ماهیت فقهی و حقوقی عقد اجاره در مورد املاک غیرتجاری

الموضوعات :

سیدمجتبی حسینی ¹ , سید حسام الدین حسینی ² , منصور عطاشنه ³

1 - دانشجوی دکتری، گروه حقوق خصوصی، پردیس علوم و تحقیقات خوزستان، دانشگاه آزاد اسلامی، اهواز، ایران دانشجوی دکتری، گروه حقوق خصوصی، واحد اهواز، دانشگاه آزاد اسلامی، اهواز، ایران.
2 - استادیار، گروه فقه و مبانی حقوق اسلامی، مرکز تحقیقات پژوهش های قرآنی با رویکرد سبک زندگی اسلامی ، واحد اهواز، دانشگاه آزاد اسلامی، اهواز، ایران.
3 - استادیار، گروه حقوق، دانشگاه شهید چمران، اهواز، ایران.

تاريخ الإرسال : 08 الإثنين , ربيع الثاني, 1445 تاريخ التأكيد : 05 الخميس , شعبان, 1445 تاريخ الإصدار : 19 الأحد , ربيع الأول, 1446

الکلمات المفتاحية: اماکن غیر تجاری, عقد اجاره, ماهیت فقهی و حقوقی,

ملخص المقالة :

قرارداد "اجاره به شرط تملیک" یک نهاد حقوقی است که مهد آن حقوق کامن لا محسوب می شود و در برخی از نظام های حقوقی از جمله حقوق ایران پذیرفته شده است. این قرارداد به صورت امروزی سابقه فقهی ندارد و به همین دلیل در قانون مدنی ما ذکر نشده است. اصطلاح "اجازه به شرط تملیک" که برای اولین بار در سال 1361 توسط شورای پول و اعتبار در حقوق ایران به کار گرفته شد, قراردادی است که به موجب آن, مورد معامله اجاره داده می شود و در ضمن آن شرط می شود که مالکیت مورد معامله در پایان مدت اجاره در صورت انجام شروط عقد و پرداخت همه اقساط مال الاجاره توسط مستاجر, به وی انتقال یابد.درباره ماهیت حقوقی این قرارداد نظرهای گوناگونی مطرح شده است. به اعتقاد ما ماهیت حقوقی این قرارداد,"اجاره" است و با فروش اقساطی و بیع معلق فرق دارد, زیرا در فروش اقساطی مالکیت خریدار بلافاصله پس از عقد پدید می آید, در حالی که در "اجاره به شرط تملیک" مالکیت طرف دیگر, پس از پرداخت آخرین قسط و انجام همه شروط عقد, تحقق می یابد.در این قرارداد, شرط تملیک, یک شرط نتیجه است. در بیع معلق قبل از حصول معلق علیه, مالکیت مبیع برای خریدار پدید نمی آید و لذا تصرف او در مبیع, جواز حقوقی ندارد؛ در حالی که در "اجاره به شرط تملیک" تصرف مستاجر به دلیل مالکیت وی نسبت به منافع دارای وجهه حقوقی است.قرارداد اجاره به شرط تملیک یک عقد لازم, تملیکی و معوض است و مورد معامله می تواند خانه, زمین یا هر نوع کالای دیگر در بخش های خدمات, کشاورزی, صنعت و معدن باشد و باید شرایط عین مستاجره در عقد اجاره را دارا باشد. حقوق و تکالیف طرفین این قرارداد تابع عقد اجاره است. 

المصادر:

- روحانی، کارن و شکرزاده گروی، محمـد (1396)، بررسـی موجبـات درخواسـت تخلیـه در قـوانین مـوجر و مســتاجر 56 و 76 و قــانون مــدنی و فقــه اســلامی،همایش بــین المللــی حقــوق علــوم سیاســی و معــارف اسلامی، قرچک
- خاوری، محمودرضا (1371)، حقوق بانکی، تهران، انتشارات موسسه بانکداری ایران
- ذهنی تهرانی، محمد جواد (1366)، المباحث الفقهیة في شرح الروضة البهیة، قم، انتشارات وجدانی
- خمینی‌، روح الله (1383)، ترجمه تحریرالوسیله، مترجم محمد قاضی‌زاده و علی اسلامی، قم، جامعه مدرسین حوزه علمیه قم، دفتر انتشارات اسلامی
- خمینی، روح الله (1386)، کتاب البیع (جلد پنجم)، تهران، موسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی ( چاپ و نشر عروج)
- جعفری لنگرودی، محمد جعفر (1380)، ترمینولوژی حقوق، تهران، انتشارات گنج دانش
- صدر، محمد باقر (1389)، بانکداری بدون ربا، مترجم مرتضی زنجانی شریعتمدار، قم، نشر فرهنگ سبز
- شافعی، محمد بن ادریس (1396) الرساله، ترجمه ژیلا مرادپور و علی صارمی، تهران، نشر احسا
- شیخ مفید، محمد بن محمد بن نعمان (1413)، المقنعه، قم، ناشر كنگره جهانى هزاره شیخ مفید
- فاضل آبی، زین الدین ابوعلی (1408)، كشف الرموز فی شرح المختصر النافع، قم، انتشارات جماعت المدرسین
- قلعه کوهی، کامران و الیکی، بهاره و نجفی بابادی، مـریم (1400)، اعطـای مهلـت اضـافی بـه منظـور اجرای تعهدات قراردادی در حقوق آلمان و ایران،وچهارمین کنفـرانس بـین المللـی فقـه، حقـوق و پژوهشهای دینی
- طوسی، عباس، و کاشانی، جواد (1398)، تحلیل اقتصـادی مـداخلات حقـوقی دولـت در روابـط استیجاری بر اساس ایده کارایی بازار و شکست آن. پژوهش حقوق خصوصی، 6(29)1۳0-109
- علامه حلی، حسن بن یوسف (1414)، تذکره الفقها، قم، موسسه آل بیت (ع)
- فیاض محمد اسحاق (1426) توضیح المسائل (فیاض)، قم، نشر مجلسی
- کاتوزیان، ناصر (1371)، حقوق مدنی، عقود معین، تهران، شرکت انتشار
- کاتوزیان، ناصر (1372)، قواعد عمومی قراردادها ()، تهران، شرکت سهامی انتشار
- کاتوزیان، ناصر (1374)، حقوق مدنی عقود معین (قسمت اول) (معاملات معوض، عقود تملیکی، بیع، معاوضه، اجاره، قرض)، تهران، شرکت انتشار
- کاتوزیان، ناصر (1390)، دوره مقدماتی حقوق مدنی: اعمال حقوقی – قرارداد، ایقاع، تهران، گنج دانش
- کیایی، عبدالله (1384)، قانون مدنی و فتاوای امام خمینی (ره)، تهران، انتشارات سمت
- گلپایگانی محمدرضا (1414)، مجمع المسائل ( ج سوم)، قم، موسسه دار القرآن الکريم
- صافی، لطف‌‌الله (1385 )، جامع الأحکام (جلد 5)، قم، انتشارات دفتر تنظيم و نشر آثار حضرت آيت الله العظمی صافی گلپایگانی
- عدل [منصورالسلطنه]، مصطفی (1385)، حقوق مدنی، قم، نشر طه
- محقق حلی، جعفر بن حسن (1368)، شرایع الاسلام (جلد 19)، ترجمه یزدی، تهران، مؤسسه انتشارات و چاپ دانشگاه تهران
- محقق داماد، مصطفی (1381)، قواعد فقه (بخش مدنی)، تهران، انتشارات سمت
- محقق داماد، مصطفی (1384)، قواعد فقه (بخش مدنی - مالکیت و مسئولیت)، تهران، مرکز نشر علوم اسلامی
- محمدی، زینب، محقق داماد، مصـطفی، و حبیبـی مجنـده، محمـد (1399)، تـاثیر حقـوق بشـر بـر حقـوق قراردادها درآلمان، انگلیس و ایران. حقوق اسلامی، 11(65)10-19۳.
- منتظری، حسینعلی (1384)، استفتاءات (منتظری)، قم، نشر سايه
- موسوی اردبیلی، عبد الکریم (1388)، توضیح المسائل، قم، انتشارات نجات
- موسوی بجنوردی، محمد (1379)، قواعد فقهیه ، تهران، انتشارات مؤسسه تنظیم و نشر آثار امام خمینی (ره)، مؤسسه چاپ و نشر عروج
- میرزای قمی، ابوالقاسم بن محمدحسن (1371)، جامع الشتات (جلد 3)، تهران، نشر کيهان
- هــــــادی، ســــــولماز (1397)، تحلیــــــل حقــــــوقی انتقــــــال عــــــین مســــــتاجر در قــــــانون مدنی، قانون یار دوره دوم زمستان 1397 شماره 8
- هاشمی شاهرودی، محمود (1382)، فرهنگ فقه مطابق مذهب اهل بیت علیهم السلام، قم، انتشارات مؤسسه دائرة المعارف فقه اسلامی بر مذهب اهل بیت (علیهم السلام)
- یزدی، محمد کاظم بن عبد العظیم (1381)، غایة القصوی فی ترجمة العروة الوثقی، مترجم عباس قمی، مصحح علیرضا اسداللهی‌فرد، قم، انتشارات صبح پیروزی

