تحلیل کیفی واسطه‌گری در بازار مسکن شهر مشهد: رویکردی جامعه‌شناختی به پدیده‌ای اقتصادی
الموضوعات : مطالعات جامعه شناختی شهریاحمدرضا اصغرپور ماسوله 1 , مسعود چاری صادق 2 , غلامرضا صدیق اورعی 3 , مهدی کرمانی 4 , مهدی فیضی 5
1 - استادیار گروه علوم اجتماعی دانشگاه فردوسی مشهد
2 - دانشجوی دکتری جامعه شناسی اقتصادی و توسعه دانشگاه فردوسی مشهد
3 - استادیار گروه علوم اجتماعی دانشگاه فردوسی مشهد
4 - استادیار گروه علوم اجتماعی دانشگاه فردوسی مشهد
5 - استادیار گروه اقتصاد دانشگاه فردوسی مشهد
الکلمات المفتاحية: بازار مسکن, نظریه‌ی زمینه‌ای, واسطه گری (دلالی) &ndash, مشاوران املاک,
ملخص المقالة :
این پژوهش به واکاوی تجربه‌ی زیسته و شناخت ادراک عاملان بازار مسکن از واسطه‌گری بنگاهداران در این بازار می‌پردازد. پژوهش حاضر از نظر هدف پژوهش اکتشافی، از لحاظ فرایند اجرای پژوهش کیفی و از نظر نتایج پژوهش، کاربردی و از جهت معیار زمان، مطالعه‌ای مقطعی (1396-1395) است. از تحلیل نظام‌مند مصاحبه‌ی عمیق با 19 نفر از فعالان حوزه‌ی بازار مسکن در مشهد به روش نظریه‌ی زمینه‌ای با رویکرد اشتراوس و کوربین، ابتدا 167 مقوله‌ی فرعی، پس از چند مرحله کدگذاری، 19 مقوله‌ی محوری و درنهایت براساس کدگذاری گزینشی پدیده‌ی مرکزی مشاور املاک به مثابه‌ی واسطه‌ی اقناعگر به دست آمد. نتایج تحقیق نشان داد پدیده‌ی مرکزی شناسایی شده تحت تأثیر مجموعهای از شرایط زمینه‌ای شامل تخصص‌زدایی از حرفه‌ی بنگاهداری و رونقیابی واسطهگریها در حیات کلان شهری، شرایط مداخلهای متشکل از فقدان نظارت کافی توسط متولیان، تجربه ی زیسته‌ی بنگاهدار و فقدان شفافیت در اطلاعات بازار مسکن و شرایط علّی شامل فقدان سرمایه در نزد بنگاهدار، وابستگی اطلاعاتی کنشگران بازار مسکن به بنگاهدار، جایگاه تثبیت شده قانونی و دلال مسلکی بوده است. بر پایه‌ی بخش دیگری از نتایج، عاملان اجتماعی مورد نظر (بنگاهداران)، راهبردهایی همچون اشباع اطلاعاتی، انتقال نقش، جانبداری منفعت طلبانه، پنهان کاری هدفمند و به‌کارگیری روشهای خلاقانه اخذ می‌کنند که منجر به پیامدهایی شامل بازاندیشی معطوف به منفعت و تأثیرگذاری اغواگرایانه بر بازار مسکن میشود.
- آرشین، مهسا؛ سرور، رحیم. (1396)."ارزیابی سیاستهای اجرایی دولت در تأمین مسکن گروههای کمدرآمد شهری؛ مطالعه‌ی موردی: مشهد". مطالعات مدیریت شهری،سال9، شماره‌ی30.
- اسکاتزونی، فلامینو. (1392). جامعه‌شناسی عامل‌محور محاسباتی: کاربرد شبیه‌سازی در جامعه‌شناسی. ترجمه‌ی احمدرضا اصغرپور ماسوله، تهران: نشر سنبله.
- اسلیتر، دن و تونکیس، فرن. (1386). جامعه‌ی بازار ، بازار و نظریه‌ی اجتماعی مدرن. ترجمه‌ی حسین قاضیان، تهران: نشر نی.
- افراسیابی، حسین و خرم پور، یاسین. (1394). " مطالعه‌ی بازاندیشی اجتماعی در میان جوانان شهر یزد". جامعه‌شناسی کاربردی، سال بیست و ششم، شماره‌ی پیاپی 59، شماره‌ی سوم.
