تبیین ضوابط و اصول ساختاری حفاظت و توسعه در مجتمع‌های مسکونی تهران (نمونه موردی: مجتمع ونک ‌پارک و بهجت‌آباد منطقه 6)

محورهای موضوعی : فصلنامه آینده پژوهی شهری

رویا کیهانی ¹ , محمد هادی کابلی ²

1 - پژوهشگر دکتری معماری، دانشکده هنر و معماری، واحد تهران غرب، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران.
2 - استاديار دانشكده هنر ومعماري، دانشگاه آزاد اسلامي، دماوند، ايران.

تاریخ دریافت : 1403/06/07 تاریخ پذیرش : 1403/12/11 تاریخ انتشار : 1404/02/31

کلید واژه: ونک پارک, بهجت آباد, ضوابط حفاظت, اصول ساختاري.,

چکیده مقاله :

مجتمع مسکونی ونک پارک یکی از مجتمع‌های مسکونی تهران است که از دو برج ۲۲ طبقه (شمال مجتمع) و سه برج ۱۷ طبقه (جنوب مجتمع) تشکیل شده‌است. این مجتمع مسکونی در منطقه ۶ شهرداری تهران، از جنوب به محله یوسف‌آباد، از شمال به بزرگراه همت و خیابان شیخ بهایی، از غرب به شهرک والفجر، و از شرق به بزرگراه کردستان منتهی می‌شود. مجتمع مسکونی ونک پارک پیش از انقلاب ۱۳۵۷ توسط معمار نامدار ایرانی، عبدالعزیز فرمانفرماییان، طراحی شده­بود؛ پس از انقلاب ۱۳۵۷ ساخت این مجتمع پی­گرفته شد؛ و در سال‌های ۱۳۶۷ و ۱۳۷۳ و ۱۳۸۰ فازهای بعدی آن به بهره‌برداری رسید. مجتمع بهجت‌­آباد نیز اولین مجموعه مسکونی ایران است که حدود 50 سال از ساخت آن می­‌گذرد. پروژه‌­ی بهجت­‌آباد دروازه‌­ی جدیدی در سبک زندگی و معماری شهر تهران ایجاد کرد. بهجت‌­آباد به صورت چهارده بلوک 14 طبقه­‌ای، روی اسکلت بتنی به ارتفاع 42 متر در سال 1351 به بهره‌برداری رسید. جانمایی این ساختمان‌­ها در محله بهجت‌­آباد، نزدیک به بلوار کشاورز که از مراکز جدید شهر در آن زمان بود، رویکردی توسعه‌­گرایانه داشت که موجب احداث فروشگاه‌­های زیادی شد. هدف از پژوهش حاضر، تبیین ساختار ضوابط و راهنمای حفاظت و توسعه در مجتمع ونک‌­پارک و بهجت‌­آباد در راستای بقای اصولی و ماندگار مجموعه در شرایط حاضر و آینده می‌­باشد. روش تحقیق تحقیق نیز از نوع آمیخته (ترکیبی از روش کمی و کیفی) می‌باشد. یافته‌های پژوهش حاکی از آن است که ساکنان هر دو مجتمع، از دسترسی به امکانات ­شهری، کیفیت خوب ساختمان‌‌ها از نظر معماری و سازه‌­ای، مدیریت مجموعه و امکانات عمومی به عنوان نقاط قوت مجموعه یاد می­‌کنند و از شلوغی، آلودگی هوا و قانون طرح ترافیک ناراضی هستند. نتیجه‌­ی پژوهش نشان می‌­دهد که برای حفاظت و توسعه این دو مجموعه به مواردی همچون تهیه اسناد و ارزیابی وضعیت، اقدامات نگهداری، اقدامات فوری و مسائل مالی نیاز است.

چکیده انگلیسی:

Vanak Park residential complex is one of the residential complexes in Tehran, which consists of two 22-story and three 17-story towers. This residential leads to Yusefabad neighborhood from the south, Hemat highway and Sheikh Bahai street from the north. Vanak Park residential complex was designed by the famous Iranian architect, Abdulaziz Farmanfarmaian, before the 1357 revolution; After the 1357 revolution, the construction of this complex was continued; And in the years 1367, 1373 and 1380, its next phases were put into operation. Behjat Abad complex is also the first residential complex in Iran, which has been built for about 50 years. Behjat Abad project created a new gate in the lifestyle and architecture of Tehran city. Behjatabad was put into operation in the form of fourteen 14-story blocks on a 42-meter-high concrete frame in 1351. The placement of these buildings in Behjat Abad neighborhood, close to Keshavarz Boulevard. The aim of the current research is to explain the structure of the rules and guidelines for protection and development in Vanak Park and Behjat Abad complex in line with the basic and lasting survival of the complex in the current and future conditions. The research method is also a mixed type (combination of quantitative and qualitative methods). The findings of the research indicate that the residents of both complexes mention the access to urban facilities, the good quality of the buildings in terms of architecture and structure, the management of the complex and public facilities as the strengths of the complex and the crowding. Air pollution and traffic plan law are unhappy. The result of the research shows that for the protection and development of these two collections, things like preparation of documents and assessment of the situation, maintenance measures, urgent measures and financial issues are needed.

منابع و مأخذ:

آرامش، سیما؛ و خیرالدین، علی. (1400). تاثیر توزیع بازشو بر رفتار سازه¬ای ساختمان¬های بلندمرتبه بتن آرمه دارای سیستم شبکه خارجی. تحقیقات بتن، 14(2 )، 5-21. https://sid.ir/paper/1036356/fa
حافظی، محمدرضا؛ تحصیلدوست، محمد؛ زمردیان، زهراسادات؛ و نصیری، یاسمین. (1398). تحلیل پارامتریک انرژی در مراحل اولیه طراحی ساختمان¬های اداری بلندمرتبه در شهر تهران. پژوهش¬های سیاستگذاری و برنامه¬ریزی انرژی، 5(14)، 143-167. https://sid.ir/paper/406834/fa
حدادزادگان، هانی؛ زمردیان، زهراسادات؛ و تحصیلدوست، محمد. (1399). ارزیابی حساسیت متغیرهای معماری ساختمان¬های بلندمرتبه در عملکرد حرارتی و مصرف انرژی در اقلیم¬های گوناگون. معماری اقلیم گرم و خشک، 8(12)، 244-262. https://sid.ir/paper/960518/fa
حیدری، سلمان؛ بهرامی، بهرنگ؛ صفی، مهدی؛ و حضرت، حسین. (1395). یکپارچگی مفهومی کلیدی در رویکرد منظر شهری تاریخی (نمونه موردی: شهر نائین). هفت شهر، شماره 55 و 56، 63–73. https://www.magiran.com/p1780585
عباسی، احمدعلی؛ و قاضی مرادی، مصطفی. (1402). مروری بر پیشینه پژوهش ارزیابی به کارگیری اینترنت اشیا در پروژه¬های بلندمرتبه سازی شهر تهران. کنفرانس ملی شهرسازی و معماری دانش بنیان. https://www.sid.ir/paper/1083302/fa
کامل نیا، حامد؛ و کریمانی، فرهاد. (1397). نیازسنجی فیزیکی-کالبدی کاربران ساختمان¬های بلندمرتبه مسکونی, مورد مطالعاتی: منطقه 9 شهرداری شهر مشهد. معماری و شهرسازی آرمان¬شهر، 11(25)، 137-148. https://sid.ir/paper/202489/fa
لطیف عقیلی، سیدکامبیزی؛ میرعلی کتولی، جعفر؛ و جانبازقبادی، غلامرضا. (1401). تحلیلی بر ساختمان¬های بلندمرتبه گرگان از مکان¬یابی تا بهره¬مندی از عدالت اجتماعی. جغرافیا و مطالعات محیطی، 11(42 )، 122-135. https://sid.ir/paper/1034893/fa
محمدی، علیرضا؛ حسینی، سیدمیلاد؛و ارژنگی مستعلی بیگلو، حجت. (1396). شناسایی پهنه¬های مناسب احداث ساختمان¬های بلندمرتبه شهری مطالعه موردی: شهر اردبیل. برنامه¬ریزی فضایی، 7(4 (پیاپی 27))، 19-39. https://www.sid.ir/paper/223654/fa
مرعشی (1386). شارستان معمار مهندسان جامعه http://www.jmmj84.blogfa.com/post/138
مستاجران گورتانی، مسلم، و برکاتی، سسیده آیدا. (1399). سیر تحول بلندمرتبه¬سازی در جهان بعد از جنگ جهانی دوم (1939-1945) از منظر مولفه¬های پایداری اجتماعی. معماری شناسی، 3(14)، 0-0. https://sid.ir/paper/526708/fa
وارثی، حمیدرضا؛ و کریمی، لیلا. (1396). تحلیل جغرافیایی ساختمان¬های بلندمرتبه (مطالعه موردی: مناطق جنوب رودخانه زاینده رود در شهر اصفهان). آمایش جغرافیایی فضا، 7(24)، 1-13. https://sid.ir/paper/251070/fa
Abbasi, A. A., & Ghazi Moradi, M. (2023). A review of the research background on evaluating the application of the Internet of Things in high-rise projects in Tehran. National Conference on Urban Planning and Knowledge-Based Architecturehttps://www.sid.ir/paper/1083302/fa [In Persian]
Aramesh, S., & Khairaldin, A. (2021). The effect of opening distribution on the structural behavior of high-rise reinforced concrete buildings with an external lattice system. Concrete Research, 14(2), 5-21. https://sid.ir/paper/1036356/fa [In Persian]
Bandarin, F., & Oers, R. V. (2012). The Historic Urban Landscape: Managing Heritage in an Urban Century.
C.W. Ho, D., & Liusman, E. (2016). Measuring the performance of property management companies in high-rise flats. Facilities, 34(3/4), 161–176. https://doi.org/10.1108/F-06- 2014-0056
Chen, S. C. Y., & Webster, C. J. (2005). Homeowners Associations, Collective Action and the Costs of Private Governance. Housing Studies, 20(2), 205–220. https://doi.org/10.1080/026730303042000331736
Đukanović, L., Radivojević, A., & Rajčić, A. )2016(. Potentials and limitations for energy refurbishment of multi-family residential buildings built in Belgrade before the World War One. Energy and Buildings, 115, 112–120. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.enbuild.2015.04.047
Ferreira, J., Duarte Pinheiro, M., & de Brito, J. (2015). Economic and environmental savings of structural buildings refurbishment with demolition and reconstruction - A Portuguese benchmarking. Journal of Building Engineering, 3, 114–126. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.jobe.2015.07.001
Geyer, R. (2009). Europeanisation, Complexity and the British Welfare State. UNSPECIFIED. http://aei.pitt.edu/1719/
Ghalehteimouri, K. J., Shamsoddini, A., Bayramzadeh, N., & Mousavi, M. N. (2023). Identifying the pleasant sounds in the city's public parks environment (Case study: Mellat riverside park, Urmia). 1., 9(1), 149–165. https://doi.org/10.25765/sauc.v9i1.690
Haddadzadegan, H., Zomorodian, Z. S., & Tahsildoust, M. (2020). Sensitivity assessment of architectural variables in the thermal performance and energy consumption of high-rise buildings across different climates. Architecture of Hot and Dry Climates, 8(12), 244-262. https://sid.ir/paper/960518/fa [In Persian]
Hafezi, M. R., Tahsildoust, M., Zomorodian, Z. S., & Nasiri, Y. (2019). Parametric energy analysis during the early design stages of high-rise office buildings in Tehran. Energy Policy and Planning Research, 5(14), 143-167. https://sid.ir/paper/406834/fa [In Persian]
Heidari, S., Bahrami, B., Safi, M., & Hazrat, H. (2016). Conceptual integration as a key concept in the approach to historic urban landscape: A case study of Naein City. Haft Shahr, 55 & 56, 63-73. https://www.magiran.com/p1780585 [In Persian]
Houle, J., Coulombe, S., Radziszewski, S., Leloup, X., Saïas, T., Torres, J., & Morin, P. (2017). An intervention strategy for improving residential environment and positive mental health among public housing tenants: rationale, design and methods of Flash on my neighborhood! BMC Public Health, 17(1), 737. https://doi.org/10.1186/s12889-017-4730-9
Huang, L., Zheng, W., Hong, J., Liu, Y., & Liu, G. (2020). Paths and strategies for sustainable urban renewal at the neighbourhood level: A framework for decision-making. Sustainable Cities and Society, 55, 102074. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.scs.2020.102074
Jiménez-Pulido, C., Jiménez-Rivero, A., & García-Navarro, J. (2020). Sustainable management of the building stock: A Delphi study as a decision-support tool for improved inspections. Sustainable Cities and Society, 61, 102184. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.scs.2020.102184
Juan, Y.-K. (2009). A hybrid approach using data envelopment analysis and case-based reasoning for housing refurbishment contractor’s selection and performance improvement. Expert Systems with Applications, 36(3, Part 1), 5702–5710. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.eswa.2008.06.053
Kamel Nia, H., & Karimani, F. (2018). Physical-spatial needs assessment of users of residential high-rise buildings: Case study of District 9, Mashhad City Municipality. Arman-Shahr Architecture and Urban Planning, 11(25), 137-148. https://sid.ir/paper/202489/fa [In Persian]
Kovacic, I., Summer, M., & Achammer, C. (2015). Strategies of building stock renovation for ageing society. Journal of Cleaner Production, 88, 349–357. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.jclepro.2014.04.080
Latif Aghili, S. K., Mir Ali Katooli, J., & Janbazghobadi, Gh. (2022). Analytical review of high-rise buildings in Gorgan from site selection to social justice utilization. Geography and Environmental Studies, 11(42), 122-135. https://sid.ir/paper/1034893/fa [In Persian]
Lynch, K., & Studies, J. C. for U. (1960). The Image of the City. Harvard University Press. https://books.google.com/books?id=_phRPWsSpAgC
Marashi, M. (2007). Sharsitan: The Society of Architects and Engineers. http://www.jmmj84.blogfa.com/post/138 [In Persian]
Mohammadi, A., Hosseini, S. M., & Arzhangi Mostaali Biglu, H. (2017). Identification of suitable areas for constructing high-rise buildings in Ardabil: A case study. Spatial Planning, 7(4), 19-39. https://www.sid.ir/paper/223654/fa [In Persian]
Mostajeran, M., & Barkati, S. A. (2020). The evolution of high-rise development worldwide after World War II (1939–1945) from the perspective of social sustainability components. Architectureology, 3(14), 0-0. https://sid.ir/paper/526708/fa [In Persian]
Mousavi, M. N., Shirazi, S. A., Nasar-u.-Minallah, M., & Bayramzadeh, N. (2025). Introducing the Mousavi Primate City Index for Iran’s Urban System assessment. GEOGRAPHY, ENVIRONMENT, SUSTAINABILITY, 18(1), 44–53. https://doi.org/10.24057/2071-9388-2025-3218
Mousavi, M., Jafarpour Ghalehteimouri, K., & Bayramzadeh, N. (2025). Assessing social infrastructure in border areas from a city prosperity perspective: a case study of border townships in West Azarbaijan Province, Iran. Discov. Cities, 2(1), 1–20. https://doi.org/10.1007/s44327-025-00057-3
Mousavi, M., Jafarpour Ghalehteimouri, K., Bagheri Kashkouli, A., & Bayramzadeh, N. (2024). Mitigating development barriers and addressing disparities in border cities of Iran: a comprehensive analysis of border provinces and influential factors. Geojournal, 89(4), 1–20. https://doi.org/10.1007/s10708-024-11181-9
Rahmawati, Y., Utomo, C., Muhamad Sukri, N. S., Yasinta, R. B., & Al-Aidrous, A.-H. M. (2020). Environmental Enhancement through High-Rise Building Refurbishment. In Sustainability (Vol. 12, Issue 22). https://doi.org/10.3390/su12229350
Ruel, E., Oakley, D. A., Ward, C., Alston, R., & Reid, L. W. (2013). Public housing relocations in Atlanta: Documenting residents’ attitudes, concerns and experiences. Cities, 35(Complete), 349–358. https://doi.org/10.1016/j.cities.2012.07.010
Serrano-Jiménez, A., Lima, M. L., Molina-Huelva, M., & Barrios-Padura, Á. (2019). Promoting urban regeneration and aging in place: APRAM – An interdisciplinary method to support decision-making in building renovation. Sustainable Cities and Society, 47, 101505. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.scs.2019.101505
Tall Buildings Historic England Advice Note 4. (2015). HistoricEngland.org.uk/advice/planning Weiler, V., Harter, H., & Eicker, U. (2017). Life cycle assessment of buildings and city quarters comparing demolition and reconstruction with refurbishment. Energy and Buildings, 134, 319–328. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.enbuild.2016.11.004
Varesi, H., & Karimi, L. (2017). Geographical analysis of high-rise buildings: A case study of the southern Zayanderud River areas in Isfahan city. Spatial Geography, 7(24), 1-13. https://sid.ir/paper/251070/fa [In Persian]
Wing, H. D. C., Yung, Y., Wah, P. S., & Ervi, L. (2012). Achieving Sustainable Urban Renewal in Hong Kong: Strategy for Dilapidation Assessment of High Rises. Journal of Urban Planning and Development, 138(2), 153–165. https://doi.org/10.1061/(ASCE)UP.1943-5444.0000104
Yau, Y., Chi‐wing Ho, D., Chau, K., & Lau, W. (2009). Estimation algorithm for predicting the performance of private apartment buildings in Hong Kong. Structural Survey, 27(5), 372– 389. https://doi.org/10.1108/02630800911002639
Zancheti, S., & Piccolo, R. (2015). Dynamic integrity: A concept to historic urban landscape. Journal of Cultural Heritage Management and Sustainable Development, 5, 82. http://dx.doi.org/10.1108/JCHMSD-03-2014-0009