نص كامل:



 

Biannual journal of jurisprudential principles of Islamic law Vol. 16— no. 2— spring and summer2022— Issue 32

 

 

 

Research Article

The jurisprudential and legal nature of lease contracts for non-commercial properties

Seyed Mojtaba Hosseini¹, Seyed Hessamoddin Hosseini², Mansour Atasheneh ³

 

Received: 2023/10/23       Accepted: 2024/02/15

Abstract

The "lease with possession" contract is a legal entity that is considered to be the cradle of common law and has been accepted in some legal systems, including Iranian law. This contract has no jurisprudential precedent today and for this reason it is not mentioned in our civil law. The term "lease with possession", which was first used in Iranian law in 1982 by the Money and Credit Council, is a contract by which the subject of the transaction is leased and, at the same time, it is stipulated that the ownership of the subject of the transaction will be transferred to the lessee at the end of the lease term if the terms of the contract are fulfilled and all installments of the leased property are paid by the lessee. Various opinions have been raised about the legal nature of this contract. In our opinion, the legal nature of this contract is "lease" and it is different from installment sales and suspended sales, because in installment sales, the buyer's ownership arises immediately after the contract, while in "lease with possession condition" the other party's ownership is realized after paying the last installment and fulfilling all the conditions of the contract. In this contract, the possession condition is a condition of result. In a suspended sale, the buyer does not acquire ownership of the sold item before the suspended purchase, and therefore his possession of the sold item is not legally permissible; while in "lease with possession condition" the possession of the tenant due to his ownership of the benefits has a legal face. The lease with possession condition contract is a necessary, possessive and reciprocal contract and the subject of the transaction can be a house, land or any other type of goods in the service, agricultural, industrial and mining sectors and must have the same conditions as the tenant in the lease contract. The rights and obligations of the parties to this contract are subject to the lease contract.

 

Keywords: Lease, ownership of interests, civil rights, Iran, Islamic jurisprudence. 

 

 

---

[1]  - PhD student, Department of Private Law, Khuzestan Science and Research Branch, Islamic Azad University, Ahvaz. Iran. / PhD student, Department of Private Law, Ahvaz Branch, Islamic Azad University, Ahvaz, Iran.

[2] - Assistant Professor, Department of Law, Ahvaz Branch, Islamic Azad University, Ahvaz, Iran. (corresponding author) [e-mail]

[3] - Assistant Professor, Department of Law, Shahid Chamran University, Ahvaz, Iran.

 

مقاله پژوهشی

ماهیت فقهی و حقوقی عقد اجاره در مورد املاک غیرتجاری

سیدمجتبی حسینی¹، سیدحسام الدین حسینی²، منصور عطاشنه³

 

چکیده

قرارداد "اجاره به شرط تملیک" یک نهاد حقوقی است که مهد آن حقوق کامن لا محسوب می شود و در برخی از نظام های حقوقی از جمله حقوق ایران پذیرفته شده است. این قرارداد به صورت امروزی سابقه فقهی ندارد و به همین دلیل در قانون مدنی ما ذکر نشده است. اصطلاح "اجازه به شرط تملیک" که برای اولین بار در سال 1361 توسط شورای پول و اعتبار در حقوق ایران به کار گرفته شد, قراردادی است که به موجب آن, مورد معامله اجاره داده می شود و در ضمن آن شرط می شود که مالکیت مورد معامله در پایان مدت اجاره در صورت انجام شروط عقد و پرداخت همه اقساط مال الاجاره توسط مستاجر, به وی انتقال یابد.درباره ماهیت حقوقی این قرارداد نظرهای گوناگونی مطرح شده است. به اعتقاد ما ماهیت حقوقی این قرارداد,"اجاره" است و با فروش اقساطی و بیع معلق فرق دارد, زیرا در فروش اقساطی مالکیت خریدار بلافاصله پس از عقد پدید می آید, در حالی که در "اجاره به شرط تملیک" مالکیت طرف دیگر, پس از پرداخت آخرین قسط و انجام همه شروط عقد, تحقق می یابد.در این قرارداد, شرط تملیک, یک شرط نتیجه است. در بیع معلق قبل از حصول معلق علیه, مالکیت مبیع برای خریدار پدید نمی آید و لذا تصرف او در مبیع, جواز حقوقی ندارد؛ در حالی که در "اجاره به شرط تملیک" تصرف مستاجر به دلیل مالکیت وی نسبت به منافع دارای وجهه حقوقی است.قرارداد اجاره به شرط تملیک یک عقد لازم, تملیکی و معوض است و مورد معامله می تواند خانه, زمین یا هر نوع کالای دیگر در بخش های خدمات, کشاورزی, صنعت و معدن باشد و باید شرایط عین مستاجره در عقد اجاره را دارا باشد. حقوق و تکالیف طرفین این قرارداد تابع عقد اجاره است.

