تحلیلی بر سیاست‌ها و قوانین زمین شهری با تأکید بر رویکرد مقابله با سوداگری در بازار زمین شهری؛ مورد پژوهی: کلانشهر تهران
محورهای موضوعی : آمایش محیط
1 - (استادیار گروه جغرافیا و برنامهریزی شهری، دانشگاه مراغه)
هیأت علمی
کلید واژه: کلان شهر تهران, بازار زمین شهری, قوانین و سیاستهای زمین, سوداگری,
چکیده مقاله :
سیاست ها و قوانین زمین شهری، عموماً در جهت تخصیص بهینه منابع موجود زمین می‌باشد. خرید و فروش بدون محدودیت زمین در بازار و عدم دریافت اضافه ارزش زمین از مالک، منجر به سرازیر شدن سرمایه ها در این بخش و ایجاد تقاضاهای سوداگرانه می‌شود. روندی که باعث کمبود زمین و افزایش قیمت زمین‌های شهری در جریان توسعه های شهری می‌گردد. از این رویکرد، مقاله حاضر قوانین و سیاستهای زمین شهری را از رویکرد مقابله با سوادگری، در کلانشهر تهران به بحث گذاشته است. این تحقیق از سنخ تحقیقات توصیفی-تحلیلی و روش کلی حاکم بر تحقیق نیز روش تحلیل ثانویه است، که با استفاده از منابع کتابخانه ای و اسنادی مرتبط با موضوع تحقیق انجام گرفته است. نتایج این بررسی نشان می‌دهد، که سیاست‌ها و قوانین بخش زمین شهری نه تنها با رویکرد مقابله با سوداگری در این بخش هدف‌گذاری نشده‌اند؛ بلکه خود به جریان سوداگری در بازار زمین و مسکن شهری قوت بخشیده‌اند. ناکارآمدی نظام مالیاتی در این بخش، ضوابط تفکیک زمین و محدوده‌بندی ناکارآمد شهر در طرح‌های جامع، ناکارآمدی قوانین در محدودسازی مالکیت خصوصی زمین‌ها، نبود عزم و همت در مدیریت‌های محلی تهران برای آماده‌سازی زمین‌ها، عملکرد ضعیف دولت و شهرداری در بازیافت مجدد زمین در بافت‌های فرسوده شهری؛ نتیجه سیاست‌گزاری‌های ناکارآمد در بخش زمین و مسکن و تداوم و رونق هر چه بیشتر سوداگری در بخش زمین و مسکن شهری می‌باشد.
Land policy making is generally aimed at optimizing the allocation of resources in land and housing. Land buying and selling without restrictions in the market and not receiving added value of land from the owner leads to the investment in the land sector and creation of the speculative demands in land and housing sector. This process causes land shortage and increase in urban land price in the process of urban development. From this point of view, the present study has focused on the laws and policies of urban land in Tehran metropolis. This study is a descriptive-analytical research, and the general method of the research is a secondary analysis. The results of this survey showed that government policies and laws in the land sector not only have not been targeted by countering the speculative approach in this sector, but have intensified the speculation in the urban land market. The ineffectiveness of the tax system in the land and housing sector, zoning rules, land differentiation and inefficiency determine the range of cities in urban comprehensive plans. Also the inability of laws to exclude or restrict the private ownership of urban land, lack of determination and efforts in local management to prepare land for new urban development, the weak performance of the government and municipalities in recycling land in urban areas, inefficient texture, are all the results of the past few decades policy making in the land and housing sector in Tehran metropolis, which in turn result in the continuation and prosperity of more speculation in land and housing sectors of the cities.
1- اطهاری، ک. 1386. بورژوازی مستغلات. ماهنامه چشم انداز ایران، 46: 59-52.
