تحلیل فضایی عوامل اثرگذار بر قیمت مسکن در کلانشهر تهران

الموضوعات : فصلنامه علمی برنامه ریزی منطقه ای

احمد حاجی حیدری ¹ , بختیار عزت پناه ² , ابوالفضل مشکینی ³

1 - دانشجوی دکتری تخصصی جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، واحد مرند، دانشگاه آزاد اسلامی، مرند، ایران.
2 - استادیار گروه جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، واحد مرند، دانشگاه آزاد اسلامی، مرند، ایران.
3 - دانشیار گروه جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، دانشگاه تربیت مدرس، تهران، ایران.

تاريخ الإرسال : 08 الأربعاء , جمادى الأولى, 1442 تاريخ التأكيد : 17 الخميس , رمضان, 1442 تاريخ الإصدار : 28 الخميس , جمادى الأولى, 1444

الکلمات المفتاحية: مسکن, کلانشهر تهران, عرضه و تقاضا, رانت, نوسان اقتصادی,

ملخص المقالة :

در بین مناطق مختلف شهر تهران نقش متمایز و پر رنگ چند منطقه پر رونق و پردرآمد شمال جغرافیایی با حجم بالای ساخت و ساز و خرید و فروش، نقش پیشران قیمت را به عنوان اولین فرضیه مطالعه حاضر و عوامل مؤثر بر سطح تقاضا و عرضه مطرح می‌کند این پژوهش از نظر هدف کاربردی و از نظر روش توصیفی ـ‌ تحلیلی است. در این پژوهش با استفاده از تکنیک آمار فضایی در محیط Arc GIS اقدام به تحلیل و بررسی موضوع شد. برای استخراج داده‌های مورد استفاده در این بخش از آمار و اطلاعات مرکز آمار کشور و مطالعات طرح تفصیلی مناطق (کاربری اراضی شهری) همچنین گزارش‌های بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، اداره کل آمارهای اقتصادی (1396-1385)، گزارش اوضاع اقتصادی و اجتماعی کشور، نتایج بررسی فعالیت‌های ساختمانی در مناطق شهری تهران و نتایج آمارگیری هزینه و درآمد خانوارهای شهری و محاسبات نگارندگان و تبدیل آن به داده‌های مقطعی استفاده شده است. مطابق نتایج آزمون موران وجود اثرات فضایی در تفاوت قیمت مسکن در مناطق ۲۲گانه کلانشهر تهران با سه فاکتور فاصله‌، درجه تمرکز و عامل توپوگرافی در سطح معناداری بالایی تأیید می‌شود. مطابق نتایج ضریب خودهمبستگی فضایی شوک نوسانی قیمت وارد بر یک منطقه، به دیگر مناطق کلانشهر تهران نیز سرایت کرده است. به عبارت دیگر در ضریب خودهمبستگی فضایی از میان 521556 واحد کاربری مسکونی در سطح محلات و مناطق کلانشهر تهران مشاهده می‌شود که نوسان قیمت و دامنه آن به شدت تابعی از عامل توپوگرافی و کلیشه بالاشهر ـ پایین شهر در ادبیات عامیانه اقتصاد شهری است. به طوری که از میان ۳۷۴ محله مورد بررسی در سطح مناطق ۲۲گانه مناطق ۱، ۳،۲،۶، ۵ و ۴ بالاترین قیمت مسکونی و مناطق ۱۲، ۱۵، ۱۸، ۱۱ و ۱۶ کمترین دامنه نوسان و پایین‌ترین وضعیت قیمت مسکن را در دهه مورد بررسی ۸۵ ـ 95 تجریه کرده‌اند.

المصادر:

• Anamoradnejad, Rahim Bardi. (2015). Evaluation of quantitative and qualitative characteristics of housing in Iran during 1345-1390. Journal of Research and Urban Planning, 6 (20), 35-50. (In Persian)


• Abedin Darkoush, Saeed, and Rahimian, Sara (2009). Analysis of factors affecting housing prices in urban areas of Iran during the period (1370-1385): with emphasis on urban grouping. Housing Economics Quarterly, 46, pp. 37-11. (In Persian)


• Altuzarra, A., & Esteban, M. (2011). Land prices and housing prices: the case of Spain. Journal of Housing and the Built Environment, 26(4), 397.