واژگان کلیدی: اماکن غیر تجاری، عقد اجاره، ماهیت فقهی و حقوقی 

 

مقدمه

وضعیت سازمان نیافته مسکن در سراسر جهان، نیروی محرکه تاکید بر «حق مسکن مناسب» به عنوان یکی از حقوق بشر توسط نهادهای مختلف سازمان ملل متحد و سازمانهای جامعه مدنی در سراسر جهان بود. پـس از انقلاب اسلامی در ایران، دولت جمهوری اسلامی ایران دستورالعملها و سیاستهای کلی مسـکن را در زمینـه برنامـههـای توسـعه اقتصادی اجتماعی و فرهنگی برای اخذ حق مسکن مناسب که به صراحت در قـانون اساسـی مقـرر شـده اسـت، تأیید کرده است. تعداد زیاد خانواده های بدون سرپناه و همچنین واحدهای مسکونی نامناسب به ویژه در حومـه شهرها از جمله مسائلی است که به عنوان بد مسکن و بی خانمان تلقی میشود که، ضـرورت تحلیل مقـررات و شاخصهای مرتبط با مسکن را آشکار میکند. در این پژوهش ابتدا به تحلیل و تعریف قوانین اجاره مسـکن و مفـاد آن در کشورهای ایران و آلمان پرداخته میشود تا تصویر روشنی از قوانین استیجاری مسکن در نظام حقوقی ایران و آلمان ارائـه شـود. سپس به بررسی اهمیت وظایف دولـت در مـورد مسـکن پرداختـه و در نهایت کـارایی مقـررات مربوط به مسکن را با مقایسه این مقررات و میزان صلاحیت آنها بر اساس شاخصهای مسکن بررسی می گردد. قوانین ایران در مورد اجاره و به ویژه اماکن غیرتجاری، علیرغم تغییرات عمده در قوانین، به دلیل نبود تعـاریف روشن در زمینههای مختلف موضوعات فوق، دادگاهها و وکلا را در استفاده از آن با مشکل مواجه کرده است، زیرا رویکرد قانونگذاری در مورد موجر و مستاجر روابط در سالهای 1356 و 1376 به گونه‌ای بوده اسـت کـه هر یک به نحوی قوانین قبلی را نقض میکنند، در حالی که هر یک از این قوانین در حوزه خود همچنـان قابـل اجرا هستند. این امر منجر به تفسیرهای متفاوت از قوانین و در نتیجه اختلاف نظر حقوقـدانان مـیشـود. برای مثال، یکـی از تعارضات مربوط به حق حصول سرقفلی و تجارت است که در حال حاضر بین وکلا در ایـن زمینـه سـردرگمی وجود دارد. بنابراین این مسائل باعث ایجاد مشکلات اساسی در نحوه نگارش قانون می شود. یکی از شیوه‌های موثر در مطالعات حقوقی برای یافتن راه حل مناسب برای این گونه مشکلات، مطالعه تطبیقی قوانین کشورها برای دستیابی به نتایج معقول‌تر در این زمینه است که در این مورد مطالعۀ تطبیقی حقوق ایران و آلمان در قوانین اجارۀ املاک مسکونی مورد توجه قرار گرفته است. البته همانطور که خـواهیم دید، علیرغم شباهتهای ظاهری قوانین موجر و مستاجر ایـران و آلمـان ، عمـلاً تفـاوتهـای اساسـی (حتـی در تعاریف) بین این دو قانون وجود دارد که در پژوهش حاضر سعی شده است موضوعات بحـث برانگیـز بررسـی گردد. بنابراین با توجه به این که ادبیات تحقیق در این حوزه – اجاره اماکن مسکونی در ایران و آلمان –  محدود و معدود است، این تحقیق می تواند دارای نوآوریهای قابل توجهی در این عرصه باشد.

 

2- اجاره به شرط مباشرت

اگر در قرارداد اجاره، تصریح گردد که فقط خود مستأجر، حق استیفا از عین مستأجره را دارد؛ چنین عقدی را، اجاره به شرط مباشرت نامند. از همین رو، در صورتی که شرط مباشرت شده باشد، اجاره با فوت مستاجر باطل می گردد .

اگر مباشرت مستأجر را در انتفاع عين مستأجره شرط كند و مستأجر عين مستأجره را به ديگرى اجاره دهد و به او تسليم كند، ضامن است. زيرا عين مستأجره نزد مستأجر امانت مالكى است و تسليم آن به ديگرى بدون اذن مالك تعدى است و از امانت خارج مى‌شود و به منزله غصب مى‌شود، بلكه بر حسب قواعد باب ضمان نسبت به عين ضامن است و در آن احكام تلف عين غصب شده جارى مى‌شود (موسوی بجنوردی، 93:1379).

شرط مباشرت مستاجر به دو گونه قابل تصور است: یا قید است؛ که در این صورت با انتفای مباشرت مستأجر در استیفا از مورد اجاره، عقد مزبور نیز منفسخ می‌گردد؛ زیرا با ازاله قید، مقید نیز از بین می‌رود، یا اینکه ماهیت شرط مباشرت، شرط ضمن عقد، و به عبارتی تعهدی فرعی است؛ که در چنین فرضی، در صورت عدم امکان انتفاع مستأجر از عین مستأجره، و سپردن مورد اجاره به غیر توسط او، موجر می‌تواند با استناد به خیار تخلف شرط، قرارداد را فسخ نماید، منظور قانونگذار در این ماده، فرض اول است، و اگر منظور قانونگذار از شرط مباشرت در این ماده، شرط ضمن عقد باشد؛ در این صورت با وفات مستأجر، قرارداد منفسخ نگردیده؛ و به دلیل تعذر شرط، برای موجر حق فسخ به وجود می‌آید، که البته مقنن، نظر به قید بودن مباشرت دارد نه شرط بودن آن.

برخی نیز بر این باورند که حتی اگر شرط مباشرت نشده باشد، و مستاجر عین مورد اجاره را به دیگری اجاره ندارد، حق ندارد اجاره بیشتری بگیرد. در صورتى كه در عقد اجاره، شرط مباشرت نشده باشد، مستأجر مى‌تواند عين موردِ اجاره را به كمتر يا مساوى اجاره بدهد. امّا اجاره دادنِ‌ به بيشتر از آنچه خودش اجاره كرده غير از خانه، دكان، اجير و كشتى جايز است. ولى موارد ياد شده (خانه...) در صورتى به بيشتر جايز است كه يكى از دو شرط را دارا باشد: ۱ - در آنها كارى انجام داده باشد ۲ - اجرت جديد از جنس اجرت قبلى نباشد (فیاض، 388:1426). همین مورد نیز از امام خمینی به این صورت استفتا شده است :« مالك و يا مالكينى يك باب مغازه را با دريافت مبلغى به عنوان سرقفلى بدون شرط عدم واگذارى به غير، در اختيار مستأجرى مى‌گذارند، مستأجر حقّ پرداخت سرقفلى و اجاره را با مبلغى بيشتر از مبلغ مذكور، به ديگرى واگذار مى‌نمايد با رضايت طرفين، آيا به نظر مبارك واگذار كننده نسبت به مازاد، مجوّز شرعى دارد يا خير؟» که ایشان در جواب گفته‌اند « در فرض سؤال، واگذاردن مستأجر حقّ سرقفلى خود را به ديگرى به مازاد مانع ندارد ولى اجاره دادن دكان به اجرتى بيشتر از اجرت اوّل بدون احداث خصوصيّتى در آن جايز نيست. (کیایی، 530:1384).»

 

خیار تخلف شرط:

خيار اشتراط یا خيار تخلّف شرط عبارت است از تسلّط فروشنده يا خريدار بر فسخ عقد به سبب تخلّف مشروطٌ عليه از شرط. تفاوت خيار اشتراط با خيار شرط آن است كه سبب ثبوت خيار اشتراط، تخلّف مشروطٌ عليه از شرط و عدم وفا به آن است؛ در حالى كه سبب خيار شرط، شرط كردن خيار در عقد است. از آن در باب تجارت سخن گفته‌اند.

