سیر تغییرات الگوی قطعات تفکیکی اراضی شهر خمام

محورهای موضوعی : دو فصل‌نامه فضای زیست

علی صمیمی شارمی ¹ , نوید سعیدی رضوانی ^{2 *} , زهره داودپور ³ , مریم خستو ⁴

1 - دانشجوی دکتری، گروه شهرسازی، دانشکده معماری و شهرسازی، واحد قزوین، دانشگاه آزاد اسلامی، قزوین، ایران.
2 - استادیار، گروه شهرسازی، دانشکده معماری و شهرسازی، واحد قزوین، دانشگاه آزاد اسلامی، قزوین، ایران. نویسنده مسئول.
3 - دانشیار، گروه شهرسازی، دانشکده معماری و شهرسازی، واحد قزوین، دانشگاه آزاد اسلامی، قزوین، ایران.
4 - استادیار، گروه شهرسازی، دانشکده معماری و شهرسازی، واحد قزوین، دانشگاه آزاد اسلامی، قزوین، ایران.

تاریخ دریافت : 778/06/24 تاریخ پذیرش : 778/09/27 تاریخ انتشار : 778/11/13

کلید واژه: قطعات, تفکیک, اراضی شهری, خمام,

چکیده مقاله :

امروزه مسئله زمین و نحوه استفاده از آن با توجه به سرعت رشد و توسعه شهری بیش از پیش اهمیت دارد، چرا که زمین محدود بوده و غیرقابل تولید است. مسئله اساسی در درک صحیح مفهوم تفکیک اراضی شهری، عدم بررسی دقیق مولفه‌های تاثیرگذار بر این مفهوم است. عدم شناخت این مولفه‌ها در کشور ما سبب شکل‌گیری مفهومی اولیه و کم‌اهمیت‌تر از تفکیک اراضی شهری در مقایسه با کشورهای توسعه‌یافته شده است. هدف اصلی پژوهش حاضر بررسی سیر تغییرات و مولفه‌های اثرگذار در الگوی قطعات تفکیکی اراضی شهر خمام در طی سال‌های 1345 تا 1395 است. این پژوهش به لحاظ هدف از نوع کاربردی و به لحاظ ماهیت و روش از نوع توصیفی-تحلیلی است. جمع‌آوری داده‌های تحقیق نیز با استفاده از پرسشنامه که توسط 300 متخصص و کارشناس حوزه شهری تکمیل گردیده، جمع‌آوری شده است. جهت بررسی سیر تغییرات الگوی تفکیک اراضی از روش مطالعات اسنادی و با بررسی مدارک و اسناد مرتبط استفاده شده است. نتایج نشان دادند روند تغییرات مولفه‌های اثرگذار در قطعات اراضی، بین سال‌های 1345 تا 1395 با کاهش مساحت قطعات، تغییر در نوع مالکیت، تغییر در شیوه‌ استقرار قطعات نسبت به خیابان و تغییرات به‌وجودآمده در کاربری اراضی همراه بوده‌اند. همچنین در بین عوامل تاثیرگذار در تغییرات الگوی قطعات کاربری اراضی شهر خمام، پنج عامل اصلی مشخص شدند که در مجموع 70/66 درصد از واریانس کل تغییرات الگوی قطعات تفکیکی اراضی را تبیین می‌کنند. مولفه‌هایی همچونسطح اشغال، دسترسی به تاسیسات شهری، دسترسی به شبکه ارتباطی، مالکیت و مشکلات حقوقی و مدیریتی در نظارت بیشترین میزان تاثیرگذاری را در تغییرات الگوی قطعات تفکیکی اراضی شهر خمام دارند. همچنین شیوه‌های مختلف مدیریت زمین و استفاده از سیستم‌های اطلاعاتی و ابزارهای مرتبط می‌توانند یکی از بهترین راهکارها جهت تهیه بانک اطلاعاتی غنی، کارآمد و به‌روز در خصوص ویژگی‌های الگوی قطعات تفکیکی و هدایت و ساماندهی آن‌ها باشند.