• Asgari, H., Almasi, I. (2011). Factors affecting the price of housing in urban areas using panel data (during the 1370 to 1385). Economics Research, 11(41), 201-224. (In Persian)


• Awwad, R., & El Khoury, K. (2012). Assessment of sustainable construction in Lebanon. In ISARC. Proceedings of the International Symposium on Automation and Robotics in Construction (Vol. 29, p. 1). IAARC Publications.


• Baltagi, B. H., and G. Bresson (2011), “Maximum Likelihood Estimation and Lagrange Multiplier Tests for Panel Seemingly Unrelated Regressions with Spatial Lag and Spatial Errors: An Application to Hedonic Housing prices in Paris”, Journal of Urban Economics, 69(1), 24–42. https: //doi.org/10.1016/j.jue.2010.08.007


• Bazgeer, S., Firoozi, Z., Shamsipour, A., Moghbel, M. (2019). Spatial Analysis of Environmental Conditions for Urban Agriculture in Tehran Metropolis (Case Study: District 5). Geographical Urban Planning Research (GUPR), 7(1), 111-125. (In Persian)


• Chen, K., Long, H., & Qin, C. (2020). The impacts of capital deepening on urban housing prices: Empirical evidence from 285 prefecture-level or above cities in China. Habitat International, 99, 102173.


• Chen, Q., Feng, L., Li, Z., & Lin, C. Y. (2020). Housing prices and trade surpluses in China: An inter-temporal approach. Journal of International Money and Finance, 110, 102284.


• Dunkerley, H. B. (1983). Urban land policy: Issues and opportunities (No. 13338, p. 1). The World Bank.


• Esfandiari, Marzieh (2004). Estimation of Hedanik Housing Price Function in Isfahan between 1992-1977, Journal of the Faculty of Administrative Sciences and Economics, University of Isfahan, Volume 16, Numbers 3 and 4, pp. 121-139. (In Persian)


• Farahmand, Shokoofeh and Foroughi, Ferdows (1390). Spatial Analysis of Factors Affecting Housing Price in Iran Geographical Weight Regression Approach, Third Conference on Urban Planning and Management, Mashhad https: //civilica.com/doc/125037(In Persian)


• fanni, Z., kuzegar, L., samanimajd, A. (2020). Comparative analysis of indicators of sustainable housing and urban renewal in old tissue (Abatik and Punak Neighborhood Study). Uban Planning, 11(42), 137-152. (In Persian)


• Ghaderi J, Eslamloueyan K, Owjimehr S. (2011). Economic Determinants of Housing investment in Iran. QJER; 11 (3): 47-70(In Persian)


• Hatami Nejad, Hossein, Vahedian Beki, Leila and Ziba Pernon (2014). "Assessing the Spatial Distribution Pattern of Urban Services in Tehran's Panj District Using Entropy and Williamson Model", Geographical Research Quarterly, No. 3, pp. 17-28. (In Persian)


• Hjalmarsson, E., & Österholm, P. (2020). Heterogeneity in households’ expectations of housing prices–evidence from micro data. Journal of Housing Economics, 50, 101731.


• Khajeh Shahkoohi, Alireza and Mahdavi, Shahram (2012). Analysis of effective factors in increasing land prices in urban areas (Case study: Kashan). Journal of New Attitudes in Human Geography, 4 (4), 153-169. (In Persian)


• Khakpour, D., Samadi, R. (2014). Analysis and Evaluation of Factors Affecting Land and Housing Prices in District No. 3 of Mashhad City. Geography and Territorial Spatial Arrangement, 4(13), 21-38. (In Persian)


• Khalili Iraqi, Seyed Mansour; Mehrara, Mohsen and Azimi, Seyed Reza (2012). Investigating the Factors Affecting Housing Price in Iran Using Combined Data. Quarterly Journal of Economic Research and Policy, 63, pp. 50-33. (In Persian)


