تحلیل نقش عوامل محیطی خرد مقیاس در پیش بینی وقوع تخلفات ساختمانی ( مورد مطالعه: شهر خرمآباد)
عنایت اله میرزایی
1
(
استادیار گروه مهندسی شهرسازی، دانشکده فنی و مهندسی، دانشگاه لرستان
)
غلامرضا مرادی
2
(
استادیار گروه مهندسی شهرسازی، دانشکده فنی و مهندسی، دانشگاه سلمان فارسی کازرون
)
الهه بلواسی
3
(
دانشجوی کارشناسی مهندسی شهرسازی، دانشگاه لرستان
)
کلید واژه: خرم آباد, تخلفات ساختمانی, متغیرهای محیطی, رگرسیون لجستیگ تعمیمیافته,
چکیده مقاله :
در طول چند دهه گذشته رشد فزاینده تخلفات ساختمانی ساختار کالبدی-فضایی و منظر شهری را بشدت تحت تأثیر قرار داده و تبدیل به یک چالش جدی برای مسئولان و برنامهریزان شهری شده است. طی 5 سال گذشته حدود 9457 پرونده مربوط به تخلفات ساختمانی به کمیسیون بدوی ماده 100 شهرداری خرم آباد ارجاع شده است که حاکی از رواج این پدیده میباشد. اگرچه طی سالهای گذشته مطالعات متعددی در این حوزه صورت گرفته است اما همچنان شکافهای تحقیقی باقی مانده است. در ادامه مطالعات صورت گرفته در این زمینه، هدف پژوهش حاضر تحلیل تأثیر نقش عوامل محیطی و اجتماعی در مقیاس خرد شهری بر پیش بینی احتمال وقوع تخلف ساختمانی می باشد؛ موضوعی که کمتر در مطالعات پیشین مورد توجه قرار گرفته است.از نظر روش، این پژوهش در زمره مطالعات کمی قرار دارد و از روشهای آماری توصیفی و استنباطی برای تحلیل دادهها استفاده مینماید. دادههای مربوط به عوامل محیط مصنوع و متغیرهای اجتماعی-اقتصادی با تعریف 30 شاخص از سطح 4191 بلوک شهری واقع در شهر خرمآباد با کمک نرم-افزارArcGIS Pro استخراج شده و سپس با استفاده روش تحلیل عاملی (تحلیل مولفه های اصلی) به هشت عامل کلیدی و زیربنایی تقلیل یافتهاند. تخلفات ساختمانی صورت گرفته در پنج سال اخیر نیز به عنوان متغیر وابسته، پس از استخراج از پایگاهداده شهرداری، به بلوکهای مربوطه تخصیص داده شده است. برای تحلیل روابط بین متغیرها از مدل رگرسیون لجستیگ تعمیمیافته استفاده شده است. نتایج تحلیل دادهها نشان داد که عاملهای قیمت، حجم پروانههای صادره و قابلیت تراکمی بالا در بلوک شهری اثر مستقیم و عاملهای تراکم، بافت غیرمسکونی-غیرتجاری و میانگین مساحت قطعات مسکونی اثر معکوسی بر احتمال وقوع تخلف ساختمانی دارند. همچنین، تغییرات ضریب تأثیر دو عامل قیمت و تراکم بر احتمال وقوع تخلف ساختمانی در بین بلوکهای شهری قابل توجه میباشد.
چکیده انگلیسی :
Over the past few decades, the increasing growth of construction violations has greatly affected the physical-spatial structure and urban landscape and has become a serious challenge for city officials and planners. During the past 5 years, about 9457 cases related to construction violations have been referred to the preliminary commission of Article 100 of Khorramabad Municipality, which indicates the prevalence of this phenomenon. Although numerous studies have been conducted in this field in the past years, there are still some research gaps. In line with previous studies, the purpose of the current research is to analyze the impact of environmental and social factors in micro-scale on predicting the probability of construction violations; a subject that has received less attention in previous studies. In terms of method, this research is a quantitative study; and uses descriptive and inferential statistical methods for data analysis. Thirty variables were defined to measure built environment and social dimensions. The data were gathered from 4191 urban blocks located in Khorramabad with the help of ArcGIS Pro software. Then, these variables were reduced into eight underlying factors using the factor analysis method (principal component analysis). The construction violations committed in the last five years have been assigned to the relevant blocks as a dependent variable, after being extracted from the municipal database. The generalized logistic regression model has been used to analyze the relationships between the variables. The results of the data analysis showed that the factors of price, the volume of issued permits, and high density in the urban block have a direct effect, and the factors of density, non-residential-non-commercial area, and the average area of residential plots have an inverse effect on the probability of construction violations. Furthermore, the variations in the influence coefficient of two factors including price and density on the probability of construction violations among urban blocks are significant.
تحلیل نقش عوامل محیطی خرد مقیاس در پیش بینی وقوع تخلفات ساختمانی
مورد مطالعه: شهر خرمآباد
چکیده
در طول چند دهه گذشته رشد فزاینده تخلفات ساختمانی ساختار کالبدی-فضایی و منظر شهری را بشدت تحت تأثیر قرار داده و تبدیل به یک چالش جدی برای مسئولان و برنامهریزان شهری شده است. طی 5 سال گذشته حدود 9457 پرونده مربوط به تخلفات ساختمانی به کمیسیون بدوی ماده 100 شهرداری خرم آباد ارجاع شده است که حاکی از رواج این پدیده میباشد. اگرچه طی سالهای گذشته مطالعات متعددی در این حوزه صورت گرفته است اما همچنان شکافهای تحقیقی باقی مانده است. در ادامه مطالعات صورت گرفته در این زمینه، هدف پژوهش حاضر تحلیل تأثیر نقش عوامل محیطی و اجتماعی در مقیاس خرد شهری بر پیش بینی احتمال وقوع تخلف ساختمانی می باشد؛ موضوعی که کمتر در مطالعات پیشین مورد توجه قرار گرفته است.از نظر روش، این پژوهش در زمره مطالعات کمی قرار دارد و از روشهای آماری توصیفی و استنباطی برای تحلیل دادهها استفاده مینماید. دادههای مربوط به عوامل محیط مصنوع و متغیرهای اجتماعی-اقتصادی با تعریف 30 شاخص از سطح 4191 بلوک شهری واقع در شهر خرمآباد با کمک نرمافزارArcGIS Pro استخراج شده و سپس با استفاده روش تحلیل عاملی (تحلیل مولفه های اصلی) به هشت عامل کلیدی و زیربنایی تقلیل یافتهاند. تخلفات ساختمانی صورت گرفته در پنج سال اخیر نیز به عنوان متغیر وابسته، پس از استخراج از پایگاهداده شهرداری، به بلوکهای مربوطه تخصیص داده شده است. برای تحلیل روابط بین متغیرها از مدل رگرسیون لجستیگ تعمیمیافته1 استفاده شده است. نتایج تحلیل دادهها نشان داد که عاملهای قیمت، حجم پروانههای صادره و قابلیت تراکمی بالا در بلوک شهری اثر مستقیم و عاملهای تراکم، بافت غیرمسکونی-غیرتجاری و میانگین مساحت قطعات مسکونی اثر معکوسی بر احتمال وقوع تخلف ساختمانی دارند. همچنین، تغییرات ضریب تأثیر دو عامل قیمت و تراکم بر احتمال وقوع تخلف ساختمانی در بین بلوکهای شهری قابل توجه میباشد.
