2019) | در بازسازي اين ساختمان پس از مطالعات اوليه در زمينهي روانشناسي، بخشي از ساختمان براي تعامل افراد در نظر گرفتهشد كه يك راهپله در مركز ساختمان افزودهشد. |
10 | تاثير ساختمانها بر محيطزیست | اسپانيا | 2020 | روش دلفي برای بررسي نيازهای صنعت ساختمان و چالشهای پيشرو | نياز به بازبيني فرآیند بررسي و توجه به نماهای ساختمان و بهبود مدیریت ساختمان |
(اسپانيا، 2020) | در بازسازي اين ساختمان كه هنوز تكميل نشدهاست، نماي سبز در جهت چالشهاي آينده اضافه شدهاست. |
11 | جابجایي ساکنان به دليل تعميرات ساختمان | کانادا | 2013 | بررسي همبستگی بین میل به جابجایی یا میل به نوسازی خانههای اجتماعی و نیز نگرانی ساکنان | تمایل ساکنان به جابجایي به عنوان فرصتي برای پيشرفت زندگي |
(تورنتو، 2013) | در اين ساختمان، كه بلدمرتبهترين ساختمان چوبي در جهان است؛ ابتدا همبستگي بين ساكنان بررسي شد و سپس شاخصهاي مرمت ارزيابي شدند. |
12 | ریسک و خطرات بازسازی ساختمانها | تایوان | 2009 | رویکرد تصمیمگیری سیستماتیک را برای مشکل توزیع نامتقارن اطلاعات در تعمیر با استفاده از استدلال موردمحور1 و تحلیل بستهبندی اطلاعات2 | در یک رویکرد هوشمند، ساکنان بتوانند بهترین سازنده را متناسب با نیازهای خود پیدا کنند و سازندگان هم عوامل نامناسب مربوط به حرفه خود را در یک بازار رقابتی متوجه میشوند |
(تايوان، 2009) | در اين پروژه مطالعات با روشي استدلالمحور مورد بررسي قرار گرفتند تا اطلاعات به درستي دستهبندي شود. با توجه به مطالعات و آناليز دادهها بهترين روش و بهترين سازنده براي مرمت ساختمان انتخاب شد. |
13 | بررسي استحكام ساختمانها در مناطق زلزلهخيز | پرتغال | 2015 | بررسي مدل فرضي و واقعي قيمت در تعمير و بازسازی ساختمانها | به صرفهبودن تعمير ساختمان اما نه به اندازه مورد انتظار |
| در بازسازي اين ساختمان ابتدا مدلهاي فرضي با نرمافزار بررسي شدند تا بهترين گزينه انتخاب شود. |
14 | بررسي انرژی و گازهای گلخانهای در ساخت و عمر ساختمان | آلمان | 2017 | روش جامع محاسبه چرخه عمر ساختمان | امكان انتخاب بين تعمیر ساختمان یا خرید و بازسازی آن |
(هامبورگ، 2017) | در اين ساختمان چرخه عمر ساختمان محاسبه و سپس مرمت شروع شد. |
15 | عملکرد شهری و شرایط زیستی با توجه به بافت شهری و چالشهای جدید | چين | 2020 | ارزیابی شاخصها و ماتریس تصمیمگیری برای نوسازی شهری در مقیاس منطقهای | مشخصکردن مناطق شهری که نياز به نوسازی دارند |
(چين، 2020) | در بازسازي اين ساختمان، ابتدا شاخصها توسط ماتريس در مقياس شهري بررسي شدند و در نهايت بازسازي شروع شد. |
16 | بررسي تعميرات ساختمان بر اساس نيازهای فني و جنبه اجتماعي | اتریش | 2017 | سنجش همزمان متغيرهای کمي و کيفي انرژی، آلایندهها، رضایت ساکنان و اقدامات مداخله لازم | هزینههای پایينتر نگهداری اجزاء ساختمان به نسبت مراقبتهای شرکتي، رضایت بيشتری برای ساکنان ایجاد ميکند |
(اتريش، 2017) | در اين ساختمان پس از مطالعات كيفي و كمي در راستاي رضايت ساكنان، پايينترين گزينهي هزينهاي براي مرمت انتخاب شد. |
17 | ساماندهي اطلاعات نامتقارن آژانسهای املاک | تایوان | 2005 | تحليل کارهای جمعي صاحبان خانه در جستجوی موارد اجاره در انجمن صاحبان خانه | خصوصیکردن ادارات و مدیریت آن بیشتر به توسعه توانهای منطقه منجر میشود تا از طریق ساختار خود انجمن مالکان خانه |
(تايوان، 2005) | اين بنا كه مسكوني-تجاري بود، پس از انجام مطالعات در راستاي اجاره، به سمت خصوصيسازي ادارات و توسعه توانها پيش رفت. |
18 | نياز ساختمانهای متعدد به تخریب | هنگ کنگ | 2012 | ارزیابي شاخص تخریب | وضعیت فیزیکی و عوامل مدیریتی تقریباً نقش یکسانی در نمایش یک ساختمان کارا نسبت به یک ساختمان تخریبشده بازی میکنند |
(هنگكنگ، 2012) | در بازسازي اين ساختمان ابتدا شاخص تخريب بررسي شد و اين نتيجه گرفتهشد كه مرمت آن به سود است و شروع به مرمت شد. |
19 | تعمير مجتمع مسكوني و مشارکت ساکنان | سوئد | 2023 | تصميمگيری چند معياره | از قبل از شروع بازسازی، برای اتخاذ تصمیم کارآمد، گزارشات متعدد از ساکنان تهیه شدهاست. این مطالعه تا پس از پایان عملیات بازسازی نیز ادامه پیدا کرد و نظرات ساکنان از عملیات بازسازی جمعآوری و تحلیل شد. |
(ستاوين، 2023) | در بازسازي اين بنا مطالعات تا پايان بازسازي ادامه داشت؛ بدين صورت كه در هر مرحله از ساكنين پرسشنامه جمع ميشد يا مصاحبه صورت ميگرفت تا بهترين تصميم اتخاذ شود. در هر مرحله نيز نظر ساكنان تحليل و سپس نهايي ميشد. |
(منبع: یافتههای پژوهش، 1403)
مجموع مطالعات نشان ميدهد که اقدامات مربوط به مجتمعهای مسكوني در کشورهای مختلف، با دلایل متفاوت و تمرکز بر نحوه عمل و نتایج متفاوت انجام ميشود. عمده این مسائل یا مسئله امروز شهرها و مجتمعهای ایراني نيز هستند و یا به زودی در شهرهای ایراني نمود پيدا خواهندکرد. مثال توجه به انرژی و محيطزیست، یكي از دلایل مهم کشورهای صنعتي برای اقدام به تعمير و نوسازی ساختمانهاست. طيف مسائل انرژی و محيطزیست، از هزینههای سوخت و اقتصاد خانوار، تا آلایندههای سوختها را دربرميگيرد. با این هدف، بخش عمدهای از اقدامات تعمير، نوسازی، مناسبسازی مجتمعهای مسكوني به منظور مناسبسازی ساختمان در هدردادن کمتر حرارت، نوسازی وسایل مكانيكي گرمایش، سرمایشي و تهویه، بررسي سيستم تاسيساتي ساختمانها و موارد مشابه است. مسئله دیگر، به مشكلاتي ميپردازد که ساکنان ساختمان حين زندگي در مجتمع با آنها مواجه هستند. بهرهمندی از مزایای یک مجتمع و نحوه همزیستي بين ساکنان و ساختمان، از مواردی است که باعث بالابردن سطح کيفيت زندگي جمعي و نگهداری از کيفيت بخشهای مختلف ساختمان ميشود. نوع نگهداری ساختمان و برونسپاری آن، در کشورهای مختلف سابقه طولانی دارد. بازرسيهای مكرر از بخشهای ساختمان و نگهداری از بخشهای مختلف، امكان بروز اشكال در هریک از بخشهای تاسيساتي، مكانيكي، سازهای، فضای عمومي و فضای داخلي را پایينآورده، در صورت برخورد با مشكل، امكان اقدامات سریعتر برای این کار وجود دارد (حافظي، 1398، 15).
مسئله دیگر که مطالعات وجود دارد و در کشور، سابقه قوی ندارد، عملكرد شرکتهای اجارهداری است. این شرکتها، به صورت دولتي یا خصوصي، کار اجارهدادن املاک را بر عهده دارند. حال این شرکت ميتواند خود اقدام به ساخت ساختمان کند و آن را اجاره دهد و یا شرکتي، صرفاً مسئول اجاره ساختمانها باشد. خصوصاً در جایي مثل کشور ما که تامين مسكن و یا اطمينان خاطر به وجود شرایط مناسب اجارهای که متناسب با درآمد شهروندان باشد، جزء اهداف دولتها است، وجود این شرکتها از جهات مختلف دارای اهميت است: از امكان کنترل بازار اجاره، تا تشخيص شرایط مستاجران، تا برخورداری از پشتوانه قوی در برخورد با مستاجران یا مالكان، تا انجام کارهای بازرسي از بخشهای مختلف ساختمان و اقدام به تعمير در صورت لزوم، از فعاليتهای مهم این شرکتها است.