موضوع خيار اشتراط، هر عقد لازمى است كه متضمن شرط يا شرايط صحيح و لازم الوفا بوده و مشروط عليه از وفا كردن به آن سر باز زده باشد. در اين صورت براى مشروط له خيار ثابت مى‌شود. ثبوت خيار اشتراط با تخلّف مشروط عليه از شرط، اتفاقى است؛ ليكن در اينكه وفا به شرط بر مشروط عليه واجب، و تخلف از آن گناه است يا نه، اختلاف است. بنابر قول به وجوب وفا، در اينكه به صرف عدم وفا، خيار ثابت مى‌شود يا تنها در صورت عدم امكان تحصيل شرط، حتّى با اجبار مشروط عليه بر وفا به شرط، از سوى حاكم، اختلاف است. برخى، مشروط له را در صورت عدم وفاى مشروط عليه به شرط، بين اجبار او به وفا در صورت امكان، و اعمال حقّ‌ خيار (فسخ عقد) مخيّر دانسته‌اند.

صحّت شرط ضمن عقد منوط به اين امور است: مقدور باشد، مشروع باشد، داراى غرض عقلايى درخور اعتنا باشد، مخالف كتاب و سنّت نباشد، منافى مقتضاى عقد نباشد و معلوم باشد و نه مجهول و مبهم (هاشمی شاهردی، 541:1382).

در گذشته بیان كردیم كه در فرضی كه شرط فعلی در عقد بشود صرف تخلف مشروط علیه موجب تحقق خیار تخلف شرط برای مشرط له نمی شود بلكه باید مشروط له مراتب پیش بینی شده در مواد 237الی 239 ق.م را طی نماید تا خیار تخلف شرط برای او محقق شود ولی در مورد عقد اجاره قضیه مستثنا است وچنانكه قبلا هم اشاره كردیم به صرف اینكه مشروط علیه(اعم از اینكه موجر باشد یامستأجر) از شرایط مقرر در اجاره تخلف كندلازم نیست مشروط له ابتداء الزام مشروط علیه را(مطابق مواد237و238ق.م)به انجام شرط الزام کندبلکه ازهمان ابتداء برای مشروط له(کسی که شرط به نفع اوشده است) خیار تخلف شرط بوجود می آید ومشروط له حق فسخ پیدا می كند .در این مورد قانونگذار در قسمت اخیر ماده 496 می گوید:«.....ونسبت به تخلف از شرایطی كه بین موجر ومستأجر مقرر است فخیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت می گردد.»

 

3- خیار شرط:

 خيار شرط عبارت از حقّ‌ خيار ثابت به سبب شرط كردن آن در عقد است. حقيقت خيار شرط عبارت است از تسلّط دارندۀ حقّ‌ خيار بر فسخ عقد به سبب شرط كردن خيار براى خود در عقد. از آن در باب تجارت سخن گفته‌اند. شرط كردن خيار - يعنى اختيار فسخ يا امضاى معامله - در عقد موجب ثبوت حقّ‌ خيار براى كسى مى‌شود كه اين حق براى او قرار داده شده است.

خيار شرط به لحاظ زمان، حدّ معينى ندارد؛ بلكه هر مدت از زمان؛ كوتاه باشد يا طولانى، جايز است در عقد شرط شود، و نيز جايز است آغاز زمان تعيين شده متصل به عقد باشد يا منفصل از آن؛ ليكن بايد معيّن باشد؛ به گونه‌اى كه احتمال كاهش يا افزايش آن نرود وگرنه هم شرط باطل است و هم معامله.

مشهور قدما شرط كردن خيار بدون ذكر مدت را صحيح و مدت خيار را در اين صورت تا سه روز دانسته‌اند. شرط كردن خيار در عقد براى هريك از فروشنده و خريدار و نيز براى اجنبى به تنهايى يا همراه يكى از دو طرف عقد صحيح است.

خيار شرط، علاوه بر بيع در ديگر عقود لازم؛ اعم از معاوضى يا غير معاوضى - جز نكاح و نيز بنابر مشهور، وقف - جارى مى‌شود. برخى، آن را در ضمان، صلح، هبۀ لازم، رهن و بيع صَرف جارى ندانسته‌اند. خيار شرط در عقود جايز و ايقاعات جارى نمى‌شود.

شرط خیار نیز به سود هریك از موجر یا مستأجر به موجب مقررات قانون مدنی در عقد اجاره ممكن است .هرچند در قسمت اخیر ماده 498ق.م صرفا به خیار شرطی كه به نفع مستأجر شرط شده باشد اشاره شده است اما به نظر می رسد شرط خیار برای موجر هم منع قانونی نداشته باشد (هاشمی شاهرودی، 546:1382).

4- خیار تبعض صفقه:

خيار تبعّض صَفقه خيار ثابت به سبب بطلان معامله نسبت به بعض كالا يا بهاى آن است. ماهيت خيار تبعّض صفقه عبارت است از تسلّط فروشنده يا خريدار بر فسخ عقد به سبب بطلان معامله نسبت به بخشى از كالا يا بهاى آن. تفاوت اين خيار با خيار شركت در اين است كه در خيار شركت عوض معامله يك چيز است؛ كالا يا بهاى آن كه معامله نسبت به بعض آن صحيح و نسبت به بعض ديگر باطل است؛ اما در خيار تبعّض صفقه عوض معامله گاه يك چيز است كه معامله نسبت به بعض آن صحيح و نسبت به بعض ديگر باطل است و گاه دو چيز، كه معامله نسبت به يكى صحيح و نسبت به ديگرى باطل خواهد بود. برخى، خيار تبعّض صفقه را تنها در صورت تعدّد كالا يا بهاى آن جارى دانسته‌اند و صورت يكى بودن كالا يا بهاى آن را مجراى خيار شركت مى‌دانند. از اين عنوان در متون حقوقی در باب تجارت سخن رفته است (هاشمی شاهرودی، 543:1382).

خیار تبعض صفقه در فرضی مطرح می شود كه یا قسمتی از مورد اجاره ملك غیر در آید یا اینكه بخشی از عین مستأجره تلف شود. در این صورت مستأجر می تواند یا به نسبت بخشی كه تلف شده است اجاره را تقلیل دهد وعقد اجاره را فسخ نكند یا اینكه عقد اجاره را با استفاده از خیار تبعض صفقه فسخ نماید. قانونگذار در ماده 483ق.م می گوید:« .....و در صورت تلف بعض آن، مستأجر حق دارد اجاره را نسبت به بقیه فسخ كند یا فقط مطالبه تقلیل نسبی مال الاجاره نماید»

بنابراین هرگاه خريدار در يك معامله دو چيز را بخرد و سپس معلوم شود كه يكى از آن دو قابل تملّك نيست يا از آنِ‌ غير فروشنده است و او اجازه فروش آن را ندهد، معامله نسبت به آن بخش باطل است و خريدار نسبت به بخش ديگر از كالاى مورد معامله خيار تبعّض صفقه پيدا مى‌كند و مى‌تواند عقد را فسخ كند يا آن را در برابر بهاى آن بخش از كالا امضا و اضافه بهاى پرداختى را باز پس گيرد. حكم ياد شده در موردى كه فروشنده دو چيز را به عنوان بهاى كالا دريافت كند و عقد نسبت به يكى باطل باشد نيز جارى است.