- افروغ، عماد. (1394). فضا و جامعه؛ فضای شهری و نابرابری اجتماعی، تهران: نشر علم، چاپ اول.
- بهرامی، جاوید و مروت، حبیب. (1392). "مدلسازی رونق و رکود بازار مسکن تهران با در نظرگرفتن پویاییهای اجتماعی". فصلنامه‌ی پژوهشها و سیاستهای اقتصادی، سال بیست و یکم، شماره‌ی 66 ، تابستان 1392.
- بوردیو، پییر. (1390). نظریه کنش: دلایل عملی و انتخاب عقلانی. ترجمه‌ی مرتضی مردیها، تهران: انتشارات نقش و نگار.
- ترنر، جاناتان اچ. (1393). نظریه‌های نوین جامعه‌شناختی. ترجمه‌ی علی اصغر مقدس و مریم سروش، تهران: نشر جامعهشناسان.
- جلائی پور، حمیدرضا و محمدی، جمال. (1394). نظریه‌های متأخر جامعه‌شناسی. تهران: نشر نی.
- خاکپور، برات‌علی و صمدی، رضا. (1393). "تحلیل و ارزیابی عوامل مؤثر بر قیمت زمین و مسکن در منطقه سه شهر مشهد". جغرافیا و آمایش شهری-منطقه‌ای، شماره‌ی 13، زمستان 1393.
- خدادادکاشی، فرهاد؛ رزبان، نرگس. (1393). " نقش سفته بازی بر تغییرات قیمت مسکن در ایران (1387-1370)". فصلنامه‌ی پژوهشها و سیاستهای اقتصادی سال بیست و دوم، شماره‌ی 71 ، پاییز 1393.
- خلیلی عراقی، منصور؛ مهرآرا، محسن ؛ عظیمی، سیدرضا. (1391). "بررسی عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در ایران با استفاده از دادههای ترکیبی". فصلنامه‌ی پژوهشها و سیاستهای اقتصادی سال بیستم، شماره‌ی 63 ، پاییز 1391.
- خوشقامتاحمدی، مرجان. (1390). "بررسی تأثیر حباب قیمت مسکن شهر تهران بر بازدهی بخش مسکن". فصلنامه‌ی علمى و کاربردى بانک مسکن، سال اول، شماره‌ی دوم، زمستان 1390.
- دهمرده، نظر و خاکی، رضا. (1393). "مدلسازی تغییرپذیری قیمت مسکن در ایران و پیش‌بینی رشد قیمتها: کاربردی از الگوهای خانواده ARCH". تحقیقات اقتصادی، دوره‌ی 49، شماره‌ی 4، زمستان 1393.
- رهنماء، محمد رحیم و قلیزاده سرابی، شهرزاد. (1391). "نقشعوارضشهرداریبرقیمتمسکندرشهرمشهد". فصلنامه‌ی مطالعات شهری، شماره‌ی سوم، تابستان 1391.
- رهنماء، محمد رحیم؛ اسدی، امیر و روستا، مجتبی. (1393). "برآورد قیمت مسکن در شهر مقدس مشهد با استفاده از مدل کاپلان مایر (منحنی احتمال بقاء)". فصلنامه‌ی اقتصاد و مدیریت شهری، شماره‌ی هشتم.
- سوندرز، پیتر. (1392). نظریه‌ی اجتماعی و مسأله‌ی شهری، ترجمه‌ی محمود شارع پور، تهران: انتشارات تیسا.
- سوئدبرگ، ریچارد. (1391). منفعت‌طلبی و ساختار اجتماعی ، مباحثی در جامعه‌شناسی اقتصادی. ترجمه‌ی علی اصغر سعیدی، تهران: نشر لوح فکر.
- سیدنورانی، سیدمحمدرضا. (1393). بررسی سفته‌بازی و حباب قیمت مسکن در مناطق شهری ایران. فصلنامه‌یپژوهشنامه‌یاقتصادی، سال چهاردهم، شماره‌ی55، بهار 1393.
- علوی، علی؛ آقایاری، مسلم و حیدری، تقی. (1391). تحلیل عوامل اصلی افزایش بی‌رویه‌ی قیمت مسکن در کلان‌شهر تهران. نشریه‌ی جغرافیا و برنامه‌ریزی (دانشکده‌ی جغرافیا)، سال 16، شماره‌ی 42، زمستان 1391.
- فلیک، اووه. (1391). درآمدی بر تحقیق کیفی. ترجمه‌ی هادی جلیلی، تهران: نشر نی.