مطالعاتي که در مورد وضعيت سلامت ساکنان انجام ميشود، از دیگر مطالعات مطرح در این بخش است. سلامت ساکنان از جهت بدني و رواني، در دوره زندگي در ساختمانها، از جهات مختلف تامين یا تهدید ميشود. انجام این مطالعات، در دهههای گذشته، باعث معرفي برخي از معماریهایي شدهاست که به بالابردن سلامت بدني و رواني و یا برعكس منجر ميشوند. وضعيت فعلي یک بنا که پس از تحویل اثر یک معمار به کاربران، برای معمار خاتمه یافته تلقي ميشود، تماماً نتيجه تصميمات و شرایطي است که برای شكلگيری ساختمان وجود داشتهاست و در چرخه عمر یک بنا، متضمن سلامت ساکنانش است. این بخش از مطالعات، تاثير ساختمان، در مقاطع مختلف زماني بر روی ساکنان را در نظر ميگيرد و برای تصميمگيری در زمان طراحي و در زمان کنترل شرایط ساختمان به کار ميآید (كاملنيا، 1397، 10). مسئله مهم دیگر که در مطالعات منعكس شدهاست، تكليف ساکنان ساختمان مجتمعهای مسكوني در زمان انجام تعميرات است. در حال حاضر، بسياری از مجتمعهای مسكوني در کشورهای مختلف به مشكلات متعددی رسيدهاند. مشكلاتي از قبيل فرسودگي ساختمان، خطربخششدن بخشهایي از آن، هزینه تعميرات، بروز اختلافات و وخيمشدن وضعيت اجتماعي، برخي از پروژها را نيازمند به تعميرات اساسي و یا تخریب کردهاست. با توجه به مقياس ساختمانها و مشكلاتي که در تعميرات، تامين هزینههای تعمير یا تخریب و اسكان مجدد ساکنان در دوره تعمير وجود دارد، بسياری از مطالعات، به بررسي شرایط ساکنان و هماهنگي بين آنها و تامين شرایط زندگي برای ایشان پرداختهاند. ساختمانهایي که به دلایل مختلف، جزء آثار فرهنگي و ميراثي به شمار ميروند، در دوره عمر خود و نياز به تعميرات، شرایط خاصي را ميطلبند. از طرفي شرایط فوق العادهای که یک اثر معماری را واجد ارزشي کردهاست که جزء ساختمانهای ميراثي به شمار برود، افرادی را در جایگاه صاحب ملک، ساکن یا مستاجر به سمت خود جلب کردهاست و از طرف دیگر، هنگام نياز به اقدامات عمراني یا تعمير، این اقدامات را نيازمند به هماهنگي بين نهادهای مختلف، صرف زمان و هزینه و گاه بدون صرفه اقتصادی معمول ميکند و در مقابل اراده و خواست بهرهوران از بنا قرار ميگيرد.
مواد و روش پژوهش
روش تحقیق در این پژوهش از نوع آمیخته، ترکیبی از کمی و کیفی میباشد. در قسمت بررسی متون گذشته و شناخت مولفههای تاثیرگذار در راهنمای حفاظت و توسعه مجتمعها از روش کیفی و سپس در تحلیل و ارزشگذاری هر یک از مولفهها از رویکرد کمی استفاده شدهاست. همچنين با توجه به چارچوب نظری پژوهش كه تبیین ساختار ضوابط و راهنمای حفاظت و توسعه در مجتمع ونکپارک و بهجتآباد است، مرور مبانی پايه امری ضروری برای شناخت ماهيت اين نوع فضاهاست. در نتيجه با توجه به سنت كيفی تحقيق، پارادایم تفسيری و روش نمونه موردی استفاده شده است. ابزار اين روش، مرور اسناد، تصاوير، پرسشنامه، مصاحبه و مشاهده است كه نمونه مدنظر پژوهش مجموعه ونک پارک و بهجتآباد میباشد. همچنين در قسمت بررسی مشکلات این دو مجموعه روش پژوهش كمی میباشد؛ كه مشکلات موجود در قالب پرسشنامه از ساکنین مجموعههای ونک پارک و بهجتآباد مورد پرسش قرار گرفتهاست؛ که حجم نمونه در مجتمع ونک پارک 54 نفر و در مجتمع بهجتآباد 45 نفر میباشد. همچنین برای تحلیل و تبیین درستتر، از مصاحبه در این پژوهش استفاده شدهاست. در آخر با كنار هم قرار دادن تاريخ رويدادها، با تفسير عقلی، يا ديگر شيوههای بحث منطقی میتوان به تبیین ساختار ضوابط و راهنمای حفاظت و توسعه در مجتمع ونکپارک و بهجتآباد در راستای برای بقای اصولی و ماندگار مجموعه در شرایط کنونی و آینده پرداخت. در واقع پارادايم پژوهش تفسيری (پديدارشناسی)، راهبرد اصلی پژوهش استدلال منطقی و تدابير و فنون پژوهش استفاده از اسناد و تحليل می باشد. در شکل 1، ساختار کلی پژوهش به ترتیب گامها بیان شدهاست.
شکل 1- مدل و ساختار مفهومي پژوهش
(منبع: نگارندگان، 1403)
محدوده موردمطالعه
مجتمع بهجت آباد، در زميني به مساحت ۳۵۰۰۰ مترمربع با 4۰۰ واحد به متراژ زيربناي ۳1۰۰۰ مترمربع ساخته شدهاست. فضاي سبز مجتمع بالغ بر 1۰۰۰۰ است. اين مجتمع در ابتدا 4 طبقه بوده ولي به دستور فرح ديبا 1۳ طبقه شده و داراي 1 طبقه منفي با ارتفاع 6 متر بوده كه به منظور استفاده به عنوان پاركينگ طراحي شده ولي به انباري تبديل شده است.
ساختمانها بتنآرمه هستند و سيستم گرمايش مجتمع، فنكوئل است و كفها پاركت هستند. كل مجتمع داراي اشتراك آب و گاز مشترك كلي بوده، هر واحد داراي اطفاء حريق مجزا و هر بلوك داراي آژيرخطر است. كل مجتمع داراي 2 منبع ۳۰۰۰ ليتري براي واحدهاي شرقي و غربي جهت گردش آب گرم است. سيستم اطفاء حريق، مجهز به 2 پمپ آتشنشاني در كل مجتمع است. 7۰% ساكنين وزرا، وكلا، اساتيد دانشگاه هستند. مجتمع داراي يك فروشگاه مواد غذايي جهت خريد ساكنين است و فضاي بازي و استخر از جمله امكانات مجتمع است. هر بلوك داراي 2 لاین آسانسور به ابعاد 1۰۰ در 1۰۰ و يك باكس پله است. تمامي بلوكهاي اين مجتمع روي پيلوت قرار گرفتهاند.
مجتمع از 14 بلوك تشكيل شده كه شامل: 2 بلوك 1۳ طبقه 4 واحدي تك خواب (بلوكهاي ۵ و 8) كه متراژ حدودي آنها 7۵ متر است،2 بلوك 1۳ طبقه 2 واحدي دو خواب (بلوكهاي 6 و 4) به متراژ 17۵ مترمربع و 1۰ بلوك 1۳ طبقه ۳ خواب است. در اين مجتمع، براي تمامي بلوكها به غير از واحد هاي تك خواب، در زمان ساخت براي نگهباني سوئيتي در نظر گرفته شده بود كه بعدها سوئيتها فروخته شدند.
مجتمع 4 ورودي ماشينرو دارد كه دو ورودي داراي نگهبان بوده، دو ورودي كاملاً بسته است. از سمت خيابان وليعصر يك ورودي پياده هم در داخل يك بنبست وجود دارد. اين محله جزء محلههاي عاليمرتبه شهر تهران است و هزينه زندگي در اين منطقه زياد است. ساكنان اكثراً صاحبخانه هستند و معمولاً يا بازنشسته هستند و مستمريبگير يا سالمنداني كه فرزندانشان به خارج سفر كرده و با همسرشان و يا تنها زندگي ميكنند. ميانگين سني ساكنان بالاست و به ندرت كودك ديده ميشود.
داخل محوطه، استخر سرباز بزرگي وجود دارد كه حتي خود ساكنين براي استفاده از آن بايد پول پرداخت كنند.
شارژ ماهيانه بسته به متراژ گرفته ميشود؛ نه به تعداد ساكنين يعني آپارتمان سهخوابه ماهيانه حدود ۵۰۰ تومان پول شارژ ميدهند و سوئيتها 1۵۰ هزار تومان. يكي از مشكلات ساكنين اين است كه آسانسورها بسيار قديمي شدهاست. از ديگر مشكلات اين مجتمع اين است كه با اين كه مجتمع جاي پارك ۳۰۰ خودرو وجود دارد اما هميشه پيداكردن جاي پارك با مشكل همراه است. مشكل لوله كشي نيز يكي ديگر از معضلات اين مجتمع ميباشد.
شکل 2- نقشه سايت مجتمع بهجت آباد شامل جانمايي 14 برج 1۳ طبقه
(منبع: گوگل مپ، 1403)
جدول 2- نماي ساختمان هاي بهجت آباد شامل سه تيپ
تيپ ساختمان ها | نمای شرقی | نمای شمالی | نمای غربی | نمای جنوبی |
تيپ 1 شامل 2 برج |
|
|
|
|
تيپ 2 شامل 2 برج |
|
|
|
|
تيپ ۳ شامل 1۰ برج |
|
|
|
|
(منبع: یافتههای پژوهش، 1403)
مجتمع مسكوني ونك پارك، از دو برج 24 طبقه سهند و سبلان در شمال مجموعه و سه برج 17 طبقه البرز، الوند و دماوند در جنوب، جمعا 99 طبقه تشكيل شدهاست. اين مجتمع در منطقه 6 تهران، شمال محله يوسفآباد و خيابان شهيد عليخاني، جنوب بزرگراه همت و محله شيراز، شرق شهرك والفجر و غرب بزرگراه كردستان بنا شدهاست. مساحت تقريبي زمين مجتمع، ۳۳7۰۰ مترمربع است. مجتمع در سال 1۳۵۵ توسط دفتر عبدالعزيز فرمانفرماييان طراحي شد اما در سالهاي 1367، 1۳7۳ و 1۳8۰ فازهاي مختلف آن به بهرهبرداري رسيد.
شکل 3- نماي جنوبي مجتمع ونك پارك
(منبع: سایتهای اینترنتی، 1403)
امكانات رفاهي مجتمع شامل زمينهاي فوتبال و بسكتبال، استخر روباز، زمينبازي كودكان، مراكز خريد و بانكها، انواع رستوران و فست فود، داراي بيش از ششهزار مترمربع فضاي سبز و آب نما، سالنهاي ورزشي يوگا و ايروبيك مخصوص بانوان است. تاسيسات مجتمع شامل سيستم گرمايش و سرمايش مركزي در فضايي به مساحت 12۰۰ مترمربع موتورخانه است. شوتينگ زباله، سيستم كنترل تردد شامل دوربينهاي مداربسته در تمامي مشاعات مجتمع و اتاق مانيتورينگ شبانهروزي آن و نيز قفلهاي كارتي به كارگرفته بر روي دربهاي ورودي و آسانسورها، ژنراتور برق اضطراري جهت تامين برق آسانسورها و روشنايي راهروهاي برج ها، سيستم اعلان و اطفاء حريق و شبكه زيرساخت فيبر نوري در تمامي مجتمع است.