• Khandan, M., Jahanshahloo, L., Zabihi, H. (2019). Analyze the factors affecting the increase of urban land rent in district one in Tehran metropolitan. Geography (Regional Planning), 9(2), 255-239. (In Persian)


• Mehregan, Nader, and Tartar, Mohsen (2014). Short-term and long-term effects of costs on housing prices in Tehran. Housing Economics, 50, pp. 68-45. (In Persian)


• Mohamadzadeh, P., Panahi, H., Aleemran, S. (2016). The Relationship between Land Prices and Housing Prices in Iran. Quarterly Journal of Applied Theories of Economics, 3(1), 89-114. (In Persian)


• Moameri, E., Farrokhzad, M., Sayyad Salar, Y. (2020). Measuring physical indicators of urban housing (Case Study: Gorgan). Urban Panning, 10(39), 135-144. (In Persian)


• Motavasseli M, Mohammadi S, Doroudeyan H. (2010). Diffusion of House Price Dynamics in Tehran: Using Spatial Autoregressive and Vector Error-Correction Models. QJER.; 10 (1), pp. 55-83. (In Persian)


• Motavasseli M, Mohammadi S, Doroudeyan H. (2010). Diffusion of House Price Dynamics in Tehran: Using Spatial Autoregressive and Vector Error-Correction Models. QJER; 10 (1), pp. 118-138. (In Persian)


• Pourmohammadi, M., Ghorbani, R., Taghipour, A. (2014). The Estimation of Hedonic Price Model for Tabriz City. Geographical Planning of Space, 3(9), 83-105. (In Persian)


• Rahnama, Mohammad Rahim, Asadi, Amir, and Rousta, Mojtaba (2013). Analysis of spatial distribution of land prices in Mashhad. Zagros Landscape Geography and Urban Planning Quarterly, 18, pp. 106-87. (In Persian)


• Rennie short, J. 2006. Urban Theory a Critical Assessment, Rutledge.


• Shojaei, Reyhaneh Sadat (2010). Investigating the relationship between land prices and urban land use in Tehran (three neighborhoods of Jamalabad, Yousefabad, Yakhchiabad), Journal of Housing Economics, 46, pp. (In Persian)


• Soheili K, Fattahi S, Ovaisi B. (2014). A Survey of Factors Affecting Fluctuations of Housing Prices in Kermanshah. QJER; 14 (2): 41-67 (In Persian)


• Statistical Yearbook of Tehran (2017). Tehran Municipality Information and Communication Technology Organization www.tehran.ir (In Persian)


• Statistics Center of Iran (2000-2013). Results of statistics on the expenditure and income of urban households. (In Persian)


• Taleblou, R., Mohammadi, T., Pirdayeh, H. (2017). Analysis of Spatial Diffusion of Housing Price Changes in Iranian Provinces; Spatial Econometrics Approach. Economics Research, 17(66), 55-95. (In Persian)


• Vassaf, Esmaeil (2008). "Study of urban space price system: Hadanik price function approach (Case study: Mashhad city)", Master Thesis in Economics, Faculty of Economics, Allameh Tabatabai University. (In Persian)


• Yang, Z., & Pan, Y. (2020). Human capital, housing prices, and regional economic development: Will “vying for talent” through policy succeed? Cities, 98, 102577.


• Yazdani Borujeni, Fardin (1996) Estimation of demand function for housing characteristics in urban areas, application of Hadanik price model Case: Shahrekord, Chaharmahal and Bakhtiari province, Master Thesis in Economic Systems Planning, Shiraz University. (In Persian)


• Zhang, J., Li, H., Lin, J., Zheng, W., Li, H., & Chen, Z. (2020). Meta-analysis of the relationship between high quality basic education resources and housing prices. Land Use Policy, 99, 104843.


• Ziari, Yousef Ali (2013). Investigating the effect of land price on the city's spatial organization (Case study: District 5 of District 1 of Tehran during 1995-2004). City Identity, 14, pp. 60-49. (In Persian).