متن کامل:



Journal of Urban Futurology Volume 4, Number 4, Winter 2025     Online ISSN: 2783-4344 https://uf.zahedan.iau.ir/

Journal of Urban Futurology

 

Explanation of the structural rules and principles of conservation and development in residential complexes in Tehran (Case study: Vanak Park and Behjat Abad Complex, District 6)

 

Roya Keyhani ¹, Mohammad Hadi Kaboli2

 

1- PhD Researcher in Architecture, Faculty of Art and Architecture, West Tehran Branch, Islamic Azad University, Tehran, Iran

2- Assistant Professor, Faculty of Art and Architecture, Islamic Azad University, Damavand, Iran.

 

 

Article info

Abstract

Article type: Research Article   Received: 2024/08/28 Accepted: 2025/03/01 pp: 86-112   Keywords: Vank Park, Behjat Abad, Conservation Criteria, Structural Principles.

Vanak Park residential complex is one of the residential complexes in Tehran, which consists of two 22-story and three 17-story towers. This residential leads to Yusefabad neighborhood from the south, Hemat highway and Sheikh Bahai street from the north. Vanak Park residential complex was designed by the famous Iranian architect, Abdulaziz Farmanfarmaian, before the 1357 revolution; After the 1357 revolution, the construction of this complex was continued; And in the years 1367, 1373 and 1380, its next phases were put into operation. Behjat Abad complex is also the first residential complex in Iran, which has been built for about 50 years. Behjat Abad project created a new gate in the lifestyle and architecture of Tehran city. Behjatabad was put into operation in the form of fourteen 14-story blocks on a 42-meter-high concrete frame in 1351. The placement of these buildings in Behjat Abad neighborhood, close to Keshavarz Boulevard. The aim of the current research is to explain the structure of the rules and guidelines for protection and development in Vanak Park and Behjat Abad complex in line with the basic and lasting survival of the complex in the current and future conditions. The research method is also a mixed type (combination of quantitative and qualitative methods). The findings of the research indicate that the residents of both complexes mention the access to urban facilities, the good quality of the buildings in terms of architecture and structure, the management of the complex and public facilities as the strengths of the complex and the crowding. Air pollution and traffic plan law are unhappy. The result of the research shows that for the protection and development of these two collections, things like preparation of documents and assessment of the situation, maintenance measures, urgent measures and financial issues are needed.

 

Citation: Keyhani, R., & Kaboli, M. H. (2025). Explanation of the structural rules and principles of conservation and development in residential complexes in Tehran (Case study: Vanak Park and Behjat Abad Complex, District 6). Journal of Urban Futurology, 4(4), 86-112.  © The Author(s).              Publisher: Islamic Azad University, Zahedan Branch. DOI: https://doi.org/10.82545/uf.2025.1129962

 

 

 

---

[1]  Corresponding author: Mohammad Hadi Kaboli, Email: [e-mail], Tell: [phone]

 

 

 

 

Extended Abstract

 

Introduction

Vanak Park residential complex is one of Tehran's residential complexes, which consists of two 22-story towers (north complex) and three 17-story towers (south complex). This residential complex in district 6 of Tehran municipality leads from the south to Yousefabad neighborhood, from the north to Hemat highway and Sheikh Bahai street, from the west to Walfajr settlement, and from the east to the Kurdistan highway. Vanak Park residential complex was designed by the famous Iranian architect, Abdulaziz Farmanfarmaian, before the 1357 revolution; After the revolution of 1357, the construction of this complex was continued. And in the years 1367- 1373 and 1380, its next phases were put into operation. Behjatabad complex is the first residential complex in Iran, which has been built for about 50 years. Behjat Abad project created a gateway in the lifestyle and architecture of Tehran city. Behjatabad was put into operation in the form of fourteen 14-story blocks on a 42-meter-high concrete skeleton in 1351. The location of these buildings in Behjatabad neighborhood, close to Keshavarz Street, which was one of the new centers of the city at that time, had a development that led to the construction of many stores. The purpose of the present research is to explain the structure of rules and guidelines for protection and development in Vanakpark and Behjatabad complex in the field of fundamental and lasting survival of the complex in the present and future conditions.

Methodology

The research method in this research is a mixed type, a combination of quantitative and qualitative. In the part of reviewing the past literature and identifying the influential components in the guide for the protection and development of the complexes, a qualitative method was used, and then a quantitative approach was used in the analysis and evaluation of each component. Also, according to the theoretical framework of the research, which is the explanation of the structure of rules and guidelines for protection and development in Vanak Park and Behjat Abad complex, reviewing the basics is essential to understand the nature of this type of space. As a result, according to the qualitative tradition of research, interpretive paradigm and case sample method have been used. The tool of this method is review of documents, pictures, questionnaire, interview and observation, which is the sample of the research of Vanak Park and Behjat Abad collection. Also, in the part of investigating the problems of these two sets of research methods, there is little; that the existing problems have been asked in the form of a questionnaire from the residents of Vanak Park and Behjat Abad complexes; The sample size is 54 people in Vanak Park complex and 45 people in Behjat Abad complex. Also, for more accurate analysis and explanation, interviews have been used in this research. In the end, by putting together the history of events, with rational interpretation, or other methods of logical discussion, it is possible to explain the structure of the rules and guidelines for protection and development in Vanak Park and Behjat Abad complex in order for the basic and lasting survival of the complex. In the current and future conditions of payment. In fact, the paradigm of interpretive research (phenomenology), the main research strategy is logical reasoning and research measures and techniques using documents and analysis.

Results and discussion

The buildings of Behjatabad and Vanak Park complexes have created a similar situation for the buildings of each complex by using the same architectural design and construction technology. Behjat Abad complex was put into operation immediately after the construction of the buildings. Of course, this happened with Vanak Park buildings, with a little time difference in construction and operation. This prediction can be considered for the buildings of two complexes, that the main actions that will take place in the lifetime of the complexes will be in the order of the following steps:

·       Management measures in maintaining the building

·       Renovation measures inside the units

·       Repairs of various public and private sectors (mainly facilities)

·       Adding parts that are considered necessary and necessary for the building with new standards

·       Reducing the parts that become dangerous either due to the passage of time and wear and tear or the increase in safety standards.

·       Strengthening measures in case of structural damage

·       Destruction and reconstruction

Conclusion

National heritage, including architecture, can continue to live in the cooperation of different social and management sectors. The comprehensive intervention bill in high-rise residential complexes, on the basis of relevant international and national experiences, has explained the position of preservation of contemporary heritage, especially high-rise buildings, which are a symbol of the era of modernism. Paying attention to the concepts of historical contexts or buildings that are traditionally considered as part of valuable buildings and getting familiar with new standards that consider cubic and high-rise buildings of the modern period as part of this heritage have been one of the main parts of this study. Paying attention to building users who have the closest relationship with the benefits and harms of such projects is one of the other parts of this study. A study on the statements and themes of world conferences, such as ECOMOS, shows the emphasis on society, economy, welfare, health, environment and other big issues. In the case of Behjat Abad and Vanak Park complexes and similar complexes in Tehran, several factors decide that the high-rise buildings should be preserved in the same way as before and even after the demolition, they should be implemented in the same way as before. The most important discussion is the individual's ownership of his place of residence. Since everyone wants to preserve the same area that he owned before the destruction, even after the destruction and reconstruction, according to this existing area, 231R has verses on this matter; Therefore, with the same shape of the building blocks, the pure infrastructure of the residential building should be provided, equivalent to before the destruction and reconstruction. The building maintenance management is obliged to protect the building, especially in the structural and foundation parts, according to the provisions of the twenty-second topic of the National Building Regulations.

Funding

There is no funding support.

Authors’ Contribution

Authors contributed equally to the conceptualization and writing of the article. All of the authors approved thecontent of the manuscript and agreed on all aspects of the work declaration of competing interest none.

Conflict of Interest

Authors declared no conflict of interest.

Acknowledgments

We are grateful to all the scientific consultants of this paper

 

 

 

 

 

 

تبیین ضوابط و اصول ساختاری حفاظت و توسعه در مجتمع‌های مسکونی تهران (نمونه موردی: مجتمع ونک ‌پارک و بهجت‌آباد منطقه 6)

 

رویا کیهانی¹، محمدهادی کابلی2

 

1- پژوهشگر دکتری معماری، دانشکده هنر و معماری، واحد تهران غرب، دانشگاه آزاد اسلامی، تهران، ایران.

2- استاديار دانشكده هنر ومعماري، دانشگاه آزاد اسلامي، دماوند، ايران.

 

 

اطلاعات مقاله

چکیده

نوع مقاله: مقاله پژوهشی   دریافت: 07/06/1403 پذیرش: 11/12/1403 صص: 112- 86   واژگان کلیدی: ونک پارک، بهجت آباد، ضوابط حفاظت، اصول ساختاري.

مجتمع مسکونی ونک پارک یکی از مجتمع‌های مسکونی تهران است که از دو برج ۲۲ طبقه (شمال مجتمع) و سه برج ۱۷ طبقه (جنوب مجتمع) تشکیل شده‌است. این مجتمع مسکونی در منطقه ۶ شهرداری تهران، از جنوب به محله یوسف‌آباد، از شمال به بزرگراه همت و خیابان شیخ بهایی، از غرب به شهرک والفجر، و از شرق به بزرگراه کردستان منتهی می‌شود. مجتمع مسکونی ونک پارک پیش از انقلاب ۱۳۵۷ توسط معمار نامدار ایرانی، عبدالعزیز فرمانفرماییان، طراحی شده­بود؛ پس از انقلاب ۱۳۵۷ ساخت این مجتمع پی­گرفته شد؛ و در سال‌های ۱۳۶۷ و ۱۳۷۳ و ۱۳۸۰ فازهای بعدی آن به بهره‌برداری رسید. مجتمع بهجت­آباد نیز اولین مجموعه مسکونی ایران است که حدود 50 سال از ساخت آن می­گذرد. پروژه­ی بهجت­آباد دروازه­ی جدیدی در سبک زندگی و معماری شهر تهران ایجاد کرد. بهجت­آباد به صورت چهارده بلوک 14 طبقه­ای، روی اسکلت بتنی به ارتفاع 42 متر در سال 1351 به بهره­برداری رسید. جانمایی این ساختمان­ها در محله بهجت­آباد، نزدیک به بلوار کشاورز که از مراکز جدید شهر در آن زمان بود، رویکردی توسعه­گرایانه داشت که موجب احداث فروشگاه­های زیادی شد. هدف از پژوهش حاضر، تبیین ساختار ضوابط و راهنمای حفاظت و توسعه در مجتمع ونک­پارک و بهجت­آباد در راستای بقای اصولی و ماندگار مجموعه در شرایط حاضر و آینده می­باشد. روش تحقیق تحقیق نیز از نوع آمیخته (ترکیبی از روش کمی و کیفی) می­باشد. یافته‌های پژوهش حاکی از آن است که ساکنان هر دو مجتمع، از دسترسی به امکانات­شهری، کیفیت خوب ساختمان­ها از نظر معماری و سازه­ای، مدیریت مجموعه و امکانات عمومی به عنوان نقاط قوت مجموعه یاد می­کنند و از شلوغی، آلودگی هوا و قانون طرح ترافیک ناراضی هستند. نتیجه‌­ی پژوهش نشان می­دهد که برای حفاظت و توسعه این دو مجموعه به مواردی همچون تهیه اسناد و ارزیابی وضعیت، اقدامات نگهداری، اقدامات فوری و مسائل مالی نیاز است.

 

استناد: کیهانی، رویا؛ و کابلی، محمدهادی. (1403). تبیین ضوابط و اصول ساختاری حفاظت و توسعه در مجتمع‌های مسکونی تهران (نمونه موردی: مجتمع ونک ‌پارک و بهجت‌آباد منطقه 6). فصلنامه آینده پژوهی شهری، 4(4)، 86-112. © نویسندگان                                                          ناشر: دانشگاه آزاد اسلامی واحد زاهدان. DOI: https://doi.org/10.82545/uf.2025.1129962

 

 

---

[1]  نویسنده مسئول: محمدهادی کابلی، پست الکترونیکی: [e-mail]  ، تلفن: [phone]

 

 

 

 

مقدمه

تشريح نظام­هاي مداخله و تبديل آنها به ضوابط و راهنماهاي مداخله، تصميم­گيري در مورد هر يك از بناها يا بافت­هاي مشمول را ساده مي­كند. البته هم در مقام تعريف انواع مداخله و حد و مرز بين هر نوع با نوع ديگر، ابهاماتي باقي خواهد ماند و هم در تعيين مصداق­ها و دامنه­اي كه هريك از نظامات دربر مي­گيرند، اين ابهام باقي خواهد ماند. با توجه به اين كه بهره­وران بناها و بافت­ها، از مهم­ترين عوامل انساني هستند، لازم است در عين حال كه نظامات مختلف و استانداردهاي آنها معرفي مي­شوند، شرايط اقتصادي، آسايش، سلامت، امنيت اقتصادي و سرمايه­گذاري و امنيت و ايمني بهره­وران در نظر گرفته­شود.