همه برجها مجهز به فنكويل بوده، هر آپارتمان داراي پاركينگ و انباري جداگانه است. پاركينگها در طبقه همكف و يك طبقه زيرزمين قرار دارند و مسير تردد خودروها، از همان ابتدا، به سمت زيرزمين هدايت ميشود و بقيه خودروها كه عمدتاً براي ميهمانها يا براي اجاره در نظر گرفته شدهاند، در رينگي دور سايت مجتمع قرار گرفته، از محوطه سايت عبور نميكنند. راهروي ورودي آپارتمانهاي به جعبه آتشنشاني و دتكتورهاي حرارتي مجهز است و براي اعلام حريق به كار ميرود. برجهاي به دو رديف پله اضطراري داخلي و پلههاي فرار مجهز هستند و بيرون از ساختمان در هواي آزاد قرار داشته، با درهاي ضدحريق از راهروهاي داخلي جدا شدهاند.
شکل 4- نقشه سايت مجتمع ونك پارك و جانمايي ۵ برج
(منبع: گوگل مپ، 1403)
مشخصات برجها به اين شرح است:
· برج سبلان، واقع در شمال غرب، 22 طبقه هر كدام 4 واحد 1۵۵ متري.
· برج سهند، شمال شرق، 22 طبقه هر كدام 4 واحد 1۵۵ متري.
· برج البرز، جنوب شرق، 15 طبقه هر طبقه 6 واحد، 2 واحد شمالي 1۵۳ متري دوخوابه و 4 واحد جنوب سه خوابه 214 متري.
· برج الوند، جنوب مياني، 18 طبقه، چهار طبقه اول تجاري و اداري شركت ساوير، پنج به بالا 4 واحد در بالها دوعدد دوخوابه 1۵9 متري، دوعدد سه خوابه شمالي 216 متري و دوعدد چهارخوابه جنوبي 24۵ متري.
· برج دماوند، جنوب غرب، 1۵ طبقه هر طبقه 6 واحد، 2 واحد شمالي 1۵۳ متري دوخوابه و 4 واحد جنوبي سه خوابه 214 متري.
واحدهاي مجتمع در صورت نياز به نوسازي، نياز به مجوز دارند و برجها مجهز به آسانسور بار و تخليه نخاله هستند. هنگام نوسازي، دپوي مصالح در خود واحد انجام ميشود. بام هيچ تاسيساتي ندارد و فقط شيرهاي هواگيري و اتاقك آسانسور در آنجا هستند. مجتمع متصل به شبكه برق سراسري كشور بوده؛ به علاوه، برق توسط ديزلژنراتور تامين ميشود. فشار آب توسط پمپ آبرساني، تقويت ميشود. شارژ ماهانه شامل گاز و آب بوده، هزينه برق به صورت اختصاصي پرداخت ميشود. معمولاً شارژ جمعآوري شده كفاف مخارج را نميدهد و مديريت درآمدهايي مثل اجاره پاركينگ اضافه، اجاره سالن وتبليغات را به عنوان منبع درآمدي در نظر گرفتهاست. كاركنان خدمات و تاسيسات و نگهداري و موتورخانه به صورت ثابت حقوق دريافت هستند.
شکل 5- نمایی از برجهای مجتمع ونک پارک
(برج البرز واقع در جنوب شرقی سایت(
جدول 3- نماي ساختمانهاي ونك پارك شامل پنج برج
تيپ ساختمان | نمای شرقی | نمای شمالی | نمای غربی | نمای جنوبی |
سهند |
|
|
|
|
سبلان |
|
|
|
|
البرز |
|
|
|
|
الوند |
|
|
|
|
دماوند |
|
|
|
|
در مورد هريك از نظامات مداخله، تصميم مديريت مجموعه، همكاري ساكنان و بهرهوران و هماهنگي مديريت شهري لازم است. منتهي جاي خالي ضمانت اجراي قانون حفظ ايمني تا زماني كه حادثهاي در بنا اتفاق نيافتاده است حس ميشود. مهمترين عامل در اين بخش، كالبد بنا است و حفاظت كالبدي، براي حفظ بنا و خاطره شهر و حفظ ايمني و آسايش شهروندان مورد توجه قرار ميگيرد. براي نگهداري اين مجموعهها، سه مرحله مشخص تعمير، نگهداري و بهسازي3 مورد نياز است.
بحث و ارائه یافتهها
تحلیل یکپارچه
ساختمانهای بلند از نظر طراحی باید بتوانند الگوی دیگر ساختمانها باشند، چون از نظر مقیاس و توده تاثیری چشمگیر و طولانی مدت بر محیط دارند. طرح خوب منجر به ایجاد فرصتهایی برای کیفیت و ویژگیهای محیط میشود. برای مراقبت از استانداردهای بالای کیفیت معماری، لازم است در هنگام طراحی، جزئیات طراحی و ساخت ادامه یابد.
در نظر گرفتن تاثیر همه جانبه ساختمانهای بلند بر محیط و برعکس، زمانی اهمیت بیشتری پیدا میکند که به این موضوع توجه داشت که علاوه بر ابعاد و ارتفاع این ساختمانها، هزینه چند برابری ساخت ساختمانهای بلند و عمر طولانیتر این ساختمانها، نقطه عطفی در محیط ایجاد میکند که هم از نظر الگوهای هندسی و منظر، هم از نظر تاثیر اجتماعی و اقتصادی و هم از نظر ترسیم آینده منطقه اطراف این ساختمان، قابل مطالعه است.
با توجه به تاثیر این ساختمانها بر محیطی بزرگ، مهم است که تاثیرات اجتماعی و محیطی نیز بررسی شود. این ارزیابی باید شامل دستاوردی باشد که این ساختمانها برای فضا و تاسیسات عمومی دارند. برای این کار، داخل و خارج ساختمان باید مورد بررسی قرار بگیرد و مثال نقشی که طبقه همکف یک ساختمان بلند در ارائه قلمرو عمومی بازی میکند، مورد توجه قرار بگیرد. تاثیر بر محیط محلهای نیز مهم است. مثال میکرو اقلیم، سایهاندازی، نمای شب، آلودگی نوری، جابجایی وسایل نقلیه، آسایش محیطی همسایگان و تجربه فضایی که عابران پیدا میکنند، در این ارزیابی دیده شود. یک ساختمان خوب، محیطزیست اطراف را در یک کل در نظر گرفته، هم در داخل و هم خارج ساختمان به نفوذپذیری، دسترسی، گشودن یا بستن مسیر دید برای بهبود خوانایی چشمانداز شهری کمک کند. (Tall Buildings Historic England Advice Note,2015, 4)
این ویژگیها در جدولی که شورت در سال 2007 تهیه کردهاست، به صورت کاملی دستهبندی شدهاست. از معیارهایی که در جدول آمدهاند، برای بررسی وضعیت فعلی ساختمانها استفاده میشود.
شورت (2007)، دستهبندی کاملی از تاثیرات ساختمانهای بلند بر روی محیط ارائه داد. او با استفاده از منابع متعدد، عمدتا سازمان میراث انگلیس؛ زمینه، تاثیر بر محیط تاریخی، تاثیر بر محیط اطراف، وضعیت حمل و نقل، نفوذپذیری، کیفیت معماری، دستاورد ساختمان بلند برای محیط و پایداری را مورد توجه قرار میدهد. این مطالعه به منظور بررسی ساختمانهای بلندمرتبهای که در انتظار دریافت مجوز هستند انجام شده، به صورت جدول 4 ارائه شده است.
جدول 4- بررسی ساختمانهای بلندمرتبه در انتظار مجوز
موضوع | تاثیر بر | توضیح | زمینه حفاظت |
زمینه | توپوگرافی | فرم منحصربفرد منظر اطراف | عناصر زمینه، برای مکان شخصیت ایجاد میکنند. این کار از طریق حفظ عناصر یادمانی و شناخت اهمیت خیابانهای موجود انجام میشود. |
مورفولوژی | فرم شهری منحصربفرد | ||
ویژگی منحصربفرد | خصوصیات منحصربفرد | ||
دانهبندی | الگوی محیط شهری موجود | ||
خط آسمان | خطوط خارجی زمین و ساختمان نسبت به آسمان | ||
چشمانداز خیابان | الگوی خیابانهای موجود | ||
مقیاس | اندازه نسبی | ||
ارتفاع | تعداد طبقات | ||
تاثیر بر روی محیط تاریخی | ساختمانهای میراثی موجود | عناصر محافظتشده در چشمانداز شهر | عناصر حفاظت شده چشمانداز شهری |
فضای باز | پارکها، باغها، رودخانهها و آبراههها | ||
خطوط دید | ساختمانهای خاص | ||
پانوراما | دید از یک محیط بزرگتر | ||
تاثیر بر محیط اطراف | ریزاقلیم | اقلیم و محیط کنار ساختمان | بر روی ویژگی عناصر که به مرور تجربه میشوند تاثیر میگذارد |
نورخورشید، آفتاب و سایه اندازی | سایهاندازی | ||
نمای شب | فرم ساختمان در شب شامل ایجاد سایه و مقدار نور | ||
وضعیت حمل و نقل | زیرساختها | حمل و نقل موجود | بررسی نحوه یکپارچه شدن ساختمان در سیستمهای حمل و نقل اطراف و تعییراتی که در وضعیت فعلی استفاده شهر از حمل و نقل ایجاد میکند |
ظرفیت | ظرفیت موجود برای انواع حمل و نقل که تحت تاثیر ساختمان قرار میگیرند | ||
امکان توسعه | توان بالقوه ای که ساختمان برای توسعه ظرفیت و نوع حمل و نقل ایجاد میکند | ||
حمل و نقل هوایی | مسیرهای هوایی و عالم هشداردهنده | ||
نفوذپذیری | سایت | دسترسی به/ از میان سایت را بهبود میدهد | نحوه رفت و آمد و تجربه شهر توسط شهروندان |
خوانایی | خوانایی سایت و محیط دربرگیرنده را بهبود میدهد | ||
محیط وسیع | دسترسی به/ از میان محیط اطراف را بهبود میدهد | ||
اتصال | برای عابران، بین سایت و محیط اطراف ارتباط ایجاد میکند | ||
کیفیت معماری | فرم | بیان ساختمان از طریق شکل | آنچه ساختمان به چشمانداز شهر اضافه میکند و با زمینه ارتباط برقرار میکند |
توده | فرم و شکل ساختمان | ||
تناسبات | عناصر ساختمان و حالت آنها | ||
خطوط دور )سیلوئت( | تاثیر یک ساختمان بر خط آسمان | ||
مصالح | نمای ساختمان | ||
ارتباط | نحوه ارتباط ساختمان با سایت اطراف و محیط بزرگتر شهر | ||
دستاورد ساختمان | محیط خارجی | فرصت توسعه فضای خارجی | ساختمان چه سودی دارد؟ ساختمان به چشمانداز شهری چه چیزی اضافه میکند؟ |
محیط داخلی | فرصت توسعه فضای داخلی | ||
تاسیسات جدید | فرصت ایجاد تاسیسات جدید | ||
اختلاط عملکردی | مخصوصا در طبقه همکف | ||
پایداری | فیزیکی | از طریق پایداری گسترده فیزیکی | آیا ساختمانهای بلند به پایداری کمک میکنند و چگونه این نقش را در ارتباط با چشمانداز شهری موجود انجام میدهند؟ |
اجتماعی | از طریق تاسیسات جدید و خانه سازی ارزان | ||
اقتصادی | بهبود محیط اقتصادی، ایجاد شغل و محیط کار | ||
محیطزیست | پایداری محیط زیست سایت و محیط اطراف |
(منبع: یافتههای پژوهش، 1403)
جمع بندی سنجش یکپارچه و تحلیل مطالعات مرتبط در محدوده
جدول 5، به شرح زمینه، تاثیر محیط اطراف، کیفیت و پایداری در دو مجموعهی ونک پارک و بهجتآباد میپردازد.