2- اورکاد، ب.، سروقد مقدم،ا. 1375. شهرسازی و بحران شهری در عهد محمد رضا پهلوی: در کتاب تهران پایتخت 200ساله. 457 صفحه. 3- ابراهیم پور، م. 1396. سیاستهای نوسازی: به نام ساکنان بافت فرسوده، به کام سوداگران زمین و مسکن. (https:// anthropologyandculture.com)
4- پویا، م.ک.، توکلی نیا، ج.، صرافی، م.، فنی، ز. 1396. تحلیلی بر برنامههای توسعه زمین شهری با تأکید بر رویکرد حکمروایی خوب زمین، مورد: کلانشهر تهران. فصلنامه اطلاعات جغرافیایی سپهر، دوره ۲۶: ۷۶-۵۷.
5- خبرگزاری خانه ملت. 1396. http://www.icana.ir)).
6- سامانه قوانین و مقررات مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی:
7- سایت خبری- تحلیلی اقتصاد نیوز: (WWW. Eghtesadnews.com).
8- سازمان مدیریت و برنامهریزی کشور. سالنامه آماری سال 1365 استان تهران.
9- سیافزاده، ع. ۱۳۹۲. مدیریت شهری کلانشهر تهران (فرصتها و چالشها). چاپ اول. انتشارات امیرکبیر. 288 صفحه.
10- عدلیپور، ص.، میر محمد تبار، ا.، یزد خواستی.، ب. ۱۳۹۴. تحلیل ثانویه تحقیقات موجود درباره شبکه اجتماعی فیس بوک، جوانان ایرانی و نظم جامعه. مجله دین و ارتباطات، ۲: ۱۱۶-۸۷.
11- غمامی، م.، خاتم، ا.، اطهاری، ک. ۱۳۸۶. مدیریت یکپارچه و حل مسئله اسکان غیررسمی. انتشارات شهیدی. 224 صفحه.
12- کمالان، م. 1390. قانون برنامه پنج ساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران. چاپ اول. انتشارات کمالان.280 صفحه.
13- طیب نیا، ع.، زاهدی خوزانی، ک. 1390. ارائه الگوی مناسب برای اجرای مالیات بر ارزش زمین در ایران. پژوهشنامه مالیات، 10: ۱۲۰-۹۷.
14- دوبل، و. 1376. مفاهیم مالکیت زمین شهری. ترجمه عبدلله کوثری. مجموعه مقالات سیاست زمین شهری. انتشارات سازمان ملی زمین و مسکن. تهران.
15- رفیعیان، م. 1389. زمین شهری، کاربری، توسعه: تأملی بر الگوهای نوین برنامهریزی و مدیریت تغییرات کاربری زمین شهری. ماهنامه منظر، 10: 46-42.
16- روزنامه دنیای اقتصاد. (1397). https://www.donya-e-eqtesad.com.
17- عبده تبریزی،ح. ۱۳۹۶. سیاستهای بهینه عرضه زمین. هفدهمین همایش سیاستهای توسعه مسکن. وزارت راه و شهرسازی.
18- کامروا، م. ع. 1386. مقدمه ای بر شهرسازی معاصر ایران. انتشارات دانشگاه تهران. 220 صفحه.
19- کارگزاری مشاوران سهام. 1394. نگاهی اجمالی به بخش مسکن طی سال‌های قبل و پیش بینی آینده آن. 16 صفحه.
20- لگزیان، ا. و آذری، م. 1389. بررسی و تحلیل مدیریت توسعه زمین از طریق رویکرد برنامه اصلاح مجدد زمین با تأکید بر مقوله انتقال حق مالکیت زمین. مجله مدیریت شهری، 25: 168-147.
21- لالهپور، م؛ کرباسی فروش، پ. 1396. تبیین دلایل نهادی-مدیریتی در شکل گیری سکونتگاههای غیررسمی، مجله آمایش محیط، 10 (36): 190-157.
22- مفرحی،ح. خلیق، ع. 1376. مالکیت و طرح شهری. انتشارات مرسل. 168 صفحه.
23- خزایی، م؛ رضویان، م. 1398. بافت فرسوده؛ فرصت یا تهدید مدیریت شهری (نمونه موردی: بافت فرسوده شهر نهاوند)، مجله آمایش محیط، 12(46): 101-126.