چکیده انگلیسی:

Land consolidation is considered an essential tool for proper and logical land use. As the main basis of urban development aiming at maximum utilization of land, space, and observance of urban access points, land consolidation can create a desirable urban environment (Ramezani, 2016: 4). The major problem with a proper understanding of the concept of land consolidation can be the lack of careful analysis of components affecting this concept. Lack of identification of these components in Iran has caused an initial and less important concept of urban land consolidation compared to developed countries (Faramarzi et al. 2012: 4). The northern cities of Iran, such as Khomam, have been changed a lot in terms of land use because of the special environmental and human forms induced by state policies, and change in residence style. Hence, it is important to analyze the course of change in land consolidation patterns to analyze the urban development resulting in form. Therefore, the research question is: how is the course of change in land consolidation patterns during the period of 1966-2016? What factors have affected that? The present study is applied, descriptive-analytical research in which library and documentary studies are used to collect required data to analyze the course of changes in a land consolidation pattern. The area of consolidated plots has been decreased during 1966-2016. As findings showed, 5 factors were identified as effective factors in changing land consolidation patterns in Khomam City. According to the obtained values and scores of the indicators, the final factors are classified as follows: Factor 1: It explains 16.21% of the total variance. According to the final filtered matrix, the factor is significantly correlated to indicators including "building area", "access to urban facilities", "access to communication network", "ownership" and "legal and managerial problems in monitoring". Factor 2 explains 15.84% of the total variance. According to the final matrix, the factor is significantly correlated to indicators including "geometric shape of land", "dependency burden", "legal and administrative institutions' inattentiveness to citizens' needs", "urban congestion" and "land price". Factor 3 explains 14.10% of the total variance. According to the final matrix, this factor is significantly correlated to indicators including "lack of foresight in management", "land use", "housing costs", "household income", "legal restrictions on ownership" and "legal restrictions on consolidation and construction". Factor 4 explains 10.42% of  the total variance. According to the filtered matrix, this factor is significantly correlated to indicators including "construction costs" and "land topography". Factor 5 explains 10.12% of the total variance. According to the final matrix, this factor is significantly correlated to indicators including "maximum number of floors", "lack of implementation of urban development plans" and "family size". Changes in land consolidation patterns in Khomam City during 1966-2016 could be analyzed in four fields including the area, type of ownership, position of the land in relation to passages, and consolidated land use. In terms of area, the plots have been downscaled. The investigations have revealed that various factors have been effective in this field: fulfillment of land reform regulations in the early 1960s and assignment of Nasq ownership documents (Nasq refers to the right of agriculture to cultivate on the land owned by another) to farmers owning the Nasq; changing generation relevant to the mentioned farmers; and assignment of their owned lands to the heirs (it should be noted that plurality of children was common at that time due to the dominant conditions); division of inherited lands in proportion to the share of the heirs; changing the mentioned lands into downscaled plots by the heirs; affordability of apartment building in small plots, conditions governing property market, and the role playing of brokers and real estate consulting firms in the land and housing markets. Finally, in terms of plot use, the number of agricultural plots, gardens, and jungles was decreased during 1966-2016. Also, the number of plots with residential-commercial, administrative, and academic uses has been increased. This is because of change in lifestyle and automation, inattentiveness to the natural environment and urban breathing spaces, and inefficiency of regulations on land use change.

منابع و مأخذ:

• ابراهیمی، حمیدرضا و براتی، ناصر و فرامرزی، مهران. (1391). بررسی رابطه بین تفکیک اراضی شهری و کیفیت فضاهای شهری در توسعه‌های جدید شهری (مطالعه موردی: شهر زنجان). آرمانشهر. 5(9)، 176-165.


• ارجمندنیا، اصغر. (1369). نظام قطعه‌بندی زمین و تاثیر آن در شکل گیری مسکن. تهران: بنیاد مسکن انقلاب اسلامی.


• امامی، محمد. (1380). بررسی موضوعی روند تحولات قانون‌گذاری موثر در شهرسازی. مجله علوم اجتماعی و انسانی شیراز، 18(33)، 78-69.