جدول 5- سنجش یکپارچه محدوده
موضوع | توضیحات |
زمینه | توجه به قرار داشتن تهران بر روی کوهپایه، توپوگرافی هر دو مجتمع، دارای شیبی از شمال به جنوب است و در جهت شرقی-غربی شیب چندانی ندارد. این باعث میشود که اشراف هر دو مجتمع به منطقه یا اشراف منطقه به مجتمع قوی نباشد. بافت مسکونی اطراف مجتمع، طبق پهنهبندی منطقه و نوع بناهای رایج تهران، اغلب چهار طبقه بوده، اختلاف ارتفاع 15 تا 21 طبقه در ونک پارک و 12 طبقه در بهجت آباد، تفاوت بارزی را با منطقه اطراف به نمایش میگذارد. با توجه به حفظ فاصله تا حدود زمین، در ونک پارک، اختلاف ارتفاع با اطراف، به اندازه بهجت آباد به چشم نمیخورد و در مورد ونک پارک، مجاورت با اتوبان همت، و ترانشه شمالی اتوبان همت، این اختلاف را چه از جهت فاصله بین دو ساختمان در شمال و جنوب اتوبان و چه از جهت اختالف ارتفاع کمتر میکند. جدارهای که از ونک پارک به چشم میخورد، مخصوصا از اتوبان همت در شمال و خیابان شیخ بهایی در غرب، جداره کامل و غیرمتراکمی به نظر میرسد. تعداد پنج بلوک ساختمانی، دارای کریدوری شرقی-غربی و نیز شمالی-جنوبی در بین ساختمانها هستند. اما با توجه به تعداد بیشتر ساختمانها در مجتمع بهجت آباد، 13 ساختمان، و پیوستگی جداره مخصوصا در امتداد شرقی-غربی، تراکم این جداره، بیشتر به چشم میآید. بافت اطراف و دانهبندی زمین در سمت جنوب و شرق ونک پارک، از نوع ساختمانهای چهار طبقه و متصل است. در سمت شمال، همین نوع دانهبندی وجود دارد، اما وجود اتوبان همت در سمت شمال مجتمع، اتصال این دانهبندی را از سایت مجتمع کم کردهاست. در سمت غرب و جنوب غربی ونک پارک، ساختمانهای مرتفع قرار گرفتهاند که امتداد این نوع ساختمانهای منفصل مرتفع را ادامهدار کردهاست. دانهبندی زمین در سه سمت شمال، جنوب و غرب مجتمع بهجت آباد هم از نوع بافت اطراف ونک پارک از نوع ساختمانهای متصل و عموما چهار طبقه است. |
تاثیر بر روی محیط تاریخی | با توجه به نگرش نوین جهانی به بافتهای تاریخ و نیز مصوبه شورایعالی شهرسازی، این دو مجتمع، خود به عنوان بخشی از بافت تاریخی شمرده شده، تاثیرات متقابل با محیط اطرافشان، با رویکرد تقویت دوسویه در نظر گرفته میشود. پهنهبندی هر دو مجتمع، 231R است و در بافتهای مسکونی ارزشمند معاصر محسوب میشوند. در مورد این بافتها، بر اساس طرحهای مصوب قبلی وضع موجود تثبیت شدهاست و امکان تغییرات در آنها وجود ندارد. |
تاثیر بر محیط اطراف | تاثیر مجتمعها را میتوان از نظر ریزاقلیم، سایهاندازی و دید در شب بررسی کرد. با توجه به مطلوببودن نور جنوب در نیمکره شمالی از نظر آفتاب و بهداشت و نور شمال از نظر روشنایی، مجتمع ونک پارک، بر همسایه شمالی خود که در سوی دیگر اتوبان همت قرار دارد، تاثیر سایهاندازی نداشته، مانعی برای نورگیری از جنوب ایجاد نمیکند. در سمت جنوب مجتمع نیز، فاصله ساختمانها تا خیابان جنوبی و در نتیجه ساختمانهای جنوب خیابان، زیاد بوده و سایهاندازی بر این ساختمانها ایجاد نمیکند. اما در مورد مجتمع بهجت آباد، این سایهاندازی مخصوصا برای ساختمانهای سمت شمال مجتمع، هم به دلیل عرض کم خیابان شمالی و هم چسبیده بوده ساختمانها به مرزهای شمالی زمین، برای نورگیری از سمت جنوب ساختمانهای شمال خیابان سد ایجاد میکند. |
وضعیت حمل و نقل | هر دو مجتمع، در نقاطی با مرکزیت بالا در شهر تهران قرار گرفتهاند و مخصوصا در مورد مجتمع بهجت آباد، قرارگیری این مجتمع در کنار قلب فعالیتهای تهران یعنی میدان ولیعصر، هم از نظر دسترسی مکانی به نیازهای روزمره و گهگاهی و هم نزدکی به پایانههای حمل و نقل عمومی به کل تهران، در وضعیت مطلوبی قرار دارند. ونک پارک نیز در کنار اتوبان سراسری شرقی-غربی تهران، خیابان ولیعصر و کردستان، دسترسی مناسبی به تمام نقاط تهران را دارد. در مقابل، قرار داشتن در کنار مسیر رفت و آمد، آلودگیهای صوتی، بصری، تنفسی را برای این مناطق پدید میآورد که مخصوصا در مورد بهجت آباد، روزهای متعددی از سال، این منطقه به عنوان منطقه آلوده اعلام میشود. |
نفوذپذیری | مجتمعهای مسکونی در ایران، مانند اغلب بناهای عمومی، دارای حصار و در نتیجه ممنوعیت رفت و آمد هستند. این باعث میشود که اغلب این مجتمعها، بخش منزوی از شهر بوده، با حیات شهر، ارتباطی برقرار نکنند. به عبارت دیگر، جریان زندگی داخل مجتمعها، به حیات و سرزندگی شهر اضافه نمیکند و از سوی دیگر، حیات و سرزندگی شهر نیز به مجتمع ها سرایت پیدا نمیکند. در این مورد، یک تفاوت عمده بین ونک پارک و بهجت آباد وجود دارد. محل قرارگیری بهجت آباد، منطقه پررفت و آمدی از شهر است که شهروندان هم به صورت پیاده و هم سواره، در این منطقه تردد میکنند. اما رفت و آمد افراد به محوطه کنترل میشود جریان زندگی مجتمع به شهر امتداد پیدا میکند و نه کسانی که محیط پویای خیابان های اطراف را ایجاد میکنند، به پویایی محوطه مجتمع میافزایند. از سوی دیگر ونک پارک، در کنار مسیر تردد خودرویی شهر قرار گرفته، و معمولا افراد پیاده در کنار این مجتمع دیده نمیشوند. اما برای تردد افراد در داخل مجتمع، محدودیتی وجود ندارد و افراد غیر ساکن مجتمع نیز میتوانند وارد محوطه شده، از فروشگاهها یا کافیشاپ داخل مجتمع به عنوان محلی برای تجمع استفاده کنند. |
کیفیت معماری | مجتمعهای بهجت آباد و ونک پارک، از نوع ساختمانهایی با خطوط کشیده پنجره، بالکن و از اولین تجربیات ساختمانهای بلند مسکونی در تهران هستند. با توجه به تجمیع امکانات مسکونی راحت، این ساختمانها از ابتدا، جمعیت قشر متوسط را به خود جذب کردند و هم از نظر متراژ، هم از نظر امکانات و تاسیسات، در گروه ساختمانهای نسبتا گران تهران قرار گرفته، تا کنون هم طرفداران و ارزش ملکی خود را حفظ کردهاند. پوشش و رنگ مصالح هر دو مجتمع، در هماهنگی با مصالح رایج در تهران بوده، در ونک پارک از سیمان سفید رنگ و در بهجت آباد، از سیمان اخرایی رنگ استفاده شدهاست که از نوع رنگها و مصالحی است که در شهر تهران بسیار استفاده میشوند. کیفیت نمای خارجی ساختمان حفظ شده، چشماندازی که به شهر ارائه میکند در سطح مطلوبی است. |
دستاورد ساختمان | طرح مجتمع و ساختمانهای آن، در زمان خود و با توجه به این که از اولین طراحیهای ساختمانهای بلندمرتبه بودند، الگوهای متعددی را برای منطقه به وجود آوردند. استفاده از تکنولوژی در ساخت ساختمانهای بلند و برای دوره عمر طولانی، سکونت در آپارتمان و نیاز به مدیریت مجتمع، اختصاص فضای پارکینگ برای هر واحد، محوطه سازی از نوع بناهای مدرن که از تجربههای دوران مدرن برای مجتمعهای مسکونی بود، از مهمترین الگوهایی بود که به دیگر ساختمانهای چندواحدی ارائه شد. ترکیب فضای تجاری و مسکونی در ونک پارک، از ابتدا ساکنان این مجتمع را با همزیستی با شهر آشنا کرد این امکان را برای ساکنان اطراف و یا کسانی که بخواهند از امکانات مجتمع استفاده کنند فراهم کردکه بدون اینکه ساکن این مجتمع باشند، از امکانات بهرهمند شوند. |
پایداری | در زمینه زیست پایدار، هر دو مجتمع، از زندگی اجتماعی و تراکم مکانهای زیستگاهی استفاده کردهاند. با توجه به عمر بیشتر ساختمانهای بلندمرتبه و سنتی که در ساختمانسازیهای شخصی ایران مبنی بر تخریب و نوسازی ساختمانها در بازههای زمانی کوتاه، مثال پانزده ساله وجود دارد، این ساختمانها ابتدائا در راستای پایداری عمل میکنند. با توجه به پروژهای که برای حفاظت از این ساختمانها در حال انجام است، پایداری در ابعاد مختلف، می تواند مسیر مناسبی را طی کند. در زمینه پایداری اجتماعی، با جابجایی کمتر ساکنان، محیط مناسبی برای سلامت روحی ساکنان بزرگسال، کودکان و افراد مسن حفظ میشود. با توجه به نقش پررنگ مدیریت، فعالیتهای همگرا در همزیستی ساکنان تقویت میشود. |
(منبع: یافتههای پژوهش، 1403)
جمعبندی و آسیبشناسی محدوده در ابعاد مدیریتی، کالبدی و فعالیتی
منطق حاکم بر مجتمعهای مسکونی بلندمرتبه این است که برای اسکان جمعیت بیشتر، ساختمانها مرتفع ساختهشوند و پوشش سطحی کمتری داشته باشند. نتیجه این رویکرد، وجود فضای باز وسیعی است که معمولا در مجتمعهایی که بیش از یک برج را در خود جای میدهند، این فضا در مرحله طراحی اولیه، به عنوان موضوع لایحهای برای طراحی منظر قرار میگیرد.