واژگان کلیدی:
تخلفات ساختمانی، متغیرهای محیطی، رگرسیون لجستیگ تعمیمیافته، خرمآباد
1- مقدمه
در دهههای اخیر بویژه از دهه 1950 به بعد رشد شهرنشینی شتاب گرفته و موجب تحول نظام سکونتگاه ها و مجتمعهای زیستی شده است (اجزاءشکوهی و همکاران، 2:1395). در واقع، رواج نظام شهرنشینی و روند سریع رشد آن در کشورهای در حال توسعه سبب هجوم گسترده به شهرها شده است. الگوی توسعه شتابان شهرنشینی در ایران نیز به عنوان یک کشور در حال توسعه نیز با آسیب های زیادی همراه بوده و به نوعی به عدم تعادل در حوزه های جمعیتی و اقتصادی دامن زده است (ناظمی اردکانی و موسوی، 1401: 225). افزایش تقاضای شهرنشینی و گسترش کالبدی شهرها نشان داد که کنترل ساخت و سازها نیازمند برنامهریزی و مدیریت منطقی و بازنویسی مجدد شیوه برنامهریزی و مدیریت توسط دولتها است (Li et al,2020; 2). در کشور ما طرحهای توسعه شهری (از جمله طرح های جامع و تفصیلی شهر) وظیفه کنترل و هدایت توسعه شهری را بعهده داشته و به منظور دستیابی به اهداف و چشم انداز بلندمدت شهر، مجموعه قیود و محدودیتهای الزامآوری را برای سازماندهی شبکه معابر شهری، ساختمانها و فعالیتهای شهری تدوین میکنند. محدودیت ها و قیود توسعه و ساخت و ساز، در واقع، مهم ترین ابزار اجرایی طرحهای توسعه شهری بوده و ضمانت اجرای آنها از طریق نظام کنترل ساخت و سازهای شهری تأمین میشود (سالاری و صفوی سهی، 1396: 6). با این وجود، علیرغم تهیه و اجرای طرح های توسعه شهری، به دلایل مختلف از جمله ضعف رویه ای و ماهوی طرحهای مذکور، در بسیاری از موارد از ضوابط و مقررات ساخت و ساز عدول شده و لذا پدیدهای موسوم به تخلفات ساختمانی در سطح شهرها رایج شده است. از این رو، به منظور صیانت از طرحهای توسعه شهری و اعمال نظارت و کنترل ساخت و سازهای شهری، ماده صد قانون شهرداری در سال 1345 با هدف الزام مالکین به اخذ پروانه قبل از هر گونه عملیات عمرانی و جلوگیری از ساخت و سازهای بدون مجوز یا مغایر با مفاد پروانه تدوین و به تصویب رسید (نرگسیان و نظری، 1400: 89). حجم پروندههای تخلفات ساختمانی در شهرهای کوچک و بزرگ نشان میدهد که طرحهای توسعه شهری و قوانین موجود بازدارندگی لازم را ایجاد نکرده است و این تخلفات به دلیل سطح فراگیری و آثار بلندمدت و پایدار آنها در نیمرخ شهری از چالشهای نوین شهرنشینی محسوب میگردد(اسمعیل پور و همکاران، 1398: 18-19؛ دیاریان و نوریان، 1401: 36). علیرغم تغییرات و الحاقاتی به ماده 100 قانون شهرداری طی چند دهه گذشته، میتوان ادعا کرد کمیسیون ماده مذکور در نیل به اهداف خود موفق نبوده است و حقوق عمومی شهروندان نادیده انگاشته شده است(افشاری و اکبری، 1401: 8). تغییر برنامهریزی نشده سطوح و سرانه های شهری، تضعیف خدمات دهی به مناطق و نواحی، تغییر در نظام دسترسی، افزایش حجم ترافیک و تقاضای پارک حاشیهای، فشار بر تأسیسات و زیرساختهای شهری، تغییر در نظام بصری و منظر شهری، افزایش آلودگیهای هوایی و صوتی، تخریب کاربری های فضای سبز و زمین های کشاورزی، پراکندهرویی، کاهش تابآوری و ایمنی ساختمانها و امنیت اجتماعی بخشی از پیامدهای منفی ناشی از وقوع تخلفات ساختمانی در پیکره شهرها می باشند(سرخیلی و رفیعیان، 1389؛ اجزاءشکوهی و همکاران، 1395: 7؛ لاله پور و همکاران، 61:1398). با توجه به حجم گسترده تخلفات ساختمانی در سطح شهرها و پیامدهای منفی ناشی از این امر، بررسی و تحلیل موضوع تخلفات ساختمانی از وجوه مختلف امری واجد اهمیت و ضرورت میباشد. علاوه بر اهمیت و ضرورت عام موضوع، بررسی پدیده تخلفات ساختمانی در مقیاس شهر خرم آباد نیز ضرورت دارد زیرا بر اساس آمار موجود در پایگاه دادههای شهرداری خرمآباد، طی 5 سال گذشته در شهر خرم آباد حدود 5298 پروانه ساختمانی صادر گردیده است و در همین مدت حدود 9457 پرونده تخلفات ساختمانی شناسایی و به کمیسیون بدوی ماده صد مستقر در شهرداری خرمآباد ارجاع شده است. تحلیل پروندههای ارجاع شده نشان میدهد که 3.05 درصد از آنها دارای تخلف طبقه مازاد بر پروانه، 52.95 درصد دارای تخلف اضافه بنا زائد بر پروانه، 10.42 درصد دارای تخلف کسری پارکینگ، 1.11 درصد دارای تخلف تجاوز به معبر می باشند. همچنین، شهر خرمآباد به دلیل موقعیت جغرافیایی و ناهمواریهای پیرامون آن با کمبود زمین و مسکن مواجه بوده و به همین دلیل زمین ارزش نسبتاً بالایی دارا می باشد. ارزش بالای زمین به دلیل سودآوری شخصی میتواند منجر به تضاد منافع فردی و اجتماعی شود که ماحصل آن دامن زدن به تخلفات ساختمانی است(فهمیده مدامی و همکاران، 1402: 62).
همانطور که در بخش بعدی به آن پرداخته میشود در سالیان گذشته پژوهشگران بسیاری به بررسی و تحلیل پدیده تخلفات ساختمانی پرداختهاند اما همچنان شکافهای تحقیقی زیادی وجود دارد. مروری بر پژوهشهای پیشین نشان میدهد در کمتر مطالعاتی نقش ویژگیهای محیطی و اجتماعی-اقتصادی در مقیاس خرد شهری (بلوک شهری) در پیش بینی احتمال وقوع تخلف ساختمانی تحلیل شده است. از نظر متدلوژی نیز در این پژوهش از روش رگرسیون لجستیک تعمیم یافته به صورت مکانمند استفاده شده است که قابلیتهای ممتازی نسبت به سایر روشهای تحلیلی مرسوم دارد. علاوه بر این، دادههای مورد نیاز پژوهش از سطح 4191 بلوک شهری واقع در شهر خرم آباد جمع آوری گردیده است که از نظر حجم نمونه در نوع خود کمنظیر می باشد. از آنجائیکه ممکن است روابط بین متغیرها از حیث شدت، جهت و سطح معنیداری در سطح کلیه مناطق شهر ثابت و ایستا نباشند؛ روش رگرسیون لجستیک تعمیم یافته نتایج دقیقتری فراهم میآورد زیرا ضریب تاثیرگذاری هر متغیر بر وقوع تخلفات ساختمانی را در هر واحد جغرافیایی (بلوک شهری) محاسبه و در قالب نقشه نشان میدهد Torun, et al., 2020: 8-9)). در مجموع، پژوهش پیشروی، پژوهشی کمی است که به دنبال پرسشهایی از جمله (1) چه ویژگیهای محیط مصنوع در مقیاس خرد شهری (بلوک شهری) و چگونه بر احتمال وقوع تخلف ساختمانی تاثیر میگذارد؟ (2) چه مناطقی از شهر خرمآباد استعداد بیشتری برای وقوع تخلف ساختمانی دارد؟ (3) هر یک از ویژگیهای فوق الذکر در نواحی مختلف شهر چگونه بر میزان وقوع تخلف ساختمانی اثر میگذارد؟؛ می باشد. با توجه به سوالات مطرح شده، به نظر میرسد عامل قیمت تأثیر قابل توجهی بر میزان وقوع تخلف ساختمانی داشته باشد و در مناطق مرکزی شهر به دلیل قیمت بالای زمین و مسکن و همچنین فرسودگی بافت احتمال وقوع تخلف ساختمانی بیشتر باشد.
2-پیشینه و مبانی نظری پژوهش
در کشور ما همانند بسیاری از کشورهای دیگر نظام شهرسازی و معماری عمدتاً از طریق ضوابط و مقررات ساختمانی حاصل از برنامههای توسعه شهری کنترل و هدایت میشود. ضوابط و قوانین ساختمانی برای حفاظت از سلامت عمومی، ایمنی، رفاه عمومی و پایداری زیست محیطی برای شهرها وضع می شوند. این قوانین ابزاری است که دولت از طریق آن از منابع زمین، ساختمانها و تسهیلات زیربنایی برای تضمین سازماندهی فضایی و حفاظت زیست محیطی را کنترل میکند(اسکندری عین الدین، غفاری گیلانده، نظم فر، 1402 :5884).ضوابط فنی و معماری معمولاً کمینه شده استانداردهای ساختمانی است که به منظور تأمین حداقل شرایط بهداشتی، ایمنی و کیفی متناسب با نوع استفاده از ساختمان تدوین میشوند. ضوابط استحکام بنا، مصالح و ایمنی، ضوابط مصرف انرژی، تأمین نور و تهویه مناسب از جمله ضوابط معماری و فنی محسوب شده و ضوابط تفکیک اراضی، کاربری زمین، حداکثر تراکم و ارتفاع مجاز، عقب نشینی معابر، محل قرارگیری ساختمان، تأمین پارکینگ، فضای سبز و فضای باز خصوصی و عمومی در زمره ضوابط شهری میباشد(سالاری و صفوی سهی، 1396: 7-9). علیرغم وجود چنین ضوابطی، در بسیاری از موارد بخشی از این ضوابط رعایت نمیشود و به نوعی تخلف ساختمانی اتفاق می افتد. تخلف ساختمانی را می توان بی اعتنایی به قانونمندی های موجود و عدول از مقررات ساختمان سازی و یا عدم رعایت آن دسته از ضوابط و مقررات ساخت و ساز شهری تعریف نمود که برای تضمین کیفیت زندگی در شهر و ساختمانهای شهری و رعایت عدالت و منافع تدوین شده اند (بهشتیروی، 1372، 32 ؛ سرخیلی و همکاران، 1391، 19؛ دیاریان و نوریان، 1401: 6-37). بر اساس مفاد ماده 100 قانون شهرداری مصوب 1334 نیز میتوان مهمترین تخلفات ساختمانی را احداث بنای بدون پروانه و یا هرگونه ساخت و ساز و احداث بنای مازاد و مخالف مفاد پروانه صادره برشمرد(روستا، صحرائیان و رفیعیان، 1396: 165-168). بر اساس پرونده های مطروحه در کمیسیون های موضوع ماده 100 قانون شهرداری، احداث بنای بدون پروانه، احداث بنای مازاد بر سطح اشغال مجازدر پروانه، احداث طبقه یا طبقات مازاد خلاف ضوابط، تغییر بهره برداری و یا تغییر کاربری، عدم احداث پارکینگ مورد نیاز، تجاوز به معابر، ایجاد پیشآمدگی در معبر یا حیاط ساختمان مغایر با ضوابط مهمترین مصادیق تخلفات ساختمانی میباشند(سعیدنیا، 1385؛ اجزاءشکوهی و همکاران، 1395: 5؛ قانون شهرداری، 1334) و کمیسیون می تواند در صورت رعایت اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی و عدم ضرورت قلع بنا رای به اخذ جریمه صادر نماید.