• حق‌جو، محمدرضا و هادیان، الهه سادات و بهزادی، غلامعلی و قائمی‌پور، مرتضی و رئیسی، حامد و رستم آبادی، سمیه. (1392). تدوین الگوی راهنمای تهیه طرح‌های تفکیک اراضی. کمیسیون پژوهش سازمان نظام مهندسی ساختمان استان مازندران.


• خدری، روناک. (1395). ارزیابی کارایی روش قطعه‌بندی راضی به منظور استفاده در مدل‌سازی توسعه شهری. استاد راهنما: محمد کریمی، استادان مشاور: عباس شیخ محمدزاده و مهدی فرنقی، پایان‌نامه کارشناسی ارشد، دانشکده مهندسی عمران و نقشه‌برداری دانشگاه خواجه نصیرالدین طوسی، تهران.


• رمضانی روشن، سیده عذرا. (1394). ارائه چهارچوب برای شناسایی و تجویز دستور زبان فضایی بومی برای شهرهای ساحلی خطی مازندران (نمونه موردی: شهر بابلسر، فریدو‌‌ن‌‌کنار، محمودآباد و نور). استاد راهنما: ایرج اسدی، استاد مشاور: محمدرضا حق‌جو، پایان‌نامه کارشناسی ارشد، دانشکده هنر و معماری دانشگاه مازندران، بابلسر.


• زبردست، اسفندیار و خلیلی، احمد و دهقانی، مصطفی. (1392). کاربرد روش تحلیل عاملی در شناسایی بافت‌های فرسوده شهری. هنرهای زیبا، 2(18)،42-27.


• سازمان مدیریت و برنامه ریزی استان گیلان. (1397). سا‌‌ل‌نامه اطلاعات آماری استان گیلان. رشت: معاونت آمار و اطلاعات.


• سعیدنیا، احمد. (1383). کتاب سبز راهنمای شهرداری‌ها؛ ساخت و سازهای شهری. تهران: سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور، جلد6.


• فرامرزی، مهران و ابراهیمی، حمیدرضا و براتی، ناصر. (1391). مفهوم تفکیک اراضی در گسترش‌های جدید شهری (براساس مقایسه تطبیقی رضایتمندی ساکنین از سه نمونه موردی الگوی تفکیک در شهر زنجان). باغ نظر، 9(23)،10-3.


• فرامرزی، مهران و ابراهیمی، حمیدرضا و براتی، ناصر. (1396). مدل مفهومی جدید از تفکیک اراضی شهری در توسعه‌های مسکونی با تاکید بر فضای باز (نمونه موردی: شهر زنجان). باغ نظر، 14(57)، 18-5.


• قاضی میرسعید، سید مجتبی و محمدی، محمود و طالعی، محمد و ابولحسنی، سمیه. (1398). سناریوسازی تفکیک قطعات زمین در فرآیند توسعه شهری (مطالعه موردی: نواحی پیرامونی شهر سمنان). پژوهش‌های جغرافیای انسانی، 51(3)، 652-625.


• کوشش وطن، محمدعلی و اصغری زمانی، اکبر. (1397). آنالیز شکلی قطعات تفکیکی مسکونی منطقه یک تبریز. فصل‌نامه مطالعات عمران شهری، 3(8)، 100-85.


• هاشمی، سید مناف. (1371). اصول و مبانی مدیریت خدمات شهری در شهرداری. تهران: انتشارات سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌های کشور.


• Al-Homoud, Majd. (2003). Functional Distance Effect on Social Interactions in Multi-family Housing in Jordan. Housing and Society, 30(2), 165-188.


• Angel, Shlomo & Sheppard, Stephen & Civco, Daniel. (2005). The Dynamics of Global Urban Expansion. The World Bank, Washington DC: Transport and Urban Development Department.


• CSIR Building and Construction Technology. (2000). Guidelines for Human Settlement Planning and Design. Pertoria: CSIR.