اصولاً بطلان عقد در اثر حدوث عیب قابل تصور است. اگر عیب موجب فقدان یکی از ارکان اساسی صحت معامله گردد، عقد باطل می شود و دیگر نوبت به بحث خیارات نمی رسد. زیرا بحث خیارات مربوط به عقودی می باشد که به نحو صحیح منعقد شده و نافذ می باشد.

ماده ۴۳۴ قانون مدنی در این مورد مقرر نموده : اگر ظاهر شود که مبیع معیوب اصلا مالیت و قیمت نداشته بیع باطل است و اگر بعض مبیع قیمت نداشته باشد. بیع نسبت به آن بعض باطل است و مشتری نسبت به باقی از جهت تبعیض صفقه اختیار فسخ دارد.

بخش اول ماده مزبور ناظر به ماده ۲۱۵ قانون مدنی بوده و در فرضی است که کالا در اثر عیب مالیت ندارد و در موردی قابل اجرا است که مبیع هنگام تراضی و وقوع بیع ، فاقد مالیت باشد. زیرا به موجب این ماده مورد معامله باید مالیت داشته باشد و همچنین به موجب ماده ۳۴۸ همان قانون بیع چیزی که مالیت ندارد باطل است.

اثر بطلان در این فرض بازگشت هر یک از عوضین و کلیه منافع و متعلق به آن به مالک قبلی می باشد زیرا بطلان عقد اثر رجعی داشته و عقد را از ابتدا کان لم یکن می کند.

اما بخش دوم ماده یکی از زمینه‌های ایجاد خیار تبعض صفقه می باشد. زیرا بطلان قسمتی از مبیع به هر سببی از اسباب که باشد موجب خیار تبعض صفقه بوده و مالیت نداشتن قسمتی از مبیع نیز یکی از این اسباب است.

خیار تبعض صفقه در برگیرنده دو حق برای مشتری می باشد. اول این که وفق آن می تواند عقد را فسخ نماید و دوم این که می تواند نسبت به قسمتی که بیع واقع شده است عقد را قبول و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده ثمن را استرداد کند. برای تعیین مقدار این ثمن آن قسمت از مبیع که به ملکیت مشتری در آمده است منفردا قیمت می شود و هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماعی دارد پیدا شود، به همان نسبت از ثمن را بایع نگه داشت و بقیه را باید به مشتری رد نماید. اجرای این قاعده در فرض که بخشی از مبیع مالیت ندارد با این مشکل روبرو است که چگونه می توان برای کالایی که بها و مصرفی ندارد بها تصور کرد ؟

بعضی از حقوقدانان برای حل این مشکل پیشنهاد نموده اند که در این مورد مجموع مبیع را به فرض این که دارای منظور می باشد تقویم کنند تا نسبت مورد نظر برای کاستن از ثمن به دست آید. این نظر تلاشی برای رعایت قصد مشترک طرفین است. از این دیدگاه اگر تبانی بر سر خرید و فروش قسمتی که مالیت ندارد شده باشد بی گمان بخشی از ثمن به آن اختصاص یافته و نباید بهای معهود را در برابر قسمت سالم دانست. اما بعضی دیگر از حقوقدانان در برابر نظر مذکور ایراد نموده اند که اولا راه حل قانونی در فرض مالیت نداشتن بخشی از مبیع کارایی ندارد. بلکه آنچه که پیشنهاد شده راه حلی خیالی و احتمالی است. خیالی از آن جهت که قسمتی از مبیع که مالیت ندارد در بازار بهایی نیز ندارد و بی مصرف است و احتمالی بدین اعتبار که چگونه می توان برای کالایی که بها و مصرفی ندارد با فرض این که منفعت منظور در آن هست بها معین کرد. ثانیا ، چنین تکلیفی ضرورت ندارد. زیرا در این فرض خریدار می تواند به دلیل تجزیه شدن قرار داد آن را فسخ کند و تمام ثمن را بازستاند. این اختیار برای جلوگیری از ضرر او کافی است و نباید به راهی گام نهاد که امکان حرکت در آن نیست.

به نظر می رسد که نظر اخیر به اطلاق ماده ۴۳۴ موافقت است چرا که در این ماده قانون گذار اشاره ای به تقسیم ثمن کند و تنها فسخ قرار داد را چاره جبران ضرر می داند. به نحوی که در قسمت اخیر آن مقرر شده «و مشتری نسبت به باقی ، از جهت تبعض صفقه ، اختیار فسخ دارد»

حال ممکن است همین مشکل در اجاره هم موضوعیت پیدا کند. فرضاً شخصی مغازه و انباری را اجاره کرده و حال یکی از آنها اصولاً فاقد شرایط اساسی عین مستاجره مورد نظر بوده است. می تواند یا فسخ کند یا با خیار تبعض صفقه یکی را بپذیرد. یا در فرض دیگری، شخصی خانه‌ای را با چهار پارکینگ مازاد اجاره کرده است. حال کاشف به عمل آمده که سه تا از پارکینگها در ملک دیگری است و متعلق عین مستاجره نیست. مستاجر بین اعلان بطلان عقد یا خیار تبعض صفقه مخیر است.

5- خیار تعذر تسلیم:

چنان كه پیش از این اشاره شد یكی از تكالیف موجر این است كه عین مستأجره را تسلیم مستأجر نماید ودر صورت امتناع اجبار می شود و اگراجبار او ممكن نباشد مستأجر حق فسخ دارد . در این موارد خیار تعذر تسلیم ایجاد می شود.

فی الواقع خيار تعذّر تسليم، ثبوت حقّ‌ خيار براى خريدار به سبب عدم امكان تحويل عوض است. حقيقت خيار ياد شده تسلّط خريدار بر فسخ عقد است در فرض عدم امكان تحويل عوض (كالا) از سوى فروشنده. از آن در باب تجارت سخن گفته‌اند. هرگاه فروشنده پس از عقد نتواند كالايى را كه فروخته، تحويل دهد، مانند آنكه اسبى كه فروخته قبل از تحويل فرار كند، خريدار بين فسخ عقد و باز پس گرفتن بهاى پرداختى و بين امضاى آن و دريافت بهاى كالا از فروشنده مخيّر است.

درثبوت خيار، تفاوتى بين آن كه عين موجود باشد يا تلف شده باشد نيست (خمینی، 587:1386). خيار تعذّر تسليم، علاوه بر بيع در ديگر عقود لازم مالى همچون اجاره، صلح، مزارعه و مساقات جارى مى‌شود؛ از اين رو، در صورت ناتوانى اجير از انجام دادن كار مورد اجاره، مستأجر مى‌تواند اجاره را فسخ كند (هاشمی شاهرودی، 417:1383).

ممکن است موجر توان تسلیم نداشته باشد ولی به روش دیگری امکان پذیر باشد. لذا سوال پیش می آید که چنانچه تسليم مبيع از سوى بايع متعذّر شود، ولى از سوى مشترى يا شخص ثالث امكان تسلّم باشد، آيا مى‌توانند به قبض اقدام كنند يا خير؟ اگر بلى، هزينۀ اين تسلّم يا قبض به عهدۀ كيست‌؟ در جواب یکی از مراجع (منتظری) چنین فرموده که با امكان تسليم و لو به استمداد از خود مشترى يا شخص ثالث، تعذّر صادق نيست و خيار ندارد. و در صورت امتناع بايع، حاكم شرع يا عدول مؤمنين او را مجبور به تسليم و لو بالواسطه مى‌كنند (منتظری، 279:1384).