مجتمع بهجت آباد به عنوان یکی از اولین و قویترین معرفهای شهرنشینی، رفاه همگانی، زندگی مدرن و بهرهمند از امکانات روز، فضای باز داخل مجتمع را به استخری برای استفاده ساکنان قرار داد که بیانگر تصویری از اقامتگاههای جمعی آن زمان بود. وجود استخر در داخل مجتمع مسکونی، تصویر متباینی از ساکنان این مجموعه و بقیه بافت شهر ارائه میداد. به مرور و مخصوصا با وقوع انقلاب اسلامی، استخر مجموعه، ابتدائا به عنوان آبنما استفاده میشد و در گذر زمان، به دلیل هزینههای نگهداری استخر و مدیریت مصرف آب، در اغلب اوقات سال، بدون آب باقی میماند.
مدیریت مجتمع، مانند بسیاری از پروژههای مسکونی ایران، ابتدائا در زمان ساخت و تحویل واحدهای مسکونی، به صورت غیررسمی و تعریف نشده، سازنده پروژه است. پس از اسکان ساکنان که عمدتا مالکان واحدهای آپارتمانی هستند، مدیریت مجموعه به صورت انتخابی و از اعضای ساکن در مجتمع خواهد بود. در مورد مجتمع بهجت آباد نیز، روال معمول دنبال شده، هیات مدیرهای به انتخاب ساکنان، مدیریت مجموعه را به عهده میگیرند.
با توجه به نیاز عمده نگهداری ساختمانها و نبود قوانین مشخص و ضمانت اجرای آنها، بخش عمدهای از فعالیت مدیریت مجتمعها، به نگهداری از ساختمانها و از آن مهمتر، تامین هزینههای متعاقب آن است. از این رو، در بهجت آباد، فضاهای عمومی که در اختیار مدیریت قرار دارد، به صورت اجاره در اختیار فروشگاههایی از قبیل سوپرمارکت هفت قرار گرفته، حتی پیشنهاد سرپوشیدهکردن استخر و استفاده از فضای استخر یا استفاده از فضای سرپوشیده پیشنهادی برای فعالیتهای دیگر از جمله گالری یا سالن اجتماعات نیز مطرح است.
فضاهای عمومی و سرباز ونک پارک از سوی دیگر، دستخوش تغییرات اساسی نبودهاند. با توجه به این که پروژه ونک پارک در دفتر فرمانفرماییان در سالهای نزدیک به انقلاب اسلامی طراحی شد، اما اجرای آن به سال های پس از انقلاب موکول شد، فضای باز و عمومی مجتمع، عمدتا به صورت منظر مورد طراحی قرار گرفته، طراحی مسیرهای پیاده، باغچهها، و فروشگاه و ورزشگاهها، در طبقه همکف برجهای کنار خیابان علیجانی و در داخل محوطه، به همان صورت اول مورد استفاده قرار میگیرند و نهایتا با تغییر مدیریت یا کاربری هریک از فضاها، همچنان فضاها مورد استفاده ساکنان و افراد خارج از مجتمع قرار میگیرند.
مدیریت ونک پارک، مانند ساختمانهای مسکونی دیگر، ابتدائا توسط شرکت ونک پارک (که در حال حاضر متعلق به بنیاد مستضعفان است) صورت میگرفت و در حال حاضر به صورت انتخاب از بین ساکنان و بدون ارتباط با شرکت سازنده انجام میشود. نکته قابل توجه در این مورد، فعالیت مجزای مدیریت داخل مجتمع و شرکت سازنده تا حدی است که حتی نقشههای مجتمعها در اختیار مدیریت مستقر در مجموعه قرار ندارد و مدیریت در حال تهیه نقشههای چون ساخت مجتمع بوده تا برای نگهداری از مجتمع بتواند مستند به مدارک موجود عمل کند.
اجارههایی که از فروشگاهها و خدمات مستقر و سالن اجتماعات دریافت میشود، رقم قابل توجهی بوده، برای نگهداری از مجتمع و هزینههای پیشبینی نشده تخصیص مییابد.
مطالعه میدانی مجتمع ونک پارک و بهجت آباد
برای بررسی دقیقتر ارتباط بین مجتمعهای موردنظر و همجواران، به طراحی پرسشنامهای پرداختهشد تا نظر ساکنان و بهرهوران مجتمع را از یک سو، و افرادی که در مجاورت مجتمعها زندگی میکنند از سوی دیگر بررسی شود. این پرسشنامه شامل 37 سوال بود که به صورت ترکیب سوالات باز و بسته و به صورت ملاقات مصاحبهگر و مصاحبهشونده انجام شد. با توجه به انجام پروژه مذکور در زمان بیماری همه گیر کرونا، محدودیتهای متعددی برای پیشرفت پروژه وجود داشت. احتیاطهای الزم برای پیشگیری از سرایت بیماری و نیز تاثیر بر میزان همکاری افراد چه مصاحبهکنندگان و چه مصاحبهشوندگان، بر روی کیفیت انجام این بررسی تاثیر منفی گذاشتند. هر دو مجتمع دارای مدیریت بوده، مدیران مجتمعها بر روی بخشهایی از مطالعات تاثیر داشتهاند. نقشههای معماری هر دو مجتمع، به بیان مدیران، در اختیار مجتمعها نبوده، حتی در زمان نیاز به انجام تعمیرات و یا تغییرات، به صورت آزمون و خطا، محل اجزاء ساختمانی را مشخص میکنند. دسترسی به مجتمع بهجت آباد با کنترل رفت و آمد همراه بوده، برای مصاحبه با ساکنان، مصاحبه گران، بیرون از مجتمع با ایشان ملاقات میکردند. در مورد ونک پارک، امکان رفت و آمد به داخل مجتمع وجود دارد، اما به جز موارد معدود، امکان ملاقات در جلوی درب منازل فراهم نبوده، باز هم افراد به صورت تصادفی، در محوطه برای مصاحبه دعوت شدهاند. در هر دو مورد، بسیاری از مصاحبهشوندگان، پاسخ به سوالات را تا آخر ادامه ندادند و از مجموع پرسشنامهها حذف شدند. در نهایت، 45 پرسشنامه از بهجت آباد و 54 پرسشنامه از ونک پارک، مبنای کار قرار گرفتند. در بین این پرسشنامهها، برخی از سوالات یا پاسخ داده نشده یا بدون فهم سوال جواب داده شدند؛ که سوالات بدون جواب در نظر گرفتهشدند.
آمار توصیفی
در این بخش به بحث در مورد نتایج پرسشنامه پرداخته، از آمار توصیفی برای توضیح فراوانیها در هر یک از پاسخها پرداخته میشود. از پاسخ دهندگان، مشخصات سن، مدرک تحصیلی و این که ساکن مجتمع یا اطراف هستند پرسش شده، جنسیت آنان نیز، با تشخیص مصاحبهگر، در پرسشنامه لحاظ شدهاست.
شکل 6- توزیع سنی پاسخدهندگان در بهجتآباد و ونکپارک
(منبع: یافتههای پژوهش، 1403)
شکل 7- نسبت جنسیت پاسخدهندگان ساکن یا اطراف مجتمعهای بهجتآباد و ونکپارک
(منبع: یافتههای پژوهش، 1403)
با توجه به کیفیتهای محیطی که در داخل مجتمعهای ونک پارک و بهجت آباد و اطراف آنها وجود دارد، تعداد 27 سوال به صورت مشترک از ساکنان مجتمعها و ساکنان اطراف مجتمع پرسیدهشد.
شکل 8- سوالات پرسیدهشده از جامعه آماری
(منبع: یافتههای پژوهش، 1403)
شکل 9- پاسخ سوالاتی که به صورت تایید یا رد مطرح شدهاند
(منبع: یافتههای پژوهش، 1403)
گروهی دیگر از سوالات مخصوص به ساکنان مجتع بوده، اطلاعات صحیحتر را در مورد مجتمع جمعآوری میکند. این سوالات نیز به صورت تایید و رد بوده، شامل 6 سوال میشود.