مجموعه بهجت آباد و ونك پارك، دو نمونه از ساختمان­هاي بلندمرتبه تهران هستند كه وجوه تشابه زيادي با ديگر مجتمع­ها و ساختمان­هاي بلندمرتبه كشور دارند. مجتمع بهجت آباد به عنوان اولين نمونه ساختمان بلندمرتبه مسكوني و مجتمع ونك پارك، به عنوان مجموعه­اي از ساختمان­هاي بلندمرتبه كه با نقشه­هاي پيش از انقلاب، پس از انقلاب تكميل شده، قابل مطالعه و الگودهي به بقيه مجتمع­هاي مشابه هستند. هر دو مجموعه، از نظر اجتماعي، داراي تفاوت­هاي اساسي با مجموعه­هاي مشابه اغلب كشورهايي هستند كه تجربه بلندمرتبه­سازي مسكن­هاي اجتماعي را دارند.

تفاوت عمده اين مجتمع­ها با مسكن­هاي اجتماعي بلندمرتبه در كشورهاي ديگر، كه مجتمع­هاي پس از خود را نيز تحت­تاثير قرار دادند، اختصاص اين بناها به طبقه متوسط و عمدتا بهره­مند اجتماع است. در مقابل، بخش عمده­اي از مجتمع­هاي بلندمرتبه ديگر كشورها و مطالعات مربوط به آنها، مربوط به مسكن­هاي اجتماعي است كه به طبقات پايين اجتماع اختصاص دارند. تفاوت­هاي ناشي از نوع طبقه بهره­مند از بناها، هم مسائل ناشي از سكونت و بهره­برداري را متفاوت كرده، هم سطوح مداخله را مختص خود كرده­است. مديريت و نگهداري اين دو مجتمع، با مسائل بسيار مشابهي روبرو هستند. در مجموع، با توجه به نوع بافت اجتماعي ساكن و مالك مجموعه­ها، مشكلاتي كه اين بناها از نظر اجتماعي پيدا مي­كنند، وضعيت مشخص­تر و بهتري نسبت به كشورهاي ديگر دارد؛ اگرچه تفاوت­هاي اقتصادي، مديريتي، فناوري و اجتماعي، تجاربي را از دنيا در اختيارمان قرار داده­است كه جاي خالي بسياري از دستگاه­ها، برنامه­ها و استانداردها را به ما گوشزد مي­كنند.

در حال حاضر، هر دو مجتمع، در امر كنترل سيماي منظم خود، قوانيني را اعمال مي­كنند و مثال در صورت نوسازي داخلي يك واحد آپارتماني، هندسه و اجزايي كه در نما قرار مي­گيرند بايد تكرار عناصر موجود در نما باشند. هر دو مجتمع، فاقد دسترسي مناسب براي معلولین در داخل محوطه هستند و فقط از طريق دسترسي به پاركينگ­ها، امكان استفاده از آسانسور و رسيدن به واحد خود را دارند؛ بنابراین در نظر است با روش پژوهش آمیخته به شناخت مشکلات ساکنین، معماری و عوامل محیطی این دو مجتمع پرداخته شود تا در نهايت به مسئله­ي اصلي پژوهش كه تبيين ضوابط و اصول ساختاري حفاظت و توسعه در مجتمع­هاي مسكوني شهر تهران در شرایط کنونی و آینده است، پرداخته­شود.

 

پیشینه و مبانی نظری پژوهش

محورهای بسیاری در مورد حفظ و نگهداری و تغییرات بناها، در بخش آسایش محیط، استحکامات، تاسیسات، هزینه­ها، مدیریت و ارزش­های املاک تاثیرگذار است که برخی از آنها با بررسی نمونه­های موردی، در جدول 1 خلاصه شده­است.

 

جدول 1- بررسی تجارب جهانی در زمینه بازسازی ساختمان­های بلندمرتبه و مجتمع­هاي مسكوني

ردیف	موضوع	کشور	سال	روش	نتایج	تصوير	تحليل نمونه
1	بازسازی مجتمع مسكوني توانمندسازی ساکنان	کانادا	2017	پایش رواني، جلسات مشورتي و هم­افزایي	انطباق ساکنان با جنبه­های فيزیكي، عملكردی، مشارکتي و فرهنگي	(تورنتو، 2017)	در اين بازسازي بر اساس نيازهاي افراد و مشورت با آنها بازسازي صورت گرفت.
2	هدررفت انرژی و مشكلات مالي بازسازی مجتمع­های مسكوني	اتحادیه اروپا	2006	مطالعه و دسته­بندی عناصر هدررفت انرژی ساختمان­ها	پيشنهادهای اقتصادی، قانون­گذاری و سرمایه­گذاری	(بلغارستان، 2006)	در اين ساختمان، ابتدا عناصري كه باعث هدررفت انرژي ساختمان بودند شناسايي شد و سپس پيشنهادها مطرح شد.
3	بازسازی خانه­های ماقبل جنگ جهاني دوم	صربستان	2016	مطالعه ویژگي­های ساختمان در تناسب با بخش­هایي که باید تغييرات صورت بگيرد.	افزودن لایه­های عایق انرژی به نما	(صربستان، 2016)	در اين پروژه ابتدا مطالعات زيبايي­شناسي اعم از تناسب صورت گرفت و سپس بازسازي انجام­شد كه تمركز بر روي نماست.
4	تعمير و مرمت مجتمع­های مسكوني	پرتغال	2019	مطالعه همزمان نيازهای فني معماری ساختمان و نيازهای ساکنان	برای تعمیربناهای عمومی، ساختمان­ها، اولویت­های معماری، تعلق خاطر، نیازهای اجتماعی و میل به مشارکت مهم هستند	(ستاوين، 2019)	در مرمت پروژه همزمان نياز فني، معماري و نياز ساكنان شناسايي و سپس به مرمت، با مشاركت افراد پرداخته­شد.
5	انگيزه­های سرمایه­گذاری بر روی ساختمان­های بلندمرتبه	اندونزی	2020	روش AHP برای بررسي کمي و کيفي ترجيحات ساکنان برای بررسي و انتخاب آلترناتيوهای ساخت و تعمير	بالابردن کیفیت، سلامت ساکنان و صرفه­جویی در مصرف انرژی	(اندونزي، 2020)	در اين پروژه ابتدا با روش كمي نيازهاي ساكنين بررسي و هر يك از آلترناتيوها مورد بررسي قرار گرفتند و در نهايت با رويكرد صرفه­جويي انرژي، بنا مرمت شد.
6	جلوگيری از تخریب ساختمان­ها با مراقبت پيشگيرانه	مالزی	2018	توزیع پرسشنامه بين دست­اندرکاران مراقبت ساختمان و اولویت­بندی و بررسي همبستگي بين عوامل مراقبت	محاسبه هزینه­های نگهداری، زمان نگهداری خدمات مشتری و استراحت­های زماني	(مالزي، 2018)	در اين بينا ابتدا پرسشنامه­اي مبني بر اطلاعات و نيازهاي معماري و فني بين ساكنان پخش شد و بعد از تحليل پرسشنامه و تحليل هزينه­ها، مرمت ساختمان شروع شد.
7	حفظ سلامت و امنيت ساختمان­ها	هنگ کنگ	2009	ارزیابي کيفيت و بررسي رگرسيون ارتباط بين عملكرد وکيفيت	سن ساختمان، مقياس ساختمان و مدیریت مهم­ترین عوامل هستند	(هنگ­كنگ)	در اين بنا ابتدا كيفيت ساختمان مورد بررسي قرار گرفت و سپس بر اساس رگرسيون ارتباط بين عملكرد و كيفيت شناسايي شد.
8	نگهداری ساختمان­های با بيش از چند مالک	هنگ کنگ	2016	ارزیابي کارآیي شرکت­های مراقبت از ساختمان	عملكرد شرکت­ها در مدل منطقي ارزیابي شده­است	(هنگ­كنگ، 2016)	در اين ساختمان بعد از ارزيابي موارد كارا در مراقبت از ساختمان، مرمت شروع شد.
9	بازسازی ساختمان	پرتغال	2019	برای ارزیابی تعمیر و بازسازی معماری و مدیریت و روانشناسی	تعمیربخش­های عمومی ساختمان از طریق اولویت­های معماری و میزان مشارکت اجتماعی با شاخص­های رضایت، تعلق خاطر، نیازهای اجتماعی و میل به مشارکت	(ليسبون، 2019)	در بازسازي اين ساختمان پس از مطالعات اوليه در زمينه­ي روانشناسي، بخشي از ساختمان براي تعامل افراد در نظر گرفته­شد كه يك راه­پله در مركز ساختمان افزوده­شد.
10	تاثير ساختمان­ها بر محيط­زیست	اسپانيا	2020	روش دلفي برای بررسي نيازهای صنعت ساختمان و چالش­های پيش­رو	نياز به بازبيني فرآیند بررسي و توجه به نماهای ساختمان و بهبود مدیریت ساختمان	(اسپانيا، 2020)	در بازسازي اين ساختمان كه هنوز تكميل نشده­است، نماي سبز در جهت چالش­هاي آينده اضافه شده­است.
11	جابجایي ساکنان به دليل تعميرات ساختمان	کانادا	2013	بررسي همبستگی بین میل به جابجایی یا میل به نوسازی خانه­های اجتماعی و نیز نگرانی ساکنان	تمایل ساکنان به جابجایي به عنوان فرصتي برای پيشرفت زندگي	(تورنتو، 2013)	در اين ساختمان، كه بلدمرتبه­ترين ساختمان چوبي در جهان است؛ ابتدا همبستگي بين ساكنان بررسي شد و سپس شاخص­هاي مرمت ارزيابي شدند.
12	ریسک و خطرات بازسازی ساختمان­ها	تایوان	2009	رویکرد تصمیم­گیری سیستماتیک را برای مشکل توزیع نامتقارن اطلاعات در تعمیر با استفاده از استدلال موردمحور1 و تحلیل بسته­بندی اطلاعات2	در یک رویکرد هوشمند، ساکنان بتوانند بهترین سازنده را متناسب با نیازهای خود پیدا کنند و سازندگان هم عوامل نامناسب مربوط به حرفه خود را در یک بازار رقابتی متوجه می­شوند	(تايوان، 2009)	در اين پروژه مطالعات با روشي استدلال­محور مورد بررسي قرار گرفتند تا اطلاعات به درستي دسته­بندي شود. با توجه به مطالعات و آناليز داده­ها بهترين روش و بهترين سازنده براي مرمت ساختمان انتخاب شد.
13	بررسي استحكام ساختمان­ها در مناطق زلزله­خيز	پرتغال	2015	بررسي مدل فرضي و واقعي قيمت در تعمير و بازسازی ساختمان­ها	به صرفه­بودن تعمير ساختمان اما نه به اندازه مورد انتظار		در بازسازي اين ساختمان ابتدا مدل­هاي فرضي با نرم­افزار بررسي شدند تا بهترين گزينه انتخاب شود.
14	بررسي انرژی و گازهای گلخانه­ای در ساخت و عمر ساختمان	آلمان	2017	روش جامع محاسبه چرخه عمر ساختمان	امكان انتخاب بين تعمیر ساختمان یا خرید و بازسازی آن	(هامبورگ، 2017)	در اين ساختمان چرخه عمر ساختمان محاسبه و سپس مرمت شروع شد.
15	عملکرد شهری و شرایط زیستی با توجه به بافت شهری و چالش­های جدید	چين	2020	ارزیابی شاخص­ها و ماتریس تصمیم­گیری برای نوسازی شهری در مقیاس منطقه­ای	مشخص­کردن مناطق شهری که نياز به نوسازی دارند	(چين، 2020)	در بازسازي اين ساختمان، ابتدا شاخص­ها توسط ماتريس در مقياس شهري بررسي شدند و در نهايت بازسازي شروع شد.
16	بررسي تعميرات ساختمان بر اساس نيازهای فني و جنبه اجتماعي	اتریش	2017	سنجش همزمان متغيرهای کمي و کيفي انرژی، آلاینده­ها، رضایت ساکنان و اقدامات مداخله لازم	هزینه­های پایين­تر نگهداری اجزاء ساختمان به نسبت مراقبت­های شرکتي، رضایت بيشتری برای ساکنان ایجاد مي­کند	(اتريش، 2017)	در اين ساختمان پس از مطالعات كيفي و كمي در راستاي رضايت ساكنان، پايين­ترين گزينه­ي هزينه­اي براي مرمت انتخاب شد.
17	ساماندهي اطلاعات نامتقارن آژانس­های املاک	تایوان	2005	تحليل کارهای جمعي صاحبان خانه در جستجوی موارد اجاره در انجمن صاحبان خانه	خصوصی­کردن ادارات و مدیریت آن بیشتر به توسعه توان­های منطقه منجر می­شود تا از طریق ساختار خود انجمن مالکان خانه	(تايوان، 2005)	اين بنا كه مسكوني-تجاري بود، پس از انجام مطالعات در راستاي اجاره، به سمت خصوصي­سازي ادارات و توسعه توان­ها پيش رفت.
18	نياز ساختمان­های متعدد به تخریب	هنگ کنگ	2012	ارزیابي شاخص تخریب	وضعیت فیزیکی و عوامل مدیریتی تقریباً نقش یکسانی در نمایش یک ساختمان کارا نسبت به یک ساختمان تخریب­شده بازی می­کنند	(هنگ­كنگ، 2012)	در بازسازي اين ساختمان ابتدا شاخص تخريب بررسي شد و اين نتيجه گرفته­شد كه مرمت آن به سود است و شروع به مرمت شد.
19	تعمير مجتمع مسكوني و مشارکت ساکنان	سوئد	2023	تصميم­گيری چند معياره	از قبل از شروع بازسازی، برای اتخاذ تصمیم کارآمد، گزارشات متعدد از ساکنان تهیه شده­است. این مطالعه تا پس از پایان عملیات بازسازی نیز ادامه پیدا کرد و نظرات ساکنان از عملیات بازسازی جمع­آوری و تحلیل شد.	(ستاوين، 2023)	در بازسازي اين بنا مطالعات تا پايان بازسازي ادامه داشت؛ بدين صورت كه در هر مرحله از ساكنين پرسشنامه جمع مي­شد يا مصاحبه صورت مي­گرفت تا بهترين تصميم اتخاذ شود. در هر مرحله نيز نظر ساكنان تحليل و سپس نهايي مي­شد.