 

 

6- خيار غبن در اجاره

از آنجایی که موضوع اجاره نامه، انتقال مالکیت منافع عین مستاجره به مستاجر برای یک بازه زمانی موقت و معین است. به همین دلیل، مستاجر پس از امضای عقد اجاره می‌تواند از منافع عین مستاجره استفاده کند. اجاره، یک قرارداد معاوضی است، به این معنا که مالکیت منافع عین مستاجره در ازای پرداخت اجاره بها به مستاجر منتقل می‌شود. به زبان ساده‌تر، مستاجر در صورتی می‌تواند از منافع عین مستاجره استفاده کند که اجاره بهای آن را پرداخت کرده باشد. یکی از مهمترین دلایل تحقق شرایط استناد به خیار غبن در قرارداد اجاره ، معاوضی بودن این قرارداد است. باید به این نکته توجه داشته باشیم که خیار غبن به قراردادهای معاوضی اختصاص دارد و در قراردادهای رایگان و بلاعوض مانند قرض، تحقق پیدا نمی‌کند.

بنابراین می‌توان بیان داشت که غبن تنها در قراردادهای دارای عوض همچون اجاره نامه جای بحث دارد. زیرا در قراردادهای دارای عوضین، دو مال در ازای یکدیگر داده می‌شود و در نتیجه بحث سود یا ضرر مالی مطرح می‌شود. در صورتی که در قراردادهای بدون عوض، خیار غبن و خیار تاخیر ثمن قابل طرح نخواهد بود.

خيار غَبْن تسلّط دو طرف معامله بر فسخ عقد به سبب غبن است. غبن در لغت به معناى فريب و مكر و در اصطلاح عبارت است از فروختن مالِ‌ خود به كمتر از قيمت واقعى آن و يا خريدن كالايى بيشتر از بهاى واقعى‌اش با جهل مغبون (فروشنده يا خريدار) به واقع.

مراد از كمتر يا بيشتر بودن قيمت به لحاظ شرايط مقرر در معامله است؛ بنابر اين، اگر فروشنده كالايى را كه هزار تومان ارزش دارد به شرط ثبوت خيار براى خود، به كمتر از آن بفروشد، غبن تحقق نمى‌يابد؛ زيرا ارزش كالاى فروخته شده به گونۀ ياد شده كمتر از ارزش كالايى است كه به گونۀ بيع لازم (بيع بدون حقّ‌ خيار براى فروشنده) فروخته مى‌شود. از اين عنوان در متون فقهی در باب تجارت سخن رفته است.

معروف ميان فقها - بلكه بر آن ادّعاى اجماع شده - ثبوت خيار براى فروشنده يا خريدار به سبب غبن در معامله، در صورت جهل مغبون به واقع است؛ ليكن منقول از برخى قدما عدم ثبوت چنين خيارى است.

ثبوت خيار به غبن منوط به تحقق دو شرط است: يكى، جهل مغبون به قيمت واقعى در زمان عقد و ديگرى، كاهش يا افزايش قيمت فراتر از مقدار مسامحۀ عرفى در مثل آن. بنابر اين، با علم مغبون و يا تفاوت ناچيز در قيمت از نظر عرف، خيار غبن ثابت نمى‌شود.

در اينكه آغاز ثبوت خيار غبن پس از آشكار شدن غبن است يا از زمان عقد، اختلاف است. اين اختلاف ناشى از آن است كه آيا پيدايى غبن، شرط شرعىِ‌ حدوث خيار است يا كاشف عقلى از ثبوت آن هنگام عقد؟ بر مبناى نخست، آغاز ثبوت خيار غبن، پس از علم به غبن خواهد بود، برخلاف مبناى دوم كه مبدأ آن زمان عقد مى‌شود.

آيا خيار غبن فورى است يا با تراخى (تأخير) هم ثابت است‌؟ قول اوّل به مشهور نسبت داده شده است. بنابر قول به فورى بودن، مغبون پس از آگاهى از غبن بايد فورى معامله را فسخ كند و در صورت تأخير، خيار او ساقط مى‌گردد؛ ليكن بنابر قول به جواز تراخى، با تأخير زمانى، خيار ساقط نمى‌شود. البته نبايد تأخير به اندازه‌اى باشد كه به طرف ديگر معامله زيان برسد.

در ثبوت خيار غبن در غير بيع از ديگر عقود مالى همچون اجاره و صلح اختلاف است.

اسباب سقوط خیار غبن در عقد اجاره می تواند موارد زیر باشد:

۱. شرط سقوط خيار، در ضمن عقد.

اگر در عقد بر فرض پيدايى غبن، سقوط خيار شرط شود، با آشكار شدن غبن، براى مغبون خيار ثابت نمى‌شود. البته در صورتى كه هنگام شرط مرتبه‌اى از (هاشمی شاهرودی)

از غبن مقصود باشد و عبارت عقد نيز آن را در بر گيرد، تنها با پيدايى آن مرتبه، خيار ساقط مى‌شود. بنابر اين، در فرضى كه يك دهم غبن مقصود بوده، ليكن يك پنجم آن آشكار شده است، خيار ساقط نمى‌شود. برخى شرط سقوط خيار در عقد را باطل و آن را موجب بطلان عقد دانسته‌اند.

۲. اسقاط خيار پس از عقد. اين اسقاط يا با آگاهى از غبن صورت مى‌گيرد يا با جهل به آن و در هر دو صورت يا در مقابل آن عوضى دريافت مى‌شود و يا اسقاط، مجّانى خواهد بود. اسقاط با آگاهى از مرتبۀ غبن؛ خواه مجانى يا در مقابل دريافت عوض (به معناى مصالحه بر اسقاط در برابر عوض) موجب سقوط خيار مى‌شود.

همچنين اسقاط با جهل به مرتبۀ غبن با تصريح بر اسقاط خيار با پيدايى غبن در هر مرتبه‌اى كه باشد؛ ليكن سقوط خيار غبن، با اسقاط آن قبل از آشكار شدن غبن و آگاهى از آن، بويژه در فرض دريافت عوض در مقابل اسقاط، محلّ‌ بحث است.

۳. تصرف مغبون در مال. اين تصرف يا پس از آشكار شدن غبن است و يا پيش از آن. در فرض اوّل، چنانچه بيانگر رضايت وى از معامله باشد موجب سقوط خيار مى‌شود. همچنين - بنابر آنچه كه به مشهور نسبت داده شده - تصرف قبل از آشكار شدن غبن اگر موجب خروج مال از ملك مغبون گردد - مانند آنكه آن را بفروشد - يا مانع بازگرداندن آن شود - مانند آنكه بردۀ خريدارى شده را آزاد كند - موجب سقوط خيار است. ليكن ساير تصرّفات قبل از آشكار شدن غبن موجب سقوط خيار نخواهد بود.

دربارۀ تصرف تغيير دهندۀ عين مال، به نقصان يا به زياده و يا به مخلوط كردن با چيزى ديگر و نيز دربارۀ تلف كالا و بهاى آن و تقسيم سبب تلف به آفت و اتلاف يكى از دو طرف معامله و يا به اتلاف اجنبى و احكام هريك از شقوق، در كتب تفصيلى فقه مباحث زيادى مطرح گرديده كه از حوزۀ فرهنگ خارج است.