بررسی ادبیات جهانی نشان میدهد پدیده تخلف ساختمانی مختص کشور ما نبوده و عمدتاً در کشورهای در حال توسعه و کلانشهرهایی با مشکلات مزمن اجتماعی، اقتصادی و مدیریتی از جمله ژوهانسبورگ (آفریقای جنوبی)، سائوپائولو (برزیل)، بلگراد (یوگسلاوی)، اولدسالت (اردن)، ایبادان، بنین (نیجریه)، پون (هند) و غیره نیز بصورت مسئلهآمیزی وجود دارد (حکمت نیا، 1398: 391). با مروری بر ادبیات خارجی می توان مواردی همچون گسترش شهرنشینی، تغییر نیازها، نیاز به مسکن و اشتغال در ادامه فرایند طبیعی توسعه شهر (Fekade, 2000)، تغییر نیازهای اجتماعی و اقتصادی شهروندان، تغییر نسل و پاسخگو نبودن ضوابط شهری و طرح های توسعه به اهداف، نیازها و خواستههای نسل جدید، سیاستهای نامتعادل اصلاحات زمین شهری، نامناسب بودن شرایط تأمین مسکن و حل نشدن بحران مسکن، توسعه نامتعادل شهر و توزیع ناعادلانه ثروت (Huchzermeyer, 2004; Zegarac, 1999; Few etal.,2004) را مهمترین دلایل بروز تخلفات ساختمانی قلمداد نمود. برخی دیگر نیز کمبود نیروهای آموزش دیده، اخذ جریمه و رشوه توسط ماموران کنترل ساختمانی و قدیمی بودن و برونزا بودن مقررات برنامهریزی و توسعه شهری (Arimah and Adeagbo, 2000) و روندهای سختگیرانه و زمان بر اخذ مجوز ساختمانی و سند مالکیت (Blanc and Kapoor,2008) و کاستیهای روند اداری اجرای استانداردهای ساخت و ساز (Dowal, 1999) و همچنین درآمد خانوار، اندازه خانوار و تسهیلات مالی (Alnsour and Meaton, 2009) را از دیگر عوامل بروز تخلفات ساختمانی مطرح نموده اند. در دو مطالعه اخیر، جیمو و همکارانش(2018) در مقالهای با بررسی ساخت و سازهای غیر مجاز در شهر آچی نیجریه نشان دادهاند که تخلفاتی از جمله ساخت و ساز بدون مجوز، نقض قوانین ساخت و ساز و توسعه افزایش سطح اشغال ناشی از ویژگیهای اجتماعی اقتصادی خانوارها، فقدان طرحهای اجرایی و عدم کفایت کارکنان حوزه برنامه ریزی میباشند (Jimoh et al., 2018). زیانگ لی و همکارانش (2020) در پژوهش با عنوان رابطه بین توسعه زمینهای ساخت و ساز شهری و رشد جمعیت در استان لیائونینگ چین، به این نتیجه رسیده اند که رشد سریع زمینهای ساخت وساز به رشد اقتصادی منفی مربوط میشود. همچنین آنها نشان دادند که تحت الگوی کنونی رشد اقتصادی، کنترل توسعه زمینهای تحت ساخت وساز ممکن است دشوار باشد لذا چالش وابستگی رشد اقتصادی به زمین و سرعت شهرنشینی جمعیت باید توسط دولت محلی مورد بررسی مجدد قرار گیرد(Zeyang Lia, 2020). مطالعات صورت گرفته در داخل کشور نیز مواردی همچون کسب درآمد شهرداری از جرائم ناشی از تخلفات ساختمانی (کمانرودی کجوری و حسینی، 1397؛ اسمعیل پور و همکاران، 1398؛ ایزدپناه و حبیبی، ،1400، قربانی و عظیمی، 1393)، ضعف سیستم نظارت و کنترل ساخت و سازها (مشیری، 1389؛ اجزاء شکوهی و همکاران، 1395)، عدم انطباق ضوابط و استانداردهای ساخت و ساز با واقعیات و نیازهای ساکنین (سرگلزایی و همکاران، 1397، منوچهری میاندواب و همکاران، 1398)، به صرفه بودن تخلف و رفع نیاز خانوار از طریق احداث بنای غیرمجاز ( زمانی، 1390؛ پژوهان و همکاران، 1393؛ لالهپور و همکاران، 1398)، محدودیتهای توسعه (پور محمدی و خلیل نژاد، 1381؛کمانرودی کجوری و حسینی، 1397)، سودجویی انبوهسازان ساختمان و مسکن (محمدی دهچشمه و سعیدی، 1393) را از مهمترین دلایل بروز تخلفات ساختمانی بیان نمودهاند. نتایج مطالعهای که اخیراً توسط اسکندری عین الدوله و همکاران (1402) در شهر بستان آباد آذربایجان شرقی انجام شده است نیز نشان میدهد که عدم آگاهی از ضوابط و مقررات ساخت و ساز بین ساکنین، نادیده گرفتن نیاز شهروندان در امور مربوط به ساخت و ساز، میزان هزینه ساخت و ساز براساس ضوابط و مقررات نظام مهندسی، اخذ جریمه به عنوان منبع درآمد برای شهرداری از مهمترین عوامل تاثیرگذار بر تخلفات میباشند.
در کنار مطالعاتی که علل و انگیزههای انجام تخلف ساختمانی را تحلیل نمودهاند برخی دیگر از پژوهشها به وجوه دیگری از موضوع تمرکز کردهاند. روستا و همکاران (1396) در پژوهشی با عنوان تحلیل فضایی تخلفات ساختمانی در شهر جهرم دریافتند که تخلفات ساختمانی در محدوده های حاشیه شهر از جمله بخشهای شمالی و شرق و غرب شهر که در مسیر توسعه شهری قرار دارد به پراکنده رویی شهری و گسترش افقی شهر منجر شده است. حکمتنیا (1398) با بررسی عملکرد کمیسیون ماده 100 شهرداری یزد و آثار آن بر شهرنشینی و شهرسازی نشان داد که متغیرهای مرتبط با قوانین شهری و ناهماهنگی بین سازمانهای مرتبط با ماده 100 تأثیرگذاری زیادی بر عملکرد ماده 100 داشته است. نیکپور و همکاران (1394) با بررسی و تحلیل رابطه سرمایه اجتماعی و تخلفات ساختمانی نشان دادند که متغیرهای آگاهی به قوانین، اعتماد به مجریان قانون و هنجارهای اجتماعی درصد قابل توجهی از تغییرات تخلفات ساختمانی را توضیح میدهند. جعفری و همکاران (1402) با تحلیل تأثیر تخلفات ساختمانی بر سیمای شهری تبریز دریافتند که تخلفات ساختمانی به طور آشکارا و ملموس بر عوامل مختلف سیمای شهری تأثیر منفی گذاشته و منجر به تضعیف قدرت آنها شده است. برخی دیگر از مطالعات نیز به بررسی تطبیقی نظام رسیدگی به تخلفات ساختمانی در ایران و سایر کشورها (نظری و دشتی، 1401) و یا تحلیل فضایی تعامل تخلفات ساختمانی و آسیبپذیری ناشی از زلزله (زنگی آبادی و همکاران، 1387) پرداختهاند.
مروری بر ادبیات نشان میدهد که در مطالعات پیشین کمتر به تحلیل تاثیر عوامل محیطی و کالبدی (در مقیاس خرد شهری) بر وقوع تخلف ساختمانی و پراکنش فضایی و تغییرات آن در بخش های مختلف شهر پرداخته شده است اما با تعمق در مطالعات صورت گرفته میتوان مهمترین متغیرهای توضیحی در مقیاس خرد را استنباط نمود. برای مثال، مساحت قطعات و واحدهای مسکونی (ریزدانگی/درشت دانگی)، قیمت منطقهای زمین، ضوابط تراکمی، عرض معبر و امثالهم به عنوان نماینده برخی علل فوقلذکر مانند عدم انطباق ضوابط با نیازهای جامعه، بالا بودن قیمت زمین و مسکن و سودجویی، محدودیتهای/عدم محدودیتهای عمودی توسعه می توانند در توضیح احتمال وقوع تخلف نقش معناداری بازی کنند.