• Demetriou, Demetriou & Stillwell, John & See, Linda. (2012). Land Consolidation in Cyprus: Why Is an Integrated Planning and Decision Support System Required?. Land use policy, 29(1), 131-142.


• EEA (European Environmental Agency). (2006). Urban Sprawl in Europe—the Ignored Challenge. Copenhagen: EEA Report 10/2006.


• Feurdean, Angelica & Munteanu, Catalina & Kuemmerle, Tobias & Nielsen, A. B.Nielsen & Hutchinson, Simon & Ruprecht, Eszter & Hickler, Tomas. (2017). Long-term Land-cover/use Change in a Traditional Farming Landscape in Romania Inferred from Pollen Data, Historical Maps and Satellite Images. Regional Environmental Change, 17(8), 2193-2207.


• Geisse, Robert & Hudecová, Ľubica. (2019). Quantification of Changes in the Shape and Dimensions of Parcels in Land Consolidation. Slovak, Journal of Civil Engineering, 27(1), 39-44.


• Lynch, Kevin. & Gary Hack. (1984). Site Planning. Cambridge: MIT press.


• McGranahan, Gordon & Marcotullio, Peter. (2005). Ecosystems and Human Well-being: Current State and Trends. The Millenium Ecosystem Assessment Project. Washington DC: Island Press.


• Nuissel, Henning& Siedentop, Stefan. (2000). Sustainabl Land Management in a Eurpean Context (Chapter 5: Urbanisation and Land Use Changes). Switzerland: Springer.


• Purevtseren, Myagmartseren & Tsegmid, Bazakhand & Indra, Myamarjav & Sugar, Munkhnaran. (2018). The Fractal Geometry of Urban Land Use: The Case of Ulaanbaatar City, Mongolia. Land, 7(2), 67.


• URL1: Google Earth. (2020). Khomam City. Retrieved December 20, 2020, From https://www.google.com/earth/. Khomam. X=380686,Y=4138819.


• URL2: Google Earth. (2020). Khomam City. Retrieved December 20, 2020, From https://www.google.com/earth/. Khomam. X=381113,Y=4138208.

• Al-Homoud, Majd. (2003). Functional Distance Effect on Social Interactions in Multi-Family Housing in Jordan. Housing and Society, 30(2), 165-188.


• Angel, Shlomo & Sheppard, Stephen & Civco, Daniel. (2005). The Dynamics of Global Urban Expansion. The World Bank, Washington DC: Transport and Urban Development Department.


• Arjomandnia, Asghar. (1990). Land Plotting System. Tehran: Housing Foundation of the Islamic Revolution.


• CSIR Building And Construction Technology. (2000). Guidelines For Human Settlement Planning And Design: Pertoria:CSIR.


• Demetriou, Demetriou & Stillwell, John & See, Linda. (2012). Land Consolidation in Cyprus: why is an Integrated Planning and Decision Support System Required? Land use policy, 29(1), 131-142.


• Ebrahimi, Hamidreza & Barati, Nasser & Faramarzi, Mehran .(2012). Investigating the Relationship between Urban Land Consolidation and the Quality of Urban Spaces in New Urban Developments (Case Study: Zanjan City). Armanshahr, 5(9), 165-176.


• EEA (European Environmental Agency). (2006). Urban sprawl in Europe—the Ignored Challenge. Copenhagen: EEA Report 10/2006.


• Emami, Mohammad. (2001). Thematic Analysis of the Trend of Effective Legislative Developments in urban planning. Shiraz Journal of Social Sciences and Humanities, 18(33), 69-78.


• Faramarzi, Mehran. (2012). The Concept of Land Consolidation in New Urban Development (Based on a Comparison of Residents' Satisfaction with three Case Studies of Consolidation Model in Zanjan). Bagh Nazar, 9(23), 3-10.


• Faramarzi, Mehran & Ebrahimi, Hamidreza & Barati, Nasser. (2017). A New Conceptual Model of Urban Land Consolidation in Residential Development With Emphasis on Open Space (Case study: Zanjan City). Bagh Nazar, 14 (57), 5-18.