(منبع: یافته‌های پژوهش، 1403)

 

مجموع مطالعات نشان مي­دهد که اقدامات مربوط به مجتمع­های مسكوني در کشورهای مختلف، با دلایل متفاوت و تمرکز بر نحوه عمل و نتایج متفاوت انجام مي­شود. عمده این مسائل یا مسئله امروز شهرها و مجتمع­های ایراني نيز هستند و یا به زودی در شهرهای ایراني نمود پيدا خواهندکرد. مثال توجه به انرژی و محيط­زیست، یكي از دلایل مهم کشورهای صنعتي برای اقدام به تعمير و نوسازی ساختمان­هاست. طيف مسائل انرژی و محيط­زیست، از هزینه­های سوخت و اقتصاد خانوار، تا آلاینده­های سوخت­ها را دربرمي­گيرد. با این هدف، بخش عمده­ای از اقدامات تعمير، نوسازی، مناسب­سازی مجتمع­های مسكوني به منظور مناسب­سازی ساختمان در هدردادن کمتر حرارت، نوسازی وسایل مكانيكي گرمایش، سرمایشي و تهویه، بررسي سيستم تاسيساتي ساختمان­ها و موارد مشابه است. مسئله دیگر، به مشكلاتي مي­پردازد که ساکنان ساختمان حين زندگي در مجتمع با آنها مواجه هستند. بهره­مندی از مزایای یک مجتمع و نحوه همزیستي بين ساکنان و ساختمان، از مواردی است که باعث بالابردن سطح کيفيت زندگي جمعي و نگهداری از کيفيت بخش­های مختلف ساختمان مي­شود. نوع نگهداری ساختمان و برون­سپاری آن، در کشورهای مختلف سابقه طولانی دارد. بازرسي­های مكرر از بخش­های ساختمان و نگهداری از بخش­های مختلف، امكان بروز اشكال در هریک از بخش­های تاسيساتي، مكانيكي، سازه­ای، فضای عمومي و فضای داخلي را پایين­آورده، در صورت برخورد با مشكل، امكان اقدامات سریع­تر برای این کار وجود دارد (حافظي، 1398، 15).

مسئله دیگر که مطالعات وجود دارد و در کشور، سابقه قوی ندارد، عملكرد شرکت­های اجاره­داری است. این شرکت­ها، به صورت دولتي یا خصوصي، کار اجاره­دادن املاک را بر عهده دارند. حال این شرکت مي­تواند خود اقدام به ساخت ساختمان کند و آن را اجاره دهد و یا شرکتي، صرفاً مسئول اجاره ساختمان­ها باشد. خصوصاً در جایي مثل کشور ما که تامين مسكن و یا اطمينان خاطر به وجود شرایط مناسب اجاره­ای که متناسب با درآمد شهروندان باشد، جزء اهداف دولت­ها است، وجود این شرکت­ها از جهات مختلف دارای اهميت است: از امكان کنترل بازار اجاره، تا تشخيص شرایط مستاجران، تا برخورداری از پشتوانه قوی در برخورد با مستاجران یا مالكان، تا انجام کارهای بازرسي از بخش­های مختلف ساختمان و اقدام به تعمير در صورت لزوم، از فعاليت­های مهم این شرکت­ها است.

مطالعاتي که در مورد وضعيت سلامت ساکنان انجام مي­شود، از دیگر مطالعات مطرح در این بخش است. سلامت ساکنان از جهت بدني و رواني، در دوره زندگي در ساختمان­ها، از جهات مختلف تامين یا تهدید مي­شود. انجام این مطالعات، در دهه­های گذشته، باعث معرفي برخي از معماری­هایي شده­است که به بالابردن سلامت بدني و رواني و یا برعكس منجر مي­شوند. وضعيت فعلي یک بنا که پس از تحویل اثر یک معمار به کاربران، برای معمار خاتمه یافته تلقي مي­شود، تماماً نتيجه تصميمات و شرایطي است که برای شكل­گيری ساختمان وجود داشته­است و در چرخه عمر یک بنا، متضمن سلامت ساکنانش است. این بخش از مطالعات، تاثير ساختمان، در مقاطع مختلف زماني بر روی ساکنان را در نظر مي­گيرد و برای تصميم­گيری در زمان طراحي و در زمان کنترل شرایط ساختمان به کار مي­آید (كامل­نيا، 1397، 10). مسئله مهم دیگر که در مطالعات منعكس شده­است، تكليف ساکنان ساختمان مجتمع­های مسكوني در زمان انجام تعميرات است. در حال حاضر، بسياری از مجتمع­های مسكوني در کشورهای مختلف به مشكلات متعددی رسيده­اند. مشكلاتي از قبيل فرسودگي ساختمان، خطربخش­شدن بخش­هایي از آن، هزینه تعميرات، بروز اختلافات و وخيم­شدن وضعيت اجتماعي، برخي از پروژ­ها را نيازمند به تعميرات اساسي و یا تخریب کرده­است. با توجه به مقياس ساختمان­ها و مشكلاتي که در تعميرات، تامين هزینه­های تعمير یا تخریب و اسكان مجدد ساکنان در دوره تعمير وجود دارد، بسياری از مطالعات، به بررسي شرایط ساکنان و هماهنگي بين آنها و تامين شرایط زندگي برای ایشان پرداخته­اند. ساختمان­هایي که به دلایل مختلف، جزء آثار فرهنگي و ميراثي به شمار مي­روند، در دوره عمر خود و نياز به تعميرات، شرایط خاصي را مي­طلبند. از طرفي شرایط فوق العاده­ای که یک اثر معماری را واجد ارزشي کرده­است که جزء ساختمان­های ميراثي به شمار برود، افرادی را در جایگاه صاحب ملک، ساکن یا مستاجر به سمت خود جلب کرده­است و از طرف دیگر، هنگام نياز به اقدامات عمراني یا تعمير، این اقدامات را نيازمند به هماهنگي بين نهادهای مختلف، صرف زمان و هزینه و گاه بدون صرفه اقتصادی معمول مي­کند و در مقابل اراده و خواست بهره­وران از بنا قرار مي­گيرد.

 

مواد و روش پژوهش

روش تحقیق در این پژوهش از نوع آمیخته، ترکیبی از کمی و کیفی می­باشد. در قسمت بررسی متون گذشته و شناخت مولفه­های تاثیرگذار در راهنمای حفاظت و توسعه مجتمع­ها از روش کیفی و سپس در تحلیل و ارزش­گذاری هر یک از مولفه­ها از رویکرد کمی استفاده شده­است. همچنين با توجه به چارچوب نظری پژوهش كه تبیین ساختار ضوابط و راهنمای حفاظت و توسعه در مجتمع ونک­پارک و بهجت­آباد است، مرور مبانی پايه امری ضروری برای شناخت ماهيت اين نوع فضاهاست. در نتيجه با توجه به سنت كيفی تحقيق، پارادایم تفسيری و روش نمونه موردی استفاده شده است. ابزار اين روش، مرور اسناد، تصاوير، پرسشنامه، مصاحبه و مشاهده است كه نمونه مدنظر پژوهش مجموعه ونک پارک و بهجت­آباد می­باشد. همچنين در قسمت بررسی مشکلات این دو مجموعه روش پژوهش كمی می­باشد؛ كه مشکلات موجود در قالب پرسشنامه از ساکنین مجموعه­های ونک پارک و بهجت­آباد مورد پرسش قرار گرفته­است؛ که حجم نمونه در مجتمع ونک پارک 54 نفر و در مجتمع بهجت­آباد 45 نفر می­باشد. همچنین برای تحلیل و تبیین درست­تر، از مصاحبه­ در این پژوهش استفاده شده­است. در آخر با كنار هم قرار دادن تاريخ رويدادها، با تفسير عقلی، يا ديگر شيوه­های بحث منطقی می­توان به تبیین ساختار ضوابط و راهنمای حفاظت و توسعه در مجتمع ونک­پارک و بهجت­آباد در راستای برای بقای اصولی و ماندگار مجموعه در شرایط کنونی و آینده پرداخت. در واقع پارادايم پژوهش تفسيری (پديدارشناسی)، راهبرد اصلی پژوهش استدلال منطقی و تدابير و فنون پژوهش استفاده از اسناد و تحليل می باشد. در شکل 1، ساختار کلی پژوهش به ترتیب گام­ها بیان شده­است.

 

 

شکل 1- مدل و ساختار مفهومي پژوهش

(منبع: نگارندگان، 1403)

محدوده موردمطالعه

مجتمع بهجت آباد، در زميني به مساحت ۳۵۰۰۰ مترمربع با 4۰۰ واحد به متراژ زيربناي ۳1۰۰۰ مترمربع ساخته شده­است. فضاي سبز مجتمع بالغ بر 1۰۰۰۰ است. اين مجتمع در ابتدا 4 طبقه بوده ولي به دستور فرح ديبا 1۳ طبقه شده و داراي 1 طبقه منفي با ارتفاع 6 متر بوده كه به منظور استفاده به عنوان پاركينگ طراحي شده ولي به انباري تبديل شده است.

ساختمان­ها بتن­آرمه هستند و سيستم گرمايش مجتمع، فنكوئل است و كف­ها پاركت هستند. كل مجتمع داراي اشتراك آب و گاز مشترك كلي بوده، هر واحد داراي اطفاء حريق مجزا و هر بلوك داراي آژيرخطر است. كل مجتمع داراي 2 منبع ۳۰۰۰ ليتري براي واحدهاي شرقي و غربي جهت گردش آب گرم است. سيستم اطفاء حريق، مجهز به 2 پمپ آتش­نشاني در كل مجتمع است. 7۰% ساكنين وزرا، وكلا، اساتيد دانشگاه هستند. مجتمع داراي يك فروشگاه مواد غذايي جهت خريد ساكنين است و فضاي بازي و استخر از جمله امكانات مجتمع است. هر بلوك داراي 2 لاین آسانسور به ابعاد 1۰۰ در 1۰۰ و يك باكس پله است. تمامي بلوك­هاي اين مجتمع روي پيلوت قرار گرفته­اند.

مجتمع از 14 بلوك تشكيل شده كه شامل: 2 بلوك 1۳ طبقه 4 واحدي تك خواب (بلوك­هاي ۵ و 8) كه متراژ حدودي آنها 7۵ متر است،2 بلوك 1۳ طبقه 2 واحدي دو خواب (بلوك­هاي 6 و 4) به متراژ 17۵ مترمربع و 1۰ بلوك 1۳ طبقه ۳ خواب است. در اين مجتمع، براي تمامي بلوك­ها به غير از واحد هاي تك خواب، در زمان ساخت براي نگهباني سوئيتي در نظر گرفته شده بود كه بعدها سوئيت­ها فروخته شدند.

مجتمع 4 ورودي ماشين­رو دارد كه دو ورودي داراي نگهبان بوده، دو ورودي كاملاً بسته است. از سمت خيابان وليعصر يك ورودي پياده هم در داخل يك بن­بست وجود دارد. اين محله جزء محله­هاي عالي­مرتبه شهر تهران است و هزينه زندگي در اين منطقه زياد است. ساكنان اكثراً صاحب­خانه هستند و معمولاً يا بازنشسته هستند و مستمري­بگير يا سالمنداني كه فرزندانشان به خارج سفر كرده و با همسرشان و يا تنها زندگي مي­كنند. ميانگين سني ساكنان بالاست و به ندرت كودك ديده مي­شود.

داخل محوطه، استخر سرباز بزرگي وجود دارد كه حتي خود ساكنين براي استفاده از آن بايد پول پرداخت كنند.

شارژ ماهيانه بسته به متراژ گرفته مي­شود؛ نه به تعداد ساكنين يعني آپارتمان سه­خوابه ماهيانه حدود ۵۰۰ تومان پول شارژ مي­دهند و سوئيت­ها 1۵۰ هزار تومان. يكي از مشكلات ساكنين اين است كه آسانسورها بسيار قديمي شده­است. از ديگر مشكلات اين مجتمع اين است كه با اين كه مجتمع جاي پارك ۳۰۰ خودرو وجود دارد اما هميشه پيداكردن جاي پارك با مشكل همراه است. مشكل لوله كشي نيز يكي ديگر از معضلات اين مجتمع مي­باشد.

 

 

شکل 2- نقشه سايت مجتمع بهجت آباد شامل جانمايي 14 برج 1۳ طبقه

(منبع: گوگل مپ، 1403)

جدول 2- نماي ساختمان هاي بهجت آباد شامل سه تيپ

تيپ ساختمان ها	نمای شرقی	نمای شمالی	نمای غربی	نمای جنوبی
تيپ 1 شامل 2 برج
تيپ 2 شامل 2 برج
تيپ ۳ شامل 1۰ برج

(منبع: یافته‌های پژوهش، 1403)

 

مجتمع مسكوني ونك پارك، از دو برج 24 طبقه سهند و سبلان در شمال مجموعه و سه برج 17 طبقه البرز، الوند و دماوند در جنوب، جمعا 99 طبقه تشكيل شده­است. اين مجتمع در منطقه 6 تهران، شمال محله يوسف­آباد و خيابان شهيد عليخاني، جنوب بزرگراه همت و محله شيراز، شرق شهرك والفجر و غرب بزرگراه كردستان بنا شده­است. مساحت تقريبي زمين مجتمع، ۳۳7۰۰ مترمربع است. مجتمع در سال 1۳۵۵ توسط دفتر عبدالعزيز فرمانفرماييان طراحي ­شد اما در سال­هاي 1367، 1۳7۳ و 1۳8۰ فازهاي مختلف آن به بهره­برداري رسيد.

 

 

شکل 3- نماي جنوبي مجتمع ونك پارك

(منبع: سایت­های اینترنتی، 1403)

 

امكانات رفاهي مجتمع شامل زمين­هاي فوتبال و بسكتبال، استخر روباز، زمين­بازي كودكان، مراكز خريد و بانك­ها، انواع رستوران و فست فود، داراي بيش از شش­هزار مترمربع فضاي سبز و آب نما، سالن­هاي ورزشي يوگا و ايروبيك مخصوص بانوان است. تاسيسات مجتمع شامل سيستم گرمايش و سرمايش مركزي در فضايي به مساحت 12۰۰ مترمربع موتورخانه است. شوتينگ زباله، سيستم كنترل تردد شامل دوربين­هاي مداربسته در تمامي مشاعات مجتمع و اتاق مانيتورينگ شبانه­روزي آن و نيز قفل­هاي كارتي به كارگرفته بر روي درب­هاي ورودي و آسانسورها، ژنراتور برق اضطراري جهت تامين برق آسانسورها و روشنايي راهروهاي برج ها، سيستم اعلان و اطفاء حريق و شبكه زيرساخت فيبر نوري در تمامي مجتمع است.

همه برج­ها مجهز به فن­كويل بوده، هر آپارتمان داراي پاركينگ و انباري جداگانه است. پاركينگ­ها در طبقه همكف و يك طبقه زيرزمين قرار دارند و مسير تردد خودروها، از همان ابتدا، به سمت زيرزمين هدايت مي­شود و بقيه خودروها كه عمدتاً براي ميهمان­ها يا براي اجاره در نظر گرفته شده­اند، در رينگي دور سايت مجتمع قرار گرفته، از محوطه سايت عبور نمي­كنند. راهروي ورودي آپارتمان­هاي به جعبه آتش­نشاني و دتكتورهاي حرارتي مجهز است و براي اعلام حريق به كار مي­رود. برج­هاي به دو رديف پله اضطراري داخلي و پله­هاي فرار مجهز هستند و بيرون از ساختمان در هواي آزاد قرار داشته، با درهاي ضد­حريق از راهروهاي داخلي جدا شده­اند.