شکل 1: مدل مفهومی پژوهش
3- روششناسی پژوهش
1-3-محدوده مورد مطالعه و دادهها
در این پژوهش شهر خرمآباد به عنوان مطالعه موردی انتخاب شده است زیرا این شهر به دلیل موقعیت قرارگیری جغرافیایی و ناهمواریهای طبیعی پیرامون شهر با کمبود زمین و مسکن مواجه بوده و به همین دلیل مستعد وقوع تخلفات ساختمانی از جمله اضافه بنا زائد بر پروانه و یا احداث طبقات مازاد خارج از ضوابط می باشد. از طرف دیگر، آمار پروانه های صادره و پروندههای ارجاع شده به کمیسیون ماده 100 شهرداری خرم آباد نیز حاکی از رایج بودن پدیده تخلفات ساختمانی در هنگام احداث بنا و تخریب و نوسازی میباشد. شهر خرم آباد به عنوان مرکز استان لرستان در غرب کشور واقع شده و بر اساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن دارای حدوداً 373 هزار نفر جمعیت و حدود 109 هزار خانوار و بالغ بر 4200 هکتار مساحت می باشد(بازنگری طرح تفصیلی شهر خرمآباد، 1399). دادههای مورد نیاز پژوهش از جمله دادههای کالبدی-فضایی و اجتماعی-اقتصادی و همچنین نوسازیهای صورت گرفته در مقیاس بلوک شهری و با استفاده از محاسبات صورت گرفته بر روی4180 بلوک شهری جمعآوری گردیده است. با توجه به تعداد بلوکهای انتخابی میتوان گفت این پژوهش متکی به نمونه آماری نبوده و قلمرو مکانی پژوهش کل شهر میباشد. پژوهش پیش روی از نظر هدف، پژوهشی کاربردی بوده و از نظر روش یک مطالعه کمی متکی بر تحلیلهای آماری توصیفی و استنباطی مبتنی بر روشهای رگرسیونی است.
شکل شماره 2: وضعیت تخلفات ساختمانی در محوده مورد مطالعه |
2-3-متغیرهای کلیدی
1-2-3-متغیر وابسته
در این پژوهش تخلف ساختمانی به عنوان متغیر وابسته در نظر گرفته شده است. در این خصوص ابتدا تمام بلوکهای ساختمانی در سطح شهر خرم آباد که در طول 5 سال گذشته در آنها تخلف ساختمانی صورت گرفته بود و پرونده آنها به کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ارجاع و منجر به رأی تخریب و یا جریمه گردیده شناسایی شد. سپس میزان جریمه در هر بلوک تجمیع و با استفاده از نرم افزار GIS به بلوک مربوطه تخصیص داده شد. در گام بعدی، با توجه به اینکه در 5 سال اخیر حدوداً در 57 درصد بلوکهای شهر خرمآباد تخلفی ثبت نشده است و همچنین به منظور پیش بینی احتمال وقوع تخلف ساختمانی در آینده، متغیر وابسته به صورت دو وجهی2 ( صفر به معنای عدم وجود تخلف و یک به معنای وجود تخلف) تبدیل گردید.
2-2-3- متغیرهای مستقل
در این تحقیق طیف متنوعی از متغیرهای مستقل در نظر گرفته شده است(جدول شماره 1). متغیرهای مورد نظر بر اساس آخرین نقشه کاربری زمین و یا آمار سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395 محاسبه و جمع آوری گردیده است. در این راستا، متغیرهای اشاره شده با استفاده از نرم افزار تخصصی10.2 ArcGIS در مقیاس بلوک شهری اندازهگیری گردیده اند. در جدول شماره 1 انوع متغیرهای مستقل و مقادیر آنها توصیف شده است.
جدول شماره 1: ویژگیهای توصیفی متغیرهای مستقل پژوهش
| مقدار حداکثر | مقدار حداقل | میانگین | انحراف معیار |
|---|---|---|---|---|
تراکم جمعیتی (نفر در هکتار) | 1000 | 0.000 | 238.74 | 140 |
تراکم خانوار (خانوار در هکتار) | 323.97 | 0.000 | 70.68 | 41.05 |
تراکم اشتغال (تعداد شاغلین در هکتار) | 305.91 | 0.000 | 62.63 | 37.85 |
تراکم مساکن زیر 100 مترمربع(در هکتار) | 188.50 | 0.000 | 32.43 | 21.95 |
تراکم مساکن 100- 200مترمربع (در هکتار) | 44.72 | 0.000 | 2.154 | 4.55 |
تراکم مساکن زیر200-300 مترمربع (در هکتار) | 65.60 | 0.000 | 1.33 | 6.28 |
تراکم مساکن بالای300 مترمربع (در هکتار) | 241.35 | 0.000 | 36.32 | 32.02 |
تراکم واحدهای ملکی (در هکتار) | 173.72 | 0.000 | 32.02 | 19.29 |
تراکم واحدهای اجارهای(در هکتار) | 178.68 | 0.000 | 33.37 | 23.43 |
تراکم مساکن با اسکلت فلزی(در هکتار) | 220.41 | 0.000 | 38.72 | 28.45 |
تراکم مساکن بتنی (در هکتار) | 164.07 | 0.000 | 4.198 | 10.27 |
تراکم مساکن با سایر اسکلت (در هکتار) | 189.70 | 0.000 | 26.10 | 25.24 |
درصد کاربریهای مسکونی در بلوک | 100 | 0.000 | 74.99 | 26.97 |
درصد کاربریهای تجاری در بلوک | 100 | 0.000 | 4.73 | 12.95 |
درصد کاربریهای سبز در بلوک | 31.73 | 0.000 | 0.50 | 2.76 |
درصد سایر کاربریها در بلوک | 100 | 0.000 | 7.28 | 20.67 |
قیمت منطقهای مسکونی بلوک در سال 1400 (ریال) | 2280000 | 0.000 | 638272 | 383403 |
قیمت منطقهای تجاری بلوک در سال 1400 (ریال) | 2900000 | 0.000 | 899284 | 482621 |
قیمت منطقهای اداری بلوک در سال 1400(ریال) | 2340000 | 0.000 | 672009 | 393991 |
قیمت منطقهای مسکونی بلوک در سال 1401(ریال) | 7000000 | 0.000 | 1952548 | 1163519 |
قیمت منطقهای تجاری بلوک در سال 1401(ریال) | 9000000 | 0.000 | 2758117 | 1448246 |
قیمت منطقهای اداری بلوک در سال 1401(ریال) | 76000000 | 0.000 | 2062505 | 1232411 |
مساحت میانگین عرصه پروانه های صادره در بلوک | 6513.21 | 0.000 | 159.26 | 338.82 |
مساحت زیربنای پروانه های صادره در بلوک | 153050 | 0.000 | 434.10 | 2895.32 |
تعداد پروانه های صادره در بلوک | 19 | 0.000 | 0.85 | 1.47 |
سطح تراکمی بلوک در طرح تفصیلی (متغیر رتبهای) | 4 | 0.000 | 2.75 | 0.96 |
فرسوده بودن بلوک (دو وجهی) | 1 | 0.000 | 0.13 | 0.34 |
میانگین عرض معابر پیرامون بلوک(متر) | 35 | 6 | 10.44 | 4.05 |
میانگین مساحت قطعات مسکونی در بلوک (مترمربع) | 14088 | 0.000 | 176.150 | 393.45 |
میانگین مساحت قطعات تجاری در بلوک (متر مربع) | 12976 | 0.000 | 37.83 | 271.33 |
ادامه از جدول قبل
3-3- روش تحلیل دادهها
در این پژوهش مدل رگرسیون لجستیک تعمیم یافته (GLR) به عنوان یک روش مناسب برای مدلسازی متغیر وابسته (دو وجهی) انتخاب شده است. در کلیت مدل رگرسیون تعمیم یافته این قابلیت را دارد که یک رابطه خطی بین متغیرهای توضیحی و متغیر پاسخ برقرار نماید در حالیکه ممکن است رابطه بین آنها ذاتاً خطی نباشد. این رابطه با استفاده از یک تابع پیوند تسهیل میگردد. بر خلاف مدلهای رگرسیونی خطی کلاسیک مانند روش حداقل مربعات معمولی (OLS)، در مدلهای رگرسیونی تعمیم یافته فرض نرمال بودن مقادیر خطای متغیرها ضرورت ندارد (Razzaghi Asl, 2023). در بسیاری از مسائل کاربردی متغیر پاسخ دارای توزیع نرمال نبوده و استفاده از مدلهای خطی امکانپذیر نمی باشد (عبدالهی، حق شناس و ریختهگران، 1396). این واگرایی در توزیع نرمال به صورت ویژه در تحلیلهای فضایی اهمیت دارد زیرا مقادیر یک متغیر ممکن است در مقیاسهای فضایی مختلف متغیر و دینامیک باشد. علاوه بر این، در این مدل امکان تحلیل متغیر وابسته با مقیاس کمی پیوسته، کمی گسسته و اسمی دو وجهی وجود دارد. تابع مدل رگرسیون خطی تعمیم یافته به شکل زیر میباشد.
در این فرمول f تابعی از میانگین پاسخ های "تابع پیوند"، Y متغیر وابسته، Bj ضریب رگرسیون، Xjp متغیرهای مستقل و ei مقادیر خطا می باشند.
4-3-تحلیل عاملی3 و تقلیل شاخصها
از آنجائیکه برخی از متغیرهای مستقل پژوهش (جدول شماره 1) ابعاد یکسانی از محیط مصنوع را اندازهگیری میکنند و احتمالاً همبستگی نسبتاً بالایی نیز با یکدیگر دارند و از طرف دیگر به منظور کاهش تعداد متغیرها و تعیین ابعاد زیربنایی مربوط به محیط مصنوع روش تحلیل عاملی بکار گرفته شده (Mirzaei et al., 2018: 8-9) و از طریق آن تعداد 30 متغیر مستقل به هشت عامل کلیدی کاهش یافته است. هشت عامل استخراج شده 72 درصد واریانس متغیرهای مورد نظر را توضیح میدهند که بیشترین آن (حدود 22 درصد) مربوط به عامل اول یعنی قیمت میباشد. با توجه به متغیرهای بارگذاری شده در هر عامل، یک عنوان یا برچسب به آن عامل اختصاص داده شده است(جدول شماره 2).