بنابراین از آنجایی که در حقوق قراردادها، قراردادهای اجاره از عقود لازم شناخته می‌شوند. به این معنا که تعهدات مقرر در قراردادهای اجاره، در اصل قابل خاتمه نیستند و طرفین باید برای اجرای آن‌ها تلاش کنند. پس این امکان برای موجر و مستاجر وجود ندارد که در هر زمانی بر اساس اراده خود، نسبت به خاتمه اجاره نامه خود اقدام کنند. در این میان شرایطی در قانون مدنی تعیین و تکلیف شده است که به موجب آن، طرفین می‌توانند عقد اجاره خود را فسخ کنند. این شرایط مبنایی قانونی دارند. که یکی از آنها خیار غبن است که شرح آن گذشت. شرایط استناد به خیار غبن در اجاره در موارد زیر به نفع مستاجر تحقق پیدا می‌کند:

در صورتی که مستاجر نسبت به نرخ واقعی اجاره بهای عین مستاجره بی‌ اطلاع باشد؛ یعنی عدم آگاهی شخص مغبون از اجاره بهای متعارف در زمان انعقاد اجاره نامه شرط استفاده از خیار غبن است. بر اساس این شرط، شخصی که از انعقاد قرارداد اجاره متضرر شده است، نباید به هنگام امضای قرارداد اجاره، از نامتعارف بودن قیمت اجاره بها آگاهی داشته باشد. به عبارت دیگر اگر مستاجر یا موجر در زمان عقد قرارداد اجاره، به گزاف بودن و عدم تعادل قیمت علم داشته باشند، نمی‌توانند به خیار غبن استناد و سپس قرارداد اجاره خود را فسخ کنید. این شرط، در قانون مدنی  مورد تاکید قرار گرفته است.

 اگر اجاره بهایی که به واسطه توافق میان موجر و مستاجر برای عین مستاجره در نظر گرفته شده است، بسیار بیشتر از نرخ واقعی آن باشد. یعنی فاحش بودن غبن و تفاوت قیمتی از منظر عقل سلیم (Common Sense) جامعه باید مقبول باشد.

یکی دیگر از شرایطی که باید در زمان استناد به خیار غبن در اجاره مورد توجه قرار بگیرد، فاحش بودن و تفاوت آشکار میان اجاره بها و ارزش قیمتی مورد اجاره است. به این صورت که شما نمی‌توانید برای یک تفاوت قیمتی جزئی، اجاره نامه‌ خود را با استناد به خیار فوق فسخ کنید. در این راستا ماده 417 قانون مدنی اشاره دارد که غبن در صورتی فاحش است که غیر قابل مسامحه باشد.

موجر نیز در موارد زیر می‌تواند قراردادی که میان او و مستاجر تنظیم و امضا شده است را به واسطه خیار غبن فسخ کند:

موجر در زمان امضای اجاره نامه نسبت به نرخ واقعی اجاره بهای عین مستاجره بی اطلاع باشد؛ اجاره بهایی که موجر و مستاجر در خصوص پرداخت آن با یکدیگر به توافق رسیده‌اند و در اجاره نامه نوشته شده است، بسیار کمتر از نرخ واقعی اجاره بهای عین مستاجره باشد. اعمال حق فسخ ناشی از خیار غبن در عقد اجاره ، یک عمل حقوقی است و به قصد و اراده نیاز دارد.

انجام تعمیرات و تحمل مخارج مورد اجاره

از آنجا كه موجر در قبال منافعی كه در اختیار مستأجر قرار می دهد اجاره بها دریافت می كند باید مخارج تعمیرات ضروری و هزینه هایی را كه جهت استفاده از مورد اجاره لازم است بر عهده بگیرد.در این مورد ماده 486 ق.م می گوید:« تعمیرات وكلیه مخارجی كه در عین مستأجره برای امكان انتفاع ازآن لازم است به عهده مالك است ،مگر آنكه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن باشد وهمچنین است آلات وادواتی كه برای امكان انتفاع از عین مستأجره لازم باشد.»

همانطور كه در این ماده تصریح شده است طرفین می توانند برخلاف حكم این ماده با هم توافق نمایند و حتی حكم عرف نیز بر حكم مصرح در این ماده مقدم است به عنوان مثال هزینه آب وبرق وگاز عرف برعهده مستأجر است هرچند از هزینه هایی است كه می توان گفت برای امكان انتفاع از عین مستأجره لازم است یا هزینه لایروبی قنات مورد اجاره ممکن است عرفا بر عهده مستأجر باشد.

باید توجه داشت كه مستأجر نمی تواند حكم ماده 486 را چنان موسع تفسیر كند كه هزینه های غیر متعارفی را بر موجر تحمیل كند. مثلا با این كه مورد اجاره در حد تجدید بنا نیاز به تعمیر دارد وعرف عین مستأجره را تلف شده محسوب می نماید. مستأجر خواهان انجام تعمیرات مورد اجاره باشد.در این مورد ماده 496 ق.م می گوید: «عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل می شود. »نكته ای كه باید توجه داشت این است كه چنانچه موجر خود اقدام به خراب كردن مورد اجاره كرده باشد مكلف است مورد اجاره را به حال اول در آورد .مگر اینكه اعاده حالت سابق در مدت اجاره ممكن نباشد كه در این فرض نسبت به منافع از دست رفته در قبال مستأجر ضامن است.

نحوه الزام موجر به انجام تعهد مقرر در ماده 486ق.م:

 اگر در ضمن عقد اجاره موجر به مستأجر نمایندگی بدهد كه در صورت ضرورت و نیاز به تعمیر می تواند خود رأسا اقدام به تعمیر مورد اجاره نموده و هزینه ها را از اجاره بها كسر كند، در این صورت مستأجر مجاز است طبق آن چه به او تفویض اختیار شده است اقدام كند.

بنا بر این اگر در قرارداد اجاره، موجر به مستأجر اجازه دهد که در صورت نیاز به تعمیرات، خود مستأجر بتواند بدون نیاز به تایید موجر اقدام کند و هزینه تعمیرات را از اجاره بها کسر کند، این عمل از نظر قانونی مجاز است. در چنین حالتی، مستأجر مانند یک نماینده عمل کرده و مسئولیت انجام تعمیرات را بر عهده می‌گیرد. این امر به نفع هر دو طرف است زیرا موجر نیازی به پیگیری تعمیرات نخواهد داشت و مستأجر نیز می‌تواند به سرعت مشکلات را رفع کند.

برای مثال، اگر در قرارداد اجاره‌ای گفته شده باشد که در صورت خرابی لوله‌های آب، مستأجر می‌تواند خود تعمیرات را انجام دهد و هزینه را از اجاره بها کم کند، مستأجر در صورت نیاز به تعمیرات می‌تواند بلافاصله این کار را انجام دهد. یا در فرضی دیگر، اگر در یک قرارداد اجاره تجاری، موجر اجازه دهد که مستأجر در صورت نیاز به تعمیر سیستم تهویه مطبوع، هزینه تعمیرات را از اجاره بها کسر کند، مستأجر می‌تواند بدون تایید قبلی موجر اقدام کند.

