بررسی کاربرد اختیار ضمنی در ارزش‌یابی پروژه‌های املاک و مستغلات
محورهای موضوعی : مهندسی مالی
عباس گُمار
1
(کارشناس ارشد مهندسی مالی، دانشکده مهندسی صنایع، دانشگاه صنعتی خواجه نصیرالدین طوسی، تهران)
امیرعباس نجفی
2
(دانشیار، دانشکده مهندسی صنایع، دانشگاه صنعتی خواجه نصیرالدین طوسی، تهران (عهده دار مکاتبات))
کلید واژه: املاک‌ومستغلات, توسعه‌وساخت, ارزش‌یابی, اختیار ضمنی, عدم‌قطعیت, اختیار مرکب دوجمله‌ای,
چکیده مقاله :
تحلیل اختیار ضمنی[i] چند سالی است به‌عنوان روشی اثربخش برای ارزش‌یابیِ پروژه‌های املاک‌ومستغلات[ii] در کشورهای توسعه‌یافته به‌کار می‌رود. این روش با وجود قابلیت‌هایش هنوز نتوانسته جای خود را میان توسعه‌گران[iii] کشور باز نماید. دلایل اصلی این موضوع می‌تواند عدم‌توسعه دانش مالی در کشور، پیچیدگی تحلیل اختیار ضمنی و عدم‌کفایت داده و اطلاعات باشد. از این‌رو، استفاده از مطالعات موردی می‌تواند اثربخشی تحلیل اختیار ضمنی را اثبات و آن را به‌عنوان روشی استاندارد برای ارزش‌یابی پروژه به توسعه‌گران معرفی کند. در این مقاله از یک مطالعه موردی به‌منظور بررسی کاربرد تحلیل اختیار ضمنی در پروژه‌های املاک‌ومستغلات استفاده شده است. مقایسه نتایج حاصل از روش ارزش فعلی خالص و تحلیل اختیار ضمنی در این مطالعه موردی نشان می‌دهد استفاده از تحلیل اختیار ضمنی به‌عنوان یک روش ارزش‌یابی مفید و حتی ضروری می‌باشد. ارزش‌یابی پروژه یادشده از منظر تحلیل اختیار ضمنی بر اساس اختیار مرکب دوجمله‌ای صورت می‌گیرد، اختیاری که برای ارزش‌یابی پروژه‌های تحقیق و توسعه نیز به‌کار می‌رود. این روش، ارزش پروژه موردنظر را حدود 14 درصد نسبت به روش خالص ارزش فعلی افزایش می‌دهد. [i]Real option analysis [ii]Real [iii]Developers
Recently, real option analysis has gained attention as an effective valuation method for complex real estate projects in developed countries. However, considering its potential, this method has not become as popular as it could have among developers in the country. One major reason may be its complexity and perhaps lack of finance knowledge and real estate data among Iranian developers .Thus, case studies can demonstrate the effectiveness of any theory and introduce real option analysis to Iranian devolopers as a standard valuation method. In this paper, case study analysis is used to examine the application of real options in real estate development projects. Comparison of valuations using traditional discounted cash flow with real option analysis brings out the relevance of real option methods in project decisions.Binomial method that values the project as a compound call option has increased the payoff of the project by 14% in comparison with net present value.