بررسی و تحلیل فروش مازاد تراکم ساختمانی نمونه موردی: کوی ولیعصر شهر تبریز
محورهای موضوعی : فصلنامه علمی و پژوهشی پژوهش و برنامه ریزی شهری
سیمیندخت نعمت اللهی
1
(دانشگاه آزاد)
کلید واژه: طرح جامع, مازاد تراکم ساختمانی, تراکم فروشی, سیمای شهری, ضوابط کاربری مسکونی,
چکیده مقاله :
تراکم را می‌توان به عنوان معیار یا یک سیستم اندازه‌گیری تعریف نمود. این سیستم ما را قادر می‌سازد تا با یک الگوی ریاضی ساده، مقدار زیربنای ممکن در سطح معینی از زمین را محاسبه کنیم و حاصل آن را به عنوان "تراکم ساختمانی" در نظر بگیریم. بعد اقتصادی تراکم، شاید مهمترین موضوع این مقوله باشد زیرا اقتصاد ملی، اقتصاد محلی و اقتصاد خانوار به گونه ای مستقیم بر تراکم شهری موثرند. از سویی نسبت قیمت زمین، هزینه ساخت مسکن، هزینه تأمین زیرساخت‌های شهری و آماده‌سازی زمین اهمیت زیادی دارند و از سوی دیگر توان مالی عوامل اجرایی و مدیریت شهری در کمک به برنامه‌های مسکن، توان مالی مردم در تأمین هزینه‌‌های زمین، مسکن و نیز خدمات شهری، همگی بر روند شکل‌گیری و ماهیت تراکم شهری و تحقق تراکم‌های پیش‌بینی شده در طرح‌های توسعه شهری موثر است. در دو دهه اخیر، سیاست فروش مازاد تراکم ساختمانی توسط شهرداریها، موجب ایجاد اختلال در نظام تراکم جمعیتی طرح‌های مصوب، سازمان فضایی شهرها و سیمای شهری شده است. علاوه بر این همین عامل باعث کمبود کاربریهای خدماتی و افزایش ازدحام شده و تبدیل به بستری جهت سوداگری زمین و مسکن گردیده است. تبعات این سیاست در ابعاد مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، کالبدی و محیطی قابل بررسی است. در این نوشتار، پس از مشخص نمودن اهداف و روش کار، تراکم از دیدگاه نظری و مبانی فروش مازاد تراکم ساختمانی در ایران مورد بحث قرار می‌گیرد. سپس شهر تبریز و کوی ولیعصر به عنوان نمونه موردی و مصداق کاربرد سیاست فروش مازاد تراکم مورد بررسی قرار می‌گیرد. همچنین طرح‌های توسعه شهری تبریز به اختصار - از نظر تراکم پیشنهادی - مرور می‌گردد و اثرات گوناگون فروش مازاد تراکم در سطح محلی مورد تحلیل قرار می‌گیرد و نهایتاً به جمعبندی و ارائه پیشنهادات پرداخته می‌شود.
Density is a measurement scale. It measures the total floor area of building in land area of the lot they are built on which is known as "building density". As national, regional and household economy directly affect the urban density, the economic aspect of density is perhaps the most important issue. Land price, land preparation, urban infrastructure and construction costs are very important factors. Besides, financial power of executive agents and urban managing in improving dwelling programs, financial power of citizens to handle land, dwelling and urban service costs are very important because they affect the process of formation and quality of urban density. They also help to achieve the predicted density in urban planning projects. In the last two decades, the policy of selling surplus building density by municipalities, has led to disorganization of population density system of adopted plans, disordering spatial arrangement and image of the cities. In addition, it has caused to lack of service-based land use and increasing crowding. All of these lead to land speculation growth. The consequence of these policies can be differently investigated by their economical, social, cultural, physical and environment aspects.
In this paper, after explaining the aims and methods, concept of density the issue of surplus building density in Iran are discussed. Then Tabriz city and Valiasr neighborhood are analyzed as case studies. Also the master and detailed plans of Tabriz city in this relation are reviewed and different effects of selling surplus density are investigated.
آریافر، علیرضا، (1381)، "بررسی نقش تراکم ساختمانی در کنترل تراکم جمعیتی شهرها مطالعه موردی: منطقه 2 و منطقه 17 شهر تهران"، پایان نامه جهت دریافت درجه کارشناسی ارشد شهرسازی، دانشگاه علم و صنعت ایران.
اردشیری، مهیار، و رمضانی، ویدا، (1388)، "تعیین و توزیع تراکم ساختمانی"، ماهنامه شمس.
پورجعفر، محمدرضا، و ادب خواه، مصطفی، 1386، "بررسی پیامدهای افزایش تراکم ساختمانی بر بار ترافیک تولیدی، محدوده مورد مطالعه: محله الهیه تهران"، ماهنامه دانش نما، شماره 152.