شکل 10- سوالات مطرحشده از ساکنین مجتمع
(منبع: یافتههای پژوهش، 1403)
شکل 11- نظر ساکنان مجتمع ونکپارک و بهجتآباد
(منبع: یافتههای پژوهش، 1403)
علاوه بر سوالات بسته که پیشتر به آنها اشاره شد، سوالات بازی نیز در مورد نقاط قوت و ضعف مجتمع، علت انتخاب مجتمع و نقاط قوت و ضعف محله نیز از ساکنان سوال شد. ساکنان هر دو مجتمع، از دسترسی به امکانات شهری، کیفیت خوب ساختمانها از نظر معماری و سازهای، مدیریت مجموعه و امکانات عمومی به عنوان نقاط قوت مجموعه یاد میکردند و از شلوغی و آلودگی هوا و قانون طرح ترافیک برای مجتمع بهجت آباد و طرح آلودگی هوا برای مجتمع ونک پارک، کمبود پارکینگ، بروز آثار فرسودگی در نما و تاسیسات به عنوان نقاط ضعف یاد میکردند. مسئلهای که قبلتر به آن اشاره شد، تفاوت دید و خواستههای ساکنان مجتمع و ساکنان اطراف در مورد استفاده از امکانات مجتمع بود. ساکنان مجموعه، از وجود امکانات عمومی مثل فضای سبز، مکان تجاری و ورزشی، ابراز رضایت میکردند، اما ساکنان خارج از مجموعه، از نبود چنین امکاناتی در نزدیکی، رضایت کاملی نداشتند و مخصوصا در مورد بهجت آباد، خواهان استفاده آزاد از امکانات مجتمع بودند. با توجه به پرسشنامه و مصاحبهی مطرحشده میتوان عوامل محیطی در این دو مجموعه را در جدول 6، جمعبندی نمود.
جدول 6- اقدامات لازم در مجتمع ونکپارک و بهجتآباد مطابق مبحث بیست و دوم
| ونکپارک | بهجتآباد |
روشنایی | در حد مطلوب | نیازمند به تجهیز در محوطه و بخشهای عمومی |
تهویه | دارای سیستم تهویه مطبوع در حال کار | کمبود و فرسودگی سیستم تهویه مطبوع |
سرمایش و گرمایش | دارای سیستم گرمایش و سرمایش در حال کار | فرسودگی در تاسیسات سرمایش و گرمایش |
بهداشت | عوامل خطرزا وجود ندارد. | فرسودگیها و نشست و رطوبت، به بهداشت محیط لطمه میزند. |
محافظت از عوامل خارجی | عمده عوامل خارجی، ازدحام جمعیت، ترافیک و نبود نظارت شهری و امکانات نگهداری مجموعه است. | عمده عوامل خارجی، ازدحام جمعیت، ترافیک و نبود نظارت شهری و امکانات نگهداری مجموعه است. |
آسایش | عامل ترافیک شهری و آلودگی، بیش از همه آسایش و بهداشت ساکنان را تهدید میکند. | عامل ترافیک شهری و آلودگی، بیش از همه آسایش و بهداشت ساکنان را تهدید میکند. |
ایمنی در برابر آتش | مسیرهای اضطراری خروج ناکافی است. | مسیرهای اضطراری خروج ناکافی است. |
نگهداری ایمن و بهداشتی ساختمانها و تجهیزات | در حال حاضر، تاسیسات مورد بازرسی و تعمیر قرار گرفتهاند. | فرسودگی تجهیزات و تاسیسات مشهود است و نیاز به اقدامات اساسی دارد. |
(منبع: یافتههای پژوهش، 1403)
ارائه ضوابط اختصاصی نحوه مرمت، ساماندهی، نوسازی و احیاء به تفکیک پلاک به پلاک مجموعه
ساختمانهاي مجتمعهاي بهجت آباد و ونك پارك، با بهرهگيري از طراحي معماري و فناوري ساخت يكسان، براي ساختمانهاي هريك از مجموعهها، وضعيت مشابهي را ايجاد كردهاست. بهرهبرداري از مجتمع بهجت آباد، بلافاصله پس از ساخت ساختمانها بودهاست. البته اين اتفاق در مورد ساختمانهاي ونك پارك، با اندكي اختلاف زماني در ساخت و بهرهبرداري بودهاست. ميتوان اين پيشبيني را در مورد ساختمانهاي دو مجموعه در نظر گرفت كه اقدامات اصلي كه در عمر مجتمعها رخ خواهندداد به ترتيب مراحل زير خواهندبود:
· اقدامات مديريتي در حفظ و نگهداري ساختمان
· اقدامات نوسازي در داخل واحدها
· تعميرات بخشهاي مختلف عمومي و اختصاصي (عمدتا تاسيساتي(
· افزودن بخشهايي كه يا با استانداردهاي جديد براي ساختمان مورد نياز و ضروري شمرده ميشوند
· كاستن از بخشهايي كه يا به دليل مرور زمان و فرسودگي و يا بالارفتن استانداردهاي ايمني، خطرساز ميشوند
· اقدامات استحكام بخشي در صورت آسيبهاي سازهاي
· تخريب و بازسازي
ضوابط حد تراکم و سطح اشغال مجاز
تراكم و سطح اشغال مجاز در مناطق مختلف شهري، اصول سيما و منظر، عملكرد، بار جمعيتي، اشراف و گردش هوا را تعيين ميكنند. نقش تراكم و سطح اشغال، در سير زمان و مكان دچار دگرگوني ميشوند. دامنه اعمال آنها، از نقش راهنماي طراحي و ايجاد نظم كالبدي تا كنترل سرسختانه ساخت و ساز مجاز را در برميگيرد. در مناطقي كه ملك ساختهشده، ارزش بسيار بالایی دارد، تمايل جريان ساخت و ساز به سمت ساختن بيشترين ميزان قانوني تراكم و سطح اشغال و حتي عبور از اين حد به صورت تخلف است. در مقابل، در مناطقي كه هزينه ساخت و ساز در تعادل با قيمت زمين و ملك قرار ميگيرد، اين تمايل به سمت استفاده كمتر از حداكثر مجاز تراكم و سطح اشغال پيش ميرود. با استفاده از سامانه شهرداري تهران، پهنه دو مجتمع، 231R گزارش شده، آخرين گزارشها از وضعيت شهري محل استقرار دو مجتمع، طبق شکل 12، به شرح تصوير است. اين پهنه به عنوان «بافت مسكوني ارزشمند معاصر» تعيين شدهاست. ضوابط مرجع اين پهنه تثبيت وضع موجود با طرحهاي قبلي مصوب است.
شکل 12- پهنه ونکپارک و بهجتآباد با شماره شناسایی ملک
(منبع: سایت باحساب)
جدول 7- ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در زیرپهنه سکونت (R) در طرح تفضیلی شهر تهران
نتیجهگیری و ارائه پیشنهادها
ميراث ملي از جمله معماري، در همكاري بخشهاي مختلف اجتماعي و مديريتي، امكان ادامه حيات دارند. لایحه جامع مداخله در مجتمعهاي مسكوني بلندمرتبه، بر مبناي تجارب مرتبط جهاني و كشوري، به تبيين جايگاه حفظ و نگهداري از ميراث معاصر و عليالخصوص ساختمانهاي بلندمرتبه كه نمادي از دوران مدرنيسم هستند، پرداختهاست. توجه به مفاهيم بافتهاي تاريخي يا ساختمانهايي كه به صورت سنتي جزء ساختمانهاي باارزش محسوب ميشدهاند و آشنايي با معيارهاي جديدي كه ساختمانهاي مكعبي و بلندمرتبه دوره مدرن را نيز جزء اين ميراث محسوب كند، از بخشهاي اصلي اين مطالعه بودهاست.
توجه به بهرهوران ساختمان كه نزديكترين ارتباط را با منافع و مضار اينگونه پروژهها را دارند، از بخشهاي ديگر اين مطالعه است. مطالعهاي بر روي بيانيهها و محورهاي كنفرانسهاي جهاني از جمله اكوموس، تاكيد بر اجتماع، اقتصاد، رفاه، بهداشت، محيطزيست و مسائل ديگر كالن را به خوبي نشان ميدهد.
· شهرداري تهران، به عنوان نهاد مردم نهاد كه وظيفه صدور مجوز ساختمان و مراقبت از نحوه ساخت و نگهداري آنها را بر عهده دارد و در راستاي تحقق مديريت واحد شهري، از تاسيس شركتهاي «مديريت نگهداري ساختمان و تاسيسات» به عنوان دستگاههاي تخصصي مديريت، نگهداري و مداخله تعمير و بازسازي حمايت كرده، در راستاي شكلگيري اين شركتها، اساسنامه واحدي تدوين كند.
· شهرداري تهران، به عنوان نهادي كه براي تحقق اهداف شهري، داراي بودجه دولتي بوده، بخش عمدهاي از حيات شهر، از اين بودجه بهرهمند ميشود، در راستاي بهينهسازي محلهاي هزينه كرد، محلهاي تامين بودجه، اعم از بانكهاي عامل، رديفهاي بودجه دولتي، رديفهاي بودجه سازماني را مشخص كرده، به صورت شفاف، از امكان بهرهمندي مجتمعهاي مسكوني بلندمرتبه كه در هر مرحله، نياز به تامين سرمايه براي اقدامات مديريت، نگهداري و تعمير و بازسازي دارند، اطلاع رساني كند.
تبصره: در هريك از مراحل حمايت مالي، هيچگونه بار تكليفي مالي به شهرداري اضافه نشود و كليه اقدامات به صورت سياستگذاري و مشاوره باشد.
· شهرداري تهران موظف است با همكاري وزارت راه و شهرسازي و وزارت كشور، از تاسيس شركتهاي اجارهداري و نگهداري ساختمان به صورت متمركز حمايت كند.
· از آنجا كه دوام ميراث ملي، تنها از طريق آشنايي عموم و همكاري تبعي آن ميسر است، شهرداري تهران موظف است با همكاري وزارت فرهنگ و ارشاد و وزارات علوم و تحقيقات و فناوري، از آموزشهاي مرتبط با حفظ ميراث ملي حمايت كرده، پروژههايي مرتبط با حفظ ميراث تعريف كرده، به مراكز علمي و آموزشي اعلام كند.