- قادری، جعفر؛ ایزدی، بهنام. (1395)."بررسی تأثیر عوامل اقتصادی و اجتماعی بر قیمت مسکن در ایران (1391-1350)". اقتصاد شهری، سال اول، شماره‌ی1.
- قاسمی، محمدرضا، اربابیان، شیرین؛ جعفری، الناز. (1392). " اندازه‌گیری حباب قیمت مسکن در ایران و تأثیر سیاستهای پولی بر آن". پژوهشهای پولی بانکی، سال ششم، شماره‌ی ۱۸، زمستان ۱۳۹۲.
- کاستلز، مانوئل. (1380). عصر اطلاعات؛ ظهور جامعه‌ی شبکهای، ترجمه‌ی احد علیقلیان، افشین خاکباز، جلد اول، تهران: نشر طرح نو.
- کرسول، جان و پلانو کلارک، ویکی. (1390). روشهای پژوهش ترکیبی. ترجمه‌ی علیرضا کیامنش و جاوید سرابی، تهران: نشر آییژ.
- کرسول، جان. (1394). پویش کیفی و طرح پژوهش: انتخاب از میان پنج رویکرد (روایت‌پژوهی، پدیدارشناسی، نظریه‌ی داده‌بنیاد، قوم‌نگاری، مطالعه‌ی موردی). ترجمه‌ی حسن دانایی فرد و حسین کاظمی، انتشارات صفار.
- محمدی ده چشمه؛ مصطفی. (1391). "نگرشی بر ناگفته‌های مکتب شیکاگو در مطالعات شهری"، سپهر، دوره‌ی 21، شماره‌ی پیاپی 84-1، زمستان 1391.
- مرکز آمار ایران. (1396). گزیده‌ی نتایج سرشماری عمومی نفوس و مسکن 1395.
- موسوی، میرحسین و درودیان، حسین. (1394). "تحلیل عوامل مؤثر بر قیمت مسکن در شهر تهران". فصلنامه‌ی مدلسازی اقتصادی، سال نهم، شماره‌ی 3، پیاپی 31، پاییز 1394.
- Anderson, Randy; Brastow, Ray; Turnbull, Geoffrey K. & Waller, Bennie. (2012). " Seller Over-Pricing and Listing Contract Length: The Effects of Endogenous Listing Contracts on Housing Markets". Working paper Dr. P. Phillips School of Real Estate.
- Axtell Rob, Farmer Doyne, Geanakoplos John, Howitt Peter, Carrella Ernesto, Conlee Ben, Goldstein Jon & et al. (2014). "An Agent-Based Model of the Housing Market Bubble in Metropolitan Washington, D.C.". Deutsche Bundesbank's Spring Conference on "Housing markets and the macroeconomy: Challenges for monetary policy and financial stability", 5 – 6 June 2014.
- Boero, Riccardo and Squazzoni, Flaminio. (2005). "Does Empirical Embeddedness Matter? Methodological Issues on Agent-Based Models for Analytical Social Science". Journal of Artificial Societies and Social Simulation vol. 8, no. 4.
- Burnside ,Craig ,Eichenbaum ,Martin & Rebelo, Sergio. (2011). "Understanding booms and busts in housing markets". working paper, national bureau of economic research.
- Christie, Hazel; Smith, Susan J. and Munro, Moira.(2008). " The emotional economy of housing". Environment and Planning A 2008, volume 40, pages 2296 – 2312.
- Crant, J. Michael. (1995). "The Proactive Personality Scale and Objective Job Performance Among Real Estate Agents". Journal of Applied Psychology, Vol. 80, No. 4, 532-537.
- Dilaver, Ozge. (2015). "From Participants to Agents: Grounded Simulation as a Mixed-Method Research Design", Journal of Artificial Societies and Social Simulation,18 (1) 15.
- fararo thomas j. (2011). "Generative process model building". 5th chapter of "Analytical Sociology and Social Mechanisms ", Edited by Pierre Demeulenaere. Cambridge University Press.
- Ge Jiaqi (2013)."Who Creates Housing Bubbles? An Agent-Based Study,"the International Workshop on Multi -Agent-based Simulation, Saint Paul, USA.Ascari, Guido; Pecora, Nicolò; Spelta; Alessandro. (2013). "Boom and Burst in Housing Market with Heterogeneous Agents (New Version)". Department of Economics and Management DEM Working Paper Series.
- Giddens, Anthony. (1984) The Constitution of Society, Polity Press.