جدول شماره 2: عاملهای استخراج شده و متغیرهای بارگذاری شده در هر عامل
ردبف | عامل | متغیرهای بارگذاری شده |
1 | قیمت | قیمت منطقهای مسکونی 1400 (0.985) قیمت منطقه ای تجاری 1400 (0.982) قیمت منطقهای اداری 1400 (0.990) قیمت منطقه ای مسکونی 1401(0.983) قیمت منطقه ای تجاری 1401 (0.982) قیمت منطقه ای اداری 1401 (0.989) |
2 | تراکم | تراکم جمعیتی (0.954) تراکم خانوار (0.976) تراکم اشتغال(0.949) تراکم واحدهای ملکی (0.824)تراکم واحدهای اجارهای (0.891) تراکم مساکن بالای300 مترمربع(0.768) تراکم مساکن با اسکلت فلزی (0.745) تراکم مساکن بتنی (0.318) |
3 | پروانه های صادره | سطح تراکمی بلوک(0.353) مساحت عرصه پروانههای صادره (0.934) مساحت زیربنای پروانههای صادره (0.687) تعداد پروانههای صادره (0.838) درصد کاربریهای مسکونی(0.605) |
4 | تراکم واحدهای متوسط | تراکم مساکن 100- 200مترمربع (0.826) تراکم مساکن زیر200-300 مترمربع (0.906) |
5 | قابلیت تراکمی بالا | سطح تراکمی (0.552) فرسوده بودن بلوک (0.650-) میانگین عرض معابر (0.379) تراکم مساکن با سایر اسکلت(0.550-) |
6 | تجاری بودن بافت | میانگین عرض معابر (0.378) درصد کاربریهای تجاری (0.806) میانگین مساحت قطعات تجاری (0.649) درصد کاربری مسکونی (0.565-) |
7 | بافت غیرتجاری-غیر مسکونی | درصد کاربریهای سبز (0.710) درصد سایر کاربریها(0.810) |
8 | میانگین قطعات مسکونی | میانگین مساحت قطعات مسکونی (0.892) |
روش استخراج: تحلیل عاملهای اصلی (PCA) روش دوران: چرخش واریماکس(Varimax) واریانس توضیح داده شده: 72 درصد | ||
4- تحلیل و بحث
همانگونه که بیان شد در این پژوهش روش رگرسیون لجستیک تعمیم یافته به عنوان مدل تحلیل دادهها بسط داده شده است. نرمافزار ArcGIS Pro این امکان را فراهم میسازد که ارتباط بین متغیرها هم به صورت کلی4 و هم به صورت محلی5 و یا مکانمحور تحلیل گردد. در مدل عام، همه دادهها به صورت یکپارچه تحلیل شده و نتیجه بدست آمده برایند همه بلوکهای شهری میباشد ولی در فرم مکانی، تغییرات ارتباط بین متغیرها در کوچکترین مقیاس فضایی (بلوک) هم نشان داده میشود. در نقشه شماره 3 احتمال وقوع تخلف در بلوکهای شهری و در نقشه های شماره 4 تا 9 ضریب اهمیت هر یک از متغیرهای معنیدار مستقل در مقیاس بلوک شهری در نقاط مختلف شهر خرمآباد نمایش داده شده است.
در مجموع پارامترهای آماری مدل برازش داده شده نشان میدهد که مدل بسط داده شده از کیفیت لازم برخوردار است (جدول شماره 3). معنیدار بودن شاخص آماری والد مشترک6 در سطح معنی داری 99 درصد نشان از معناداری کلیت مدل دارد. یکی دیگر از شاخصهای برازش مدل شاخص AICc میباشد هر چه مقدار این شاخص کوچکتر باشد مدل برازش داده شده از عملکرد بهتری برخوردار است. شاخص بعدی ارزیابی مدل، شاخص دویانس توضیح داده شده7 می باشد. این شاخص نشان میدهد که متغیرهای مستقل پژوهش چند درصد از واریانس متغیر وابسته را توضیح میدهد و هر چه مقدار آن بالاتر باشد عملکرد مدل بهتر ارزیابی میشود. این شاخص نیز حکایت از نیکویی مدل برازش داده شده دارد. با توجه به تفاوت متغیرهای مستقل و وابسته و همچنین رویکردهای تحلیلی سایر پژوهشهای صورت گرفته در این زمینه امکان مقایسه مستقیم نتایج وجود ندارد.
جدول شماره 3: شاخصهای آماری مربوط به نیکویی برازش مدل
4451.4 | شاخص AICc | 4191 | تعداد مشاهدات |
0.624 | Deviance Explained | 1787 | تعداد مشاهدات برابر یک |
*0.000 | Prob(>chi-squared) | 1285.44 | Joint Wald Statistic |
نتایج تحلیل دادهها و چگونگی اثر متغیرهای مستقل بر متغیر وابسته در جدول شماره 4 آورده شده است. قبل از پرداختن به اثر متغیرهای مستقل قابل ذکر است احتمال وقوع تخلف در بافت میانی شهر و همچنین بخش شمالی منطقه 3 شهرداری (واقع در جنوب شهر) بیشتر از سایر قسمتها میباشد. در مجموع نتایج نشان می دهد غیر از دو عامل تراکم واحدهای متوسط (از نظر مساحت) و تجاری بودن بافت، سایر متغیرها اثر معنیداری بر وقوع تخلف ساختمانی دارند.
جدول شماره 4: ضریب تأثیر عاملهای مستقل در پیش بینی وقوع تخلف ساختمانی
متغیرها | ضریب تأثیر | خطای استاندارد شده | آماره Z | احتمال | نسبت شانس | آماره والد پایین (%95) | آماره والد بالا (%95) |
مقدار ثابت | 0.190- | 0.039 | 4.846- | *0.000 | 0.826 | 0.765 | 0.893 |
قیمت | 0.623 | 0.039 | 15.756 | *0.000 | 1.865 | 1.726 | 2.016 |
تراکم | 0.145- | 0.038 | 3.772- | *0.000 | 0.865 | 0.802 | 0.933 |
حجم پروانههای صادره | 1.730 | 0.079 | 21.974 | *0.000 | 5.637 | 4.831 | 6.578 |
تراکم واحدهای متوسط | 0.039- | 0.038 | 1.011- | 0.312 | 0.962 | 0.892 | 1.037 |
قابلیت تراکم بالا | 0.495 | 0.040 | 12.357 | *0.000 | 1.640 | 1.516 | 1.774 |
تجاری بودن بافت | 0.037- | 0.038 | 0.971- | 0.331 | 0.963 | 0.894 | 1.0386 |
بافت غیرتجاری- مسکونی | 0.207- | 0.041 | 5.079- | *0.000 | 0.813 | 0.750 | 0.880 |
میانگین قطعات مسکونی | 0.306- | 0.072 | 4.229- | *0.000 | 0.736 | 0.639 | 0.848 |
از این منظر، عامل قیمت تأثیر مثبتی بر احتمال وقوع تخلف در بلوک های شهری دارد بدین معنی که در بلوکهایی که قیمت منطقهای (اعم از مسکونی، تجاری، اداری و غیره) بالاتر میباشد احتمال وقوع تخلف بیشتر است. در این خصوص می توان گفت به صورت میانگین در شهر خرم اباد با افزایش یک واحدی قیمت احتمال وقوع تخلف به میزان 86.5 درصد افزایش مییابد. این نتیجه به نوعی در تطابق با مطالعاتی است که نشان دادهاند کسب سود اقتصادی و سودجویی مالکان و ساخت و سازکنندگان از انگیزههای تخلف ساختمانی است (زمانی، 1390؛ اجزاءشکوهی و همکاران، 1395؛ محمدی ده چشمه و سعیدی، 1393؛ لالهپور و همکاران ، 1398). تحلیل فضایی اثر این متغیر نیز نشان میدهد که ضریب عامل قیمت در بافت میانی به مراتب بیشتر از سایر قسمتها میباشد و با فاصله گرفتن از مرکز شهر ضریب تاثیر این عامل کاهش یافته و در تعدادی از بلوکهای واقع در حاشیه شهر اثر منفی دارد (شکل 4). قیمت زمین و مسکن در شهر خرم آباد به دلیل وجود ناهمواریهای طبیعی و محدودیتهای توسعه به نسبت بالا میباشد و همین موضوع یک عامل محرک برای بروز تخلفات ساختمانی میباشد. بر خلاف عامل قیمت، عامل تراکم رابطه معکوسی با احتمال وقوع تخلف دارد بطوریکه با افزایش یک واحد تراکم احتمال وقوع تخلف به میزان 86.5 درصد کاهش مییابد. این نتیجه منطقی است زیرا تراکم بالا در بلوک به معنای کمبود یا عدم وجود زمین خالی در بلوک بوده و لذا امکان ساخت و ساز در آن بلوک وجود ندارد. تحلیل فضایی رابطه این دو متغیر نیز نشان میدهد که تراکم در قسمت جنوبی شهر (منطقه 3 شهرداری)، بازار شهر (محدوده پیرامون قلعه فلک و افلاک) و همچنین در حاشیه خیابانها و چهارراههای مهم شهر اثر معکوس قویتری بر وقوع تخلف دارد (شکل 5).
