بررسی فقهی - حقوقی تفاوت نحوه تصمیم‏گیری مالکان آپارتمان‏ها و شرکاء در مالکیت مشاعی

محورهای موضوعی : تحقیقات حقوق خصوصی و کیفری

سید حسن حسینی مقدم ¹ , وجیهه رستگاری ²

1 - استادیار دانشکده حقوق و علوم سیاسی، دانشگاه مازندران، بابلسر، ایران. (نویسنده مسئول): [e-mail]
2 - کارشناسی ارشد حقوق خصوصی، دانشگاه شمال آمل، مازندران، ایران. [e-mail]

تاریخ دریافت : 1399/09/06 تاریخ پذیرش : 1400/05/26 تاریخ انتشار : 1400/10/01

کلید واژه: اصل تسلیط, مال مشاع, قاعده لاضرر, آپارتمان,

چکیده مقاله :

اشاعه به معنای مالکیت اشخاص متعدد در یک مال است. مطابق ماده ۵۷۶ قانون مدنی،اداره‌ی مال مشاع در ابتدا تابع شرایط مقرره بین شرکاء بوده و در غیر این صورت نمی‌توان نظر اکثریت را به اقلیت تحمیل کرد.از جهتی آپارتمانها از حیث عرصه و بخشهای غیر اختصاصی یا مشترکات جزء اموال مشاع محسوب می شوند. اما آیا در اداره قسمت‌های مشترک آپارتمان، همانند مال مشاع‌ نیاز به دخالت همه مالکین است و از این حیث تفاوتی بین تصرف در مال مشاع و قسمت‌های مشترک آپارتمان وجود دارد؟ قانون تملک آپارتمان‌ها اذن همه شرکاء را لازم ندانسته و تصمیم مالکین بیش از نصف مساحت نسبی قسمت‌های اختصاصی را برای سایر ساکنین آپارتمان الزام‌آور می داند.با آنکه اشاعه نمی‌تواند مانع تصرف حقوقی شرکاء مال مشاع شود ودر عین حال تصرف مادی در مال مشاع جز با توافق یا اذن تک تک شرکاء مشاعی امکان پذیر نیست؛ وانگهی در آپارتمان‌ها بدلیل وضعیت خاص آن و رشد فزاینده ساخت آپارتمان،هرگونه تصمیم‌گیری برای تصرف مادی و تبعا انعقاد قرارداد به منظور انجام اقدامات لازم در جهت استفاده بهینه وحفظ ساختمان ، در قسمت‌های مشترک تابع قواعد کلی اداره مال مشاع مندرج در ماده ۵۸۲ ق.م. نیست و ضرورتی بر اذن همه‌ی شرکاء وجود ندارد. در عمل اداره آپارتمانها مبتنی بر اصولی است که منبعث از اداره شرکتهای تجاری به ویژه شرکتهای سهامی به جهت شرایط خاص آن می باشد.این امتیاز باید در اداره سایر اموال مشاع که دارای شرکای متعدد هستند ودر آن حصول اکثریت متصور است اعمال گردد وتغییرات لازم درقانون بوجود آید.

چکیده انگلیسی:

Joint ownership means the ownership of multiple persons in one property. According to Article 576 of the Civil Code, the administration of communal property is initially subject to the terms of the agreement between the partners, otherwise the majority opinion cannot be imposed on the minority. But does the management of the common parts of the apartment, like the common property, require the intervention of all the owners, and in this respect, is there a difference between the possession of the common property and the common parts of the apartment? The law of ownership of apartments does not require the permission of all partners and the decision of the owners of more than half of the relative area of the private parts is mandatory for other occupants of the apartment. Or the permission of each of the common partners is not possible; Moreover, in apartments, due to its special condition and the growing growth of apartment construction, any decision to materially occupy and consequently conclude a contract in order to take the necessary measures for the optimal use and maintenance of the building, in common areas subject to the general rules of common property management in Article 582 BC. It is not and there is no need for the permission of all partners. In practice, the management of apartments is based on principles that come from the management of commercial companies, especially joint stock companies due to its special conditions. This privilege should be applied in the management of other common property that has multiple partners and a majority is expected and necessary changes in law. To occur.