برنامه ریزی مدیریت توسعه با استفاده از روش تعدیل مجدد زمین در نوسازی بافت فرسوده (مورد پژوهی: محله ابیوردی- شیراز)

محورهای موضوعی : فصلنامه علمی و پژوهشی پژوهش و برنامه ریزی شهری

دلبر اژدری ¹ (کارشناسی ارشد برنامه ریزی شهری، دانشکده معماری و شهرسازی،دانشگاه هنر، تهران، ایران)
غلامرضا حقیقت نائینی ² (دانشیار، دانشکده معماری و شهرسازی،دانشگاه هنر، تهران، ایران)

تاریخ دریافت : 1396/02/08 تاریخ پذیرش : 1396/12/23 تاریخ انتشار : 1397/02/01

کلید واژه: شیراز, نوسازی, برنامه ریزی مدیریت توسعه, روش تعدیل مجدد زمین (LR), روش درونیابی کریجینگ کروی, محله ابیوردی,

چکیده مقاله :

     تاکنون اقدامات انجام شده در نوسازی، نشانه هایی از ناکارآمدی در تحقق خدمات عمومی و کاستی هایی در زمینه مشارکت مردمی را بر جای نهاده است؛ این موضوع ضرورت توجه به رویکردهای نوین برنامه ریزی کاربری زمین، از قبیل برنامه ریزی مدیریت توسعه، که در پی بروز مشکلات ناشی از عدم تحقق الگوهای پیشنهادی در طرح های کاربری زمین به عنوان حلقه رابط بین برنامه ریزی و اجرا مطرح شد، را طلب می کند. بنابراین هدف از این پژوهش، امکان سنجی کاربست تعدیل مجدد زمین (LR) به عنوان یک روش مشارکتی در برنامه ریزی مدیریت توسعه جهت اجرای طرح های کاربری زمین است. لذا استخراج داده ها به روش اسنادی/ میدانی و روش تحقیق توصیفی-تحلیلی می باشد. بطوریکه در فرآیند تحقیق پس از تخمین قیمت زمین بعد از اجرای LR با استفاده از روش درونیابی کریجینگ کروی و تدقیق مرز؛ برنامه ریزی کاربری زمین انجام شد، سپس مساحت اراضی قابل توسعه (مسکونی، تجاری و ...) و غیر قابل توسعه (معابر و فضای سبز) و قیمت تخمین زده شده به عنوان داده ورودی در معادلات LR قرار گرفت. در نتیجه، نرخ قابلیت محدوده میزان 3.39؛ شاخص امکان سنجی 2.44؛ و نرخ توزیعی 1.72 برآورد شد؛ که بیانگر توجیه پذیر بودن محدوده برنامه ریزی شده با استفاده از روش LR است. همچنین جهت تامین مالی طرح کاربری زمین پیشنهادی، مساحت زمین پشتیبان مالی 17112.2 مترمربع، سهم مشارکت زمین پشتیبان مالی 21 % و سهم مشارکت زمین غیر قابل توسعه میزان 28 % تخمین زده شد. درنهایت قطعات زمین تعدیل شده با استفاده از سهم مشارکت و نرخ توزیعی جهت پیاده سازی طرح کاربری زمین با استفاده از معادلات LR محاسبه گردید، که نتایج نشان می دهد، استفاده از نرخ توزیعی به دلیل توجه به ارزش افزوده در تخمین قطعات تعدیل شده روش عادلانه تری نسبت به سهم مشارکت محسوب می شود.

چکیده انگلیسی:

So far the measures are taken in urban renovation, have represented the signs of incapability in providing of public services and the shortcomings of community participation; This issue consider necessity of attention new approaches to land use planning, such as development management planning, which sought to resolve problems arising from the failure to implement proposed patterns in land use plans as an interface between planning and implementation. So, the purpose of this study is to use land readjustment as a collaborative approach to development management planning for implementing land use plans. Therefore, data have extracted by the method of documentary / field and the research method is descriptive-analytic. So that in the process of research after estimation of land price using spherical kriging interpolation method, boundary analytic has done, then land use planning is calculated, afterwards estimated land price; developable and undevelopable land area are used as input data in the LR equations. Thus Potential rate of land (3.39), feasibility index (2.44), and distribution rate (1.72) is estimated, Which indicates the justification of the planned area for implementing the LR method. Moreover for finance proposed land use plan, area of financial support land (17112.2 m2); contribution rate of financial support land (0.21); and contribution rate of undevelopable land area (0.28) is estimated. Finally readjusted land plots using the contribution and distribution rate In order to implementation of land use plan is calculated. The results show that, using distribution rate due to focuses added value in readjusting land is fairer.