شکل3: احتمال وقوع تخلف در بلوک های شهری |
عامل مربوط به حجم پروانههای صادره نیز ارتباط مستقیم و معناداری با احتمال وقوع تخلف در بلوکهای شهری دارد. بر اساس نتایج بدست آمده، این عامل مهمترین عامل تأثیرگذار بر وقوع تخلف است بطوریکه ضریب تأثیر آن 1.73 و شانس وقوع تخلف به ازای یک واحد افزایش این عامل حدود 4.637 برابر می باشد. این نتیجه تأئید کننده یافتههای مطالعاتی است که کسب درآمد شهرداری از وجود تخلفات (کمانرودی کجوری و حسینی،1397 ؛ ایزدپناه و حبیبی، 1400) و ضعف نظارت مدیریت شهری بر ساختوسازهای شهری را عامل اصلی تخلفات ساختمان می دانند(مشیری، 1389). جالب است که تغییرات فضایی اثر این عامل در پهنه شهر بسیار کم بوده و تقریباً در غالب بلوکهای شهر این عامل تأثیر مثبت و قابل توجهی بر احتمال وقوع تخلف داشته است (شکل 6). کمبود زمین خالی در بافت مرکزی شهر خرم اباد مشهود است و عمده ساخت و سازها پس از تخریب ساختمانهای موجود صورت گرفته است. قابلیت تراکم بالا یکی دیگر عامل های مستقل تاثیر معنیدار و مثبتی بر وقوع تخلف دارد. در این عامل شاخصهایی چون بالا بودن سطح تراکمی بلوک بر اساس طرح تفصیلی مصوب، عدم فرسودگی بلوک، بالاتر بودن عرض معابر همجوار بلوک و پائین بودن بناهایی با اسکلت غیرفلزی و غیربتنی بارگذاری شده است. افزایش یک واحد از این عامل منجر به افزایش احتمال وقوع تخلف به میزان 64 درصد می باشد. از منظر ساخت و سازکنندگان بالابودن بود تراکم منافع ساخت و سازکنندگان در سطح شهر خرمآباد را تأمین می کند و از اینرو تقاضا برای ساخت و ساز در بلوکهای مربوطه افزایش مییابد. این نتیجه به نوعی یافته سایر مطالعات پیشین مبنی بر عدم پاسخگویی ضوابط و مقررات مربوط به طرحهای توسعه شهری با نیازهای ساکنین (سرگلزایی و همکاران، 1397) و یا محدودیتهای توسعه (پورمحمدی و خلیل نژاد، 1381) را تأئید نمیکند. بر خلاف عامل قیمت، اثر این عامل در بافت مرکزی شهر مقداری کمتر از بافتهای پیرامون مرکز شهر می باشد. در بخش مرکزی شهر به دلیل وجود قلعه باستانی و تاریخی فلک افلاک محدودیتهای تراکمی وجود دارد (شکل 7).
عامل بافت غیرتجاری-غیرمسکونی -با شاخصهایی همچون درصد بالاتر کاربری فضای سبز و سایر کاربریهایی همچون اداری- با میزان وقوع تخلف ساختمانی رابطه معکوس معناداری دارد. این نتیجه کاملاً منطقی است زیرا در کمیسیونهای ماده 100 قانون شهرداری عموماً برخورد قاطعتری با تخلف تغییر کاربری صورت میپذیرد. همچنین، سازندگان کاربریهای اداری و امثالهم عموماً اهتمام بیشتری در رعایت قوانین و ضوابط داشته و به دنبال کسب منافع اقتصادی نمیباشند. از نظر اثر فضایی نیز می توان گفت که تمرکز خاصی در یک پهنه یا بخشی از شهری مشاهده نمیشود و اثر این عامل در کلیت شهر تقریباً مشابه می باشد (شکل 8). آخرین عامل معنیدار و موثر بر وقوع تخلف میانگین مساحت قطعات مسکونی می باشد. نتایج مدل نشان میدهد با افزایش مساحت قطعات مسکونی در بلوک، احتمال وقوع تخلف کاهش مییابد. این نتیجه نیز قابل توجیه میباشد زیرا با افزایش مساحت عرصه نیازهای مالکین بهتر پاسخ داده می شود و به نوعی نیاز به تخلف وجود ندارد. نتیجه حاصل شده به نوعی استدلال مطالعات سرگلزایی و همکاران (1397) و منوچهری میاندواب و همکاران (1398) مبنی بر عدم تطابق ضوابط و مقررات جاری طرح های توسعه شهری با نیازهای ساکنین را تأئید مینماید. نقشه شماره 9 نیز نشان میدهد که این عامل نیز اثر نسبتاً مشابهی در پهنههای مختلف شهر داشته و در محدود بلوکهایی تفاوت زیادی وجود دارد.
5- نتیجهگیری و پیشنهادات
مسلماً ضوابط و مقررات ساختمانی به عنوان ابزار کنترل توسعه شهری محدودیتهای بر مالکین و سازندگان تحمیل میکنند و به همین دلیل در عمل برخی افراد از این مقررات عدول مینمایند. گرچه سازوکارهایی از جمله کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری برای جلوگیری و برخورد با تخلفات ساختمانی در نظر گرفته شده است اما رشد فزاینده تخلفات ساختمانی در سطح شهرها حاکی از عدم بازدارندگی این تدابیر میباشد. با توجه به تأثیر تخلفات ساختمانی بر نظم و ساختار فضایی شهرها، شناسایی ابعاد و مولفههای موضوع و عوامل تأثیرگذار بر وقوع تخلفات ساختمانی به منظور سیاستگذاری بهتر امری ضروری است. در این پژوهش نقش عوامل محیطی خرد مقیاس در وقوع تخلف ساختمانی در سطح شهر خرمآباد تحلیل شده است؛ موضوعی که در پژوهشهای پیشین مدنظر نبوده است. در این راستا، 30 شاخص در سطح بلوک شهری اندازهگیری شده و سپس با استفاده از روش تحلیل عاملی8 به 8 عامل زیربنایی تقلیل یافتهاند. سپس با استفاده مدل رگرسیون لجستیک تعمیمیافته نقش این عوامل در وقوع یا عدم وقوع تخلف ساختمانی تحلیل شده است. نتایج نشان داد که عاملهای قیمت، تعداد پروانههای صادره و قابلیت تراکمی بالا در بلوک شهری اثر مستقیمی بر وقوع تخلف ساختمانی داشته در حالیکه عاملهای تراکم، بافت غیرمسکونی-غیرتجاری و میانگین مساحت قطعات مسکونی اثر معکوسی دارند. تحلیل روابط فضایی عاملهای مستقل با وقوع تخلف ساختمانی نیز نشان داد که متغیرهای مستقل اثر غیرایستا و دینامیکی بر وقوع تخلفات ساختمانی دارند. اثر متغیر تراکم و تراکم ساختمانهای غیر فلزی –غیر بتنی صرفاً در پهنه کوچکی در شمال شهر مثبت و در سایر مناطق شهر دارای اثر منفی میباشد. متغیر تراکم اشتغال در دو بخش جنوبی و شمالی شهر دارای اثر منفی و در سایر مناطق شهر با شدتهای مختلف دارای اثر مثبت میباشد. متغیرهای تراکم واحدهای ملکی، سطح تراکمی بلوک، متوسط قیمت منطقهای مسکونی و عرض معابر پیرامون بلوک تقریبا در کل مناطق شهر خرمآباد اثر مثبتی بر وقوع تخلفات ساختمانی دارند. متغیر درصد بافت غیرمسکونی-غیرتجاری عمدتاً اثر مثبتی بر وقوع تخلفات ساختمانی (به جز در مناطق جنوبی و بخشهایی از شهر واقع در شمال دریاچه کیو) دارد. متغیر درصد کاربریهای تجاری در بلوک نیز به جز محدودههای موسوم به گلدشت واقع در جنوب شهر خرمآباد اثر معکوسی بر وقوع تخلفات ساختمانی دارد. متغیر درصد کاربریهای مسکونی در بلوک به جز محدودههای کوچکی واقع در گلدشت غربی و محدوه کوچکی در شمال غربی دریاچه کیو اثر مستقیم و مثبتی بر وقوع تخلفات ساختمانی دارد. نتایج به دست آمده به نوعی بسیاری از یافته های مطالعات پیشین در خصوص انگیزهها و علل وقوع تخلف ساختمانی از جمله سودجویی و منافع اقتصادی حاصل از تخلف (هم برای مالک و هم برای شهرداری) ، ضعف نظارت دستگاههای مربوطه، عدم انطباق ضوابط و مقررات با نیازهای جامعه و غیره را تأئید مینماید. در این راستا، با توجه به نتایج به دست آمده پیشنهاداتی به شهر زیر ارائه میگردد:
- بازنگری در ضوابط ساخت و ساز و لزوم تدوین این ضوابط در مقیاس خرد شهری و بر اساس نیازهای ساکنین
- بازنگری در ماده 100 قانون شهرداری به منظور افزایش ضمانت اجرایی پیشگیری از تخلفات ساختمانی و لزوم نگاه سیسماتیک به تخلفات ساختمانی با در نظر داشتن ضوابط ، عوارضات ساختمانی، تهیه و نظارت بر نقشههای ساختمانی
- لزوم رفع مشکل یا معضل دو نقشه ای در سطح شهرها (نقشه های تهیه شده جهت اخذ پروانه و نقشه های اجرایی)
- لزوم کاهش اتکاء درآمد شهرداریها به درآمدهای ناشی از جرائم ساختمانی
- بازنگری در ضوابط و فرایندهای درخواست افراد برای تغییر کاربری
- کاهش فرایندهای اداری و زمان صدور پروانه ساختمانی
- هوشمندسازی نظارت بر ساخت و سازها با استفاده از روشهای نوین به جای اتکاء صرف به گشت پلیس ساختمانی
- اعمال جرائم ساختمانی بر مبنای میزان منافع وجود آمده برای سازندگان به جای مبالغ ثابت
- لزوم استقرار دائم پلیس ساختمانی در نواحی با پتاسیل بالا وقوع تخلفات ساختمانی
منابع
· اجزاء شکوهی، محمد، صمدی، رضا، گودرزی، نصرت اله، قنبری، محمد (1395). تحلیل و بررسی علل تخلفات ساختمانی در کلان شهرها با تاکید بر قوانین و ضوابط شهرسازی (مطالعه موردی: مناطق سه و نه شهر مشهد)، جغرافیا و توسعه فضای شهری، 3(2)، 1-18.