24- معاونت پژوهشی مرکز پژوهشهای مجلس. 1387. گزارش طراحی بسته مالیاتی زمین و مسکن شهری.
25- مهدیزاده. ج. 138۴. برنامه ریزی راهبردی توسعه شهری (تجربیات اخیر جهانی و جایگاه آن در ایران). شورای انتشارات حوزه معاونت شهرسازی و معماری وزارت مسکن و شهرسازی. 566 صفحه.
26- مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران. 1386. سیاست زمین شهری به زبان ساده. کمیسیون اقتصادی آسیا و اقیانوسیه. 64 صفحه.
27- ماجدی، ح. 1389. ارزیابی سیاستهای زمین شهری و مسکن در کشور. مجله اقتصاد شهر، 1(4): 99-88.
28- ماجدی، ح. 1373. نکات کلی پیرامون مسائل شهرسازی. سیاستهای زمین شهری و ارزیابی سیاستهای زمین شهری در ایران. مجموعه مقالات سمینار سیاستهای توسعه مسکن در ایران. تهران. انتشارات وزارت مسکن و شهرسازی.
29- معاونت پژوهشی مرکز پژوهشهای مجلس. (1388). سیاست زمین شهری؛ بایدها و نبایدها. 36 صفحه.
30- مشکینی، ا؛ نورمحمدی، م؛ افتخاری، ر؛ صرافی، م. ۱۳۹۴. الگوی سیاستگذاری مداخله دولت در مدیریت زمین شهری ایران (شهر تهران). مجله برنامهریزی و آمایش فضا، ۱(19): ۲۱۰-۱۸۱.
31- محمدزاده تیتکانلو، ح. 1383. تمرکززدایی مدیریت زمین شهری در جهت تخصیص بهینه منابع. هفت شهر، 15 و 16: 49-36.
32- مدنی پور، ع. 1381. تهران ظهور یک کلانشهر. ترجمه حمید زرآزوند. انتشارات پردازش و برنامهریزی شهری. 384 صفحه.
31- معینی، م. ۱۳۹۲. فرایندهای توسعه شهری (طرحها و برنامهها). چاپ اول. انتشارات آذرخش. 324 صفحه.
32- محمودی پاتی، ف.، محمدپور عمران، م. 1378. سیاستهای مدیریت زمین شهری. انتشارات شهیدی. 144 صفحه
33- نورمحمدی، م. ۱۳۹۲. الگوی سیاستگذاری مداخله مناسب دولت در مدیریت زمین شهری (مطالعه موردی شهر تهران). رساله دکتر جغرافیا و برنامهریزی شهری. دانشگاه تربیت مدرس. 359 صفحه.
34- نورمحمدی، م؛ مشکینی،ا؛ رکن الدین افتخاری،ع؛ صرافی، م. 1394. رهیافت نهادی در مدیریت زمین شهری، چاپ اول. انتشارات آراد کتاب. 344 صفحه.
35- وزارت مسکن و شهرسازی. 1383. برنامه مدیریت زمین. گزارش طرح جامع مسکن.
36- وزارت راه و شهرسازی. 1396. http://news.mrud.ir.
37- هاشمی. ف. 1374. سیاست زمین و تأثیر آن در توسعه مسکن. مجموعه مقالات سمینار سیاستهای توسعه مسکن در ایران. جلد دوم. تهران. انتشارات وزارت مسکن و شهرسازی.
38- هرولد. ب.، دانکرلی و دیگران. 1376. سیاست زمین شهری. ترجمه عبدلله کوثری. تهران. انتشارات سازمان ملی زمین و مسکن. دفتر برنامه ریزی اقتصاد مسکن. 287 صفحه.
39- George, H. 1879. Progress and poverty. Fiftieth Anniversary Edition. Robert schalkenbach Foundation. New York. 571 P.
40- Bird, R.M. and Slack, E. 2004. International Handbook of Land and Property Taxation. Edward Elgar publishing. UK. 320 P.
41- Brown, P. and Hepworth, M. 2002. A Study of European land Tax Systems. Cambridge. Mass: Lincoln Institute of Land Policy.412 P.
_||_