• Feurdean, Angelica & Munteanu, Catalina & Kuemmerle, Tobias & Nielsen, A. B.Nielsen & Hutchinson, Simon & Ruprecht, Eszter & Hickler, Tomas. (2017). Long-Term Land-Cover/use Change in a traditional farming landscape in Romania inferred from pollen data, historical maps and satellite images. Regional Environmental Change, 17(8), 2193-2207.


• Geisse, Robert & Hudecová, Ľubica. (2019). Quantification of Changes in the Shape and Dimensions of Parcels in Land Consolidation. Slovak, Journal of Civil Engineering, 27(1), 39-44.


• Ghazi Mirsaeed, Seyed Mojtaba & Mohammadi, Mahmoud & Talei, Mohammad & Abulhassani, Somayeh. (2019). The Scenario of land Consolidation in the Process of urban Development (Case Study: the Surrounding areas of Semnan). Human Geography Research, 51 (3), 625-652.


• Haghjoo, Mohammadreza & Hadian, Elahe Sadat & Behzadi, Gholamali Ghaemipoor & Morteza Raeisi, Hamed & Rostamabadi, Somayeh. (2013). Development of a Model Guide for Preparing Land consolidation plans, Research Commission of Mazandaran Province Building Engineering System Organization.


• Hashemi, Seyed Manaf (1992), Principles and Foundations of Urban Services Management in the Municipality. Tehran: the Organization of Municipalities and Rural Affairs.


• Khedri, Ronak. (2015). Evaluating the Efficiency of Satisfied Consolidation Method for Use in Urban Development Modeling. Supervisors:Mohammad Karimi & Abbas Sheykh Mohammazzade & Mahdi Farnaghi, Master Thesis in Civil Engineering and Surveying, Khajeh Nasir al-Din Tusi University:


• Kooshesh Vatan, Mohammad Ali & Asghari Zamani, Akbar. (2018). Formal Analysis of Consolidated Residential Plots of District 1 of Tabriz. Quarterly Journal of Urban Development Studies, 3(8), 85-100.


• Lynch, Kevin. & Gary Hack. (1984). Site Planning. Cambridge: MIT press.


• Management And Planning Organization Of Guilan Province. (2018). Guilan Statistical Information Yearbook. Rasht: Depputy Of Statistics And Information.


• McGranahan, Gordon. & Marcotullio, Peter. (2005). Ecosystems and Human well-Being: Current State and Trends. The Millenium Ecosystem Assessment Project. Washington DC: Island Press.


• Nuissel, Henning. & Siedentop, Stefan. (2000). Sustainabl Land Management in a Eurpean Context (Chapter 5: Urbanisation And Land Use Changes). Switzerland: Springer.


• Purevtseren, Myagmartseren & Tsegmid, Bazakhand & Indra, Myamarjav & Sugar, Munkhnaran. (2018). The fractal geometry of urban land use: The case of Ulaanbaatar city, Mongolia Land. 7(2), 67.


• Ramezani Roshan, Seyedeh Ozra. (2016). Provide a Framework for Identifying and Prescribing Indigenous Spatial Grammer for Linear Coastal Cities of Mazandaran (Case study: Babolsar, Fereydunkenar, Mahmoudabad and Noor).Supervisors: Iraj Asadi & Mohammad Reza Haghjoo, Master Thesis, Faculty of Art and Architecture, Mazandaran University: Babolsar.


• Saeidnia, Ahmad. (2004). Green Book of Municipal Guides, Urban Constructions, Tehran: Organization of Municipalities and Rural Affairs.


• URL1: Google Earth. (2020). Khomam City. Retrieved December 20, 2020, From https://www.google.com/earth/. Khomam. X=380686,Y=4138819.


• URL2: Google Earth. (2020). Khomam City. Retrieved December 20, 2020, From https://www.google.com/earth/. Khomam. X=381113,Y=4138208.


• Zebardast, Esphandyar & Khalili, Ahmad & Dehghani, Mostafa. (2013). Application Of Factor Analysis Method in Identifying Worn Urban Tisses. Beautiful Arts, 2 (18), 27-42.