 

 

شکل 4- نقشه سايت مجتمع ونك پارك و جانمايي ۵ برج

(منبع: گوگل مپ، 1403)

 

 

مشخصات برج­ها به اين شرح است:

·       برج سبلان، واقع در شمال غرب، 22 طبقه هر كدام 4 واحد 1۵۵ متري.

·       برج سهند، شمال شرق، 22 طبقه هر كدام 4 واحد 1۵۵ متري.

·       برج البرز، جنوب شرق، 15 طبقه هر طبقه 6 واحد، 2 واحد شمالي 1۵۳ متري دوخوابه و 4 واحد جنوب سه خوابه 214 متري.

·       برج الوند، جنوب مياني، 18 طبقه، چهار طبقه اول تجاري و اداري شركت ساوير، پنج به بالا 4 واحد در بال­ها دوعدد دوخوابه 1۵9 متري، دوعدد سه خوابه شمالي 216 متري و دوعدد چهارخوابه جنوبي 24۵ متري.

·       برج دماوند، جنوب غرب، 1۵ طبقه هر طبقه 6 واحد، 2 واحد شمالي 1۵۳ متري دوخوابه و 4 واحد جنوبي سه خوابه 214 متري.

واحدهاي مجتمع در صورت نياز به نوسازي، نياز به مجوز دارند و برج­ها مجهز به آسانسور بار و تخليه نخاله هستند. هنگام نوسازي، دپوي مصالح در خود واحد انجام مي­شود. بام هيچ تاسيساتي ندارد و فقط شيرهاي هواگيري و اتاقك آسانسور در آنجا هستند. مجتمع متصل به شبكه برق سراسري كشور بوده؛ به علاوه، برق توسط ديزل­ژنراتور تامين مي­شود. فشار آب توسط پمپ آب­رساني، تقويت مي­شود. شارژ ماهانه شامل گاز و آب بوده، هزينه برق به صورت اختصاصي پرداخت مي­شود. معمولاً شارژ جمع­آوري شده كفاف مخارج را نمي­دهد و مديريت درآمدهايي مثل اجاره پاركينگ اضافه، اجاره سالن وتبليغات را به عنوان منبع درآمدي در نظر گرفته­است. كاركنان خدمات و تاسيسات و نگهداري و موتورخانه به صورت ثابت حقوق دريافت هستند.

 

شکل 5- نمایی از برج­های مجتمع ونک پارک

 (برج البرز واقع در جنوب شرقی سایت(

 

جدول 3- نماي ساختمان­هاي ونك پارك شامل پنج برج

تيپ ساختمان­	نمای شرقی	نمای شمالی	نمای غربی	نمای جنوبی
سهند
سبلان
البرز
الوند
دماوند

در مورد هريك از نظامات مداخله، تصميم مديريت مجموعه، همكاري ساكنان و بهره­وران و هماهنگي مديريت شهري لازم است. منتهي جاي خالي ضمانت اجراي قانون حفظ ايمني تا زماني كه حادثه­اي در بنا اتفاق نيافتاده است حس مي­شود. مهم­ترين عامل در اين بخش، كالبد بنا است و حفاظت كالبدي، براي حفظ بنا و خاطره شهر و حفظ ايمني و آسايش شهروندان مورد توجه قرار مي­گيرد. براي نگهداري اين مجموعه­ها، سه مرحله مشخص تعمير، نگهداري و بهسازي³ مورد نياز است.

 

بحث و ارائه یافته­ها

تحلیل یکپارچه

ساختمان­های بلند از نظر طراحی باید بتوانند الگوی دیگر ساختمان­ها باشند، چون از نظر مقیاس و توده تاثیری چشمگیر و طولانی مدت بر محیط دارند. طرح خوب منجر به ایجاد فرصت­هایی برای کیفیت و ویژگی­های محیط می­شود. برای مراقبت از استانداردهای بالای کیفیت معماری، لازم است در هنگام طراحی، جزئیات طراحی و ساخت ادامه یابد.

در نظر گرفتن تاثیر همه جانبه ساختمان­های بلند بر محیط و برعکس، زمانی اهمیت بیشتری پیدا می­کند که به این موضوع توجه داشت که علاوه بر ابعاد و ارتفاع این ساختمان­ها، هزینه چند برابری ساخت ساختمان­های بلند و عمر طولانی­تر این ساختمان­ها، نقطه عطفی در محیط ایجاد می­کند که هم از نظر الگوهای هندسی و منظر، هم از نظر تاثیر اجتماعی و اقتصادی و هم از نظر ترسیم آینده منطقه اطراف این ساختمان، قابل مطالعه است.

با توجه به تاثیر این ساختمان­ها بر محیطی بزرگ، مهم است که تاثیرات اجتماعی و محیطی نیز بررسی شود. این ارزیابی باید شامل دستاوردی باشد که این ساختمان­ها برای فضا و تاسیسات عمومی دارند. برای این کار، داخل و خارج ساختمان باید مورد بررسی قرار بگیرد و مثال نقشی که طبقه همکف یک ساختمان بلند در ارائه قلمرو عمومی بازی می­کند، مورد توجه قرار بگیرد. تاثیر بر محیط محله­ای نیز مهم است. مثال میکرو اقلیم، سایه­اندازی، نمای شب، آلودگی نوری، جابجایی وسایل نقلیه، آسایش محیطی همسایگان و تجربه فضایی که عابران پیدا می­کنند، در این ارزیابی دیده شود. یک ساختمان خوب، محیط­زیست اطراف را در یک کل در نظر گرفته، هم در داخل و هم خارج ساختمان به نفوذپذیری، دسترسی، گشودن یا بستن مسیر دید برای بهبود خوانایی چشم­انداز شهری کمک کند. (Tall Buildings Historic England Advice Note,2015, 4)

این ویژگی­ها در جدولی که شورت در سال 2007 تهیه کرده­است، به صورت کاملی دسته­بندی شده­است. از معیارهایی که در جدول آمده­اند، برای بررسی وضعیت فعلی ساختمان­ها استفاده می­شود.

شورت (2007)، دسته­بندی کاملی از تاثیرات ساختمان­های بلند بر روی محیط ارائه داد. او با استفاده از منابع متعدد، عمدتا سازمان میراث انگلیس؛ زمینه، تاثیر بر محیط تاریخی، تاثیر بر محیط اطراف، وضعیت حمل و نقل، نفوذپذیری، کیفیت معماری، دستاورد ساختمان بلند برای محیط و پایداری را مورد توجه قرار می­دهد. این مطالعه به منظور بررسی ساختمان­های بلندمرتبه­ای که در انتظار دریافت مجوز هستند انجام شده، به صورت جدول 4 ارائه شده است.

 

 

جدول 4- بررسی ساختمان­های بلندمرتبه در انتظار مجوز

موضوع	تاثیر بر	توضیح	زمینه حفاظت
زمینه	توپوگرافی	فرم منحصربفرد منظر اطراف	عناصر زمینه، برای مکان شخصیت ایجاد می­کنند. این کار از طریق حفظ عناصر یادمانی و شناخت اهمیت خیابان­های موجود انجام می­شود.
	مورفولوژی	فرم شهری منحصربفرد
	ویژگی منحصربفرد	خصوصیات منحصربفرد
	دانه­بندی	الگوی محیط شهری موجود
	خط آسمان	خطوط خارجی زمین و ساختمان نسبت به آسمان
	چشم­انداز خیابان	الگوی خیابان­های موجود
	مقیاس	اندازه نسبی
	ارتفاع	تعداد طبقات
تاثیر بر روی محیط تاریخی	ساختمان­های میراثی موجود	عناصر محافظت­شده در چشم­انداز شهر	عناصر حفاظت شده چشم­انداز شهری
	فضای باز	پارک­ها، باغ­ها، رودخانه­ها و آبراهه­ها
	خطوط دید	ساختمان­های خاص
	پانوراما	دید از یک محیط بزرگ­تر
تاثیر بر محیط اطراف	ریزاقلیم	اقلیم و محیط کنار ساختمان	بر روی ویژگی عناصر که به مرور تجربه می­شوند تاثیر می­گذارد
	نورخورشید، آفتاب و سایه اندازی	سایه­اندازی
	نمای شب	فرم ساختمان در شب شامل ایجاد سایه و مقدار نور
وضعیت حمل و نقل	زیرساخت­ها	حمل و نقل موجود	بررسی نحوه یکپارچه شدن ساختمان در سیستم­های حمل و نقل اطراف و تعییراتی که در وضعیت فعلی استفاده شهر از حمل و نقل ایجاد می­کند
	ظرفیت	ظرفیت موجود برای انواع حمل و نقل که تحت تاثیر ساختمان قرار می­گیرند
	امکان توسعه	توان بالقوه ای که ساختمان برای توسعه ظرفیت و نوع حمل و نقل ایجاد می­کند
	حمل و نقل هوایی	مسیرهای هوایی و عالم هشداردهنده
نفوذپذیری	سایت	دسترسی به/ از میان سایت را بهبود می­دهد	نحوه رفت و آمد و تجربه شهر توسط شهروندان
	خوانایی	خوانایی سایت و محیط دربرگیرنده را بهبود می­دهد
	محیط وسیع	دسترسی به/ از میان محیط اطراف را بهبود می­دهد
	اتصال	برای عابران، بین سایت و محیط اطراف ارتباط ایجاد می­کند
کیفیت معماری	فرم	بیان ساختمان از طریق شکل	آنچه ساختمان به چشم­انداز شهر اضافه می­کند و با زمینه ارتباط برقرار می­کند
	توده	فرم و شکل ساختمان
	تناسبات	عناصر ساختمان و حالت آنها
	خطوط دور )سیلوئت(	تاثیر یک ساختمان بر خط آسمان
	مصالح	نمای ساختمان
	ارتباط	نحوه ارتباط ساختمان با سایت اطراف و محیط بزرگ­تر شهر
دستاورد ساختمان	محیط خارجی	فرصت توسعه فضای خارجی	ساختمان چه سودی دارد؟ ساختمان به چشم­انداز شهری چه چیزی اضافه می­کند؟
	محیط داخلی	فرصت توسعه فضای داخلی
	تاسیسات جدید	فرصت ایجاد تاسیسات جدید
	اختلاط عملکردی	مخصوصا در طبقه همکف
پایداری	فیزیکی	از طریق پایداری گسترده فیزیکی	آیا ساختمان­های بلند به پایداری کمک می­کنند و چگونه این نقش را در ارتباط با چشم­انداز شهری موجود انجام می­دهند؟
	اجتماعی	از طریق تاسیسات جدید و خانه سازی ارزان
	اقتصادی	بهبود محیط اقتصادی، ایجاد شغل و محیط کار
	محیط­زیست	پایداری محیط زیست سایت و محیط اطراف

(منبع: یافته­های پژوهش، 1403)

 

جمع بندی سنجش یکپارچه و تحلیل مطالعات مرتبط در محدوده

جدول 5، به شرح زمینه، تاثیر محیط اطراف، کیفیت و پایداری در دو مجموعه­ی ونک پارک و بهجت­آباد می­پردازد.

 