 در غیر این صورت باید در فرضی كه موجر از انجام تعهد خود امتناع می كند با مراجعه به دادگاه الزام او را به انجام این تعهد بخواهد و حق ندارد از پیش خود مبادرت به انجام تعمیرات نماید. اگر بدون اجازه موجر یا دادگاه اقدام به تعمیر مورد اجاره نماید، حق ندارد هزینه های مصروفه بابت تعمیر عین مستأجره را از موجر مطالبه كند .

از همین رو، مستأجر نمی‌تواند بدون اذن مالک، در عین مستأجره تعمیراتی را انجام دهد؛ زیرا تصرف در مال غیر، بدون اجازه صاحب آن صحیح نبوده؛ و همانند غصب است. اگر مستأجر عین مالی را که در بنا به کار برده؛ قابل تفکیک از ساختمان باشد؛ حق دارد آن را از بنا جدا نماید؛ زیرا به کاربردن آنها در ملک، منجر به ازاله مالکیت مستأجر، نسبت به این گونه اموال نمی‌گردد (امامی، 124:1375).

خودداری از انجام تغییراتی كه با مقصود مستأجر از اجاره منافات دارد:

موجر تعهد دارد همواره عین مستأجره را در حالتی نگه دارد كه استیفای منفعت از آن ممكن باشد. بنابراین حق ندارد در مورد اجاره تغییری بدهد كه مانع بهره برداری مستأجر از مورد اجاره بشود .انجام چنین تغییراتی خود نوعی مزاحمت بشمار می رود و مثلا موجر حق ندارد در های ساختمان را كه به اجاره داده است جمع آوری كند یا پنجره ها را مسدود كند. كه در عمل مستأجر را از حق بهره برداری محروم میكند . در این مورد ماده 484 ق.م می گوید:« موجر نمی تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد كه منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

نتیجه گیری

درباره تصرفات ناقله مال متعلق حق غير نظير مال مرهونه و يا مبيع متعلق حق فسخ ذوالخيار، مطالب و ديدگاه هاي متعددي در فقه و حقوق مطرح شده، اما در اغلب آن ها تصرفات ناقله به بررسي بيع عين محدود شده است. لذا تكليف اجاره مال متعلق حق غير و آن هم در محدوده وسيع تري كه مصاديق مختلفي از حق غير نظير حق شفعه، حق انتفاع، ارتفاق و يا حق طلبكاران در مال توقيفي را دربرمي گيرد، مشخص نيست و يا در اين باره توضيحات مختصري وجود دارد. لذا مقاله حاضر در جهت تبيين صحت اجاره مال متعلق حق غير تدوين يافته است. در اين زمينه با توسل به نظريات و قواعد فقهي نظير قاعده تسليط و لاضرر، نظريات حقوق دانان و برخي مواد قانوني نظير مواد 454 و 500 قانون مدني، صحت و نفوذ اجاره پيش و پس از اعمال حقوق غير ثابت مي شود. همچنين بيان مي گردد، مستاجري كه مال متعلق حق غير را اجاره كرده است، مي تواند به دليل جهل به حق غير و عدم استيفاي كامل منافع، عقد اجاره را فسخ نمايد.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

فهرست منابع

امامی، سید حسن (بی‌تا)، حقوق مدنی، ج1، تهران: انتشارات اسلامیه.

بجنوردی، سید محمد‌بن حسن موسوی (1401ق)، قواعد فقهیه، جلد 1و2، چاپ سوم، تهران: مؤسسه عروج.

جمعی از مؤلفان (بی‌تا)، مجله فقه اهل بیت علیهم السلام، جلد 20-19، چاپ اول، قم: مؤسسۀ دائرة المعارف فقه اسلامى بر مذهب اهل بیت علیهم السلام‌.

حکیمی تهرانی، محمدمهدی (1390)، بررسی شرایط، احکام و آثار توقیف اموال غیر منقول، معرفت حقوقی، شمارۀ 1.

شهیدی، مهدی، حقوق مدنی (1386)، آثار قراردادها و تعهدات، جلد 3، چاپ سوم، تهران: انتشارات مجد.

صفائی، سید حسین (1382)، حقوق مدنی، قواعد عمومی قراردادها، تهران: نشر میزان.

طاهری، حبیب‌الله (1418ق)، حقوق مدنی، جلد 1و4، چاپ دوم، قم: دفتر انتشارات اسلامى وابسته به جامعۀ مدرسین حوزۀ علمیه.

عظیمیان، محمد (1388)، تصرفات منافی حق مرتهن، ماهنامۀ کانون، شمارۀ 101.

علیزاده، مهدی (1384)، مبانی اصل حسن نیت و رفتار منصفانه در قراردادها، مجلۀ آموزه‌های فقهی، شمارۀ 15و16.

فصیحی‌زاده، علیرضا (1389)، انتقال عین مستأجره و آثار آن در حقوق ایران و فرانسه، فصلنامۀ حقوق، دورۀ چهلم، شمارۀ 1.

کاتوزیان، ناصر (1389)، حقوق مدنی، عقود معین، جلد 4، چاپ ششم، تهران: شرکت سهامی انتشار.

کاتوزیان، ناصر (1386)، قانون مدنی در نظم حقوقی کنونی، چاپ شانزدهم، تهران: نشر میزان.

کاتوزیان، ناصر (1385)، دوره مقدماتی حقوق مدنی، اموال و مالکیت، چاپ سیزدهم، تهران: نشر میزان.

کاتوزیان، ناصر (1387)، حقوق مدنی، عقود معین، جلد 1، چاپ دهم، شرکت سهامی انتشار.

کاتوزیان، ناصر و عباس‌زاده، محمدهادی (1392)، حسن نیت در حقوق ایران، فصلنامۀ حقوق، دورۀ 43، شمارۀ 3.

گیلانی، میرزای قمی، ابوالقاسم‌بن محمدحسن (1413ق)، جامع الشتات فی أجوبه السؤالات، جلد 3، چاپ اول، تهران: مؤسسۀ کیهان.

گیلانی، فومنی، محمدتقی بهجت (1426ق)، جامع المسائل، جلد 3، چاپ دوم، قم: دفتر معظم‌له.

محقق داماد، سید مصطفی (1406ق)، قواعد فقه، جلد 1و2، چاپ دوازدهم، تهران: مرکز نشر علوم اسلامی.

محقق داماد، سید مصطفی (1388)، نظریه عمومی شروط و التزامات در حقوق اسلامی، چاپ اول، تهران: مرکز نشر علوم اسلامی.

محقق داماد، سید مصطفی (1426)، ایقاع، اخذ به شفعه، چاپ اول، تهران: مرکز نشر علوم اسلامی.

---

[1] - دانشجوی دکتری، گروه حقوق خصوصی، پردیس علوم و تحقیقات خوزستان، دانشگاه آزاد اسلامی، اهواز، ایران. / دانشجوی دکتری، گروه حقوق خصوصی، واحد اهواز، دانشگاه آزاد اسلامی، اهواز، ایران.

[2] - استادیار، گروه فقه و مبانی حقوق اسلامی، مرکز تحقیقات پژوهش های قرآنی با رویکرد سبک زندگی اسلامی ، واحد اهواز، دانشگاه آزاد اسلامی، اهواز، ایران. (نویسنده مسئول)[e-mail] 

[3] - استادیار، گروه حقوق، دانشگاه شهید چمران، اهواز، ایران.