- Giddens, Anthony. (1990). The Consequences of Modernity. Polity press.
- Granovetter, Mark. (2005). "The Impact of Social Structure on Economic Outcomes". Journal of Economic Perspectives.Volume 19, Number 1,Pages 33–50.
- Jager, Wander and Janssen, Marco. (2003). "The Need for and Development of Behaviourally Realistic Agents". J.S. Sichman, F. Bousquet, P. Davidsson (Eds.): MABS 2002, LNAI 2581, pp. 36-49, 2003. © Springer-Verlag Berlin Heidelberg 2003.
- Jalas, Mikko and Rinkinen, Jenny. (2016). "Brokering energy efficiency: the role of real estate agents in the markets for residential energy efficiency and renewable energy solutions". DEMAND Centre ّConference, Lancaster, 13-15 April 2016.
- Leamer, Edward E.(2007). "Housing IS the Business Cycle". NBER Working Paper No. 13428.
- Levitt, Steven D. and Syverson, Chad.(2008). " Market Distortions when Agents are Better Informed: The Value of Information in Real Estate Transactions". The Review of Economics and Statistics. Volume 90 , Issue 4, Pages: 599-611.
- Macal Charles M. and North Michael J. (2008). "Agent-based modeling and simulation: ABMS examples". Proceedings of the 2008 Winter Simulation Conference.
- Maginn, Paul J., Thompson, Susan, & Tonts, Matthew. (2008). Qualitative housing analysis: an international perspective (Vol. 10). Emerald Group Publishing.
- Manouselis, Nikos and Sampson, Demetrios.(2003). "Learning Resources Brokerage Systems: an Agent-based Virtual Market Model". The 3rd IEEE International Conference on Advanced Learning Technologies (ICALT’03).
- McMahon, Matt ; Berea, Anamaria and Osman, Hoda. (2009). "An Agent Based Model of the Housing Market: HousingMarketRev8.3.nlogo". Fairfax, VA.
- Pangallo, Marco, Nadal, Jean-Pierre, Vignes, Annick.(2016). " Price formation on a housing market and spatial income Segregation". ArXiv e-prints, arXiv 1606.00424.
- Salzman, Diego and Zwinkels, Remco C.J. (2013). "Behavioural Real Estate". Duisenberg school of finance - Tinbergen Institute Discussion Paper.
- Sawyer, Steve and Crowston, Kevin.(1999). "ICT in the real estate industry: Agents and social capital". Americas Conference on Information Systems (AMCIS).
- Schmid, Michael. (2011). "The logic of mechanismic explanations in the social sciences". 7th chapter of "Analytical Sociology and Social Mechanisms ", Edited by Pierre Demeulenaere. Cambridge University Press.
- Schmid,Christian (2008), HENRI LEFEBVRE’S THEORY OF HE PRODUCTION OF SPACE: Towards a three-dimensional dialectic, translated by Bandulasena Goonewardena, 2th chapter of " SPACE, DIFFERENCE, EVERYDAY LIFE Reading Henri Lefebvre ", Edited by Kanishka Goonewardena, Stefan Kipfer, Richard Milgrom, Christian Schmid, First published 2008 by Routledge.
- Shiller, Robert J.(2007)."Understanding Recent Trends in House Prices and Home Ownership". NBER Working Paper No. 13553. Issued in October 2007.
- Tesfatsion, Leigh. (2016). "Elements of Dynamic Economic Modeling: Presentation and Analysis". Working Paper #14001, Department of Economics, Iowa State University. Forthcoming in the Eastern Economic Journal.
- Tse, C. B., Rodgers, T., & Niklewski, J. (2014). The 2007 Financial Crisis and the UK Residential Housing Market: Did the Relationship Between Interest Rates and House Prices Change?. Economic Modelling, 37, 518-530.
- Tubaro, Paola, Casilli, Antonio A.(2010). “An ethnographic seduction”: how qualitative research and Agent-based Models can Benefit Each Other.". Bulletin of Sociological Methodology, No. 106 (APRIL 2010), pp. 59-74.
- Uzzi, Brian and Lancaster, Ryon. (2004). "Embeddedness and Price Formation in the Corporate Law Market". American Sociological Review; Jun 2004; 69, 3; ABI/INFORM Global pg. 319.
- Wang, Zhi, & Zhang, Qinghua .(2014). "Fundamental factors in the housing markets of China". Journal of Housing Economics, 25, 53-61.
_||_