· از آنجا كه نقش سازمانها و نهادهاي غير دولتي در گسترش فرهنگ نگهداري، ارزش بخشي و باززندهسازي ميراث ملي پررنگ است، شهرداري تهران موظف است از سازمانهاي مردم نهاد و غيردولتي در اين زمينه حمايت كرده، در ارتباط مستمر با اين نهادها، برنامههاي خود را از طريق اين نهادها گسترش و اجرا كند.
· با توجه به اين كه آثار امروز از جمله آثار معماري، ميراث فردا محسوب خواهندشد، شهرداري موظف است، در ارتباط موثر با سازمانهاي تعيين و كنترل استاندارد از جمله سازمان نظام مهندسي، الگوهاي كنترل كيفيت ساختمانهاي بلندمرتبه را گسترش داده، در پشتيباني از اجراي صحيح استانداردها، تلاش مستمر نشان دهد.
· با توجه به اينكه اسناد بناها و فضاهاي شهري، به راحتي در اختيار شهروندان و متخصصان نيست، شهرداري تهران موظف است در مورد ثبت وقايع مربوط به هر يك از نقاط شهر كه ويژگي خلق خاطره، حس مكان و تعلقپذيري را دارند، چه از نظر ثبت وقايع و چه از نظر مدارك معماري و فني، اقدام مرتبط را انجام دهد.
· با توجه به الزامات نگهداري ساختمان و حفظ وضعيت ساختمان به صورت قابل سكونت و ايمن، لازم است، اقدامات اجرايي مديران ساختمان در جهت نگهداري ساختمان، به ايشان ابلاغ شود و مراحل اجراي آن، به اطلاع شهرداري برسد.
· در مورد مجتمعهاي بهجت آباد و ونك پارك و مجتمعهاي مشابه در شهر تهران، عوامل متعددي حكم ميكنند كه بناهاي بلندمرتبه به همان صورت سابق حفظ شوند و حتي پس ار تخريب هم به همان صورت قبل اجرا شوند. مهمترين بحث، مالكيت فردي بر محل زندگياش است. از آنجا كه هر كسي، مايل است همان مساحتي را كه قبل از تخريب مالك بودهاست، پس از تخريب و بازسازي نيز حفظ شود، با توجه به اين پهنه موجود، 231R به همين مطلب اشعار دارد؛ بنابراين، با همان شاكله بلوكهاي ساختمان، زيربناي خالص بناي مسكوني، معادل قبل از تخريب و بازسازي تامين شود.
· مديريت نگهداري ساختمان موظف است نسبت به حفاظت از بنا، خصوصا در بخشهاي سازهاي و شالودهاي، طبق مقررات مبحث بيست و دوم مقررات ملي ساختمان عمل كند.
با توجه به مطالعات انجامشده، در مورد بخش هاي نيازمند به نگهداري و تعمير، چك ليست زير که در جدول 8، جمعآوری شدهاست را از نظر نقاط نيازمند به نگهداري و تعمير ميتوان مبنا قرار داد.
جدول 8- بخشهای نیاز به نگهداری و تعمیر در مجموعه ونکپارک و بهجتآباد
| موارد | اطلاعات لازم |
---|---|---|
پشت بام | دسترسی به بام | دسترسی به بام وجود دارد یا خیر |
وضعیت سازهای بام | تعداد و اندازه | |
بخش خارجی بنا | دیوارهای خارجی | رنگ (وضعیت) |
تایل ها (مساحت تایل های آسیب دیده( | ||
نقاشی یا اندود | ||
سایبانها | نوع اندازهگیری مورد نیاز است | |
الحاقات غیرقانونی | تعداد سایبانهای غیر قانونی، سایبانهای سنگین وزن، پیشآمدگیهای سنگین، جای گلها، جای خشککردن لباس، قابهای فلزی، پایههای وسایل تهویه، قفسههای فلزی و تابلوها | |
وضعیت بهداشتی | نوع اندازهگیری مورد نیاز است | |
لولهها و فاضالب | لولههای آب | مصالح استفاده شده و وضعیت لولههای عمومی |
لولههای فاضالب | مصالح استفاده شده و وضعیت لولههای عمومی | |
بخش داخلی | مسیرهای خروج | عرض حداقلی راهرو و پلکان، حداقل ارتفاع مسیر خروجی، وضعیت مسیر خروجی و دسترسیها |
مصالح مقاوم در برابر آتش | وضعیت درهای ضد آتش، بازشوهای غیر قانونی به پلکان | |
تاسیسات آتشنشانی | وضعیت شاسی اعلان حریق، شیر آتش نشانی و قرقره شیلنگ آتش نشانی | |
امنیت سازه | محل، مساحت، طول و عرض ترکهای بتن | |
وضعیت پنجرهها | نوع اندازهگیری مورد نیاز است | |
وضعیت سیمکشی | نوع اندازهگیری مورد نیاز است | |
وضعیت بهداشتی | نوع اندازهگیری مورد نیاز است | |
سایر | استفادههای نامناسب | استقرار مشاغل خطرناک در ساختمان، حضور مشاغلی که با اجناس مرطوب سروکار دارند |
(منبع: یافتههای پژوهش، 1403)
همچنين در مورد مديريت نگهداري نيز ميتوان جدول 9 را به عنوان مبنا قرار داد.
جدول 9- اقدامات لازم جهت مدیریت نگهداری دو مجموعه ونکپارک و بهجتآباد
| موارد | توضیحات |
---|---|---|
تهیه اسناد و ارزیابی وضعیت | نقشههای موجود یا برداشت از ساختمان | · نقشههای معماری و عمومی · نقشههای تاسیساتی · هردو · هیچکدام |
اسناد موارد اضطراری | · موارد مربوط به امنیت (مثال اجسام سقوط کننده، اشکالات آسانسور و قطع برق( · موارد مربوط به سلامت (مثال ترکیدگی یا گرفتگی لوله( | |
تحقیق از ساکنان | · مسائل بهداشتی (هر چند وقت یک بار( · مسائل حفظ امنیت (هر چند وقت یک بار( | |
اقدامات نگهداری | بازدید منظم | · وضعیت سازه (هر چند وقت یک بار) · تاسیسات برقی (هر چند وقت یک بار( · آسانسور و پلکان برقی (هر چند وقت یک بار( · تجهیزات سوخت (هر چند وقت یک بار) · تجهیزات آتش نشانی (هر چند وقت یک بار) |
جمعآوری زباله | · بله (هر چند وقت یک بار( | |
کنترل حشرات | · بله (هر چند وقت یک بار( | |
نظافت فضای عمومی | · لابی ورودی (هر چند وقت یک بار( · لابی طبقات (هر چند وقت یک بار) · پلهها (هر چند وقت یک بار( · آسانسور (هر چند وقت یک بار( | |
اقدامات فوری | برنامهریزی اقدامات فوری | · در شرایط بیماریهای فراگیر (مثال سارس یا آنفولانزا( · در صورت انفجار یا حوادث دیگر (مثل نشتی گاز( · هردو · هیچکدام |
مانور آتشنشانی | · بله (هر چند وقت یک بار( | |
مسائل مالی | برنامههای بیمه | · بیمه شخص ثالث · بیمه حوادث ساختمان · هردو · هیچکدام |
هزینههای نگهداری و تنخواه | · موجودی برای هزینه نگهداری (موجودی( · پسانداز (موجودی( · حسابهای خاص (موجودی( |
(منبع: یافتههای پژوهش، 1403)
منابع
آرامش، سیما؛ و خیرالدین، علی. (1400). تاثیر توزیع بازشو بر رفتار سازهای ساختمانهای بلندمرتبه بتن آرمه دارای سیستم شبکه خارجی. تحقیقات بتن، 14(2 )، 5-21. https://sid.ir/paper/1036356/fa
حافظی، محمدرضا؛ تحصیلدوست، محمد؛ زمردیان، زهراسادات؛ و نصیری، یاسمین. (1398). تحلیل پارامتریک انرژی در مراحل اولیه طراحی ساختمانهای اداری بلندمرتبه در شهر تهران. پژوهشهای سیاستگذاری و برنامهریزی انرژی، 5(14)، 143-167. https://sid.ir/paper/406834/fa
حدادزادگان، هانی؛ زمردیان، زهراسادات؛ و تحصیلدوست، محمد. (1399). ارزیابی حساسیت متغیرهای معماری ساختمانهای بلندمرتبه در عملکرد حرارتی و مصرف انرژی در اقلیمهای گوناگون. معماری اقلیم گرم و خشک، 8(12)، 244-262. https://sid.ir/paper/960518/fa
حیدری، سلمان؛ بهرامی، بهرنگ؛ صفی، مهدی؛ و حضرت، حسین. (1395). یکپارچگی مفهومی کلیدی در رویکرد منظر شهری تاریخی (نمونه موردی: شهر نائین). هفت شهر، شماره 55 و 56، 63–73. https://www.magiran.com/p1780585
عباسی، احمدعلی؛ و قاضی مرادی، مصطفی. (1402). مروری بر پیشینه پژوهش ارزیابی به کارگیری اینترنت اشیا در پروژههای بلندمرتبه سازی شهر تهران. کنفرانس ملی شهرسازی و معماری دانش بنیان. https://www.sid.ir/paper/1083302/fa
کامل نیا، حامد؛ و کریمانی، فرهاد. (1397). نیازسنجی فیزیکی-کالبدی کاربران ساختمانهای بلندمرتبه مسکونی, مورد مطالعاتی: منطقه 9 شهرداری شهر مشهد. معماری و شهرسازی آرمانشهر، 11(25)، 137-148. https://sid.ir/paper/202489/fa
لطیف عقیلی، سیدکامبیزی؛ میرعلی کتولی، جعفر؛ و جانبازقبادی، غلامرضا. (1401). تحلیلی بر ساختمانهای بلندمرتبه گرگان از مکانیابی تا بهرهمندی از عدالت اجتماعی. جغرافیا و مطالعات محیطی، 11(42 )، 122-135. https://sid.ir/paper/1034893/fa
محمدی، علیرضا؛ حسینی، سیدمیلاد؛و ارژنگی مستعلی بیگلو، حجت. (1396). شناسایی پهنههای مناسب احداث ساختمانهای بلندمرتبه شهری مطالعه موردی: شهر اردبیل. برنامهریزی فضایی، 7(4 (پیاپی 27))، 19-39. https://www.sid.ir/paper/223654/fa
مرعشی (1386). شارستان معمار مهندسان جامعه http://www.jmmj84.blogfa.com/post/138
مستاجران گورتانی، مسلم، و برکاتی، سسیده آیدا. (1399). سیر تحول بلندمرتبهسازی در جهان بعد از جنگ جهانی دوم (1939-1945) از منظر مولفههای پایداری اجتماعی. معماری شناسی، 3(14)، 0-0. https://sid.ir/paper/526708/fa
وارثی، حمیدرضا؛ و کریمی، لیلا. (1396). تحلیل جغرافیایی ساختمانهای بلندمرتبه (مطالعه موردی: مناطق جنوب رودخانه زاینده رود در شهر اصفهان). آمایش جغرافیایی فضا، 7(24)، 1-13. https://sid.ir/paper/251070/fa
References:
Abbasi, A. A., & Ghazi Moradi, M. (2023). A review of the research background on evaluating the application of the Internet of Things in high-rise projects in Tehran. National Conference on Urban Planning and Knowledge-Based Architecturehttps://www.sid.ir/paper/1083302/fa [In Persian]
Aramesh, S., & Khairaldin, A. (2021). The effect of opening distribution on the structural behavior of high-rise reinforced concrete buildings with an external lattice system. Concrete Research, 14(2), 5-21. https://sid.ir/paper/1036356/fa [In Persian]
Bandarin, F., & Oers, R. V. (2012). The Historic Urban Landscape: Managing Heritage in an Urban Century.