منابع و مأخذ:

1. احدنژاد، محسن، جعفری، مینا و جعفری، نسرین (1396): «ارزیابی توسعه درونزای بافت مرکزی شهرها باتاکید بر شاخص های کیفیت زندگی؛ مورد: بافت مرکزی شهر زنجان»، فصلنامه پژوهش و برنامه ریزی شهری، سال 8، شماره 28، صص 20-1.


2. امین زاده، بهناز و رضابیگی ثانی، راضیه (1391): «ارزیابی جایگاه مشارکت در طرح های منظر شهری به منظور ارائه فرآیند مناسب بازآفرینی بافت های اآسیب دیده»، نشریه هنرهای زیبا- معماری و شهرسازی، سال هفدهم، شماره 3، صص 39-29.


3. پاک سرشت، سلیمان، رضایی، رایحه  (1392): «اارزیابی پیامدهای اجتماعی نوسازی بافت های افرسوده در محلة خوب بخت»، فصلنامه پژوهش اهای جامعه شناسی معاصر، سال دوم شماره3، صص 141-107.


4. پاکدامن کلتی، رستم علی (1388): «توسعه شهری در کشور ژاپن با تکیه بر معیارهای LR و UD و راهکارهای عملیاتی برای کشور ایران انمونه موردی ایکی از محلات شهر ساری»، طرح اپژوهشی شرکت مادر تخصصی عمران وبهسازی شهری ایران، شرکت عمران و مسکن سازان مازندارن.


5. حبیبی سید محسن، حاجی بنده، مونا (1388): «بررسی تجربه سازماندهی مجدد زمین در ژاپن برای استفاده از آن در ایران»، نشریه هویت شهر، سال سوم، شماره 5، صص 3-14.


6. حمید زاده خیاوی، سهیلا (1391): «مقایسه و تحلیل مشارکت مردمی در نوسازی بافت های فرسوده شهری از جنبه های حقوقی در ایران و انگلستان» رساله دکتری. دانشگاه آزاد اسلامی، واحد علوم و تحقیقات، دانشکده معماری وشهرسازی.


7. رفیعیان، مجتبی، حسامیان، فرخ، حدادان یزدی، کیمیا (1389): «ارائه الگویی برای توسعه زمین ادر بافت های ناکارآمد شهری، مورد پژوهی: محدودة یافت آباد، منطقه 17 شهرداری تهران»، نامه معماری و اشهرسازی، سال دوم، شمارة 3، صص 96-81.


8. ساسان پور، فرزانه، مصطفوی صاحب، سوران، احمدی، مظهر (1394): «تحلیل نابرابری فضایی در برخورداری از کاربری های خدمات شهری؛ مطالعه موردی: نواحی 22 گانه شهر سنندج»، فصلنامه پژوهش و برنامه ریزی شهری، سال ششم، شماره 23، صص 114-95.


9. سلیمانی، محمد، موحد، علی، زنگانه، احمد، صحراییان، زهرا (1396): «شناخت و ارزیابی میزان پراکنده رویی شهری براساس مدل تحلیل عاملی؛ موردی: محلات شهر شیراز»، فصلنامه پژوهش و برنامه ریزی شهری، سال 8، شماره 30، صص 18ا-1.


10. طبیبیان، منوچهر، شکوهی، محمد صالح، ارباب پارسا (1389): «ارزیابی عدالت اجتماعی در اطرح منظر شهری محله خوب بخت، منطقه 15 شهرداری تهران»، آرمانشهر، سال سوم، شماره 5، صص 122-111.


11. عندلیب، رضا (1389): اصول نوسازی شهری ارویکردی نو به بافت های فرسوده، انتشارات آذرخش، تهران.


12. قهرودی تالی، منیژه (1381): «ارزیابی درونیابی به روش کریجینگ»، فصلنامه پژوهش های جغرافیایی، دوره 34، اشماره 43، صص 108-95.


13. گادزشاک، دیوید، کایسر، ادوارد. چپین، اف استوارت (1393): برنامه ریزی کاربری زمین شهری، ترجمه منوچهر طبیبیان، انتشارات دانشگاه تهران، تهران.


14. لگزیان، احسان. (1388): «طراحی الگوی مدیریت بهینه توسعه اراضی در پهنه های شهری با استفاده از برنامه اصلاح مجدد اراضی نمونه موردی شهر گناباد»، پایان نامه کارشناسی ارشد، گروه شهرسازی، دانشگاه تربیت مدرس،تهران.