جهانشاهی، علی، (1381)، "تراکم چیست و فروش تراکم اضافی چه طور باب شد؟"، فصلنامه فنی اجتماعی شهر، سال سوم، شماره 22.
حیدرزاده، احسان، (1392) "ارزیابی تاثیرات فروش مازاد تراکم ساختمانی بر توسعه شهری – مطالعه موردی منطقه 3 تهران"، پایان نامه کارشناسی ارشد شهرسازی، دانشگاه علم و صنعت، تهران.
خیرالدین، رضا، (1389)، "تحلیل زمین مرجع اقدامات مدیریت شهری تهران در دوره 86-1372 بسوی یکپارچگی شهری یا تشدید شکاف فضایی؟"، نشریه هنرهای زیبا-معماری و شهرسازی، شماره 42، دانشگاه تهران.
رضازاده، راضیه، (1384)، "بررسی اهداف کنترل تراکم ساختمانی و نحوه تاثیر سیاست‌های کنونی بر تراکم جمعیتی و نیازهای خدماتی"، مجله بین‌المللی علوم مهندسی، شماره 1.
سعیدنیا، احمد، (1383)، "کتاب سبز راهنمای شهرداریها، جلد ششم، ساخت و سازهای شهری، انتشارات سازمان شهرداریها و دهیاریهای کشور".
شعیبی، عباس، (1381)، "بررسی سیاست عرضه مازاد تراکم ساختمان نمونه موردی: شهر تهران"، نشریه صفه، سال یازدهم، شماره 34.
شهرداری تبریز (2536)، تبریز و طرح جامع. تبریز.
سازمان مسکن و شهرسازی استان آذربایجان شرقی (1386)، مصوبات کمیسیون ماده5، تبریز.
عزیزی، محمد مهدی، (1386)، "تراکم در شهرسازی، اصول و معیارهای تعیین تراکم شهری"، چاپ سوم، انتشارات دانشگاه تهران.
مهندسین مشاور عرصه (1374)، طرح جامع تبریز، تهران، وزارت مسکن وشهرسازی.
مدیریت درآمد شهرداری تبریز، (1390)، "تعرفه عوارض محلی شهر تبریز" شهرداری تبریز
دانشپور، زهره، (1385)، "تحلیل نابرابری فضایی در محیط‌های پیراشهری" نشریه هنرهای زیبا، شماره 28، دانشگاه تهران.
دانشپور، زهره، (1378)، "تحلیل عدم تعادل فضایی در شهرها" نشریه صفه، دانشکده معماری و شهرسازی، شماره 29، دانشگاه شهید بهشتی تهران.
مهندسین مشاور مرجان، (1358)، طرح تفصیلی تبریز، تبریز، اداره کل مسکن و شهرسازی استان آذربایجان شرقی.
مهندسین مشاور نقش محیط، (1384)، طرح تفصیلی مناطق 1 و 5 تبریز، تهران وزارت مسکن و شهرسازی.
مهندسین مشاور نقش محیط، (1392)، طرح جامع تبریز، تبریز، اداره کل راه و شهرسازی استان آذربایجان شرقی.
نعمت پژوه، اردشیر، (1383)، "بررسی اقتصادی فروش تراکم در کوتاه مدت و بلند مدت"، نشریه بنا، شماره 20.
نعمت‌اللهی، سیمیندخت، 1391، درسنامه مبانی برنامه‌ریزی شهری، تبریز، دانشگاه آزاد اسلامی تبریز.
هاشمی، فضل الله، (1381)، درآمد کافی برای شهرداری، نشریه شهر.
قانعی، محمدرضا و اخوت، مازیار (1381)،"تراکم فروشی در شهرهای بزرگ دیگر، نشریه شهر".
مرکز آمار ایران، "آمار پروانه‌های صادره شهرداریهای کشور"، 1391، تهران.
Burton, Elizabeth, 2000, The Compact City: Just or Just Compact? A Preliminary Analysis, Urban Studies, Vol. 37, No. 11.
T. Boyko, Christopher, and Cooper, Rachel, (2011), Clarifying and reconceptualising density, Progress in Planning, N. 76.
Rodrigue, Jean – Paul, Claud comtois (2009): the geography of transport systems, Routledge , p65.
Henriqueza,C , Azocarb, G , Romero, H , (2006), monitoring & modeling the urban growth of two mid-sized Chilean cities , habitat international ,vol30 ,iss 4 , p 45964.
Zhao, Pengiun (2011), managing urban growth in transforming China: Evidene From Beiging, Land use policy, vol 24, ISSI, p96-109.
_||_