C.W. Ho, D., & Liusman, E. (2016). Measuring the performance of property management companies in high-rise flats. Facilities, 34(3/4), 161–176. https://doi.org/10.1108/F-06- 2014-0056
Chen, S. C. Y., & Webster, C. J. (2005). Homeowners Associations, Collective Action and the Costs of Private Governance. Housing Studies, 20(2), 205–220. https://doi.org/10.1080/026730303042000331736
Đukanović, L., Radivojević, A., & Rajčić, A. )2016(. Potentials and limitations for energy refurbishment of multi-family residential buildings built in Belgrade before the World War One. Energy and Buildings, 115, 112–120. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.enbuild.2015.04.047
Ferreira, J., Duarte Pinheiro, M., & de Brito, J. (2015). Economic and environmental savings of structural buildings refurbishment with demolition and reconstruction - A Portuguese benchmarking. Journal of Building Engineering, 3, 114–126. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.jobe.2015.07.001
Geyer, R. (2009). Europeanisation, Complexity and the British Welfare State. UNSPECIFIED. http://aei.pitt.edu/1719/
Ghalehteimouri, K. J., Shamsoddini, A., Bayramzadeh, N., & Mousavi, M. N. (2023). Identifying the pleasant sounds in the city's public parks environment (Case study: Mellat riverside park, Urmia). 1., 9(1), 149–165. https://doi.org/10.25765/sauc.v9i1.690
Haddadzadegan, H., Zomorodian, Z. S., & Tahsildoust, M. (2020). Sensitivity assessment of architectural variables in the thermal performance and energy consumption of high-rise buildings across different climates. Architecture of Hot and Dry Climates, 8(12), 244-262. https://sid.ir/paper/960518/fa [In Persian]
Hafezi, M. R., Tahsildoust, M., Zomorodian, Z. S., & Nasiri, Y. (2019). Parametric energy analysis during the early design stages of high-rise office buildings in Tehran. Energy Policy and Planning Research, 5(14), 143-167. https://sid.ir/paper/406834/fa [In Persian]
Heidari, S., Bahrami, B., Safi, M., & Hazrat, H. (2016). Conceptual integration as a key concept in the approach to historic urban landscape: A case study of Naein City. Haft Shahr, 55 & 56, 63-73. https://www.magiran.com/p1780585 [In Persian]
Houle, J., Coulombe, S., Radziszewski, S., Leloup, X., Saïas, T., Torres, J., & Morin, P. (2017). An intervention strategy for improving residential environment and positive mental health among public housing tenants: rationale, design and methods of Flash on my neighborhood! BMC Public Health, 17(1), 737. https://doi.org/10.1186/s12889-017-4730-9
Huang, L., Zheng, W., Hong, J., Liu, Y., & Liu, G. (2020). Paths and strategies for sustainable urban renewal at the neighbourhood level: A framework for decision-making. Sustainable Cities and Society, 55, 102074. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.scs.2020.102074
Jiménez-Pulido, C., Jiménez-Rivero, A., & García-Navarro, J. (2020). Sustainable management of the building stock: A Delphi study as a decision-support tool for improved inspections. Sustainable Cities and Society, 61, 102184. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.scs.2020.102184
Juan, Y.-K. (2009). A hybrid approach using data envelopment analysis and case-based reasoning for housing refurbishment contractor’s selection and performance improvement. Expert Systems with Applications, 36(3, Part 1), 5702–5710. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.eswa.2008.06.053
Kamel Nia, H., & Karimani, F. (2018). Physical-spatial needs assessment of users of residential high-rise buildings: Case study of District 9, Mashhad City Municipality. Arman-Shahr Architecture and Urban Planning, 11(25), 137-148. https://sid.ir/paper/202489/fa [In Persian]
Kovacic, I., Summer, M., & Achammer, C. (2015). Strategies of building stock renovation for ageing society. Journal of Cleaner Production, 88, 349–357. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.jclepro.2014.04.080
Latif Aghili, S. K., Mir Ali Katooli, J., & Janbazghobadi, Gh. (2022). Analytical review of high-rise buildings in Gorgan from site selection to social justice utilization. Geography and Environmental Studies, 11(42), 122-135. https://sid.ir/paper/1034893/fa [In Persian]
Lynch, K., & Studies, J. C. for U. (1960). The Image of the City. Harvard University Press. https://books.google.com/books?id=_phRPWsSpAgC
Marashi, M. (2007). Sharsitan: The Society of Architects and Engineers. http://www.jmmj84.blogfa.com/post/138 [In Persian]
Mohammadi, A., Hosseini, S. M., & Arzhangi Mostaali Biglu, H. (2017). Identification of suitable areas for constructing high-rise buildings in Ardabil: A case study. Spatial Planning, 7(4), 19-39. https://www.sid.ir/paper/223654/fa [In Persian]
Mostajeran, M., & Barkati, S. A. (2020). The evolution of high-rise development worldwide after World War II (1939–1945) from the perspective of social sustainability components. Architectureology, 3(14), 0-0. https://sid.ir/paper/526708/fa [In Persian]
Mousavi, M. N., Shirazi, S. A., Nasar-u.-Minallah, M., & Bayramzadeh, N. (2025). Introducing the Mousavi Primate City Index for Iran’s Urban System assessment. GEOGRAPHY, ENVIRONMENT, SUSTAINABILITY, 18(1), 44–53. https://doi.org/10.24057/2071-9388-2025-3218
Mousavi, M., Jafarpour Ghalehteimouri, K., & Bayramzadeh, N. (2025). Assessing social infrastructure in border areas from a city prosperity perspective: a case study of border townships in West Azarbaijan Province, Iran. Discov. Cities, 2(1), 1–20. https://doi.org/10.1007/s44327-025-00057-3
Mousavi, M., Jafarpour Ghalehteimouri, K., Bagheri Kashkouli, A., & Bayramzadeh, N. (2024). Mitigating development barriers and addressing disparities in border cities of Iran: a comprehensive analysis of border provinces and influential factors. Geojournal, 89(4), 1–20. https://doi.org/10.1007/s10708-024-11181-9
Rahmawati, Y., Utomo, C., Muhamad Sukri, N. S., Yasinta, R. B., & Al-Aidrous, A.-H. M. (2020). Environmental Enhancement through High-Rise Building Refurbishment. In Sustainability (Vol. 12, Issue 22). https://doi.org/10.3390/su12229350
Ruel, E., Oakley, D. A., Ward, C., Alston, R., & Reid, L. W. (2013). Public housing relocations in Atlanta: Documenting residents’ attitudes, concerns and experiences. Cities, 35(Complete), 349–358. https://doi.org/10.1016/j.cities.2012.07.010
Serrano-Jiménez, A., Lima, M. L., Molina-Huelva, M., & Barrios-Padura, Á. (2019). Promoting urban regeneration and aging in place: APRAM – An interdisciplinary method to support decision-making in building renovation. Sustainable Cities and Society, 47, 101505. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.scs.2019.101505
Tall Buildings Historic England Advice Note 4. (2015). HistoricEngland.org.uk/advice/planning Weiler, V., Harter, H., & Eicker, U. (2017). Life cycle assessment of buildings and city quarters comparing demolition and reconstruction with refurbishment. Energy and Buildings, 134, 319–328. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.enbuild.2016.11.004
Varesi, H., & Karimi, L. (2017). Geographical analysis of high-rise buildings: A case study of the southern Zayanderud River areas in Isfahan city. Spatial Geography, 7(24), 1-13. https://sid.ir/paper/251070/fa [In Persian]
Wing, H. D. C., Yung, Y., Wah, P. S., & Ervi, L. (2012). Achieving Sustainable Urban Renewal in Hong Kong: Strategy for Dilapidation Assessment of High Rises. Journal of Urban Planning and Development, 138(2), 153–165. https://doi.org/10.1061/(ASCE)UP.1943-5444.0000104
Yau, Y., Chi‐wing Ho, D., Chau, K., & Lau, W. (2009). Estimation algorithm for predicting the performance of private apartment buildings in Hong Kong. Structural Survey, 27(5), 372– 389. https://doi.org/10.1108/02630800911002639
Zancheti, S., & Piccolo, R. (2015). Dynamic integrity: A concept to historic urban landscape. Journal of Cultural Heritage Management and Sustainable Development, 5, 82. http://dx.doi.org/10.1108/JCHMSD-03-2014-0009
[1] CBR (Case-Based Reasoning)
[2] DBA (Data Envelopment Analysis)
[3] : Repair, Maintenance and Improvement