جدول 5- سنجش یکپارچه محدوده

موضوع	توضیحات
زمینه	توجه به قرار داشتن تهران بر روی کوهپایه، توپوگرافی هر دو مجتمع، دارای شیبی از شمال به جنوب است و در جهت شرقی-غربی شیب چندانی ندارد. این باعث می­شود که اشراف هر دو مجتمع به منطقه یا اشراف منطقه به مجتمع قوی نباشد. بافت مسکونی اطراف مجتمع، طبق پهنه­بندی منطقه و نوع بناهای رایج تهران، اغلب چهار طبقه بوده، اختلاف ارتفاع 15 تا 21 طبقه در ونک پارک و 12 طبقه در بهجت آباد، تفاوت بارزی را با منطقه اطراف به نمایش می­گذارد. با توجه به حفظ فاصله تا حدود زمین، در ونک پارک، اختلاف ارتفاع با اطراف، به اندازه بهجت آباد به چشم نمی­خورد و در مورد ونک پارک، مجاورت با اتوبان همت، و ترانشه شمالی اتوبان همت، این اختلاف را چه از جهت فاصله بین دو ساختمان در شمال و جنوب اتوبان و چه از جهت اختالف ارتفاع کمتر می­کند. جداره­ای که از ونک پارک به چشم می­خورد، مخصوصا از اتوبان همت در شمال و خیابان شیخ بهایی در غرب، جداره کامل و غیرمتراکمی به نظر می­رسد. تعداد پنج بلوک ساختمانی، دارای کریدوری شرقی-غربی و نیز شمالی-جنوبی در بین ساختمان­ها هستند. اما با توجه به تعداد بیشتر ساختمان­ها در مجتمع بهجت آباد، 13 ساختمان، و پیوستگی جداره مخصوصا در امتداد شرقی-غربی، تراکم این جداره، بیشتر به چشم می­آید. بافت اطراف و دانه­بندی زمین در سمت جنوب و شرق ونک پارک، از نوع ساختمان­های چهار طبقه و متصل است. در سمت شمال، همین نوع دانه­بندی وجود دارد، اما وجود اتوبان همت در سمت شمال مجتمع، اتصال این دانه­بندی را از سایت مجتمع کم کرده­است. در سمت غرب و جنوب غربی ونک پارک، ساختمان­های مرتفع قرار گرفته­اند که امتداد این نوع ساختمان­های منفصل مرتفع را ادامه­دار کرده­است. دانه­بندی زمین در سه سمت شمال، جنوب و غرب مجتمع بهجت آباد هم از نوع بافت اطراف ونک پارک از نوع ساختمان­های متصل و عموما چهار طبقه است.
تاثیر بر روی محیط تاریخی	با توجه به نگرش نوین جهانی به بافت­های تاریخ و نیز مصوبه شورایعالی شهرسازی، این دو مجتمع، خود به عنوان بخشی از بافت تاریخی شمرده شده، تاثیرات متقابل با محیط اطرافشان، با رویکرد تقویت دوسویه در نظر گرفته می­شود. پهنه­بندی هر دو مجتمع، 231R  است و در بافت­های مسکونی ارزشمند معاصر محسوب می­شوند. در مورد این بافت­ها، بر اساس طرح­های مصوب قبلی وضع موجود تثبیت شده­است و امکان تغییرات در آنها وجود ندارد.
تاثیر بر محیط اطراف	تاثیر مجتمع­ها را می­توان از نظر ریزاقلیم، سایه­اندازی و دید در شب بررسی کرد. با توجه به مطلوب­بودن نور جنوب در نیمکره شمالی از نظر آفتاب و بهداشت و نور شمال از نظر روشنایی، مجتمع ونک پارک، بر همسایه شمالی خود که در سوی دیگر اتوبان همت قرار دارد، تاثیر سایه­اندازی نداشته، مانعی برای نورگیری از جنوب ایجاد نمی­کند. در سمت جنوب مجتمع نیز، فاصله ساختمان­ها تا خیابان جنوبی و در نتیجه ساختمان­های جنوب خیابان، زیاد بوده و سایه­اندازی بر این ساختمان­ها ایجاد نمی­کند. اما در مورد مجتمع بهجت آباد، این سایه­اندازی مخصوصا برای ساختمان­های سمت شمال مجتمع، هم به دلیل عرض کم خیابان شمالی و هم چسبیده بوده ساختمان­ها به مرزهای شمالی زمین، برای نورگیری از سمت جنوب ساختمان­های شمال خیابان سد ایجاد می­کند.
وضعیت حمل و نقل	هر دو مجتمع، در نقاطی با مرکزیت بالا در شهر تهران قرار گرفته­اند و مخصوصا در مورد مجتمع بهجت آباد، قرارگیری این مجتمع در کنار قلب فعالیت­های تهران یعنی میدان ولیعصر، هم از نظر دسترسی مکانی به نیازهای روزمره و گهگاهی و هم نزدکی به پایانه­های حمل و نقل عمومی به کل تهران، در وضعیت مطلوبی قرار دارند. ونک پارک نیز در کنار اتوبان سراسری شرقی-غربی تهران، خیابان ولیعصر و کردستان، دسترسی مناسبی به تمام نقاط تهران را دارد. در مقابل، قرار داشتن در کنار مسیر رفت و آمد، آلودگی­های صوتی، بصری، تنفسی را برای این مناطق پدید می­آورد که مخصوصا در مورد بهجت آباد، روزهای متعددی از سال، این منطقه به عنوان منطقه آلوده اعلام می­شود.
نفوذپذیری	مجتمع­های مسکونی در ایران، مانند اغلب بناهای عمومی، دارای حصار و در نتیجه ممنوعیت رفت و آمد هستند. این باعث می­شود که اغلب این مجتمع­ها، بخش منزوی از شهر بوده، با حیات شهر، ارتباطی برقرار نکنند. به عبارت دیگر، جریان زندگی داخل مجتمع­ها، به حیات و سرزندگی شهر اضافه نمی­کند و از سوی دیگر، حیات و سرزندگی شهر نیز به مجتمع ها سرایت پیدا نمی­کند. در این مورد، یک تفاوت عمده بین ونک پارک و بهجت آباد وجود دارد. محل قرارگیری بهجت آباد، منطقه پررفت و آمدی از شهر است که شهروندان هم به صورت پیاده و هم سواره، در این منطقه تردد می­کنند. اما رفت و آمد افراد به محوطه کنترل می­شود جریان زندگی مجتمع به شهر امتداد پیدا می­کند و نه کسانی که محیط پویای خیابان های اطراف را ایجاد می­کنند، به پویایی محوطه مجتمع می­افزایند. از سوی دیگر ونک پارک، در کنار مسیر تردد خودرویی شهر قرار گرفته، و معمولا افراد پیاده در کنار این مجتمع دیده نمی­شوند. اما برای تردد افراد در داخل مجتمع، محدودیتی وجود ندارد و افراد غیر ساکن مجتمع نیز می­توانند وارد محوطه شده، از فروشگاه­ها یا کافی­شاپ داخل مجتمع به عنوان محلی برای تجمع استفاده کنند.
کیفیت معماری	مجتمع­های بهجت آباد و ونک پارک، از نوع ساختمان­هایی با خطوط کشیده پنجره، بالکن و از اولین تجربیات ساختمان­های بلند مسکونی در تهران هستند. با توجه به تجمیع امکانات مسکونی راحت، این ساختمان­ها از ابتدا، جمعیت قشر متوسط را به خود جذب کردند و هم از نظر متراژ، هم از نظر امکانات و تاسیسات، در گروه ساختمان­های نسبتا گران تهران قرار گرفته، تا کنون هم طرفداران و ارزش ملکی خود را حفظ کرده­اند. پوشش و رنگ مصالح هر دو مجتمع، در هماهنگی با مصالح رایج در تهران بوده، در ونک پارک از سیمان سفید رنگ و در بهجت آباد، از سیمان اخرایی رنگ استفاده شده­است که از نوع رنگ­ها و مصالحی است که در شهر تهران بسیار استفاده می­شوند. کیفیت نمای خارجی ساختمان حفظ شده، چشم­اندازی که به شهر ارائه می­کند در سطح مطلوبی است.
دستاورد ساختمان	طرح مجتمع و ساختمان­های آن، در زمان خود و با توجه به این که از اولین طراحی­های ساختمان­های بلندمرتبه بودند، الگوهای متعددی را برای منطقه به وجود آوردند. استفاده از تکنولوژی در ساخت ساختمان­های بلند و برای دوره عمر طولانی، سکونت در آپارتمان و نیاز به مدیریت مجتمع، اختصاص فضای پارکینگ برای هر واحد، محوطه سازی از نوع بناهای مدرن که از تجربه­های دوران مدرن برای مجتمع­های مسکونی بود، از مهم­ترین الگوهایی بود که به دیگر ساختمان­های چندواحدی ارائه شد. ترکیب فضای تجاری و مسکونی در ونک پارک، از ابتدا ساکنان این مجتمع را با همزیستی با شهر آشنا کرد این امکان را برای ساکنان اطراف و یا کسانی که بخواهند از امکانات مجتمع استفاده کنند فراهم کردکه بدون اینکه ساکن این مجتمع باشند، از امکانات بهره­مند شوند.
پایداری	در زمینه زیست پایدار، هر دو مجتمع، از زندگی اجتماعی و تراکم مکان­های زیستگاهی استفاده کرده­اند. با توجه به عمر بیشتر ساختمان­های بلندمرتبه و سنتی که در ساختمان­سازی­های شخصی ایران مبنی بر تخریب و نوسازی ساختمان­ها در بازه­های زمانی کوتاه، مثال پانزده ساله وجود دارد، این ساختمان­ها ابتدائا در راستای پایداری عمل می­کنند. با توجه به پروژه­ای که برای حفاظت از این ساختمان­ها در حال انجام است، پایداری در ابعاد مختلف، می تواند مسیر مناسبی را طی کند. در زمینه پایداری اجتماعی، با جابجایی کمتر ساکنان، محیط مناسبی برای سلامت روحی ساکنان بزرگسال، کودکان و افراد مسن حفظ می­شود. با توجه به نقش پررنگ مدیریت، فعالیت­های همگرا در همزیستی ساکنان تقویت می­شود.

(منبع: یافته­های پژوهش، 1403)

 

جمع­بندی و آسیب­شناسی محدوده در ابعاد مدیریتی، کالبدی و فعالیتی

منطق حاکم بر مجتمع­های مسکونی بلندمرتبه این است که برای اسکان جمعیت بیشتر، ساختمان­ها مرتفع ساخته­شوند و پوشش سطحی کمتری داشته باشند. نتیجه این رویکرد، وجود فضای باز وسیعی است که معمولا در مجتمع­هایی که بیش از یک برج را در خود جای می­دهند، این فضا در مرحله طراحی اولیه، به عنوان موضوع لایحه­ای برای طراحی منظر قرار می­گیرد.

مجتمع بهجت آباد به عنوان یکی از اولین و قوی­ترین معرف­های شهرنشینی، رفاه همگانی، زندگی مدرن و بهره­مند از امکانات روز، فضای باز داخل مجتمع را به استخری برای استفاده ساکنان قرار داد که بیانگر تصویری از اقامتگاه­های جمعی آن زمان بود. وجود استخر در داخل مجتمع مسکونی، تصویر متباینی از ساکنان این مجموعه و بقیه بافت شهر ارائه می­داد. به مرور و مخصوصا با وقوع انقلاب اسلامی، استخر مجموعه، ابتدائا به عنوان آب­نما استفاده می­شد و در گذر زمان، به دلیل هزینه­های نگهداری استخر و مدیریت مصرف آب، در اغلب اوقات سال، بدون آب باقی می­ماند.

مدیریت مجتمع، مانند بسیاری از پروژه­های مسکونی ایران، ابتدائا در زمان ساخت و تحویل واحدهای مسکونی، به صورت غیررسمی و تعریف نشده، سازنده پروژه است. پس از اسکان ساکنان که عمدتا مالکان واحدهای آپارتمانی هستند، مدیریت مجموعه به صورت انتخابی و از اعضای ساکن در مجتمع خواهد بود. در مورد مجتمع بهجت آباد نیز، روال معمول دنبال شده، هیات مدیره­ای به انتخاب ساکنان، مدیریت مجموعه را به عهده می­گیرند.

با توجه به نیاز عمده نگهداری ساختمان­ها و نبود قوانین مشخص و ضمانت اجرای آنها، بخش عمده­ای از فعالیت مدیریت مجتمع­ها، به نگهداری از ساختمان­ها و از آن مهم­تر، تامین هزینه­های متعاقب آن است. از این رو، در بهجت آباد، فضاهای عمومی که در اختیار مدیریت قرار دارد، به صورت اجاره در اختیار فروشگاه­هایی از قبیل سوپرمارکت هفت قرار گرفته، حتی پیشنهاد سرپوشیده­کردن استخر و استفاده از فضای استخر یا استفاده از فضای سرپوشیده پیشنهادی برای فعالیت­های دیگر از جمله گالری یا سالن اجتماعات نیز مطرح است.

فضاهای عمومی و سرباز ونک پارک از سوی دیگر، دستخوش تغییرات اساسی نبوده­اند. با توجه به این که پروژه ونک پارک در دفتر فرمانفرماییان در سال­های نزدیک به انقلاب اسلامی طراحی شد، اما اجرای آن به سال های پس از انقلاب موکول شد، فضای باز و عمومی مجتمع، عمدتا به صورت منظر مورد طراحی قرار گرفته، طراحی مسیرهای پیاده، باغچه­ها، و فروشگاه و ورزشگاه­ها، در طبقه همکف برج­های کنار خیابان علیجانی و در داخل محوطه، به همان صورت اول مورد استفاده قرار می­گیرند و نهایتا با تغییر مدیریت یا کاربری هریک از فضاها، همچنان فضاها مورد استفاده ساکنان و افراد خارج از مجتمع قرار می­گیرند.

مدیریت ونک پارک، مانند ساختمان­های مسکونی دیگر، ابتدائا توسط شرکت ونک پارک (که در حال حاضر متعلق به بنیاد مستضعفان است) صورت می­گرفت و در حال حاضر به صورت انتخاب از بین ساکنان و بدون ارتباط با شرکت سازنده انجام می­شود. نکته قابل توجه در این مورد، فعالیت مجزای مدیریت داخل مجتمع و شرکت سازنده تا حدی است که حتی نقشه­های مجتمع­ها در اختیار مدیریت مستقر در مجموعه قرار ندارد و مدیریت در حال تهیه نقشه­های چون ساخت مجتمع بوده تا برای نگهداری از مجتمع بتواند مستند به مدارک موجود عمل کند.

اجاره­هایی که از فروشگاه­ها و خدمات مستقر و سالن اجتماعات دریافت می­شود، رقم قابل توجهی بوده، برای نگهداری از مجتمع و هزینه­های پیش­بینی نشده تخصیص می­یابد.

 

مطالعه میدانی مجتمع ونک پارک و بهجت آباد

برای بررسی دقیق­تر ارتباط بین مجتمع­های موردنظر و همجواران، به طراحی پرسشنامه­ای پرداخته­شد تا نظر ساکنان و بهره­وران مجتمع را از یک سو، و افرادی که در مجاورت مجتمع­ها زندگی می­کنند از سوی دیگر بررسی شود. این پرسشنامه شامل 37 سوال بود که به صورت ترکیب سوالات باز و بسته و به صورت ملاقات مصاحبه­گر و مصاحبه­شونده انجام شد. با توجه به انجام پروژه مذکور در زمان بیماری همه گیر کرونا، محدودیت­های متعددی برای پیشرفت پروژه وجود داشت. احتیاط­های الزم برای پیشگیری از سرایت بیماری و نیز تاثیر بر میزان همکاری افراد چه مصاحبه­کنندگان و چه مصاحبه­شوندگان، بر روی کیفیت انجام این بررسی تاثیر منفی گذاشتند. هر دو مجتمع دارای مدیریت بوده، مدیران مجتمع­ها بر روی بخش­هایی از مطالعات تاثیر داشته­اند. نقشه­های معماری هر دو مجتمع، به بیان مدیران، در اختیار مجتمع­ها نبوده، حتی در زمان نیاز به انجام تعمیرات و یا تغییرات، به صورت آزمون و خطا، محل اجزاء ساختمانی را مشخص می­کنند. دسترسی به مجتمع بهجت آباد با کنترل رفت و آمد همراه بوده، برای مصاحبه با ساکنان، مصاحبه گران، بیرون از مجتمع با ایشان ملاقات می­کردند. در مورد ونک پارک، امکان رفت و آمد به داخل مجتمع وجود دارد، اما به جز موارد معدود، امکان ملاقات در جلوی درب منازل فراهم نبوده، باز هم افراد به صورت تصادفی، در محوطه برای مصاحبه دعوت شده­اند. در هر دو مورد، بسیاری از مصاحبه­شوندگان، پاسخ به سوالات را تا آخر ادامه ندادند و از مجموع پرسشنامه­ها حذف شدند. در نهایت، 45 پرسشنامه از بهجت آباد و 54 پرسشنامه از ونک پارک، مبنای کار قرار گرفتند. در بین این پرسشنامه­ها، برخی از سوالات یا پاسخ داده نشده یا بدون فهم سوال جواب داده شدند؛ که سوالات بدون جواب در نظر گرفته­شدند.

آمار توصیفی

در این بخش به بحث در مورد نتایج پرسشنامه پرداخته، از آمار توصیفی برای توضیح فراوانی­ها در هر یک از پاسخ­ها پرداخته می­شود. از پاسخ دهندگان، مشخصات سن، مدرک تحصیلی و این که ساکن مجتمع یا اطراف هستند پرسش شده، جنسیت آنان نیز، با تشخیص مصاحبه­گر، در پرسشنامه لحاظ شده­است.

 

 

شکل 6- توزیع سنی پاسخ­دهندگان در بهجت­آباد و ونک­پارک

(منبع: یافته­های پژوهش، 1403)

 

 

 

شکل 7- نسبت جنسیت پاسخ­دهندگان ساکن یا اطراف مجتمع­های بهجت­آباد و ونک­پارک

(منبع: یافته­های پژوهش، 1403)

با توجه به کیفیت­های محیطی که در داخل مجتمع­های ونک پارک و بهجت آباد و اطراف آنها وجود دارد، تعداد 27 سوال به صورت مشترک از ساکنان مجتمع­ها و ساکنان اطراف مجتمع پرسیده­شد.

 

 

شکل 8- سوالات پرسیده­شده از جامعه آماری

(منبع: یافته­های پژوهش، 1403)

 

 

شکل 9- پاسخ سوالاتی که به صورت تایید یا رد مطرح شده­اند

(منبع: یافته­های پژوهش، 1403)

 

گروهی دیگر از سوالات مخصوص به ساکنان مجتع بوده، اطلاعات صحیح­تر را در مورد مجتمع جمع­آوری می­کند. این سوالات نیز به صورت تایید و رد بوده، شامل 6 سوال می­شود.