15. لگزیان، احسان، رنج آزمای آذری، محمد (1389): «بررسی و تحلیل مدیریت توسعه زمین از طریق ارویکرد برنامه اصلاح مجدد زمین با تاکید برمقوله انتقال حق مالکیت زمین»، مدیریت شهری، سال هشتم، شماره 25، صص 147-168 .


16. یاناسه، نوریکو (1390): «نظریه طراحی در تفکیک مجدد اراضی برگرفته از تجربه تفکیک مجدد زمین در مالزی»، ترجمه مهندسین مشاور شارمند با همکاری دفتر محلی جوباره، شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی، جلد دو، تهران.


17. Berrke, P.R, Godschalk, D.R, Kaiser, E.K & Rodriguez, D.A (2006): Urban land use planning. University of Illinois. fifth Edition.


18. Der Krabben, E. V., & Needham, B. (2008): Land readjustment for value capturing: a new planning tool for urban redevelopment. Town Planning Review, 79(6), pp: 651-672.


19. Gielen, D. M. (2016): Proposal of Land Readjustment for the Netherlands: An analysis of its effectiveness from an international perspective. Cities, 53, pp: 78-86.


20. Hepperle, E., Dixon-Gough, R. W., Maliene, V., Mansberger, R., Paulsson, J., & Pödör, A. (2012):Land management: potential, problems and stumbling blocks.vdf Hochschulverlag AG.


21. Holtslag-Broekhof, S. (2017): Urban land readjustment: Necessary for effective renewal? Analysing the Dutch quest for new legislation. Land Use Policy, pp: 1-8.


22. Home, R. (2007): Land readjustment as a method of development land assembly: A comparative overview. Town Planning Review, 78 (4), pp: 459-483.


23. Johnston K., VerHoef J.M., Krivoruchko K., and Lucas N (2001): Using ArcGIS Geostatistical Analyst- GIS by ESRI, United States of America.


24. Joshi, S. (2014): Assessment of land governance: a case of urban land readjustment. Master thesis. University of Twente. Enschede, Netherlands. February.


25. Khorram, S., Ghasemi, F., & Ergil, M. (2018): Land readjustment for urban development and post-disaster reconstruction earthquake damaged areas. Cities,pp:1-16.


26. Larsson, G. (1997): Land readjustment: A tool for urban development. Habitat International, 21(2), pp: 141-152.


27. Liebmann, G. W. (2000): Land readjustment for America: A proposal for a statute. The Urban .Lawyer, 1-20.


28. Lin, T. C. (2005): Land assembly in a fragmented land market through land readjustment. Land Use Policy, 22(2), pp: 95-102.


29. Louw, E., (2008): Land assembly for urban transformation, The case of s-Hertogenbosch in the Netherlands, Land Use Policy, 25(1), pp:.69-.80.


30. Mittal, J. (2014): Self-financing land and urban development via land readjustment and value capture. Habitat International, 44, pp: 314-323.


31. Mittal, J., & Kashyap, A. (2015): Real estate market led land development strategies for regional economic corridors–A tale of two mega projects. HabitatInternational, 47, 205-217.


32. Schrock, M. (2012): The Potential Use of Land Readjustment as an Urban Redevelopment Strategy in the United States: Assessing Net Economic Value. Master thesis in City Planning and Science in Real Estate Development. Massachusetts institute of technology.


33. Supriatna, A. N. D. R. I. (2011): The Feasibility study of Land Readjustment for Kampung Upgrading in Jakarta. Faculty of Geo-.Information Science and Earth Observation.


34. Trop, T. (2017): From knowledge to action: Bridging the gaps toward effective incorporation of Landscape Character Assessment approach in land-use planning and management in Israel. Land Use Policy, 61, pp: 220-230.


35. Turk, S. S., & Altes, W. K. K. (2010): How suitable is .LR for renewal of inner city areas? An analysis for Turkey. Cities, 27(5), pp: 326-.336.


36. Viitanen, K. (2001): The Finnish urban land readjustment procedure in an international context: What can be learned commonly? In Lincoln Institute workshop on Land Readjustment, Cambridge, MA. pp:  21-22.


37. 37.   Yau, Y. (2012): Homeowner Involvement, Land Readjustment, and Sustainable Urban Regeneration in Hong Kong. Journal of Urban Technology, 19(1), pp: 3-22.


38. Yilmaz, A., & Demir, H. (2014): A Multi-Criteria Optimization Model for the Allocation Process in Land Readjustment Projects. ATINER's Conference Paper Series PLA2014-1509.