· اسکندری عین الدوله، هادی، غفاری گیلانده، عطا و نظم فر، حسین (1402) بررسی عوامل اصلی اثرگذار بر بروز تخلفات ساختمانی در ساخت و سازهای شهری (مطالعه موردی: شهر بستان آباد)، مطالعات علوم محیط زیست، شماره 1، 5883-5900.
· اسمعیل پور، نجما، هروی، زهرا، حیدری هامانه، الهام (1398). بررسی علل وقوع تخلفات ساختمانی در شهرهای ایران با تأکید بر نقش شهرداری (مطالعه موردی: محدوده منطقه 1 شهریزد)، مطالعات شهری، 8(31)، 17-30.
· افشاری، فاطمه و اکبری، مینا (1401) نقد و برسی وضعیت حقوقی ماده صد قانون شهرداری از قانون موجود تا طرح اصلاح آن، اندیشه های حقوق عمومی، شماره 1 (22)، 7-22.
· ایزدپناه محبوبه و حبیبی میترا. (1397). تحلیل و ارزیابی جایگاه مال ها به مثابه فضای عمومی مطالعه موردی: مرکز خرید پالادیوم تهران. فصلنامه شهر پایدار، 1(4)، 56-37.
· بهشتی روی، مجید (1372). بررسی آثار کالبدی تخلفات ساختمانی، پایان نامه کارشناسی ارشد، دانشکده هنرهای زیبا، دانشگاه تهران.
· پژوهان، موسی، داراب خانی، رسول، جعفری، المیرا، زینل زاده، اردلان (1393). بررسی و تحلیل عوامل موثر بر تخلفات ساختمانی در شهرهای کوچک (نمونه موردی : بابلسر)، پژوهشهای جغرافیای برنامه ریزی شهری، 2(2)، 239-252.
· پورمحمدی، محمد رضا؛ خلیلنژاد ، احمد (1381) نقش و اهمیت زمین در طرحهای توسعه شهری و سازوکارهای رسید گی به تخلفات ساختمانی (نمونه موردی شهر تبریز)، جغرافیا و برنامهریزی، 10، 9-32.
· جعفری، فیروز، تیموری، ایرج و قابل، ندا (1402) تأثیر تخلفات ساختمانی بر سیمای شهر تبریز (مطالعه موردی: محلات پرواز و دمشقیه)، مجله جغرافیا و توسعه فضای شهری، شماره 1(20)، 67-88.
· حکمتنیا، حسن (1398)، بررسی عملکرد کمیسیون ماده 100 شهرداری یزد و آثار آن بر شهرنشینی و شهرسازی با استفاده از برنامهریزی سناریو، پژوهشهای جغرافیای انسانی 51(2) ، 387-409.
· دیاریان، نیره و نوریان، فرشاد (1401) قانونی سازی: روایت مشروعیتبخشی به تخلفات ساختمانی؛ مطالعه موردی مگامالهای شهر تهران، نشریه هنرهای زیبا، 27 (3)، 35-44.
· روستا، مجتبی، صحراییان، زهرا، رفیعیان، مجتبی (1397). تحلیل فضایی تخلفات ساختمانی در شهر جهرم، 22(65)، 163-182.
· زمانی، زهره (1390)، معضل تخلفات ساختمانی در پایتخت با تأکید بر شناسایی عوامل مؤثر در آن، فصلنامه دانش پیشگیری و مدیریت بحران 1(1)، 101.
· زنگی آبادی، علی؛ قائدرحمتی، صفر؛ محمدی، جمال؛ صفایی، همایون (1389)، تحلیل فضایی تعامل تخلفات ساختمانی و آسیبپذیری ناشی از زلزله، مناطق شهری اصفهان، برنامه ریزی و امایش فضا، 14(2 پیاپی66) 1-21.
· سالاری، محمد و صفوی سهی، مریم (1396) تحلیلی بر نقش تخلفات ساختمانی در ناکامی طرحهای توسعه شهری کلانشهر تهران، مجله باغ نظر (پژوهشکده هنر، معماری و شهرسازی نظر)، 14 (51)، 20-5.
· سرخیلی، الناز و رفیعیان، مجتبی (1389)، آسیب شناسی درآمدهاي حاصل از تخلفات ساختمانی در شهرداري تهران. سومین همایش مالیه شهرداري تهران، مشکلات و راهکارها.مرکز مطالعات تکنولو ي دانشگاه صنعتی شریف، تهران.
· سرخیلی، الناز؛ رفیعیان، مجتبی؛ بمانیان، محمدرضا (1391)، یررسی انگیزههای تخلف احداث بنای مازاد بر تراکم ساختمانی در شهر تهران. مدیریت شهری، 10 (30)، 145-162.
· سرگلزایی، علی؛ هادیانی، زهره، و رفیعیان، مجتبی (1397)، تبیین و تحلیل فضایی علل و پیامدهای تخلفات ساختمانی مورد پژوهشی: شهر زاهدان. تحقیقات جغرافیایی 33 (2پیاپی 129)، 56-72.
· ظاهری، محمد؛ پورمحمدی، محمد رضا (1385). موانع اجرایی ضوابط شهرسازی و ارائه راهکارهای مناسب در جهت جلوگیری از تخلفات ساختمانی (مطالعه موردی کلانشهر تبریز)، جغرافیا و برنامهریزی، 24-34.
· عبدالهی، رقیه؛ حق شناس، حسین و ریختهگران، ریحانه (1398) مدلسازي همزمان تاثیر عوامل هندسی، توپوگرافی و دسترسی راه در تصادفات راههاي برونشهري با عاملسازي و رگرسیون خطی تعمیمیافته (مطالعه موردي: راههاي استان کرمان)، 1 (پیاپی 42)، 1-19.
· فهمیده مدامی، مهدی و همکاران (1402) تحليل مدل هوشمند پايش تخلفات ساختماني در مديريت شهري (مطالعه موردی: محدوده و حرم کلانشهر مشهد)، مجله سنجش از دور و GIS ایران، شماره 3، 61-82.
· قربانی، رسول و عظیمی، میترا (1393) بررسی تأثیر ساختار درآمدی شهرداری بر روند توسعه شهری با استفاده از تکنیک ضریب همبستگی و تحلیل عاملی؛ مطالعه موردی مشهد، مجله پژوهش و برنامه ریزی شهری، 5 (18)، 115-132.
· کمانرودی کجوری، موسی (1393). تخلفات ساختمانی و تغییرات فضایی ـ کالبدی در مناطق کلانشهر تهران، نشریه تحلیل فضایی مخاطرات محیطی، 1(2)، 65-76.
· لاله پور، منیژه، سرور، هوشنگ، اسمعیل پور، مرضیه، مرادی کوچی، سمیرا (1398). بررسی وضعیت تخلفات ساختمانی و علل و انگیزه های وقوع آن در شهر شیراز، جغرافیا و آمایش شهری منطقه ای، 9(30)، 59-76.
· محمدی ده چشمه، مصطفی، سعیدی، جعفر (1393). آسیب شناسی تخلفات موضوع کمیسیونهای ماده 344 قانون شهرداری براساس یافتههای تطبیقی از کلانشهرهای ایران، دو فصلنامه دانش و پژوهش حقوقی، 3(1)، 138-166.
· مشیری، شهریار (1389). کنترل و هدایت ساخت وساز شهری، طراحی نظام کارآمد ، هویت شهر 4(7)، 23-30.
· منوچهری میاندوآب، ایوب، عابدینی، اصغر، حکمت نیا، حسن (1398). بررسی و تحلیل تخلفات ساختمانی و تبیین عوامل کلیدی تأثیرگذار بر آن در شهر یزد، مطالعات ساختار و کارکرد شهری، 6(18)، 7-32.
· مهندسین مشاور پارت (1399) بازنگری طرح تفصیلی شهر خرم آباد.
· نرگسيان، محمد و نظري، اسفنديار (۱۴۰۰) بررسی کمیسیون ماده صد قانون شهرداری ها، چالش های موجود و راهکارهای برون رفت از آن (با تکیه بر آرای دیوان عدالت اداری)، مطالعات حقوق، 17، 87-140
· نظری، فربد و دشتی، علی (1401). بررسی تطبیقی نظام حقوقی رسیدگی به تخلفات ساختمانی در ایران و سنگاپور، تحقیقا حقوقی بین المللی، 16 (95)، 75-106.