 

شکل 10- سوالات مطرح­شده از ساکنین مجتمع

 (منبع: یافته­های پژوهش، 1403)

 

 

شکل 11- نظر ساکنان مجتمع ونک­پارک و بهجت­آباد

(منبع: یافته­های پژوهش، 1403)

 

علاوه بر سوالات بسته که پیش­تر به آنها اشاره شد، سوالات بازی نیز در مورد نقاط قوت و ضعف مجتمع، علت انتخاب مجتمع و نقاط قوت و ضعف محله نیز از ساکنان سوال شد. ساکنان هر دو مجتمع، از دسترسی به امکانات شهری، کیفیت خوب ساختمان­ها از نظر معماری و سازه­ای، مدیریت مجموعه و امکانات عمومی به عنوان نقاط قوت مجموعه یاد می­کردند و از شلوغی و آلودگی هوا و قانون طرح ترافیک برای مجتمع بهجت آباد و طرح آلودگی هوا برای مجتمع ونک پارک، کمبود پارکینگ، بروز آثار فرسودگی در نما و تاسیسات به عنوان نقاط ضعف یاد می­کردند. مسئله­ای که قبل­تر به آن اشاره شد، تفاوت دید و خواسته­های ساکنان مجتمع و ساکنان اطراف در مورد استفاده از امکانات مجتمع بود. ساکنان مجموعه، از وجود امکانات عمومی مثل فضای سبز، مکان تجاری و ورزشی، ابراز رضایت می­کردند، اما ساکنان خارج از مجموعه، از نبود چنین امکاناتی در نزدیکی، رضایت کاملی نداشتند و مخصوصا در مورد بهجت آباد، خواهان استفاده آزاد از امکانات مجتمع بودند. با توجه به پرسشنامه و مصاحبه­ی مطرح­شده می­توان عوامل محیطی در این دو مجموعه را در جدول 6، جمع­بندی نمود.

 

جدول 6- اقدامات لازم در مجتمع ونک­پارک و بهجت­آباد مطابق مبحث بیست و دوم

	ونک­پارک	بهجت­آباد
روشنایی	در حد مطلوب	نیازمند به تجهیز در محوطه و بخش­های عمومی
تهویه	دارای سیستم تهویه مطبوع در حال کار	کمبود و فرسودگی سیستم تهویه مطبوع
سرمایش و گرمایش	دارای سیستم گرمایش و سرمایش در حال کار	فرسودگی در تاسیسات سرمایش و گرمایش
بهداشت	عوامل خطرزا وجود ندارد.	فرسودگی­ها و نشست­ و رطوبت، به بهداشت محیط لطمه می­زند.
محافظت از عوامل خارجی	عمده عوامل خارجی، ازدحام جمعیت، ترافیک و نبود نظارت شهری و امکانات نگهداری مجموعه است.	عمده عوامل خارجی، ازدحام جمعیت، ترافیک و نبود نظارت شهری و امکانات نگهداری مجموعه است.
آسایش	عامل ترافیک شهری و آلودگی، بیش از همه آسایش و بهداشت ساکنان را تهدید می­کند.	عامل ترافیک شهری و آلودگی، بیش از همه آسایش و بهداشت ساکنان را تهدید می­کند.
ایمنی در برابر آتش	مسیرهای اضطراری خروج ناکافی است.	مسیرهای اضطراری خروج ناکافی است.
نگهداری ایمن و بهداشتی ساختمان­ها و تجهیزات	در حال حاضر، تاسیسات مورد بازرسی و تعمیر قرار گرفته­اند.	فرسودگی تجهیزات و تاسیسات مشهود است و نیاز به اقدامات اساسی دارد.

(منبع: یافته­های پژوهش، 1403)

 

ارائه ضوابط اختصاصی نحوه مرمت، ساماندهی، نوسازی و احیاء به تفکیک پلاک به پلاک مجموعه

ساختمان­هاي مجتمع­هاي بهجت آباد و ونك پارك، با بهره­گيري از طراحي معماري و فناوري ساخت يكسان، براي ساختمان­هاي هريك از مجموعه­ها، وضعيت مشابهي را ايجاد كرده­است. بهره­برداري از مجتمع بهجت آباد، بلافاصله پس از ساخت ساختمان­ها بوده­است. البته اين اتفاق در مورد ساختمان­هاي ونك پارك، با اندكي اختلاف زماني در ساخت و بهره­برداري بوده­است. مي­توان اين پيش­بيني را در مورد ساختمان­هاي دو مجموعه در نظر گرفت كه اقدامات اصلي كه در عمر مجتمع­ها رخ خواهندداد به ترتيب مراحل زير خواهندبود:

·       اقدامات مديريتي در حفظ و نگهداري ساختمان

·       اقدامات نوسازي در داخل واحدها

·       تعميرات بخش­هاي مختلف عمومي و اختصاصي (عمدتا تاسيساتي(

·       افزودن بخش­هايي كه يا با استانداردهاي جديد براي ساختمان مورد نياز و ضروري شمرده مي­شوند

·       كاستن از بخش­هايي كه يا به دليل مرور زمان و فرسودگي و يا بالارفتن استانداردهاي ايمني، خطرساز مي­شوند

·       اقدامات استحكام بخشي در صورت آسيب­هاي سازه­اي

·       تخريب و بازسازي

 

ضوابط حد تراکم و سطح اشغال مجاز

تراكم و سطح اشغال مجاز در مناطق مختلف شهري، اصول سيما و منظر، عملكرد، بار جمعيتي، اشراف و گردش هوا را تعيين مي­كنند. نقش تراكم و سطح اشغال، در سير زمان و مكان دچار دگرگوني مي­شوند. دامنه اعمال آنها، از نقش راهنماي طراحي و ايجاد نظم كالبدي تا كنترل سرسختانه ساخت و ساز مجاز را در برمي­گيرد. در مناطقي كه ملك ساخته­شده، ارزش بسيار بالایی دارد، تمايل جريان ساخت و ساز به سمت ساختن بيشترين ميزان قانوني تراكم و سطح اشغال و حتي عبور از اين حد به صورت تخلف است. در مقابل، در مناطقي كه هزينه ساخت و ساز در تعادل با قيمت زمين و ملك قرار مي­گيرد، اين تمايل به سمت استفاده كمتر از حداكثر مجاز تراكم و سطح اشغال پيش مي­رود. با استفاده از سامانه شهرداري تهران، پهنه دو مجتمع، 231R  گزارش شده، آخرين گزارش­ها از وضعيت شهري محل استقرار دو مجتمع، طبق شکل 12، به شرح تصوير است. اين پهنه به عنوان «بافت مسكوني ارزشمند معاصر» تعيين شده­است. ضوابط مرجع اين پهنه تثبيت وضع موجود با طرح­هاي قبلي مصوب است.

 

شکل 12- پهنه ونک­پارک و بهجت­آباد با شماره شناسایی ملک

(منبع: سایت باحساب)

 

جدول 7- ضوابط استفاده از اراضی و ساخت و ساز در زیرپهنه سکونت (R) در طرح تفضیلی شهر تهران

 

 

نتیجه­گیری و ارائه پیشنهادها

ميراث ملي از جمله معماري، در همكاري بخش­هاي مختلف اجتماعي و مديريتي، امكان ادامه حيات دارند. لایحه جامع مداخله در مجتمع­هاي مسكوني بلندمرتبه، بر مبناي تجارب مرتبط جهاني و كشوري، به تبيين جايگاه حفظ و نگهداري از ميراث معاصر و علي­الخصوص ساختمان­هاي بلندمرتبه كه نمادي از دوران مدرنيسم هستند، پرداخته­است. توجه به مفاهيم بافت­هاي تاريخي يا ساختمان­هايي كه به صورت سنتي جزء ساختمان­هاي باارزش محسوب مي­شده­اند و آشنايي با معيارهاي جديدي كه ساختمان­هاي مكعبي و بلندمرتبه دوره مدرن را نيز جزء اين ميراث محسوب كند، از بخش­هاي اصلي اين مطالعه بوده­است.

توجه به بهره­وران ساختمان كه نزديك­ترين ارتباط را با منافع و مضار اين­گونه پروژه­ها را دارند، از بخش­هاي ديگر اين مطالعه است. مطالعه­اي بر روي بيانيه­ها و محورهاي كنفرانس­هاي جهاني از جمله اكوموس، تاكيد بر اجتماع، اقتصاد، رفاه، بهداشت، محيط­زيست و مسائل ديگر كالن را به خوبي نشان مي­دهد.

·       شهرداري تهران، به عنوان نهاد مردم نهاد كه وظيفه صدور مجوز ساختمان و مراقبت از نحوه ساخت و نگهداري آنها را بر عهده دارد و در راستاي تحقق مديريت واحد شهري، از تاسيس شركت­هاي «مديريت نگهداري ساختمان و تاسيسات» به عنوان دستگاه­هاي تخصصي مديريت، نگهداري و مداخله تعمير و بازسازي حمايت كرده، در راستاي شكل­گيري اين شركت­ها، اساسنامه واحدي تدوين كند.

·       شهرداري تهران، به عنوان نهادي كه براي تحقق اهداف شهري، داراي بودجه دولتي بوده، بخش عمده­اي از حيات شهر، از اين بودجه بهره­مند مي­شود، در راستاي بهينه­سازي محل­هاي هزينه كرد، محل­هاي تامين بودجه، اعم از بانك­هاي عامل، رديف­هاي بودجه دولتي، رديف­هاي بودجه سازماني را مشخص كرده، به صورت شفاف، از امكان بهره­مندي مجتمع­هاي مسكوني بلندمرتبه كه در هر مرحله، نياز به تامين سرمايه براي اقدامات مديريت، نگهداري و تعمير و بازسازي دارند، اطلاع رساني كند.

تبصره: در هريك از مراحل حمايت مالي، هيچ­گونه بار تكليفي مالي به شهرداري اضافه نشود و كليه اقدامات به صورت سياست­گذاري و مشاوره باشد.

·       شهرداري تهران موظف است با همكاري وزارت راه و شهرسازي و وزارت كشور، از تاسيس شركت­هاي اجاره­داري و نگهداري ساختمان به صورت متمركز حمايت كند.

·       از آنجا كه دوام ميراث ملي، تنها از طريق آشنايي عموم و همكاري تبعي آن ميسر است، شهرداري تهران موظف است با همكاري وزارت فرهنگ و ارشاد و وزارات علوم و تحقيقات و فناوري، از آموزش­هاي مرتبط با حفظ ميراث ملي حمايت كرده، پروژه­هايي مرتبط با حفظ ميراث تعريف كرده، به مراكز علمي و آموزشي اعلام كند.

·       از آنجا كه نقش سازمان­ها و نهادهاي غير دولتي در گسترش فرهنگ نگهداري، ارزش بخشي و باززنده­سازي ميراث ملي پررنگ است، شهرداري تهران موظف است از سازمان­هاي مردم نهاد و غيردولتي در اين زمينه حمايت كرده، در ارتباط مستمر با اين نهادها، برنامه­هاي خود را از طريق اين نهادها گسترش و اجرا كند.

·       با توجه به اين كه آثار امروز از جمله آثار معماري، ميراث فردا محسوب خواهندشد، شهرداري موظف است، در ارتباط موثر با سازمان­هاي تعيين و كنترل استاندارد از جمله سازمان نظام مهندسي، الگوهاي كنترل كيفيت ساختمان­هاي بلندمرتبه را گسترش داده، در پشتيباني از اجراي صحيح استانداردها، تلاش مستمر نشان دهد.

·       با توجه به اينكه اسناد بناها و فضاهاي شهري، به راحتي در اختيار شهروندان و متخصصان نيست، شهرداري تهران موظف است در مورد ثبت وقايع مربوط به هر يك از نقاط شهر كه ويژگي خلق خاطره، حس مكان و تعلق­پذيري را دارند، چه از نظر ثبت وقايع و چه از نظر مدارك معماري و فني، اقدام مرتبط را انجام دهد.

·       با توجه به الزامات نگهداري ساختمان و حفظ وضعيت ساختمان به صورت قابل سكونت و ايمن، لازم است، اقدامات اجرايي مديران ساختمان در جهت نگهداري ساختمان، به ايشان ابلاغ شود و مراحل اجراي آن، به اطلاع شهرداري برسد.

·       در مورد مجتمع­هاي بهجت آباد و ونك پارك و مجتمع­هاي مشابه در شهر تهران، عوامل متعددي حكم مي­كنند كه بناهاي بلندمرتبه به همان صورت سابق حفظ شوند و حتي پس ار تخريب هم به همان صورت قبل اجرا شوند. مهم­ترين بحث، مالكيت فردي بر محل زندگي­اش است. از آنجا كه هر كسي، مايل است همان مساحتي را كه قبل از تخريب مالك بوده­است، پس از تخريب و بازسازي نيز حفظ شود، با توجه به اين پهنه موجود، 231R  به همين مطلب اشعار دارد؛ بنابراين، با همان شاكله بلوك­هاي ساختمان، زيربناي خالص بناي مسكوني، معادل قبل از تخريب و بازسازي تامين شود.

·       مديريت نگهداري ساختمان موظف است نسبت به حفاظت از بنا، خصوصا در بخش­هاي سازه­اي و شالوده­اي، طبق مقررات مبحث بيست و دوم مقررات ملي ساختمان عمل كند.

با توجه به مطالعات انجام­شده، در مورد بخش هاي نيازمند به نگهداري و تعمير، چك ليست زير که در جدول 8، جمع­آوری شده­است را از نظر نقاط نيازمند به نگهداري و تعمير مي­توان مبنا قرار داد.

 

جدول 8- بخش­های نیاز به نگهداری و تعمیر در مجموعه ونک­پارک و بهجت­آباد

	موارد	اطلاعات لازم
پشت بام	دسترسی به بام	دسترسی به بام وجود دارد یا خیر
	وضعیت سازه­ای بام	تعداد و اندازه
بخش خارجی بنا	دیوارهای خارجی	رنگ (وضعیت)
		تایل ها (مساحت تایل های آسیب دیده(
		نقاشی یا اندود
	سایبان­ها	نوع اندازه­گیری مورد نیاز است
	الحاقات غیرقانونی	تعداد سایبان­های غیر قانونی، سایبان­های سنگین وزن، پیش­آمدگی­های سنگین، جای گل­ها، جای خشک­کردن لباس، قاب­های فلزی، پایه­های وسایل تهویه، قفسه­های فلزی و تابلوها
	وضعیت بهداشتی	نوع اندازه­گیری مورد نیاز است
لوله­ها و فاضالب	لوله­های آب	مصالح استفاده شده و وضعیت لوله­های عمومی
	لوله­های فاضالب	مصالح استفاده شده و وضعیت لوله­های عمومی
بخش داخلی	مسیرهای خروج	عرض حداقلی راهرو و پلکان، حداقل ارتفاع مسیر خروجی، وضعیت مسیر خروجی و دسترسی­ها
	مصالح مقاوم در برابر آتش	وضعیت درهای ضد آتش، بازشوهای غیر قانونی به پلکان
	تاسیسات آتش­نشانی	وضعیت شاسی اعلان حریق، شیر آتش نشانی و قرقره شیلنگ آتش نشانی
	امنیت سازه	محل، مساحت، طول و عرض ترک­های بتن
	وضعیت پنجره­ها	نوع اندازه­گیری مورد نیاز است
	وضعیت سیم­کشی	نوع اندازه­گیری مورد نیاز است
	وضعیت بهداشتی	نوع اندازه­گیری مورد نیاز است
سایر	استفاده­های نامناسب	استقرار مشاغل خطرناک در ساختمان، حضور مشاغلی که با اجناس مرطوب سروکار دارند

(منبع: یافته­های پژوهش، 1403)

 

همچنين در مورد مديريت نگهداري نيز مي­توان جدول 9 را به عنوان مبنا قرار داد.

 

جدول 9- اقدامات لازم جهت مدیریت نگهداری دو مجموعه ونک­پارک و بهجت­آباد

	موارد	توضیحات
تهیه اسناد و ارزیابی وضعیت	نقشه­های موجود یا برداشت از ساختمان	·       نقشه­های معماری و عمومی ·       نقشه­های تاسیساتی ·       هردو ·       هیچ­کدام
	اسناد موارد اضطراری	·       موارد مربوط به امنیت (مثال اجسام سقوط کننده، اشکالات آسانسور و قطع برق( ·       موارد مربوط به سلامت (مثال ترکیدگی یا گرفتگی لوله(
	تحقیق از ساکنان	·       مسائل بهداشتی (هر چند وقت یک بار( ·       مسائل حفظ امنیت (هر چند وقت یک بار(
اقدامات نگهداری	بازدید منظم	·       وضعیت سازه (هر چند وقت یک بار) ·       تاسیسات برقی (هر چند وقت یک بار( ·       آسانسور و پلکان برقی (هر چند وقت یک بار( ·       تجهیزات سوخت (هر چند وقت یک بار) ·       تجهیزات آتش نشانی (هر چند وقت یک بار)
	جمع­آوری زباله	·       بله (هر چند وقت یک بار(
	کنترل حشرات	·       بله (هر چند وقت یک بار(
	نظافت فضای عمومی	·       لابی ورودی (هر چند وقت یک بار( ·       لابی طبقات (هر چند وقت یک بار) ·       پله­ها (هر چند وقت یک بار( ·       آسانسور (هر چند وقت یک بار(
اقدامات فوری	برنامه­ریزی اقدامات فوری	·       در شرایط بیماری­های فراگیر (مثال سارس یا آنفولانزا( ·       در صورت انفجار یا حوادث دیگر (مثل نشتی گاز( ·       هردو ·       هیچ­کدام
	مانور آتش­نشانی	·       بله (هر چند وقت یک بار(
مسائل مالی	برنامه­های بیمه	·       بیمه شخص ثالث ·       بیمه حوادث ساختمان ·       هردو ·       هیچ­کدام
	هزینه­های نگهداری و تنخواه	·       موجودی برای هزینه نگهداری (موجودی( ·       پس­انداز (موجودی( ·       حساب­های خاص (موجودی(

(منبع: یافته­های پژوهش، 1403)

 

منابع

آرامش، سیما؛ و خیرالدین، علی. (1400). تاثیر توزیع بازشو بر رفتار سازه­ای ساختمان­های بلندمرتبه بتن آرمه دارای سیستم شبکه خارجی. تحقیقات بتن، 14(2 )، 5-21. https://sid.ir/paper/1036356/fa 

حافظی، محمدرضا؛ تحصیلدوست، محمد؛ زمردیان، زهراسادات؛ و نصیری، یاسمین. (1398). تحلیل پارامتریک انرژی در مراحل اولیه طراحی ساختمان­های اداری بلندمرتبه در شهر تهران. پژوهش­های سیاستگذاری و برنامه­ریزی انرژی، 5(14)، 143-167. https://sid.ir/paper/406834/fa  

حدادزادگان، هانی؛ زمردیان، زهراسادات؛ و تحصیلدوست، محمد. (1399). ارزیابی حساسیت متغیرهای معماری ساختمان­های بلندمرتبه در عملکرد حرارتی و مصرف انرژی در اقلیم­های گوناگون. معماری اقلیم گرم و خشک، 8(12)، 244-262. https://sid.ir/paper/960518/fa 

حیدری، سلمان؛ بهرامی، بهرنگ؛ صفی، مهدی؛ و حضرت، حسین. (1395). یکپارچگی مفهومی کلیدی در رویکرد منظر شهری تاریخی (نمونه موردی: شهر نائین). هفت شهر، شماره 55 و 56، 63–73. https://www.magiran.com/p1780585 

عباسی، احمدعلی؛ و قاضی مرادی، مصطفی. (1402). مروری بر پیشینه پژوهش ارزیابی به کارگیری اینترنت اشیا در پروژه­های بلندمرتبه سازی شهر تهران. کنفرانس ملی شهرسازی و معماری دانش بنیان. https://www.sid.ir/paper/1083302/fa 

کامل نیا، حامد؛ و کریمانی، فرهاد. (1397). نیازسنجی فیزیکی-کالبدی کاربران ساختمان­های بلندمرتبه مسکونی, مورد مطالعاتی: منطقه 9 شهرداری شهر مشهد. معماری و شهرسازی آرمان­شهر، 11(25)، 137-148. https://sid.ir/paper/202489/fa  

لطیف عقیلی، سیدکامبیزی؛ میرعلی کتولی، جعفر؛ و جانبازقبادی، غلامرضا. (1401). تحلیلی بر ساختمان­های بلندمرتبه گرگان از مکان­یابی تا بهره­مندی از عدالت اجتماعی. جغرافیا و مطالعات محیطی، 11(42 )، 122-135. https://sid.ir/paper/1034893/fa 

محمدی، علیرضا؛ حسینی، سیدمیلاد؛و ارژنگی مستعلی بیگلو، حجت. (1396). شناسایی پهنه­های مناسب احداث ساختمان­های بلندمرتبه شهری مطالعه موردی: شهر اردبیل. برنامه­ریزی فضایی، 7(4 (پیاپی 27))، 19-39. https://www.sid.ir/paper/223654/fa 

مرعشی (1386). شارستان معمار مهندسان جامعه http://www.jmmj84.blogfa.com/post/138 

مستاجران گورتانی، مسلم، و برکاتی، سسیده آیدا. (1399). سیر تحول بلندمرتبه­سازی در جهان بعد از جنگ جهانی دوم (1939-1945) از منظر مولفه­های پایداری اجتماعی. معماری شناسی، 3(14)، 0-0. https://sid.ir/paper/526708/fa 

وارثی، حمیدرضا؛ و کریمی، لیلا. (1396). تحلیل جغرافیایی ساختمان­های بلندمرتبه (مطالعه موردی: مناطق جنوب رودخانه زاینده رود در شهر اصفهان). آمایش جغرافیایی فضا، 7(24)، 1-13. https://sid.ir/paper/251070/fa 

References:

Abbasi, A. A., & Ghazi Moradi, M. (2023). A review of the research background on evaluating the application of the Internet of Things in high-rise projects in Tehran. National Conference on Urban Planning and Knowledge-Based Architecturehttps://www.sid.ir/paper/1083302/fa [In Persian]

Aramesh, S., & Khairaldin, A. (2021). The effect of opening distribution on the structural behavior of high-rise reinforced concrete buildings with an external lattice system. Concrete Research, 14(2), 5-21. https://sid.ir/paper/1036356/fa [In Persian]

Bandarin, F., & Oers, R. V. (2012). The Historic Urban Landscape: Managing Heritage in an Urban Century.

C.W. Ho, D., & Liusman, E. (2016). Measuring the performance of property management companies in high-rise flats. Facilities, 34(3/4), 161–176. https://doi.org/10.1108/F-06- 2014-0056 

Chen, S. C. Y., & Webster, C. J. (2005). Homeowners Associations, Collective Action and the Costs of Private Governance. Housing Studies, 20(2), 205–220. https://doi.org/10.1080/026730303042000331736 

Đukanović, L., Radivojević, A., & Rajčić, A. )2016(. Potentials and limitations for energy refurbishment of multi-family residential buildings built in Belgrade before the World War One. Energy and Buildings, 115, 112–120. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.enbuild.2015.04.047 

Ferreira, J., Duarte Pinheiro, M., & de Brito, J. (2015). Economic and environmental savings of structural buildings refurbishment with demolition and reconstruction - A Portuguese benchmarking. Journal of Building Engineering, 3, 114–126. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.jobe.2015.07.001 

Geyer, R. (2009). Europeanisation, Complexity and the British Welfare State. UNSPECIFIED. http://aei.pitt.edu/1719/ 

Ghalehteimouri, K. J., Shamsoddini, A., Bayramzadeh, N., & Mousavi, M. N. (2023). Identifying the pleasant sounds in the city's public parks environment (Case study: Mellat riverside park, Urmia). 1., 9(1), 149–165. https://doi.org/10.25765/sauc.v9i1.690 

Haddadzadegan, H., Zomorodian, Z. S., & Tahsildoust, M. (2020). Sensitivity assessment of architectural variables in the thermal performance and energy consumption of high-rise buildings across different climates. Architecture of Hot and Dry Climates, 8(12), 244-262. https://sid.ir/paper/960518/fa [In Persian]

Hafezi, M. R., Tahsildoust, M., Zomorodian, Z. S., & Nasiri, Y. (2019). Parametric energy analysis during the early design stages of high-rise office buildings in Tehran. Energy Policy and Planning Research, 5(14), 143-167. https://sid.ir/paper/406834/fa [In Persian]

Heidari, S., Bahrami, B., Safi, M., & Hazrat, H. (2016). Conceptual integration as a key concept in the approach to historic urban landscape: A case study of Naein City. Haft Shahr, 55 & 56, 63-73. https://www.magiran.com/p1780585 [In Persian]

Houle, J., Coulombe, S., Radziszewski, S., Leloup, X., Saïas, T., Torres, J., & Morin, P. (2017). An intervention strategy for improving residential environment and positive mental health among public housing tenants: rationale, design and methods of Flash on my neighborhood! BMC Public Health, 17(1), 737. https://doi.org/10.1186/s12889-017-4730-9 

Huang, L., Zheng, W., Hong, J., Liu, Y., & Liu, G. (2020). Paths and strategies for sustainable urban renewal at the neighbourhood level: A framework for decision-making. Sustainable Cities and Society, 55, 102074. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.scs.2020.102074 

Jiménez-Pulido, C., Jiménez-Rivero, A., & García-Navarro, J. (2020). Sustainable management of the building stock: A Delphi study as a decision-support tool for improved inspections. Sustainable Cities and Society, 61, 102184. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.scs.2020.102184 

Juan, Y.-K. (2009). A hybrid approach using data envelopment analysis and case-based reasoning for housing refurbishment contractor’s selection and performance improvement. Expert Systems with Applications, 36(3, Part 1), 5702–5710. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.eswa.2008.06.053 

Kamel Nia, H., & Karimani, F. (2018). Physical-spatial needs assessment of users of residential high-rise buildings: Case study of District 9, Mashhad City Municipality. Arman-Shahr Architecture and Urban Planning, 11(25), 137-148. https://sid.ir/paper/202489/fa [In Persian]

Kovacic, I., Summer, M., & Achammer, C. (2015). Strategies of building stock renovation for ageing society. Journal of Cleaner Production, 88, 349–357. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.jclepro.2014.04.080 

Latif Aghili, S. K., Mir Ali Katooli, J., & Janbazghobadi, Gh. (2022). Analytical review of high-rise buildings in Gorgan from site selection to social justice utilization. Geography and Environmental Studies, 11(42), 122-135. https://sid.ir/paper/1034893/fa [In Persian]

Lynch, K., & Studies, J. C. for U. (1960). The Image of the City. Harvard University Press. https://books.google.com/books?id=_phRPWsSpAgC 

Marashi, M. (2007). Sharsitan: The Society of Architects and Engineers. http://www.jmmj84.blogfa.com/post/138 [In Persian]

Mohammadi, A., Hosseini, S. M., & Arzhangi Mostaali Biglu, H. (2017). Identification of suitable areas for constructing high-rise buildings in Ardabil: A case study. Spatial Planning, 7(4), 19-39. https://www.sid.ir/paper/223654/fa [In Persian]

Mostajeran, M., & Barkati, S. A. (2020). The evolution of high-rise development worldwide after World War II (1939–1945) from the perspective of social sustainability components. Architectureology, 3(14), 0-0. https://sid.ir/paper/526708/fa [In Persian]

 Mousavi, M. N., Shirazi, S. A., Nasar-u.-Minallah, M., & Bayramzadeh, N. (2025). Introducing the Mousavi Primate City Index for Iran’s Urban System assessment. GEOGRAPHY, ENVIRONMENT, SUSTAINABILITY, 18(1), 44–53. https://doi.org/10.24057/2071-9388-2025-3218 

Mousavi, M., Jafarpour Ghalehteimouri, K., & Bayramzadeh, N. (2025). Assessing social infrastructure in border areas from a city prosperity perspective: a case study of border townships in West Azarbaijan Province, Iran. Discov. Cities, 2(1), 1–20. https://doi.org/10.1007/s44327-025-00057-3 

Mousavi, M., Jafarpour Ghalehteimouri, K., Bagheri Kashkouli, A., & Bayramzadeh, N. (2024). Mitigating development barriers and addressing disparities in border cities of Iran: a comprehensive analysis of border provinces and influential factors. Geojournal, 89(4), 1–20. https://doi.org/10.1007/s10708-024-11181-9 

Rahmawati, Y., Utomo, C., Muhamad Sukri, N. S., Yasinta, R. B., & Al-Aidrous, A.-H. M. (2020). Environmental Enhancement through High-Rise Building Refurbishment. In Sustainability (Vol. 12, Issue 22). https://doi.org/10.3390/su12229350 

Ruel, E., Oakley, D. A., Ward, C., Alston, R., & Reid, L. W. (2013). Public housing relocations in Atlanta: Documenting residents’ attitudes, concerns and experiences. Cities, 35(Complete), 349–358. https://doi.org/10.1016/j.cities.2012.07.010 

Serrano-Jiménez, A., Lima, M. L., Molina-Huelva, M., & Barrios-Padura, Á. (2019). Promoting urban regeneration and aging in place: APRAM – An interdisciplinary method to support decision-making in building renovation. Sustainable Cities and Society, 47, 101505. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.scs.2019.101505 

Tall Buildings Historic England Advice Note 4. (2015). HistoricEngland.org.uk/advice/planning Weiler, V., Harter, H., & Eicker, U. (2017). Life cycle assessment of buildings and city quarters comparing demolition and reconstruction with refurbishment. Energy and Buildings, 134, 319–328. https://doi.org/https://doi.org/10.1016/j.enbuild.2016.11.004 

Varesi, H., & Karimi, L. (2017). Geographical analysis of high-rise buildings: A case study of the southern Zayanderud River areas in Isfahan city. Spatial Geography, 7(24), 1-13. https://sid.ir/paper/251070/fa [In Persian]

Wing, H. D. C., Yung, Y., Wah, P. S., & Ervi, L. (2012). Achieving Sustainable Urban Renewal in Hong Kong: Strategy for Dilapidation Assessment of High Rises. Journal of Urban Planning and Development, 138(2), 153–165. https://doi.org/10.1061/(ASCE)UP.1943-5444.0000104 

Yau, Y., Chi‐wing Ho, D., Chau, K., & Lau, W. (2009). Estimation algorithm for predicting the performance of private apartment buildings in Hong Kong. Structural Survey, 27(5), 372– 389. https://doi.org/10.1108/02630800911002639 

Zancheti, S., & Piccolo, R. (2015). Dynamic integrity: A concept to historic urban landscape. Journal of Cultural Heritage Management and Sustainable Development, 5, 82. http://dx.doi.org/10.1108/JCHMSD-03-2014-0009 

 

---

[1]  CBR (Case-Based Reasoning)

[2]  DBA (Data Envelopment Analysis)

[3]  : Repair, Maintenance and Improvement