· نیکپور، عامر؛ فقیه عبداللهی، محمدمهدی؛ سید علیپور؛ سیده زهرا (1394) بررسی و تحلیل رابطه سرمایه اجتماعی و تخلفات ساختمانی(مطالعه موردی: شهروندان شهر بابلسر)، شهر پایدار، شماره3 (پیاپی 4)، 113-126.
· Alnsour, J., & Meaton, J. (2009). Factors affecting compliance with residential standards in the city of Old Salt, Jordan. Habitat International, 33(4), 301-309.
· Arimah, B. C., & Adeagbo, D. (2000). Compliance with urban development and planning regulations in Ibadan, Nigeria. Habitat International, 24(3), 279-294.
· Dowall, D. E. (1991). A tale of two cities: A comparison of Karachi's informal and formal housing delivery systems. University of California at Berkeley, Institute of Urban and Regional Development.
· Fekade, W. (2000). Deficits of formal urban land management and informal responses under rapid urban growth, an international perspective. Habitat International, 24(2), 127-150.
· Few, R., Gouveia, N., Mathee, A., Harpham, T., Cohn, A., Swart, A., & Coulson, N. (2004). Informal sub-division of residential and commercial buildings in Sao Paulo and Johannesburg: living conditions and policy implications. Habitat International, 28(3), 427-442.
· Huchzermeyer, M. (2004). From “contravention of laws” to “lack of rights”: redefining the problem of informal settlements in South Africa. Habitat international, 28(3), 333-347.
· Jimoh, B. A., Al-Hasan, A. Z., Imimole, W. O., & Ahmed, M. B. (2018). Contravention of development control measures in Auchi, Edo State, Nigeria. Applied Science Reports, 20(2).
· Kapoor, M., & Le Blanc, D. (2008). Measuring risk on investment in informal (illegal) housing: Theory and evidence from Pune, India. Regional Science and Urban Economics, 38(4), 311-329.
· Li, Z., Luan, W., Zhang, Z., & Su, M. (2020). Relationship between urban construction land expansion and population/economic growth in Liaoning Province, China. Land Use Policy, 99, 105022.
· Mirzaei, E., Kheyroddin, R., Behzadfar, M., & Mignot, D. (2018). Utilitarian and hedonic walking: examining the impact of the built environment on walking behavior. European transport research review, 10, 1-14.
· Razzaghi Asl, S. (2023). To What Extent Have Nature-Based Solutions Mitigated Flood Loss at a Regional Scale in the Philadelphia Metropolitan Area?. Urban Science, 7(4), 122.
· Torun, A. Ö., Göçer, K., Yeşiltepe, D., & Argın, G. (2020). Understanding the role of urban form in explaining transportation and recreational walking among children in a logistic GWR model: A spatial analysis in Istanbul, Turkey. Journal of Transport Geography, 82, 102617.
· Zegarac, Z. (1999). Illegal construction in Belgrade and the prospects for urban development planning. Cities, 16(5), 365-370.
Analysis of the role of micro-scale environmental factors in predicting the occurrence of construction violations
(Case study: Khorramabad city)
Abstract
Over the past few decades, the increasing growth of construction violations has greatly affected the physical-spatial structure and urban landscape and has become a serious challenge for city officials and planners. During the past 5 years, about 9457 cases related to construction violations have been referred to the preliminary commission of Article 100 of Khorramabad Municipality, which indicates the prevalence of this phenomenon. Although numerous studies have been conducted in this field in the past years, there are still some research gaps. In line with previous studies, the purpose of the current research is to analyze the impact of environmental and social factors in micro-scale on predicting the probability of construction violations; a subject that has received less attention in previous studies. In terms of method, this research is a quantitative study; and uses descriptive and inferential statistical methods for data analysis. Thirty variables were defined to measure built environment and social dimensions. The data were gathered from 4191 urban blocks located in Khorramabad with the help of ArcGIS Pro software. Then, these variables were reduced into eight underlying factors using the factor analysis method (principal component analysis). The construction violations committed in the last five years have been assigned to the relevant blocks as a dependent variable, after being extracted from the municipal database. The generalized logistic regression model has been used to analyze the relationships between the variables. The results of the data analysis showed that the factors of price, the volume of issued permits, and high density in the urban block have a direct effect, and the factors of density, non-residential-non-commercial area, and the average area of residential plots have an inverse effect on the probability of construction violations. Furthermore, the variations in the influence coefficient of two factors including price and density on the probability of construction violations among urban blocks are significant.
Key Words:
Construction violations, Environmental variables, Generalized logistic regression, Khorramabad.
Extended Abstract
Introduction
Due to growth of urbanization and increasing demand for housing, construction violations in the Iranian cities have increased in recent decades. This phenomenon has been a serious challenge for urban planners and authorities. In our country, urban development plans (including comprehensive and detailed plans) have the task of controlling and guiding urban development, and in order to achieve the city's long-term goals, they organize a set of binding constraints and restrictions. Nevertheless, despite the preparation and implementation of urban development plans, due to various reasons, in many cases, the rules and regulations of construction have been violated, and therefore a phenomenon known as construction violations has been occurred in cities. These violations have serious effect on the quality of urban life and urban structure. Because of the extensive range of effects and consequences of construction violations and the growing occurrence of these violations, it is essential to address the various reasons for the happening of construction violations in building process. Thus, the present study aims to investigate the effect of micro-scale environmental variables and socioeconomic characteristics on construction violations probability; an issue that has been largely neglected in previous research. Discovering the effect of micro-scale environmental characteristics reveal new insights to deal with construction violations more effectively. In general, the present research is a quantitative research that looks for questions such as (1) What micro- scale features of the built environment (urban block) and how do they affect the probability of construction violations? (2) Which areas of Khorramabad are more prone to construction violations? (3) How does each of the aforementioned characteristics affect the rate of construction violations in different areas of the city?
Method
In this regard, Khorramabad city in the west of Iran with a population of 373 thousand, an area of 4200 hectare, and a special climatic condition has been chosen as the case study. This city is facing a severe shortage of land and housing because of natural limitations. Therefore, this city is prone to construction violations. This research is a quantitative study and aims to investigate the relationship among dependent and independent variables. The required data including 30 variables relating built environment and socioeconomics were collected from 4191 urban blocks across the city of Khorramabad, Iran using ArcGIS Pro software. In this research, construction violation is considered as a dependent variable. In this regard, first, the number of violations in the block has been determined, then in order to predict the probability of construction violations in the future, the dependent variable was converted into a binary form (zero means no violation and one means there is a violation). In addition, 30 variables relating to build environment features and socio-economics characteristics were determined as independent variables.
Results and discussion
In the first phase of analysis, independent variables were factor analyzed (principal component analysis method) to determine underlying factors and remove multicollinearity concern. After that, eight fundamental factors including price, density, the number of issued building permits, being in high-density zone, non-residential and non-commercial context, commercial context, and density of middle apartment and the average area of residential plots were identified. In next step, the Generalized Logistic Regression (GLR) model was developed to analyze the relationship between eight independent factors and construction violations. The GLR model allows for the establishment of a linear relationship between predictors and the response, even when the relationship is not inherently linear. The utilization of a link function facilitates this connection between the response variable and the linear model. Unlike traditional linear regression models such as Ordinary Least Squares (OLS), the GLR does not assume a normal distribution of the response variable’s error terms. This divergence from normality is particularly relevant in the context of spatial analysis, where spatial non-stationarity can occur. The parameters related to the goodness of fit of the model show that the model has a good performance in overall. The results showed that the factors of price, the number of issued building permits and being in high-density zone have a direct effect on the likelihood of construction violations. As an increase in these variables will increase the chance of construction violations by 86.5%, 463.7% and 64% respectively. Instead, the factors of density, non-residential and non-commercial context and the average area of residential plots have an inverse effect on the likelihood of construction violations. Moreover, the coefficient variations of price and density factors across the city are considerable. The analysis of the spatial relationships of independent factors with the occurrence of construction violations also showed that the effect of price and density variables on the occurrence of construction violations was not the same throughout the studied area, so that the effect of the price variable is more in the central part of the city than in other parts and the effect The density variable is more intense in the southern part of the city, the market of the city (the area around the castle of Falak and Aflak).
Conclusion
Since the increase in construction violations greatly affects the order and physical-spatial structure of cities, it is necessary to identify the dimensions and components of the subject from different aspects and the factors affecting the occurrence of construction violations in order to make better policies and legislation. In this research, the role of environmental factors at the micro-urban scale in the occurrence of construction violations in Khorramabad city has been analyzed. The results of GLR model demonstrated that among the studied variables, there is the strongest positive relationship between the volume of issued permits and construction violations. In general, the results of this study implicitly confirm many of the findings of previous studies. For example, in previous studies, the weakness of construction supervision is known as one of the causes of construction violations. In addition, the findings of this study emphasize the necessity of revising the construction regulations and the necessity of developing these regulations at the micro-urban scale.
Key Words:
Construction violations, environmental variables, Generalized Logistic Regression, Khorramabad.
پی نوشتها:
[1] Generalized logistic regression
[2] Binary
[3] Factor Analysis
[4] Global
[5] Local
[6] Joint Wald Statistic
[7] Deviance Explained
[8] Principal Component Analysis (PCA)